II SA/Po 791/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 09 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Decyzją z dnia (...) listopada 2013 r., nr (...), Burmistrz Miasta i Gminy K., działając na podstawie art. 1 ust. 2, art. 4 ust. 2 pkt 3, art. 59 ust. 1 i 2 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 647 ze zm.), dalej jako "K.p.a.", po rozpatrzeniu wniosku M. K., J. K. i M. K. z dnia (...) lutego 2013 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej i wskazania możliwości podziału pod planowaną inwestycję, na działkach nr ewid.: (...), (...), (...), (...), (...), położonych w obrębie wsi S., w gminie K. W uzasadnieniu powyższego wniosku podniesiono, że rozpoznając wniosek inwestorów z dnia (...) lutego 2013 r. decyzją z dnia (...) czerwca 2013 r. organ I instancji ustalił warunki zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą i wskazaniem zasad podziału działek o nr (...), (...), (...), (...) i (...) położonych w obrębie wsi S., gm. K. Na skutek odwołania wniesionego przez inwestorów Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia (...) sierpnia 2013 r. uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Pismem z dnia (...) października 2013 r. Burmistrz Gminy i Miasta K. wezwał inwestorów do uzupełnienia wniosku o niezbędne informacje potrzebne do właściwego przeprowadzenia postępowania dowodowego. W odpowiedzi, pismem z dnia (...) października 2013 r., inwestorzy wyjaśnili, że planowana inwestycja polegać będzie na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej i wskazania możliwości podziału pod planowaną inwestycję, na działkach nr ewid.: (...), (...), (...), (...), (...). W toku prowadzonego postępowania administracyjnego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół działek wskazanych we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obszar analizowany wyznaczono na podstawie szerokości frontów działek o nr. ewid. (...) i (...). Działki te posiadają bezpośredni dostęp i istniejące wjazdy z gruntowej drogi gminnej (zlokalizowanej na dz. nr ewid. (...)). Organ zauważył przy tym, że gruntowa droga gminna nie jest uznana uchwałą Rady Miejskiej w K. jako droga publiczna, wobec tego szerokość całkowitego frontu do wymaganej analizy ustalono na podstawie szerokości działek wzdłuż drogi publicznej wojewódzkiej (zlokalizowanej na dz. nr ewid. (...)). Szerokość ta wynosi 58 m, co spowodowało, że obszar analizowany wynosił 174 m. Następnie organ I instancji wskazał, że z uwagi na brak spełnienia przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej i wskazania możliwości podziału pod planowaną inwestycję, na działkach nr ewid.: (...), (...), (...), (...),(...), położonych w obrębie wsi S., w gminie K. Podkreślono, że działki dostępne z tej samej drogi, nie są zabudowane w sposób pozwalający na ustalenie warunków w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W obszarze analizowanym zlokalizowana jest wyłącznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z budynkiem mieszkalnym wolnostojącym w jednym rzędzie zabudowy wzdłuż drogi gminnej ul. (...). W tle za budynkami mieszkalnymi występuje drugi rząd zabudowy, który stanowią budynki gospodarcze i gospodarczo – garażowe, a występujące drogi wewnętrzne prowadzą do działek rolnych za istniejącą zabudową. Ponadto nie jest spełniony warunek w zakresie kontynuacji intensywności zabudowy. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, na obszarze analizowanym wynosi 8%. Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy obejmuje inwestycję o powierzchni 12141m2, zatem w przypadku lokalizacji ww. inwestycji wskaźnik powierzchni zabudowy wynosiłby 17% (obecny wskaźnik dla działek objętych wnioskiem wynosi 2%). Wójt podkreślił, że znaczny wzrost wskaźnika powierzchni zabudowy wpłynie zdecydowanie ujemnie na komfort zamieszkania na działkach sąsiednich, na których zabudowa występuje wyłącznie wzdłuż drogi gminnej ul. G. w formie rzędu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł M. K. i J. K. podnosząc, że wydana decyzja różni się w sposób zasadniczy od decyzji z dnia (...) listopada 2013 r. W piśmie procesowym z dnia (...) lutego 2014 r., stanowiącym uzupełnienie odwołania, podniesiono, że sporządzona na potrzeby postępowania analiza jest analizą wadliwą, która nie uwzględniła występującej na terenie nią objętym, zabudowy w większej ilości rzędów (działki nr (...) i (...)). Zwrócono uwagę, że na terenach objętych planem miejscowym wprowadzono taką zabudowę oraz wskazano, że jej dopuszczenie jest możliwe w świetle obowiązujących przepisów prawnych. Nie zgodzono się również z wyliczeniami dotyczącymi wskaźnika zabudowy, wskazując, że przyjęty procent zabudowy odpowiada procentowi występującemu na terenie analizowanym. Dodatkowo wyjaśniono, że wydzielenie drogi dojazdowej spowoduje zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia (...) marca 2014 r., nr (...), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia przytoczono dotychczasowy przebieg postępowania oraz wskazano, że organ I instancji wydając zaskarżoną decyzje oparł się na prawidłowo sporządzonej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Jak podkreślono, ze sporządzonej analizy wynika wprost, iż planowana inwestycja, która miałaby mieć linię zabudowy ukształtowaną prostopadle do istniejącej linii zabudowy, kształtowałaby nowy ład architektoniczny, tworząc kolejne rzędy zabudowy w głębi działek. Podkreślono, że zabudowa w postaci kolejnych rzędów zabudowy budynkami mieszkalnymi nie stanowi kontynuacji linii zabudowy dla planowanej inwestycji. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. K., reprezentowany przez radcę prawnego P. G., wnosząc o jej uchylenie, jak również o uchylenie poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Gminy i Miasta K. Zaskarżonej decyzji zarzucono: naruszenie art. 7, art. 77 oraz art. 107 § 3 K.p.a. polegające na niedostatecznym ustaleniu stanu faktycznego w zakresie ustalenia obszaru analizowanego, linii zabudowy i wskaźnika powierzchni zabudowy oraz naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 i § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). W uzasadnieniu skargi zakwestionowano w pierwszej kolejności ustalenie obszaru analizowanego, podnosząc, że w przedmiotowej sprawie nie sposób jednoznacznie wskazać, który z wymiarów działek nr (...) i (...) organy uznały za fronty tych działek – czy była to krawędź działek przylegająca do ul. (...), czy mierzona w odniesieniu do drogi wojewódzkiej. Zwrócono przy tym uwagę na § 2 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podnosząc, że przez front działki rozumie się część działki budowlanej, która przylega do drogi z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Skarżący podkreślił wreszcie, że organ I instancji konsekwentnie posługuje się pojęciem drogi gminnej w odniesieniu do ul. (...) i ul. (...), wskazując jednocześnie, że droga położona na działce nr (...) nie ma statusu drogi publicznej, chociaż drogi gminne stanowią jedną z kategorii dróg publicznych. W dalszej części skargi zarzucono organowi błędne przyjęcie, że planowana inwestycja nie spełnia wymogu kontynuacji linii zabudowy, wywodząc, że stosownie do treści § 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego linia zabudowy musi być wyznaczona jedynie od strony drogi publicznej. Skarżący zakwestionował wreszcie ustalenia organów obu instancji, co do określonego procentowego wskaźnika zabudowy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości rozstrzygnięć organów administracji publicznej w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej i wskazania możliwości podziału pod planowaną inwestycję, na działkach nr ewid.: (...), (...),(...), (...), (...), położonych w obrębie wsi S., w gminie K. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Równocześnie, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491). Obowiązywanie w polskim systemie prawnym zasady dobrego sąsiedztwa oznacza, że planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy. Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje, iż ratio legis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest ochrona "ładu przestrzennego", określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06, Baza NSA). Innymi słowy, zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, Baza NSA). Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego", musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym inwestycja jest planowana. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 3 ust. 1 powyższego aktu, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie, zgodnie z § 3 ust. 2 powyższego przepisu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, prawidłowe zastosowanie normy wynikającej § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. nakazuje wyznaczenie obszaru analizowanego ze wszystkich stron działki budowlanej objętej wnioskiem (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07, Baza NSA), przy czym granica wyznaczonego terenu z każdej strony działki nie może być mniejsza niż 50 metrów. Jak wskazuje analiza akt sprawy oraz wniesionej do sądu skargi jednym ze spornych elementów postępowania administracyjnego zakończonego zaskarżoną decyzją jest kwestia prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego. W tym zakresie skarżący wywodzą, że w przedmiotowej sprawie nie sposób jednoznacznie wskazać, który z wymiarów działek nr (...) i (...) organy uznały za fronty tych działek – czy była to krawędź działek przylegająca do ul. (...), czy mierzona w odniesieniu do drogi wojewódzkiej. Istotnie, uważna analiza zarówno sporządzonej na potrzeby prowadzonego postępowania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jak i decyzji organu I instancji, wskazuje, że przy określeniu szerokości działek mających dostęp do drogi publicznej istniały wątpliwości , co do określenia, która z dróg stanowi drogę publiczną – czy jest to działka nr (...), przy której położone są działki nr (...) i (...), czy też jest to działka nr (...), na której zlokalizowana jest droga wojewódzka. I tak, w części tekstowej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano, że działka nr (...) "nie jest uznana uchwałą Rady Miejskiej jako droga publiczna, wobec tego szerokość całkowitego front do wymaganej analizy ustalono na podstawie szerokości działek (dz. nr ewid (...) i (...)) wzdłuż drogi publicznej wojewódzkiej (zlokalizowanej na dz. nr ewid. (...) i szerokość ta wynosi – 58,0m).". Twierdzenie powyższe zostało następnie powtórzone w decyzji organu I instancji. W tym miejscu zauważyć należy, że stosownie do treści art. 1 z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 260), drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie lub innych przepisach szczególnych. Równocześnie, stosownie do treści art. 2 pkt 14 powołanej powyżej ustawy, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej samej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności. Zauważyć trzeba, że w dyspozycji tego przepisu użyto alternatywy rozłącznej (spójnik lub). Bezpośredni dostęp do drogi publicznej może mieć zatem miejsce albo przez drogę wewnętrzną, albo przez ustanowienie odpowiedniej służebności. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zawartej w wyroku z dnia 18 listopada 2010 r., sygn. akt II OSK 1718/09, Baza NSA, jeśli istnieje już droga wewnętrzna mająca charakter powszechnie dostępnej dla wszystkich ulicy, której nadano nazwę to brak jest podstaw do tego, aby twierdzić, że nowe zamierzenie inwestycyjne nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej (por. też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 05 sierpnia 2010 r., sygn. akt 1337/09, Baza NSA). Zdaniem Sądu, sytuacja powyższa ma miejsce w niniejszej sprawie. Okolicznością bezsporną pozostaje, że na działce nr (...), przy której położone są działki nr (...) i (...), zlokalizowana jest droga (potwierdza to również wypis z rejestru gruntów – k. 5 akt administracyjnych), której nadano nazwę – ul. (...). Fakt, że w obrocie prawnym nie ma uchwały Rady Gminy, która określałaby kategorię drogi, nie oznacza tym samym, aby działki nr (...) i (...) nie miały dostępu do drogi publicznej, czy też aby dostęp ten był im zapewniony w sposób pośredni, poprzez ul. (...). Konsekwentnie, podstawą określenia zakresu terenu analizowanego powinny być fronty działek sąsiadujące bezpośrednio z działką nr (...), gdyż są to działki budowlane, która przylegają do drogi z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Jak wynika z części graficznej sporządzonej na potrzeby prowadzonego postępowania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu warunek powyższy został spełniony, gdyż przyjęta szerokość działek na potrzeby określenia terenu analizowanego odpowiada rzeczywistej szerokości działek objętych wnioskiem, które graniczą z działką nr (...), będącą, jak wyżej wskazano, drogą publiczną (mapa – k. 6 II tomu akt). Powoduje to, że zarzuty skargi dotyczące wadliwego wyznaczenia terenu analizowanego nie znajdują potwierdzenie, a sporządzona analiza jest prawidłowa – odpowiada wymogom określonym w § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Jak uprzednio wskazano, w toku postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy obowiązkiem organu jest ustalenie, czy planowana inwestycja spełnia warunek ochrony "ładu przestrzennego", określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w więc umożliwia takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Niewątpliwie, jak wyjaśniono w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartej z dnia 10 czerwca 2014 r., sygn. akt II OSK 72/13, Baza NSA, zasadę dobrego sąsiedztwa należy odnieść do obszaru tworzącego urbanistyczną całość, co winno podlegać indywidualnej ocenie w każdym wypadku. Obowiązkiem organu jest przy tym odniesienie powyższego pojęcia do rodzaju i funkcji zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym. Przy ustalaniu warunków nowej zabudowy konieczne jest bowiem ich dostosowanie do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. W realiach przedmiotowej sprawy organ I instancji zauważył, że działki dostępne z tej samej drogi, nie są zabudowane w sposób pozwalający na ustalenie warunków w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W ocenie organu, na obszarze analizowanym zlokalizowana jest wyłącznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z budynkiem mieszkalnym wolnostojącym w jednym rzędzie zabudowy wzdłuż drogi gminnej ul. (...). W tle za budynkami mieszkalnymi występuje drugi rząd zabudowy, który stanowią budynki gospodarcze i gospodarczo – garażowe, a występujące drogi wewnętrzne prowadzą do działek rolnych za istniejącą zabudową. Zdaniem Sądu, ustalenia powyższe są prawidłowe i wskazują na niemożność ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Uważna analiza akt sprawy wskazuje bowiem, że teren sąsiadujący z terenem inwestycji charakteryzuje się częściowo rozproszoną zabudową jednorodzinną, jest to zabudowa ekstensywna, zlokalizowana wzdłuż istniejących dróg publicznych, bezpośrednio przy tych drogach. Na terenie analizowanym nie istnieje zaś zabudowa w głębi działek, znacznie odsunięta od dróg publicznych, która połączona byłaby z nimi drogami wewnętrznymi. Pozwala to przyjąć, że wydanie w przedmiotowej sprawie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji w formie, w jakiej wystąpił o to skarżący, doprowadziłoby w istocie do stworzenia nowego ładu przestrzennego w postaci zwartego kompleksu zabudowy w głębi analizowanego obszaru. Tym samym przełamana zostałaby, wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zasada dobrego sąsiedztwa. W ocenie sądu zrealizowanie inwestycji przez skarżącego nie dałoby się pogodzić z istniejącą zabudową i nie spełniłoby warunku kontynuacji funkcji zabudowy, rozumianej jako mieszczenie się w graniach zastanego sposobu zagospodarowania terenu. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy doprowadziłoby do powstania intensywnej skoncentrowanej zabudowy i w konsekwencji – jak wskazano powyżej – stworzenia nowego ładu przestrzennego w analizowanym obszarze. W tych okolicznościach faktycznych, podkreślić należy, że niemożliwym jest określenie linii zabudowy, procentu powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy dla planowanego przez inwestorów zespołu budynków położonych wgłębi wnioskowanej działki, w taki sposób by stanowiło to kontynuację tychże parametrów występujących już w terenie analizowanym. Wynika to z prawidłowego przyjęcia, że w analizowanym obszarze nie występuje zabudowa, odpowiadająca cechom i funkcjom zabudowy, co do której wnioskowano o wydanie decyzji. Tym samym niemożliwe do spełnienia są warunki wynikający z § 4, § 5, § 6 oraz § 7 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Reasumując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że organy administracji publicznej prawidłowo przyjęły, że brak zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jasno wskazywał na brak możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji z uwagi na nie spełnienie warunku, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a więc naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, działają na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.