II SA/Ol 1041/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Janina Kosowska Sędziowie Sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Protokolant specjalista Jakub Borowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2015r. sprawy ze skargi W. W. i J. W. na decyzję Wojewody z dnia "[...]", Nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia 2 czerwca 2015 r. na podstawie art. 12 ust. 4a i 4f oraz art. 18 ust. 1 i 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 687 ze zm., dalej jako: ustawa o szczególnych zasadach realizacji inwestycji), art. 129 ust. 1 i 5, art. 132 ust. 1a i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518, ze zm., dalej jako: u.g.n.) oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013 poz. 267 ze zm., dalej jako: k.p.a.) Prezydent [...], reprezentujący Skarb Państwa i wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, ustalił na rzecz W. i J. W. odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na własność Gminy [...] nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr: [...] i [...] (obręb [...]) o łącznej pow. [...] ha. W uzasadnieniu podniesiono, że decyzją z dnia 14 maja 2013 r. Prezydent [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej 2KDL w [...] usytuowanej na obszarze [...]. W związku z tym nastąpiło przejecie z mocy prawa na własność Gminy [...] przedmiotowych działek gruntu, których uprzednimi właścicielami byli W. i J. W.. Za takie nieruchomości dotychczasowym właścicielom przysługuje odszkodowanie. W związku z tym rzeczoznawca majątkowy A. S.-W. – na zlecenie organu - dokonała wyceny przejętej przez Gminę [...] nieruchomości na kwotę [...] zł. Do wyceny nieruchomości biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami przyjmując do porównań z rynku właściwego na położenie wycenianej nieruchomości, niezabudowane nieruchomości podobne, przeznaczone na cele inwestycyjne - usługi oraz przeznaczone pod drogi. Przeznaczenie nieruchomości przyjęte zostało w myśl art. 154 u.g.n., zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym, według którego działki położone są na terenie objętym zapisami 2KDL - droga gminna oraz 6U i 7U - zabudowa usługowa. W dniu 28 lutego 2014 r. organ I instancji wydał decyzję ustalającą wartość odszkodowania na kwotę [...] zł. Na skutek odwołania wniesionego przez W. i J. W. Wojewoda [...] uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując na szereg zastrzeżeń do operatu szacunkowego. W związku z tym organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o pisemne ustosunkowanie się do zarzutów, co uczyniła w piśmie z dnia 18 lipca 2014 r. Operat szacunkowy utracił jednak swą ważność, a biegła nie wyraziła zgody na przedłużenie jego ważności. Wobec powyższego zlecono sporządzenie nowego operatu i w dniu 12 września 2014 r. rzeczoznawca majątkowy W. S. przedłożył operat szacunkowy, w którym ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł. Następnie rzeczoznawca odniósł się do zastrzeżeń sformułowanych przez pełnomocnika stron, jednakże zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. zwrócono się do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w [...] o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W opinii Komisji Opiniodawczo-Rozjemczej z dnia 10 lutego 2015 r. wskazano, iż analiza rynku przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego jest niepełna, w sposób nieuzasadniony ograniczono okres badania cen transakcyjnych na rynku lokalnym do dwóch lat, tym samym w sposób nie budzący wątpliwości nie wykazano braku możliwości wyceny w oparciu o transakcje drogowe, które miały miejsce na rynku lokalnym. W opinii tej wskazano, że aby operat szacunkowy mógł być wykorzystany do celu dla jakiego został sporządzony, wymaga poprawek i uzupełnień wynikających z opinii. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy dnia 16 marca 2015 r. dokonał nowej wyceny przedmiotowej nieruchomości, ustalając jej wartość na kwotę [...] zł. Rzeczoznawca ustalił przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodnie z zapisami planu miejscowego wskazując, że część działki nr [...] o powierzchni [...] m² oraz część działki [...] o powierzchni [...]m² położone są na obszarze oznaczonym symbolem 2KDL, któremu odpowiada zapis droga (ulica) publiczna gminna, lokalna, a pozostałe części działek [...] i [...] (o łącznej powierzchni [...] m²) położone są na obszarze zaznaczonym symbolami 6U, 7U, 8U, 9U, którym odpowiada zapis zabudowa usługowa. W związku z tym biegły odrębnie przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości gruntowych o funkcji komunikacyjnej i nieruchomości gruntowych o funkcji usługowej. Przy czym analizą rynku objął okres od początku 2011 r. do dnia wyceny (dla nieruchomości gruntowych o funkcji komunikacyjnej) oraz lata 2012 r.- 2014 r. (dla nieruchomości gruntowych o funkcji usługowej). W przypadku analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych o funkcji komunikacyjnej tak długi okres czasu objęty badaniem rzeczoznawca uzasadnił niewielką ilością transakcji w tym segmencie rynku. Wskazano, że rzeczoznawca objął badaniem ,,nieruchomości drogowe" nabywane pod budowę lub poszerzanie dróg publicznych na terenie miasta O., gdyż na rynku regionalnym brak jest odpowiednio dużego rynku, który mógłby zostać porównany do o. Natomiast analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych o funkcji usługowej rzeczoznawca dokonał w oparciu o 6 transakcji. Na podstawie analizy transakcji biegły ustalił cechy wpływające na wartość. W operacie biegły ustalił wartość nieruchomości w części obejmującej funkcję drogową wyniosła [...] zł w przeliczeniu na 1m2 działki gruntu, a w części usługowej – [...] zł w przeliczeniu na 1m2 działki gruntu, co łącznie dało kwotę [...] zł. Podniesiono, że operat szacunkowy z dnia 16 marca 2015 r. został przedłożony do oceny przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w O. Zespół Oceniający uznał, że operat ten został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. W związku organ ustalił wysokość odszkodowania na podstawie wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Od decyzji tej odwołali się W. i J. W., reprezentowani przez adw. J. L., zarzucając naruszenie przepisów prawa procesowego poprzez wydanie rozstrzygnięcia w sprawie na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez W. S., w sytuacji gdy strona postępowania podnosiła obiektywnie uzasadnione zarzuty co do bezstronności tego biegłego oraz poprzez zignorowanie wskazań organu odwoławczego zawartych w decyzji z 23 maja 2014 r., a także rażące naruszenie prawa § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. poprzez odmowę zastosowania tego przepisu. Podniesiono, że opinia biegłego W. S. nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania w zakresie, w którym biegły ustala wartość odszkodowania przy uwzględnieniem cen transakcji drogowych, gdyż znikoma ilość transakcji w tym sektorze nie pozwala na przyjęcie istnienia rynku nieruchomości drogowych w [...]. Podniesiono także, że oczywistą stronniczość biegłego wykazano w trakcie sporządzania pierwszego operatu szacunkowego z dnia 12 września 2014 r., w którym zawarł sformułowania świadczące o braku profesjonalizmu i braku bezstronności. Wskazano, że taki zarzut wobec biegłego został postawiony również przez Komisję Opiniodawczo-Rozjemczą Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości. Przy czym w ocenie odwołujących się brak w aktualnym operacie szacunkowym stwierdzeń wartościujących nie może mieć wpływu na zmianę oceny postawy rzeczoznawcy jako stronniczej. Podniesiono, że wskazana przez organ okoliczność, iż jest on związany umową z rzeczoznawcą, nie stanowi usprawiedliwienia dla postawy organu i świadczyć może wyłącznie o nieuzasadnionym przedkładaniu interesu organu ponad interes uczestników postępowania. Wyjaśniono, że odwołujący się nie kwestionują wyliczonej przez biegłego wartości 1 m2 prawa własności gruntów o funkcji usługowej, a fakt, że przy wycenie w sposób nie uzasadniony rzeczoznawca przyjął istnienie rynku nieruchomości drogowych, który w konsekwencji stanowił podstawę do określenia wartości odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na realizację inwestycji drogowej. Podniesiono, że wątpliwości budzi zarówno analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a także poszerzenie okresu analizy rynku o rok 2011 r., co jest nieupoważnione i sprzeczne z art. 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Wskazano, że pomimo przeprowadzenia powyższego zabiegu ilość transakcji nieruchomości drogowych nadal pozostaje znikoma, co w konsekwencji nie daje podstaw do przyjęcia, iż istnieje w [...] rynek nieruchomości drogowych. Ponadto odwołujący się zakwestionowali przyjęcie przez biegłego do obliczenia zmiany trendu cen rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, podczas gdy już z zasad doświadczenia życiowego wynika, iż zmiany trendu cen w poszczególnych sektorach nieruchomości są różne i uznali to za kolejny przejaw braku bezstronności biegłego. W ocenie odwołujących się organ nie odniósł się także w sposób wyczerpujący do przedłożonego przez nich dowodu w postaci operatu szacunkowego J. K.. Decyzją z dnia 20 lipca 2015 r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu podniesiono, że przy szacowaniu rzeczoznawca majątkowy uwzględnił stan nieruchomości z dnia wydania decyzji Prezydenta [...] udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, tj. na dzień z dnia 14 maja 2013 r. oraz poziom cen na dzień wydania decyzji o przyznaniu odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości przyjęte zostało zgodnie z art. 154 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Na podstawie badania rynku biegły stwierdził brak transakcji wielofunkcyjnych nieruchomości gruntowych podobnych do szacowanej nieruchomości w związku z tym odrębnie wycenił poszczególne części funkcjonalne nieruchomości. Dla potrzeb wyceny biegły przeanalizował rynek nieruchomości nabywanych na realizacją inwestycji drogowych oraz rynek nieruchomości przeznaczonych na cel usługowe. Na podstawie analizy rynku nieruchomości drogowych w [...] z okresu od 2011 r. do dnia wyceny rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż możliwe jest określenie wartości części funkcjonalnej nieruchomości przeznaczonej na cele drogi, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W związku z powyższym do wyceny rzeczoznawca majątkowy zastosował procedurę zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości) przyjmując do porównań tego typu nieruchomości. Uzasadnił jednocześnie, iż wydłużenie okresu analizy rynku związane jest z małą ilością odnotowanych cen transakcji nieruchomości drogowych z ostatnich dwóch lat. Szacując wartość rynkową nieruchomości autor operatu określił cechy, które mają decydujący wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Do analizy biegły wyodrębnił 3 transakcje nieruchomości najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny, a następnie cechy nieruchomości skorygował stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającymi z ustalonych różnic w nieruchomościach. W celu zaś określenia wartości części nieruchomości o funkcji usługowej, rzeczoznawca majątkowy analizą objął lokalny rynek nieruchomości gruntowych na terenie miasta O. przeznaczonych na cele zabudowy usługowej w latach 2012 - 2014, przyjmując do analizy 3 transakcje nieruchomości podobnych. W związku z tym oszacowana wartość prawa własności części nieruchomości o funkcji drogowej wyniosła [...] zł, a części usługowej [...] zł, co razem daje [...] zł. Wskazano, że organ administracji publicznej, nie mając wiadomości specjalnych w danej dziedzinie, obowiązany jest do zwrócenia się do biegłego o wydanie opinii. Podano przy tym, że w przypadku przedłożenia przez stronę operatu szacunkowego wykonanego na jej zlecenie organ winien poddać go ocenie i w oparciu także o ten dowód rozstrzygnąć prowadzoną sprawę. Przy czym organ może ocenić operat szacunkowy mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Jednak organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Oceniając operat sporządzony na zlecenie stron przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. stwierdzono, że autor przyjął, że obie wyceniane działki przeznaczone były pod drogę, lecz uznał, że brak jest transakcji drogowych, które mogłyby być przyjęte do porównań w procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości i dlatego wartość działek określił przy uwzględnieniu przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych, tj. usługowych, ustalając wartość 1m2 gruntu na kwotę [...] zł, a wartość oszacowanego prawa własności na kwotę [...] zł. Z kolei autor operatu sporządzonego na zlecenie organu przyjął, że wyceniana nieruchomość częściowo była przeznaczona pod drogę, a częściowo pod usługi, przy czym wyczerpująco uzasadnił swoje stanowisko, iż możliwe jest przeprowadzenie procedury szacowania przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, w związku z tym wyceny części nieruchomości o funkcji drogowej dokonał przyjmując do porównań nieruchomości drogowe. Wskazano, że obydwaj rzeczoznawcy zastosowali to samo podejście i tę samą metodę wyceny, tj. podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a rozbieżności w oszacowanej wartości gruntu wynikają z niezgodności autorów operatów co do możliwości wyceny nieruchomości przy wykorzystaniu transakcji drogowych. Podniesiono, że w ocenie organu wobec możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, rzeczoznawca niesłusznie pominął je w procesie wyceny. Przy czym organ odwoławczy nie podzielił stanowiska organu I instancji, że odszkodowanie można ustalić jedynie w oparciu o opinię sporządzoną na zlecenie organu prowadzącego postępowanie, gdyż operat szacunkowy, niezależnie od tego na czyje zlecenie został sporządzony ma wszystkie cechy opinii biegłego i podlega ocenie. Wskazano jednak, ze unormowanie zawarte w § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny oznacza, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych pod drogi publiczne jest przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Tylko w przypadku braku takich transakcji znaczenie będzie miało przeznaczenie nieruchomości przyległych do nieruchomości wycenianej. Wskazano, że biegły W. S. dane takie przedstawił w operacie szacunkowym i uzasadnił możliwość oszacowania przedmiotowej nieruchomości przy uwzględnieniu cen nieruchomości drogowych. Organ stwierdził także, że operat szacunkowy przyjęty jako dowód w sprawie jest wiarygodny, przejrzysty, nie zawiera braków, czy też pomyłek. W związku z tym wartość określona w przedmiotowym operacie szacunkowym stanowi wartość rynkową, czyli odpowiada najbardziej prawdopodobnej cenie nieruchomości, możliwej do uzyskania na rynku i została określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Powołano się także na opinię Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w [...]. Skargę na powyższą decyzję wnieśli J. i W. W., reprezentowani przez adw. J. L.. Zarzucili naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na wydaniu rozstrzygnięcia w sprawie na podstawie opinii biegłego, co do którego strona w trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego kilkakrotnie podnosiła zarzut braku bezstronności oraz naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez wydanie rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia wartości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez W. S., w którym wartość rynkowa wywłaszczonej pod drogi nieruchomości została określona w sposób sprzeczny z dyspozycją § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny i pobieżną ocenę tego operatu przez organ. W związku z tym pełnomocnik skarżących wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Podano, że konieczność zasądzenia odszkodowania jest konsekwencją utraty przez skarżących prawa własności nieruchomości i powinna stanowić sprawiedliwą rekompensatę za grunt przejęty z mocy prawa pod drogę publiczną. Wskazano, że w postępowaniu, którego przedmiotem jest określenie wysokości odszkodowania najważniejszym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, a sporządzający go biegły zobowiązany jest do przestrzegania zasad wynikających z przepisów prawa i standardów zawodowych oraz kierowania się zasadą bezstronności. Natomiast dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego musi być przedmiotem wnikliwej i szczegółowej oceny organu administracyjnego. Podniesiono, że pozytywna ocena operatu szacunkowego przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości nie może świadczyć jednoznacznie, że biegły w sposób prawidłowy wycenił przedmiotową nieruchomość, gdyż ocena operatu w trybie art. 157 u.g.n. ogranicza się do technicznej prawidłowości jego sporządzenia, a zespół oceniający nie ustosunkowuje się do oszacowanej w operacie wartości. Zarzucono, że analiza operatu szacunkowego dokonana przez organ I instancji jest pobieżna. Zdaniem skarżących ustalenie, czy na rynku o. istnieje rynek nieruchomości drogowych powinno być przedmiotem wnikliwej analizy organów administracji, jak również Sądu. Podano przy tym, że w pierwszym operacie szacunkowym W. S. z dnia 12 września 2014 r. biegły stwierdził, że na rynku lokalnym brak jest transakcji nieruchomości drogowych i dlatego dla porównania przyjął transakcje drogowe z rynku krajowego, co było powodem negatywnej oceny przez Zespól Oceniający. Skarżący poddali w wątpliwość zarówno analizę charakterystyki rynku nieruchomości, jak również dobór nieruchomości podobnych. Wskazano, że w ciągu ostatnich 2 lat odnotowano tylko jedną transakcję nieruchomości, która przeznaczona była na cele komunikacji drogowej, ale nie może być ona przyjęta do porównań, gdyż dotyczy nieruchomości zabudowanej. W związku z tym rzeczoznawca zobowiązany był do wyceny nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a nie poszerzenia okresu analizy rynku o lata 2011 - 2012. Zdaniem skarżących zasadą przy wycenie nieruchomości jest przyjęcie do porównania nieruchomości podobnych, będących przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, co wynika z Noty Interpretacyjnej nr 1 NI 1 "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości". Zakwestionowano także możliwość przyjęcia do porównania jako podobnej nieruchomości, która nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wskazana została jako teren usług, przemysłu. Ponownie zarzucono brak bezstronności rzeczoznawcy majątkowego, co zostało – w ocenie skarżących - zignorowane przez organ II instancji. Powołano się przy tym na sformułowania zawarte we wcześniejszym operacie oraz na jego ocenę przez Komisję Opiniodawczo-Rozjemczą Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących wątpliwości strony co do bezstronności biegłego wskazano, że w ocenie organu nie wystąpiły okoliczności, które uzasadniałyby wyłączenie go od udziału w niniejszym postępowaniu. Wyjaśniono, że operat, który został negatywnie oceniony przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, stracił charakter opinii o wartości nieruchomości i nie był podstawą ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Natomiast operat szacunkowy z dnia 16 marca 2015 r., stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania nie zawiera błędów, ani zapisów, które podważałyby jego przydatność do celu, dla jakiego został wykonany. Podano, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Podnieść należy, iż w myśl art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) sądy administracyjne sprawują kontrolę wykonywania administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Rozpoznając zatem skargę na decyzję Sąd dokonuje jedynie oceny, czy przy jej wydaniu nie zostały naruszone przepisy prawa materialnego bądź też procesowego, nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz podstawą prawną – art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., dalej jako: p.p.s.a.). W niniejszej sprawie Sąd stwierdził, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość, która przeszła na własność gminy w związku z wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na podstawie ustawy o szczególnych zasadach realizacji inwestycji. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 4f ustawy o szczególnych zasadach realizacji inwestycji, za nieruchomości, które z mocy prawa stały się własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, dotychczasowym właścicielom nieruchomości przysługuje ustalone odrębną decyzją odszkodowanie. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 ustawa o szczególnych zasadach realizacji inwestycji). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 12 ust. 5 ustawa o szczególnych zasadach realizacji inwestycji). Zgodnie zaś z art. 130 i art. 134 u.g.n. podstawą ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości określona na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym rzeczoznawca majątkowy uwzględnia zarówno przepisy u.g.n., jak i przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 16 marca 2015 r., który został poddany – w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. – ocenie dokonanej przez Komisję Opiniodawczo-Rozjemczą Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w [..]. W opinii wydanej przez Komisję stwierdzono, że operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość. W operacie tym rzeczoznawca dokonał – zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] – otoczenie jeziora [...], uchwalonego uchwałą Rady Miasta [...] z dnia 25 czerwca 2008 r. nr [...] - oddzielnej wyceny części funkcjonalnej nieruchomości przeznaczonej na cele drogi oraz oddzielnej - części nieruchomości o funkcji usługowej, ustalając wartości 1 m2 odpowiednio na kwotę [...] zł oraz [...] zł. W odniesieniu do nieruchomości przeznaczonej na cele drogowe rzeczoznawca zastosował przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości który stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowany jest pogląd, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. akt I OSK 1395/13, LEX nr 1658624, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 kwietnia 2013 r., sygn. akt I OSK 2065/11, Lex nr 1336361, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 marca 2013 r., sygn. akt I OSK 1793/11, LEX nr 1339595). Słusznie zatem rzeczoznawca dokonał wyceny części nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym pod drogę przy uwzględnieniu cen transakcji nieruchomości drogowych. Nie można natomiast podzielić stanowiska skarżących, że rzeczoznawca nie mógł uwzględnić transakcji, które miały miejsce w dłuższym okresie czasowym niż 2 lata przed sporządzeniem operatu. Ani bowiem przepisy u.g.n, ani rozporządzenia w sprawie wyceny nie zawierają regulacji w tym zakresie, a powoływane przez skarżącego bliżej nieokreślone Noty Interpretacyjne (prawdopodobnie regulacje wewnętrzne przyjęte przez rzeczoznawców majątkowych) jako niebędące źródłem powszechnie obowiązującego prawa w żadnym wypadku nie mogą stanowić podstawy do kontroli legalności zaskarżonej decyzji. Co więcej nawet w opinii Komisji Opiniodawczo-Rozjemczej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości z dnia 10 lutego 2015 r. (negatywnie opiniującej wcześniejszy operat szacunkowy z dnia 12 września 2014 r.) jednym z zarzutów był fakt nieuzasadnionego ograniczenia przez rzeczoznawcę okresu badania cen transakcyjnych na rynku lokalnym do dwóch lat. Nie sposób zatem znaleźć uzasadnienia dla twierdzenia skarżących, że ustalenia odnośnie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych nie mogły objąć okresu dłuższego niż dwuletni. Nie można także podzielić zarzutów skargi zamierzających do zakwestionowania możliwości przyjęcia do porównania jednej z nieruchomości. Należy bowiem wskazać, że strona skarżąca miała możliwość zapoznania się z operatem szacunkowy i wniosła do niego wiele uwag. Poza jednak generalnym stwierdzeniem, że brak jest transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, które mogłyby stanowić podstawę do wyceny nieruchomości, nie podnosiła na etapie postępowania administracyjnego jakichkolwiek zastrzeżeń co do wskazywanej w skardze nieruchomości, przyjętej do porównania. W tej sytuacji nie można zarzucić organom, że okoliczności tej nie wyjaśniły. Ponadto słusznie podnosi organ w odpowiedzi na skargę, że doboru działek do porównania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, a w przypadku jakichkolwiek zastrzeżeń w tym zakresie kompetencja organu ogranicza się do możliwości zwrócenia się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie wątpliwości. Skoro jednak takich wątpliwości strona skarżąca na etapie postępowania administracyjnego nie podnosiła, to nie może teraz skutecznie podnosić zarzutu w tym zakresie. Nie można także podzielić stanowiska skarżących co do braku bezstronności rzeczoznawcy majątkowego. Należy przy tym podkreślić, że swój zarzut w tym zakresie skarżący opierają wyłącznie o stwierdzenia, jakich użył rzeczoznawca we wcześniejszym operacie szacunkowym z dnia 12 września 2014 r., który jako zaopiniowany negatywnie przez stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych, nie stanowił podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania. Ta okoliczność nie może jednak świadczyć o braku obiektywizmu rzeczoznawcy, zwłaszcza że w operacie z 16 marca 2015 r. biegły zastosował się do wszystkich wytycznych komisji. Ponadto należy zwrócić uwagę na fakt, że wprawdzie skarżący kwestionują bezstronność biegłego, ale tylko w odniesieniu do ustalonej przez niego wartości części nieruchomości przeznaczonej pod drogę. Natomiast w pełni podzielają stanowisko tego rzeczoznawcy co do ustalonej przez niego wysokości odszkodowania za grunt przeznaczony pod usługi, a nawet domagają się przyjęcia takiej wartości 1m2 dla całej nieruchomości. Co więcej wartość ta znacznie przewyższa wartość 1m2 ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie sporządzonym na zlecenie skarżących. W tej sytuacji trudno uznać, że zarzut braku bezstronności biegłego znajduje jakiekolwiek uzasadnienie. Nie można bowiem uznać za rzeczową argumentację, że określając wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy nie jest bezstronny, ale nie co do ustalenia wartości całej nieruchomości, a tylko jej części. W związku z powyższym skarga jako niezasadna podlega oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.