I SA/Op 484/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Gocki Sędziowie Sędzia WSA Marzena Łozowska (spr.) Sędzia WSA Marta Wojciechowska Protokolant Starszy inspektor sądowy Iwona Bergiel po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 18 lutego 2015 r. sprawy ze skargi M. K. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu z dnia 30 kwietnia 2014 r., nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Nysie z dnia 30 września 2013 r. nr [...], II. określa, że zaskarżone postanowienie nie może być wykonane, III. zasądza na rzecz skarżącego od Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu kwotę 100,00 zł (sto) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Przedmiotem skargi jest postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu z dnia 30 kwietnia 2014 r., który na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013r. poz. 267) – zwanej dalej: "k.p.a." i art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2012r. poz. 1015 z późn.zm.) – zwanej dalej: "u.p.e.a." po rozpoznaniu zażalenia M. K. (dalej jako: skarżący, zobowiązany, strona) na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Nysie z dnia 30 września 2013 r. w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości położonej w [...], utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Przebieg postępowania: Zawiadomieniem z dnia 10 marca 2008 r. Nr [...] Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie dokonał zajęcia nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą Nr [...]. Zajęcie nieruchomości nastąpiło poprzez wezwanie zobowiązanego do zapłaty należności pieniężnych wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi - w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania - pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Jednocześnie w dniu 10 marca 2008r. organ egzekucyjny wystosował wniosek skierowany do Sądu Rejonowego w [...] Wydział V Ksiąg Wieczystych o dokonanie wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla zajętej nieruchomości o wszczęciu egzekucji. Po bezskutecznym upływie terminu, w którym zobowiązany mógł uregulować ciążące na nim zaległości, organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Naczelnik Urzędu Skarbowego poinformował wszystkich znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego, w tym zobowiązanego, o terminie rozpoczęcia oraz zakończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Informacja o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości została podana do publicznej wiadomości. Jednocześnie organ egzekucyjny poprzez publiczne obwieszczenie dokonał wezwania w trybie art. 110 o § 2 u.p.e.a. Następnie organ egzekucyjny zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy w dniu 21 lipca 2008 r. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości zakończono poprzez sporządzenie w dniu 12 sierpnia 2008 r. protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który został doręczony zobowiązanemu w dniu 28 sierpnia 2008 r. Pismem z dnia 5 września 2008 r. M. K. wniósł zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie postanowieniem z dnia 22 września 2008 r., pozostawił zarzuty zobowiązanego bez rozpoznania, ze względu na niezachowanie terminu do ich wniesienia. Niezależnie od tego — w związku z zarzutem zobowiązanego w kwestii braku możliwości uczestniczenia w oględzinach nieruchomości i potwierdzeniu tego faktu przez rzeczoznawcę - organ egzekucyjny ponownie przystąpił do opisu i oszacowania wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego, o czym poinformował zobowiązanego. Organ egzekucyjny zlecił biegłemu sporządzenie nowego operatu szacunkowego. W dniu 25 lutego 2009 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził nowy operat szacunkowy. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie w dniu 9 marca 2009 r. sporządził protokół z opisu i oszacowania wartości nieruchomości (doręczony zobowiązanemu w dniu 20 marca 2009 r.). M. K. - pismem z dnia 20 marca 2009 r. - wniósł zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, zarzucając rażące zaniżenie wartości nieruchomości oraz naruszenie przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz zdezaktualizowanie się operatu szacunkowego. W uzasadnieniu zobowiązany wskazał, że upłynął termin ważności operatu szacunkowego, ponadto zakwestionował przyjętą przez rzeczoznawcę bazę danych, wartość szacunkową nieruchomości, zarzucając, iż dane i wskaźniki przyjęte do wyceny przez rzeczoznawcę są nieczytelne, niezrozumiałe oraz, że nie zostały w szczegółowy sposób opisane, utrudniając ich merytoryczną ocenę. Dodatkowo skarżący zarzucił, że organ egzekucyjny oraz rzeczoznawca błędnie wskazują, że działka nie jest uzbrojona. W związku z zaistniałymi uchybieniami M. K. wniósł o wyznaczenie innego rzeczoznawcy nieruchomości, który dokona ponownego oszacowania wartości nieruchomości w sposób rzetelny oraz wniósł o uchylenie protokołu z opisu i oszacowania. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2009 r. uznał zarzuty za nieuzasadnione. Organ odwoławczy - postanowieniem z dnia 15 listopada 2010r. uchylił rozstrzygnięcie Naczelnika Urzędu Skarbowego w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania. Postanowieniem z dnia 10 lutego 2012 r. organ egzekucyjny uznał zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości za niezasadne. Postanowienie zostało doręczone zobowiązanemu w trybie zastępczym i nie zostało zaskarżone. W dniu 20 czerwca 2012 r. sporządzono protokół z oględzin nieruchomości, położonej w [...] przy ul. [...]. W dniu 3 października 2012 r. organ egzekucyjny otrzymał od rzeczoznawcy klauzulę potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego z dnia 25 lutego 2009 r. Następnie w dniu 27 listopada 2012 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie sporządził kolejny opisu i oszacowanie nieruchomości, położonej w [...] przy ul. [...]. M. K. pismem z dnia 3 grudnia 2012 r. zgłosił zarzuty do opisu i oszacowania, które Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie, postanowieniem z dnia 7 stycznia 2013 r. uznał za niezasadne. Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu - po rozpoznaniu zażalenia, postanowieniem z dnia 29 maja 2013 r., uchylił zaskarżone rozstrzygnięcie w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.  Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie - na skutek ponownego rozpoznania sprawy - postanowieniem z dnia 30 września 2013 r. uznał zgłoszone zarzuty za niezasadne i utrzymał w mocy dokonane czynności. Organ egzekucyjny uznał, że w sprawie nie ma podstaw prawnych ani faktycznych do sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Stan nieruchomości - w ocenie biegłego - nie różni się od stanu opisanego w operacie szacunkowym z dnia 25 lutego 2009 r. Przepisy ustawy egzekucyjnej nie przewidują również konieczności sporządzenia w niniejszej sprawie nowego operatu szacunkowego, z uwagi na upływ czasu ważności operatu szacunkowego. W zakresie uzbrojenia działki - organ egzekucyjny - po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego uznał, że nieruchomość nie posiada przyłączy, więc zaliczana jest do działek nieuzbrojonych. Na powyższe postanowienie zobowiązany złożył zażalenie. Wniósł w nim o uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia i wydanie postanowienia nakazującego organowi egzekucyjnemu, powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego, dokonanie ponownego opisu i oszacowania zajętej nieruchomości, ewentualnie o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji, zgodnie z zaleceniami organu nadzoru. W ocenie zobowiązanego organ egzekucyjny w ramach przeprowadzonego postępowania ograniczył się do odebrania oświadczenia od biegłego rzeczoznawcy majątkowego: "iż zgodnie z jego przekonaniem stan nieruchomości pomiędzy 2009 r. a obecnym stanem nieruchomości nie uległ zmianie, nie uległ zmianie także lokalny rynek takich i podobnych nieruchomości". M. K. wskazał także, że nie został zapoznany z pismem rzeczoznawcy majątkowego z dnia 30 sierpnia 2013 r. jak i innymi pismami wskazywanymi przez organ egzekucyjny w uzasadnieniu postanowienia, a pochodzącymi od dystrybutorów mediów, co stanowi naruszenie art. 10 k.p.a. W ocenie zobowiązanego kluczowe dla sprawy jest ustalenie, czy działka ma walor działki uzbrojonej, czy też nieuzbrojonej, bowiem diametralnie różne są ceny takich działek. M. K. podzielił ustalenia organu egzekucyjnego, że brak jest bezpośrednich przyłączy do sieci kanalizacji, energii i gazu. Jednak nie zgodził się z twierdzeniami organu egzekucyjnego, że to biegły rzeczoznawca winien w sposób autorytatywny stwierdzić, czy działka jest działką uzbrojoną, czy też nie. W ocenie strony, wszystkie zapytane instytucje - jak to wynika z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia z dnia 30 września 2013 r. – stwierdzają, iż nieruchomość podlegająca egzekucji znajduje się na terenie uzbrojonym w sieci infrastruktury technicznej. Wskazał także, że z ogólnej literatury prawa budowlanego wynika, że działka gruntu, aby uznana mogła być za uzbrojoną musi posiadać dostęp do istniejących elementów infrastruktury, przy czym nie musi być w te elementy wyposażona. Podstawowym uzbrojeniem działki jest dostęp do drogi i energii elektrycznej - takie warunki zdaniem strony - należy spełnić, aby móc rozpocząć realizację zamierzonej inwestycji. Działka uzbrojona, w ocenie M. K., to nie tylko teren, na którym faktycznie dostępne są wszystkie media, ale także ten, w którego bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się takie sieci, a inwestor nieznacznym nakładem finansowym może się do tych sieci podłączyć. Jeśli zatem działka ma doprowadzone przyłącza, np. gazowe czy elektryczne lub ustanowiono odpowiednie służebności gruntowe umożliwiające doprowadzenie tych przyłączy z działek sąsiednich, to działka uważana jest za działkę uzbrojoną. M. K. wskazał, że wszelkie elementy infrastruktury doprowadzone są do granicy szacowanej działki. Na działce znajduje się w stanie surowym duży obiekt wybudowany zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę, a więc w opinii zobowiązanego uznać należało, że działka ta spełnia warunki do uznania jej za działkę uzbrojoną i bez wpływu na powyższe pozostaje fakt wstrzymania inwestycji przez zobowiązanego. Po rozpoznaniu zażalenia, Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu postanowieniem z dnia 30 kwietnia 2014 r. utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Nysie. W odniesieniu do zarzutu zdezaktualizowania się operatu szacunkowego Dyrektor Izby Skarbowej podniósł, że regulacja zawarta w art. 111c § 1 i § 2 u.p.e.a. wskazuje na dopuszczalność wykorzystania operatu szacunkowego sporządzonego w postępowaniu egzekucyjnym zakończonym jego umorzeniem wskutek bezskuteczności trzeciej licytacji, jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji został złożony przed upływem 3 lat od trzeciej egzekucji. Nowy opis i oszacowanie dokonywane są przez organ egzekucyjny tylko na wniosek wierzyciela lub zobowiązanego złożony w oznaczonym terminie. Z kolei dodatkowy opis i oszacowanie mogą zostać przeprowadzone tylko po spełnieniu warunków opisanych w art. 110u § 2 u.p.e.a, a zatem wtedy, jeśli w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji zajdą istotne zmiany w stanie nieruchomości, mające charakter obiektywny. Tym jednak kryteriom nie odpowiada sam upływ czasu. W niniejszej sprawie żadna z opisanych sytuacji w wyżej wskazanych przepisach ustawy egzekucyjnej nie miała miejsca. Prowadzone przez organ egzekucyjny postępowanie egzekucyjne nie zostało zakończone i znajduje się obecnie na etapie opisu i oszacowania nieruchomości. Dalej organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy w dniu 25 lutego 2009 r., natomiast w dniu 28 września 2012 r. sporządził klauzulę potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego z dnia 25 lutego 2009 r. Zdaniem biegłego nie uległ zmianie stan lokalny nieruchomości, na co także rzeczoznawca zwrócił uwagę w piśmie z dnia 30 sierpnia 2013 r. do którego, na wniosek organu egzekucyjnego, dołączył opis najbardziej podobnych obiektów z lokalnego rynku nieruchomości, tj. transakcji mających miejsce w okresie od lutego 2009 r. do września 2012 r. W ocenie rzeczoznawcy majątkowego w latach 2009 - 2012 nie odnotowano na rynku lokalnym wzrostu cen i na podstawie określonego trendu czasowego na poziomie 1,2% rocznie rzeczoznawca majątkowy uznał brak konieczności aktualizacji danych transakcyjnych z operatu z dnia 25 lutego 2009 r. Dyrektor Izby Skarbowej podkreślił, że także zobowiązany, mimo wezwania, nie udzielił odpowiedzi, czy zaistniały okoliczności mające wpływ na zmianę oceny wartości przedmiotowej nieruchomości od czasu sporządzenia operatu szacunkowego w dniu 25 lutego 2009 r. W świetle powyższych rozważań, w ocenie Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu, wartość nieruchomości od 2009 r. nie uległa zmianie. W zakresie zarzutu odnoszącego się do uzbrojenia działki gruntowej, Dyrektor Izby podniósł, że informacje uzyskane od dystrybutorów mediów oraz operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego świadczą o tym, że przedmiotowa działka jest działką nieuzbrojoną. Organ wskazał, że infrastruktura techniczna znajduje się w pasie drogowym ulicy [...], uzbrojenie podziemne znajduje się zatem w rejonie nieruchomości. Organ odwoławczy podzielił pogląd, że fakt, iż w sąsiedztwie danej nieruchomości przebiegają sieci infrastruktury technicznej nie oznacza, że nieruchomość jest uzbrojona w urządzenia infrastruktury technicznej. Warunkiem koniecznym dla uznania działki za uzbrojoną jest wykonanie przyłączy danej nieruchomości do istniejących urządzeń infrastruktury technicznej. Zasadnie więc, zdaniem organu, biegły uznał, że przedmiotem wyceny była działka nieuzbrojona, co miało przełożenie na jej wartość. Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie zapoznania strony z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, Dyrektor Izby uznał, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Podkreślił, że w orzecznictwie prezentowany jest pogląd, że zarzut taki może odnieść skutek wówczas, gdy strona wykaże, iż zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Taka sytuacja, w ocenie organu odwoławczego nie miała miejsca w sprawie. M. K. miał wiedzę na temat konieczności przeprowadzenia postępowania dowodowego, jakie zlecił Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu w postanowieniu z dnia 29 maja 2013 r., którym uchylił postanowienie organu pierwszej instancji w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez ten organ. W ocenie Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu postępowania wyjaśniającego wymagała kwestia aktualności wartości nieruchomości oraz uzbrojenia działki gruntowej. Ponadto Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie pismem z dnia 31 lipca 2013 r. wezwał M. K. do przedłożenia dokumentacji potwierdzającej fakt wykonania przyłączy do infrastruktury technicznej nieruchomości. Organ egzekucyjny poinformował stronę o toczącym się postępowaniu wyjaśniającym. W piśmie tym wniesiono o złożenie wyjaśnień i przedłożenie dowodów przez zobowiązanego. M. K. nie udzielił odpowiedzi na wyżej wskazane pismo. Dyrektor zauważył również, że zobowiązany sam przyznał, że nigdy nie negował faktu braku bezpośrednich przyłączy do sieci kanalizacji, energii i gazu oraz, że w pełni się zgadza z odpowiedziami dystrybutorów tych mediów. Natomiast postępowanie wyjaśniające polegało m.in. na wystąpieniu do dystrybutorów tych mediów i udzieleniu przez nich odpowiedzi zbieżnych z twierdzeniami zobowiązanego. W takim stanie rzeczy trudno w ocenie organu odwoławczego wywieść, iż zaniechanie wypełnienia przez organ egzekucyjny dyspozycji art. 10 § 1 k.p.a. pozbawiło stronę dokonania konkretnych czynności w toku postępowania. W skardze na powyższe postanowienie M. K. zarzucił naruszenie: 1) art. 7 w związku z art. 77 k.p.a, poprzez nienależyte wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności zaniechanie ustalenia w sposób niebudzący wątpliwości, czy działka gruntu posiadająca przyłącza mediów na granicy działki jest w doktrynie i orzecznictwie traktowana jako działka uzbrojona, 2) art. 10 kpa i art. 79 k.p.a, poprzez uznanie, iż przepis ten został przez organ pierwszej instancji zastosowany prawidłowo, podczas gdy formalnie skarżącego nie zapoznano z całym zgromadzonym materiałem w sprawie, 3) art. 80 k.p.a., poprzez oparcie rozstrzygnięcia na poglądzie, iż działka gruntu z doprowadzonymi do granicy mediami, nie spełnia wymogów działki uzbrojonej przy istnieniu poglądu odmiennego, 4) art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z którego jasno wynika, że operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, może być wykorzystywany do celów, do których został sporządzony w okresie 12 miesięcy od jego sporządzenia, poprzez przyjęcie, iż operat szacunkowy sporządzony pięć lat wstecz może być podstawą do dokonania opisu i oszacowania oraz przeprowadzenia licytacji w roku 2014. M. K. zarzucił także organom rażąco przewlekłe postępowanie w sprawie. Egzekucja z nieruchomości została bowiem wszczęta w 2008 r., operat szacunkowy sporządzono w 2009 r., natomiast organ nadzoru rozpoznawał zażalenie na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania ponad rok, tj. od stycznia 2013 r. do 30 kwietnia 2014 r. Takie działanie skutkuje - zdaniem strony skarżącej - koniecznością ponoszenia wysokich kosztów prowadzonych działań, dalszym naliczaniem odsetek za zwłokę na rzecz wszystkich wierzycieli i nie prowadzi do szybkiego zaspokojenia roszczeń publiczno - prawnych. W opinii M. K., organy egzekucyjne przez okres sześciu lat nie doprowadziły do skutecznego zakończenia postępowania egzekucyjnego, podnosząc przy tym, że wartość nieruchomości przez ten okres nie uległa zmianie i zaniżając wartość nieruchomości poprzez brak uznania, iż działka, na której postawiono nieruchomość jest nieuzbrojona. Skarżący wniósł o zmianę obu zaskarżonych postanowień, ewentualnie o uchylenie postanowień obu instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Nysie, ze wskazaniem powołania niezależnego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny spornej nieruchomości z uwzględnieniem jej rzeczywistej wartości. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Na rozprawie w dniu 14 listopada 2014 r. skarżący wskazał na decyzję Burmistrza [...] z 25 lutego 2003 r. w ramach której ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla A S.A., polegające na budowie linii energetycznej w celu zasilenia budynków mieszkalnych na działkach położonych m.in. na ul. [...], dla wskazanych numerów ewidencyjnych gruntu, w tym spornej działki nr a. Pełnomocnik organu podkreślił, że nigdy nie kwestionowano istnienia infrastruktury w pasie drogowym, jednak nie było jej na spornym gruncie. Zwrócił uwagę, że nieruchomość przez wiele lat nie była objęta inwestycjami, zatem musiało dojść do spadku jej wartości. W piśmie procesowym z dnia 25 listopada 2014r., skarżący podtrzymał swoje stanowisko, załączył również ksero operatu szacunkowego nieruchomości z 2003 r. sporządzonego w celu określenia wartości nieruchomości – dla zabezpieczenia kredytu bankowego oraz ksero wyciągu z operatu szacunkowego nieruchomości z 2010 r. Dyrektor Izby Skarbowej w Opolu, w piśmie procesowym z dnia 27 listopada 2014 r., w związku z zarządzeniem Sądu, przedstawił dodatkowe wyjaśnienia w sprawie, dotyczące przebiegu postępowania przed organami. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270) - dalej jako: (p.p.s.a.), postanowienie podlega uchyleniu w razie stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia przepisów dającego podstawę do wznowienia postępowania lub innego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak też w razie stwierdzenia okoliczności uzasadniających stwierdzenie nieważności zaskarżonego postanowienia (pkt 2). Nadto, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia z punktu widzenia wskazanych kryteriów, Sąd stwierdził naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co skutkuje koniecznością uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia. Przedmiotem kontroli sądu jest postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu z dnia 30 kwietnia 2014 r., wydane po rozpatrzeniu zażalenia M. K. na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Nysie z dnia 30 września 2013 r. w przedmiocie uznania za niezasadne zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nysie, jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazał art. 110u § 1 w związku z art. 17 u.p.e.a., zgodnie z którym, zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wskazać trzeba, że zgodnie z art. 110c § 1 u.p.e.a., organ egzekucyjny przystępuje do egzekucji administracyjnej z nieruchomości poprzez zajęcie nieruchomości. Zajęcie zaś następuje przez wezwanie zobowiązanego, aby zapłacił egzekwowaną należność pieniężną wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia jej w terminie i kosztami egzekucyjnymi w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości (art. 110c § 2 u.p.e.a.). Stosownie do art. 110m § 1 u.p.e.a., po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny zawiadamia znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego. Organ egzekucyjny wzywa ponadto, przez obwieszczenie publiczne wywieszone w siedzibie urzędu skarbowego oraz urzędu właściwej jednostki samorządu terytorialnego, uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i jej przynależności, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Zawiadomienia i obwieszczenia dokonywane są nie później niż 14 dnia przed rozpoczęciem opisu (art. 110o § 1, 2 i 3 u.p.e.a.). Przystępując do oceny legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia zauważyć przede wszystkim należy, że w niniejszej sprawie były sporządzone dwa operaty szacunkowe (pierwszy z dnia 21 lipca 2008 r. i drugi z dnia 25 lutego 2009 r.) i trzy protokoły opisu i oszacowania nieruchomości (z dnia 12 sierpnia 2008 r., 9 marca 2009 r. oraz z dnia 27 listopada 2012 r.). O ile zasadność sporządzenia ponownego (drugiego) operatu szacunkowego i drugiego protokołu opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości została przez organy uzasadniona i wynikała z potrzeby wyeliminowania uchybień formalnych, w związku z zasadnym zarzutem zobowiązanego w kwestii braku możliwości uczestniczenia w oględzinach nieruchomości, to trudno jest doszukać się motywów, jakimi kierował się organ egzekucyjny przystępując do sporządzenia kolejnego, trzeciego już opisu i oszacowania nieruchomości w dniu 27 listopada 2012 r. w sytuacji, gdy w obrocie prawnym funkcjonował opisu i oszacowanie z 9 marca 2009 r. oraz ostateczne postanowienie organu egzekucyjnego z dnia 10 lutego 2012 r. o uznaniu zarzutów do powyższego opisu i oszacowania za niezasadne. Zdaniem Sądu organ egzekucyjny po uprawomocnieniu się postanowienia z 10 lutego 2012 r. winien przystąpić do kolejnego etapu postępowania egzekucyjnego – obwieszczenia o licytacji, a nie prowadzić postępowanie wyjaśniające dotyczące zgłoszonych przez zobowiązanego zarzutów, które przecież zostały uznane za niezasadne - ostatecznym (jak wskazał organ odwoławczy w piśmie procesowym z dnia 27 listopada 2014 r.) postanowieniem wydanym w dniu 10 lutego 2012 r. Powyższe działanie organu egzekucyjnego wydłużyło tylko postępowanie egzekucyjne, które jak wynika z akt sprawy i tak toczyło się zbyt długo (od 2008 r.), co skutkowało, m.in. uznaniem przez Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu za uzasadnioną skargę zobowiązanego na bezczynność i przewlekłość prowadzenia egzekucji z nieruchomości (zob. załącznik do pisma organu z dnia 27.11.2014 r.). Zważywszy jednak, że organ egzekucyjny ponownie sporządził w dniu 27 listopada 2012 r. opis i oszacowanie nieruchomości i przyznał zobowiązanemu uprawnienie do ponownego zgłoszenia zarzutów, z którego to prawa M. K. skorzystał, wyeliminowanie przez Sąd, z przyczyn wskazanych powyżej, zaskarżonego rozstrzygnięcia, jak też poprzedzającego je postanowienia organu egzekucyjnego, prowadziłoby do pogorszenia sytuacji skarżącego w stosunku do tej, jaką miał przed wniesieniem skargi, co nie jest dopuszczalne w świetle art. 134 § 2 p.p.s.a. W związku z powyższym Sąd rozpoznał merytorycznie skargę wniesioną na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w Opolu w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości położonej w [...] i uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. W piśmie z dnia 3 grudnia 2012 r. zobowiązany podniósł m.in. zarzut dotyczący zaniżenia wartości nieruchomości poprzez przyjęcie przez biegłego, niezgodnie ze stanem rzeczywistym, że działka gruntu będąca przedmiotem egzekucji jest działką nieuzbrojoną. Zdaniem skarżącego działka posiada dostęp do wszystkich koniecznych elementów infrastruktury, których przyłącza znajdują się w granicy szacowanej działki, przy drodze na ulicy [...] w [...]. Grunt spełnia zatem definicję "działki uzbrojonej". Organy jak i biegły błędnie interpretują pojęcie "działki uzbrojonej", uznając, że konieczne jest istnienie stosownych przyłączy, w sytuacji, gdy winna ona posiadać dostęp do istniejących elementów infrastruktury, przy czym zdaniem zobowiązanego, nie musi być w te elementy wyposażona. W ocenie strony, fakt uznania przez biegłego, że działka, o powierzchni 0,4245 ha (blisko pół hektara) jest nieuzbrojona miało znaczący wpływ na zaniżenie wartości gruntu, którą oszacowano na kwotę 191.870 zł. Stanowi to równowartość działki budowlanej o powierzchni około 20 arów. W zaskarżonym postanowieniu Dyrektor Izby Skarbowej uznał, że zarzut ten nie jest zasady. Warunkiem koniecznym do uznania działki za uzbrojoną jest wykonanie przyłączy danej nieruchomości do istniejących urządzeń infrastruktury technicznej. Działka uzbrojona to taka, która posiada umowy z gestorami, czyli posiada przyłącze prądu, gazu, wodociągu oraz ewentualnie przyłącze kanalizacyjne. Natomiast działka nieuzbrojona nie posiada umów z gestorami, ale może znajdować się w obrębie i bliskości mediów. W sprawie nie budziło wątpliwości, że sporna działka nie posiada przyłączy elektroenergetycznych, gazowych i wodno - kanalizacyjnych. Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że infrastruktura techniczna znajduje się w pasie drogowym ulicy [...], uzbrojenie podziemne znajduje się zatem w rejonie nieruchomości, a to nie wystarcza, zdaniem organu, by uznać, że jest to grunt uzbrojony. Ponadto organ wskazał, że w literaturze przedmiotu są teorie, że działką uzbrojoną jest nie tylko teren, na którym faktycznie dostępne są wszystkie media, ale także ten, w którego bliskim sąsiedztwie takie sieci i media się znajdują, a inwestor nieznacznym nakładem starań finansowych może się do tych sieci podłączyć. Jednak, w ocenie Dyrektora Izby Skarbowej, w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania rzeczoznawca majątkowy wziął pod uwagę te okoliczności. Media nie były podłączone na tej działce, stąd inwestor nie poniósł żadnych nakładów finansowych w tym zakresie. Zasadnie więc biegły uznał, że przedmiotem wyceny była działka nieuzbrojona, co miało przełożenie na jej wartość. Wartość tej nieruchomości byłaby wyższa, gdyby wykonane zostały przyłącza do istniejących urządzeń infrastruktury technicznej, które znajdują się w pasie drogowym ulicy [...]. Przystępując do oceny zajętego przez organ stanowiska w pierwszej kolejności należy przywołać przepisy dotyczące sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości. Stosownie do art. 110s § 1.u.p.e.a, do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. § 2. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: 1) gruntów; 2) obiektów budowlanych; 3) przynależności i pożytków. Oszacowanie wartości spornej nieruchomości dokonano zgodnie z art. 110 r i art. 110 s u.p.e.a. w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. Nr 137, poz. 1541 ze zm.) – zwanej dalej – "rozporządzeniem". Zgodnie z § 27 ust. 1 rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje opisu lub oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów niniejszego rozporządzenia (§ 28 ust. 1 rozporządzenia). Odrębnymi przepisami, o których wyżej mowa, były ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami –(Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – dalej jako: "u.g.n.") oraz rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, po. 2109 ze zm.). Jak wynika z treści Operatu, przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana obiektem wielofunkcyjnym (obiekt produkcyjno –socjalno –administracyjny) w budowie. Jako podstawę prawną jego sporządzenia wskazano ustawę z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004r., nr 207, poz. 2109), Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, Ordynację podatkową, ustawę o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Analiza merytorycznej zawartości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z treścią przepisów w/w aktów prawnych, mających w sprawie zastosowanie, doprowadziła Sąd do przekonania, że zasadnie zobowiązany kwestionował rzetelność i prawidłowość przedmiotowego operatu. Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Powinien być jednak sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak, by organ wykorzystujący tego rodzaju dowód był zwolniony z obowiązku jego oceny, jak każdego innego dowodu. Sam fakt posiadania odpowiednich uprawnień, choć jest warunkiem koniecznym do zlecenia sporządzenia operatu, nie stwarza jednak domniemania o jego niepodważalnej mocy wiążącej, gdyż w istocie oznaczałoby to przyjęcie koncepcji legalnej teorii dowodów. W orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, że operat ma moc prawną dowodu z opinii biegłego i podlega swobodnej ocenie organu (art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a.). Organ ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego poprzez szczegółową analizę, czy jest on rzetelny, logiczny i zupełny (por. wyrok z dnia 31.05.2010 r. II SA/Wr 95/10 Lex nr 674626). Natomiast czynienie podstawą ustaleń wadliwego operatu stanowi o naruszeniu reguł procedury zawartych w art.7, art. 75, art. 77 oraz art. 80 k.p.a. (zob. wyrok z dnia 23.10.2007r., II SA/Po 351/07). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 u.g.n.). Wybór ten nie może być dowolny i nie uzasadniony w treści operatu. Rzeczoznawca wskazał, że wycena gruntu została wykonana w oparciu o rozporządzenia Ministra Finansów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie § 56 powyższego rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się nie tylko sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem ale również wyboru podejścia, metody i techniki szacowania. Rzeczoznawca wskazał, że przy określeniu wartości szacunkowej gruntu wykorzystał podejście porównawcze z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianych nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalanej z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutek upływu czasu. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się grupę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Operat szacunkowy znajdujący się w aktach sprawy wskazuje, że biegły dla określenia atrybutów (cech rynkowych) szacowanej działki gruntu, poza korzystną lokalizacją, wielkością powierzchni, przeciętnym dojazdem, wskazał także, że brak jest dostępu do infrastruktury technicznej (k.106). Zatem do oszacowania wartości rynkowej szacowanej nieruchomości przyjął transakcje opisane w pkt od 1 do 11, jak podał: dotyczące zbioru nieruchomości podobnych do wycenianej sprzedanych na lokalnym rynku nieruchomości, gdzie brak było uzbrojenia trenu. Odpowiadając na zarzut skarżącego dotyczący zaniżenia wartości gruntu przez biegłego, podnieść należy, że organ egzekucyjny nie miał wystarczających podstaw, by przyjąć, że zarzut taki nie jest zasadny. Zdaniem Sądu trudno stwierdzić, czy biegły dokonał prawidłowego wyboru wyselekcjonowanych, porównywalnych nieruchomości, bowiem niewłaściwie przyjmując, że sporna działka nie ma dostępu do infrastruktury technicznej - do porównania przyjął transakcje dotyczące nieruchomości, gdzie jak wskazał, brak było uzbrojenia terenu. Nie wyjaśnił przy tym czy nieruchomości "podobne" charakteryzowały się również brakiem dostępu do infrastruktury technicznej czy jako "nieuzbrojone" nie miały wykonanych przyłączy. Można tylko przypuszczać, że były to nieruchomości bez dostępu do infrastruktury technicznej, skoro w załączniku nr 2 do pisma dotyczącego aktualności sporządzonego operatu, biegły dokonał analizy transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych, przyjmując do porównania działki nieuzbrojone, ale z dostępem do infrastruktury technicznej (wody, kanalizacji, prądu). Zatem biegły dokonywał podziału na działki nieuzbrojone, jak i działki nieuzbrojone, ale z dostępem do infrastruktury technicznej. W ocenie Sądu nie ma wątpliwości, że nieruchomości będąca przedmiotem oszacowania ma dostęp do infrastruktury technicznej. W zaskarżonym rozstrzygnięciu Dyrektor Izby Skarbowej wskazał, że infrastruktura techniczna znajduje się w pasie drogowym, graniczącym z przedmiotową działką, zatem uzbrojenie techniczne znajduje się w rejonie nieruchomości. Skoro do porównania należało przyjąć nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, winny być do nieruchomości z dostępem do infrastruktury technicznej, znajdującej się w rejonie nieruchomości. Przyjęcie do porównania nieruchomości bez dostępu do takiej infrastruktury mogło spowodować zaniżenie wartości przedmiotowego gruntu, gdyż powszechnie wiadomym i oczywistym jest, że grunt bez dostępu do takiej infrastruktury, gdzie media nie znajdują się w granicy działki, są znacznie oddalone lub ich nie ma, osiąga ceny dużo niższe. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy zajdzie więc konieczność uzupełnienia lub też sporządzonego nowego operatu poprzez uwzględnienie powyższych uwag, tak by operat szacunkowy spełniał wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, by opierał się na prawidłowych i wszechstronnych oraz pełnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Skoro wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 u.g.n.), to proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych – a to oznacza, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. dostęp do infrastruktury technicznej) i ustalenie istotnych cech różniących się nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. Zdaniem Sądu złożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, który w myśl art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. stał się podstawą określenia wartości nieruchomości, stanowiąc jego integralną część, nie został w ostatecznym wyniku w należyty sposób oceniony i zweryfikowany przez organ egzekucyjny oraz przez organ nadzoru, pomimo podejmowanych w tym kierunku prób, co doprowadziło do naruszenia prawa procesowego (art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a.) w sposób, który może mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Uzupełnienie operatu szacunkowego celem usunięcia wyartykułowanych wyżej błędów może doprowadzić do innego wyniku w zakresie określenia wartości egzekwowanej nieruchomości, a tym samym wpłynąć na treść opisu i oszacowania. Z uwagi na to, że Sąd uchylił zaskarżone rozstrzygnięcie, odniesienie się do zarzutu naruszenia przez organy art. 10 k.p.a. nie było celowe. Sąd jednak nie uznał za zasadny zarzut skargi, że operat szacunkowy przedmiotowej nieruchomości uległ zdezaktualizowaniu z uwagi na upływ czasu. W tym względzie Sąd rozpoznający przedmiotową sprawę podziela stanowisko wyrażone w powołanym przez organ wyroku WSA w Opolu z dnia 16.11.2011 r., I SA/Op 323/11, zgodnie z którym 12 - miesięczny okres ważności operatu szacunkowego, wynikający z art. 156 u.g.n. nie mają zastosowania w sprawie, z uwagi na modyfikację tego terminu przepisami art. 111 k § 1 i § 2 u.p.e.a. W ocenie Sądu także wskazywana przez skarżącego na rozprawie i w piśmie procesowym wycena przedmiotowej nieruchomości sporządzona dla celów bankowych – dla zabezpieczenia kredytu bankowego jest nieprzydatna dla niniejszego postępowania. Została przeprowadzona na podstawie przepisów ustawy Prawo bankowe, a nie zgodnie z przepisami art. 110 r. i 110 s u.p.e.a. i w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, które mają zastosowanie do administracyjnej egzekucji z nieruchomości. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. i art. 152 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji. O zwrocie kosztów orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 1 p.p.s.a.