II SA/Sz 1325/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Elżbieta Makowska,, Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 marca 2013 r. sprawy ze skargi H. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzająca ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r., nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego H. R. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wyrokiem z dnia [...] r., sygn. akt II SA/Sz 385/11, Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej. W uzasadnieniu Sąd wskazał na następujący stan sprawy: Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] r., Nr[...] , na podstawie art. 98 a ust. 1 i art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), ustalił opłatę adiacencką należną Gminie Miastu od H. R. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego dokonaniem podziału geodezyjnego działki nr [..] o powierzchni [...] ha położonej w [...] przy ul. [...] w obrębie ewidencyjnym nr [...] . Po rozpatrzeniu odwołania H. R. od powyższej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze[...] , decyzją z dnia [...] r., utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji wskazując, że podział przedmiotowej działki nastąpił na wniosek właściciela nieruchomości, H. R., i zatwierdzony został decyzją Prezydenta Miasta z dnia[...] . nr [...] . W wyniku podziału powstało 18 działek, z czego [...] przeznaczonych zostało pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Kolegium podało, że jak wynika z akt sprawy, Rada Miejska w Koszalinie uchwałą nr XV/279/2000 z dnia 28 kwietnia 2000 r., zmienioną uchwałą nr XXIII/409/2001 z dnia 27 kwietnia 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 21, poz. 441) i uchwałą nr XXVII/491/2001 z dnia 28 września 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 41, poz. 963) ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 25% wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego dokonaniem jej podziału geodezyjnego – w przypadku, gdy na skutek podziału powstaje obowiązek wypłaty przez Miasto odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi, które z mocy prawa przeszły na własność Miasta lub co do których wygasło prawo użytkowania wieczystego. Wskazano, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] r. ustalił, że wartość nieruchomości gruntowej przed podziałem wynosiła [...] zł., natomiast po podziale – [...] zł. Różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości przed podziałem a wartością rynkową nieruchomości po podziale wynosi zatem [...] zł. Od tej wartości została naliczona opłata adiacencką w kwocie [...] zł. przy zastosowaniu stawki 25% wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium podkreśliło, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Jeśli zaś strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego H. R. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarzucając jej naruszenie art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 155 ust. 1 i 2 ww. ustawy. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości jako naruszającej jego interes prawny, ewentualnie o ustalenie opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, jak również o wystąpienie do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie konstytucyjności art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skargi wskazano na nieprawidłowości w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym. Skarżący nie zgadza się ze stwierdzeniem, że podobne nieruchomości zbywane były przede wszystkim przed 2007 r. Biegła nie podała numerów działek, a jedynie numer obrębu, cena transakcyjna podana została w złotych za m², bez wskazania ogólnej ceny zbycia nieruchomości, z operatu nie wynika, że przyjęte do porównania nieruchomości nie były przedmiotem sprzedaży w drodze przetargu. Ponadto, w sprawie sporządzono cztery operaty szacunkowe i w każdym cena tej samej działki przed i po podziale różni się od siebie. Skarżący przedstawił wykaz cen transakcyjnych ze sprzedaży wszystkich wydzielonych działek, twierdząc, że ceny te powinny stanowić podstawę do wyliczenia średnich cen porównywalnych, czego jednak nie uczyniono. Zdaniem skarżącego, nieprawdą jest jakoby działki 187/1-18 po podziale miały dostęp do sieci energetycznej oraz że dostępność komunikacyjna do przedmiotowych działek jest dobra/słaba, podczas gdy dostęp do drogi po podziale miała tylko działka nr[...] . Skarżący wyjaśnił, że zrezygnował ze sporządzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z uwagi na dodatkowe koszty. Jednocześnie podkreślił, że prowadzone jest postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości na rzecz Gminy Miasta pod drogi publiczne. Przyjęta w operacie szacunkowym cena za m² wyniosła 21,16zł, a więc jest dużo niższa od tej przyjętej w przedmiotowej sprawie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wyrokiem z dnia 9 czerwca 2011 r., sygn. akt II SA/Sz 385/11, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie uchylając decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji wskazał, że od dnia [...] r. weszła w życie ustawa z dnia [...] r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492).Zgodnie z art.1 pkt 61 ustawy nowelizującej, art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z dniem 22 września 2004 r., otrzymał nowe brzmienie, w którym pominięto dotychczasowy jego ust. 4. Sąd zaznaczył przy tym, że nie zmienia tego stanu rzeczy fakt, iż uprzednie umocowanie dla rad gmin do ustalania wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej zostało co do zasady zachowane i znalazło odzwierciedlenie w nowo utworzonej jednostce redakcyjnej - w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Sądu zmiany wprowadzone do ustawy o gospodarce nieruchomościami spowodowały, że wydane w oparciu o art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami uchwały rad gmin utraciły swój byt prawny, bowiem przestał obowiązywać przepis upoważniający je do ich stanowienia. Sąd wskazał na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2007 r., sygn. akt SK 19/06, w którym to wyroku orzeczono, że art. 98 ust. 4 w związku z art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym od dnia 15 lutego 2000 r. do dnia 21 września 2004 r., jest niezgodny z art. 2 w związku z art. 84 Konstytucji przez to, że narusza zasadę ochrony zaufania jednostki do państwa i stanowionego przez nie prawa. Sąd pierwszej instancji zaznaczył, że Naczelny Sąd Administracyjny w swoim orzecznictwie stanął na stanowisku, iż uchwały wydane na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami pomimo powołanego wyroku Trybunału Konstytucyjnego, pozostały w obrocie prawnym, a ich uchylenie mogło nastąpić dopiero po wszczęciu stosownego postępowania (wyrok NSA z dnia 6 maja 2009 r., sygn. I OSK 692/08 i z dnia 12 sierpnia2010r., sygn. akt I OSK 1378/09). Wobec tego Sąd pierwszej instancji uznał, że skoro zaskarżona decyzja, ustalająca wysokość opłaty, adiacenckiej została wydana w oparciu o nieobowiązującą uchwałę Rady Miejskiej w Koszalinie to oznacza to, że doszło do naruszenia prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd uznał jednak, że uchybienie to nie miało postaci rażącego naruszenia art. 98a ust. 1 i ust.1austawy o gospodarce nieruchomościami, które uzasadniałoby stwierdzenie jej nieważności (art. 156 § 1 pkt 2 kpa). Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę kasacyjną złożyło Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 26 września 2012 r., sygn. akt I OSK 1535/11, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu, zasądzając jednocześnie na rzecz Kolegium kwotę [...] zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. Sąd II instancji w uzasadnieniu wyroku wskazał, że uznać należy za zasadny zarzut skargi kasacyjnej dotyczący błędnej wykładni przez Sąd pierwszej instancji art. 98a ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie jest zasadne twierdzenie, że skoro Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 2 kwietnia 2007 r., sygn. akt 19/06 stwierdził niezgodność art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami z przepisami Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, to nastąpiła utrata mocy przepisów wykonawczych wydanych na podstawie tego przepisu. Wyrok ten dotyczył bowiem tego, czy dopuszczalne jest ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie uchwały rady gminy podjętej po dokonaniu podziału nieruchomości. Trybunał nie zakwestionował jednakże upoważnienia organów samorządu terytorialnego do ustalania – w ramach ograniczonych przepisami ustawy – wysokości stawek procentowych do ustalania opłaty adiacenckiej. Należy też w tym miejscu podkreślić, że zmiana art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami została dokonana ustawą z nia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r., Nr 141, poz. 1491). A więc w dacie wydania przez Trybunał Konstytucyjny powołanego wyżej wyroku, art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami był już uchylony. Dotychczasowa bowiem treść dotycząca kompetencji rady gminy do ustalania wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej została przeniesiona do art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w dacie orzekania przez Trybunał Konstytucyjny art. 98 powołanej ustawy nie zawierał już ustępu 4. Zatem kolejna nowelizacja art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, będąca konsekwencją wskazanego wyżej wyroku Trybunału, dokonana w ustawie z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173 poz. 1218) polegała na dodaniu art. 98 ust. 1a, w którym ustawodawca przesądził, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stałą się ostateczna, obowiązywała uchwałą rady gminy ustalająca stawkę procentową tej opłaty, przy czym do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Natomiast w art. 98 ust. 1 ustawodawca nadal utrzymał uprawnienie dla rady gminy do ustalenia w drodze uchwały wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Różnica polega na tym, że wysokość tej opłaty nie może przekraczać 30% różnicy wartości nieruchomości. Uznać zatem należy, że zmiana polegająca na wprowadzeniu maksymalnej stawki opłaty adiacenckiej 30% w miejsce 50%, przy niezmiennej pozostałej treści przepisu, nie upoważnia do stwierdzenia utraty mocy obowiązującej aktu wykonawczego, nie zmienia się bowiem ani rodzaj aktu wykonawczego, ani organy upoważnione do jego wydania, ani też zakres spraw przekazanych do regulowania aktem wykonawczym. W niniejszej natomiast sprawie Rada Miejska w Koszalinie uchwałą nr XV/279/2000 z dnia 28 kwietnia 2000 r., zmienioną uchwałą nr XXIII/409/2001 z dnia 27 kwietnia 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 21, poz. 441) i uchwałą nr XXVII/491/2001 z dnia 28 września 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 41, poz. 963) ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 25% wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego dokonaniem jej podziału geodezyjnego. Wynika zatem z tego, że różnica wartości nieruchomości nie przekracza 30%. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, Sąd pierwszej instancji winien wziąć pod uwagę przedstawioną ocenę prawną i rozpoznać sprawę co do meritum. Wojewódzki Sąd Administracyjny po ponownym rozpatrzeniu spraw z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 190 zdanie pierwsze ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Oznacza to, że dalsze rozważania na temat legalności zaskarżonego aktu muszą być prowadzone w oparciu o stanowisko Sądu wyższej instancji. W ocenie Sądu, skarga H. R. zasługuje na uwzględnienie, ponieważ ocena legalności zaskarżonego aktu, dokonana stosownie do postanowień art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 i § 2 pkt 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, doprowadziła do wniosku, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji, zostały wydane z naruszeniem prawa, uzasadniającym wyeliminowanie obu rozstrzygnięć z obrotu prawnego. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił m. in. przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), z którego wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Koszalinie nr XV/279/2000 z dnia 28 kwietnia 2000 r., zmieniona uchwałą nr XXIII/409/2001 z dnia 27 kwietnia 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 21, poz. 441) i uchwałą nr XXVII/491/2001 z dnia 28 września 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 41, poz. 963), która ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 25% wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego dokonaniem jej podziału geodezyjnego – w przypadku, gdy na skutek podziału powstaje obowiązek wypłaty przez Miasto Koszalin odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi, które z mocy prawa przeszły na własność Miasta lub co do których wygasło prawo użytkowania wieczystego. Z całości regulacji wskazanego wyżej przepisu wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1 a u.g.n.), 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W rozpatrywanej sprawie, jak wynika ze zgromadzonych w aktach dokumentów, podział przedmiotowej działki nastąpił na wniosek właściciela nieruchomości, H. R., i zatwierdzony został decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...] r. nr[...] , która stała się ostateczna z dniem [..] r. Zastosowana przez organ pierwszej instancji stawka procentowa opłaty adiacenckiej w wysokości 25% odpowiada stawce przewidzianej w obowiązującej w dacie uprawomocnienia się decyzji podziałowej uchwale Rady Miejskiej. Również warunek dotyczący terminu ustalenia opłaty został spełniony. Wątpliwości budzi natomiast spełnienie przesłanki udowodnienia w drodze operatu szacunkowego faktu wzrostu wartości przedmiotowej działki wskutek jej podziału. Zasady i tryb postępowania przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV u.g.n. oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych podkreśla się, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty. Organ administracji ma obowiązek również ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania się w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Wprawdzie organ administracyjny nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, jednak powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 października 2007 r., II SA/Łd 802/07, wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 października 2011 r., I SA/Wa 1630/11). W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień od biegłego lub uzupełnienia wyceny (por. również wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, LEX nr 1120654). W ocenie organów obu instancji, przedłożony w sprawie operat szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów. Przyjmując takie założenie, zarówno organ pierwszej, jak i drugiej instancji swoje podejście do kluczowego w sprawie dowodu ograniczyły wyłącznie, zdaniem Sądu, do oceny zbyt powierzchownej i niekoniecznie słusznej. Organ pierwszej instancji w uzasadnieniu swojej decyzji, motywując treść rozstrzygnięcia szeroko opisał stan faktyczny sprawy, by następnie w kilku zdaniach odnieść się do operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono wysokość opłaty adiacenckiej w sprawie, uznając go - bez dokonania jakiejkolwiek analizy jego treści - za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami. Należy zwrócić uwagę na fakt nieodniesienia się przez wskazany wyżej organ w uzasadnieniu przedmiotowej decyzji do zarzutów podniesionych przez skarżącego w piśmie z dnia[...] r. . (i następnych), dotyczącym ww. operatu szacunkowego. Organ pierwszej instancji w tym zakresie ograniczył się wyłącznie do stwierdzenia, że na uwagi złożone do operatu strona otrzymała wyczerpującą odpowiedź autora wyceny, z którą to odpowiedzią organ w całości się zgadza. Z kolei, organ drugiej instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ograniczył analizę przedmiotowego operatu do stwierdzenia, że "w wykonanym operacie szacunkowym wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości według stanu przed i po podziale, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, zatem odpowiada on wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego". Należy podkreślić, że przeważającą część uzasadnienia zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi przytoczenie treści zastosowanych w sprawie przepisów prawa oraz fragmenty z orzecznictwa sądów administracyjnych. Organ nie wyjaśnił należycie, dlaczego uznał, że przedmiotowy operat jest prawidłowy i nie odniósł się do zarzutów strony dotyczących tego środka dowodowego, czym naruszył zasadę ogólną postępowania administracyjnego pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa, wynikającą z art. 8 kpa. Zdaniem Sądu, tak dokonana ocena zebranego w sprawie materiału dowodowego narusza przepisy art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 kpa w sposób mogący mieć istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i już tylko z tej przyczyny obie ww. decyzje powinny zostać uchylone. Jak wynika z akt sprawy, rzeczoznawca majątkowy złożył wyjaśnienia ustosunkowując się do zarzutów strony wobec sporządzonego operatu, jednak jego stanowisko nie przekonało skarżącego, który w kolejnych pismach podtrzymał swoje zastrzeżenia, co do prawidłowości i rzetelności przedmiotowego dowodu. Obowiązkiem organów było zatem ustosunkowanie się do zarzutów strony w uzasadnieniu wydanych decyzji, bowiem, w ocenie Sądu, charakter zastrzeżeń nie zwalnia w żaden sposób organów administracyjnych od przesunięcia ciężaru dowodzenia słuszności operatu szacunkowego na rzeczoznawcę. Co prawda w toku postępowania prawidłowo zrealizowano zasadę wynikającą z art. 10 k.p.a., umożliwiając stronie zapoznanie się ze stanowiskiem rzeczoznawcy, jednak w najmniejszym stopniu nie pokuszono się o skonfrontowanie treści zastrzeżeń z wyjaśnieniami rzeczoznawcy lecz uznano, że skoro wypowiedział się w sprawie sam rzeczoznawca-tryb został wyczerpany. Nie można uznać, że ocena stanu faktycznego sprawy polegająca na odniesieniu zarzutów strony do stanowiska rzeczoznawcy byłaby merytoryczną oceną operatu szacunkowego, do której jak wiadomo organ administracyjny nie jest uprawniony. Czynność ta może bowiem doprowadzić do uznania, że konieczne jest szersze postępowanie dowodowe prowadzące do jednoznacznego ustalenia, że przedłożony operat szacunkowy istotnie jest dokumentem niewadliwym lub wadliwym i daje lub też nie podstawy do przyjęcia go jako najważniejszego dowodu w sprawie. Trudno zatem zgodzić się ze stanowiskiem organów, że operat szacunkowy nie budził ich wątpliwości, skoro zobowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej wskazywał na takie wątpliwości i były one organom znane. Poza przyjęciem przez organy poprawności przedłożonej wyceny nie wskazały one w żaden sposób dlaczego argumentacja strony jest niesłuszna czy błędna. Nie jest przecież wystarczające przyjęcie, że operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, natomiast zarzuty były przedmiotem jego analizy i wyjaśnień. Zgodnie z zasadą przekonywania, to z uzasadnienia aktu administracyjnego ma wynikać dlaczego konkretnym twierdzeniom nie przyznano racji. W badanym stanie faktycznym konieczne było wiec, (przy założeniu, że byłoby to zgodne z zasadą prawdy obiektywnej), wykazanie, że poprawnie dokonano doboru działek do porównania, dostatecznie opisano działki przyjęte do porównania, zasadne było uznanie, że udzielone przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia faktycznie wyczerpują zarzuty strony podnoszone w postępowaniu. Obowiązkiem organu rozstrzygającego sprawę - w ramach motywowania podjętej decyzji - jest ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez stronę w trakcie toczącego się postępowania, a odzwierciedlenie tego winno znaleźć się w uzasadnieniu decyzji (wyrok WSA w Krakowie sygn. akt II SA/Kr 1610/11 LEX nr 1109793). Dodatkowo wskazać należy, że analiza treści operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, że zawiera on nieprawidłowości, których nie zauważyły organy orzekające sprawie, a które dotyczą identyfikacji nieruchomości przyjętych do porównania oraz wysokości ustalonej wartości rynkowej nieruchomości. Rzeczoznawca spośród wskazanych pięciu transakcji podobnych, przyjął do analizy trzy nieruchomości podobne podając cenę transakcyjną ich sprzedaży w roku 2007. Słusznie zauważył skarżący, że zabrakło podania przez rzeczoznawcę numeru wskazanych działek, co pozwoliłoby m.in. na kontrolę wyliczenia ceny finalnej. Ponadto do operatu załączono wyrys z mapy ewidencyjnej działek skarżącego ale zabrakło już podobnej mapki działek przyjętych do porównania, umożliwiających de facto porównanie ich chociażby pod względem kształtu czy położenia. W tych warunkach dobór nieruchomości przeznaczonych o porównania jest niejasny i niesprawdzalny. Za słuszny należy uznać zarzut pominięcia milczeniem przez rzeczoznawcę informacji o warunkach sprzedaży nieruchomości podobnych w zakresie niemożliwości przyjęcia do porównania transakcji przetargowych. Dokonując analizy przedłożonego operatu szacunkowego oraz zaskarżonej decyzji Sąd doszedł do przekonania, iż skarżący słusznie mógł mieć wątpliwości co do poprawności dokonanej wyceny sprzedanych przez niego nieruchomości, gdyż w postępowaniu wyjaśniającym sporządzano aż cztery operaty i w każdym z operatów wzrost wartości nieruchomości był inny, a różnica w cenie 1 m² nieruchomości przed podziałem osiągała rozpiętość od [...] zł do [...] zł, a po podziale od [..] zł do [...] zł. W skardze jak i w odwołaniu podniesiono, iż organ nie wziął pod uwagę jako jednego z dowodów w sprawie rzeczywistej ceny działek sprzedanych po podziale. O ile podnoszona przez skarżącego okoliczność, że cena ustalona za sprzedaż działek nie została podważona przez notariusza, nie może być skuteczna, gdyż notariusz nie jest zobowiązany do prowadzenia postępowania sprawdzającego w tym zakresie, to należy zauważyć, że organ podatkowy nie zakwestionował wartości działek, weryfikując odprowadzony podatek od zawartych umowy sprzedaży, uznając tym samym, że cena w nich podana odpowiada wartości rynkowej sprzedanych nieruchomości. Wskazana okoliczność oraz to że podstawą wymiaru był kolejny czwarty operat, wymagały od organu szczególnie wnikliwej kontroli w zakresie poprawności jego sporządzenia. Sąd w niniejszej sprawie nie podzielił wątpliwości skarżącego co do braku zgodności z Konstytucją RP przepisu art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast odnosząc się do zarzutu strony, iż w toku postępowania o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości pod drogi publiczne organ przyjął cenę [...] zł za m² wskazać należy, że w niniejszej sprawie kontroli Sądu podlegała jedynie zaskarżona, jak i poprzedzająca ją decyzja o wymierzeniu opłaty adiacenckiej. Ponownie rozpoznając sprawę organy administracji zobowiązane będą uwzględnić upływ trzyletniego terminu określonego w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w ciągu którego może nastąpić ustalenie opłaty adiacenckiej. Początek biegu tego terminu następuje w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Z okoliczności przedmiotowej sprawy wynika, że nastąpił już upływ trzyletniego terminu od dnia, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, a w konsekwencji zaistniały przesłanki bezprzedmiotowości postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej, co uzasadnia jego umorzenie. Mając na uwadze, że materiał dowodowy w niniejszej sprawie nie został rozpatrzony w sposób wystarczający do wydania decyzji określającej wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, Sąd - na podstawie art. 145 § 1 punkt 1 litera "c" ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu pierwszej instancji, jako naruszających art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym orzeczono w punkcie pierwszym sentencji wyroku. O zakresie wykonania zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 ww. ustawy, zaś o kosztach postępowania na podstawie art. 200 tej ustawy.