IV SA/Po 598/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta (spr.) Sędziowie NSA Grażyna Radzicka WSA Józef Maleszewski Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2014 r. sprawy ze skargi P. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia[...] kwietnia 2014 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] w sprawie ustalenia P. P. opłaty adiacenckiej. Powyższe decyzje zapadły w następującym stanie faktycznym. Decyzją z dnia [...] września 2012 r. nr [...] Wójt Gminy [...] na podstawie art. 98a ust. 1 oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651) zwanej dalej jako "ugn",w związku z uchwałą Rady Gminy [...] r. w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz.Urz. Woj. Wielkopolskiego [...]) ustalił P. P., zwanemu dalej również jako "skarżący", opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (zapisanej w KW [...]) stanowiącej przed podziałem działkę [...] wskutek podziału nieruchomości, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy [...]. Następnie decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071) zwanej dalej jako "kpa" art. 4 pkt 16, art. 98a ust. 1 i 1a, art. 148 ust. 1, art. 156, art. 157 ust. 1, art. 159 ugn, oraz §4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i rozporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207 poz. 2109) zwanego dalej jako "rozporządzenie" utrzymało w mocy ww. decyzję Wójta [...] W wyniku skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, wyrokiem z dnia 15 maja 2013 r. sygn.. akt IV SA/Po 221/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającą ją decyzja Wójta [...]. Sąd uznał, że obie decyzje wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 Kpa. W ocenie Sądu organy nie dowiodły, że doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału. Sąd zakwestionował prawidłowość wykorzystanego w sprawie operatu szacunkowego, zaznaczając m.in., że nieprawidłowym było przyjęcie dwóch różnych metod wyceny tzn. innej metody wyceny nieruchomości przed podziałem i innej metody po podziale. Zdaniem Sądu z uwagi na przejrzystości i czytelność głównego dowodu w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej rzeczoznawca winien stosować jedną metodę. Dopiero brak wystarczającej liczby transakcji pozwala na zastosowanie dwóch różnych metod. Ponadto wątpliwości Sądu wzbudziło ustalenie wartości działki o nr ewid. [...] przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, bowiem cena takich nieruchomości odbiega z reguły od cen nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i jest od nich niższa. Przeznaczenie tej działki pod drogę wewnętrzną spowoduje zmniejszenie jej wartości w stosunku do pierwotnego przeznaczenia. Sąd zakwestionował również przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównania transakcji nieruchomością położoną w miejscowości [...], której nie można uznać za nieruchomość podobną do będącej przedmiotem wyceny. Jak wskazał Sąd, dokonując wyceny nieruchomości po podziale, rzeczoznawca winien również uwzględnić fakt zlokalizowania na działkach słupów energetycznych i przebieg linii energetycznej. W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania Wójt [...] decyzją z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] na podstawie art. 98a ust. 1 oraz art. 148 ust. 1-3 ugn w związku z wymienioną na wstępie uchwałą Rady Gminy [...] z dnia 28 lutego 2005 r. ustalił P. P. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (zapisanej w KW [...]) stanowiącej przed podziałem działkę [...] wskutek podziału nieruchomości, zatwierdzonego decyzją Wójta [...]. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że skarżący wniósł o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości o nr ewid. [...] na 19 działek i podział ten został zatwierdzony wskazaną wyżej decyzją Wójta [...]. Natomiast podstawą naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela jest art. 98a ust. 1 ugn. Uchwałą [...] Rada Gminy [...] określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w skutek podziału na 30% kwoty wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto organ wskazał, że[...] z działek powstałych w wyniku podziału działki o nr [...] przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego było pod zabudowę jednorodzinną z usługami, zaś jedna o powierzchni 2507m² stanowi drogę wewnętrzną. W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wyjaśnił, że zgodnie z treścią art. 146 ust. 1a ugn ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca określił wartość gruntu przed i po podziale nieruchomości. Dokonana przez niego analiza, w pierwszej kolejności dotyczyła nieruchomości złożonej z jednej działki o powierzchni [...] m², a następnie kompleksu działek gruntu o tym samym areale łącznym oraz normatywnych powierzchniach[...] Rzeczoznawca odrębnie przeanalizował lokalny rynek nieruchomości składający się z jednej działki ewidencyjnej lub kilku tworzących łączność gospodarczą, nie nadających się do samodzielnego funkcjonowania i osobno rynek nieruchomości składający się z kilku działek ewidencyjnych mogących funkcjonować samodzielnie. Rzeczoznawca ustalił, że transakcje gruntami o funkcji mieszkaniowej i mieszkaniowo usługowej na terenie gminy [...] występują w gminie umiarkowanie często i kształtują się na zrównoważonym poziomie. Natomiast grunty o powierzchniach większych są rzadszym przedmiotem obrotu z uwagi na ich specyfikę. Dla potrzeb analizy, rzeczoznawca ustalił, że zasięg rynku obejmować będzie teren powiatu [...], lokalizacje położone w bezpośredniej bliskości miasta [...] i dobrej dostępności komunikacyjnej. W wyniku dokonanej analizy transakcji gruntami mieszkaniowymi składającymi się z jednolitego pola inwestycyjnego rzeczoznawca ustalił, że jednostkowa cena minimalna nieruchomości podobnej wyniosła [...] zł/m², natomiast cena maksymalna [...] zł/m². Następnie rzeczoznawca dokonał analizy cech nieruchomości, które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a co za tym idzie na wartość rynkową. Rzeczoznawca określił próbę transakcji dla gruntów mieszkaniowych składających się z jednolitego pola inwestycyjnego składających się z kilku do kilkudziesięciu działek. Transakcje dotyczyły terenów już podzielonych na mniejsze działki budowlane, sprzedawane łącznie pod większe inwestycje lub powiększenie terenu indywidualnej zabudowy. Jednostkowa cena minimalna nieruchomości podobnej wyniosła 122,34 zł/m², a maksymalna 259,00 zł/ m². Organ I instancji wskazał, że rzeczoznawca na podstawie zebranych danych oszacował wartość nieruchomości przed podziałem na [...] 179 zł/ m² oraz po podziale na [...] 191,18 zł/ m². Zdaniem organu w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości o [...] zł, wobec czego należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, tj. 30% wzrostu wartości nieruchomości. Organ I instancji zaznaczył, że rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości po jej podziale zwrócił uwagę na fakt, że skutkiem podziału nie jest zmiana kształtu i wielkości dzielonej nieruchomości właściwie do porównania przyjął nieruchomości złożone z kompleksu działek budowlanych łącznie z drogami wewnętrznymi, które to stanowią nierozerwalną część kompleksów działek. Zdaniem organu rzeczoznawca uwzględnił przy wycenie nieruchomości wszelkie ograniczenia występujące na nieruchomości, które podniósł Sąd w ww. wyroku. Ponadto biegły właściwie ustalił daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opisał stan prawny i faktyczny nieruchomości, określił przeznaczenie nieruchomości ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w operacie zawarta została również wyczerpująca analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Organ zaznaczył również, że rzeczoznawca zastosował jednolita metodę szacowania dla obu stanów, tj. przed i po podziale nieruchomości. W odwołaniu od ww. decyzji Wójta [...] z dnia 3 lutego 2014 r. P. P. wniósł o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Decyzji tej zarzucił naruszenie przepisu art. 98a ust. 1 ugn poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieprawidłowym ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej. Zarzucił również organowi I instancji naruszenie przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na tym, że przy szacowaniu wartości nieruchomości po podziale nie uwzględniono indywidualnych cech wpływających na wartość poszczególnych nowopowstałych działek, oraz § 56 ust. 4 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie polegające na tym, że do operatu szacunkowego nie załączono istotnych dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzeniu, tj. nie dołączono dokumentacji określającej metodykę ustalania procentowej wartości poszczególnych cech wartościujących. Ponadto skarżący zarzucił organowi I instancji naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 77§ 1 kpa, polegające na braku wnikliwego zbadania operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w następstwie czego nie zostały uwzględnione wszystkie wskazania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu zawarte w wyroku z dnia 15 maja 2013 r. oraz art. 80 kpa poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie za udowodnioną okoliczność, iż wartość działek o nr ewid. [...] określona w operacie szacunkowym jest prawidłowa, podczas gdy materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie upoważnia do przyjęcia takiego stanowiska. Zdaniem skarżącego organ I instancji dopuścił się również naruszenia art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 2012 r. poz. 270) zwanej dalej jako "pppsa" poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i brak uwzględnienia wszystkich wskazań zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 maja 2013 r. W uzasadnieniu odwołania skarżący podważając prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wskazał, że w operacie tym nie uwzględniono każdej z nowopowstałych działek jako osobnych nieruchomości, w sytuacji gdy należało ocenić indywidualne cechy każdej z nowopowstałych działek. Tymczasem rzeczoznawca ograniczył się do mechanicznego ustalenia wartości nieruchomości po podziale jako iloczynu wartości 1 m² gruntu, z którego wydzielono działki. Zdaniem skarżącego wartości poszczególnych działek powstałych po podziale mogą się różnić ze względu na umieszczone w ich obrębie urządzenia przesyłowe, bliskość utwardzonej drogi publicznej, możliwość przyłączenia mediów, łatwość dostępu do nieruchomości oraz przeznaczenie danej działki. Organ nie zwrócił uwagi, że działka o nr ewid. [...] została przeznaczona pod drogę wewnętrzną, co spowodowało obniżenie jej wartości, w stosunku do pozostałych nowopowstałych działek. Rzeczoznawca przeprowadzając wyliczenia w celu oszacowania wartości 1m² nieruchomości po podziale potraktował jednakowo wszystkie działki jako jednakowa identyczną całość, a więc oszacował wartość 1m² działki [...] przeznaczonej na drogę wewnętrzną, na takim samym poziomie jak działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. W ocenie skarżącego rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił faktu, iż w dacie uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, na działkach o nr ewid. [...],[...] oraz częściowo [...] zlokalizowane były słupy energetyczne oraz przebiegała nad nimi napowietrzna linia energetyczna. W operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał ten fakt, jednak przy ostatecznym wyliczeniu wartości nieruchomości po podziale zastosował jednakową cenę 1m² dla całej nieruchomości. Ponadto wartość działek o nr ewid. [...] w rzeczywistości odbiega od wartości pozostałych działek, gdyż dostęp do drogi publicznej z tych działek odbywa się na zasadzie służebności przez działkę sąsiednią. Jak wskazał skarżący w operacie szacunkowym brak jest obszernego i precyzyjnego opisu wszystkich nieruchomości stanowiących podstawę do wyceny, który to opis pozwoliłby na dokładne zidentyfikowanie tych nieruchomości i szczegółową weryfikację wyceny pod kątem podobieństwa nieruchomości porównywanych. Zdaniem skarżącego brak jest również w operacie szacunkowym wystarczającego uzasadnienia, określającego na jakiej podstawie danej cesze przyporządkowano daną wagę procentową. Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r, nr [...], na podstawie art. 127 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 4 pkt 16, art. 98a ust. 1 i 1a, art. 148 ust. 1, art. 156, art. 157 ust. 1, art. 159 ugn, oraz §4 ust. 4 rozporządzenia utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W ocenie organu odwoławczego w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, bowiem pozytywnie rozpatrzono wniosek o dokonanie podziału nieruchomości, nastąpił wzrost wartości nieruchomości w następstwie tego podziału, a czasie gdy decyzja o podziale stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki opłaty adiacenckiej. Wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką nastąpiło również w terminie 3 lat od momentu uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział. W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca mógł oszacować wartość nieruchomości jedną metodą porównawczą, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca w sposób prawidłowy określił rynek lokalny jako nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, aktywizację gospodarczą, drogę z terenu gminy Komorniki. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że rzeczoznawca w sposób prawidłowy określił wartość nieruchomości metodą porównywania parami. Prawidłowo rzeczoznawca porównał nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi, a operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że rzeczoznawca wziął pod rozwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Dlatego też w ocenie organu odwoławczego chybiony jest zarzut, że operat szacunkowy jest nierzetelny oraz, że organ I instancji nie dokonał oceny materiału dowodowego. Jak wskazał organ odwoławczy operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale, oraz nieruchomości które biegły wziął do porównania. Ponadto rzeczoznawca przedstawił procentowe wagi cech, co stanowi dowód, że operat jest spójny i przedstawia obliczenia oparte na obiektywnych przesłankach. Organ nie znalazł więc podstaw do skierowania dowodu w postaci operatu szacunkowego pod opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców, która jest uprawniona do uznania, że operat szacunkowy jest całkowicie nieprzydatny w sprawie. Nic nie stało również na przeszkodzie, aby skarżący, który podważa prawidłowość sporządzenia operatu, zakwestionował go przed właściwym do tego organem tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych. Kolegium wskazało, że zgodnie z treścią art. 4 pkt 16 ugn przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cech wpływające na jej wartość. Stąd też zdaniem organu odwoławczego rzeczoznawca prawidłowo dokonał wyboru nieruchomości. Ponadto po wniesieniu odwołania od decyzji organu I instancji, rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] marca 2014 r. odniósł się do podniesionych w odwołaniu zarzutów. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu naruszenia art. 98a ust. 1 ugn wskazało, że jest on bezzasadny, bowiem postępowanie wykazało wzrost wartości nieruchomości, a operat jest prawidłowo sporządzony. Błędne w ocenie organu odwoławczego jest również stanowisko skarżącego w zakresie naruszenia § 4 ust. 1 rozporządzenia, bowiem zadaniem rzeczoznawcy było wycenienie nieruchomości, a nie działki gruntu. Bezzasadny jest również zarzut naruszenia § 56 ust. 4 rozporządzenia, bowiem przepis ten nie określa, ażeby do operatu załączyć metodykę ustalania procentowej wartości poszczególnych cech wartościujących. Ponadto w ocenie Kolegium, organ I instancji uwzględnił wszystkie wytyczne Sądu zawarte w wyroku z 15 maja 2013 r. Z kolei odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 80 kpa organ odwoławczy wyjaśnił, że przepisy zakazują wyceny poszczególnych działek, a operat szacunkowy przedstawiony przez innego rzeczoznawcę nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wykorzystanego w sprawie. Stąd też Kolegium uznało, że w przedmiotowej sprawie doszło do wzrostu wartości nieruchomości o kwotę [...] zł. Biorąc pod uwagę stawkę procentową ustaloną przez Radę Gminy [...] i, w ocenie organu odwoławczego należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości [...] zł W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu P. P. zarzucił decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego naruszenie: - art. 156 ppsa poprzez jego niezastosowanie polegające na nieuwzględnieniu oceny prawnej oraz wskazań co do dalszego postępowania zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 maja 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 221/13 poprzez odstąpienie od dokonania odrębnej wyceny działki o nr [...] reprezentującej niespełna 19% całej powierzchni nieruchomości, zajętej pod drogę wewnętrzną, co skutkuje nieuzasadnionym zawyżeniem wartości nieruchomości, braku uwzględnienia zlokalizowania na działkach o nr ewid. [...] słupów energetycznych oraz przebiegu linii napowietrznej, która to okoliczność powinna skutkować obniżeniem wartości każdej z wymienionych działek, odstąpienie od uzasadnienia przyczyn, dla których na potrzeby oszacowania wartości nieruchomości po jej podziale nie uwzględniono w pierwszej kolejności transakcji, których przedmiotem były nieruchomości usytuowane w obszarze administracyjnym tej samej miejscowości oraz braku uwzględnienia indywidualnych cech nowopowstałych działek przy szacowaniu łącznej wartości nieruchomości po dokonaniu jej podziału; - art. 98a ust. 1 ugn poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na nieprawidłowym ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem; - § 4 pkt 1 rozporządzenia poprzez brak określenia cech nieruchomości podobnych, których transakcje posłużyły do ustalenia ceny wartości nieruchomości po jej podziale, brak uwzględnienia indywidualnych cech nowopowstałych działek przy szacowaniu wartości nieruchomości po dokonaniu jej podziału, odstąpienie od uzasadnienia przyczyn dla których przy szacowaniu wartości nieruchomości po jej podziale nie uwzględniono w pierwszej kolejności transakcji , których przedmiotem były nieruchomości usytuowane w obszarze administracyjnym tej samej miejscowości co nieruchomość podlegająca wycenie, braku uwzględnienia zlokalizowania na działkach o nr ewid. [...] słupów energetycznych oraz przebiegu linii napowietrznej, brak uwzględnienia ograniczenia dostępu działek o nr ewid. [...] do drogi publicznej, który odbywa się na zasadzie służebności przez nieruchomość sąsiednią, co powinno skutkować obniżeniem wartości tych działek w stosunku do pozostałych nowoutworzonych działek posiadających nieograniczony dostęp do drogi publicznej; - § 36 ust. 6 w zw. z § 1 pkt 11 rozporządzenia Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i posądzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2011 r. Nr 165 poz. 985) poprzez jego niezastosowanie i odstąpienie od dokonania odrębnej wyceny działki o nr [...]; - art. 98a ust. 1 ugn w zw. z § 56 ust. 4 rozporządzenia poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na stwierdzeniu wzrostu wartości nieruchomości o nr ewid 1041/1 wskutek jej podziału w oparciu o treść operatu szacunkowego, który nie zawiera dokumentacji stanowiącej materiał źródłowy służący do jego opracowania; - art. 151 ust. 1 ugn polegające na odstąpieniu przez organ od ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, która to wartość stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę, możliwą do uzyskania na rynku poprzez brak uwzględnienia drogowego charakteru działki wydzielonej pod drogę wewnętrzną przy ustaleniu wartości nieruchomości dzielonej. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżący zwrócił uwagę, że w operacie szacunkowym brak jest uwzględnienia i potraktowania każdej z działek powstałych wskutek podziału jako osobnych nieruchomości. Istotne znaczenie przy wycenie ma indywidualizacja cech każdej z nowopowstałych działek i dostosowanie warunków każdej z tych działek do cech wartościujących, które bezpośrednio wpływają na wartość 1 m². Rzeczoznawca przyporządkował dla każdej z nowopowstałych działek równą cenę za 1 m². Tym samym operat nie zawiera rozróżnienia ceny żadnej z nowo wydzielonych działek. W ocenie skarżącego istnieje konieczność ustalenia odrębnej wartości działki o nr. ewid 1041/21 w związku z określeniem innego sposobu jej przeznaczenia. Powołując się na stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu zajęte w wyroku z dnia 15 maja 2013 r. sygn. akt IV SA/Po wskazał, że nieruchomości zajęte pod drogi wyłączone są z możliwości zabudowy i nie mogą być zbyte jako działki przeznaczone pod realizację budynków jednorodzinnych. Ponadto w ocenie skarżącego, mimo że rzeczoznawca wskazał, iż na działkach o nr ewid. [...] zlokalizowane były słupy energetyczne oraz przebiegała nad nimi napowietrzna linia energetyczna, to przy ostatecznym wyliczeniu wartości nieruchomości po podziale zastosowani jednakową cenę 1 m² dla całej nieruchomości na którą składają się działki wydzielone wskutek podziału. Również przedstawione w tabeli zestawienie o dobór transakcji pozostaje sprzeczne ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu zajętego w ww. wyroku, bowiem dokonując wyceny rzeczoznawca powinien w pierwszej kolejności sięgnąć po transakcje nieruchomościami z tej samej miejscowości. Skarżący zwrócił również uwagę, że przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości znacznie różnią się miedzy sobą powierzchnią. Zestawienie transakcji zawarte w tabeli nr 2, nie obejmuje nieruchomości podobnych w myśl art. 4 pkt 16 ugn z uwagi na rozbieżności w zakresie lokalizacji, powierzchni oraz ceny za 1 m². W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Kolegium odnosząc się do zarzutów skarżącego wyjaśniło, że niemożliwym było dokonanie odrębnej wyceny dla działki o nr [...]. Kwestia znajdujących się na nieruchomości słupów także została zauważona przez biegłego. Za niezasadny Kolegium uznało zarzut naruszenia §4 pkt 1 rozporządzenia wskazując, że biegła opisała w tabelach i przedstawiła zdjęcia oraz mapy sytuacyjne nieruchomości porównywalnych. Żadne przepisy prawa nie nakładają na biegłego obowiązku tłumaczenia dlaczego nie wybrał innych nieruchomości do porównana, tym bardziej w sytuacji gdy przedstawione 3 nieruchomości spełniają kryterium podobieństwa i są opisane. Niezasadny jest również zarzut naruszenia art. 151 ugn, ponieważ przedstawione do porównania nieruchomości, dobór cech oraz ich odpowiednie skorygowanie, a następnie przełożenie tych informacji na dane liczbowe za pomocą odpowiednich algorytmów pozwoliło organom uznać, że przedłożona w operacie szacunkowym wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Wojewódzki Sąd administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sadów administracyjnych (Dz.U. nr 153 poz. 1269) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Kontrola ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Stosownie do treści art. 145 §1 pkt 1 ppsa sąd uchyla decyzję lub postanowienie jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r., utrzymująca w mocy decyzję Wójta [...] z dnia 3 lutego 2014 r. Decyzją organu I instancji ustalono P. P. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Materialnorpawną podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi przepis art. 98a ust. 1 ugn. Przepis ten przewidzuje, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Zwrócić również należy uwagę, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.(ust. 1a). Z powyższej regulacji wynika, że możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej uzależniona jest od jednoczesnego wystąpienia czterech przesłanek: - podział nieruchomości dokonany został na wniosek właściciela nieruchomości; - ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna; - nastąpił wzrost wartości nieruchomości w skutek jej podziału; - w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Bezspornym w rozpoznawanej sprawie jest, że skarżący wniósł o podział nieruchomości [...]. Decyzją z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] Wójt Gminy [...] zatwierdził projekt podziału ww. nieruchomości pod warunkiem zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla działek o nr ewid. [...]. Decyzja ta stała się ostateczna [...] kwietnia 2011 r., a więc do dnia wydania przez Wójt Gminy [...] decyzji z dnia [...] lutego 2014 r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej nie upłynął okres 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna. Ponadto nie ulega również wątpliwości, że w dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Gminy [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej. Spór między stronami budzi natomiast okoliczność wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Niezbędnym było ustalenie i wykazanie przez organ, iż w wyniku podziału nieruchomości w sposób faktyczny wzrosła jej wartość. Ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału dopuszczalne jest jedynie w sytuacji , gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości. Innymi słowy podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost wartości nieruchomości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 marca 2007 r. I OSK 729/06, dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jak wynika z treści przywołanego powyżej art. 98a ust. 1 ugn, przepis art. 146 ust. 1a tej ustawy znajduje odpowiednie zastosowanie w przypadku ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje więc po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Operat szacunkowy w postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi główny dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości, przedstawiając wartość tej nieruchomości przed jej podziałem i po podziale. Stosownie do treści art. 152 ust. 2 i 3 ugn wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Ponadto w myśl art. 153 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Niezmiernie istotny w niniejszej sprawie jest fakt, iż wyrokiem z dnia 15 maja 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 221/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. oraz poprzedzająca ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] września 2012 r. ustalającą skarżącemu opłatę adiacencką w wzrostem wartości nieruchomości oznaczonej jako działka [...] w związku z jej podziałem. Rozpatrując ponownie sprawę, stosownie do treści art. 153 ppsa organy związane były oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania. Z normy art. 153 ppsa wynika, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, a jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w sprawie. Ocena prawna wynika z uzasadnienia wyroku sądu dotyczy wykładni przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w konkretnym przypadku w związku z rozpoznawaną sprawą. Natomiast wskazania co do dalszego postępowania stanowią konsekwencję oceny prawnej, zwłaszcza oceny przebiegu postępowania przed organami administracji i rezultatu tego postępowania w postaci materiału dowodowego zebranego w danej sprawie. Wskazania co do dalszego postępowania wytyczają kierunek działania organu przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, określając sposób jego postępowania w przyszłości. Zmierzają do uniknięcia błędów już popełnionych oraz wskazują kierunek, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia jego wadliwości. Kontrola rozstrzygnięcia wydanego po ponownym rozpatrzeniu sprawy w pierwszej kolejności sprowadza się do oceny, czy organ podporządkował się wskazanym wytycznym i ocenie prawnej wyrażonej przez sąd oraz oceny ewentualnych nowych okoliczności, które zaistniały już po jego wydaniu, gdyż jest to główne kryterium poprawności nowowydanej decyzji (por. wyroki Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 25 października 2006 r. sygn. akt I OSK 1377/05, z dnia 25 października 2011 r. sygn. akt II OSK 1501/10, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 14 grudnia 2011 r. sygn. akt I SA/Gd 857/11, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 3 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Bd 334/13 dostępne na www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Zasadniczą wiec kwestią jest rozważenie, czy organ ponownie rozpatrując sprawę uczynił to zgodnie z oceną prawną wyrażoną w ww. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 maja 2013 r. oraz czy zastosował się do wskazań w nim zawartych. W wyroku tym Sąd zakwestionował przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób szacowania wartości nieruchomości. Sąd wyraził pogląd, iż wprawdzie z przepisów prawa nie wynika, ażeby rzeczoznawca nie był uprawniony do wyboru innej metody szacowania wartości nie ruchomości przed dokonaniem jej podziału i innej metody do oszacowania jej wartości po podziale, to jednak dla czytelności i przejrzystości głównego dowodu w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej rzeczoznawca winien stosować jedną metodę. Sąd zakwestionował również sposób określenia wartości działki o nr ewid. [...] przeznaczonej pod drogę wewnętrzną. Ponadto wątpliwości Sądu wzbudziła kwestia nieuwzględnienia przy wycenie nieruchomości faktu zlokalizowania na działkach o nr ewid. [...] słupów energetycznych oraz przebiegu napowietrznej linii energetycznej przez te działki oraz częściowo przez działkę [...]. Z uwagi na fakt, iż skarżący zarzucił organowi naruszenie art. 153 ppsa, poprzez niezastosowanie się do oceny prawnej oraz wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 15 maja 2013 r., Sąd w niniejszej sprawie w pierwszej kolejności winien odnieść się do tak postawionych zarzutów. Skarżący argumentując zarzut naruszenia przepisu art. 153 ppsa wywiódł z ww. wyroku, iż zgodnie z zaleceniami zawartymi w jego uzasadnieniu rzeczoznawca winien określić wzrost wartości nieruchomości w związku z jej podziałem dla każdej z działek gruntu z osobna, a nadto odrębnie oszacować wartość działki o nr ewid. [...] przeznaczonej pod drogę wewnętrzną. Tymczasem rzeczoznawca w przedłożonym operacie szacunkowym, stosując podejście porównawcze, metodę porównania parami oszacował wartość nieruchomości jako jednolitego pola inwestycyjnego, nie uwzględniając zdaniem skarżącego cech poszczególnych działek gruntu wydzielonych z działki o nr. ewid. [...]. Stanowisko skarżącego nie jest jednak zasadne. O ile przyznać należy rację skarżącemu, iż Sąd w ww. wyroku zakwestionował okoliczność nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę drogowego przeznaczenia jednej z działek oraz urządzeń infrastruktury znajdujących się na części działek, to z uzasadnienia wyroku nie wynika, ażeby rzeczoznawca obowiązany był oszacować wartość nieruchomości dla poszczególnych działek gruntu. Kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia kwestii, co powinno być przedmiotem wyceny przez rzeczoznawcę, ma rozróżnienie użytego przez ustawodawcę w art. 98a ust. 1 ugn pojęcia nieruchomość, od pojęcia działki gruntu. Ustawodawca w art. 98a ust. 1 wskazuje, że wycena obejmuje wartość nieruchomości przed i po podziałem. Ponadto definiując w art. 4 pkt 6 ugn pojęcie wyceny nieruchomości ustawodawca wskazał, że należy przez nie rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Tak samo w art. 153 ust. 1 ugn wskazując, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, ustawodawca posługuje się pojęciem nieruchomości. Legalna definicja sformułowania nieruchomość gruntowa zawarta została w art. 4 pkt 1 ugn. Należy przez nie rozumieć grunt z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Działką gruntu natomiast, stosownie do treści art. 4 pkt 3 ugn jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. Pojęcie nieruchomości używane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami należy rozumieć tak jak to definiuje art. 46 § 1 k.c. (...). Nieruchomość gruntowa w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmuje, tak samo jak nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. grunt wraz z częściami składowymi. Obie definicje różnią się od siebie tym, że definicja zawarta w kodeksie cywilnym wprost wskazuje na to, że jedna nieruchomość może składać się z więcej niż jednej działki gruntu, natomiast definicja umieszczona w ustawie o gospodarce nieruchomościami wskazuje jedynie, że w skład nieruchomości gruntowej wchodzi jakiś grunt. Jednakże skoro w art. 4 pkt 3 ugn zdefiniowano pojęcie działki gruntu, to należy przyjąć, że także nieruchomość gruntowa zdefiniowana w art. 4 pkt 1 ugn może składać się z wielu działek gruntu (Ewa Bończyk-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, LEX 2013). Ponadto zasadnym jest wskazanie, że Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 kwietnia 2009 r. sygn. akt III CZP 9/09 wyraził pogląd, iż nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, bowiem jeżeli działki objęte są jedną księgą wieczystą to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się one na jedną nieruchomość. Stanowisko to podziela Sąd w niniejszej sprawie. Nie może budzić wątpliwości, że na gruncie ugn, pojęcia nieruchomości nie można utożsamiać z pojęciem działki gruntu. Taki sposób wykładania przepisów ugn wykluczył sam ustawodawca formułując legalne definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu. Przedmiotem wyceny, zarówno przed i po podziale, winna być więc tylko i wyłącznie nieruchomośc zapisana w księdze wieczystej. Wycenie takiej podlega nie działka, czy działki a nieruchomość - jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu , bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 maja 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 151/13,wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 2342/12 dostępna na www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie przedmiotem wyceny przed podziałem nieruchomości była działka o nr. ewid. [...] o powierzchnie [...] ha zapisana w księdze wieczystej nr [...]. Następnie nieruchomość ta podzielona została na [...] mniejszych działek. Fakt podziału nieruchomości na poszczególne działki gruntu nie powoduje jednak, tak jak twierdzi skarżący, aby przedmiotem wyceny miałby być poszczególne działki. Gdyby bowiem wolą ustawodawcy było, aby przedmiotem wyceny miałby być poszczególne działki gruntu wskazał by to jednoznacznie w przepisie. Skoro ustawodawca rozróżnia pojęcie nieruchomości gruntowej oraz działki gruntu, a przepisie art. 98a ust. 1 posługuje się tym pierwszym, to nie powinno budzić wątpliwości, że jego wolą było, ażeby przedmiotem wyceny była nieruchomość, a nie poszczególne działki. Wobec powyższego nie powinno budzić wątpliwości w realiach niniejszej sprawy, że prawidłowo rzeczoznawca przedmiotem wyceny uczynił całą nieruchomość gruntową oznaczoną w dniu, w którym decyzja o podziale stała się prawomocna, księgą wieczystą [...], niezależnie od okoliczności podzielenia tej nieruchomości na mniejsze działki gruntu. Nie jest więc uprawnione stanowisko skarżącego operat traktować miał każdą z działek powstałych w skutek podziału jako osobnych nieruchomości, a wartość nieruchomości po podziale określić jako sumę wartości poszczególnych działek gruntu. Tym samym przyjęty przez rzeczoznawcę sposób szacowania wartości nieruchomości odpowiada przepisom ugn. Nie jest on również sprzeczny z wytycznymi zawartymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 maja 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 221/13, bowiem Sąd nie wskazał jednoznacznie, iż przedmiotem wyceny winna być każda z działek, a jedynie zakwestionował nieuwzględnienie w operacie szacunkowym odrębnych cech charakterystycznych dla działki [...] przeznaczonej pod drogę wewnętrzną oraz działek [...] związku ze znajdującymi się na nich słupami energetycznymi oraz przebiegiem linii energetycznej. Nie można również zarzucić rzeczoznawcy, ze nie wziął pod uwagę okoliczności, iż działka o nr. ewdi [...] przeznaczona została pod drogę wewnętrzną. W sytuacji bowiem gdy przedmiotem wyceny była nieruchomość, rozumiana jako pole inwestycyjne podzielone na działki gruntu, nie jest uprawnione stanowisko skarżącego, by niezbędnym było dokonanie odrębnej wyceny dla działki przeznaczonej na drogę wewnętrzną. Rzeczoznawca w przygotowanym operacie uwzględnił fakt, iż przedmiotowa działka została przeznaczona pod drogę wewnętrzną, na co wskazał na str. 8 operatu. Ponadto wziął również pod uwagę fakt, iż po dokonaniu podziału nieruchomości, napowietrzna linia średniego napięcia przebiegała nad terenem działek [...] wraz z lokalizacją słupów ją wspierających na tych działkach. Wskazał również, że przebieg linii energetycznej wpływa na brak możliwości zabudowy działek nr [...] oraz ogranicza taką możliwość na działce [...] (str. 10 operatu). Okoliczności te niewątpliwie miały wpływ na oszacowaną wartość nieruchomości z uwagi na uwzględnienie przez rzeczoznawcę wśród cech wartościujących, możliwości zagospodarowania terenu (str. 17 operatu). Wbrew twierdzeniem skarżącego rzeczoznawca uwzględnił powyższe okoliczności szacując wartość nieruchomości. Nie można również uwzględnić zarzutu skarżącego w zakresie doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości służących do oszacowania wartości nieruchomości. W przywołanym przez skarżącego stanowisku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zawartym w wyroku z dnia 15 maja 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 221/13 Sąd wskazał, że dokonując wyceny rzeczoznawca winien w pierwszej kolejności sięgnąć po transakcje nieruchomościami z tej samej miejscowości, to wskazał również, że w przypadku braku lub jakiejś z cech wykluczających sięgnąć winien po transakcje nieruchomościami znajdującymi się w innych miejscowościach. Zwrócić należy uwagę, że w przepisie art. 153 ust. 1 ugn ustawodawca wyjaśnił, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, jedocześnie w art. 4 pkt 16 ugn wyjaśniając, że nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca na stronach 14-18 operatu w sposób kompletny przedstawił cechy którymi kierował się dokonując analizy oraz konkretne parametry wskazanych nieruchomości. Pamiętać należy, że kryterium położenia nieruchomości nie jest decydujące przy doborze nieruchomości do szacowania ich wartości. W sytuacji, w której rzeczoznawca uznał, że nieruchomości z miejscowości [...] nie spełniają wynikającego z art. 4 pkt 16 ugn kryterium podobieństwa, w sposób uprawniony wybrała nieruchomości położone w innych miejscowościach. Tym samym w ocenie Sądu, z uwagi na powyżej poczynione uwagi, nie jest zasadny podniesiony przez skarżącego zarzut naruszenia przepisu art. 153 ppsa. Nie można również odnieść zamierzonego przez skarżącego skutku zarzut naruszenia art. 98a ust. 1 ugn polegającego na niewłaściwym ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej. Wzrost wartości nieruchomości w wyniku dokonania jej podziału został udowodniony w sporządzonym operacie szacunkowym. Jak powyżej wskazano zarzuty skarżącego w stosunku do tegoż operatu nie są zasadne. Operat został sporządzony w sposób prawidłowy i mógł on stanowić dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Ustalona wysokość opłaty adiacenckiej prawidłowo została określona jako iloczyn ustalonej w operacie szacunkowym kwoty wzrostu wartości nieruchomości oraz stawki procentowej ustalonej w uchwale rady gminy. Nie jest również zasadny zarzut naruszenia § 4 ust. 1 rozporządzenia, co wynika z wywodów poczynionych przez Sąd w zakresie poprawności sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Ponadto Sąd nie uwzględnił również zarzutu naruszenia przepisu § 36 ust. 6 rozporządzenia poprzez odstąpienie od dokonania odrębnej wyceny działki o nr ewid. [...], bowiem przedmiotem wyceny była cała nieruchomość podlegająca podziałowi, co jak wskazano powyżej wynika z przepisów ugn. Ponadto jak wynika z operatu, rzeczoznawca dokonując wyceny uwzględnił odrębną specyfikę działki [...]. Z tego samego powodu za niezasadny Sąd uznał również zarzut naruszenia art. 151 ugn przez nieuwzględnienie drogowego charakteru działki. Tym samym uznać należy, że w niniejszej sprawie zaistniały wszystkie wynikające z treści art. 98a ugn przesłanki do ustalenia skarżącemu opłaty adiacenckiej. Przede wszystkim organ udowodnił fakt wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, w oparciu o prawidłowo sporządzony operat szacunkowy. W tym stanie rzeczy, Sąd nie stwierdzając naruszenia prawa w stopniu wskazanym w art. 145 § 1 ppsa, na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji.