II SA/Łd 762/14

Dnia 9 października 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot – Szustowska (spr.) Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Błaszczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 października 2014 roku sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz strony skarżącej A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. kwotę 12514 (dwanaście tysięcy pięćset czternaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. a.bł. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jak wynika z akt sprawy, decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Ł., na podstawie art. 1 ust. 1 i ust. 3 , art. 3 ust. 1 pkt 2 i ust. 2, art. 4 ust. 1, ust. 2, ust. 6 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 83), po rozpatrzeniu wniosku A Sp. z o.o. z siedzibą w P., orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 28, oznaczonej w obrębie [...] jako działka nr 64/6 o pow. 0,8930 ha, stanowiącej własność Gminy Ł., a będącej w użytkowaniu wieczystym A Sp. z o.o. oraz ustalił z tego tytułu dla A sp. z o.o. w P. opłatę w wysokości 1.251.400 zł płatną jednorazowo. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wyjaśnił, że Spółka wystąpiła w dniu 26 sierpnia 2013r. z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości przy zastosowaniu przepisu art. 4 ust. 13 i przyjęcie dla ustalenia opłaty wartości nieruchomości określonej dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Organ uznał, że są spełnione ustawowe przesłanki z art. 1 warunkujące przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu w prawo własności, bowiem w dniu 13 października 2005 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości był poprzednik prawny wnioskodawcy B sp. z o.o. Z akt sprawy wynika, że pismem z dnia 19 grudnia 2012r. Spółka "A" sp. z o.o. wystąpiła do właściciela gruntu o dokonanie aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości i jako dowód przedstawiła operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego M. Ł. określający wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości na kwotę 1.607.400zł. Właściciel gruntu, oświadczeniem z dnia 4 kwietnia 2013 r. nie uwzględnił wniosku użytkownika wieczystego i odmówił obniżenia opłaty rocznej. Rozpoznając wniosek użytkownika wieczystego dotyczący ustalenia aktualizacji opłaty rocznej w związku z odmową dokonania tej aktualizacji przez właściciela gruntu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. orzeczeniem z dnia [...] ustaliło wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości w kwocie 78.441 zł począwszy od dnia 1 stycznia 2013 r. Organ stwierdził, że Kolegium w swoim rozstrzygnięciu uznało za równorzędne oba przedstawione operaty szacunkowe i ustaliło wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, natomiast nie określiło wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Dla ustalenia opłaty stosuje się odpowiednio art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). Zgodnie z art. 69 ustawy na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Wskazano, że wartościami niezbędnymi do ustalenia opłaty za przekształcenie są: wartość prawa własności nieruchomości i wartość prawa użytkowania wieczystego, określone w opracowaniu rzeczoznawcy majątkowego. Organ stwierdził, że w sprawie nie może mieć zastosowania przepis art. 4 ust. 13 ustawy, ponieważ nie powstał operat szacunkowy, określający jednoznacznie wartość nieruchomości. W tej sytuacji uznał za konieczne uzyskanie nowej wyceny dla ustalenia wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w operacie z dnia 29 listopada 2013 r. określił wartość prawa własności na kwotę 3.466.600zł i prawa użytkowania wieczystego na kwotę 2.215.200 zł. Opłata za przekształcenie stanowi różnicę tych wartości i wynosi 1.251.400zł (3.466.600zł- 1.251.400 zł). Odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. złożyła A Spółka z o.o. w P., zaskarżając ją w części dotyczącej ustalenia opłaty za przekształcenie i wniosła o uchylenie decyzji w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w tym zakresie. W uzasadnieniu wskazano, że Kolegium ustaliło wartość nieruchomości na podstawie operatów użytkownika wieczystego i właściciela gruntu, przyjmując do obliczenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wartość prawa własności tej nieruchomości, wynikającą z uśrednienia wartości z obu operatów co dało wartość nieruchomości 2.614.700 zł jako podstawę dla ustalenia opłaty rocznej (tj. 2.614.700 x 3:100=78.441). Strona nadmieniła, że zaakceptowano ustaloną przez Kolegium wartość nieruchomości i nie został wniesiony sprzeciw od tego orzeczenia. Zdaniem strony, kwota ta stanowi wartość nieruchomości w rozumieniu art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej skarżący wywiódł, że przepis art. 4 ust. 13 ustawy obejmuje swoją dyspozycją aktualizację opłaty rocznej i ta aktualizacja opłaty może nastąpić na podstawie prawomocnego orzeczenia kolegium (art. 81 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zdaniem strony, wbrew dyspozycji art. 4 ust. 13, organ I instancji przy określeniu opłaty za przekształcenie nie uwzględnił wartości prawa własności nieruchomości w wysokości 2.614.700 zł., zaktualizowanej ostatecznym orzeczeniem Kolegium z dnia [...] W tej sytuacji konieczne było jedynie ustalenie przez rzeczoznawcę aktualnej wartości prawa użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu. Przyjęcie wartości prawa własności nieruchomości w innej kwocie i znacznie wyższej niż wartość zaktualizowana orzeczeniem Kolegium stanowi oczywiste i rażące naruszenie art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia Kolegium wyjaśniło, że kwestią sporną w sprawie jest określenie wartości nieruchomości i ustalenie wysokości opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 28, działka nr 64/6, stanowiącej własność Gminy Ł., a będącej w użytkowaniu wieczystym "A" sp. z o.o. z siedzibą w P.. Zdaniem Kolegium, wnioskodawca spełnia przesłanki z art. 1 ust. 1 ustawy, warunkujące przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu w prawo własności, bowiem w dniu 13 października 2005r. użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości było B sp. z o.o., poprzednik prawny wnioskodawcy. Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że w sytuacji braku określenia przez Kolegium wartości nieruchomości, a tylko przy ustaleniu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste według uśrednionej wartości z dwóch operatów, uzasadnione było zlecenie uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu opracowanie aktualnej wyceny przedmiotowej nieruchomości dla określenia wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego w celu ustalenia opłaty za przekształcenie wartość prawa własności. Podkreśliło, że zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu, właściwy organ administracji, rozstrzygając decyzją o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest zobowiązany ustalić opłatę z tytułu przekształcenia. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dla rozstrzygnięcia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności niezbędne jest określenie wartości nieruchomości, będącej podstawą ustalenia tej opłaty. Określenie tej wartości następuje na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 29 listopada 2013r. określił wartość nieruchomości w celu ustalenia opłaty za przekształcenie i ten operat stanowił dowód w sprawie. Wartość prawa własności określi na kwotę 3.466.600zł i prawa użytkowania wieczystego na kwotę 2.215.200 zł. Opłata za przekształcenie stanowi różnicę tych wartości i wynosi 1.251.400 zł ( 3.466.600zł-1.251.400 zł). Zdaniem Kolegium, brak jest podstaw do uwzględnienia stanowiska strony i zastosowania dla ustalenia opłaty przepisu art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu, gdyż w orzeczeniu z dnia [...] Samorządowe Kolegium w Ł. ustaliło wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w kwocie 78.441 zł począwszy od dnia 1 stycznia 2013 r., przy czym w uzasadnieniu rozstrzygnięcia nie wskazało jaka jest wartość nieruchomości, a tylko dokonało weryfikacji operatów szacunkowych pod względem formalnym, uznając za równorzędne operaty szacunkowe przedstawione przez użytkownika wieczystego oraz właściciela gruntu. Obliczenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego Kolegium dokonało przy zastosowaniu odpowiedniej stawki procentowej od średniej kwot z obu operatów. Kolegium nadmieniło, że w odniesieniu do trybu zmiany opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest to związane z cywilnoprawnym charakterem użytkowania wieczystego uregulowanego umową. Natomiast postępowanie przekształceniowe, prowadzone w trybie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości jest odrębnym postępowaniem i rozstrzygnięcie w oparciu o przepisy powołanej ustawy zapada w decyzji administracyjnej (art. 3 pkt 1 i pkt 2). Za zasadne uznało zatem Kolegium, że organ I instancji zlecił opracowanie aktualnej wartości nieruchomości jako dowodu w sprawie i opłata za przekształcenie została ustalona na podstawie operatu szacunkowego z dnia 29 listopada 2013 r. Określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego gruntu dla potrzeb ustalenia opłaty za przekształcenie rzeczoznawca majątkowy dokonał przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. W metodzie tej porównuje się nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny i warunki zawarcia transakcji. Zdaniem Kolegium, operat ten odpowiada dyspozycjom wynikającym z przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) i ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Kolegium podkreśliło, że dla ustalenia opłaty za przekształcenie co do zasady wymagane jest określenie wartości nieruchomości dla tego konkretnie celu w operacie szacunkowym, a jako odstępstwo od tej zasady, gdy była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji i gdy aktualizacja była dokonana nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie. Dotyczy to sytuacji, gdy we wskazanym okresie przed złożeniem wniosku o przekształcenie została określona wartość nieruchomości. Zwrot "wartość nieruchomości określona dla celów tej aktualizacji" nie powinien przy tym podlegać interpretacji rozszerzającej. Przepis ten jednoznacznie wskazuje, że jest to wartość nieruchomości prawidłowo określona w operacie szacunkowym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a nie wartość nieruchomości ustalona w inny sposób. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosła A Sp. z o.o. z siedzibą w P.. Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego. W uzasadnieniu strona wyjaśniła, że w dniu [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wydało orzeczenie określające zaktualizowaną opłatę roczną za prawo użytkowania wieczystego gruntu objętego wnioskiem o przekształcenie na kwotę 78.441,00 zł., poczynając od dnia 1 stycznia 2013 roku. Wysokość opłaty rocznej jest wynikiem działania matematycznego w postaci iloczynu określonej w procentach stawki opłaty oraz wartości nieruchomości. Procentowa stawka opłaty rocznej za przedmiotowy grunt wynosi 3 %, a zatem stosując proste działanie matematyczne (778.441,00 zł: 3/x100) otrzymuje się wartość nieruchomość określoną dla celów tej aktualizacji, to jest kwotę 2.614.700,00 zł. Kwota ta stanowi wartość nieruchomości w rozumieniu art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w związku z art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem strony, z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wywieść można, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze ogranicza dyspozycję przepisu art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości do aktualizacji opłaty rocznej dokonywanej w trybie art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (wypowiedzenie przez właściciela gruntu). Aktualizacja opłaty rocznej, a tym samym określenie wartość nieruchomości dla celów tej aktualizacji, może nastąpić w różnych trybach przewidzianych przez przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Aktualizacja ta może w szczególności nastąpić w drodze wyroku wydanego przez sąd powszechny, w drodze ugody zawartej przed sądem powszechnym, na podstawie prawomocnego orzeczenia kolegium czy też ugody zawartej przed kolegium (art. 81 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Strona podkreśliła, że z logicznego punktu widzenia aktualizacja opłaty rocznej nie jest możliwa bez równoczesnego określenia wartości nieruchomości dla celów tej aktualizacji, gdyż wysokość opłaty rocznej jest wynikiem zastosowania do wartości nieruchomości określonych reguł matematycznych i niewątpliwie bez uprzedniego określenia wartości nieruchomości niemożliwe jest dokonanie aktualizacji opłaty rocznej. Zaktualizowana wysokość opłaty rocznej wynika natomiast z treści rozstrzygnięcia orzeczenia kolegium, nie zaś z uzasadnienia orzeczenia kolegium, w związku z czym pozbawione jakiegokolwiek znaczenia są motywy, którymi kierowało się kolegium, a w szczególności poglądy kolegium co do operatów szacunkowych. Istotnym jest wyłącznie fakt, iż w stanie faktycznym sprawy obowiązuje prawomocne orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...], określające zaktualizowaną opłatę roczną, poczynając od dnia 1 stycznia 2013 roku na kwotę 78.441,00 zł, a tym samym wartość nieruchomość dla celów dokonanej w tym trybie aktualizacji na kwotę 2.614.700,00 zł. W konsekwencji organ I instancji, wbrew dyspozycji art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, nie uwzględnił przy określeniu zaktualizowanej opłaty za przekształcenie wartości prawa własności nieruchomości. W związku z tym, dla ustalenia opłaty za przekształcenie konieczne było tylko i jedynie ustalenie przez biegłego rzeczoznawcę aktualnej wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu, zaś przyjęcie wartości prawa własności nieruchomości w kwocie odmiennej (i znacznie wyższej) aniżeli wartość zaktualizowana wskazanym powyżej orzeczeniem Kolegium stanowi, zdaniem strony, oczywiste i rażące naruszenie art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność rozstrzygnięcia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30 lipca 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz.U. z 2013r., poz. 270 ze zm., powoływanej dalej jako p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a., rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Opierając się na tak zakreślonej kognicji, konieczne było wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno decyzji zaskarżonej, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, z uwagi na naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na treść podjętego rozstrzygnięcia. Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie były rozstrzygnięcia organów o odpłatnym przekształceniu na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością "A" z siedzibą w P., przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości położonej w Ł., przy ul. A 28, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 64/6. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2012 r., poz. 83), jak też stosowane odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Ustalony przez organy stan faktyczny sprawy jest bezsporny. Niekwestionowaną bowiem okolicznością jest, że skarżąca Spółka spełnia wymogi formalne uprawniające ją do odpłatnej konwersji prawa określonego w art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a więc jest podmiotem, którego poprzednikowi prawnemu w dniu 13 października 2005 r. przysługiwało prawo użytkowania wieczystego nieruchomości przy ul. A 28 a będąc obecnie użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości złożyła w dniu 26 sierpnia 2013r. wniosek o jego przekształcenie w prawo własności. Poza sporem jest również, że orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...], wydanym w sprawie [...] ustalono wysokość opłaty rocznej tytułu użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości począwszy od dnia 1 stycznia 2013r. na kwotę 78.441,-zł. Bezsporne jest również to, że w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, Spółka zobowiązana jest, zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, do uiszczenia z tego tytułu stosownej opłaty, która w myśl art. 69 i art. 67 ust. 3 a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi różnicę pomiędzy wartością gruntu jako przedmiotu prawa własności i wartością prawa użytkowania wieczystego, ustalanych na dzień przekształcenia. Istotą sporu jest natomiast to, czy ustalając tę opłatę w realiach rozpoznawanej sprawy organ winien zastosować przepis art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, który nakazuje przyjęcie za podstawę określenia wysokości opłaty za przekształcenie wartości nieruchomości określonej dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dokonanej nie wcześniej, niż w ciągu ostatnich dwóch lat od złożenia wniosku. Artykuł art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w swoim literalnym brzmieniu nie zawiera wprost odesłania do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak ma to miejsce w innych jednostkach redakcyjnych tego artykułu (ust. 2 oraz ust. 14 do 17 art. 4), niemniej instytucja aktualizacji opłaty rocznej, do której on nawiązuje unormowana została w tej ustawie. Odwołując się do celu, jaki ustawodawca chciał osiągnąć wprowadzając to unormowanie do sytemu prawnego, wskazać należy, iż przepis ten dodany został do ustawy przekształceniowej w następstwie jej nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 7 września 2007 r. - o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U nr 191, poz. 1371). Z uzasadnienia do projektu ustawy wynika, że regulacja ta miała służyć obniżeniu kosztów przekształcenia, w konsekwencji czego prawodawca uznawał za zbędne sporządzanie nowego operatu szacunkowego dla potrzeb samego przekształcenia w sytuacji, gdy wartość nieruchomości została ustalona w okresie bezpośrednio poprzedzającym przekształcenie (vide cz. II pkt 7 uzasadnienia projektu ustawy nowelizującej, druk nr 2095, dostępny na stronach sejmu: http://www.sejm.gov.pl, w zakładce prace sejmu V kadencji), przyjmując jednocześnie, że ta bezpośredniość obejmuje okres 2 lat. Mając zatem powyższe na względzie uznać należy, że przepis art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności winien być interpretowany jako nakaz odwołania się przy określaniu podstawy opłaty za przekształcenie do wartości nieruchomości, w oparciu o którą w okresie ostatnich dwóch lat przed złożeniem wniosku o przekształcenie ustalono nową kwotę opłaty rocznej, niezależnie od tego na jakim etapie procedury, przewidzianej w art. 78 - 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami, owo ustalenie nastąpiło. W przedmiotowej sprawie w ciągu dwóch lat przed złożeniem wniosku doszło do aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Abstrahując zatem od kwestii prawidłowości orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] i zastosowanej przezeń metody ustalenia opłaty, wskazać należy, że orzeczenie wspomniane jest prawomocne zaś wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest ściśle związana z wartością gruntu, będącego przedmiotem użytkowania wieczystego. Nie ma zatem znaczenia, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w treści orzeczenia nie określiło wprost wartości gruntu. Zgodnie bowiem z treścią art. 72 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, określonej zgodnie z art. 67 ustawy. Nie ma więc wątpliwości co do tego, że wysokość tej opłaty jest pochodną wartości nieruchomości. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 13 listopada 2013r., sygn.akt II SA/Ol 735/13, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Nie ma też innego sposobu jej określenia, niż wykonanie matematycznego działania, polegającego na zastosowaniu odpowiedniej stawki procentowej do ceny nieruchomości gruntowej. W rozpoznawanej sprawie jest poza sporem, iż stawka procentowa dla przekształcanej nieruchomości wynosi 3 % ceny (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce gruntami). Na tej podstawie z łatwością można wyliczyć, że wartość nieruchomości w dacie aktualizacji opłaty wyniosła (jak słusznie już we wniosku wskazywał użytkownik wieczysty) 2 614 700 zł. Wartość nieruchomości, wynikającą z orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wyliczyło też z łatwością Miasto Ł. (k. 24 verte akt administracyjnych). Tym samym, wobec niezakwestionowania orzeczenia SKO, organy nie miały podstaw do powoływania nowego biegłego w celu sporządzenia operatu szacunkowego dla wyceny tej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i wykorzystanie jej w procesie ustalania należnej za przekształcenie prawa opłaty. Rację ma zatem skarżąca Spółka, że takimi działaniami organ naruszył art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a naruszenie to było o tyle istotne, że przełożyło się bezpośrednio na wysokość ostatecznie ustalonej za przekształcenie opłaty. To zaś prowadzić musi do uchylenia zaskarżonej decyzji, jak też uchylenia na zasadzie art. 135 p.p.s.a. poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] Przy czym uchylenie z wyżej wymienionej przyczyny w całości zakwestionowanych decyzji podyktowane jest tym, że przedmiot postępowania w sprawie rozpoznanej zaskarżoną decyzją ma charakter niepodzielny. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wiąże się bowiem z koniecznością wniesienia przez dotychczasowego użytkownika na rzecz dotychczasowego właściciela nieruchomości opłaty za przekształcenie i należy ją ustalić w decyzji o przekształceniu prawa (art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności). Nie można tego zatem zrobić odrębnie w drodze decyzji uzupełniającej (por. wyroki NSA: z 8 lipca 2009 r. sygn. akt I OSK 986/08, z 6 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 2000/12, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 oraz art. 152 ustawy– Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku. W przedmiocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy. Rozpoznając ponownie sprawę organ nadzoru uwzględni ocenę prawną zawartą w niniejszym wyroku, a podejmując rozstrzygnięcie uzasadni je zgodnie z wymogami określonymi w art. 107 § 3 k.p.a. a.tp.