II SA/Kr 762/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie : WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Beata Łomnicka Protokolant : sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 września 2015 r. sprawy ze skargi D. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 24 kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Decyzją z dnia 22 października 2014r. nr [...] Prezydent Miasta K. , po rozpatrzeniu wniosku A. S.A. w C. , ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn: "budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z lokalami usługowymi i garażem podziemnym na terenie części działki nr [...] oraz działce [...] obr. [...] w K. , przy ul.[...] ". W uzasadnieniu podano, iż teren objęty wnioskiem nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następnych ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199, dalej upzp). Na podstawie przeprowadzonej analizy urbanistyczno -architektonicznej osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów sporządziła projekt decyzji. Wskazano, że w toku postępowania uzyskano stosowne, opinie, w tym opinię Wydziału Kształtowania Środowiska: z dnia 5 maja 2014 r., opinię Wydziału Zarządzania i Bezpieczeństwa Kryzysowego UMK z dnia 7 maja 2014 r., opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. (dalej zwanym też ZIKiT) z dnia 9 maja 2014 r., opinię Rady Dzielnicy [...] wyrażoną w uchwale nr [...] z dnia 23 maja 2014 r. W toku postępowania wystąpiono także o uzgodnienie projektu decyzji do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. W wyniku tego wniosku organ ten poinformował pismem z dnia 7 lipca 2014 r. (znak [...] ), że dla przedmiotowej decyzji nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego, w związku z tym projekt niniejszej decyzji nie wymaga uzgodnienia z Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w trybie art. 106 kpa. W wyniku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego stwierdzono, że spełnione zostały łącznie przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W uzasadnieniu decyzji szeroko ustosunkowano się również do uwag i zastrzeżeń, zgłoszonych przez strony w toku postępowania. Od powyższej decyzji odwołanie wniosło Stowarzyszenie [...] w K. , które zarzuciło, że zaskarżona decyzja oparta została na nierzetelnej analizie urbanistycznej. Otoczenie projektowanej zabudowy nie daje podstaw do wyznaczenia wysokości w zaproponowanych warunkach. W najbliższym otoczeniu inwestycji występuje znaczne zróżnicowanie wysokości sąsiadujących z inwestycją budynków, stąd organ I instancji zobowiązany był do wyznaczenia wysokości planowanej inwestycji w oparciu o wyliczoną średnią wysokość budynków istniejących w otoczeniu tj. stosownie do treść § 7 ust. 3 rozporządzenia. W szczególności wskazano na brak podstaw do ustalenia wysokości nowej zabudowy, na poziome 19,5 m, skoro sąsiadujące budynki mają wysokości od 10 m do 15 m. Zaproponowana w decyzji wysokość prowadzić będzie do ograniczenia nasłonecznienia budynków sąsiednich. Stowarzyszenie, nie zgodziło się także z ustaleniami organu I instancji, wedle których "istniejące i projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem umowy z dnia 14 października 2013 r. (Nr [...] ) o współfinansowanie układu drogowego" jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, kwestionując treść tej umowy. Dokładnego wyjaśnienia, zdaniem Stowarzyszenia, wymaga także sprawa warunków wodnych tego terenu, znajdującego się w starym korycie W. oraz na terenie zalewowym i zagrożonym wielką powodzią. Istniejące budynki, nie posiadają żadnego odwodnienia i dlatego przy intensywnej zabudowie deweloperskiej i stosowanych nowych technologiach zaburzony jest przepływ wód gruntowych, co skutkuje zalewaniem piwnic i pękaniem fundamentów. Podniesiono, że na tym terenie nie należy budować garaży podziemnych. W decyzji wz. nie rozważono tych kwestii, w szczególności nie wzięto pod uwagę możliwości umieszczenia garaży w przyziemiu, co zdaniem Stowarzyszenia byłoby lepszym rozwiązaniem przy tak ogromnej inwestycji. Podniesiono, iż decyzja wz nie przedstawia wizualizacji projektu i części graficznej z dokładnym opisem parametrów wysokości, szerokości elewacji, odległości od działek sąsiadujących, co uniemożliwia stronom ocenę, jak inwestycja będzie wyglądała w rzeczywistości. Decyzja powinna zostać odpowiednio uzupełniona, dla zapewnienia należytej oceny, czy faktycznie został zachowany ład przestrzenny. Zarzucono także, że w niejasny sposób opisano występującą w terenie powierzchnię biologiczno - czynną oraz sposób jej ustalenia w decyzji wz. Jak podano sama inwestycja przekracza średnią intensywność zabudowy na tym terenie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 24.04.2015r. znak: [...] , na podstawie art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 upzp, § 1 -9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu wskazano na zasadę dobrego sąsiedztwa, a następnie, że w przedmiotowej sprawie brak jest podstaw do zakwestionowania prawidłowości analizy sporządzonej w czerwcu 2014 r. Sposób wyznaczenia obszaru analizy nie narusza przepisów § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia. Analizatorka wskazała, że obszar analizy wyznaczono zgodnie z § 3 ww. rozporządzenia tj. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejszej niż 50 metrów. Jak wynika z części graficznej tej analizy, obszar ten został dodatkowo poszerzony. W ocenie Kolegium zabieg ten nie wypaczył prawidłowości wyników przeprowadzonej analizy. Konfiguracja części terenu inwestycji stanowiącej front działki, tj. przyleganie jego krótszym bokiem (frontem) do pasa drogowego - ul. [...] przy zastosowaniu ustawowego minimum, prowadziłoby do wyznaczenia obszaru analizy o niewielkich rozmiarach, obejmującego jedynie część istotnych uwarunkowań przestrzennych, które winny być brane pod uwagę podczas badania dopuszczalności lokalizacji przedmiotowej inwestycji na objętym wnioskiem terenie. Zabieg poszerzenia obszaru analizy, służyć miał więc objęciu analizą nie tylko lokalnego kontekstu zabudowy, lecz także szerszego kontekstu przestrzennego, zapewniającego przebadanie większej ilości zabudowy, istniejącej w zespołach zabudowy tworzących jednolite przestrzennie enklawy między ul. [...] ,[...] ,[...] oraz między ul. [...] ,[...] ,[...] . To z kolei zapewniło uniknięcie wrażenia przypadkowości rozstrzygnięcia. Jednocześnie brak podstaw do uznania, że taki zabieg służyć miał jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, dla uzasadnienia formalnej dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora. Działki, którym można przypisać status sąsiednich, w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, i które pozwalają na zapewnienie zasady kontynuacji, znalazłyby się także w minimalnych granicach obszaru analizy. Wśród działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej - ul. [...] które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu wymienione zostały: działki nr [...] ,[...] ,[...] . Działki te spełniają wymogi z art. 61 ust. 1 pkt. 1 upzp. Autorka analizy zbadała też funkcję i rodzaj istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, wykazując, że planowana zabudowa o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami w parterze stanowi kontynuację istniejącej już takiej funkcji w badanym obszarze, która to funkcja w tym obszarze ma charakter przeważającej. Dokonując charakterystyki badanego terenu, analizatorka szeroko opisała ukształtowanie zabudowy kwartału, do którego należy działka objęta wnioskiem, znajdującego się między ul. [...] ,[...] ,[...] , jak również kwartałów z nim sąsiadujących, przybliżając istniejące uwarunkowania przestrzenne i urbanistyczne. Zwróciła uwagę na dużą intensywność zabudowy na tym terenie, w tym na ukształtowaną w przeważającym zakresie zabudowę pierzejową, ale i występującą zabudowę wolnostojącą, która łamie powyższą zasadę ścisłej zabudowy. Zobrazowała szczegółowo ukształtowanie wysokości zabudowy na badanym terenie, zwłaszcza w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji, a także intensywność zagospodarowania działek, w tym udziału powierzchni biologiczno-czynnej, wskazując, że ten ostatni wskaźnik, z uwagi na mocne zainwestowanie terenu kształtuje się na niskim poziomie. Autorka dokonała przy tym analizy uwarunkowań, które wpływają na ukształtowanie się występującej zieleni wśród istniejących gęstych zabudowań. Zwróciła w szczególności uwagę na zasadniczą cechę tego wskaźnika, tj. występująca dużą ilość skupisk zieleni przy bardzo niskim wskaźniku powierzchni biologiczno- czynnej, która to cecha determinowana jest przede wszystkim sposobem zagospodarowania podwórek wewnątrz ulic. Wskazała na rozpiętość przedziału, w jakim kształtuje się ten wskaźnik tj. od 0 % do 50 %, oraz jednocześnie zasugerowała w oparciu o przedstawione spostrzeżenia, że dla terenu objętego wnioskiem udział powierzchni biologicznie czynnej powinien nawiązywać do średnich wartości i wynosić nie mniej niż 15 % . Kolegium nie neguje prawidłowości tych ustaleń, wskazując, że pozostają one dostateczne dla ustalenia tego parametru w samej decyzji wz. Nie budzą też zastrzeżeń szczegółowe ustalenia dotyczące: linii zabudowy, wskaźnika intensywności istniejącej zabudowy, wskaźnika powierzchni biologiczne czynnej, szerokości i wysokości elewacji frontowej, geometrii dachów. Wielkości występujących parametrów, obok ich skonkretyzowania w części opisowej (w zestawieniach tabelarycznych), zobrazowane zostały także na załączniku graficznym. Jednocześnie zaproponowane przez analizatorkę sposoby ustalenia poszczególnych parametrów, na zasadzie odstępstw od zasad ogólnych przewidzianych w ww. rozporządzeniu (tj. linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej,) poparte zostały bardzo szczegółowym uzasadnieniem, odwołującym się do zaobserwowanych cech charakterystycznych oraz występujących tendencji w kształtowaniu się ładu przestrzennego. Kolegium nie miało zastrzeżeń, co do tak przeprowadzonego postępowania dowodowego. Należycie sporządzony dokument analizy (w części opisowej jak i graficznej) pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, po myśli treści art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp. Sporządzone na tej podstawie wyniki analizy odzwierciedlają jasno i czytelnie efekty przeprowadzonej analizy, co do elementów, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Zawarte w niej informacje potwierdzają, że organ I instancji nie działał dowolnie, lecz w granicach prawa, a ponadto stanowią istotny element wyjaśniający i uzasadniający podstawowe motywy rozstrzygnięcia, nie tylko dla stron postępowania, ale również dla kontroli instancyjnej. Również zawarte w decyzji warunki nowej zabudowy, nie budziły zastrzeżeń Kolegium. Warunki te znajdują uzasadnienie w wynikach analizy, brak podstaw do kwestionowania ich prawidłowości. W szczególności Kolegium nie znalazło zastrzeżeń, co do przyjętej przez organ metody ustalenia obowiązującej linii zabudowy. Organ ustalił w decyzji ten parametr na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia, wyznaczając linię nowej zabudowy od strony ul. [...] , w granicy działki nr [...] ,[...] z działką drogową ul. [...] - nr [...] , dążąc tym samym do zapewnienia kontynuacji w kształtowaniu kolejnych, wyraźnych kwartałów zabudowy. Jednocześnie uwzględnił, że wzdłuż Al. [...] , tj. w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji zlokalizowana jest zabudowa rozproszona budynków mieszkalnych, wolnostojących, łamiąca zasadę zabudowy pierzejowej, która otwiera wnętrze tego kwartału od strony Al. [...] . Ze względu na takie specyficzne uwarunkowania wyznaczył tę linię jako nieprzekraczalną. Wyznaczenie w ten sposób tego parametru znalazło w pełni oparcie w zapisach analizy urbanistyczno —architektonicznej oraz jej załącznika graficznego, skąd wynika, że budynki u zbiegu ulic [...] ,[...] , (w odróżnieniu od obudowy ul. [...] w jej północnej części), nie zachowują bardzo sztywnej linii zabudowy. Podobnie zabudowa oficynowa wewnątrz kwartału tworzy luźny układ, generujący swobodniej ukształtowaną linię zabudowy. Jak wynika z dokumentacji mapowej, także zabudowa po południowej stronie ul. [...] (po przeciwnej stronie względem terenu inwestycji) nie posiada zwartego charakteru, i jedynie nawiązuje do charakteru zabudowy pierzejowej, nie tworząc jej jednak. Odejście zatem od sztywnego ustalenia obowiązującej linii zabudowy na rzecz nieprzekraczającej, znajduje uzasadnienie w zaobserwowanym ukształtowaniu zabudowy terenu. Brak jest także podstaw do kwestionowania ustalonego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy do terenu inwestycji, na poziomie 68 %, z zastosowaniem ogólnej zasady wyrażonej w § 5 ust. 1 rozporządzenia. Teren na którym planowana jest inwestycja, charakteryzuje się znaczną intensywnością zainwestowania. Jednocześnie inwestycja jest zlokalizowana w obszarze zróżnicowanych form zabudowy, zróżnicowanych wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. Jak wynika ze szczegółowego zestawienia tabelarycznego, przeanalizowano grupy zabudowy przy uwzględnieniu najniższych, średnich i najwyższych wskaźników zabudowy występujących w obszarze analizy. Z dokumentacji tej wnioskować należy też, że na całym badanym obszarze nie został wykształcony żaden charakterystyczny wskaźnik, który jako dominujący winien być kontynuowany w sposób bezwzględny. W bezpośrednim sąsiedztwie działek charakteryzujących się wysoką intensywnością zabudowy (zagospodarowanych zabudową pierzejową) znajdują się działki o odmiennej strukturze zabudowy tj. zabudowy usługowej, użyteczności publicznej (zespół szkół zawodowych), które usytuowane na większych powierzchniowo działkach generują niższe wskaźniki zabudowy. Uwzględnienie także tych ostatnich, m.in. dzięki poszerzeniu obszaru analizy ponad minimalne, ustawowe granice, doprowadziło do obniżenia średniego wskaźnika intensywności zabudowy. Zastosowanie przez organ I instancji tejże wyliczonej średniej arytmetycznej, przy ustalaniu warunku w decyzji, nie doprowadziło zatem do sztucznego zawyżenia tego parametru i tym samym wypaczenia zastanego ładu urbanistycznego, a będąc wyrazem miarkowania charakterystycznej dla tego terenu różnorodności w intensywności zabudowy, oddało tym samym pełny charakter istniejących uwarunkowań w terenie. Nadto organ w ustaleniu tego parametru uwzględnił fakt realizacji podobnej inwestycji na pozostałej części działki nr [...] , wskazując że wartość ta nie może zostać przekroczona także przy uwzględnieniu realizacji obu inwestycji. Brak podstaw do kwestionowania sposobu wyznaczenia tego parametru. Brak jest również podstaw do zanegowania prawidłowości wyznaczenia powierzchni biologiczno - czynnej dla terenu inwestycji. Parametr ten ustalony został w nawiązaniu do wyników analizy i zawartych tam sugestii o potrzebie nawiązania do średnich wartości tego parametru dla badanego obszaru. Organ I instancji w samej decyzji wz ustalił wskaźnik powierzchni biologiczno -czynnej, na wyższym poziomie, niż to zasugerowano w wynikach analizy, bo w wysokości 20 %. Nie można czynić zarzutu organowi I instancji, że parametr ten został ustalony w sposób dowolny, bez żadnego uzasadnienia w treści decyzji. Motywy takiego wyznaczenia tego parametru oraz ustalenia faktyczne będące ich podstawą znajdują się bowiem w wynikach analizy, stanowiącej integralną część decyzji. Rozporządzenie nie przewiduje żadnego szczególnego sposobu ustalenia tego parametru w decyzji wz. Organ wydając decyzję wz dysponuje zatem w tym zakresie pewną swobodą, ograniczoną jednakże wynikami analizy oraz zawartymi tam spostrzeżeniami co do ukształtowania terenów zielonych i sugestiami co do kierunku ukształtowania tego parametru przez nową zabudowę. W sytuacji adekwatności wyznaczenia tego wskaźnika do wyników prawidłowo sporządzonej analizy, co ma miejsce w przedmiotowej sprawie, brak jest podstaw do kwestionowania zasadności ustalenia tego parametru na zaproponowanym przez organ poziomie. Również wyznaczona w decyzji, w oparciu o § 6 ust. 2 szerokość elewacji frontowej nowej inwestycji, tj. na zasadach odstępstwa od średnich wartości zaobserwowanych w badanym obszarze znalazła uzasadnienie w wynikach analizy. Uwzględniono w tym zakresie, że planowana na działce nr [...] zabudowa usytuowana będzie w wykształconym już układzie urbanistycznym, gdzie przeważa zabudowa pierzejowa. Wzięto też pod uwagę historyczne uwarunkowania kształtowania się przestrzeni urbanistycznej w tym obszarze miasta, zwłaszcza kwartału, do którego należy teren inwestycji tj. pomiędzy ul. [...] ,[...] ,[...] . Dokumentacja mapowa pozwala uznać za prawidłowe wnioski, wedle których ustalenia tego parametru wynikać powinny z szerokości terenu inwestycji od strony ul. [...] (gdzie znajduje się główny wjazd na teren inwestycji), jako nawiązanie do wyraźnie ukształtowanej zabudowy pierzejowej wzdłuż ulic [...] ,[...] ,[...] , a także ze względu na uwarunkowania historyczne, tj. potrzebę kontynuacji znajdującej się w przeszłości w tym miejscu zabudowy. Brak w ocenie Kolegium nieprawidłowości przy wyznaczeniu wysokości elewacji frontowej budynku. Wbrew twierdzeniom odwołującego Stowarzyszenia, istniejąca w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowa (w tym na działkach uznanych za działki sąsiednie) pozwala na wyznaczenie wysokości elewacji frontowej dla części budynku znajdującego się przy ul. [...] , na maksymalnym poziomie 19,5 metrów. Taka wielkość parametrów stanowi bezpośrednie nawiązanie do wysokości budynków, znajdujących się po przeciwległej stronie terenu inwestycji (nad działkach [...] ,[...] , których wysokość elewacji frontowej wynosi 19 metrów). Jednocześnie, zgodnie z sugestiami analizatora, aby nie tworzyć dysproporcji, w celu zachowania ładu przestrzennego i nawiązania gabarytami wysokościowymi do sąsiadującej zabudowy, stopniowo obniżono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dalszych części budynku. Dla części środkowej budynku wyznaczono ten parametr na poziomie 15,5 m, nawiązując tym samym do gabarytów zabudowy sąsiedniej, znajdującej się na działkach nr [...] ,[...] ,[...] położonych przy ul. [...] . Zaś w części północnej budynku, nakazano dalsze obniżenie jego wysokości o kondygnację, celem nawiązania gabarytowo do zabudowy znajdującej się przy ul. [...] . Wysokość elewacji frontowych (do okapu) tej zabudowy oscyluje w przedziale od 8 metrów na działce nr [...] poprzez 11,00 m na działkach nr [...] ,[...] do 16,5 m na działce nr [...] . Planowana zabudowa, realizowana zgodne z wyznaczonymi w powyższy sposób warunkami, będzie zachowywać skalę otoczenia, jakie występuje zarówno przy ulicy [...] , w głębi terenu - przy ul. [...] ale również nawiązywać będzie gabarytami i wysokością do zabudowy przy ul. [...] i [...] . Mając na uwadze występujące w ramach przedmiotowego kwartału znaczne zróżnicowanie wysokości budynków, tak wyznaczone warunki z jednej strony nie będą stanowić naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa w odniesieniu do najbliższego otoczenia, z drugiej strony pozwolą na realizację zabudowy, która stanowi będzie łącznik pomiędzy istniejącą zabudową w pierzei zachodniej ul. [...] i obudową południowej strony ul. [...] . Wnioskowana decyzja na warunkach zaproponowanych w zaskarżonej decyzji opowiada wymogom rozporządzenia również w zakresie ustalonej geometrii dachów. W analizowanym obszarze występują dachy płaskie, brak jest zatem przeciwwskazań dla ustalenia takiego wymogu dla przedmiotowej inwestycji. Organ I instancji ustalił także warunki "ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody i krajobrazu, warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W sprawie nie budzą wątpliwości Kolegium ujęte w decyzji warunki w zakresie obsługi komunikacyjnej inwestycji. Warunki te ustalono z uwzględnieniem pozytywnej opinii Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. (znak: [...] ) z dnia 9 maja 2014 r. W kompetencjach tej jednostki, jako wyspecjalizowanej w tej dziedzinie, pozostaje ocena, czy istniejący w danym terenie układ komunikacyjny zapewni obsługę planowanej inwestycji, tj. inaczej ujmując, czy objęte wnioskiem zamierzenie pozostaje uzbrojone w drogę. W przedmiotowej sprawie organ ten przy uwzględnieniu charakteru inwestycji oraz parametrów drogi publicznej ul [...] , a także w związku z przedstawioną przez Inwestora umową z dnia 14 października 2013 r. nr [...] o współfinansowanie układu drogowego, pozytywnie zaopiniował zaprojektowane zamierzenie, wskazując, że istniejące i projektowanie uzbrojenie terenu, przy uwzględnieniu celów i przedmiotu tej umowy pozostaje wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. W ramach tej umowy, Inwestor zobowiązał się zrealizować inwestycję, spełniającą wymagania bezpieczeństwa ruchu drogowego, w celu poprawy obsługi komunikacyjnej przedmiotowej inwestycji, a polegającą na określonej w tej umowie zmianie organizacji ruchu, dokonanej zgodnie z wytycznymi zarządcy drogi. Zawarcie takiej umowy znajduje umocowanie w treści przepisu art. 3 ust. 5 ustawy z dnia 16 grudnia 20015 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego oraz treści art. 16 ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, a ocena jej wystarczalności dla potrzeb zachowania należytej obsługi komunikacyjnej przedmiotowej inwestycji, należy do organu, który wydał przedmiotową pozytywną opinię. Tym samym spełnione zostały warunek z art. 61 ust. 1 pkt. 3 w zw. z art. 2 pkt 11 upzp. W sprawie dostatecznie wyjaśniona też została kwestia pozostałego uzbrojenia planowanego zamierzenia w zakresie infrastruktury technicznej. Sposób zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, oraz sposób odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami ustalono w oparciu o aktualne oświadczenia Dysponentów o możliwości i warunkach przyłączenia do tych sieci. Teren inwestycji posiada też bezpośredni dostęp do drogi publicznej, jaka jest ulica[...] . Odnosząc się do zarzutów związanych z usytuowaniem terenu inwestycji w obszarze zagrożonym powodzią, Kolegium wskazało, że w decyzji uwzględniono wszelkie niezbędne ustalenia dotyczące sposobu zagospodarowania takich terenów, wynikające z opinii Wydziału Bezpieczeństwa Kryzysowego i Zarządzania Kryzysowego UMK znak: [...] z dnia 7 maja 2014 r., wprowadzając w ślad za tymi ustaleniami szereg warunków, jakie musi spełnić inwestor, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę (pkt.II ppkt 6 załącznika nr l do decyzji). Dodatkowo w pkt. II ppkt. 2 zawarł szereg warunków, jakie spełniać ma Inwestor, w celu zapewnienia ochrony wód i gospodarki wodnej, w tym warunki związane z realizacją garaży podziemnych. Brak podstaw do kwestionowania tych warunków. W kwestii zaś zarzutu, dotyczącego braku uwzględniania w decyzji wz, wizualizacji projektu i części graficznej z dokładnym opisem parametrów wysokości, szerokości, odległości od działek sąsiadujących, Kolegium stwierdziło, że przedmiotowa decyzja zawiera wszystkie niezbędne załączniki, o jakich mowa w § 9 rozporządzenia. Brak jest natomiast jakiejkolwiek innej regulacji prawnej, która by nakładała na organ obowiązek dołączania do decyzji wz załącznika zawierającego wizualizację przedsięwzięcia, uwzględniającą warunki zabudowy ustalone w samej decyzji, bądź inne warunki techniczne wynikające np. z prawa budowlanego. Organ odwoławczy wskazał także, iż odwołanie od decyzji I instancji złożyli także A.B. i G.B. wyrażając obawy w związku z ewentualnym negatywnymi skutkami zdrowotnymi, wywołanymi realizacją przedmiotowej inwestycji na warunkach wyznaczonych przez organ I instancji. Jednak Kolegium wyjaśniło, że odwołania tego nie może uczynić przedmiotem rozpoznania, albowiem ww. osobom nie można przyznać statusu stron postępowania w rozumieniu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 28 kpa. Na podstawie bowiem, danych znajdujących się w aktach sprawy (wypisów z ewidencji gruntów) nie wynika, aby ww. osoby były właścicielami (użytkownikami wieczystymi) działek objętych terenem inwestycji lub działek bezpośrednio z nim sąsiadujących. Działka nr [...] obr. [...] , której właścicielami pozostają A.B. i G.B. nie graniczy z terenem inwestycji. Jak wynika z akt sprawy, w tym dokumentacji mapowej, teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oddalony jest od granicy ww. działki o około 12-13 metrów. Również biorąc pod uwagę charakter i rozmiary inwestycji, której gabaryty wysokościowe, w części terenu inwestycji znajdującego się w bliższym sąsiedztwie ul. [...] , (gdzie położona jest działka nr [...] ), zostały odpowiednio obniżone, (celem nawiązania do zabudowań sąsiednich), brak jest podstaw do uznania, że działka ta pozostaje w zasięgu negatywnego oddziaływania tej inwestycji. W przedmiocie odwołania złożonego przez A.B. i G.B. wydane zostanie odrębne postanowienie. Skargę na powyższą decyzję złożyła D.M. zarzucając brak przyznania jej oraz kilkudziesięciu innym osobom tj. prawa udziału w postępowaniu, pomimo, że ze względu na miejsce jej zamieszkania winni oni być uznani za strony postępowania. Wskazała, że organy nie zapewniły jej, że oddziaływanie planowanej inwestycji nie będzie negatywnie wpływać na teren jej posesji w związku z generowanym hałasem, drganiami, spalinami (znaczne zwiększenie liczby lokali mieszkalnych względem dotychczasowych i zwiększenie ruchu pojazdów przy 54 % dni w roku stanowiących dni bezwietrzne) czy ograniczeniem nasłonecznienia (znaczne podniesienie względem nieruchomości skarżącej linii horyzontu poprzez planowana nową inwestycję). Brak bezpośredniego sąsiadowania nie stanowi wystarczającej przesłanki do odmowy uznania osób zainteresowanych niniejszym postępowaniem za stronę. Skarżąca wskazała na wydane co do innych inwestycji znajdujących się w sąsiedztwie obecnie skarżonego przedsięwzięcia, wyroków sądów administracyjnych podzielających odmienne od organu rozumienie pojęcia stron poprzez nie ograniczanie go jedynie do bezpośredniego sąsiedztwa wobec inwestycji, w tym z dnia 27 lutego 2008 r. Sygn. akt II SA/Kr 1033/06, z dnia 9 lipca 2009 r. Sygn. akt II OSK 1129/08, z dnia 7 grudnia 2010r. Sygn. akt II SA/Kr 201/10, z dnia 21 listopada 2012 r. Sygn. akt II OSK 1309/11, z dnia 8 lutego 2013 r. Sygn. akt II SA/ Kr 1773/12. Skarżąca zakwestionowała brak uwzględnienia przez organy, w tym Kolegium, wynikających z Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wymogów, w tym m.in. dotyczących ustalania wysokości projektowanej zabudowy z § 7 rozporządzenia. Zdaniem skarżącej, wykluczono możliwość rzetelnego określenia maksymalnej wysokości planowanej zabudowy w oparciu o § 7 ust. 1 rozporządzenia, ponieważ dokumentacja planistyczna wskazuje jedynie na zróżnicowaną wysokość okolicznej zabudowy, a nadto analiza urbanistyczna opiera się na stanowiącym wyjątek - budynku przy ul. [...] o wysokości 28 -30 m. zdaniem skarżącej w okolicy znajduje się ponadto niższa zabudowa niż 19m, jak twierdzi inwestor. Dodatkowo skarżąca wskazała na ukształtowanie terenu i bliskość koryta W. , co wobec obecnego podtapiania okolicznych piwnic może w związku z inwestycja zwiększyć ten proces, na jaką ewentualność przedłożyła jej zdaniem pismo Marszałka Województwa [...] , podczas gdy inwestor nie uzyskał pozwolenia wodno prawnego. Skarżąca w konsekwencji wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. W myśl tego przepisu Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga skutkuje uchyleniem tak zaskarżonej, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 28 kpa, stroną postępowania administracyjnego jest każdy czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy przedmiot postępowania. Ustawodawca, definiując pojęcie strony postępowania administracyjnego, wskazał zatem wyraźnie na powiązanie określonego podmiotu z interesem prawnym. Chodzi tu więc nie o interes faktyczny, dający się nawet racjonalnie uzasadnić, ale o interes prawny, to jest taki, który wynika z określonego przepisu prawnego, odnoszącego się wprost do sytuacji danego podmiotu, przesądzający o możliwości prowadzenia administracyjnego postępowania jurysdykcyjnego z jego udziałem. Interes prawny musi być interesem indywidualnym danego podmiotu, dotyczącym go bezpośrednio. W tym zakresie utrwalony pozostaje pogląd, zarówno orzecznictwa, jak i doktryny, że interes prawny, legitymujący stronę postępowania, wywodzi się z prawa materialnego i musi to być własny, aktualny i konkretny interes danego podmiotu. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, iż stronami postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy mogą być właściciele lub użytkownicy działek sąsiednich (uchwała 5 sędziów NSA z 25 września 1995 r., VI SA 13/05, wyrok NSA z 23 maja 2005 r., OSK 1618/04). Z uchwały z dnia 25 września 1995 r. wynika, że stronami tego postępowania mogą być - w zależności od okoliczności - także właściciele działek nie sąsiadujących bezpośrednio z terenem, zaplanowanej inwestycji. O interesie prawnym tych osób przesądza bowiem zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie. Status strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy determinowany jest bowiem oddziaływaniem planowanej inwestycji, przy czym oddziaływanie takie może polegać np. na emisji zanieczyszczeń, uciążliwości korzystania z nieruchomości. Obszar oddziaływania może z jednej strony być tak niewielki, że nie będzie wykraczał poza granice nieruchomości, na której planowana jest inwestycja, z drugiej strony, zwłaszcza przy niektórych rodzajach inwestycji obszar oddziaływania, może obejmować nieruchomości nie tylko sąsiednie, ale również takie, które bezpośrednio nie graniczą z nieruchomością objętą planami inwestycyjnymi. Wynika to także z zasad wykładni zasady dobrego sąsiedztwa z art. 61 upzp, gdzie przyjmuje się, iż działka sąsiednia to nieruchomość położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną, którą dla każdego przypadku należy określić oddzielnie. Zatem o interesie prawnym właścicieli działki leżącej w sąsiedztwie działki, której dotyczy postępowanie o wydanie warunków zabudowy decyduje nie charakter tego sąsiedztwa (bezpośredni, pośredni), ale zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości. To natomiast powoduje, że w każdej sprawie należy określić działki sąsiednie i ustalić strony postępowania. Organ prowadzący postępowanie w sprawie warunków zabudowy ma obowiązek zbadać rodzaj inwestycji, jej rozmiary oraz stopień i zakres jej uciążliwości dla otoczenia, a następnie ustalić, jak daleko sięgać będzie oddziaływanie planowanej inwestycji. Zakres tego oddziaływania pozwala na ustalenie kręgu osób, które mają interes prawny w sprawie (por. wyrok WSA w Krakowie z 18.12.2013r. sygn. II SA/Kr 1224/13). Tym samym także sąsiedztwo fizyczne samo w sobie nie przesądza o przymiocie strony w postępowaniu o warunki zabudowy, ale tylko takie sąsiedztwo, które skutkuje włączeniem w obszar oddziaływania inwestycji wyznaczony przepisami prawa. Zatem stronami postępowania w sprawie warunków zabudowy są właściciele tych nieruchomości, na które planowana inwestycja będzie miała oddziaływanie. Oddziaływanie to może z kolei rozciągać się nie tylko nie nieruchomości sąsiednie, lecz również na nieruchomości położone dalej, nie graniczące z terenem inwestycji. Szczegółowe parametry techniczne nie są badane na etapie ustalania warunków zabudowy, niemniej jednak, ochrona interesów osób trzecich występuje nie tylko w etapie pozwolenia na budowę, wydawanego na podstawie przepisów prawa budowlanego, lecz już we wstępnym etapie procesu inwestycyjnego, w ramach ustawy z 2003 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto podkreślić należy, że ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy są wiążące dla organu wydającego pozwolenie na budowę (por. wyrok WSA w Krakowie z 22.01.2013r. sygn. II SA/Kr 1503/12, LEX nr 1274529). Przechodząc do niniejszej sprawy należy wskazać, że skarżącej D.M. przysługiwał przymiot strony w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym. Z akt administracyjnych wynika, że jest ona właścicielem zabudowanej budynkiem mieszkalnym działki nr [...] sąsiadującej pośrednio z terenem inwestycji (położonej 12,30 metra na północ od działki nr [...] ). Jak wynika z załącznika Nr 1 do decyzji organu I instancji (str. [...] akt adm. I inst.) oraz załącznika graficznego do decyzji (k.[...] ), patrząc od strony działki skarżącej, wprost od jej strony południowej, w odległości nieco ponad 12 metrów, dopuszczone zostało usytuowanie budynku o długości na tym odcinku niemal 70 metrów i o jego wysokości od 13,50 do 20 metrów (ściana oznaczona w części graficznej: [...] . Takie usytuowanie działek, planowanego budynku i jego gabarytów, niewątpliwie będzie wpływać na naświetlenie działki i budynku mieszkalnego skarżącej. Prawo do naturalnego oświetlenia pomieszczeń wynika z norm prawnych, a zatem skarżącej przysługuje interes prawny w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji i winna być w tym postępowaniu traktowana przez organy, jako strona. Tymczasem organy nie ustaliły kręgu stron postępowania prawidłowo, co było ich obowiązkiem. Już w ten sposób naruszyły przepisy w stopniu obligującym Sąd do uchylenia zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji. Skoro bowiem skarżąca bez własnej winy nie brała udziału w kontrolowanym postępowaniu, w szczególności doszło do naruszenia art. 145 § 1 pkt 1b p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem, Sąd uwzględniając skargę na decyzję, uchyla ją, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. W myśl natomiast art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu. Z redakcji zacytowanego art. 145 § 1 pkt 1b p.p.s.a. wynika, że tzw. podstawa wznowieniowa jest odrębną od naruszenia prawa materialnego i innego naruszenia przepisów postępowania, przesłanką do uchylenia zaskarżonego aktu. Podkreślić przy tym należy, że w myśl art. 145 p.p.s.a., w przypadku naruszenia przez organ prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, Sąd administracyjny zobligowany jest do uchylenia zaskarżonego aktu nawet bez konieczności dokonywania oceny, czy stwierdzone uchybienie miało i ewentualnie jaki wpływ na wynik postępowania administracyjnego. Jak wynika z treści tego przepisu, dokonanie takiej oceny jest konieczne jedynie w przypadku naruszenia przepisów prawa materialnego (art. 145 § 1 pkt 1a p.p.s.a.), czy też w wypadku naruszenia innych przepisów postępowania (art. 145 § 1 pkt 1c p.p.s.a.). Co się tyczy samej skargi to została ona wniesiona w terminie. Wniesiono ją w dniu 8.06.2015r., w sytuacji kiedy termin do jej wniesienia dla podmiotów formalnie uznanych przez organ za strony, upływał 10.06.2015r. W sprawie nie znajduje też zastosowania art. 56 p.p.s.a., ponieważ przed wniesieniem skargi do sądu nie doszło do wszczęciu postępowania administracyjnego w celu zmiany, uchylenia czy stwierdzenia nieważności zaskarżonego aktu lub postępowania o wznowienie kontrolowanego postępowania administracyjnego. Przechodząc do dalszych rozważań, należy zaznaczyć, że w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym doszło również do naruszenia art. 145 § 1 pkt 1c p.p.s.a. tj naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z treści decyzji obydwu organów wynika, że nie ustalały kręgu stron postępowania, co jest podstawowym obowiązkiem organu na samym początku postępowania. Akta postępowania dają podstawę do wyrażenia oceny, że organ I instancji w zasadzie w ogóle się tą kwestią nie zajął, a organ II instancji wpadkowo tj. w piśmie do skarżącej oraz w odrębnie wydanym postanowieniu, odnośnie dwóch osób, które formalnie nie będąc stronami, wniosły odwołania. W zasadzie stanowisko w tym zakresie zostało wyrażone dopiero w odpowiedzi na skargę, czyli za późno. Tymczasem już z niniejszego postępowania sądowego wynika, że co najmniej jeden podmiot, któremu przysługuje przymiot strony tj. skarżąca, nie brał udziału w postępowaniu administracyjnym. Biorąc pod uwagę parametry planowanej inwestycji, organ powinien na tej płaszczyźnie tj. kręgu stron w związku z interesem prawnym, wnikliwie rozważyć m.in. kwestię naturalnego naświetlenia sąsiednich budynków, a także podnoszoną już w sprawie potencjalną kwestię zmiany stosunków wodnych, co ma związek nie tylko z kondygnacjami podziemnymi planowanego budynku, ale i ze specyfiką terenu, na którym ma być sytuowany. W związku z powyższym uchybieniem należy zaznaczyć, że brak udziału w postępowaniu wszystkich stron, uniemożliwił im zajęcie stanowiska w sprawie i przedstawienia swoich argumentów, które o ile byłyby przedstawione i wnikliwie przez organ rozważone, mogły prowadzić do innego rozstrzygnięcia sprawy. Ponieważ ocena prawna i wskazania, co do dalszego postępowania - które w myśl art. 153 p.p.s.a. wiązałyby organy i sąd w dalszym toku postępowania - wyrażone zostałyby bez udziału wszystkich stron postępowania, bez zapoznania się z ich stanowiskiem, co do wniosku inwestora i w praktyce czyniłyby ich udział w sprawie czysto iluzorycznym, sąd w niniejszym postępowaniu sygnalizuje okoliczności, które w ponownym postępowaniu organ winien wnikliwie rozważyć, a które budzą wątpliwości, co do zgodności z prawem zaskarżonej decyzji. W rozumieniu art. 153 p.p.s.a., organ jest natomiast związany, wskazanym powyżej obowiązkiem wnikliwego zweryfikowania kręgu stron postępowania. Co do okoliczności, które budzą wątpliwości, co do zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, w szczególności należy zwrócić uwagę na wyznaczenie obszaru analizowanego. Zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: "rozporządzenie"), granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Urbanista sporządzający w niniejszym postępowaniu analizę wskazał w analizie jedynie ogólnikowo, że obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. SKO uznało, że obszar ten jest większy, niż być powinien, ale uwzględniając okoliczności sprawy, takie jego wyznaczenie było prawidłowe. Tymczasem w ocenie Sądu, jest on zdecydowanie za mały. Zgodnie z § 2 pkt. 5 rozporządzenia, ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Z analizy choć powinno, to jednak nie wynika, która część działki jest jej frontem. Z akt administracyjnych można wnioskować, że chodzi o ul. [...] . Z punktów: II.1.c, II.1.d, II.4.d oraz II.4.e załącznika Nr 1 do decyzji organu I instancji (str. 293 i 295v akt adm. I inst.) oraz przywołanych tam dokumentów wynika bowiem, że główny wjazd na teren planowanej inwestycji, odbywał się będzie z ul. [...] i od tej strony ustalono szerokość i wysokość elewacji frontowej. Szerokość działki od tej strony przekracza 90 metrów, a zatem granice obszaru analizowanego powinny się znajdować co najmniej ponad 270 metrów od działki inwestora. Tymczasem odległość ta, co najmniej w trzech kierunkach jest wyraźnie mniejsza, i to bez względu na to, gdzie przyjąć punkt, od którego urbanista obliczał odległość granic obszaru analizowanego. Biorąc pod uwagę, że orzecznictwo nie dopuszcza wyznaczenia granic obszaru analizowanego w odległości mniejszej niż minima wynikające z § 3 ust. 2 rozporządzenia, kwestia ta wymaga wyjaśnienia. Nieprawidłowe wyznaczenie granic obszaru analizowanego, w konsekwencji prowadzi bowiem do określenia parametrów planowanej inwestycji, w wartościach nie znajdujących uzasadnienia dla obszaru analizowanego, jeśli zostałby on ustalony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Na tej płaszczyźnie rozważań dodać można, że matematyczne przeliczenia dają podstawę do przypuszczeń, że urbanista wyznaczył granice obszaru analizowanego, przyjmując za front działki, jej część która przylega do ul. [...] . Akta administracyjne, nie dają jednak podstaw do uznania tej części działki za frontową, w rozumieniu § 2 pkt. 5 rozporządzenia. Należy również zaznaczyć, że zastrzeżenia budzi także sposób wyznaczenia parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki planowanego budynku. W analizie i jej wynikach urbanista wskazał, że średnia wysokość budynków w obszarze analizowanym wynosi prawie 16 metrów. Dla elewacji frontowej, organ ustalił ten parametr na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia, dopuszczając wysokość 19,50m. +/- 0,50m., czyli maksymalnie 20 metrów, gdyż jego zdaniem taka wielkość stanowi bezpośrednie nawiązanie do wysokości budynków, znajdujących się po przeciwległej stronie terenu inwestycji tj. ul. [...] (na działkach [...] ,[...] , których wysokość elewacji frontowej wynosi 19 metrów). Pomijając już, że wysokość budynku na działce nr [...] nie została podana prawidłowo (w analizie wskazano 18 metrów), uwzględnić należy, że po przeciwnej stronie inwestycji znajduje się jeszcze działka nr [...] , zabudowana budynkiem o wysokości 18 metrów. W zależności od ilości budynków, które się uwzględni, średnia wysokość budynków po przeciwległej stronie terenu inwestycji tj. ul. [...] , waha się od 18,33 m. do 18,50 m. Jest to zatem wysokość o ok. 14% wyższa od średniej z uwzględnionego obszaru analizowanego. Dopuszczenie dla planowanej inwestycji wysokości 20 metrów (19,50m. +/- 0,50m.), czyli jeszcze o ok. 9 % wyższej od zabudowy, do której jakoby ma nawiązywać i jednocześnie wysokości o 25% wyższej niż średnia z uwzględnionego obszaru analizowanego, o ile w ogóle dopuszczalne, to wymaga szczególnego uzasadnienia wynikającego z analizy, czego w przedmiotowym wypadku brak. Kończąc rozważania prawne dodać należy, że decyzja o warunkach zabudowy, winna określać parametry dla nowej zabudowy, w sposób pozwalający na uznanie, że zabudowa ta stanowić będzie kontynuację parametrów, cech i wskaźników kształtowania istniejącej zabudowy oraz istniejącego zagospodarowania terenu (art. 61 ust. pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), a zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, odstępstwa od zasad kształtowania zabudowy co do parametrów wskazanych w rozporządzeniu, winny wynikać z analizy, czyli być w niej przekonująco i szczegółowo uzasadnione. Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.