II SA/Gl 243/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędzia NSA Łucja Franiczek, Protokolant sekretarz sądowy Aleksandra Gumuła, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 sierpnia 2015 r. sprawy ze skargi M. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta T. nr [...] z dnia [...]r., 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego kwotę 1174 (tysiąc sto siedemdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją Nr [...] z dnia [...]r. Burmistrz Miasta T. działając na podstawie art. 104 § 1 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kpa, art. 98a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz.518 z późn. zm., zwanej dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami lub u.g.n.) w związku z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w T. z dnia [...]r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z jej podziałem ustalił obciążającą M. A. opłatę adiacencką w wysokości 3.907,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z dokonanym podziałem obejmującym działki: nr 1 o pow. 0,0831 ha, nr 6 o pow. 0,0801 ha, nr 2 o pow. 0,0792 ha, nr 7 o pow. 0,0776 ha, nr 3 o pow. 0,0749 ha, nr 8 o pow. 0,0741 ha, nr 4 o pow. 0,0699 ha, nr 9 o pow. 0,0800 ha, nr 5 o pow. 0,0021 ha, położone w jednostce ewidencyjnej T. - obręb ewidencyjny T., km. 1 d 1 [...] objęte [...], stanowiące własność M. A. i zobowiązał go do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna na rachunek bankowy Urzędu Miejskiego w T. W uzasadnieniu decyzji stwierdził, że na wniosek M. A. właściciela nieruchomości obejmującej działkę nr 10 o pow. 0,6210 ha położoną w T., dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą nr [...], Burmistrz Miasta T. wydaną na podstawie art. 93 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ostateczną decyzją nr [...] z dnia [...]r., zatwierdził jej podział na objęte opłatą adiacencką działki. W dniu [...] r. zawiadomieniem nr [...] wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Wycenę nieruchomości zlecono rzeczoznawcy majątkowemu K. M., który w operacie szacunkowym ustalił szacunkową wartość nieruchomości przed podziałem na kwotę: 689.000,00 zł, a po podziale na kwotę: 708.535,00 zł. Wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału wyniósł 19.535,00 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty adiacenckiej w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości, ustalonej uchwałą Rady Miejskiej w T. Nr [...]z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, dało kwotę opłaty 3.907,00 zł. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do 7 wydzielonych działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną podział geodezyjny spowodował wzrost ich wartości (tj. 114,97 zł/m2) natomiast dla działek nr 5 i 9 wydzielonych pod drogi nie nastąpił wzrost wartości po podziale. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym określił wartość nieruchomości podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj szacowanego obiektu oraz odpowiednia liczba dostępnych transakcji porównawczych. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Określona wartość rynkowa wycenianej nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne w obrocie rynkowym Na wartość nieruchomości decydujący wpływ miała lokalizacja i sąsiedztwo nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać zdaniem organu za bliski cenie możliwej do osiągnięcia na lokalnym rynku nieruchomości. W konsekwencji dokonując oceny w/w operatu szacunkowego jako dowodu w przedmiotowej sprawie Burmistrz Miasta T. uznał, że wartość prawa własności przedmiotu wyceny określona w operacie szacunkowym, ustalona została zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, z dołożeniem należytej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej i zasadą bezstronności oraz stanowi wystarczającą podstawę do określenia ustalonej dla M. A. opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest bowiem jedynym dopuszczonym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości. Jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu to powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wykorzystanie tej drogi oceny operatu zależy jednak od inicjatywy strony (w tym względzie organ powołał się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 listopada 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 794/10. W odwołaniu od tej decyzji pełnomocnik M. A. domagał się jej uchylenia i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu swojego żądania zarzucił oiganowi I instancji nieprawidłowości w rozstrzyganiu sprawy, to jest naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 kpa jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego przez przyjęcie sporządzonego z naruszeniem zasad obowiązujących przy jego sporządzaniu, wynikających z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., zwanego dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości), a także przepisów o postępowaniu, to jest art. 8 kpa, poprzez uchybienie zasadzie pogłębiania zaufania, polegające na niewyjaśnieniu dlaczego za nieruchomości podobne organ uznaje działki gruntu o przeznaczeniu pod zabudowę i pod drogi gminne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odwołania tego nie uwzględniło i zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. nr [...] wydaną z powołaniem się na art. 98a ust.1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 138 § 1 ust. 1 kpa utrzymało decyzję organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu decyzji po zrelacjonowaniu treści art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz dotychczasowego postępowania stwierdziło, że decyzja Burmistrza Miasta T. jest zgodna z obowiązującymi przepisami, a prowadzone w tej sprawie postępowanie przebiegało z poszanowaniem norm prawa procesowego. Odnosząc się do treści odwołania Kolegium wyjaśniło, że jedynym dopuszczonym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat taki został sporządzony, zaś odwołujący się nie przedstawił własnej wyceny objętych wyceną gruntów (kontroperatu), a także nie wniósł uwag do operatu w terminie określonym w zawiadomieniu o zebraniu materiału dowodowego i możliwości wypowiedzenia się co do tego materiału. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dołożenia należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzonego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, z dnia 7 maica 2014 i. sygn. akt I OSK 1894/12; LEX nr 1494707). Odwołujący się nie skorzystał z przysługującego w tym względzie prawa. Dalej Kolegium stwierdziło w odniesieniu do wydzielonych działek o numerach 5 i 9, że nie nastąpił wzrost ich wartości ze względu na przeznaczenie pod drogę wewnętrzną. Uwagi odwołania dotyczące ustalenia, czy wzięte pod uwagę dla szacowania wartości nieruchomości są podobne, czy też nie są podobne, SKO uznało za chybione. Rzeczoznawca majątkowy dokonał bowiem porównania nieruchomości biorąc pod uwagę zarówno cechę główną nieruchomości, jaką jest powierzchnia, jak też zastosował współczynniki korygujące dla uwzględnienia innych cech nieruchomości - a to lokalizacji, kształtu działki, uzbrojenia, dostępności komunikacyjnej, uciążliwości i ograniczeń, a także sąsiedztwa i otoczenia. Stwierdził też organ odwoławczy, że w wyniku podziału działki nr 10 powstała droga wewnętrzna, która nie jest drogą wewnętrzną gminną gdyż nie znajduje się na gruncie stanowiącym własność gminy. Nie jest ona też drogą publiczną. Za chybione uznało SKO uwagi odwołania dotyczące zgodności operatu szacunkowego z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w sytuacji gdy rzeczoznawca majątkowy przedstawił w operacie szacunkowym sposób dokonania wyceny zgodny z tym przepisem i zawarł w operacie dane (wymienione w tym przepisie) niezbędne dla oceny rzetelności operatu. Kwestionowanie operatu w zakresie jego merytorycznych ustaleń może zaś być skuteczne wyłącznie po dokonaniu oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych – zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję SKO pełnomocnik M. A. wniósł o jej uchylenie w całości oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania. Zarzucił, że decyzja ta została wydana z naruszeniem art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wbrew wymaganym zasadom, a to poprzez przyjęcie do szacowania podejściem porównawczym, nieruchomości niebędących nieruchomościami podobnymi oraz z naruszeniem art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że wycena nieruchomości gruntowej po jej podziale obejmuje sumę wartości poszczególnych działek gruntu, podczas gdy prawidłowa wykładnia powinna prowadzić do wniosku, iż wycena powinna obejmować, tą samą jedną nieruchomość lecz składającą się (podzieloną) z kilku działek gruntu. Zarzucił też, że decyzja ta została wydana z mającym istotny wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 7 oraz art. 77 § 1 i 80 kpa, polegającym na błędnym uznaniu, iż dowód w postaci operatu szacunkowego, sporządzony został zgodnie z wymaganymi zasadami, a nadto z naruszeniem art. 107 § 3 kpa, poprzez pominięcie w treści uzasadnienia powodów, odmawiających uwzględnienia uwag skarżącego zgłoszonych w toku postępowania odwoławczego. W uzasadnieniu skargi podobnie jak w odwołaniu zarzucono, że w operacie szacunkowym do wyceny działek przeznaczonych po podziale pod drogę rzeczoznawca błędnie przyjął jako działki podobne, działki budowlane. Z operatu nie wynika też informacja o sposobie korzystania z nieruchomości przyjętych do porównań jak również informacja o innych cechach tych nieruchomości, które pozwalałyby na ocenę czy są to nieruchomości podobne do wycenianej. Gdy zaś chodzi o podaną w operacie cechę w postaci powierzchni nieruchomości, to z uwagi na wielkości tych powierzchni przyjęte do porównania, nieruchomości te nie mogą być uznane za podobne, a to z tego względu, że wiele z nich ma powierzchnię zdecydowanie odbiegającą od powierzchni działek wycenianych. W świetle zawartych w art. 4 u.g.n. definicji nieruchomości gruntowej i działki gruntowej błędne było przyjęcie przez rzeczoznawcę do wyceny działek po podziale jako odrębnych nieruchomości gruntowych. Zdaniem pełnomocnika skarżącego do wyceny nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca w ramach bazy transakcji winien wziąć do porównania nieruchomości gruntowe o pow. około 6210 m2 składające się z jednej działki gruntu, natomiast wyceniając wartość nieruchomości po podziale bazę transakcji winny stanowić nieruchomości gruntowe również o pow. około 6210 m2, lecz składające się z dziewięciu działek gruntu. W konsekwencji zarzucono, że nie dokonano w postępowaniu administracyjnym dostatecznej oceny sporządzonego operatu pod względem wymagań z § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. W odpowiedzi na skargę SKO w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując co do zasady stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Podkreśliło, że na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji strona nie zgłosiła zastrzeżeń do operatu szacunkowego, zaś zastrzeżenia zgłoszone później dotyczą wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, których ocena nie jest przez organy orzekające możliwa. Strona nie wniosła zaś w tym względzie o dokonanie oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Na rozprawie sądowej w dniu 13 sierpnia 2015 r. pełnomocnik skarżącego wniósł o przyznanie kosztów zastępstwa procesowego w wysokości trzykrotności stawki minimalnej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie aczkolwiek nie wszystkie sformułowane w niej zarzuty zasługują na akceptację. Zgodnie z art. 145 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami do którego odpowiedniego zastosowania odsyła art. 98a ust. 1 tej ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Określenie tej wartości przez rzeczoznawcę majątkowego następuje na zasadach określonych w rozdziale 1 działu IV przedmiotowej ustawy (art. 7 u.g.n.) przy uwzględnieniu treści jej art. 98 ust. 1 i 3. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe regulacje dotyczące wyceny i sporządzania operatu szacunkowego określają przepisy w/w rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Jakkolwiek nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę jako dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa podlega ocenie organów orzekających i sądu administracyjnego, to jednak ocena ta nie może wkraczać w tę jego część, która jest wynikiem wiadomości specjalnych biegłego rzeczoznawcy, tj. w część merytoryczną operatu, a to z tego względu, że zarówno te organy jak i sądy nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Nadto ocena ta nie może obejmować danych przyjętych do porównania nieruchomości objętych tajemnicą zawodową rzeczoznawcy (art. 175 ust. 3 u.g.n.), co oznacza, że wbrew stanowisku skarżącego brak jest podstaw do żądania aby w operacie znalazły się tak szczegółowe dane co do opisanych w nim nieruchomości uznanych przez rzeczoznawcę za podobne, które pozwalałyby na pełną identyfikację transakcji. W konsekwencji należy przyjąć, że ocena operatu w toku postępowania administracyjnego, a następnie przez sąd administracyjny, powinna obejmować jego zgodność z przepisami prawa oraz z zasadami logicznego rozumowania. Oceniając sporządzony w niniejszej sprawie operat autorstwa mgr K. M. Sąd doszedł do przekonania, że zawiera on istotne braki uniemożliwiające zaakceptowanie w całości tego dowodu jako podstawy ustalenia spornej opłaty adiacenckiej. Wobec zastosowanego przez rzeczoznawcę przy określeniu wartości nieruchomości podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej zasadnicze wątpliwości budzi podniesiona w skardze kwestia czy do porównania biegły przyjął istotnie nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Wątpliwości te należy zdaniem Sądu co do zasady podzielić gdyż ich usunięcie nie jest możliwe w oparciu o treść operatu. Nie wyjaśniły ich też organy orzekające. Jak wynika z art. 4 pkt 6 u.g.n. jedną z cech nieruchomości podobnej jest sposób korzystania z niej. Niewątpliwie cechą taką jest również jej wielkość (obszar). Z operatu nie wynika natomiast aby rzeczoznawca przy doborze nieruchomości podobnych uwzględnił sposób korzystania z nich w dniu ich sprzedaży, względnie aby z uwagi na różnice w tym względzie w odniesieniu do nieruchomości wycenianej zastosował stosowne współczynniki korygujące. Z tego względu nie do odparcia jest sformułowany w skardze zarzut sporządzenia operatu i w konsekwencji wydania decyzji z naruszeniem § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz art. 153 ust. 1 u.g.n. Nie wynika też z operatu aby takie współczynniki zostały zastosowane z uwagi na różną wielkość (obszar) nieruchomości porównawczych. Biegły nie stwierdził przy tym i nie wykazał aby ewentualne różnice w tym względzie nie miały wpływu na ceny uzyskane za nieruchomości uznane przez niego za podobne. W konsekwencji nie sposób nie uznać sformułowanego w skardze zarzutu, iż nie zostało przez rzeczoznawcę w dostateczny sposób wykazane aby przy znacznych różnicach powierzchni użytych do porównania działek stanowiły one nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Należy przy tym zważyć, że gdy chodzi o wycenę objętej postępowaniem nieruchomości po jej podziale biegły przyjął do porównania aż 58 transakcji, co oznacza iż miał możliwość ich ograniczenia do nieruchomości zbliżonych obszarowo do działek powstałych po podziale. Zastrzeżenia co do wielkości przyjętych do porównania nieruchomości dotyczą jeszcze w większym stopniu nieruchomości przyjętych dla ustalenia wartości dzielonej nieruchomości skarżącego tj. działki nr 10 o pow. 6210 m2. Powierzchnia żadnej z wziętych do porównania nieruchomości nie odpowiadała nawet w znacznym przybliżeniu powierzchni działki objętej postępowaniem w niniejszej sprawie. Tylko dwie z nich miały przy tym powierzchnię większą niż 2000 m2 (2789 m2 i 2492 m2). Wydaje się zaś, że inne są ceny działek budowlanych o pow. około 6000 m2 od działek o pow. pomiędzy 1000 a 2000 m2 (w większości takie zostały przyjęte do wyceny), zwłaszcza w sytuacji gdy weźmie się pod uwagę kształt działki (nieruchomości) dzielonej i jej dostęp do drogi publicznej (ograniczające, jak się wydaje, wykorzystanie całej nieruchomości pod inwestycję związaną z budownictwem przez jednego inwestora). Głównie z uwagi na występujące w tym względzie różnice właściciele nieruchomości większych decydują się na ich podział. Oczywiście Sąd tych kwestii nie przesądza i ostateczne wyjaśnienia istniejących w tym względzie wątpliwości należy do rzeczoznawcy majątkowego. Powinno to nastąpić w operacie szacunkowym, poddającym się w tym względzie kontroli zarówno organów orzekających jak i sądu. Nie do odparcia jest również sformułowany w skardze zarzut gdy chodzi o wycenę powstałych w wyniku podziału działek nr 11 (o pow. 21 m2) i nr 9 (o pow. 800 m2) przeznaczonych pod drogę wewnętrzną. Z operatu na którym oparły się organy orzekające nie wynika bowiem aby biegły przy wycenie tych działek wziął pod uwagę takie ich niewątpliwe przeznaczenie jako jedną z cech nieruchomości podobnych (o jakiej mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n.). Biegły nie stwierdził przy tym, a tym bardziej tego nie wykazał, aby cena rynkowa nieruchomości o takim przeznaczeniu nie odbiegała od cen nieruchomości przeznaczonych pod działki budowlane, co jak się wydaje nie jest w konkretnych warunkach wykluczone np. przy powiązaniu ich współwłasności z własnością sąsiednich działek budowlanych, względnie z ustanowioną służebnością drogową. Co do zasady z uwagi na odmienne przeznaczenie takich działek powinny być one wyceniane jako szczególnego typu tj. jako działki drogowe. W tym zakresie powinien się wypowiedzieć rzeczoznawca w operacie szacunkowym, czego operat stanowiący podstawę wydania zaskarżonej decyzji nie zawiera. Odnośnie tej kwestii (wyceny działek pod drogę wewnętrzną jako działek budowlanych) zasadny jest też zarzut skargi wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 107 § 3 kpa, a to w sytuacji gdy SKO pomimo treści odwołania do takiego sposobu wyceny działek przeznaczonych pod drogę się nie odniosło. Nie jest w tym względzie wystarczające stwierdzenie, że po podziale nie nastąpił wzrost wartości działek nr 5 i nr 9. Jak wynika z powyższych rozważań sprawa wymaga ponownego rozstrzygnięcia przez organy orzekające po wcześniejszym sporządzeniu nowego operatu szacunkowego, którego autor uwzględni sformułowane wyżej przez Sąd uwagi i zastrzeżenia. Będzie on stanowił podstawę ponownych ustaleń co do ewentualnego wzrostu wartości i wielkości tego wzrostu spowodowanego podziałem objętej postępowaniem nieruchomości. Sąd nie podziela natomiast sformułowanego w skardze zarzutu wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię. Wbrew stanowisku skarżącego wyceną zarówno przed podziałem jak i po podziale objęto tę samą nieruchomość w rozumieniu tego przepisu tj. nieruchomość o powierzchni 6210 m2. Dla wyceny tj. nieruchomości po podziale prawidłowo odniesiono się przy tym do wartości poszczególnych działek gruntu, które zostały wydzielone w następstwie podziału, a których wydzielenie stanowi o istocie podziału. Jest on bowiem co do zasady dokonywany aby w przyszłości każda z tych działek mogła być przedmiotem odrębnego obrotu i aby w konsekwencji stała się nieruchomością gruntową w rozumieniu art. 4 pkt 1 u.g.n. tj. stanowiącą odrębny przedmiot własności. Z takiej istoty podziału skorzystał też skarżący, który jak wynika z wypowiedzi jego pełnomocnika na rozprawie sądowej sprzedaje poszczególne wydzielone w drodze podziału działki (z fotografii dołączonej do operatu wynika też, że co najmniej jedna z nich jest już zabudowywana), a nie wszystkie łącznie jako nieruchomość przed podziałem. Gdyby przyjąć stanowisko skarżącego, to jaki byłby w ogóle sens dokonywania podziału i ponoszenia związanych z tym kosztów. Taki sens podziału przyjął też prawodawca statuując związaną z podziałem opłatę adiacencką. Skoro podziału dokonuje się aby mieć możliwość odrębnego obrotu każdą z wydzielonych działek, to za prawidłowe należy uznać zdaniem Sądu stanowisko, że wartość nieruchomości po podziale stanowi sumę kwot za jakie można sprzedać poszczególne wydzielone działki. Odmienne stanowisko byłoby zasadne gdyby po podziale mogła być sprzedana jedynie łącznie cała nieruchomość tj. łącznie wszystkie wydzielone w następstwie podziału działki. Tak jednak nie jest i takie założenie przeczyłoby istocie i celom podziału. Nadto przy przyjęciu stanowiska skarżącego prawie niemożliwe byłoby znalezienie do wyceny nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Należy też zważyć, że dokonując wyceny poszczególnych wydzielonych w następstwie podziału działek możliwe jest też uwzględnienie w ogólnej wycenie zmniejszenia wartości niektórych z nich (w odniesieniu do wartości odpowiadającej im powierzchni sprzed podziału). Tak też się stało w odniesieniu do działek skarżącego wydzielonych pod drogę wewnętrzną tj. działek nr 5 i 9. O kosztach postępowania sądowego orzeczono stosownie do jego wyniku na podstawie art. 205 § 2, art. 209 i art. 211 ustawy p.p.s.a. oraz § 2 ust. 1 i 2 w zw. z § 6 pkt 3 i w zw. z § 13 ust. 2 pkt 1a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz .... (Dz. U. z 2013 r., poz. 490), mając na uwadze nakład pracy pełnomocnika skarżącego. sw