II SA/Sz 137/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz,, Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska- Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 września 2015 r. sprawy ze skargi M. Ś. i R. Ś. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody Z. na rzecz skarżących M. Ś. i R. Ś. solidarnie kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Starosta C. na podstawie art. 124 ust. 1, 2, 3, 4, 6 i 7 oraz art.132 ust.6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014,poz.518 ze zm.) – dalej u.g.n. i art. 104 K.p.a., na wniosek [...], ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewid. [...] o pow. [...] ha oraz z części nieruchomości stanowiącej działkę o nr ewid [...] o pow[...] ha, położonych w obrębie R., powiat c., województwo z., stanowiących własność M. i R. Ś., poprzez zezwolenie wnioskodawcy na założenie i przeprowadzenie przez część tych nieruchomości napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji C. II- R., w tym na działce nr [...] - podwieszenie napowietrznych przewodów linii o długości ok. 130 m oraz na działce nr [...] - podwieszenie napowietrznych przewodów linii o długości ok. 50 m, a także na funkcjonowanie linii po wybudowaniu na części nieruchomości w pasie technologicznym o szerokości 2 x 4,2m (8,4m) i powierzchni na działce nr [...]: [...] m2 i na działce nr [...]: [...] m2 oraz zobowiązał inwestora do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu i przeprowadzeniu odcinka sieci, a jeżeli byłoby to niemożliwe albo powodowałoby nadmierne trudności lub koszty, wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty odszkodowania. Z uzasadnienia decyzji wynika, że [...] (dalej jako wnioskodawca, inwestor), realizując przedmiotowe przedsięwzięcie inwestycyjne wystąpiła do Starosty C. z wnioskiem o wydanie na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. decyzji w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z części ww. nieruchomości stanowiących własność M. i R. Ś., zezwalającej wnioskodawcy na założenie i przeprowadzenie przez ww. nieruchomości napowietrznej linii elektroenergetycznej, w sposób opisany w decyzji. Przebieg linii przez nieruchomości został określony na mapach załączonych do wniosku. Inwestor wskazał we wniosku, że jest operatorem sieci przesyłowej, zobowiązanym na podstawie art. 9 c ust. 2 pkt. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (Dz.U. z 2012 r., poz. 1059 ze zm.) do zapewnienia bezpieczeństwa energetycznego kraju i jest przedsiębiorcą o szczególnym znaczeniu gospodarczo-obronnym. Przedmiotem wykonywanej przez niego działalności gospodarczej jest m.in. wytwarzanie, dystrybucja i przesyłanie energii elektrycznej, w rozumieniu ustawy z dnia 23 sierpnia 2001 r. o organizowaniu zadań na rzecz obronności (Dz.U. z 2001 r., nr 122, poz. 1320). Potwierdza to fakt ujęcia Spółki w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 4 października 2010 r. w sprawie wykazu przedsiębiorców o szczególnym znaczeniu gospodarczo-obronnym (Dz.U. z 2014 poz. 303 z póz. zm.). Realizowane przedsięwzięcie jest celem publicznym i inwestycją celu publicznego w rozumieniu przepisów u.g.n. Przedmiotowa inwestycja ma służyć zaspokajaniu potrzeb społecznych i gospodarczych regionu, a przede wszystkim służyć będzie poprawie bezpieczeństwa energetycznego regionu. Niezrealizowanie inwestycji grozi zahamowaniem rozwoju regionu, gdyż może skutkować przeciążeniem istniejących połączeń energetycznych. Wnioskodawca w dniu [...] r. przeprowadził negocjacje z właścicielami nieruchomości, w wyniku których ustalono, że właściciele wyrażają zgodę na budowę linii 110 kV i ewentualne posadowienie słupa pod warunkiem wypłaty odszkodowania ustalonego w drodze negocjacji lub ewentualnie wykonanie przyłącza do projektowanych działek budowlanych. Właściciele wyrazili zgodę na ustanowienie służebności. W dniu [..] r. na kolejnym spotkaniu właściciele odmówili podpisania umowy z uwagi na to, że zaproponowane wynagrodzenie w kwocie [...] zł jest za niskie. Następnie w dniu [...] r. wnioskodawca ponownie spotkał się z właścicielami nieruchomości i przekazał im operat szacunkowy. M. i R. Ś. odmówili podpisania umowy i oświadczyli, że będą wykonywali swój operat u rzeczoznawcy majątkowego. Wnioskodawca pismami z dnia [...] r. zaprosił właścicieli do rokowań i zaproponował właścicielom odszkodowanie w wysokości [...] zł. Kwota ta została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego V. A. w "Opinii o potencjalnym zmniejszeniu wartości nieruchomości w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości decyzją starosty na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. w celu budowy jednotorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji C. II – R." z dnia 21 lutego 2014r. W odpowiedzi pismem z dnia 24 marca 2014 r. M. i R. Ś. wyrazili swoją dezaprobatę wobec oferowanej kwoty odszkodowania, wyrażając opinię o stronniczości wyceny. Ponadto wskazali, że oczekują znacznie wyższego odszkodowania, co w ich przekonaniu uzasadnione jest inwestycyjnym charakterem nieruchomości, w związku z wydaną decyzją o warunkach zabudowy. Ponadto właściciele poinformowali o złożeniu skargi na czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego V. A. Wnioskodawca w piśmie z dnia 7 kwietnia 2014 r. ustosunkował się do twierdzeń właścicieli, w którym nie podzielił ich wątpliwości odnośnie wyceny, podkreślając między innymi, że decyzja o warunkach zabudowy umożliwia budowę budynków mieszkalnych jedynie w północnej części nieruchomości. Właściciele pismem z dnia 14 kwietnia 2014 r. odpowiedzieli, że w ich ocenie nieruchomość (działka nr [...] ) jest w całości inwestycyjna. Następnie w związku ze zmianą pasa technologicznego projektowanej linii elektroenergetycznej z wartości 2 m na 8,4 m, wnioskodawca ponownie pismami z dnia 29 maja 2014 r. zaprosił właścicieli do rokowań, szczegółowo informując o planowanej inwestycji. Za zgodę na realizację inwestycji, wnioskodawca zaproponował właścicielom kwotę w wysokości [...] zł, która wynika z "Opinii o potencjalnym zmniejszeniu..." z dnia [...] r., sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego J. D. Właściciele pismem z dnia [...] r. przesłali zapytanie, czy zmiana szerokości pasa technologicznego będzie się wiązała ze zmianą projektowanego układu przewodów na poziomy na ich nieruchomości oraz prośbę o informację, czy uprzednie negocjacje traktować jako nieaktualne. Ponadto właściciele wyrazili wątpliwości odnośnie nowej wyceny i zwrócili się o przesłanie im oryginału bądź notarialnie poświadczonego odpisu wyceny celem przekazania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych. Wnioskodawca pismami z dnia 9 czerwca 2014 r. wyjaśnił, że zmiana pasa technologicznego wynikła z potrzeby jego ujednolicenia na całej długości linii z uwagi na konieczność zapewnienia prawidłowej eksploatacji linii. Poinformował też właścicieli, że uprzednie negocjacje są nieaktualne jedynie co do wysokości kwoty odszkodowania oraz wcześniejszej szerokości pasa technologicznego linii. Odnosząc się do prośby o przedstawienie oryginału tej opinii, wnioskodawca podkreślił, że nie została w żaden sposób uprawdopodobniona przez właścicieli możliwa niezgodność z prawem, bądź "stronniczość" wyceny, wobec czego nie ma podstaw przekazania im oryginału dokumentu, celem wszczęcia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Właściciele odmówili dalszej korespondencji w sprawie ich zgody na realizację inwestycji z uwagi na możliwe "wprowadzenie ich w błąd" i tym samym spowodowanie niekorzystnego rozporządzenia ich majątkiem. W związku z brakiem zgody właścicieli nieruchomości na realizację inwestycji wnioskodawca poinformował właścicieli o zakończeniu rokowań i konieczności złożenia wniosku w trybie art. 124 u.g.n. W związku z powyższym organ I instancji, uznał, że czynności wnioskodawcy podjęte w sprawie w celu realizacji inwestycji wypełniają przesłankę określoną w art. 124 ust. 3 u.g.n. Organ podkreślił, że strony nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie przeprowadzenia rokowań, oprócz obowiązku zainicjowania ich poprzez przedstawienie przez jedną z nich swojemu adwersarzowi propozycji jej rozstrzygnięcia. Rokowania mogą zostać zatem zakończone w dowolnym czasie, gdy - w ocenie którejś ze stron - nie ma szans na zawarcie porozumienia. Nie przewidziano przy tym jakiejś szczególnej formy ich zakończenia. Oznacza to, że strony samodzielnie i dowolnie decydują nie tylko o tym, czy na ich skutek dojdą do porozumienia skutkującego dokonaniem czynności prawnej, lecz również o tym, kiedy je zakończyć (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2012 r., sygn. I OSK 357/11). Pismem z dnia [...] r. M. i R. Ś. wnieśli o zawieszenie przedmiotowego postępowania z uwagi na toczące się w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju w W. postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze złożonymi skargami na czynności rzeczoznawców majątkowych. Starosta C. postanowieniem z dnia [...] r. odmówił zawieszenia postępowania uznając, iż postępowania związane ze złożonymi skargami na czynności rzeczoznawców majątkowych nie są "zagadnieniem wstępnym", o którym stanowi art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. Ponadto wyjaśnił, że art. 124 nie przewiduje przeprowadzania rozprawy administracyjnej. Od powyższej decyzji Starosty C. M. i R. Ś. wnieśli odwołanie, zarzucając jej naruszenie: - art. 124 ust. 1 u.g.n. poprzez brak jednoznacznego wskazania sposobu ograniczenia własności oraz jego dokładnego terytorialnego zakresu i przebiegu inwestycji, - art. 124 ust. 3 u.g.n. poprzez brak spełnienia wymogu przeprowadzenia rokowań, - art. 9 K.p.a. poprzez brak odpowiedzi organu I instancji na składane pisemnie pytania (np. pisma z 6.08.2014 r. oraz z 27.08.2014 r.), - art. 89 § 2 K.p.a. poprzez odmowę przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, - art. 97 § 1 ust. 4 K.p.a. poprzez odmowę zawieszenie postępowania, - art. 73 § 2 K.p.a. poprzez brak uwzględnienia wniosku strony dot. wydania kopii uwierzytelnionego operatu szacunkowego z akt sprawy, - art. 107 K.p.a. poprzez niewłaściwą treść decyzji poprzez źle zastosowaną podstawę prawną i pouczenie oraz pominięcie w podstawie prawnej art. 124 ust. 5 u.g.n. Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda decyzją z dnia [...] r. nr [...]. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w związku z art. 124 ust. 1, 2, 3, 4, 6 i 7 oraz art. 132 ust. 6 u.g.n. utrzymał w mocy decyzję Starosty C. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, iż udzielenie przez starostę zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości podmiotowi realizującemu konkretne przedsięwzięcie inwestycyjne zostało uzależnione od spełnienia dwóch przesłanek. Po pierwsze - ograniczenie właściciela lub użytkownika wieczystego w korzystaniu z jego nieruchomości musi nastąpić, aby zrealizowany został cel publiczny, który będzie zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Po drugie - wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji w trybie art. 124 u.g.n. powinno być poprzedzone przeprowadzeniem z właścicielem nieruchomości rokowań, mających na celu udostępnienie przez tę osobę nieruchomości w sposób dobrowolny. Istotne także przy wydawaniu tej decyzji jest precyzyjne i jednoznaczne określenie przez organ, zarówno przebiegu inwestycji przez nieruchomość, jak również zakresu dokonanego przez organ ograniczenia właściciela (użytkownika wieczystego) w jego prawie korzystania z nieruchomości. W ocenie organu II instancji, Starosta w sposób prawidłowy ocenił spełnienie przesłanek wynikających z art. 124 ust. 3 u.g.n. Dokumenty przedstawione przez inwestora potwierdzają przeprowadzenie rokowań z właścicielem, zarówno forma, treść pism jak i sposób doręczenia korespondencji kierowanej do właścicieli nieruchomości, stanowią o fakcie negocjacji i woli zawarcia porozumienia. W odpowiedzi na złożoną ofertę właściciele nieruchomości przesłali wspomniane wyżej pismo z dnia 17 czerwca 2014 r., co skutkowało ostatecznie brakiem zawarcia porozumienia i skierowaniem sprawy na drogę administracyjną. W związku z powyższym, odwołanie strony zawarte w pkt 2 nie zasługuje na uwzględnienie. Dalej organ odwoławczy podał, że dla uznania inwestycji za inwestycję celu publicznego mają znaczenie przepisy art. 6 u.g.n. oraz art. 2 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2012, poz. 647). Cel publiczny w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może być rozumiany inaczej niż określa to art. 6 pkt 1-9 b u.g.n., albo przepis innej ustawy, która wyraźnie nazywałaby jakieś zadanie celem publicznym. W niniejszej sprawie przedmiotem postępowania jest realizacja inwestycji celu publicznego polegającego na budowie linii napowietrznej 110 kV w gminach C. i R. Ograniczenie sposobu korzystania z przedmiotowych nieruchomości - w związku z brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - następuje na podstawie decyzji Burmistrza R. nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W ocenie organu II instancji przedstawiony charakter inwestycji wypełnia w całości definicję ujętą w art. 6 pkt 2 u.g.n., a nadto ze względu na swój zasięg niewątpliwie ma znaczenie przynajmniej lokalne. Zdaniem organu II instancji, zarzut strony co do braku precyzyjnego określenia zakresu ograniczenia przez organ I instancji nie znalazł potwierdzenia w aktach sprawy. Decyzja Starosty jak i wniosek inwestora wraz z załącznikami zawierają szczegółowe wskazania co do przebiegu linii oraz wielkości pasa technologicznego, a co z tym się wiąże, określenie wielkości uszczuplenia władztwa nad nieruchomościami. Wskazania te są na tyle precyzyjne, że nie ma wątpliwości co do zasięgu ograniczenia. Organ II instancji nie zgodził się też z twierdzeniem strony o złamaniu prawa poprzez brak przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, gdyż w badanym przypadku nie mamy do czynienia z wywłaszczeniem w związku z tym nie ma obowiązku przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Odnosząc się zaś do zarzutów strony co do kwestii odszkodowania i wpływu tego zagadnienia na niniejsze postępowanie organ odwoławczy wyjaśnił, że nie stanowi to przedmiotu rozważań prowadzonych w trybie art. 124 ust. 1 u.g.n. Kwestia ustalenia odszkodowania stanowi bowiem przedmiot odrębnej decyzji i odrębnego postępowania administracyjnego. W ocenie Wojewody, nie doszło również do naruszenia art. 9 K.p.a. Z dokumentów bowiem jasno wynika, że Starosta udzielał odpowiedzi na podnoszone przez stronę zarzuty, nadto w uzasadnieniu decyzji zawarł wyczerpujące wyjaśnienia co do stanu faktycznego i prawnego sprawy. Organ II instancji poparł również stanowisko Starosty co do odmowy zawieszenia postępowania. Natomiast, w kwestii naruszenia art. 73 § 2 K.p.a. organ odwoławczy wskazał, że z akt sprawy wynika ponad wszelką wątpliwość, iż Starosta zwrócił się do inwestora pismem z dnia [...] r. o udostępnienie uwierzytelnionego odpisu operatu szacunkowego na etapie poprzedzającym wszczęcie niniejszego postępowania administracyjnego, co jest dowodem na działania zmierzające do realizacji art. 73 § 2 K.p.a. Organ II instancji nie zgodził się także z twierdzeniem strony o nieprawidłowej podstawie prawnej decyzji organu I instancji oraz błędnym pouczeniu. Rozstrzygniecie organu I instancji spełnia wszystkie wymogi art. 124 ust. 1 u.g.n. Z kolei brak powołania w podstawie prawnej art. 124 ust. 5 u.g.n. nie jest błędem, ponieważ przepis ten wymaga wniosku strony. Podsumowując organ II instancji stwierdził, że zostały spełnione wszystkie przesłanki do ograniczenia sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości w trybie przepisów art. 124 ust. 1 u.g.n. Starosta prawidłowo wyjaśnił podstawę prawną i przesłanki dla ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, a przed wydaniem decyzji umożliwił stronom postępowania wypowiedzenie się - zgodnie z art. 10 § 1 K.p.a. Na decyzję Wojewody M. I R. Ś. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S., zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 124 ust. 1 i 3 u.g.n. i art. 9 K.p.a. W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że w skarżonej decyzji brak jest precyzyjnego określenia części obszaru nieruchomości, na którym następuje ograniczenie ich praw. Jest ona więc wydana dla całych nieruchomości i wynika z niej, że wnioskodawca może realizować inwestycje w dowolnym miejscu. Jest to sytuacja bardzo uciążliwa, gdyż nie mogą dowolnie zarządzać swoimi nieruchomościami przynajmniej do czasu ostatecznego zrealizowania inwestycji. Nie wynika z niej w którym miejscu przebiegać będzie inwestycja, zatem wydana jest również niezgodnie z wydaną decyzją Burmistrza R. nr [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. To decyzja administracyjna, a nie wniosek inwestora rodzi prawa do nieruchomości. Skarżący powołali się w tym miejscu na liczne orzeczenia sądów administracyjnych, przytaczając ich treść. Ponadto, w ocenie skarżących, wymóg prowadzenia rokowań nie został wyczerpany. Niewątpliwie rokowania nie są czynnościami sformalizowanymi, mogą być prowadzone w dowolnej formie, a strony w rokowaniach nie są związane regułami, ale rzeczą oczywistą jest, że muszą być prowadzone uczciwie, a przede wszystkim zgodnie z obowiązującym prawem. Skarżący podkreślili, że nie negują, iż budowa przedmiotowej linii jest inwestycją celu publicznego i nie są jej przeciwni oraz wyrażają na nią zgodę, ale obowiązkiem inwestora wg. obowiązującego prawa jest rzetelne i uczciwe pokrycie ich strat. Jedynym warunkiem postawionym przez nich było dostarczenie im poprawnie wykonanego oryginału operatu szacunkowego, na podstawie którego mieliby podpisać zgodę. Nie zaskarżali też kwoty proponowanego odszkodowania, ale po analizie dostarczonej kopii wykonanego dnia [...] r operatu szacunkowego uznali, że w jego treści jest wiele błędów i nieprawdziwych stwierdzeń, które wypaczają wycenę na ich niekorzyść. Minister Infrastruktury i Rozwoju w piśmie z 26 września 2014 r wstępnie podzielił ich opinię i wszczął postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej w stosunku do wykonującego operat rzeczoznawcy majątkowego J. D. Zdaniem skarżących, jeśli do rokowań dołączone są dokumenty, np. operat szacunkowy, na podstawie których strona miałaby uzyskać zgodę, a jest on wykonany niezgodnie z prawem i stanem faktycznym, zaś wnioskodawca nie próbuje nawet wyjaśnić występujących w nim nieprawidłowości, a wręcz przeciwnie - utrudnia dostęp do sprawdzenia jego poprawności, to stanowczo nie są to rokowania. Nadto skarżący podali, że w całym postępowaniu organ nie uwzględnił zupełnie ich interesu oraz przedstawionego przez nich materiału dowodowego. Przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z pewnością miałoby wpływ na wynik i klarowne rozstrzygnięcie sprawy, przyspieszenie i uproszczenie postępowania oraz ostateczną treść decyzji. Poza tym kluczowym dla rozstrzygnięcia sprawy, było sprawdzenie wątpliwego - w ocenie skarżących - dokumentu operatu szacunkowego. Ostateczne rozwiązanie tej sprawy wyjaśniłoby czy odbyły się rokowania, bo z pewnością rokowaniami nie jest próba podpisania umowy na podstawie źle sporządzonych dokumentów. Organ bezprawnie odmówił skarżącym czasowego zawieszenia postępowania do czasu rozstrzygnięcia tego zagadnienia wstępnego. Skarżący zarzucili również, że w decyzji, źle jest powołana podstawa prawna i błędne pouczenie. Brakuje w niej chociażby art. 124 ust. 5 u.g.n., co jest istotne dla zabezpieczenia interesu strony, której prawo korzystania z nieruchomości zostaje ograniczone. W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał dotychczas zajmowane stanowisko w sprawie. Uczestnik postępowania [...] wniosła o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje : Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.) dalej: "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi, skutkujące wyeliminowaniem zaskarżonego aktu z obrotu prawnego, następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przez organ administracyjny przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, jak również gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.). Należy też wskazać, że zgodnie z art. 134 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Mając na względzie powyższe, Sąd stwierdził, że skarga zasługiwała na uwzględnienie, choć nie wszystkie jej zarzuty okazały się zasadne. Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowił art. 124 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z jego treścią, starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej może w drodze decyzji ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje - jak stanowi cytowany przepis - zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu - zgodnie z decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Powyższe wskazuje, iż wydana w oparciu o art. 124 ust. 1 u.g.n. decyzja może być wydana tylko wobec takiej części obszaru nieruchomości, który jest niezbędny dla posadowienia na nim tych urządzeń oraz wykonania związanych z tym posadowieniem robót budowlanych (wyrok NSA z dnia 27 kwietnia 2009 r., sygn. akt I OSK 664/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Skoro decyzja wprowadzająca ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości ma być zgodna z planem lub z decyzją lokalizacyjną to musi zawierać precyzyjne rozstrzygnięcie w zakresie określenia obszaru objętego ograniczeniem. Bez tego zbadanie zgodności takiej decyzji z planem lub z decyzją lokalizacyjną, nie byłoby możliwe. Oznacza to, że decyzja wydana na podstawie art. 124 ust.1 u.g.n. nie może jedynie odwoływać się do brzmienia planu lub treści decyzji lokalizacyjnej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego nie powodują bowiem same przez się powstania obowiązku znoszenia przez właściciela nieruchomości ograniczenia w prawie korzystania z jego nieruchomości. Ograniczenie to jest ustanawiane w decyzji opartej o art. 124 ust. 1 u.g.n., który ma charakter uregulowania szczególnego, wobec czego, tak jak inne dotyczące ograniczania bądź pozbawiania praw, musi być określone precyzyjnie i ścisłe. W decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości na rzecz inwestora musi zatem zostać jednoznacznie, poprzez zaznaczenie na odpowiedniej mapie, wskazany przebieg inwestycji przez nieruchomość, jak i zakres uszczuplenia władztwa właściciela (użytkownika wieczystego) w zakresie niezbędnym do wykonania danej inwestycji oraz zgodnie z warunkami wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego (por. wyrok WSA w Gorzowie WIkp. z dnia 31 grudnia 2007 r., sygn. akt II SA/Go 579/07, LEX nr 357505) oraz wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 17 września 2014 r. sygn. akt. II SA/Rz 534/14. Wymóg ten pośrednio wynika również z przepisu art. 124 ust. 7 zdanie pierwsze u.g.n., który stanowi, iż decyzja taka jest podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Określenie w decyzji opartej na art. 124 u.g.n. jedynie powierzchni części nieruchomości, które mają być zajęte pod pas technologiczny linii elektroenergetycznej o podanej szerokości i długości oraz odwołanie się w uzasadnieniu tej decyzji do decyzji lokalizacyjnej inwestycji, stanowi naruszenie wskazanego przepisu. Sąd na podstawie akt postępowania administracyjnego i treści decyzji obu instancji zauważa, iż nie zawierają one w swej treści, lub w formie załącznika, mapy przestawiającej dokładny przebieg inwestycji, dla realizacji której wydano zaskarżoną decyzję, przez nieruchomości skarżących. Uchybienie to uznać należy za istotne, i mające wpływ na wynik sprawy, zwłaszcza w kontekście zarzutów skarżących, iż zaskarżona decyzja nie zawiera precyzyjnego określenia części obszaru nieruchomości, na którym nastąpi ograniczenie ich prawa, a także w sytuacji gdy skarżący nie brali udziału w postepowaniu dotyczącym lokalizacji spornej inwestycji. Skarżący słusznie zatem wskazują, że określenie w decyzjach obu instancji terenu przeznaczonego do zajęcia pod wykonanie inwestycji nie pozwala na ustalenie zakresu uszczuplenia ich władztwa nad nieruchomościami. Wskazane uchybienie stanowi zatem naruszenie art. 124 ust. 1 u.g.n., uzasadniające uchylenie zaskarżonej decyzji w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. Stosownie do przepisu art. 124 ust. 3 u.g.n., udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem (użytkownikiem wieczystym). Ich przedmiotem jest udzielenie przez niego zgody na wykonanie prac związanych z realizacją na jego gruncie inwestycji infrastrukturalnej. Przedmiotem takich rokowań mogą też być uzgodnienia w zakresie ustanowienia służebności przesyłu. Przeprowadzenie powyższych rokowań stanowi formalną przesłankę wszczęcia postępowania na podstawie art. 124 § 1 u.g.n. Spełnienie obowiązku ich przeprowadzenia oznacza taką sytuację, w której pomimo prowadzonych rozmów, nie doszło do zawarcia umowy, a inwestor określił i zaproponował właścicielowi konkretne warunki uzyskania zgody na wykonanie prac o jakich mowa w tym przepisie. Niemożność uzyskania zgody właściciela oznacza stan, gdy nie odpowiedział on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia. (zob. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 31 grudnia 2007 r. sygn. akt II SA/Go 579/07). Analiza akt sprawy wskazuje, iż w niniejszej sprawie wymóg przeprowadzenia rokowań przed wydaniem decyzji podejmowanej na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n., został spełniony. Materiał dokumentacyjny sprawy wystarczająco obrazuje sam fakt jak i przebieg negocjacji między stronami, które jednak nie doprowadziły do porozumienia. Nie jest też zasadny argument strony, że zgłaszane, a nie wyjaśnione przez organy, wątpliwości co do poprawności operatu szacunkowego przesądzają o tym, iż wymóg przeprowadzenia rokowań nie został wyczerpany. Nie ma również wpływu na ocenę przesłanki przeprowadzenia rokowań w tej sprawie, subiektywne odczucie skarżących, że zaproponowane warunki nie są korzystne i uczciwe. W trybie art. 124 u.g.n. nie podlega weryfikacji organu, a następnie sądu, okoliczność, czy inwestor zaproponował właścicielowi takie warunki, które są dla niego korzystne, czy takie które są dla niego nie do przyjęcia. Rolą organów było wyłącznie zbadanie faktu, czy rokowania w ogóle odbyły się, oraz czy doszło do porozumienia pomiędzy stronami. Nie jest również trafny zarzut skarżących odnoszący się do naruszenia przez organy obu instancji art. 97 ust. 4 K.p.a., przez to, że organy, mimo złożonego wniosku, nie zawiesiły prowadzonego postępowania w związku z wniesieniem przez nich skargi do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców na postępowanie rzeczoznawcy majątkowego w związku z wydanymi w tej sprawie operatami szacunkowymi. Rację miały organy, że postępowanie dyscyplinarne wszczęte wobec rzeczoznawcy nie jest w niniejszym postępowaniu zagadnieniem wstępnym w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. Z tych też względów również Sąd odmówił zawieszenia postępowania sądowego na wniosek skarżącego złożony na rozprawie w dniu 24 września 2015 r. Prawidłowo także organ II instancji uznał, że w tej sprawie nie było obowiązku przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Zaskarżona decyzja podlegała zatem uchyleniu, o czym Sąd orzekł w pkt I sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a., natomiast rozstrzygnięcie o kosztach sądowych, zawarte w pkt II sentencji wyroku, oparto na art. 200 P.p.s.a.