II SA/Sz 21/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 maja 2015 r. sprawy ze skargi S. W. na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty C. z dnia [...] nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej S. W. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] r., znak: [...] wydaną na wniosek Spółki A, Starosta C. na podstawie art. 124 ust. 1,2,3,4,6 i 7 oraz art. 132 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014, poz. 518 z późn. zm.) dalej: u.g.n. i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. K.p.a. (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.), ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie S., gmina C., stanowiącej własność S. W., zezwalającej wnioskodawcy na założenie i przeprowadzenie przez www. nieruchomość napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji C. II – R., w tym na podwieszenie napowietrznych przewodów, o długości ok. 829 m, posadowieniu trzech słupów, a także na funkcjonowanie linii po wybudowaniu na części nieruchomości w pasie technologicznym o szerokości 2x4,25 m (8,5 m) i powierzchni 6905,30 m2, oraz zobowiązał wnioskodawcę do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu i przeprowadzeniu odcinka sieci, a jeżeli byłoby to niemożliwe albo powodowałoby nadmierne trudności lub koszty, do zapłaty odszkodowania. Stwierdził też, iż ostateczna decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej. Z uzasadnienia tej decyzji wynika, iż Spółka A, reprezentowana przez radcę prawnego H. K., realizując przedsięwzięcie polegające na budowie napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji C. II – R. m.in. na działce o nr ewid. [...] w obrębie S., gmina C., wystąpiła do Starosty C. z wnioskiem (data wpływu 17.06.2014r.) o wydanie na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. decyzji administracyjnej w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z ww. nieruchomości, stanowiącej własność S. W., zezwalającej wnioskodawcy na przeprowadzenie przez ww. nieruchomość wyżej opisanej inwestycji. Przebieg linii przez opisaną nieruchomość został określony na mapie załączonej do wniosku. Wnioskodawca Spółka A w uzasadnieniu wniosku wskazała, iż jest operatorem sieci przesyłowej, zobowiązanym na podstawie art. 9c ust. 2 pkt. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997r. Prawo energetyczne (Dz. U. z 2012 r., poz. 1059 z późn. zm.) do zapewnienia bezpieczeństwa energetycznego kraju. Przedmiotem wykonywanej działalności gospodarczej jest m.in. wytwarzanie, dystrybucja i przesyłanie energii elektrycznej w wydanym na podstawie ustawy z dnia 23 sierpnia 2001 o organizowaniu zadań na rzecz obronności (Dz.U.2001, nr 122, poz. 1320). powyższej ustawy Spółka została wymieniona w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 4 października 2010 r. w sprawie wykazu przedsiębiorców o szczególnym znaczeniu gospodarczo-obronnym, (Dz. U. z 2014 poz. 303 z póz. zm.). Priorytetem spółki Spółki A jest sprostanie wzrastającemu zapotrzebowaniu na energię elektryczną, zarówno w celu zapewnienia energii osobom fizycznym jak i podmiotom publicznym i gospodarczym. Realizowane przez wnioskodawcę przedsięwzięcie jest inwestycją celu publicznego w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i ma służyć zaspokajaniu potrzeb społecznych i gospodarczych regionu a przede wszystkim służyć będzie poprawie bezpieczeństwa energetycznego regionu. W związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego inwestycją Burmistrz R. wydał decyzję znak [...] z dnia [...] r o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, w której przedmiotowa nieruchomość znalazła się w obszarze objętym inwestycją. Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna w dniu [...] r. Pismem z dnia [...] r. znak [....] wnioskodawca zaprosił właścicielkę do rokowań, mających na celu ustalenie warunków udostępnienia gruntu. W piśmie tym szczegółowo opisane zostało zadanie inwestycyjne i jego cel. Za wyrażenie zgody na budowę linii, wnioskodawca zaproponował właścicielowi odszkodowanie w wysokości [...] zł. Kwota została ustalona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w "Opinii o potencjalnym zmniejszeniu wartości nieruchomości w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości decyzją starosty na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. w celu budowy jednotorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji C. II – R." z dnia 21 lutego 2014 r., która została przesłana S. W. wraz z zaproszeniem. W odpowiedzi S. W. pismem z dnia [...] r.) wyraziła niezadowolenie z braku odzewu ze strony spółki na etapie uzgadniania przygotowania projektu, z którą korespondowała, przedstawiając swoje stanowisko i oczekiwania co do trasy przebiegu inwestycji, składając przy tym swoją propozycję przebiegu linii. Właścicielka podkreśliła swój sprzeciw wobec realizacji inwestycji w obecnym kształcie (tj. zgodnie z przebiegiem linii określonym w decyzji Burmistrza R. z dnia [...]r.), wskazując jednocześnie, że ewentualna kwota odszkodowania określona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest nierzetelna, z uwagi na nieuwzględnieniu w niej transakcji zbycia działki na rzecz Inwestora za kwotę [....] zł. Wnioskodawca, ustosunkowując się do twierdzeń właścicielki w piśmie z dnia [...] r., podniósł, że przebieg linii znajduje swoją podstawę prawną w ostatecznej decyzji "lokalizacyjnej" nr [...] wydanej przez Burmistrza R. z dnia [...] r., uzyskując wszelkie przewidziane prawem uzgodnienia i opinie (w tym uzgodnienia środowiskowe). Z tych przyczyn niemożliwa jest zmiana przebiegu trasy linii. Ponadto wnioskodawca wskazał, że w jego ocenie rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę w sposób właściwy, a pominięcie przez niego wskazywanej przez właścicielkę transakcji, wynikało z faktu odmiennych cech porównawczych nieruchomości (jak np. jej powierzchnia). W piśmie z dnia [...] r. właścicielka, podtrzymała swój sprzeciw wobec budowy linii według jej obecnym przebiegu. Jednocześnie podkreśliła, że wszelkimi możliwymi środkami prawnymi zamierza kwestionować decyzję Burmistrza R. nr [...] z dnia [...] r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego - która jej zdaniem - nabrała waloru ostateczności z naruszeniem prawa. Właścicielka nie podzieliła wyjaśnień wnioskodawcy w zakresie prawidłowości wyceny potencjalnego odszkodowania za wyrażenie zgody na realizację inwestycji. S. W. wskazała, że wyraża zgodę na realizację inwestycji jedynie przy uwzględnieniu proponowanego przez siebie przebiegu linii. W tej sytuacji wnioskodawca poinformował właścicielkę, że w związku ze zbyt rozbieżnymi stanowiskami stron, a tym samym negatywnym wynikiem rokowań, zmuszony jest skierować do właściwego organu wniosek w trybie art. 124 u.g.n. W przedmiotowym piśmie wnioskodawca jednocześnie zaznaczył, że na każdym etapie postępowania wyraża gotowość do polubownego załatwienia sprawy. W związku z powyższym organ I instancji stwierdził, że podjęte w celu ustalenia warunków udostępnienia gruntu przez właściciela w celu realizacji inwestycji wypełniają przesłankę określoną w art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami,tj. przeprowadzenie przed złożeniem wniosku rokowań z właścicielem gruntu, które nie doprowadziły do zawarcia porozumienia pomiędzy stronami. Inwestor w sposób wyczerpujący przedstawił przedmiot inwestycji, jej dokładną lokalizację oraz adekwatne odszkodowanie z tego tytułu. Przepisy ww. artykułu nie określają formy prowadzenia rokowań, jednakże spełnienie obowiązku ich przeprowadzenia jako przesłanki wszczęcia postępowania o uzyskanie zezwolenia na zajęcie nieruchomości oznacza taką sytuację, w której inwestor określił i zaproponował właścicielowi warunki uzyskania zgody na wykonanie prac, o jakich mowa w art. 124 ust. 1 wspomnianej ustawy. Z kolei niemożność uzyskania zgody właściciela oznacza stan, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. Z 31 grudnia 2007 r., sygn. II SA/Go 579/07). W toku postępowania pełnomocnik S. W. złożyła wniosek o zawieszenie postępowania administracyjnego na podst. art. 97 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego z uwagi na zawisłość przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w S. sprawy o wstrzymanie wykonania w całości decyzji Burmistrza R. znak: [...] z dnia [...] r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (sygn. akt II SA/Sz 460/14) oraz przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w S. - sprawy o wznowienie postępowania w sprawie wyżej wymienionej decyzji lokalizacyjnej Burmistrza R. (sygn. akt [...]). Po rozpatrzeniu ww. wniosku o zawieszenia postępowania, Starosta C. wydał postanowienie znak [...] z dnia [...] r. odmawiające zawieszenia postępowania administracyjnego w sprawie wydania decyzji administracyjnej ograniczającej sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości wskazując, iż powyższa sytuacja nie mieści się w dyspozycji art. 97 §1 pkt 4 K.p.a., ponieważ nie stanowi zagadnienia wstępnego w sprawie wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości Od powyższej decyzji oraz postanowienia odmawiającego zawieszenia postępowania S. W. wniosła odwołanie, zarzucając organowi I instancji obrazę prawa procesowego - art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. przez bezpodstawną odmowę uznania rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. jej odwołania od decyzji Burmistrza R. z dnia [...]. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego za zagadnienie wstępne implikujące konieczność zawieszenia postępowania w przedmiotowej sprawie o ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości; Ponadto zarzuciła rażącą obrazę prawa materialnego, w szczególności przepisów: 1) art. 124 ust. 3 u.g.n. przez bezpodstawne uznanie, iż wnioskodawca – Spółka A - wyczerpał konieczny tok rokowań, w sytuacji, gdy jej - właścicielki nieruchomości – postulaty, zgłoszone w fazie planowania inwestycji w przedmiocie najmniej kolizyjnego przebiegu linii przez jej nieruchomość, zostały zupełnie zbagatelizowane przez wnioskodawcę i ukryte przed organem decyzyjnym (Burmistrzem R.) w fazie postępowania o wydanie decyzji lokalizacyjnej; 2) art. 132 u.g.n. przez akceptację jako prawidłowej wyceny gruntu objętego postępowaniem, w sytuacji, gdy w oczywisty sposób wykazane zostały braki operatu stanowiącego podstawę szacowania nieruchomości, w którym nie uwzględniono (jako ceny porównawczej) wartości zbycia przeze nią, na rzecz wnioskodawcy, w dniu [...] r. fragmentu nieruchomości (działki nr [...] o pow. [...]), której dotyczy postępowanie, za cenę istotnie odbiegającą od przyjmowanych w operacie cen porównawczych, 3) art. 5. ust. 1 piet 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2013 r. poz. 1409) przez nieuwzględnienie w procesie decyzyjnym w koniecznym zakresie poszanowania występujących w obszarze oddziaływania inwestycji jej uzasadnionych interesów, zarówno prawnych, jak i ekonomicznych; 4) art. 54 pkt 2 lit d ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynikającą z nienależytego uwzględnienia w treści decyzji warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w zakresie dotyczącym wymagań dotyczących interesów osób trzecich - w tym przypadku – jej interesów. Wskazując na powyższe zarzuty, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającego jej wydanie postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, przy jednoczesnym wskazaniu temu organowi na konieczność zawieszenia postępowania do czasu rozpoznania zawisłego przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w S. postępowania odwoławczego kwestionującego decyzję lokalizacyjną Burmistrza R. z dnia [...] r. stanowiącą w niniejszym postępowaniu jedyną podstawę ograniczenia, o jakim stanowi skarżona decyzja. W uzasadnieniu odwołania skarżąca obszernie rozwinęła powyższe zarzuty. Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda zaskarżoną do Sądu decyzją z dnia [...]r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz at. 124 ust.1, 2, 3, 4, 6 i 7 oraz art. 132 ust.6 u.g.n. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W jej uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił przebieg postępowania, przyjmując ustalenia faktyczne oraz podzielając wrażone przez organ I instancji oceny prawne. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ II instancji stwierdził, iż przebieg przedmiotowej linii elektroenergetycznej przez nieruchomość skarżącej został określony zgodnie z decyzją o lokalizacji celu publicznego na mapie stanowiącej załącznik do wniosku. W kwestii kwestionowanej przez odwołującą się wysokości odszkodowania z tytułu utraty wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia własności organ odwoławczy stwierdził, iż zgodnie z art. 178 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny nieruchomości niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisami prawa i standardami zawodowymi, bez zachowania szczególnej staranności oraz wbrew zasadom etyki zawodowej, podlega odpowiedzialności zawodowej. W przypadku gdy jedna ze stron postępowania uważa, iż wycena została sporządzona wbrew tym zasadom ma możliwość wystąpienia do właściwego Ministra z wnioskiem o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. W ocenie organu operat szacunkowy sporządzony na potrzeby wyceny wartości ograniczenia prawa własności i szkód na nieruchomości jest spójny, logiczny i kompletny oraz został sporządzony zgodnie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie organu odwoławczego należy przychylić się do stanowiska organu I instancji, który uznał, iż operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania czyni zadość powołanym wyżej przepisom, a także uwzględnia konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania. Ewentualne szkody powstałe na skutek zdarzeń z art. 124 u.g.n., będą przedmiotem odrębnego postępowania, bowiem, na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 u.g.n. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. W tym stanie rzeczy, w ocenie organu II instancji, nie zaistniały okoliczności przemawiające za uwzględnieniem odwołania. Powyższą decyzję S. W. zaskarżyła skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, podnosząc te same zarzuty co w odwołaniu, uzupełnione o zarzut naruszenia art. 7 K.p.a. i art. 8 K.p.a. w zw. z art. 12 § 1 K.p.a. przez nieuzasadnione przyznanie priorytetu drugorzędnej w katalogu zasad ogólnych zasadzie szybkości działania w postępowaniu administracyjnym, przy jednoczesnym oczywistym uchybieniu zasadom ogólnym o zdecydowanie wyższej wadze w postaci, tj.: - zasady praworządności i koniecznego uwzględniania w postępowaniu administracyjnym słusznego interesu obywatela - art. 7 K.p.a. - (i to w sprawach dotyczących własności prywatnej, podlegających szczególnej konstytucyjnej ochronie), m.in. przez akceptację decyzji organu I instancji, przy braku określenia w decyzji przedmiotowego zakresu części nieruchomości, której dotyczy ograniczenie sposobu korzystania, w efekcie czego wnioskodawca zyskał możliwość niczym nie ograniczonego (co do zakresu przedmiotowego) korzystania z całej nieruchomości, mimo formalnego - li tylko - określenia ograniczenia prawa jedynie do części nieruchomości; - zasady pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej. Podnosząc powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty C. w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, przy jednoczesnym wskazaniu temu organowi na konieczność zawieszenia postępowania do czasu rozpoznania zawisłego aktualnie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w S. postępowania odwoławczego kwestionującego decyzję lokalizacyjną Burmistrza R. oraz o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu z skargi skarżąca m.in. podniosła, iż w decyzji organu I Instancji nie określono przedmiotowego zakresu nieruchomości, której ograniczenie ma dotyczyć. Decyzję organu I Instancji poprzedziło postanowienie tegoż organu z dnia [...] r., na mocy którego odmówiono jej wnioskowi o zawieszenie postępowania wobec zawisłości przed WSA w S. postępowania odwoławczego w przedmiocie decyzji przez Burmistrza R. o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Z ustaleniem organu w przedmiotowej kwestii skarżąca się nie zgadza. Jakkolwiek decyzja lokalizacyjna Burmistrza R. z dnia [...] r. korzysta z przymiotu ostateczności, jest ona obecnie kwestionowana przez skarżącą w trybie odwoławczym. Aktualnie przed WSA w S. zawisła sprawa w kwestii przywrócenia terminu do wniesienia odwołania od tej decyzji. Zdaniem skarżącej decyzja lokalizacyjna stanowi jedyną i wyłączną podstawę orzeczenia o wywłaszczeniu przez ograniczenie z art. 124 u.g.n. Twierdzenie w tej sytuacji, że orzeczenie mające rozstrzygać w przedmiocie decyzji lokalizacyjnej nie stanowi prejudykatu dla orzeczenia o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości jest oczywiście bezpodstawne. Orzeczenie to (wyrok WSA w S. w sprawie odwołania) z oczywistych względów ma zasadnicze i podstawowe znaczenie dla treści rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Uchylenie przez WSA w S. ostatecznej decyzji lokalizacyjnej Burmistrza R. z dnia [...] r. pozbawi niniejsze postępowanie podstawy prawnej. Ograniczenie w drodze utrzymanej w mocy decyzji Starosty C. korzystania z nieruchomości w sposób postulowany przez wnioskodawcę prowadzi w swej istocie do akceptacji wartości narzucanej przez wnioskodawcę w opracowanym na jego zlecenie operacie szacunkowym. Zdaniem skarżącej nie sposób przyjąć za czyniącą zadość przepisom prawa sugestię, jakoby kwestionowanie wartości wynikającej z opinii mogło przebiegać jedynie w drodze – jak twierdzi Wojewoda – "wystąpienia do ministra z wnioskiem o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej" przeciwko autorowi operatu. Na oczywistą niesłuszność tego poglądu wskazuje już tylko brak koniecznego pouczenia o takim środku zaskarżania operatu szacunkowego. Skoro - jak przyjmuje się w skarżonej decyzji - tylko taki tryb wzruszania operatu może być miarodajny i prowadzić do skutecznego zakwestionowania przyjmowanych wartości, to informację taką - jako pouczenie o przysługujących środkach odwoławczych skarżąca powinnam uzyskać w toku postępowania. Nikt jej jednak o podobnych uprawnieniach nie pouczył i tym samym bez swojej winy, i tylko z uwagi na uchybienie organów postępowania utraciłabym możliwość instancyjnej kontroli ewidentnie wadliwych ustaleń w postępowaniu administracyjnym. Brak takiego pouczenia skutkować by musiał brakiem waloru ostateczności decyzji w tym zakresie. Organ odwoławczy nie uwzględnił jej zarzutów dotyczących wartości gruntu. Nie sposób też uznać, że wnioskodawca – Spółka A wyczerpał konieczny tok rokowań przewidziany przepisem art. 124 ust. 3 u.g.n. w warunkach spełniających kryterium "starannych działań"; jak to przyjmuje Wojewoda w skarżonej decyzji. Rokowania te traktować należy, jako zmierzające do upozorowania rzetelności i staranności ze strony wnioskodawcy. Skarżąca wskazuje, iż wnioskodawcy znane były jej zamiary wobec własnej nieruchomości i planowane na jej terenie inwestycje energetyczne (farma paneli fotowoltaicznych). Sposób, w jaki zaplanowano przebieg linii niweczy realizację tych zamiarów. Już tylko z tej przyczyny ograniczenie orzeczone skarżoną decyzją, podobnie zresztą jak i sama decyzja lokalizacyjna, prowadzi do wygenerowania szkód o nader wysokich wartościach, których wyrównania zamierza dochodzić od wszystkich podmiotów zaangażowanych w sprawę tej inwestycji. Skarżąca podkreśla, iż nigdy nie sprzeciwiała się przeprowadzeniu przez jej nieruchomość projektowanej linii, ale jedynie według projektu, który uwzględniałby jej propozycje, zmniejszające istotnie zakres ingerencji w nieruchomość, co jest ignorowane nie tylko przez wnioskodawcę, (któremu umożliwiła podjęcie inwestycji dokonując na jego rzecz sprzedaży fragmentu nieruchomości, na którym to gruncie ma zostać wzniesiona stacja początkowa dla planowanej linii), ale i przez organy władzy publicznej działające w niniejszej sprawie. Odpowiadając na skargę, Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. O oddalenie skargi wniósł również uczestnik postępowania – Spółka A Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r. poz. 270) - "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi, skutkujące wyeliminowaniem zaskarżonego aktu z obrotu prawnego, następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przez organ administracyjny przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, jak również gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Należy też wskazać, że zgodnie z art. 134 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Po zbadaniu sprawy według wskazanych wyżej kryteriów sąd doszedł do przekonania, iż skarga zasługuje na uwzględnienie, jednakże nie z powodów podniesionych w skardze lecz z przyczyn dostrzeżonych przez sąd z urzędu. Przede wszystkim zauważyć należy, iż stosownie do przepisu art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), stanowiącego materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji, starosta wykonujący zadania z zakresu administracji publicznej może ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie przewodów i urządzeń, o których mowa w tym przepisie, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyrazi na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku jego braku zgodnie z decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Zgodnie z ust. 3 art. 124 u.g.n. udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w celu uzyskania jego zgody na wykonanie prac wymienionych w ust. 1 art. 124 u.g.n. Powyższe zastrzeżenie wskazuje, iż wydana w oparciu o art. 124 ust.1 u.g.n. decyzja może być wydana tylko wobec takiej części obszaru nieruchomości, który jest niezbędny dla posadowienia na nim tych urządzeń oraz wykonania związanych z tym posadowieniem robót budowlanych (wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2009 r., sygn. akt I OSK 664/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Skoro decyzja wprowadzająca ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości ma być zgodna z planem lub z decyzją lokalizacyjną to musi zawierać precyzyjne rozstrzygnięcie w zakresie określenia obszaru objętego ograniczeniem. Bez tego zbadanie zgodności takiej decyzji z planem lub z decyzją lokalizacyjną, nie byłoby możliwe. Oznacza to, że decyzja wydana na podstawie art. 124 ust.1 u.gn. nie może jedynie odwoływać się do brzmienia planu lub treści decyzji lokalizacyjnej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego nie powodują bowiem same przez się powstania obowiązku znoszenia przez właściciela nieruchomości ograniczenia w prawie korzystania z jego nieruchomości. Ograniczenie to jest ustanawiane w decyzji opartej o art. 124 ust.1 u.g.n., który ma charakter uregulowania szczególnego, wobec czego, tak jak inne dotyczące ograniczania bądź pozbawiania praw, musi być określone precyzyjnie i ścisle. Oznacza to, że w decyzji tej musi zostać jednoznacznie, poprzez zaznaczenie na odpowiedniej mapie, wskazany przebieg inwestycji przez nieruchomość jak i zakres uszczuplenia władztwa właściciela (użytkownika wieczystego) w zakresie niezbędnym do wykonania danej inwestycji oraz zgodnie z warunkami wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego (por. wyrok WSA w Gorzowie WIkp. z dnia 31 grudnia 2007 r., sygn. akt II SA/Go 579/07, LEX nr 357505) oraz wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 17 września 2014 r. sygn. akt. II SA/Rz 534/14. Wymóg ten pośrednio wynika również z przepisu art. 124 ust. 7 zdanie pierwsze u.g.n., który stanowi, iż decyzja taka jest podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Określenie w decyzji opartej na art. 124 u.g.n. jedynie powierzchni, która ma być zajęta pod pas technologiczny linii, wskazanie, że zajęcie ma nastąpić "zgodnie z decyzją lokalizacyjną", stanowi naruszenie wskazanego przepisu. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, Sąd na podstawie akt postępowania administracyjnego i treści decyzji obu instancji zauważa, iż nie zawierają one w swej treści, lub w formie załącznika, mapy przestawiającej przebieg inwestycji, dla realizacji której wydano zaskarżoną decyzję, przez nieruchomość skarżącej. Uchybienie to uznać należy za istotne, i mające wpływ na wynik sprawy, zwłaszcza w kontekście wynikającego z treści skarżonych decyzji oraz odwołania i skargi faktu, iż skarżąca nie brała udziału w postępowaniu dotyczącym lokalizacji inwestycji celu publicznego i wszczęła w tej kwestii kroki prawne. Wskazane uchybienie stanowi zatem naruszenie art. 124 ust.1 u.gn., uzasadniające uchylenie zaskarżonej decyzji w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. Stosownie do przepisu art. 124 ust. 3 u.g.n. udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem (użytkownikiem wieczystym). Ich przedmiotem jest udzielenie przez niego zgody na wykonanie prac związanych z realizacją na jego gruncie inwestycji infrastrukturalnej. Przedmiotem takich rokowań mogą też być uzgodnienia w zakresie ustanowienia służebności przesyłu. Przeprowadzenie powyższych rokowań stanowi formalną przesłankę wszczęcia postępowania na podstawie art. 124 § 1 u.g.n. Spełnienie obowiązku ich przeprowadzenia oznacza taką sytuację, w której pomimo prowadzonych rozmów, nie doszło do zawarcia umowy, a inwestor określił i zaproponował właścicielowi konkretne warunki uzyskania zgody na wykonanie prac o jakich mowa w tym przepisie. Niemożność uzyskania zgody właściciela oznacza stan, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia. (zob. ww. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 31 grudnia 2007 r. sygn. akt II SA/Go 579/07). Analiza akt sprawy wskazuje, iż w niniejszej sprawie wymóg przeprowadzenia rokowań przed wydaniem decyzji podejmowanej na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n., został spełniony. Materiał dokumentacyjny sprawy wystarczająco obrazuje sam fakt jak i przebieg negocjacji między stronami, które jednak nie doprowadziły do porozumienia. Również zarzut odnoszący się do naruszenia przez organy obu instancji art. 97 ust.4 K.p.a., przez to, że organy, mimo złożonego przez skarżącą wniosku, nie zawiesiły prowadzonego postępowania w związku z wniesieniem przez nią odwołania od decyzji lokalizacyjnej, okazał się nietrafny. Należy bowiem zauważyć, iż sprawa, na którą powołuje się skarżąca, nie dotyczyła wszczętego na jej wniosek postępowania odwoławczego od decyzji lokalizacyjnej, lecz przywrócenia terminu do wniesienia tego odwołania, zaś Jej skarga do WSA dotyczyła postanowienia odmawiającego przywrócenia terminu do wniesienia odwołania od decyzji lokalizacyjnej, zatem jedynie pośrednio związana była z przedmiotem niniejszej sprawy. W tej sytuacji organy obu instancji zasadnie uznały, iż przesłanka z art. 97 ust. 4 K.p.a. w tym przypadku nie zachodziła. Zauważyć też należy, iż powyższa skarga została wyrokiem WSA w S. z dnia 12 lutego 2015 r. sygn. akt II SA/Sz 460/14 oddalona. Poza tym, przy stwierdzonej przez Sąd z urzędu i wskazanej wyżej wadzie zaskarżonej decyzji, uzasadniającej jej uchylenie, powyższe kwestie nie mają znaczenia. W związku z powyższym należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., orzec jak w pkt I sentencji. Rozstrzygnięcie zawarte w pkt II oparto na art. 152 p.p.s.a. zaś o kosztach (pkt III) na art. 200 p.p.s.a.