VI SA/Wa 2971/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Zalewski Sędziowie Sędzia WSA Henryka Lewandowska-Kuraszkiewicz Sędzia WSA Andrzej Wieczorek (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Jan Czarnacki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi S. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej oddala skargę w całości Decyzją z [...] lipca 2014 r. Nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (obecnie Minister Infrastruktury i Budownictwa - dalej organ) utrzymał w mocy decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] marca 2012 r. Nr [...], orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego S. M. (dalej skarżący, rzeczoznawca majątkowy) kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Pismem z 12 marca 2010 r. Minister Infrastruktury poinformował strony o wszczęciu z urzędu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec ww. rzeczoznawcy majątkowego w związku ze sprawą przedstawioną przez Okręgowe Przedsiębiorstwo Geodezyjno-Kartograficzne Sp. z o.o. w K. w pismach z 4 stycznia 2010 r. oraz 26 lutego 2010 r. Jednocześnie organ przekazał sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu zbadania, czy rzeczoznawca majątkowy, wykonując czynności z zakresu szacowania zawarte w operacie szacunkowym nieruchomości gruntowej (oznaczonej w katastrze nieruchomości jako działka ewidencyjna nr [...], o powierzchni 0,3276 ha, położona w K., w obrębie ewidencyjnym nr [...], przy ul. Z. [...], województwo [...]) sporządzonym w dniu 8 lipca 2009 r. dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego wypełnił obowiązki, o których mowa w art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej u.g.n.). Pismem z 30 listopada 2010 r. Minister Infrastruktury zawiadomił skarżącego o zakończeniu postępowania wyjaśniającego i możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Pismem z 18 grudnia 2010 r. skarżący zwrócił się o przesłanie kopii protokołu z posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, które odbyło się [...] maja 2010 r. oraz protokołu końcowego z postępowania wyjaśniającego [...]. Postanowieniem z [...] lipca 2011 r. organ odmówił skarżącemu doręczenia odpisów ww. protokołów. Po rozpatrzeniu wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister Infrastruktury postanowieniem z [...] października 2011 r. utrzymał w mocy postanowienie z [...] lipca 2011 r. Powyższe postanowienie skarżący zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który wyrokiem z 18 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/WA 2449/11, uwzględniając skargę, uchylił zaskarżone postanowienie oraz utrzymane nim w mocy postanowienie z [...] lipca 2011 r. Stosując się do wytycznych zawartych w ww. wyroku przy piśmie z 14 września 2012 r. doręczono skarżącemu kopie protokołów. Decyzją z [...] marca 2012 r., Nr [...], Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, po zapoznaniu się z całością akt sprawy, w tym wnioskiem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. W ocenie organu, rzeczoznawca majątkowy wykonując czynności szacowania zawarte w operacie szacunkowym nieruchomości gruntowej nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. Pismem z 15 kwietnia 2012 r. rzeczoznawca majątkowy złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz umorzenie postępowania, ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zakwestionował ustalenia dokonane w trakcie postępowania wyjaśniającego oraz przebieg posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. W dniu 9 maja 2012 r. organ przekazał sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Pismem z 25 września 2012 r. zawiadomiono skarżącego o wyznaczeniu pierwszego posiedzenia zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. W odpowiedzi na powyższe, pismem z 17 października 2012 r., skarżący wniósł o zawieszenie postępowania, z uwagi na brak możliwości zapoznania się z aktami sprawy. Postanowieniem z [...] stycznia 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, odmówił zawieszenia postępowania. Po rozpoznaniu wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister Transportu. Budownictwa i Gospodarki Morskiej postanowieniem z [...] marca 2013 r. utrzymał w mocy postanowienie z [...] stycznia 2013 r. Jak wynika z protokołu końcowego sporządzonego po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, odnosząc się do poszczególnych zarzutów skargi oraz dokonując szczegółowej oceny czynności szacowania ponownie wnioskowała o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Pismem z 7 czerwca 2013 r. (doręczonym skarżącemu 26 czerwca 2013 r.) Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego. W odpowiedzi na powyższe skarżący wystąpił o przesłanie kopii protokołu z posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz protokołu końcowego sporządzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej. Powyższe dokumenty doręczono skarżącemu przy piśmie z 29 lipca 2013 r. Pismem z dnia 19 sierpnia 2013 r. skarżący, nawiązując do otrzymanego w dniu 26 czerwca 2013 r. zawiadomienia z 7 czerwca 2013 r. o zakończeniu postępowania wyjaśniającego wniósł o uchylenie decyzji z [...] marca 2012 r., jako wydanej z naruszeniem art. 10 ust. 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 167 ze zm.; dalej k.p.a.) poprzez uniemożliwienie skarżącemu zapoznania się z wynikami posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Na podstawie wyników przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowania wyjaśniającego, jak również uwzględniając całość zebranego w sprawie materiału dowodowego Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z [...] lipca 2014 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji z [...] marca 2012 r. W ocenie organu, orzeczona względem skarżącego kara upomnienia jest adekwatna do popełnionych przez rzeczoznawcę majątkowego błędów oraz stanowi wystarczające ostrzeżenie w dalszym wykonywaniu zawodu. W uzasadnieniu organ podkreślił, iż w toku postępowania wyjaśniającego został w części potwierdzony zarzut braku wnikliwej analizy rynku nieruchomości. Podnosił, iż w przedmiotowym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy w punkcie 6.1 Analiza i charakterystyka rynku lokalnego rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że dokonał analizy rynku dotyczącego sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających datę wyceny, położonych na terenie miasta K., przeznaczonych pod zabudowę usługową. Stwierdził również, że na podstawie przeprowadzonej analizy rynku ustalił cechy rynkowe mające największy wpływ na ceny transakcyjne i ich wagi. Ze względu na niewielką liczbę transakcji nieruchomości gruntowych o podobnym przeznaczeniu, w analizie uwzględnił również transakcje z przetargu, w których ceny nie różnią się od średnich cen rynkowych o więcej niż 20%. Wskazał również, że analizował transakcje zawarte w okresie dłuższym niż 2 lata. Jednak w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy nie zamieścił wykazu nieruchomości gruntowych podlegających analizie wraz z ich charakterystyką. W wyjaśnieniach pisemnych z dnia 26 kwietnia 2010 r., a także w trakcie posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w dniu [...] maja 2010 r. rzeczoznawca majątkowy uzupełnił brakujące zestawienia i opisy. Dla potrzeb wyceny nieruchomości w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy przyjął cztery nieruchomości porównawcze i na podstawie ich cen jednostkowych obliczył rozstęp cenowy AC (C max - C min). Dla obliczonego AC ustalił zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych, które stały się następnie podstawą przyjmowania poprawek (korekt) cen transakcyjnych i obliczenia wartości rynkowej nieruchomości. Następnie napisał, że dla cechy rynkowej "funkcja - przeznaczenie w mpzp, studium, sposób użytkowania" przyjmuje jej dwa stany - "podstawowe" i "uzupełniające". W tabeli porównawczej, w której zawarte jest zestawienie nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań oraz obliczenia wartości nieruchomości, założenia przyjęte w analizie rynku nie znajdują odzwierciedlenia. Każda z czterech nieruchomości porównawczych ma takie samo przeznaczenie, co skutkuje brakiem poprawek, korygujących ceny transakcyjne. Oznacza to, że cecha ta nie ma wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych i nie powinna znaleźć się w zestawie cech dla tej wyceny. Może to również oznaczać, ze rzeczoznawca majątkowy dokonał nieprawidłowych ocen nieruchomości przyjętych do porównań w ramach tej cechy. Niezrozumiały, zdaniem organu, jest także sposób przyjmowania poprawek w zakresie cechy rynkowej "powierzchnia nieruchomości gruntowej". Do wyceny nieruchomości o powierzchni 3 276 m2 rzeczoznawca majątkowy przyjął cztery nieruchomości o następujących powierzchniach: 3 530 m2, 1 377 m2, 1 281 m2 i 1 127 m2. Dokonując porównań nieruchomości wycenianej z każdą z ww. nieruchomości porównawczych ustalił odpowiednio następujące poprawki: 0 zł/m2, -3,83 zł/m2, -5,75 zł/m2 i -5,75 zł/ m2. Zakres kwotowy dla tej cechy został ustalony na poziomie 38,31 zł/m2. W związku z powyższym, w ocenie organu, powstaje pytanie, w jaki sposób rzeczoznawca majątkowy ustalił te poprawki, gdyż wysokość przyjętych poprawek nie znajduje odzwierciedlenia w przyjętych założeniach, zamieszczonych w operacie szacunkowym z 8 lipca 2009 r. W wyjaśnieniach złożonych w trakcie prowadzonego postępowania oraz we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił sposobu określenia poprawek w tym zakresie. Zdaniem organu, gdyby rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wskazał konkretnie, jakiej różnicy w powierzchni przyporządkował określone poprawki kwotowe, nie byłoby wątpliwości, co do toku rozumowania rzeczoznawcy majątkowego. Odwołując się do treści § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2014 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2007 r., poz. 210 ze zm.) organ wskazał, iż operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Wynika to również z § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym w operacie szacunkowym należy przedstawić obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Podniósł również, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie podają wprawdzie zasad ustalania cech rynkowych i ich wag oraz stanów cech, bowiem szczegółowe ustalenia w tym zakresie dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Przepisy prawa nie pozostawiają jednak wątpliwości, że operat szacunkowy powinien być zupełny, logiczny i wiarygodny oraz zawierać uzasadnienie pozwalające na dokonanie analizy logiczności i poprawności wniosków. Rzeczoznawca majątkowy powinien wskazać i wyjaśnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych w operacie szacunkowym konkluzji. W ocenie organu, w przedmiotowej sprawie, w związku z popełnionymi przez rzeczoznawcę majątkowego błędami należało stwierdzić naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n., z uwagi na brak szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych. Odnosząc się do stwierdzeń rzeczoznawcy majątkowego, że przyjęte przez niego cechy rynkowe i ich wagi są prawidłowe, ponieważ są takie same jak zamieszczone w publikacji prof. Mieczysława Prystupy. Organ stwierdził, iż cechy rynkowe i ich wagi wynikają ze stanu rynku nieruchomości stanowiącego podstawę wyceny i ustala się je na podstawie zbioru nieruchomości podobnych, które stanowiły na tym rynku przedmiot obrotu. Nie mogą być one ustalane na podstawie teoretycznych opracowań, mających jedynie charakter dydaktyczny. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego niezapoznania się przez stronę z protokołem z posiedzenia Komisji, organ zaznaczył, że w trakcie przedmiotowego postępowania umożliwił rzeczoznawcy majątkowemu zapoznanie się z aktami sprawy. Uznał, że decyzja, czy strona z tego uprawnienia skorzysta należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego. Nawiązując do poruszanej przez skarżącego kwestii związanej z osobą wnoszącego skargę na czynności rzeczoznawcy majątkowego zaznaczył, iż postawa skarżącego nie ma żadnego znaczenia w przedmiotowej sprawie, gdyż postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej dotyczy wyłącznie rzeczoznawcy majątkowego, a w szczególności obejmuje ocenę wykonanych czynności szacowania nieruchomości, a nie ustalenie motywów, którymi kierował się skarżący składając skargę, a w szczególności jaki miał w tym interes. Zdyskredytowanie skarżącego nie spowoduje, że błędy popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego zostaną w inny sposób ocenione. Skarżący zaskarżył decyzję z [...] lipca 2014 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze podniósł, iż w jego ocenie, wydając zaskarżoną decyzję organ naruszył art. 73 § 2 w związku z art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.; dalej k.p.a.). Wnosił o stwierdzenie niezgodności z prawem działań organu administracji i stwierdzenie nieważności decyzji z [...] lipca 2014 r.; zasądzenie kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw oraz wyjaśnienie dlaczego Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wydał decyzję w [...] marca 2012 r. rozstrzygającą sprawę w trakcie toczącego się postępowania przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie zakończonego wyrokiem z 12 kwietnia 2012 r. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] lipca 2014 r. nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] marca 2012 r. [...] orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. Dokonując kontroli zakażonej decyzji, Sąd doszedł do przekonania, że wbrew twierdzeniom skarżącego, przy jej wydawaniu nie doszło do naruszenia przepisów prawa. Zgodnie z treścią art. 194 ust. 1a u.g.n. postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, dotyczącego wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a ww. ustawy. Zgodnie z art. 195 ust. 1 u.g.n., postępowanie wyjaśniające odbywa się z udziałem osoby wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej zobowiązana jest zbadać wszystkie okoliczności sprawy, tj. ustosunkować się do zarzutów wskazanych przez osobę skarżącą wobec rzeczoznawcy majątkowego, jak i ustalić, czy pozostałe czynności szacowania zawarte w kwestionowanym operacie szacunkowym, zostały wykonane zgodnie z przepisami prawa. Szczegółowe ustalenia Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przedstawia w protokole końcowym sporządzonym po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego. Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2 ww. ustawy, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Organ rozpatrując skargi złożone na działalność rzeczoznawców majątkowych nie jest związany treścią skargi. Analiza wyżej wskazanych przepisów pozwala na stwierdzenie, że ustawodawca określając zasady postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych wprowadził mechanizm umożliwiający uwzględnienie w tym postępowaniu udziału odrębnego od orzekającego w tych sprawach organu administracji publicznej podmiot - Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, powoływanej z udziałem osób wskazanych przez odpowiednie organizacje zawodowe. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadza postępowanie wyjaśniające, przy czym właściwość Komisji jest w tym zakresie wyłączna, bowiem, jak to już wyżej wskazano, po wszczęciu postępowania właściwy minister z mocy ustawy zobowiązany jest do przekazania sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Orzeczenie o którym mowa w art. 195a ust. 1 wydawane jest przez właściwego Ministra na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, do przeprowadzenia którego właściwa jest Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Jest więc oczywiste, że z woli ustawodawcy owa Komisja nie tylko prowadzi samo postępowanie, ale i ustala jego wynik, co pozwala na stwierdzenie, że w tym zakresie właściwa norma kompetencyjna stanowi podstawę działania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z wyłączeniem kompetencji organu wszczynającego postępowanie i orzekającego o zastosowaniu kary dyscyplinarnej - właściwego ministra. Zauważyć trzeba, że omawiane wyżej zagadnienie było już kilkakrotnie analizowane w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 15 marca 2012 r. (sygn. akt II GSK 199/11) NSA wyraził pogląd, iż postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter, gdyż organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i jakkolwiek z przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, to dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 u.g.n. nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji. Jak wynika z akt sprawy postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej skarżącego zostało wszczęte przez właściwy organ przed upływem okresu przedawnienia. Sprawa została przekazana do Komisji celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, a skarżącemu została zapewniona możliwość czynnego udziału w postępowaniu. Organ dążąc do wszechstronnego wyjaśnienia sprawy w toku ponownego jej rozpoznawania skierował ją ponownie do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego wnioskowała o zastosowanie kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia, wskazując, że kara ta będzie adekwatna do popełnionych przez skarżącego naruszeń. Przeprowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowanie wyjaśniające dowiodło, że skarżący przy wykonywaniu czynności zawodowych naruszył obowiązki wynikające z art. 175 ust. 1 u.g.n., § 56 ust. 1 pkt 9 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co w konsekwencji skutkowało pociągnięciem do odpowiedzialności zawodowej. Rodzaj kary dyscyplinarnej, która zostanie orzeczona, w myśl art. 178 ust. 1 u.g.n., należy do organu ją wymierzającego, Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w tym przepisie od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu. Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy na potrzeby sformalizowanego postępowania musi mieć na uwadze nie tylko treść przepisów prawa i standardów zawodowych, ale też i to, że - jeżeli organ zleca wycenę - pełni rolę biegłego, a wycena ma walor dowodu o podstawowym znaczeniu. Rzeczoznawca musi mieć świadomość, że treść operatu będzie analizowana przez strony postępowania (pod kątem racjonalności i logiki przyjętych w wycenie założeń ich uzasadnienia, kompletności wyceny), ponieważ w tej sprawie występują strony o sprzecznych interesach. Poza tym rzeczoznawca musi mieć świadomość, że wycena może być przez stronę kwestionowana, co do jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy) lub że może podlegać odpowiedzialności zawodowej w związku z jego działalnością polegającą na określaniu wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3 ustawy). Wobec powyższego rzeczoznawca, który sporządza operat bez odpowiedniego poziomu szczegółowości musi liczyć się z zarzutami o nieprawidłowym sporządzeniu wyceny. Nałożona na skarżącego kara odpowiada katalogowi kar wymienionych w art. 178 ust. 1 u.g.n. i zdaniem Sądu spełni swe funkcje zarówno w aspekcie prewencji indywidualnej, jak i generalnej. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem naczelnym zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 u.g.n. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy jej wymiarze. W postępowaniu prowadzonym na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy organ odniósł się do zarzutów skarżącego i szczegółowo wyjaśnił na czym polegały naruszenia przepisów prawa. Należy podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy powinien w nim zamieścić wszystkie dane, jakie są niezbędne do prześledzenia procedury i przyjętych przez rzeczoznawcę założeń, a wszelkie czynności zmierzające do dokonania wyceny nieruchomości powinny być przeprowadzone z najwyższą starannością. Przy wyborze kary dyscyplinarnej wzięto pod uwagę rodzaj, charakter oraz wagę naruszonych przepisów prawa przez rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie Sądu orzeczona kara jest adekwatna do stwierdzonych nieprawidłowości w operacie szacunkowym sporządzonym przez skarżącego, nie można także uznać jej za zbyt dolegliwą. Błędy w procedurze wyceny i brak staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego mogły w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania przez organ administracji samorządowej rozstrzygnięć w oparciu o fałszywe przesłanki W konsekwencji Sąd uznał, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej odniosła się zarówno do wszelkich argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania w II instancji jak również do kwestii przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy i zasadnie uznała, że zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania. Minister uwzględnił ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w całości. W trakcie postępowania nie doszło do uchybień w pracy Komisji. Na podstawie analizy całości akt sprawy zasadnie ustalono, że rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy prawa. Na tej podstawie organ orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci nagany oraz szczegółowo uzasadnił przyjęte rozstrzygnięcie w odniesieniu do każdego z zarzutów. Reasumując, w sposób właściwy organ przeprowadził postępowanie w sprawie dochodząc w konkluzji do stwierdzenia, iż skarżący, wykonując czynności rzeczoznawcy majątkowego nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. a wymierzona skarżącemu kara została należycie uzasadniona poprzez wskazanie konkretnych przesłanek, jakimi kierował się organ Odnosząc się do kwestii wydania decyzji z [...] marca 2012 r. bez możliwości zapoznania się z protokołem z posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, które odbyło się [...] maja 2010 r. oraz protokołem końcowym z postępowania wyjaśniającego [...], co zdaniem skarżącego skutkowało naruszeniem art. 73 § 2 w zw. art. 10 § 1 k.p.a., Sąd wskazuje, iż nie podziela zarzutu strony. W ocenie Sądu poprzez czynny udział w postępowaniu administracyjnym należy rozumieć udział stron w całym ciągu czynności tego postępowania. Uchybienie organu polegające na niedoręczeniu stronie kopii ww. protokołów przed wydaniem decyzji w I instancji, w świetle następczych (naprawczych) działań tego organu tj.: doręczenia kopii ww. protokołów przy piśmie z 14 września 2012 r.; ponownego przekazania sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego oraz doręczenie stronie przy piśmie z 29 lipca 2013 r. kopii protokołów z posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, które odbyło się [...] października 2010 r. oraz protokołu końcowego sporządzonego po zakończeniu ponownie prowadzonego postępowania wyjaśniającego z dnia [...] kwietnia 2013 r., nie może stanowić samodzielnej podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji. Prawidłowo podejmowane przez organ w ramach prowadzonego postępowania czynności tj.: zawiadomienie strony o wszczęciu postępowania (pismo z 12 marca 2010 r.); o wyznaczeniu składu zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (pismo z 12 kwietnia 2010 r. i 25 września 2012 r.), o zakończeniu prowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowania wyjaśniającego (pismo z 30 listopada 2010 r. i 7 czerwca 2013 r.), jak również obszerna korespondencja prowadzona pomiędzy stronami w toku postępowania potwierdza brak podstaw do postawienia organowi zarzutu naruszenia art. 10 k.p.a oraz art. 73 § 1 i 2 k.p.a.. Wobec niezasadności zarzutów skargi oraz niestwierdzenia przez Sąd z urzędu tego rodzaju uchybień, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, skargę należało oddalić. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.