II SA/Kr 1669/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Niżnik- Dobosz Sędziowie WSA Krystyna Daniel / spr. / Mariusz Kotulski Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2014 r. sprawy ze skargi Powiatu [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia 31 października 2013 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego Powiatu [...] kwotę 640 / sześćset czterdzieści / złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Sygn.. akt II SA/Kr 1669/13 U Z A S A D N I E N I E Prezydent Miasta K. decyzją z 17.04.2013 r., na podstawie art. 98 ust. 3 w związku z art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 i art. 134 a także art. 9 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj: Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), orzekł o: - w pkt. 1 - o ustaleniu odszkodowania na rzecz E.H. w wysokości 12727,00 zł, za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [.....] o po w. 0,0147 ha, objętą księgą wieczystą [.....] , obr. [.....] , jedn. ewid. [.....] , przejętą z mocy prawa na własność Powiatu Krakowskiego na podstawie ostatecznej decyzji Wójta Gminy [.....] z dnia 3 listopada 2009 r., nr [.....] , -w pkt. 2 - o wypłacie odszkodowania ustalonego w punkcie 1 decyzji w całości na rzecz E.H. , - w pkt. 3 - o tym, że do zapłaty odszkodowania zobowiązany jest Powiat Krakowski, reprezentowany przez Zarząd Powiatu Krakowskiego, - w pkt. 4, 5,6 - o tym, że zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja, stosownie do treści art. 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanie się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego, jeżeli osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody. W uzasadnieniu organ podał, że postanowieniem z 01.06.2012 r., nr WS-VI.7534A27.2012.AP Wojewoda Małopolski wyznaczył Prezydenta Miasta Krakowa - do załatwienia sprawy z wniosku E.H. dotyczącej ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [.....] . Na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego ustalono, iż Wójt Gminy Michałowice decyzją z 03.11.2009 r., nr [.....] zatwierdził projekt podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą KR1S/00018958/6, położonej w obrębie [.....] , gmina Michałowice stanowiącej własność E.H. oznaczonej jako działka nr [.....] na działki: nr [.....] . Zgodnie z treścią ww. decyzji działka nr [.....] przeszła z mocy prawa na własność "Skarbu Państwa - Starosta Krakowski, władający - Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego" na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ww. decyzja stała się ostateczna z dniem 04.11.2009 r. Postanowieniem z 08.06.2010 r., nr [.....] Wójt Gminy Michałowice sprostował błąd pisarski w ww. decyzji z 03.11.2009 r. w ten sposób, iż w miejsce "działka oznaczona numerem [.....] przechodzi z mocy prawa na własność Skarbu Państwa - Starosta Krakowski, władający Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego" wpisano "działka oznaczona numerem [.....] przechodzi z mocy prawa na własność Powiatu krakowskiego". Postanowieniem z 06.05.2011 r., nr SKO.GN/4160/408/2011 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. stwierdziło nieważność postanowienia Wójta Gminy Michałowice z 08.06.2010 r. Natomiast decyzją z 06.05.2011 r., nr [.....] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. stwierdziło nieważność decyzji z 03.11.2009 r., w części orzekającej o przejściu działki oznaczonej nr [.....] z mocy prawa na własność Skarbu Państwa - Starosta Krakowski, władający Zarząd Dróg Powiatu Krakowskiego. Pismem z 14.02.2012 r., Zarząd Powiatu w Krakowie poinformował E.H. , iż odmawia podjęcia w trybie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami negocjacji w sprawie wspólnego uzgodnienia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [.....] , przejętą z mocy prawa na własność Powiatu Krakowskiego. W dniu 06 marca 2012 r. E.H. wniosła o ustalenie i wypłatę odszkodowania za ww. nieruchomość w trybie administracyjnym. Podział działki nr [.....] nastąpił w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dniu jej wydania. Organ wyjaśnił, że skutki określone w art. 98 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami nie są przedmiotem rozstrzygnięcia decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, lecz skutkiem prawnym tej decyzji przypisanym jej przez ustawodawcę; na zaistnienie tego skutku w chwili zatwierdzenia podziału nie ma wpływu ani dotychczasowy właściciel i użytkownik wieczysty nieruchomości, ani podmiot publicznoprawny przejmujący nieruchomość, ani tez organ orzekający o zatwierdzeniu podziału. Skutki te powstają z mocy prawa. Na podstawie księgi wieczystej [.....] ustalono, iż przed podziałem nieruchomość oznaczona jako działka nr [.....] stanowiła własność E.B. (aktualnie). Działka nr [.....] o pow. 0,0147 ha, która powstała z podziału działki nr [.....] i następnie została odłączona i przeniesiona do księgi wieczystej [.....] . Aktualnie prawo własności działki nr [.....] o pow. 0,0147 ha, obr. [.....] , jedn. ewid. Michałowice ujawnione jest na rzecz Powiatu Krakowskiego. Celem ustalenia wartości przejętej na rzecz Powiatu Krakowskiego nieruchomości organ zlecił wykonanie operatu szacunkowego. W operacie szacunkowym z 26.11.2012 r. wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego wartość niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [.....] określona została na kwotę 8 661,00 zł tj. 58,92 zł/m2, natomiast za składniki roślinne na kwotę 4066,00 zł. Łączna wartość nieruchomości wynosi 12 727,00 zł. Operat, w ocenie organu, sporządzono zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie uregulowaniami, zawartymi w aktach prawnych tj. w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie szczególnych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w szczególności z uwzględnieniem zmian wprowadzonych rozporządzeniem Rady Ministrów z 14.07.2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985). Operat szacunkowy określa aktualną wartość ww. nieruchomości według stanu z dnia wydania decyzji o podziale nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonano podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Do zapłaty odszkodowania na rzecz poprzedniego właściciela zobowiązano Powiat Krakowski reprezentowany przez Zarząd Powiatu Krakowskiego jako podmiot, na rzecz którego nastąpiło przejęcie działki nr [.....] . Odwołanie od ww. decyzji złożył Powiat Krakowski, kwestionując prawidłowość sporządzonego w sprawie na zlecenie organu I instancji operatu szacunkowego i przedstawiając liczne umotywowane zarzuty w tym zakresie. W szczególności stron odwołująca się wskazała na wątpliwości przyjęcia do porównań transakcji nr 2, 3, 4, 6, 7, 10, 11, 13 oraz zarzuciła, że rzeczoznawca nie dokonał odpowiedniego opisu atrybutów nieruchomości. Wojewoda Małopolski decyzją z 31.10.2013 r. znak: [.....] , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ II instancji podał, że zgodnie z art 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami za działki gruntu, wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela i które przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeśli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W przedmiotowym postępowaniu wysokość odszkodowania, w związku z brakiem porozumienia w tym zakresie pomiędzy Zarządem Powiatu Krakowskiego a poprzednim właścicielem E.H. , za grunt wydzielony pod drogę, ustalona została na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości (art. 128 -135). Dokonując oceny operatu szacunkowego organ stwierdził, iż został on sporządzony w sposób nienaruszający przepisów prawa, a w szczególności ustawy gospodarce nieruchomościami oraz obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z 14.07.2011 r. Biegły - rzeczoznawca majątkowy, wskazał w uzasadnieniu opinii, jak również podczas rozprawy administracyjnej, przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Uzasadnienie zawarte w operacie szacunkowym jest wystarczające, aby wykazać prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści. Organ odwoławczy wskazał, że w świetle art. 134 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości, spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W myśl art. 134 ust. 4 ustawy, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy). Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy). Podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego zanim sporządzi operat szacunkowy określający wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje wzrost jej wartości. Szczegółowe kwestie wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania regulują postanowienia §36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Zasadą jest, że w przypadku, gdy wyceniana nieruchomość przeznaczona była pod drogę, wycena nieruchomości winna być przeprowadzona poprzez porównanie jej do nieruchomości drogowej. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż teren na którym znajduje się wyceniana nieruchomość w dniu 3.11.2009 r., był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Michałowice, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Michałowice Nr XLVI/383/2006 z 31.05.2006 r., zgodnie z którym obszar dz. nr [.....] znajdował się w terenach dróg publicznych, ozn. symbolem KDL. Wojewoda Małopolski zaznaczył, iż co prawda rzeczoznawca majątkowy nie dokonała wprost wynikającej z art. 134 u.g.n. analizy "zasady korzyści", niemniej jednak wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust.3 u.g.n.). W omawianej wycenie działka będąca jej przedmiotem przed przejściem prawa własności na rzecz powiatu krakowskiego położona była na obszarze przeznaczonym pod drogi, zatem zasada korzyści w niniejszej sytuacji nie ma zastosowania. Rzeczoznawca majątkowy, przystępując do procedury szacowania dz. nr 53/4 — w zakresie wartości rynkowej gruntu określił badany przez niego na potrzeby dokonania wyceny rynek nieruchomości, wskazując jego rodzaj, obszar i okres badania. Dla potrzeb tej wyceny biegła przyjęła rynek nieruchomości o przeznaczeniu komunikacyjnym, obejmujący swym zasięgiem poszczególne gminy powiatu krakowskiego. Okresem badania cen transakcyjnych nieruchomości podobnych został objęty okres dwuletni poprzedzający datę wyceny. Kolejno, podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej, stosownie do postanowień §36 ust. 4 rozporządzenia, rzeczoznawca majątkowy dokonała wyceny gruntu na podstawie trzynastu transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod komunikację, pochodzącymi z terenu powiatu krakowskiego. Przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości podobne, ich cechy i kryteria doboru ze względu na położenie oraz przeznaczenie terenu w ocenie organu odwoławczego można uznać za spełniające wymogi pojęcia nieruchomości podobnych. Biegła bowiem dokonała stosownej korekty ze względu na cechy różniące te nieruchomości od przedmiotu wyceny. Niemniej jednak, ograniczenie się rzeczoznawcy do podania jedynie miejscowości i gminy w której położone są nieruchomości przyjęte do porównań, może rodzić problemy z ich identyfikacją. Ponadto, jako że na nieruchomości wg stanu na właściwą datę znajdowały się składniki roślinne, a rzeczoznawca majątkowy nie znalazła obrotu działkami z podobnymi składnikami roślinnymi, w operacie szacunkowym stosownie oszacowano osobno wartość tych składników, która łącznie z wcześniej określoną wartością rynkową gruntu finalnie dała wartość odtworzeniową dz. nr [.....] . Konkludując, organ II instancji wskazał, iż sporządzona w przedmiotowej sprawie wycena wartości działki nr [.....] , obr. [.....] , jedn. ewid. [.....] , m. Kraków, wolna jest od błędów, których wystąpienie musiałoby skutkować koniecznością wykonania nowego operatu szacunkowego. Jednocześnie Prezydent Miasta Krakowa nie przedstawił w toku postępowania innego operatu szacunkowego. Powiat Krakowski wniósł do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Krakowie skargę na ww. decyzję Wojewody Małopolskiego, domagając się jej uchylenia, jak również poprzedzającej ja decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 130 i art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości oraz rażące naruszenie: art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 poprzez brak dokonania weryfikacji i oceny operatu szacunkowego, ogólnikowe sformułowanie uzasadnienia bez odniesienia się do konkretnych zarzutów podniesionych w odwołaniu; art. 15 kpa poprzez faktyczny brak merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy i ograniczenie się do powtórzenia argumentów organu I instancji, bez wnikliwej analizy zarzutów odwołania; art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie decyzji w mocy, podczas gdy zaistniały podstawy do jej uchylenia. W uzasadnieniu skargi ponownie wskazano, że rzeczoznawca majątkowy w sposób nieprawidłowy dokonał wyboru transakcji przyjętych do porównania, co skutkowało tym, że wartość nieruchomości wycenianej nie odpowiada wartości rynkowej. Sporządzony operat nie zawiera prawidłowego uzasadnienia. Zarzucono, że określenie przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych nie zostało poparte wypisem z części opisowej obowiązującego w dniu ustalania stanu prawnego nieruchomości miejscowego planu. Wątpliwości strony skarżącej budzi również przyjęcie do porównania transakcji o przeznaczeniu pod drogi. Szczególne zastrzeżenia wysunięte zostały pod adresem transakcji nr 2, 3, 4, 6, 7, 10, 11, 13, zwłaszcza, że w odniesieniu do transakcji nr 11 i 13 w opinii przyjęto inne dane niż wynikające z aktów notarialnych. Ponownie zarzucono, że rzeczoznawca nie dokonał odpowiedniego opisu atrybutów nieruchomości. Wojewoda Małopolski, w odpowiedzi na skargę, wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej w skrócie p.p.s.a., polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do oceny, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 134 § 1 powyższej ustawy sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że sąd zobowiązany jest do wzięcia z urzędu pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, w tym także nie podnoszonych w skardze. Skarga zasługuje na uwzględnienie, ale z innych względów niż zostały w niej podniesione. Poddana sądowo – administracyjnej kontroli decyzja Wojewody Małopolskiego z 31 października 2013 r. utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z 17.04.2013 r., wydaną podstawie na podstawie art. 98 ust. 3 w zw.z art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 i art. 134 a także art. 9 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, którą ustalono odszkodowanie na rzecz E.H. w wysokości 12727,00 zł, za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [.....] obr. [.....] , jedn. ewid. Michałowice, przejętą z mocy prawa na własność Powiatu Krakowskiego na podstawie ostatecznej decyzji Wójta Gminy Michałowice z 3 listopada 2009 r., nr [.....] i zobowiązano w pkt. 3 Powiat Krakowski do zapłaty ww. odszkodowania. Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 98 ust. 1 ustawy z 21. 08. 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102 , poz. 741 ze zm., dalej w skrócie u.g.n.) działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Zgodnie natomiast z art. 98 ust. 3 u.g.n.za działki gruntu, o których mowa w ust 1 przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej miedzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu a właściwym organem. Przepis artykułu 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. A zatem przesłankami materialnoprawnymi warunkującymi ustalenie w trybie administracyjnym odszkodowania za działki gruntu przejęte pod drogę publiczną są: nabycie z mocy prawa przez jednostkę samorządu terytorialnego własności tych działek oraz brak uzgodnienia odszkodowania w drodze porozumienia pomiędzy zainteresowanymi. Z przepisów tych wynika jednoznacznie, że przedmiotowe działki gruntu przechodzą z mocy prawa na własność danej jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału stała się ostateczna. Zatem dopiero z tą chwilą po stronie byłego właściciela gruntów powstaje prawo do odszkodowania, po stronie zaś właściwego organu obowiązek jego wypłacenia. Oznacza to, że dopiero po uprawomocnieniu się decyzji zatwierdzającej podział strony mogą poczynić wiążące ich uzgodnienia w kwestii odszkodowania (wyrok WSA w Olsztynie z 9.11. 2007 r., sygn.. akt II SA/Ol 864/07). Odnosząc się do samego odszkodowania za działki przejęte pod drogi publiczne , o którym mowa w cyt. art. 68 ust. 3 u.g.n trzeba wskazać, że odszkodowanie takie przysługuje w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Dopiero gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego ustala się i wypłaca odszkodowanie według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Przepis ten statuuje zatem zasadę, iż odszkodowanie to ma być zawsze uzgadniane między właścicielem a właściwym organem, jakkolwiek nie musi prowadzić do jego uzgodnienia. Oznacza to jednak, że przeprowadzenie rokowań jest obligatoryjne i musi być udokumentowane. Inicjatywa wszczęcia rokowań może pochodzić zarówno od byłego właściciela lub użytkownika wieczystego, jak i właściwego organu(por. wyrok WSA w Poznaniu z 9 stycznia 2008 r. sygn.. akt III SA/Po 695/07). Należy podkreślić, że powyższe wynika wprost z literalnej wykładni przepis art. 68 ust. 3 ug.n, w którym ustawodawca wskazał w pierwszej kolejności na ustalanie odszkodowania w drodze uzgodnień miedzy byłym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a organem wykonawczym odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego lub starostą reprezentującym Skarb Państwa. Rokowania jako obligatoryjne muszą być zatem prowadzone i dopiero, gdy nie dojdzie do uzgodnienia można zastosować administracyjny tryb ustalenia i wypłacenia odszkodowania. Trzeba także wskazać, że fakt prowadzenia rokować powinien być potwierdzony w protokole stosownie do wymogów postepowania administracyjnego. Odnosząc powyższe do okoliczności rozpatrywanej sprawy należy już na wstępie wskazać, że organy obu instancji ustalając odszkodowanie za na rzecz E.H. w wysokości 12 727,00 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [.....] obr. [.....] wskazały, iż decyzją z 3 listopada 2009 r. nr [.....] Wójt Gminy Michałowice zatwierdził projekt podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą [.....] , położonej w obrębie [.....] , gmina Michałowice stanowiącej własność E.H. oznaczonej jako działka nr [.....] na działki: nr nr [.....] Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 4 listopada 2009 r. W toku postępowania przedmiotowego postępowania decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego m w K. z 6 maja 2011 r. znak: [.....] stwierdzona została nieważność decyzji ww. podziałowej "w części orzekającej o przejściu działki oznaczonej nr [.....] z mocy prawa na własność Skarbu Państwa-Starosta Krakowski, władający Zarząd Dróg Powiatu K". Natomiast jak wynika z przedłożonych akt administracyjnych sprawy zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja o ustaleniu i wypłacie odszkodowania dla E.H. zostały wydane przy zastosowaniu administracyjnego trybu ustalenia odszkodowania , jednakże bez poprzedzenia tego trybu trybem uzgodnieniowym, o jakim mowa w ww. art. 98 ust. 3 u.g.n. W przedłożonych aktach sprawy, brak bowiem protokołu z prowadzonych rokowań pomiędzy organem a E.H. , znajduje się natomiast pismo Starosty Krakowskiego 14. 02. 2012 r. skierowane do E.H. – na jej wniosek z 13. 11. 2009 r. o przyznanie odszkodowania – w którym Starosta informuje, iż "odmawia podjęcia negocjacji w sprawie wspólnego uzgodnienia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [.....] o pow. 0,0147 ha obr. [.....] , jedn. ewid. Michałowice przejętą z mocy prawa na własność Powiatu Krakowskiego. Nadto należy wskazać, iż również, po wyznaczeniu postanowieniem Wojewody Małopolskiego z 1 czerwca 2012 r. ( w trybie art. 26 § 2 w zw z § 3 kpa) Prezydenta Miasta Krakowa – wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej - do załatwienia sprawy ww. odszkodowania dla E.H. nie przeprowadzono wymaganych rokowań, ale po złożeniu wniosku E.H. o przyznanie odszkodowania – ustalono je w trybie administracyjnym. W ocenie Sądu w składzie orzekającym w niniejszej sprawie nie jest dopuszczalne wszczęcie i przeprowadzenie postępowania o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej bez przeprowadzenia uprzednich rokowań, ponieważ stanowi to rażące naruszenie jednoznacznie sformułowanego przepisu art. 68 ust. 3 u.g.n. W tej sytuacji należy wskazać , że zaskarżona decyzja, którą utrzymano w mocy decyzję rozstrzygającą w I instancji o odszkodowaniu i jego wypłacie, jak również ww. decyzja organu I instancji jako rażąco naruszające obowiązujące prawo musiały zostać w oparciu o art. 156 § 1 pkt 2 in finekpa wyeliminowane z obrotu prawnego ze skutkiem ex tunc. Konkludując w ww. okolicznościach jako przedwczesne byłoby rozważanie zarzutów skargi wskazujących na nieprawidłowe rozpoznanie sprawy przez organ II instancji oraz zarzutów kwestionujących prawidłowość operatu szacunkowego, tym niemniej można wskazać, że ewentualne wykorzystanie operatu przy negocjacjach wymagałoby wyjaśnienia wątpliwości strony skarżącej, zwłaszcza co do doboru nieruchomości przyjętych do wyceny przedmiotowej podejściem porównawczym, metoda korygowania ceny średniej oraz danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny. Wobec powyższego w oparciu o przepis art. 145 § 2 p.p.s.a. stanowiący, że sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 kpa lub w innych przepisach orzeczono jak w punkcie I sentencji. Na podstawie art. 152 p.p.s.a. orzeczono jak w punkcie II sentencji. O kosztach orzeczono w punkcie III na podstawie art. 200 p.p.s.a.