IV SA/Wa 417/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 maja 2015 r. sprawy ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego L. M. kwotę 3435 (trzy tysiące czterysta trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z [...] listopada 2014 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza B. z [...] sierpnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty dla L. M. (dalej: "skarżący") w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej we wsi P., gmina B., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy: Burmistrz B. decyzją nr [...] z [...] listopada 2007 r. ustalił dla skarżącego jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] stycznia 2008 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję z [...] listopada 2007 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 19 czerwca 2008 r., sygn. akt IV SA/Wa 507/08, oddalił skargę L. M. na ww. decyzję. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 6 października 2009 r., sygn. akt: II OSK 1498/08, uchylił powyższy wyrok z 19 czerwca 2008 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie. W uzasadnieniu wskazał, że wątpliwości zarówno Sądu I instancji jak i organów administracyjnych powinno wzbudzić już porównanie wartości nieruchomości gruntowej przed zmianą planu miejscowego - 338.470,00 zł i jej wartości po zmianie 696.850,00 zł przy jednoczesnym stwierdzeniu rzeczoznawcy majątkowego, że "uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego w opinii autorki niniejszego opracowania spowodowało niewielki wzrost wartości nieruchomości, ponieważ część tego wzrostu nastąpiła w momencie uchwalenia studium". Uchwalenie studium stało się wskazówką co do przyszłych możliwości inwestycyjnych i inwestorzy zaczęli nabywać grunty przewidziane do zmiany sposobu zagospodarowania bez względu na brak planu. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego istnieje sprzeczność między tym stwierdzeniem, a wzrostem wartości nieruchomości. Uzasadnienie decyzji i wyroku Sądu I instancji tej sprzeczności nie wyjaśniają. Nie wiadomo, czy stwierdzenie to jest jedynie informacją o wzroście cen nieruchomości po uchwaleniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy B., a rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości, gdy grunty te - jak podaje - stanowiły teren upraw rolnych (przed uchwaleniem planu) i wartość, gdy zostały przeznaczone pod centrum usługowo - produkcyjne. Wyjaśnienia wymaga, czy fakt faktycznego wzrostu wartości nieruchomości miał wpływ na wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę. Wobec powyższego konieczne jest ustalenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, a więc, że w wyniku wejścia w życie planu nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości. Podał, że formalna ocena operatu w żadnym wypadku nie wyłącza jednak ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy administracyjne, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 p.p.s.a. dowodową wartość operatu szacunkowego. Dowód ten powinien wykazywać różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością przed uchwaleniem lub zmianą tego planu. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r., ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r. sygn.. akt II OSK 459/05), a następnie wyjaśnić wszelkie wątpliwości w uzasadnieniu faktycznym decyzji sporządzonym stosownie do art. 107 § 3 k.p.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie prawomocnym wyrokiem z 26 kwietnia 2010 r., sygn. akt IV SA/Wa 2140/09, uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] stycznia 2008 r. i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza B. z [...] listopada 2007 r. W uzasadnieniu wskazał, że w sprawie należy wyjaśnić, zawartą w treści operatu sprzeczność między stwierdzeniem, iż "uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego w opinii autorki niniejszego opracowania spowodowało niewielki wzrost wartości nieruchomości, ponieważ część tego wzrostu nastąpiła w momencie uchwalenia studium", a niemal dwukrotnym wzrostem wartości nieruchomości". Nie wiadomo bowiem, czy stwierdzenie to jest jedynie informacją o wzroście cen nieruchomości po uchwaleniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości, gdy grunty te - jak podaje - stanowiły teren upraw rolnych (przed uchwaleniem planu) i wartość gdy zostały przeznaczone pod centrum usługowo - produkcyjne. Wyjaśnienia wymaga, czy fakt faktycznego wzrostu wartości nieruchomości miał wpływ na wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę. Ponadto konieczne jest ustalenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie planu. Konieczne jest więc ustalenie, czy istnieje bezpośredni związek przyczynowy pomiędzy zmianą przeznaczenia nieruchomości, a wzrostem jej wartości. Podkreślił, że zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego. Dowód ten powinien wykazywać różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością przed uchwaleniem lub zmianą tego planu. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz B. decyzją z [...] stycznia 2011 r. nr [...], orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla skarżącego w wysokości 33 448,80 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Burmistrz B. decyzją z [...] lutego 2011 r., nr [...] uchylił ww. decyzję. Następnie decyzją nr [...] z [...] lutego 2012 r. Burmistrz B. orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla skarżącego w wysokości 36 833,60 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] lutego 2013 r., utrzymało w mocy powyższą decyzję. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 1 października 2013 r., sygn. akt IV SA/Wa 766/13, uchylił ww. decyzję. W uzasadnieniu podał, że podstawą stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości był operat szacunkowy sporządzony 10 października 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego inż. Z. J. Sąd stwierdził, że opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego w dacie orzekania przez organ odwoławczy była nieaktualna. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 2 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej: "u.g.n.") operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Jednocześnie podniósł, że sporządzony operat zawiera pewne dane, które organ winien był wyjaśnić, bowiem mogły one mieć wpływ na wartość wyceny. Wskazał, że biegły, do porównań parami w celu oszacowania wartości nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wybrał nieruchomości, których wszystkie transakcje sprzedaży miały miejsce już po wejściu w życie planu miejscowego, tj. po 15 stycznia 2006 r. Rzeczoznawca nie wyjaśnił powodu takiego postępowania. Zwrócił także uwagę, że operat zawiera wnioski wewnętrznie sprzeczne, np. biegły na stronie 16 operatu pisze: "Zainteresowaniem cieszą się jedynie grunty o małej powierzchni", przy czym na stronie 14 stwierdza: "poszukiwane są większe areały gruntów" i że zaobserwowano "wzrost popytu na duże nieruchomości gruntowe". Ponadto wskazał, że organ nie odniósł się do oświadczeń skarżącego, że na granicy szacowanej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu znajdowały się wszystkie media będące jego własnością: wodociąg, kanalizacja, stacja uzdatniania wody, ciepłociąg, system rowów dla odprowadzania wód opadowych, stacja PZO 15kV dostarczająca energię elektryczną, gazociąg i linia telefoniczna, o czym świadczy wyszczególnienie zawarte w akcie notarialnym z [...] stycznia 2002 r. dotyczącym nabycia działki [...], z której na mocy decyzji podziałowej została wyodrębniona działka [...]. Szacując wartość nieruchomości działki na dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca nie wziął także pod uwagę faktu obecności na niej studni głębinowej wybudowanej w 1994 r. jak również, że nieruchomość miała dostęp do linii wysokiego napięcia 110 kV, a więc możliwość nieograniczonego dostępu do energii elektrycznej światłowodów. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] lutego 2014 r., nr [...], uchyliło decyzję Burmistrza B. z [...] lutego 2012 r., i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Burmistrz B. decyzją nr [...] z [...] sierpnia 2014 r., orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla skarżącego w wysokości 33.926,60 zł z tytułu wzrostu przedmiotowej wartości nieruchomości. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący organowi I instancji zarzucił naruszenie: art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez brak ustaleń dotyczących dokonanych przez skarżącego nakładów na przedmiotową nieruchomość i ich wpływu na wzrost wartości nieruchomości, art. 155 u.g.n. w zw. z art. 7 ust. 11 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647, ze zm., "u.p.z.p.") poprzez zaniechanie wykorzystania przy szacowaniu nieruchomości przez biegłego wszelkich informacji niezbędnych i dostępnych, zawartych w księgach wieczystych, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, decyzjach o warunkach zabudowy itp., art. 7, art. 11, art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 roku, poz. 267, dalej: “k.p.a."), polegające na zaniechaniu podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz dokonaniu jednostronnej i wybiórczej oceny materiału dowodowego, a w szczególności błędne przyjęcie, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. może stanowić podstawę do ustalenia opłaty, podczas gdy operat ten jest wadliwy, niejasny, niepełny, zawiera wewnętrzne sprzeczności i nie wykazał w sposób dostateczny, że wzrost wartości nieruchomości pozostaje w bezpośrednim związku przyczynowym z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, art. 11 i 107 § 3 k.p.a polegające na wydaniu decyzji z naruszeniem zasady przekonywania, a w szczególności braku wszechstronnego zbadania materiału dowodowego i wydania decyzji o treści przekonywującej pod względem prawnym i faktycznym, nieustosunkowanie się do twierdzeń uważanych przez skarżącego za istotne dla sposobu załatwienia sprawy oraz braku określenia przesłanek, jakimi organ kierował się przy załatwieniu sprawy. W uzasadnieniu podniósł, że organ I instancji nie dokonał oceny operatu szacunkowego w granicach art. 80 k.p.a., a jedynie powtórzył bezkrytycznie tezy zawarte w operacie szacunkowym nie dokonując ich analizy. Zastrzeżenia skarżącego do operatu szacunkowego zawarte w końcowym oświadczeniu w sprawie zebranego materiału dowodowego (pismo z 13 lipca 2014 r.) nie zostały rozpatrzone merytorycznie przez organ I instancji. Zdaniem skarżącego o wadliwości operatu świadczą, m.in: I. Biegły, do porównań parami, w celu oszacowania wartości nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wybrał nieruchomości, których wszystkie transakcje sprzedaży miały miejsce już po wejściu w życie planu miejscowego, tj. po 15 stycznia 2006 r. (tabela 8 operatu, nieruchomość nr 1, 2, 3 i 4). Również dokonując analizy rynku nieruchomości rolnych przed wejściem w życie planu, wzięto pod uwagę jedynie nieruchomości, których transakcje sprzedaży odbyły się już po wejściu w życie planu miejscowego, tj. po 15 stycznia 2006 r., co stoi w sprzeczności z kardynalnym założeniem operatu szacunkowego, nakazującym dobranie nieruchomości rolnych, których transakcje sprzedaży miały miejsce przed dniem wejścia w życie planu miejscowego. Zatem informacja umieszczona na str. 2 i 5 operatu szacunkowego: "Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 15.01.2006 r. (data wejścia w życie uchwały w sprawie mpzp dla części wsi P.)" jest niezgodna z prawdą. Podniósł, że postępowanie rzeczoznawcy jest tym bardziej niezrozumiałe, że na str. 26 operatu szacunkowego znajduje się stwierdzenie: "Ceny transakcyjne przyjęte do bazy obliczeniowej zawierały się w przedziale czasowym od czerwca 2006 do maja 2007 r. i były dokonane po dniu 15.01.2006 r. Ponieważ data sprzedaży to 03.07.2007 r. i na tę datę należy określić wartość wzrostu % tytułu zmiany przeznaczenia w planie, zgodnie z Notą Interpretacyjną nr 1 PKZW, rzeczoznawca majątkowy do porównań powinien wykorzystać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym dzień wyceny. W praktyce rzeczoznawców najczęściej przyjmuje się okres dwóch lat wstecz od daty, na którą dokonuje się wyceny." Operat zawiera zatem wewnętrzne sprzeczności i jest niezgodny z Notą Interpretacyjną nr 1, co dyskwalifikuje go jako podstawę do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego. Jednocześnie rzeczoznawca nie wyjaśnił powodu takiego postępowania. II. Dobór nieruchomości przyjętych do porównań parami dla oceny wartości przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego nie spełnia ustawowych kryteriów nieruchomości podobnych. Nieruchomości przyjęte do porównań nie są podobne w świetle przepisów u.g.n., gdzie art. 4 pkt 16 podaje jej definicję jako porównywalnej z nieruchomością ocenianą ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. 1. Kryterium dostępności komunikacyjnej. Nieruchomość oceniana posiadała na dzień wejścia w życie planu miejscowego dostęp do dwóch dróg asfaltowych i była opasana nimi z dwóch stron na długości 1400 m (protokół z oględzin nieruchomości, str. 41 operatu) i zlokalizowana w odległości 400 m od drogi krajowej nr [...], podczas gdy nieruchomość nr 1 (str. 30 operatu) była oddalona od drogi asfaltowej o 400 m i 4 km od drogi krajowej nr [...], zaś nieruchomość nr 2 była oddalona od drogi krajowej nr [...] o 3,5 km. Nieruchomości nr 1 i 2 były obarczone wadą polegającą na niedogodności dojazdu do drogi krajowej nr [...] poprzez strzeżony przejazd kolejowy tamujący ruch kołowy i zatłoczone centrum miasta. Nieruchomość nr 3 posiadała co prawda bezpośredni dostęp do drogi krajowej, ale niedogodność jej skomunikowania polega na tym, że posiadając zaledwie jeden wjazd dostęp do nieruchomości jest uniemożliwiony lub znacznie utrudniony przez wiele godzin. Nieruchomość nr 4 jest skomunikowana z drogą asfaltową poprzez drogę gruntową o nawierzchni z tłucznia, która nie nadaje się do intensywnego ruchu ciężkich pojazdów. Jednocześnie mały promień skrętu poniżej 8 m na skrzyżowaniu tej drogi gruntowej z asfaltową utrudnia wjazd dużych pojazdów. Dodatkowo droga asfaltowa prowadząca do nieruchomości nr 4 posiada ograniczenie nośności do 15 t, co uniemożliwia wykorzystanie jej przez duże pojazdy ciężarowe. Rzeczoznawca, podając odległość ocenianej nieruchomości od drogi krajowej, powinien również podać takie odległości dla przyjętych do porównań nieruchomości, czego nie uczynił. Wobec powyższego należy uznać, że nieruchomość oceniana zlokalizowana jest komunikacyjnie niepomiernie korzystniej od nieruchomości przyjętych do porównań i dlatego nie można ich uznać za podobne do nieruchomości wycenianej w tym zakresie. 2. Kryterium dostępności do infrastruktury technicznej. Podał, że nieruchomość posiadała na dzień wejścia w życie planu bezpośredni dostęp do pełnej infrastruktury technicznej (protokół z oględzin nieruchomości, str. 41 operatu), umożliwiającej budowę dużych zakładów przemysłowych, podczas gdy nieruchomości przyjęte do porównań miały ograniczony i niepełny dostęp do sieci w zakresie umożliwiającym zaledwie zaspokojenie bieżących potrzeb (mieszkających tam rolników) i sieci te nie miały rezerw dla ewentualnych inwestorów na tych gruntach, zaś rzeczoznawca nie przedstawił żadnych dowodów innego stanu rzeczy. Przy opisie nieruchomości wziętych do porównań jest wymieniona dostępna infrastruktura (str. 30 operatu), ale nie określono jej możliwości i jakości, tzn. wydolności i niezawodności w stosunku do potrzeb nowoczesnych inwestycji, wymagających ze względu na skomplikowane procesy technologiczne ciągłych i rezerwowanych podwójnie lub nawet potrójnie (jak w przypadku serwerowni koncernu [...] obsługiwanego przez firmę skarżącego) dostaw mediów, co może być spełnione tylko w wyjątkowych przypadkach specjalnie do tego celu budowanej infrastruktury, jak to ma miejsce w przypadku ocenianej nieruchomości. Wszystkie przyjęte do porównań działki posiadają jedynie częściowy dostęp do mediów, wystarczający do pokrycia bieżących potrzeb bytowych mieszkańców, ale nie na potrzeby dużego zakładu przemysłowego zatrudniającego kilkaset osób i zużywającego 3.000 kW mocy elektrycznej i 400 m3 uzdatnionej wody na dobę. Biorąc powyższe pod uwagę, nie można uznać przyjętych do porównań nieruchomości za podobne. Operat zawiera w tym względzie wewnętrzną sprzeczność polegającą na tym, że protokół z oględzin nieruchomości (str. 41 operatu) wymienia pełną dostępność do uzbrojenia (woda, prąd, gaz, droga asfaltowa, kanalizacja), zaś z tabeli (str. 30 operatu) wynika, że oceniana nieruchomość ma tylko częściowe mniejszościowe uzbrojenie techniczne (co jest nieprawdą, szczególnie, że nie wyjaśniono, co to sformułowanie oznacza). Jest niezrozumiałe, dlaczego nieruchomości nr 2 i 3, pozbawione kanalizacji, są określone jako posiadające uzbrojenie częściowe mniejszościowe, zaś nieruchomość szacowana dodatkowo zaopatrzona w kanalizację jest określona jako posiadająca również uzbrojenie częściowe mniejszościowe. Rzeczoznawca M. S. na potrzeby innego postępowania sporządził 16 grudnia 2013 r. operat szacunkowy, w którym opisał tę samą nieruchomość wycenianą (działka ew. [...]) na dzień wejścia w życie planu miejscowego. W protokole z oględzin nieruchomości (str. 41 operatu z 16 grudnia 2013 r.) zapisał, że nieruchomość posiadała sieć telekomunikacyjną, zaś w operacie szacunkowym z 30 maja 2014 r., będącym podstawą do wydania decyzji wskazał, że ta sama nieruchomość była pozbawiona tej sieci (str. 41 i 42 operatu). Również charakteryzując uzbrojenie tej samej wycenianej nieruchomości w operacie z 16 grudnia 2013 r. na str. 31, określa je jako częściowe większościowe, zaś w operacie z 30 maja 2014 r. na str. 30 określa uzbrojenie jako częściowe mniejszościowe. Fakt podania w osobnych operatach szacunkowych na potrzeby odrębnych postępowań przez tego samego rzeczoznawcę różnych opisów tej samej nieruchomości na ten sam dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj.15 stycznia 2006 r., budzi wątpliwości co do wiarygodności sporządzonych operatów, albowiem nie wiadomo, który opis jest prawdziwy. Ponieważ rzeczoznawca nadał cesze "infrastruktura" wagę 30% (str. 31 operatu), a więc najwyższą ze wszystkich i najbardziej wpływającą na jej wartość, to rzetelny opis dostępności do infrastruktury technicznej jest szczególnie istotny. Niezrozumiałe jest także dlaczego rzeczoznawca w operacie z 16 grudnia 2013 r. na str. 32, opisując tę samą nieruchomość, nadał cesze "infrastruktura" wagę 20%. 3. Kryterium kształtu działki. Niezrozumiałe są wnioski wyciągnięte przez rzeczoznawcę (tabela na str. 31 operatu) z opisów nieruchomości przyjętych do porównań (str. 30 operatu). Nieruchomość nr 1 jest określona jako: "Działka w kształcie regularnym, prostokąt o wymiarach 127x476 m", zatem stosunek boków wynosi 0,27. Działka wyceniana jest opisana (str. 10 operatu) jako: "zbliżona do niepełnego trapezu. Posiadała szerokość zmienną o średniej wartości ok. 780 m i w najdłuższym miejscu miała długość ok. 1,5 km", zatem stosunek wysokości takiego trapezu (780 m) do jego podstawy(1500 m) wynosi 0,52. Działka ma tym korzystniejszy kształt, im stosunek jego boków do siebie jest bliższy 1, tak, jak to ma miejsce w przypadku kwadratu. Nieruchomość nr 1. Określona jako: "Działka w kształcie regularnym, prostokąt o wymiarach 127x476 m." Kształt określony jako "dobry". Stosunek boków 0,27.; Nieruchomość nr 2. "Nieruchomość składa się z dwóch połączonych ze sobą działek w kształcie regularnym, prostokąt o wymiarach ok, 19x100 m i 127x290 m." Kształt określony jako "średni."; Nieruchomość nr 3. "Działka w kształcie regularnym, prostokąt o wymiarach 46x330 m." Kształt określony jako "przeciętny". Stosunek boków 0,14.; Nieruchomość nr 4. "Działka w kształcie nieregularnym, zbliżonym do trapezu o wymiarach średnich ok. 160x80 m. Kształt określony jako "średni." Stosunek boków 0,5. Z przeprowadzonej analizy wynika, że nieruchomość oceniana ma korzystniejszy stosunek długości boków do siebie (0,52) niż każda z działek przyjętych do porównań (0,5; 0,27; 0,14). Nieuprawniony jest zatem wniosek rzeczoznawcy określający kształt działki ocenianej jako średni, zaś kształt działki o gorszych proporcjach (nieruchomość nr 1) jako dobry. Nieruchomości przyjęte do porównań nie spełniają kryterium nieruchomości podobnej pod względem kształtu. Zwrócił także uwagę, że rzeczoznawca na str. 5 operatu podał "źródła danych merytorycznych", przy czym żadne z tych źródeł nie podaje wymiaru działki "około", albowiem dokumenty geodezyjne operują dokładnymi wielkościami. Zachodzi zatem podejrzenie, czy rzeczoznawca w istocie korzystał z wymienionych źródeł danych, czy też z innych, których wbrew zasadom sporządzania operatu szacunkowego określonym w § 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) nie ujawnił i wobec tego informacje podane przez biegłego nie mogą być zweryfikowane pod względem ich rzetelności i zgodności ze stanem faktycznym. Podkreślił, że działka wyceniana ma powierzchnię 96,7778 ha o korzystnym stosunku boków 0,52, podczas gdy nieruchomości przyjęte do porównań charakteryzują się niepomiernie gorszym stosunkiem boków dochodzącym do 0,14, lub w ogóle trudnym do ustalenia, zaś powierzchnia nieruchomości przyjętych do porównań wahała się od 6,0700 ha do 1,2986ha, a więc różnica była ponad 74-krotna. Trudno takie działki uznać za podobne. Stwierdził, że rzeczoznawca M. S. nie przedstawił zależności, która pozwala ustalić jak powierzchnia wpływa na cenę od bardzo małych do bardzo dużych nieruchomości i dlatego przyjęte do porównań małe nieruchomości o pow. 1,2986 ha są niepodobne do nieruchomości szacowanej o pow. 96,7778 ha. Dla biegłego nieruchomości te były niepodobne, bo nie umiał znaleźć metody na transformację ceny małej nieruchomości w cenę nieruchomości bardzo dużej. Samo wpisanie nieruchomości do tabeli, nie poparte merytoryczną argumentacją nie czyni z nich nieruchomości podobnych. 4. Kryterium sąsiedztwa. Rzeczoznawca różnicuje na str. 30 operatu w sposób niezrozumiały sąsiedztwo porównywanych działek jako dobre i średnie, nie podając jednak dlaczego tak, a nie inaczej zakwalifikował daną nieruchomość, skoro opisy sąsiedztwa są ze sobą bardzo zbieżne: nieruchomość oceniana (zabudowa mieszkaniowa, tereny zabudowy magazynowej - str. 10 operatu), nieruchomość nr 1 (grunty niezabudowane i pojedyncza zabudowa siedliskowa), nieruchomość nr 2 (grunty niezabudowane i zabudowa jednorodzinna, usługowa i siedliskowa), nieruchomość nr 3 (grunty niezabudowane i zabudowa jednorodzinna, usługowa), nieruchomość nr 4 (grunty niezabudowane i pojedyncza zabudowa jednorodzinna). Zasadniczą kwestią jest fakt, że nieruchomość wyceniana położona była w bezpośrednim sąsiedztwie dużego terenu zabudowy magazynowej, co ułatwiało późniejsze jej zagospodarowanie w tym kierunku na zasadzie przedłużenia rozwoju zabudowanych już terenów i naturalne ciążenie inwestorów do inwestycji w sprzyjającym otoczeniu. Przyjęte do porównań nieruchomości były pozbawione takiego korzystnego sąsiedztwa i dlatego nie można ich uznać za podobne w tym względzie. 5. Kryterium stanu prawnego i przeznaczenia. Nieruchomość oceniana znajdowała się przed wejściem w życie planu miejscowego - zgodnie z obowiązującym "Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy B." - na terenie przeznaczonym pod działalność usługowo-produkcyjną (UP). Nieruchomość nr 1 (str. 30 operatu) znajdowała się na terenach przeznaczonych pod usługi (U) i terenach rolnych - jest to zatem nieruchomość całkowicie odmienna od ocenianej i jako taka nie powinna być przyjęta do porównań parami.; Nieruchomości nr 2, nr 3 i nr 4 -są to nieruchomości (str. 30 operatu) przeznaczone w Studium pod budownictwo mieszkaniowe (MN) i działalność usługową (U), a zatem także niepodobne i nie powinny być użyte do porównań parami jako nieruchomości niepodobne. Różnica w przeznaczeniu gruntów w studium oznacza, że na nieruchomości ocenianej można budować po uchwaleniu miejscowego planu wielko gabarytowe zakłady przemysłowe mające znaczący wpływ na środowisko, a na nieruchomościach przyjętych do porównań nie jest to możliwe. Specyfika ocenianej nieruchomości zdeterminowana w Studium jeszcze przed zmianą przeznaczenia terenu w planie miejscowym polega na przeznaczeniu pod budowę zakładów przemysłowych i usługowych dużego terenu o powierzchni 200 ha, gdzie sąsiadują ze sobą zakłady przemysłowe znacząco oddziaływujące na środowisko i negatywne skutki tego oddziaływania są amortyzowane poprzez wzajemne sąsiedztwo. W tak powstałej strefie przemysłowej jest oczywisty całodobowy hałas przekraczający normy dopuszczone dla ciszy nocnej i spowodowany ruchem ciężkich pojazdów i liniami technologicznymi oraz emisją pyłów, gazów i zapachów z procesów technologicznych. Działalność tego typu nie jest możliwa na niewielkich skrawkach gruntu - terenach przeznaczonych w Studium pod działalność usługową lub pomieszaną usługową z budownictwem mieszkaniowym, gdzie stały pobyt ludzi automatycznie eliminuje wszelką uciążliwą dla nich działalność i powoduje konieczność rozpatrywania odwołań mieszkańców od decyzji pozwolenia na budowę zakładów usługowych, co często uniemożliwia jej uzyskanie. Wskazana sytuacja nie może wystąpić na wycenianej nieruchomości, ponieważ wszyscy inwestorzy zobowiązują się przy nabyciu działek z niej wydzielonych do nieskładania protestów przeciwko działaniom kolejnych inwestorów, którzy nabywają tam działki, pod warunkiem zgodności tych działań z planem miejscowym. 6. Kryterium ceny. Cena transakcyjna nieruchomości nr 1 wynosiła 19,77 zł/m2, nieruchomości nr 2 - 25,80 zł/m2, nieruchomości nr 3 - 25,34 zł/m2, zaś nieruchomości nr 4 - 19,02 zł/m2. Oznacza to, że wartość transakcyjna nieruchomości nr 4 stanowiła zaledwie 73,72 % wartości transakcyjnej nieruchomości nr 2. Trudno mówić o podobieństwie dwóch działek, których różnica w cenie wynosi aż 26,28 %, szczególnie w świetle § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Wobec faktu, że ani rzeczoznawca, ani organ I instancji nie wyjaśnili okoliczności zawarcia transakcji nieruchomości przyjętych do porównań, zachodzi potrzeba sprawdzenia zasadności przyjęcia tych transakcji do porównań jako podobnych w rozumieniu ustawowym i możliwości niespełnienia kryterium określonego w art. 151 ust. 1 u.g.n. Brak ten nie pozwala na prawidłową i rzetelną ocenę dowodu, jakim jest operat szacunkowy, albowiem nie zawiera on w tym względzie stosownego zastrzeżenia. Zdaniem skarżącego przeprowadzona analiza nieruchomości ocenianej i przyjętych do porównań dowodzi, że były to nieruchomości niepodobne. Błędem rzeczoznawcy było przyjęcie ich do porównań parami, co doprowadziło do nieuprawnionych wniosków. Tymczasem organ nie rozważył wnikliwie, czy rzeczoznawca sporządził ów operat z poszanowaniem art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 3 oraz § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Organ I instancji winien był wezwać autora operatu do dodatkowego wyjaśnienia zasygnalizowanych powyższych kwestii, a nie poprzestać na bezkrytycznej akceptacji treści zawartych w operacie. Tym bardziej, że biegły nie zawarł w operacie szacunkowym map nieruchomości przyjętych do porównań i weryfikacja rzetelności oraz zgodności ze stanem faktycznym opinii rzeczoznawcy nie jest możliwa, a powinno to być przedmiotem analizy organu. Brak wyjaśnienia wskazanych kwestii stanowi również naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. III. W ocenie skarżącego transakcje nieruchomości przyjęte do analizy rynku nieruchomości inwestycyjnych nie są podobne i nie są reprezentatywne z racji zasadniczych różnic pomiędzy nimi oraz czasu ich zawarcia. Rzeczoznawca, określając wartość nieruchomości po zmianie planu miejscowego i z uwagi na fakt, że transakcje miały miejsce na przestrzeni 23 miesięcy (str. 34 operatu), koryguje je o trend czasowy, pisząc na str. 33 operatu szacunkowego: "Ustalenie wpływu czasu na zmianę poziomu cen dokonano na podstawie analizy transakcji z tabeli nr 5 - cen gruntów inwestycyjnych z terenu gminy B. Wykres trendu obejmuje okres od 03..2006 r. do 07.2007 r. - na podstawie ponad 5 transakcji, bez uwzględnienia wartości znacząco odbiegających od cen średnich. Linia czarna pokazuje linię trendu zmian czasowych. Zakres cenowy wyniósł od 24,4 do 39,0 zł, średnia dla bazy wynosiła ok. 31,3 zł/m2. (...) Na podstawie powyższych założeń dokonano aktualizacji cen transakcyjnych zamieszczonych w tabeli 8, wg poniższego wzoru." Rzeczoznawca zatem dla określenia wartości przedmiotu wyceny po zmianie planu, dokonał aktualizacji cen transakcyjnych nieruchomości rolnych zamieszczonych w tabeli 8 o trend czasowy obliczony dla nieruchomości inwestycyjnych, po czym te zaktualizowane ceny nieruchomości rolnych nie zostają ujawnione w operacie. Postępowanie rzeczoznawcy nie jest poprawne, albowiem nie można porównywać ze sobą nieruchomości niepodobnych i w ten sposób nieporównywalnych. Nieruchomości inwestycyjne przyjęte do porównań w tabeli 9 różnią się znacząco cenami i tak nieruchomość nr 3 różni się od nieruchomości nr 1 aż o 26%. Przyjęcie takich nieruchomości powinno zostać specjalnie uzasadnione zgodnie z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Budzi wątpliwość przyjęcie do analizy rynku nieruchomości inwestycyjnych (tabela 5 operatu) takich, które nie są objęte planem miejscowym (nieruchomość nr 2) lub przeznaczenie w planie jest odmienne od nieruchomości ocenianej (nieruchomość nr 3). Wskazał, że wartość nieruchomości rolnych bez obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (nawet jeśli posiadają warunki zabudowy jak nieruchomość nr 2) jest mniejsza od tych, których przeznaczenie jest określone planem. Niewłaściwe jest też porównywanie ze sobą nieruchomości o różnych funkcjach urbanistycznych (nieruchomość nr 1 z nieruchomością nr 3), bo te w największym stopniu wpływają na możliwość zagospodarowania działek i ich cenę. Rzeczoznawca na str. 2 operatu stwierdza, że wykonano go "na poziomie cen na dzień 03.07.2007 r.", podczas gdy transakcje przyjętych do porównań nieruchomości (tabela 9 operatu) miały miejsce znacznie wcześniej. Nie wyjaśnił też, dlaczego dobierając nieruchomości znajdujące się w tabeli 9 przyjął takie, których transakcje były odległe w czasie o 15 miesięcy (nieruchomość nr 1) i 14 miesięcy (nieruchomość nr 2), mając do dyspozycji nieruchomości sąsiednie, których transakcje odbyły się w tym samym czasie (dz. ew. [...] oraz dz. ew. [...]). Dopiero takie postępowanie rzeczoznawcy wypełniałoby nakaz płynący z Noty Interpretacyjnej Nr 1 PZKW. Twierdzenie zatem ze str. 2 operatu, że wykonano go na poziomie cen z 3 lipca 2007 r. jest niezgodne z prawdą. Opis nieruchomości inwestycyjnych przyjętych do porównań na str. 35 i 36 operatu szacunkowego jest niezgodny z rzeczywistością. Nieruchomość nr 1. W opisie tej nieruchomości wskazano, że nieruchomość ta posiadała dostęp do sieci energetycznej i gazowej. Rzeczoznawca nie podaje informacji, jakiej mocy były te sieci, a powinien to określić zgodnie z własnym założeniem, że to dopiero odpowiednia moc tych sieci ma wpływ na wartość nieruchomości usługowo-produkcyjnych. Na dzień określenia wartości przedmiotu wyceny nieruchomość nr 1 miała bardzo ograniczony dostęp do sieci energetycznej niskiego napięcia i gazowej niskiego ciśnienia zupełnie nieprzydatnych dla tak dużego (18 ha) terenu inwestycyjnego. To dopiero działania skarżącego, prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie zaopatrzenia w energię elektryczną i budowy gazociągów, doprowadziły do zaopatrzenia tego terenu w późniejszym okresie w media w wystarczającym stopniu, poprzez wybudowanie gazociągu. Nieruchomość nr 2. Według opisu, nieruchomość ta ma kształt nieregularny, co nie jest prawdą i co potwierdza mapa zasadnicza, na której widać działkę [...] jako foremną i zbliżoną do kwadratu. Podobnie nie jest prawdą, że w momencie sprzedaży miała dostęp tylko do drogi gruntowej i warunek wybudowania drogi asfaltowej, ponieważ w akcie notarialnym sprzedaży znajduje się zapis o faktycznym dostępie tej nieruchomości do drogi betonowej wykonanej z kostki brukowej. Umowa ta też stwierdza, że nieruchomość miała dostęp do sieci wodociągowej, gazowej i kanalizacyjnej. Dostęp do sieci energetycznej 15 kV był zapewniony z sąsiedniej nieruchomości, co potwierdza mapa inwentaryzacyjna. Określenie zatem nieruchomości nr 2 jako nieposiadającej uzbrojenia jest niezgodne ze stanem faktycznym. Również nie odpowiada rzeczywistości określenie sąsiedztwa nieruchomości ocenianej jako przeciętnego. Na str. 35 operatu szacunkowego określono sąsiedztwo jako dobre, gdy występuje obok zabudowa usługowa lub jednorodzinna. Na str. 10 operatu przy opisie lokalizacji szczegółowej nieruchomości wycenianej jest zapis: "Działka [...] (...) od strony wschodniej graniczyła z terenem zabudowy usługowej(...). Dalej położone były tereny o funkcji rolniczej oraz zabudowy mieszkaniowej i magazynowej". Jest to zatem wewnętrzna sprzeczność operatu, gdzie na str. 10 sąsiedztwo nieruchomości ocenianej mieści się w definicji sąsiedztwa dobrego zamieszczonej na str. 35, ale w tabeli na str. 36 sąsiedztwo nieruchomości nr 2, wydzielonej z nieruchomości ocenianej i posiadającej sąsiedztwo dobre, jest już ocenione z niezrozumiałych powodów jako przeciętne. W świetle powyższych faktów, w opinii skarżącego, należy uznać, że przyjęte do porównań parami nieruchomości inwestycyjne nie spełniały ustawowego kryterium nieruchomości podobnych i jako takie nie mogły być przyjęte do porównań, zaś wnioski wywiedzione na podstawie błędnych założeń nie mogą być podstawą do określenia wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego. IV. W operacie znajduje się stwierdzenie (tabela, str. 36), że nieruchomość przed wejściem w życie planu miejscowego była uzbrojona tylko częściowo. Skarżący podniósł, że biegły nie wziął pod uwagę oświadczeń skarżącego, że w granicy szacowanej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu znajdowały się wszystkie media będące jego własnością: wodociąg, kanalizacja, stacja uzdatniania wody, ciepłociąg, system rowów dla odprowadzania wód opadowych, stacja PZO 15 kV, gazociąg i linia telefoniczna, o czym ma świadczyć wyszczególnienie zawarte w akcie notarialnym z [...] stycznia 2002 r. dotyczącym nabycia działki [...], z której na mocy decyzji podziałowej została wyodrębniona działka [...]. Powyższe w ocenie skarżącego świadczy o tym, że zbyta przez niego działka miała przed wejściem w życie planu miejscowego dogodny dostęp do pełnego uzbrojenia, przy czym linia energetyczna 15 kV przechodziła i do tej pory przechodzi przez szacowaną nieruchomość. Biegły nie uwzględnił przy wycenie nieruchomości przed wejściem w życie planu faktu, że nieruchomość miała dostęp do linii wysokiego napięcia 110 kV, a więc możliwość nieograniczonego dostępu do energii elektrycznej i światłowodów zbudowanych na tej linii. Skarżący wskazał, że wykorzystał te atuty i zbudował w oparciu o tę linię 110 kV swoją stację transformatorową 110/15 kV w celu zaopatrzenia w energię całego rozległego terenu. Właśnie ta możliwość zadecydowała o wartości terenu jeszcze przed wejściem w życie planu. Organ I instancji naruszył zatem art. 37 ust. 1 u.p.z.p., poprzez brak ustalenia co do okoliczności, czy ewentualnie poniesione nakłady na nieruchomość wpłynęły na wzrost wartości przedmiotowej działki. Do naruszenia powyższego przepisu doszło w wyniku naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. Na str. 10 operatu szacunkowego znajduje się nie poparta niczym hipoteza: "Przyjęcie założenia, że innym właściciel dz. [...] (czyli skarżący), też by udostępnił infrastrukturę wewnętrzną dla potrzeby sąsiednich nieruchomości (sprzedanych przez skarżącego) byłoby istotnym nadużyciem. Tylko dostęp do sieci miejskiej daje pewność inwestorowi na możliwość podłączenia się do infrastruktury. Założenie, że typowy niezwiązany z prawem własności innych działek właściciel dz. [...] udostępni położoną na niej infrastrukturę innym właścicielom będzie niezasadne." Powyższa teza stoi w sprzeczności z zobowiązaniami nałożonymi na sprzedającego przez akt notarialny sprzedaży działki [...], do którego miał dostęp rzeczoznawca, gdzie skarżący jako właściciel dz. [...] ma obowiązek przyłączyć instalacje zlokalizowane na dz. [...] do instalacji istniejących na dz. [...] i zaopatrywać - w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej polegającej na dostawie mediów własnymi sieciami - obiekt położony na dz. [...] tymi sieciami we wszystkie media: energię elektryczną, wodę, odbierać ścieki i wody opadowe itp. W opinii skarżącego to właśnie dostępność pełnej infrastruktury w gestii skarżącego i notarialne zobowiązania strony do zaopatrzenia po cenach rynku konkurencyjnego w media sprzedawanych działek było pełną gwarancją ich dostaw. Podkreślił, iż gmina B. na szacowanym terenie nie miała swoich sieci, a nawet gdyby je rozbudowała w ciągu kilku lat - w tym czasie inwestorzy zmieniliby już lokalizację - to mogłaby dostarczyć zaledwie wodę i odebrać ścieki, gdy tymczasem skarżący oferował pełen pakiet usług. V. Operat zawiera wewnętrzne sprzeczności. I tak na przykład: 1. Biegły na str. 5 podał: "data na którą określono stan przedmiotu wyceny - 15.01.2006 r. (data wejścia w życie uchwały w sprawie mpzp dla części wsi P." oraz na str. 26: "zgodnie z Notą Interpretacyjną nr 1 PKZW, rzeczoznawca majątkowy do porównań powinien wykorzystać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym dzień wyceny", przy czym używa do porównań parami nieruchomości, których transakcje sprzedaży miały miejsce daleko po tej dacie. W tabeli na str. 30 znajduje się informacja, że działka wyceniana ma uzbrojenie częściowe, zaś w protokole z oględzin tej samej nieruchomości (str. 41) jest informacja, że na dzień wejścia w życie planu działka miała następujące uzbrojenie: droga asfaltowa, woda, prąd, gaz, kanalizacja, czyli wszystkie sieci dostarczające media. Na str. 10 nieruchomość oceniana została opisana jako posiadająca dobre sąsiedztwo, zaś działkę wydzieloną z działki ocenianej (tabela, str. 36 operatu) zakwalifikowano jako posiadającą sąsiedztwo przeciętne. Rzeczoznawca wskazał na str. 29 operatu, iż: "wyższe ceny osiągają działki o kształcie zbliżonym do kwadratu. W przypadku dużych powierzchni kształt działki decyduje o możliwości wtórnego podziału na mniejsze powierzchnie", natomiast na str. 33 stwierdził: "przy mniejszych działkach kształt nie ma zazwyczaj znaczenia gdyż inwestor i tak jest zmuszony do zakupu kilku sąsiednich nieruchomości". Biegły określając wartość przedmiotu wyceny z uwzględnieniem przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu i opisując nieruchomości przyjęte do porównań stwierdza, że były to nieruchomości gruntowe niezabudowane (str. 30 operatu). Tymczasem na str. 28 operatu, przedstawiając metodykę postępowania i charakteryzując te same nieruchomości rolne podał, że: "Stwierdzono stabilizację cen w badanym okresie, duży zakres cenowy odzwierciedla poziom cen w zależności od lokalizacji, standardu wykończenia lokalu, atrakcyjności architektonicznej budynku oraz innych czynników wpływających na cenę," Ta wewnętrzna sprzeczność w operacie rodzi wątpliwość, czy przyjęte do porównań nieruchomości były faktycznie rolne i niezabudowane, czy też były to nieruchomości rolne i zabudowane, skoro jako kryteria oceny podano "standard wykończenia lokalu" oraz "atrakcyjność architektoniczną budynku". Na str. 35 operatu określono atrybut "sąsiedztwo" jako dobre, gdy występuje obok zabudowa usługowa lub jednorodzinna. Na str. 10 zaś przy opisie lokalizacji szczegółowej nieruchomości podano: "Działka [...] (...) od strony wschodniej graniczyła z terenem zabudowy usługowej (...). Dalej położone były tereny o funkcji rolnej oraz zabudowy mieszkaniowej i magazynowej." Jest to wewnętrzna sprzeczność operatu, gdzie na str. 10 sąsiedztwo nieruchomości ocenianej mieści się w definicji sąsiedztwa dobrego zamieszczonej na str. 35, ale w tabeli na str. 36 sąsiedztwo nieruchomości nr 2, wydzielonej z nieruchomości ocenianej i posiadającej sąsiedztwo dobre, jest już ocenione jako przeciętne. VI. Operat zawiera, co do oceny nieruchomości rolnych, tezy wewnętrznie sprzeczne i nie poparte żadnymi dowodami, a nawet stojące w sprzeczności z raportami Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa, co doprowadziło do zaniżenia wartości nieruchomości ocenianej przed wejściem w życie planu na skutek nieuprawnionego zastosowania współczynnika eksperta w wysokości 0,95, obniżającego jej wartość. Na str. 32 wskazano: "W niniejszym przypadku duża powierzchnia działki przekłada się na ograniczony krąg potencjalnych nabywców". Jest to nieuprawniona hipoteza. Nie przedstawiono żadnych faktów i analizy transakcji sprzedaży tak dużych powierzchni gruntów rolnych, które wskazywałyby na korelację pomiędzy wielkością nieruchomości i ograniczonym zainteresowaniem skutkującym niższą średnią ceną w przeliczeniu na 1 ha. VII. Zdaniem skarżącego zastrzeżenia budzi także charakterystyka cech rynkowych, przedstawiona przez biegłego na str. 29 i 30 operatu. Biegły wskazał poszczególne cechy rynkowe, mające wpływ na ceny transakcyjne. Do tych zaliczył: lokalizację, sąsiedztwo, uzbrojenie, dostępność komunikacyjną, kształt działki. Każdą z tych cech następnie zestopniował, przy czym w odniesieniu do lokalizacji, sąsiedztwa, dostępności komunikacyjnej oraz kształtu działki wskazał walory leżące u podstaw wyodrębnienia poszczególnych stopni. Jednakże w odniesieniu do cechy uzbrojenia nie przypisał żadnych konkretnych atrybutów. Stopnie uzbrojenia określono jedynie jako częściowe (większościowe) i częściowe (mniejszościowe), nie wyjaśniając, co to oznacza. W konsekwencji nie można ocenić czy biegły prawidłowo przyjął, że stan uzbrojenia działki wycenianej jest częściowy i w jakim stopniu częściowy Nie wiadomo, czy rzeczoznawca w ogóle w opisie nieruchomości odniósł się do atrybutu nieruchomości podobnej "położenie" w znaczeniu art. 4 pkt 16 u.g.n., czy też na potrzeby operatu utworzył odmienny atrybut "lokalizacja", a jeśli tak, to oznaczałoby to, że nieruchomości nie były podobne pod względem położenia i jako takie nie mogły być przyjęte do porównań. Zwrócił uwagę, że rzeczoznawca, oprócz operatu będącego dowodem w toczącym się postępowaniu, wykonał - oceniając tę samą nieruchomość, tj. dz. [...] na ten sam dzień 15 stycznia 2006 r. wejścia w życie planu miejscowego - na potrzeby innego postępowania operat w dniu 16 grudnia 2013 r., gdzie na str. 30 przypisał tym samym atrybutom zupełnie inne wagi. I tak lokalizacja 20% zamiast 30%, uzbrojenie 20% zamiast 30%, dostępność komunikacyjna 20% zamiast 15% oraz kształt działki 10% zamiast 15% oraz dodaje atrybut możliwości inwestycyjnych 20%, przy czym w ocenianym operacie z 30 maja 2014 r. na str. 29 i 30 takiego atrybutu już nie ma. Wskazana niejasność i dowolność postępowania rzeczoznawcy powinna zostać poddana ocenie przez organ I instancji. VIII. Wskazał, że rzeczoznawca również nie zbadał, czy nieruchomości rolne przyjęte do porównań były objęte procedurą zmiany planu wobec faktu, że nieruchomość szacowana była objęta takim postępowaniem. Gdyby bowiem okazało się, że nieruchomości te nie były objęte procedurą zmiany planu i fakt ten powodował obniżenie ich wartości rynkowej, doszłoby do sztucznego zaniżenia wartości nieruchomości szacowanej przed wejściem w życie planu miejscowego. Skarżący podniósł, że powyższe zarzuty nie zostały wyjaśnione przez organ I instancji. Podkreślił, że organ nie jest związany ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego i to na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości podniesione przez stronę, organ jest zobowiązany podjąć dodatkowe czynności. W pkt. 2 końcowego oświadczenia z 13 lipca 2014 r. skarżący wyraźnie stwierdził, że opis szacowanej nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego jest niezgodny z rzeczywistością utrwaloną na mapach zasadniczych z tego okresu, co należało potraktować jako wniosek o przeprowadzenie dowodu z tego dokumentu, szczególnie że skarżący dostarczył wcześniej organowi taką mapę. Organ, nie ustosunkowując się do wniosku strony, naruszył w ten sposób dyspozycję art. 78 § 1 k.p.a. Organ winien też w związku z wątpliwościami podnoszonymi przez stronę i sformułowanymi w wyżej cytowanym oświadczeniu końcowym zażądać od rzeczoznawcy dodatkowych wyjaśnień. Mając na uwadze powyższe, twierdzenia organu I instancji o zapewnieniu stronie czynnego udziału w postępowaniu budzą uzasadnione wątpliwości i naruszają postanowienia art. 10 § 1 k.p.a. Organ mógł też, dla wyjaśnienia wszystkich uwarunkowań sprawy w związku z faktem, że strona podnosiła w swoich oświadczeniach, iż okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy nie zostały wyjaśnione, skorzystać z uprawnień przysługujących mu na podstawie art. 86 k.p.a. W toku postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty organy administracji mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącego, organ ograniczył się tylko do powielenia opinii biegłego i nie dokonał rzetelnej oceny wartości dowodowej operatu, zaś uzasadnienie decyzji wobec zgłoszonych szczegółowych i popartych dowodami zarzutów jest pobieżne, lakoniczne i ograniczające się jedynie do ich odparcia bez względu na wartość merytoryczną stawianych uwag oraz niesłuszne przypisanie ogólnikowości i niejasności. Skarżący zwrócił ponadto uwagę, że operat szacunkowy wykonano w krótkim czasie: 25 marca 2014 r. nastąpiło podpisanie umowy pomiędzy Gminą B. a rzeczoznawcą majątkowym, oględziny nieruchomości przeprowadzono 5 maja 2014 r., zaś gotowy operat został przedłożony w dniu 30 maja 2014 r. W ocenie skarżącego w tak krótkim czasie nie jest możliwe dotarcie do wszystkich materiałów źródłowych, wykonanie kwerendy w archiwach, zamówienie w składnicach niezbędnych map, zapoznanie się z licznymi aktami notarialnymi w celu dokonania analizy rynku nieruchomości rolnych i inwestycyjnych oraz zbadanie wszelkich innych dostępnych dokumentów znajdujących sie w wielu instytucjach. Wobec powyższego lista źródłowych materiałów merytorycznych jest niewielka. Brakuje na niej dokumentów ww. przez skarżącego, a przede wszystkim mapy inwentaryzacyjnej ocenianej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego, która powinna być podstawą do oceny niniejszej nieruchomości. W ten sposób została naruszona dyspozycja art. 155 u.g.n. Zarzucił także, że dopiero w piśmie z 16 czerwca 2014 r. organ zawiadomił stronę o możliwości złożenia końcowego oświadczenia w toczącym się postępowaniu przed wydaniem decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem skarżącego, obowiązkiem organu było powstrzymanie się od zajęcia stanowiska w sprawie do czasu złożenia końcowego oświadczenia przez stronę i wnikliwego rozpatrzenia jej uwag oraz wniosków dowodowych, jak i ewentualnego wezwania rzeczoznawcy do złożenia dodatkowych wyjaśnień. W ten sposób organ I instancji naruszył art. 7 i 8 k.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z [...] listopada 2014 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza B. z [...] sierpnia 2014 r. W uzasadnieniu wskazało, że w niniejszej sprawie bezopornym jest fakt, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy B. dla części wsi P. uchwalonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy B. z [...] kwietnia 2005 r. (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...] z 31 grudnia 2005 r. poz. [...]), działka nr [...] leży na terenie oznaczonym symbolem U-tereny centrum usługowego. Uprzednio na terenie gminy obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego gminy B. zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z [...] czerwca 1993 r. (Dz. U. Woj. [...] Nr [...] z 17 września 1993 r. poz. [...]), zgodnie z którym ww. nieruchomość położona była na terenach rolnych d. Stacji P. (symbol planu 17.12 - R). Plan ten obowiązywał do 31 grudnia 2003 r., natomiast od 1 stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia nowego planu działka nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów działka ta była określona jako użytki: grunty orne klasy RlVa- 0,6263 ha i RIVb - 1,3647 ha. Istotnym jest, iż przedmiotowa działka wydzielona została z działki oznaczonej nr [...] (decyzje zatwierdzające projekt podziału działki nr [...] wydane zostały przez Burmistrza Miasta i Gminy B. [...] grudnia 2006 r.; [...] maja 2007 r. i [...] grudnia 2007 r.). Zgodnie z ewidencją gruntów stan użytków dla działki nr [...] był następujący: grunty orne klasy RIIIb - 10,0300 ha, RIVa - 47,5986 ha, RIVb - 23,2094, RV - 7,8600 ha; łąki trwałe ŁIl - 3,0800 ha, ŁIV - 4,0200 ha, ŁV - 0,4800 ha oraz rowy - 0,5000 ha. Z ustaleń organu I instancji wynika, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość użytkowana była rolniczo. Potwierdził to również skarżący w czasie oględzin nieruchomości przeprowadzonych podczas czynności szacowania. W ocenie Kolegium w stanie faktycznym i prawnym rozpatrywanej sprawy nie było konieczne ustalenie relacji wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. i wartość nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Z dokonanych ustaleń wynika bowiem, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania terenu był identyczny jak przeznaczenie tej nieruchomości określone w planie zagospodarowania przestrzennego gminy B. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z [...] czerwca 1993 r. Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowi operat szacunkowy sporządzony 30 maja 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości. W wyniku dokonanej wyceny ustalono, iż wartość przedmiotowego gruntu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o 169 633 zł. Dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym sposobem wykorzystywania po wygaszeniu mocy obowiązującej ww. planu zagospodarowania przestrzennego gminy B. zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w B. z [...] czerwca 1993 r., biegły zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 4 transakcje prawem własności nieruchomości wykorzystywanych rolniczo. Przy czym, nieruchomości porównawcze, identycznie jak nieruchomość szacowana, na dzień sprzedaży nie były objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy posiadały wskazania inwestycyjne. Wybrane zostały transakcje pochodzące z lat 2006-2007, których powierzchnia wynosiła od 1,4600 ha do 6,0700 ha. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. Wybrano zatem: lokalizację (30%), sąsiedztwo (10%), uzbrojenie (30%), dostępność komunikacyjną (15%), kształt (15%). Powyższe wszystkie atrybuty rynkowe uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Kolegium do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosowanie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. Odnosząc się zaś do zarzutu błędnego przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami zawartymi po dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podało, że żaden przepis prawa nie zabrania stosowania takiej metodologii wyceny. Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika jedynie, że wartość nieruchomości należy ustalić na dzień jej sprzedaży. Oznacza to, że do porównań powinny być wybrane transakcje obrazujące poziom cen nieruchomości w dacie sprzedaży nieruchomości wycenianej. Przepis ten, ani żaden inny nie ustanawia warunku aby koniecznym było dobieranie transakcji zawartych przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wycenianej nieruchomości. W warunkach rozpatrywanej sprawy istotnym jest, że transakcje porównawcze pochodzą z daty poprzedzającej sprzedaż wycenianej nieruchomości, a ich przedmiotem były nieruchomości rolne, dla których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przechodząc natomiast do oceny drugiej części operatu szacunkowego wskazało, że ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji wynika, iż wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowej działce dopuszczono możliwość realizacji zabudowy usługowo-produkcyjnej. Przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego podobnie zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań trzy transakcje, zawarte na rynku lokalnym w latach 2006- 2007 o powierzchniach 18,0340 ha, 20 ha i 54,1412 ha. Na stronie 33-34 operatu szacunkowego przedstawiono badanie trendu wzrostu cen w przyjętym zbiorze cenowym. Trend ten określono na 1,5% w skali roku. W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech. Posiłkując się badaniami i obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujący rodzaj cech rynkowych: lokalizację (30%), sąsiedztwo (10%), uzbrojenie (30%), dostępność komunikacyjną (20%), kształt (10%). Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny. Przedstawiony sposób wyceny nie budzi żadnych zastrzeżeń. W ocenie Kolegium do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosownie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. Brak też jest podstaw do kwestionowania obliczonego przez biegłego trendu zmian cen w czasie. Odnosząc się natomiast do zarzutu związanego z błędną oceną wycenianej nieruchomości pod względem stopnia jej wyposażania w infrastrukturę techniczną, Kolegium podzieliło stanowisko powołanego w sprawie biegłego, że szacowana nieruchomość tylko częściowo wyposażona była w urządzenia infrastruktury technicznej. Natomiast twierdzenia biegłego odnoszące się do uzbrojenia działki oznaczonej nr [...] pozostać muszą bez wpływu na ocenę nieruchomości oznaczonej nr [...]. Są to dwie różne nieruchomości, a zamierzenia inwestycyjne i deklaracje właściciela nie mogą wpływać na obiektywną ocenę stanu zagospodarowania szacowanego gruntu. Podkreśliło, że mając na uwadze wiążące w sprawie wyroki sądowe dokonało oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego pod względem jego zgodności z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ogólnymi zasadami szacowania nieruchomości. Zdaniem Kolegium operat ten nie zawiera błędów, które dyskwalifikowałby go jako dowód w sprawie. Opiera się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości, wywody w nim zawarte są logiczne i spójne, prawidłowe też są dane liczbowe zawarte w opracowaniu. Stwierdziło, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Końcowo zwróciło uwagę, iż skarżący nie przedłożył własnego kontroperatu, który wskazywałby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Skarżący nie przedłożył także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., kwestionującej jego poprawność. W istocie aktywność procesowa skarżącego sprowadza się do gołosłownych twierdzeń mających na celu podważenie opinii biegłego - subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Jednocześnie wyjaśniło, że na wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia tzw. renty planistycznej nie mogą mieć wpływu nakłady na tę nieruchomość poniesione po dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bowiem przepisy prawa nakazują przyjęcie stanu nieruchomości w jakim była ona w dniu wejścia w życie planu. Skarżący na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w której wniósł o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją Burmistrza B. z [...] sierpnia 2014 r. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: - art. 11 i 107 § 1 i 3 k.p.a polegające na: wydaniu decyzji z naruszeniem zasady przekonywania, braku wszechstronnego zbadania materiału dowodowego i wydania decyzji o treści przekonywującej pod względem prawnym i faktycznym, braku odniesienia się przez organ w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia do stanowiska skarżącego, w tym do zarzutów przedstawionych w odwołaniu, braku określenia przesłanek, jakimi organ kierował się przy załatwieniu sprawy, co w konsekwencji pozbawiło skarżącego informacji o przesłankach rozstrzygnięcia, - art. 7,8, 11, w zw. z art. 77 i 80 k.p.a. polegające na wydaniu decyzji z naruszeniem zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa, zaniechaniu podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz dokonaniu jednostronnej i wybiórczej oceny materiału dowodowego, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego przyjęcia, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. może stanowić podstawę do ustalenia opłaty, podczas gdy ww. operat jest wadliwy (m.in. określa wzrost wartości nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomości, które nie były podobne do nieruchomości ocenianej), niejasny, niepełny, zawiera wewnętrzne sprzeczności i nie wykazał w sposób dostateczny, że wzrost wartości nieruchomości pozostaje w bezpośrednim związku przyczynowym z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, - art. 155 u.g.n. w zw. z art 37 ust. 11 u.p.z.p. poprzez zaniechanie wykorzystania przy szacowaniu nieruchomości przez biegłego wszelkich informacji niezbędnych i dostępnych zawartych w księgach wieczystych, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, decyzjach o warunkach zabudowy itp., - art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez brak ustaleń dotyczących dokonanych przez skarżącego nakładów na przedmiotową nieruchomość i ich wpływu na wzrost wartości nieruchomości, - art. 10 ust. 1, 81 oraz art 78 k.p.a, poprzez brak zapewnienia skarżącemu czynnego udziału w każdym stadium postępowania, uniemożliwienie skarżącemu zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym i wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów oraz pominięcie wniosków dowodowych skarżącego, - art 79 § 2, 84 § 1, 89, 136 k.p.a. poprzez uniemożliwienie skarżącemu zadawania pytań biegłemu i żądania wyjaśnień na złożone w oświadczeniu końcowym zarzuty co do prawidłowości operatu szacunkowego, nie zwrócenie się do biegłego w celu udzielenia odpowiedzi na zarzuty skarżącego, zaniechanie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej w celu wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy i wątpliwości skarżącego oraz zaniechanie przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów w sytuacji, gdy strona zgłaszała taką potrzebę w trakcie postępowania administracyjnego w sprawie, - art 15 k.p.a. poprzez nie ustosunkowanie się do twierdzeń skarżącego i ograniczenie się organu w uzasadnieniu decyzji do bezkrytycznego powtórzenia argumentacji zawartej w uzasadnieniu decyzji organu I instancji, co przeczy idei dwuinstancyjności postępowania administracyjnego i pozbawia skarżącego należytej ochrony jego interesów, - art. 153 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) poprzez nie zastosowanie się przez organ odwoławczy do zaleceń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zawartych w uzasadnieniu wyroku z 1 października 2013 r., sygn. akt IV SA/Wa 765/13, - art. 8 k.p.a. poprzez przewlekłość postępowania toczącego się od 2007 r., - art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. poprzez zaniechanie oceny, czy w transakcjach nieruchomości przyjętych do porównań nie wystąpiły szczególne okoliczności, o których mowa w w/w przepisach. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwana dalej w skrócie: "P.p.s.a.", zgodnie z którym Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji, w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. skutkuje jej uchyleniem. Zaskarżoną decyzją z [...] listopada 2014 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza B. z [...] sierpnia 2014 r. o ustaleniu jednorazowej opłaty dla L. M. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1,9910 ha, położonej we wsi P., gmina B., na skutek uchwalenia miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Z obowiązującej w postępowaniu administracyjnym (art. 15 k.p.a.) zasady dwuinstancyjności tego postępowania wynika, że organ II instancji zobligowany jest do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej. Oznacza to, że tak jak organ I instancji powinien on dążyć do dokładnego ustalenia stanu faktycznego sprawy (art. 7 k.p.a.). Jeśli natomiast stwierdzi jakiekolwiek braki w zebranym przez organ I instancji materiale dowodowym winien, w myśl art. 136 k.p.a., przeprowadzić dodatkowe postępowanie wyjaśniające (bądź zlecić go organowi, który wydał decyzję) w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Następnie zadaniem organu odwoławczego jest, zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., rozpatrzenie wszystkich zebranych dowodów oraz ich ocena dokonywana na podstawie całokształtu materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Podkreślić należy, że podjęte przez organ czynności powinny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji, który to wymóg wynika wprost z art. 107 § 3 k.p.a. Przepis ten stanowi, że uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Uzasadnienie rozstrzygnięcia organu administracji publicznej ma zatem przedstawiać zajęte przez organ stanowisko oraz motywy, które za stanowiskiem takim przemawiają. W przypadku decyzji organu II instancji konieczne jest także ustosunkowanie się do zarzutów odwołania. Należy podkreślić, że organ odwoławczy nie jest związany treścią zarzutów zgłoszonych przez stronę, jednak do zarzutów tych winien ustosunkować się w pierwszej kolejności (por. wyrok NSA z 6 sierpnia 1984 r., II SA742/84 ONSA 1984/2/67). Ocena tychże zarzutów i wskazanie argumentów, które przesądziły o ich uwzględnieniu lub braku ich zasadności winny stanowić niezbędny element uzasadnienia decyzji organu odwoławczego, zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji standardów tych nie spełnia. Kolegium dokonało oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego pod względem jego zgodności z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ogólnymi zasadami szacowania nieruchomości. Nie ustosunkowało się natomiast do wszystkich zarzutów dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, przedstawionych szczegółowo w odwołaniu. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Art. 36 ust. 4 u.p.z.p., będący materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, nie wyższą jednak niż 30 % wzrostu wartości. Z art. 2 pkt 18 u.p.z.p. wynika, że przez wartość nieruchomości należy rozumieć jej wartość rynkową. Przepisy tej ustawy nie normują natomiast zasad ustalania wartości nieruchomości, odsyłając wprost (art. 37 ust. 11) do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się do wskazanej regulacji należy wskazać, że określanie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej dokonywane jest przez rzeczoznawców majątkowych. Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu o przyznanie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem specjalistycznych umiejętności i powołania biegłego (lub biegłych), którzy – zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014r., poz. 518, ze zm., dalej: "u.g.n."). - określają wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Należy podkreślić, że choć operat sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który posiada specjalistyczne umiejętności, to jednak podlega ocenie zarówno przez strony postępowania, jak i organy administracji publicznej prowadzące postępowanie, a nawet, w razie konieczności zbadania jego prawidłowości - przez zespół oceniający wyznaczony przez organizację zawodową zgodnie z art. 157 u.g.n. Ponieważ to organ administracyjny ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego też ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu. Zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych w celu ułatwienia należytej oceny zebranego w sprawie materiału, nie zaś rozstrzygania sprawy za organ administracji. Fakt, iż rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego w myśl art. 84 § 1 k.p.a., zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego sprawy. W razie wątpliwości organy administracji mogą więc żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również odmówić mocy dowodowej (wyrok NSA z 5 marca 2009 r., sygn. akt I OSK 292/08). Zawarte w odwołaniu strony skarżącej zarzuty były konkretne, zarzucały nieprawidłowości sporządzenia operatu, w tym kwestionowały przyjętą przez biegłego metodę porównywania parami, jak również przyjęcie do porównania działek znacznie różniących się. W odwołaniu skarżący zwrócił uwagę także na zawarte w operacie wewnętrzne sprzeczności. W ocenie Sądu obowiązkiem Kolegium było ustosunkowanie się do zarzutów zawartych w odwołaniu, a w przypadku zarzutów z zakresu wiadomości specjalnych zawartych w operacie szacunkowym, uzyskanie wyczerpujących wyjaśnień i uzupełnień od autora operatu szacunkowego. W szczególności w rozpatrywanej sprawie wypowiedział się wiążąco Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 października 2009r. sygn.. akt II OSK 1498/08. Sąd ten sformułował pogląd nakazujący organom ocenę dowodu w postaci operatu. Stwierdzono, że ewentualnie możliwe jest zażądanie od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnienia co do jego treści. W takiej sytuacji, jeżeli Kolegium uzna, że ustosunkowanie się do twierdzeń odwołującego wymaga wiadomości specjalnych nie ma przeszkód, aby zwróciło się do rzeczoznawcy o zajęcie stanowiska w przedmiocie sformułowanych zarzutów do operatu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w zaskarżonej decyzji nie odniosło się do wszystkich zarzutów odwołania, nie dokonało właściwej analizy sporządzonego operatu, a tym samym naruszyło zasady kompleksowej i wszechstronnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.) oraz prawidłowości sporządzenia uzasadnienia (art. 107 § 3 k.p.a.). Okoliczności te wskazują jednoznacznie, że Kolegium nie zrealizowało spoczywającego na nim obowiązku ponownego rozpoznania sprawy, a zatem podjęte przez nie na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. rozstrzygnięcie jest przedwczesne. Jednocześnie należy podkreślić, że rzeczą Sądu nie jest poszukiwanie argumentów przemawiających za zasadnością stanowiska organu, czy też odpowiedź na postawione w toku postępowania przed organem zarzuty. Z mocy bowiem powołanego na wstępie art. 1 § 1 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych i art. 3 § 1 P.p.s.a. sądy administracyjne powołane są do kontroli działań organów administracji publicznej, a tym samym nie mogą ich w tych działaniach zastępować. Z wszystkich tych przyczyn Sąd uznał, że wskazane naruszenia przepisów postępowania – art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. i 15 k.p.a. mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a. Ponownie rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wyjaśni kwestie podniesione w odwołaniu od decyzji organu I instancji i w razie potrzeby zasięgnie opinii uzupełniającej od autora operatu szacunkowego, a następnie ustosunkuje się do zarzutów w uzasadnieniu ponownie wydanej decyzji. W związku z uwzględnieniem skargi Sąd zastosował art. 152 P.p.s.a. i określił, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku. O kosztach Sąd orzekł w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a. O wysokości wynagrodzeniu pełnomocnika skarżącego orzeczono na zasadzie § 6 pkt 5) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tj. Dz. U. z 2013r. poz. 461).