I OSK 2275/14

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Iwona Bogucka (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Roman Ciąglewicz Sędzia del. WSA Dorota Jadwiszczok Protokolant starszy asystent sędziego Małgorzata Ziniewicz po rozpoznaniu w dniu 2 czerwca 2016r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J. B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 marca 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 2057/13 w sprawie ze skargi J. B. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 19 marca 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 2057/13 oddalił skargę J. B. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Nieruchomość oznaczona jako działki nr 969/3 o pow. 0,1717 ha położona w gminie M., decyzją Wojewody Śląskiego z dnia [...] maja 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] węzeł "[...]" - dobudowa drugiej jezdni km 2+158 – 11+760. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...], Wojewoda Śląski orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 207 443 zł na rzecz J. B. i E. B. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa ww. nieruchomości. Od powyższej decyzji odwołanie złożył J. B. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu Minister stwierdził, że w sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu 20 lipca 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, która pismem z 12 marca 2013 r. potwierdziła aktualność operatu. Wyceniana nieruchomość położona jest w północnej części M., na terenach średnio zurbanizowanych, w sąsiedztwie budynków zakładu przetwórstwa mięsnego oraz gruntów użytkowanych rolniczo. Nieruchomość posiada podstawowe uzbrojenie, tj. sieć wodną, kanalizacyjną i elektryczną. Odległość od centrum miejscowości wynosi 600 m. Działka zagospodarowana i użytkowana częściowo na powierzchni 207 m2 jako droga publiczna ekspresowa jednojezdniowa, utwardzona asfaltem na długości 23 m i szerokości 9 m. Pozostały grunt to pobocze drogi oraz dwie drogi wewnętrzne przebiegające wzdłuż drogi [...]. Na działce znajdują się nasadzenia 4 klony oraz 6 świerków. Za autorką operatu szacunkowego organ stwierdził, iż dla przedmiotowej nieruchomości nie został zatwierdzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy M. przedmiotowa nieruchomość oznaczona została symbolem PP – tereny działalności produkcyjnej, składowania i usług. Minister dodał, że rzeczoznawca majątkowy w analizowanym operacie szacunkowym zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wyjaśnił, że biegła przeprowadziła analizę rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi na rynku lokalnym oraz regionalnym i stwierdziła, że w okresie dwóch ostatnich lat brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych pod drogi. Ponadto Minister uznał, że wykonano analizę rynku nieruchomości gruntowych budowlanych i odnotowano 31 takich transakcji. Organ stwierdził również brak transakcji sprzedaży gruntów o przeznaczeniu handlowo usługowym i pod działalność produkcyjno – usługową na rynku lokalnym, poszerzonym o teren powiatu będzińskiego, które spełniałyby kryterium podobieństwa. W związku z powyższym do dalszej analizy wybrano grunty najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej pod względem położenia z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe oraz usługowo – handlowe i przemysłowe z terenu miasta B. Dalej organ odwoławczy stwierdził, że wartość prawa własności nieruchomości gruntowej określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Wartość budowli określono w ujęciu kosztowym, zaś wartość roślin na podstawie wartości bieżącej roślin. Ostatecznie wartość przedmiotowego gruntu biegła ustaliła na kwotę 139 420 zł, prawo własności budowli (nawierzchnia drogowa) na 67 147 zł, a wartość nasadzeń na 876 zł. Łączna wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr 969/3 została oszacowana na kwotę 207 443 zł i w tej wysokości Wojewoda Śląski przyznał należne odszkodowanie. Dokonując analizy poprawności operatu szacunkowego pod kątem § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) Minister wyjaśnił, że biegła do porównania biegła przyjęła transakcje o przeznaczeniu mieszkaniowym i usługowym (do analizy porównawczej rzeczoznawca majątkowy przyjęła 11 transakcji z obszaru właściwego dla M., natomiast do ostatecznej analizy – 3 nieruchomości). Biegła stwierdziła jednoznacznie, iż rynek transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym jest analogiczny do rynku, na którym odbywa się obrót nieruchomościami mieszkaniowymi. Innymi słowy rynek nieruchomości usługowych oraz mieszkaniowych są rynkami równoległymi wobec siebie, a zatem porównanie nieruchomości wycenianej przeznaczonej pod tereny działalności produkcyjnej oraz świadczenia usług do nieruchomości mieszkaniowych nie stanowi w niniejszej sytuacji naruszenia art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania, jakoby bazę porównawczą stanowiły nieruchomości niepodobne pod względem powierzchni gruntu organ zauważył, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, które zgodnie z treścią art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Powyższe podejście polega na porównaniu wycenianej nieruchomości, posiadającej określone cechy rynkowe, od których zależy jej cena, z nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych. Przy czym ceny, jakie za nie uzyskano w obrocie, są znane. Podobnie też znane powinny być cechy, które wpływają na wartość gruntów położonych na analizowanym rynku transakcyjnym. Dobór cech pozostawiony został rzeczoznawcy majątkowemu, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Tym samym czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, a już zwłaszcza dotyczące doboru cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości, wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw podważać. Dopiero po ustaleniu katalogu cech różnicujących nieruchomości możliwe jest dobranie do porównań nieruchomości podobnych. W art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca wyraźnie wskazał, iż pod pojęciem "nieruchomości podobnej" należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. O podobieństwie nieruchomości decydować będą zatem takie cechy jak położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania. Natomiast inne cechy nieruchomości, w tym powierzchnia, mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. W konsekwencji Minister uznał, iż brak jest podstaw do przyjęcia, jakoby w procesie wyceny w podejściu porównawczym przepisy art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. 4 pkt 16 tej ustawy nakazywały przyjmować do porównań transakcje nieruchomościami, których powierzchnia jest do siebie zbliżona. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Minister podniósł, że rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż na podstawie analizy zachowań potencjalnych określone zostały cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości. Cechom tym przypisano wagi adekwatne do ich wpływu na ceny w obrocie rynkowym. Do cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości w analizowanym zbiorze biegła zaliczyła: położenie (waga 30%), uzbrojenie (waga 20%), stan i sposób zagospodarowania (waga 12%), dostępność komunikacyjną (waga 20%) oraz przeznaczenie gruntu (waga 18%). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła przy tym, iż przyjęte cechy rynkowe są cechami różnicującymi w zbiorze transakcji porównawczych. Dlatego nie występują w tym porównaniu niektóre inne cechy mające niewątpliwy wpływ na wartość nieruchomości, które jednak nie różnicowały nieruchomości należących do porównywanego zbioru. Nieruchomości uwzględnione w analizie cenowej były dobierane pod względem maksymalnego podobieństwa do przedmiotu wyceny. Za nieuzasadnione Minister uznał zatem zarzuty przedstawione w odwołaniu, dotyczące przyjęcia do porównania z nieruchomością szacowaną nieruchomości niepodobnych. Skargę na decyzję organu odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł J. B., zarzucając naruszenie: - art. 10 § 1 k.p.a., poprzez wydanie decyzji przed upływem terminu do wypowiedzenia się strony co do zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, co stanowi podstawę do wznowienia postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., a w rezultacie podstawę do uwzględnienia skargi i uchylenia decyzji na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej "p.p.s.a."); - art. 7 ,77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych i art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezbadanie i niezebranie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie prowadzące do nieustalenia, czy wartość nieruchomości nie będzie wyższa w razie gdy wyceni się ją łącznie z przylegającymi do niej nieruchomościami (również należącymi uprzednio do skarżącego); - art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych poprzez jego błędną wykładnię i niezastosowanie, skutkujące nieprzyznaniem skarżącemu dodatkowego odszkodowania w wys. 5%. W oparciu o te zarzuty wniesiono o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Minister wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Powołanym na wstępie wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę. Za chybiony uznał zarzut dotyczący naruszenia przez organ administracji art. 10 § 1 k.p.a. Jak wynika bowiem z materiału sprawy, w dniu 23 sierpnia 2011 r. J. B. złożył oświadczenie o zapoznaniu się z aktami sprawy oraz o wykonaniu kserokopii operatu szacunkowego, czyli skorzystał z uprawnienia, o jakim poinformował go organ w piśmie z pisma z dnia 12 sierpnia 2011 r. Z uwagi na fakt, iż z ww. oświadczenia o zapoznaniu się z materiałem dowodowym nie wynikało, aby strona miała zamiar składać jakiekolwiek zastrzeżenia, organ administracji uprawniony był do podjęcia działań w postaci wydania decyzji administracyjnej. Strona nie wykazała także, jakiej czynności nie mogła w postępowaniu dokonać i jak to wpłynęło ma wynik sprawy. Zdaniem Sądu I instancji zasadnie także organy przyjęły, że sporządzony operat szacunkowy jest prawidłowy, kompletny i wiarygodny. Zawiera wszystkie elementy, o jakich mowa w § 55 ust. 1 i 2, § 56 ust. 1 rozporządzenia RM z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie organu, który jednak nie może wkraczać w merytoryczną zasadność wyceny. Organ nie jest więc uprawniony do prowadzenia postępowania dowodowego, czy wartość nieruchomości będzie wyższa jeżeli wyceni się ją łącznie z przylegającymi do niej nieruchomościami (również należącymi do skarżącego). Organ administracji publicznej zleca rzeczoznawcy majątkowemu ustalenie wartości przejętej na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, a nie nakazuje biegłemu w jaki sposób ma to uczynić, gdyż nie może wkraczać w warsztat pracy biegłego. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Sąd zauważył również, że skarżący nie przedłożył własnej kontrwyceny, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedstawionych operatów. Nie przedłożono także opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. W tej sytuacji brak jest podstaw do kwestionowania wyceny dokonanej w operacie. Odnosząc się do kwestii zastosowania w sprawie art.18 ust. 1e specustawy drogowej Sąd I instancji zauważył, że w aktach sprawy administracyjnej znajduje się decyzja Wojewody Śląskiego nr [...] z dnia [...] maja 2010 r. z rygorem natychmiastowej wykonalności, wydana na wniosek Dyrektora Oddziału Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad w Katowicach z dnia 14 września 2009 r., sprostowany wnioskiem z dnia 14 maja 2010 r. - dotycząca m.in. działki nr 969/3. Zdaniem Sądu, w celu potwierdzenia wydania nieruchomości w terminie 30 dni (wskazanych w art. 18 ust. 1e powołanej ustawy) niezbędne było zawarcie protokołu zdawczo-odbiorczego, złożenie jednostronnego oświadczenia przez właściciela lub użytkownika wieczystego lub faktyczne zajęcie nieruchomości przez zarządcę drogi. Musi bowiem istnieć w aktach sprawy dowód wskazujący na dokonanie przeniesienia posiadania w tym okresie. Tymczasem w aktach sprawy administracyjnych znajduje się pismo Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z dnia 22 sierpnia 2011 r., z którego wynika, że nieruchomości objęte decyzją Wojewody Śląskiego z dnia 17 maja 2010 r. nie zostały wydane Dyrekcji w formie protokołów zdawczo-odbiorczych, jednostronnych oświadczeń właścicieli i użytkowników wieczystych i innych dokumentów. W tych okolicznościach organy administracji słusznie uznały, że brak jest podstaw do zastosowania art. 18 ust. 1e) specustawy drogowej. W skardze kasacyjnej J. B. zaskarżył wyrok Sądu I instancji w całości, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu sądowi, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów postępowania: 1. art. 145 § 1 ust. 1 lit. b) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej "p.p.s.a.") poprzez jego niezastosowanie pomimo, że w sprawie miało miejsce naruszenie przepisów postępowania dające podstawę do wznowienia postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. w związku z naruszeniem przez organ administracji art. 10 § 1 k.p.a.; 2. art. 145 § 1 ust. 1 lit. c) p.p.s.a., poprzez jego niezastosowanie mimo, że w sprawie miało miejsce naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy: - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 18 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy i art. 151 ust. 1 u.g.n. - art. 18 ust. 1e) specustawy drogowej, a tym samym naruszenie art. 7 k.p.a. oraz art. 2 oraz art. 32 ust. 1 Konstytucji RP. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że skutkiem naruszenia art. 10 k.p.a. było rozpoznanie przez organ I instancji sprawy odszkodowania za każdą w kilku wywłaszczonych nieruchomości oddzielnie. Argumenty strony odnoszące się do zasadności łącznego wycenienia wszystkich wywłaszczonych pod drogę działek w ten sposób nie zostały uwzględnione, nie doszło do połączenia wszystkich spraw do wspólnego rozpoznania. Organ odwoławczy nie miał takiej możliwości, albowiem trafiło do niego odwołanie tylko od jednej ze spraw. Uzasadniając drugi z zarzutów skargi kasacyjnej podano, że na dzień wydania decyzji w sprawie wszystkie nieruchomości skarżącego (działka 969/3 oraz trzy inne wywłaszczone działki) przylegały do siebie. W takim też stanie należało je wycenić, stanowiły bowiem jedną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Organ rozbijając tę sprawę na trzy różne postępowania naruszył art. 151 ust. 1 u.g.n., wyceniając poszczególne działki poniżej ich wartości rynkowej. Istotą zarzutu nie jest zatem kwestionowanie operatu szacunkowego, ale stanowiska organu I instancji, który nie zlecił rzeczoznawcy szacowania wszystkich zajętych pod drogę działek. Skarżący kasacyjnie podniósł także, że nie mógł zostać sporządzony protokół zdawczo – odbiorczy nieruchomości, którą dawno nie władał. Podkreślił, że władztwa nad przedmiotową nieruchomością został pozbawiony właśnie przez organ. Fakt braku władztwa nad działkami w dacie wydania decyzji o pozwoleniu na realizację inwestycji drogowej był organowi znany, albowiem orzekł o zezwoleniu na niezwłoczne zajęcie działek przez inwestora 7 października 2005 r. Zatem pozbawienie go dodatkowych 5% odszkodowania stanowi w tej sytuacji nieuzasadnione zróżnicowanie sytuacji podmiotów podobnych, co prowadzi do naruszenia konstytucyjnej zasady równości. Naczelny Sąd Administracyjny rozważył, co następuje: Skarga kasacyjna nie podlega uwzględnieniu. Nie jest uprawniony zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a. w związku z art. 145 § 1 pkt 4 i art. 10 k.p.a. W sprawie niewątpliwie nie zaistniała przesłanka wznowienia na etapie postępowania administracyjnego. Naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. nie jest tożsame w każdym przypadku z przesłanką wznowienia postępowania z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Przepis art. 145 § 1 k.p.a. może mieć zastosowanie wyłącznie do decyzji ostatecznych, co wprost zostało w nim wyrażone. Instytucja wznowienia postępowania nie może zatem mieć miejsca w stosunku do podmiotu, który zarzucając naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. brał udział w postępowaniu i skutecznie złożył środek odwoławczy. Takiej osoby nie można uznać za pozbawioną udziału w postępowaniu bez własnej winy (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.). Przepis art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a. przewiduje uwzględnienie skargi w przypadku stwierdzenia okoliczności dającej podstawę do wznowienia postępowania. Stawianie zarzutu naruszenia w postępowaniu art. 10 § 1 k.p.a. nie jest tożsame z przesłanką wznowienia z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., w konsekwencji zatem nie mogło stanowić podstaw do zastosowania przez Sąd I instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a. Tak sformułowany zarzut skargi kasacyjnej w stosunku do naruszenia art. 10 k.p.a. nie mógł odnieść skutku. Prawidłowe jest też stanowisko Sądu I instancji, że dla skuteczności zarzutu naruszenia prawa procesowego konieczne jest wykazanie jego wpływu na wynik postępowania, zgłoszenie zarzutów dotyczących prawidłowości wyceny w odwołaniu nie pozbawiało tych zarzutów wagi i możliwości rozpoznania. Podnoszona zaś kwestia przeprowadzenia jednego postępowania w stosunku do wszystkich działek stanowiących własność i współwłasność skarżącego oparta jest na nieuprawnionym sposobie rozumowania z art. 62 k.p.a. Jak zauważono w skardze kasacyjnej, warunkiem stosowania art. 62 k.p.a. jest wielość spraw, generowana przez ilość podmiotów, ale nie przez zróżnicowanie strony przedmiotowej postępowania. Sprawy winny dotyczyć tego samego stanu prawnego i faktycznego. Gdy w stosunku do jednego podmiotu jego uprawnienia lub obowiązki wynikają z tego samego stanu faktycznego i prawnego, to nie można mówić o wielości spraw, prowadzenie zaś jednego postępowania w stosunku do jednej sprawy jest zasadą, która nie musi być wywodzona z art. 62 k.p.a. Natomiast to, czy w sprawach prowadzonych w udziałem skarżącego można mówić o takim samym stanie faktycznym, zależy od rozważenia zarzutu, że wszystkie cztery działki o nr 969/3, 968/8, 968/6 i 970/3 stanowiły jedną nieruchomość, albowiem przylegały do siebie i należało je łącznie wycenić. Stanowisko, że dla prawidłowej wyceny wszystkie działki winny zostać łącznie wycenione, nie jest zasadne. Definicja legalna nieruchomości z art. 4 pkt 1 u.g.n. pokrywa się z rozumieniem nieruchomości w rozumieniu art. 46 k.c. Zgodnie zaś z art. 24 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. W przypadku założenia księgi obowiązuje więc zasada "jedna księga – jedna nieruchomość". Oznacza to, że sąsiadujące ze sobą działki stanowiące własność jednej osoby, dla których prowadzone są odrębne księgi wieczyste, stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 §1 k.c. (por. wyrok SN z 22 lutego 2012 r., I CSK 278/11). Stan taki ma miejsce w niniejszej sprawie. Działka nr 969/3 wpisana była do księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez SR w Z.u wraz z działkami o nr 969/1, 969/4, 969/5 i 968/7. Stanowiła zatem odrębną nieruchomość w stosunku do działek w tej księdze wieczystej nie ujawnionych. Zasadność uwzględnienia przy wycenie całości gruntu i objęcie szacunkiem wszystkich działek wywłaszczonych pod drogę nie została także wykazana poprzez zakwestionowanie prawidłowości operatu. W skardze kasacyjnej zadeklarowano, że istotą zarzutu nie jest przypisanie błędu rzeczoznawcy, a skarżący nie kwestionuje poprawności operatu. Prawidłowo Sąd I instancji przyjął, że podważenie szacowania poszczególnych działek i wykazanie, że na wynik wyceny miało ich łączne bądź odrębne potraktowanie, wymagało albo przedstawienia odrębnego operatu albo poddania operatu sporządzonego w sprawie ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców. Z tych względów nie doszło do naruszenia przez Sąd I instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w związku z art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. oraz art. 18 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej i art. 151 ust. 1 u.g.n. Ostatni z zarzutów skargi kasacyjnej dotyczy podstaw do zastosowania w sprawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej i przyznania skarżącemu podwyższenia odszkodowania ze względu na termin wydania nieruchomości. Swój tytuł do zastosowania tego przepisu skarżący opiera na twierdzeniu, że faktycznie nie władał już nieruchomością w dacie wydania decyzji z 17 maja 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji ze względu na skutki wcześniej prowadzonych postępowań w przedmiocie wywłaszczenia. Postępowanie to wszczęte na wniosek z 8 listopada 2004 r. nie doprowadziło jednak do wywłaszczenia, albowiem w wyniku uchylenia wydanych decyzji wyrokiem NSA z 2 grudnia 2008 r., sygn. I OSK 1776/07, postępowanie zostało umorzone przez Wojewodę ze względu na złożenie wniosku inwestora o zezwolenie na realizację inwestycji drogowej. W konsekwencji w dacie wydawania decyzji o zezwoleniu na lokalizację inwestycji w obrocie prawnym nie funkcjonowały już rozstrzygnięcia dające podstawę do ich wywłaszczenia i niezwłocznego zajęcia. Istotniejsze jednak jest, że przepis art. 18 ust. 1e specustawy drogowej zawiera regulację, mającą co do zasady zachęcać do szybkiego i sprawnego przekazywania inwestorowi działek, wprowadzając zachętę finansową. Jako regulacja szczególna podlega restrykcyjnemu stosowaniu wyłącznie w przypadkach w nim wskazanych. Aby podwyższenie mogło zostać przyznane, nieruchomość powinna być wydana w trybie i terminach w tym przepisie wskazanych. Zajęcie nieruchomości w innym trybie niż to przewiduje specustawa drogowa nie uprawnia do podwyższenia odszkodowania. W tym zakresie Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko wyrażone w wyroku NSA z 25 marca 2015 r., sygn. I OSK 1720/13. Sąd I instancji nie naruszył art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w związku z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej i art. 7 k.p.a., a także konstytucyjnych zasad równości i sprawiedliwości społecznej. Mając na uwadze podane argumenty, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji o oddaleniu skargi kasacyjnej.