II SA/Sz 838/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska, Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 listopada 2015 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. oddala skargę, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącej Spółki A. kwotę [...] ([...]) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta S. ustalił dla Spółki A. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w S. przy ul. [...], stanowiącej działkę nr [...] obr. [...] o powierzchni [...] m2, spowodowanego podziałem jej na działki o numerach [...]. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że zgodnie z decyzją podziałową wydaną w dniu [...] przez Prezydenta Miasta S., która stała się ostateczna w dniu [...], wyodrębniono z działki nr [...] obr. nr [...] : działki [...] o powierzchni [...] ha z przeznaczeniem pod budowę 12 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz działkę nr [...] o powierzchni [...] ha z przeznaczeniem pod drogę wewnętrzną. Sporządzony w dniu [...] dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej operat szacunkowy potwierdził, że na skutek dokonanego podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Organ wskazał, że rzeczoznawca prawidłowo określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego wraz z dopuszczalną metodą korygowania ceny średniej. Dla potrzeb opinii biegły przeanalizował transakcje sprzedaży działek niezabudowanych z prawem własności znajdujących się w wolnym obrocie od 2010 r. do 2013 r. ze strefy peryferyjnej i pośredniej lewobrzeżnej części S. ze szczególnym uwzględnieniem osiedli: [...]. Z uwagi na ograniczoną ilość transakcji o większym areale przedłużono okres analizy rynku do 3 lat. W tym czasie biegły nie zaobserwował wyraźnego trendu rosnącego lub malejącego, w związku z czym założył, że ceny dobrze opisują rynek i nie skorygował ich o upływ czasu. Wartość nieruchomości przed i po podziale określono w oparciu o nieruchomości podobne. Do analizy cen przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem wybrano nieruchomości zestawione w tabeli nr 1 analizowanej opinii, charakterystykę rynku i szacowanego gruntu w aspekcie cech rynkowych przeprowadzono w tabeli nr 2, a określenie zakresu i wartości współczynników korygujących dokonano w tabeli nr 3. Biegły ostatecznie określił wartość rynkową 1 m2 gruntu przed podziałem na [...] zł/m2. Z kolei do analizy cen przy określaniu wartości nieruchomości po podziale wybrano nieruchomości zestawione w tabeli nr 4 analizowanej opinii, charakterystykę rynku i szacowanego gruntu w aspekcie cech rynkowych przeprowadzono w tabeli nr 5, a określenie zakresu i wartości współczynników korygujących dokonano w tabeli nr 6. Biegły ostatecznie określił wartość rynkową 1 m2 gruntu po podziale na [...] zł/m2. Wartość rynkową działki nr [...] wydzielonej pod drogę wewnętrzną określono jako cenę średnią rynkową za grunty sprzedane w udziałach pod drogi wewnętrzne na kwotę 41 zł/m2 na osiedlu [...]. W ocenie organu I instancji, przyjęte w sporządzonym operacie szacunkowym normy prawne oraz sposób jego opracowania, uzasadniają uznanie go za dowód w sprawie. Tak więc, skoro wartość nieruchomości według stanu przed podziałem wyraża się w kwocie [...] zł, a według stanu po jej podzielę w kwocie [...] zł, zatem różnica pomiędzy tymi wartościami wynosi [...] zł, co przy zastosowaniu stawki 30 % wynikającej z uchwały Nr XLVII/906/05 Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej stanowi kwotę [...] zł. Spółka od powyższej decyzji złożyła odwołanie zarzucając naruszenie: - art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn) poprzez błędne zastosowanie do sytuacji, gdy nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału; -art. 151 ust. 1 ugn poprzez błędną wykładnię skutkującą niezastosowaniem do oceny prawnej niniejszej sprawy w celu ustalenia rynkowej wartości przedmiotowej nieruchomości przed dokonaniem podziału; -art. 7 i 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej kpa) wobec zaniechania wyczerpującego rozpatrzenia zebranego materiału dowodowego i oceny przeprowadzonej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego oraz poprzez nieuwzględnienie faktu nabycia przedmiotowej nieruchomości przez stronę w 2011 r. za cenę wyższą (tj. [...] zł) od wartości nieruchomości ustalonej przez biegłego według jej stanu po dokonanym podziale w sytuacji, gdy z opinii tej wynika, że na przestrzeni lat 2010 - 2013 nie nastąpiła żadna znacząca zmiana cen nieruchomości na lokalnym rynku nieruchomości obejmującym obszar położenia przedmiotowej nieruchomości, -art. 107 § 3 kpa poprzez zaniechanie wskazania w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oceny dowodów pod kątem wysnutego wniosku, że zaistniało zwiększenie wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek dokonania jej podziału, a nadto pod kątem wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po dokonanym podziale. Nadto spółka kwestionując rzetelność operatu szacunkowego podniosła, że rzeczoznawca nieprawidłowo dokonał analizy cen gruntów pod drogi wewnętrzne, źle ocenił warunki gruntowo-wodne wycenianej nieruchomości oraz niewłaściwie określił uzbrojenie w media po podziale. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 98a ust.1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta S. W uzasadnieniu decyzji organ po przytoczeniu treści art. 98a ust. 1 ugn wskazał, że nie upłynął termin do ustalenia opłaty, a w dacie dokonania podziału obowiązywała uchwała Nr XLVI1/906/05 Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Podkreślił, że wycena sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, zaś sama opłata jest świadczeniem z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel z samego faktu podziału dużej nieruchomości na małe działki w większości pod zabudowę mieszkaniową, w celu uzyskania lepszej ceny za posiadaną nieruchomość. Wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału generowany jest również faktem, że nieruchomości o większych powierzchniach są trudniej zbywalne, dlatego wartość metra kwadratowego tych nieruchomości jest mniejsza niż wartość metra kwadratowego działek o mniejszych powierzchniach, na które istnieje większy popyt. Według organu, wszystkie cechy ustalone dla działki przed podziałem są zwykle takie same również po podziale, a różnica wartości wynika tylko z korzyści właściciela z powodu podziału, czyli w tym przypadku z powodu wydzielenia mniejszych działek pod zabudowę jednorodzinną i możliwości uregulowania stanów prawnych w przypadku zbycia działek. Wybór zarówno właściwego podejścia, jak też metody i techniki szacowania nieruchomości należy do rzeczoznawcy, a metoda oszacowania wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie przyjęta przez rzeczoznawcę zawiera się w katalogu metod dopuszczalnych przez prawodawcę. Również przedstawione wyliczenia są odpowiednie dla przyjętej metodologii wyceny. W toku postępowania organ I instancji wyczerpująco ocenił wartość dowodową sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego zasadnie przyjmując, że stanowi on wiarygodny dowód potwierdzający wzrost wartości nieruchomości po dokonaniu podziału, zaś analiza tego dowodu, nie daje podstaw do uznania zarzutów odwołania w tym przedmiocie za zasługujące na uwzględnienie. W tabeli na str. 10, 11 i 12 operatu w każdym kolejnym wierszu począwszy od nr 1, a skończywszy na nr 13 wskazana jest inna transakcja, dotycząca innej działki, z czego wynika inna cena za 1 m2 działki drogi wewnętrznej. Biegły mając na uwadze, że na rynku niektórzy właściciele podzielonych działek różnicują ceny za udział w drodze wewnętrznej, słusznie ustalił wartość działki wydzielonej pod drogi wewnętrzne jako średnią z rynku. Poza tym rzeczoznawca będący konstruktorem inżynierem budownictwa wodnego posiadający uprawnienia budowlane do wykonywania robót i projektowania w specjalności konstrukcyjno - inżynierskiej prawidłowo określił istniejące warunki gruntowo-wodne oraz uzbrojenie w media wycenianej nieruchomości. Natomiast strona mogła skorzystać z możliwości przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci operatu sporządzonego na własne zlecenie lub zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Kolegium uznało za chybiony zarzut odwołania porównujący cenę za jaką Spółka nabyła przedmiotową nieruchomość z kwotą, która jest wynikiem operatu szacunkowego. Zaznaczono, że autor operatu wycenę oparł na analizie wykonanej dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w osiedlach w strefie pośredniej, co dało wynik jak w opinii i czynił to według metodyki właściwej dla wyceny. Natomiast kupujący (Spółka) oceniała nieruchomość nie tylko pod kątem ceny do zapłacenia, ale również innych korzystnych dla niej czynników związanych na przykład z lokalizacją nieruchomości na konkretnym osiedlu, zagospodarowaniem działek sąsiednich itp. Pismem z dnia [...] Spółka A. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji ją poprzedzającej jak i o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W skardze Spółka ponowiła argumentację i zarzuty odwołania dotyczące naruszenia normy prawa materialnego, tj. art. 98a ust. 1 oraz art. 151 ust. 1 ugn poprzez błędną ich wykładnię i zastosowanie oraz naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7, 77 § ,107 § 3 kpa dodatkowo podnosząc, iż organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutów odwołania jak i nie wyjaśnił dlaczego zasadnym jest przyjęcie określonych metod wyceny nieruchomości. W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny u z n a ł, co następuje : Sądowa kontrola prowadzona na podstawie art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153 poz. 1269 ze zm.) doprowadziła do stwierdzenia, że skarga jest niezasadna. Podstawą prawną rozstrzygania przez organy administracji, w niniejszej sprawie, był art. 98a ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl tego artykułu jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja – zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Nadto stosownie do art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Zdaniem Sądu organy prawidłowo zastosowały wszystkie przepisy, regulujące wymogi proceduralne dotyczące wymierzenia opłaty adiacenckiej; w dacie podziału obowiązywała uchwała Nr XLVII/906/05 Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, a decyzja w przedmiocie podziału nieruchomości stała się ostateczna w dniu [...], a zatem organy w terminie ustawowym ustaliły opłatę adiacenską. Wycena nieruchomości jest dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego i do niego, w myśl art. 154 u.g.n., należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Przyjęta metoda musi uwzględniać cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie zaś z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Sąd nie podziela zarzutów skargi sprowadzających się do stwierdzenia, że skoro skarżąca spółka nabyła przedmiotową nieruchomość za [...] zł, a wartość nieruchomości po podziale, wg rzeczoznawcy, wynosiła kwotę [...] zł to według art. 98a u.g.n. nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Żaden ze wspomnianych wyżej przepisów nie uzależnia wartości nieruchomości od ceny jej nabycia. (podobnie wyrok WSA w Poznaniu II SA/Po 1170/11). Sąd nie podziela też zarzutów skargi dotyczących nieprawidłowo dokonanej analizy cen gruntów, w tym pod drogi wewnętrzne. Zdaniem Sądu operat szacunkowy jest sporządzony z zachowaniem wszelkich aktów staranności. Przyjęta metoda i technika szacowania nieruchomości nie wzbudzają wątpliwości. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. On też decyduje o doborze nieruchomości, które przejmuje do porównania. Sąd zwraca uwagę, że skarżąca ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, jednak nie przedstawiła swojego operatu szacunkowego, ani też nie skorzystała z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. W ocenie Sądu organy wyczerpująco oceniły wartość dowodową sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze odniosło się też do zarzutów analizy ceny gruntów pod drogi wewnętrzne słusznie konstatując, że biegły ustalił wartość za działki wydzielone pod drogi wewnętrzne jako średnie z rynku. Analiza kolejnych zarzutów skargi (podobnie jak odwołania) wskazuje, że skarżąca przedstawia własny sposób wyceny, a takiej możliwości nie przewidują obowiązujące przepisy. Jakie zaś są możliwości działania podmiotu kwestionującego wycenę biegłego, Sąd przedstawił we wcześniejszych wywodach. Sąd zwraca też uwagę, że mimo prawidłowego zawiadomienia przedstawiciel skarżącej nie uczestniczył w oględzinach przedmiotowej nieruchomości w dniu [...]. Sąd podziela też ustalenia organu odwoławczego, że biegły będący konstruktorem inżynierem budownictwa wodnego i posiadający uprawnienia budowlane do wykonania robót i projektowania w specjalności konstrukcyjno – inżynierskiej prawidłowo określił istniejące warunki gruntowo wodne oraz uzbrojenie w media wycenionej nieruchomości. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę. Jednocześnie zgodnie z treścią wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego dnia 16 czerwca 2015 r. sygn. akt I OSK 1449/15 tut. Sąd orzekł o kosztach postępowania na podstawie art. 203 i 205 P.p.s.a w związku z § 14 ust.2 pkt 2 lit. b. rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych... .