II SA/Kr 1166/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń (spr.) Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Beata Łomnicka Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi G. J. i K. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 22 lipca 2016 r. , znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala. Decyzją z dnia 26 lutego 2010 r. nr [....] , Prezydent Miasta K. orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty w stosunku do G.J. i K.J. - zbywców części nieruchomości gruntowej położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [....] o pow. 0,1251 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....] , z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości 18 389,70 zł. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Prezydent wskazał przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717; ze zm.), uchwały Nr CXIII/1159/06 Rady Miasta K. z dnia 28 czerwca 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] (Dz. Urz. Woj. [....] z dnia 26 lipca 2006 r. Nr 433, poz. 2733), art. 104 k.p.a. oraz upoważnienia nr [....] i nr [....] Prezydenta Miasta K. z dnia 2 marca 2005 r. Po rozpoznaniu odwołania G.J. i K.J. , Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 2 czerwca 2010 r. znak [....] na podstawie art. 36 ust. 4, art 37 ust. 1, 3, 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 151-157 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, § 50 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Powyższą decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego G.J. i K.J. , a WSA w Krakowie wyrokiem z dnia 23 listopada 2010 r., sygn. II SA/Kr 1050/10 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta K. wydał decyzję z dnia 30 grudnia 2013 r., ustalając jednorazową opłatę w stosunku do G.J. i K.J. w kwocie 7 731 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło ją decyzją z dnia 8 maja 2014 r. z uwagi na wadliwość operatu szacunkowego. Następnie Prezydent Miasta K. wydał decyzję z dnia 15 września 2014 r., nr [....] , którą orzekł o ustaleniu w stosunku do G.J. i K.J. - zbywców dwóch udziałów wynoszących po 1/3 części w części nieruchomości oraz dwóch udziałów wynoszących po 1/6 części w części nieruchomości gruntowej tj. łącznie całej części nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [....] , o pow. 0,1251 ha, obr. 84 jedn. ewid Podgórze, jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości 7 731,00 zł. Po rozpatrzeniu odwołania G.J. i K.J. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 2 stycznia 2015 r., znak [....] , działając na mocy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 , 3, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 151 - 157 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 15 maja 2015r., sygn. II SA/Kr 325/15 uchylił decyzję SKO z dnia 2 stycznia 2015 r., znak: [....] oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. wydaną dnia 15 września 2014 r., nr [....] ., Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 18 grudnia 2015 r., wydaną w oparciu o art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1,3, 4, 6 i 11 i art. 87 ust. 3 a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. póz. 778) orzekł o ustaleniu dla G.J. i K.J. - zbywców dwóch udziałów wynoszących po 1/3 części w części nieruchomości oraz dwóch udziałów wynoszących po 1/6 części w części nieruchomości tj. łącznie całej części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [....] , o powierzchni 0,1251 ha obr. [....] jedn. ewid. [....] , objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [....] , jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 7 731,00 zł. Organ I instancji powołał się na treść art. 37 ust. l i art. 87 ust. 3 a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wyjaśniając, że stosownie do tych regulacji rzeczoznawca majątkowy określił wartość działki nr [....] , jaką przedstawiała ona przy uwzględnieniu: - jej przeznaczenia urbanistycznego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] , - jej faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, - jej przeznaczenia urbanistycznego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. Organ opisał ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w okresie tzw. luki planistycznej, przeznaczenie nieruchomości określone w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz przeznaczenie w nieobowiązującym już miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie za rzeczoznawcą organ I instancji wyjaśnił i opisał poszczególne etapy szacowania. Organ ocenił też dokonany przez rzeczoznawcę wybór cech, mających wpływ na wartość nieruchomości, dobór ich wag. Wskazał też, że w sprawie wykazane zostało za pomocą tych cech podobieństwo nieruchomości porównawczych względem nieruchomości wycenianej, a wszelakie różnice zostały dostrzeżone, ze względu na przepisywane odmienne skale cech poszczególnym nieruchomościom i zastosowanie korekt poprawkami kwotowymi. W oparciu o operat szacunkowy organ ustalił, że wartość działki nr [....] określona przy uwzględnieniu przeznaczenia w dawnym planie jest mniejsza niż wartość określona według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości po utracie mocy tego planu. Z tego powodu, w odniesieniu do wzrostu wartości części nieruchomości spowodowanej uchwalaniem obowiązującego obecnie planu, zastosowano art. 37 ust. 1 zd. 2 ustawy, a nie jej art. 87 ust. 3 a . W konsekwencji wzrost wartości stanowi różnicę między wartością przedmiotowej działki według jej przeznaczenia w aktualnym planie miejscowym, a jej wartością określoną według faktycznego sposobu wykorzystania przedmiotowej działki. Różnica ta wyniosła 25.770,00 zł, do której odniesiono 30 % stawkę procentową, uzyskując wysokość renty planistycznej w kwocie 7. 731,00 zł. Organ I instancji, stosownie do wytycznych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie orzekającego w przedmiotowej sprawie, rozważył w decyzji, czy w sprawie w wyniku dokonanej zamiany działkami nr [....] i [....] nastąpiło zbycie o charakterze ekwiwalentnym, przysparzającym i w tym, celu jak wskazał, sporządzono dodatkową, uzupełniającą opinię rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie organu rzeczoznawca majątkowy prawidłowo wykazała, iż na skutek ww. umowy zamiany nastąpiło powiększenie (przysporzenie) majątku G.J. i K.J. , w stosunku do stanu ich majątku sprzed dnia zawarcia umowy zamiany, czyli faktycznie odnieśli oni korzyść majątkową. Z uwagi zaś na fakt, że nastąpiło to w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możliwe jest naliczenie renty planistycznej w stosunku do ustalonego w operacie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Od opisanej wyżej decyzji odwołanie wnieśli G.J. i K.J. Strony zarzuciły zaskarżonej decyzji: 1. nierozpoznanie istoty sprawy oraz naruszenie prawa materialnego, mające istotny wpływ na wynik sprawy a to: - art. 35 ustawy, poprzez niezgodne z ustalonym stanem faktycznym przyjęcie, że na skutek umowy zamiany nastąpiło wzbogacenie strony skarżącej oraz przyjęcie, że różnica w wartości działek z okresu sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego oraz po jego uchwaleniu jest następstwem wyłącznie zmiany przeznaczenia działek w planie, i pominięcie wpływu rynkowego wzrostu wartości działek położonych wokół aglomeracji [....] , -art. 37 ust. 3 ustawy, poprzez nałożenie opłaty w sytuacji, gdy minął wskazany w tym przepisie termin do zgłoszenia roszczenia o zapłatę, 2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 7, 77 i 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego poprzez brak dokładnego wyjaśnienia, czy przysporzenie majątkowe w postaci wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło na skutek zamiany, czy też innej czynności prawnej oraz działań właścicieli i czy operat jest właściwym dowodem w sprawie, a także brak wyjaśnienia, czy druga strona umowy zamiany również została zobowiązana do zapłaty renty, 3. naruszenie art. 10 § l k.p.a. poprzez brak zapewnienia Stronom czynnego udziału w postępowaniu. Skarżący wnieśli o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 22 lipca 2016 r., znak [....] działając na mocy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. l, 3, 4, 11 i art. 87 ust. 3 a ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. póz. 778), oraz art. 7 i art.77 i art. 107 § 3, w zw. art. 138 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., póz. 23 tj.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I Instancji. Uzasadniając to rozstrzygnięcie Kolegium wskazało, że użyty w art. 36 ust. 4 ustawy termin "zbycie nieruchomości" obejmuje taką czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości. Dodatkowo opłata planistyczna jest związana ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym ,odpłatnym, którego skutkiem jest uzyskanie przysporzenia majątkowego. Jedynie w sytuacjach, gdy nie ma transakcji, materializującej przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, nie powstaje obowiązek uiszczenia opłaty. W przedmiotowej sprawie bezspornym pozostaje, że G.J. i K.J. zawarli umowę w dniu 31 stycznia 2008 r. (akt notarialny do Repertorium [....] Nr [....] ), mocą której dokonali zamiany nieruchomości obejmującej działkę nr [....] o pow. 0,1251 ha . na działkę nr [....] o pow. 0,1252 ha, co nastąpiło po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] , jak również bezsporny jest fakt że do zdarzenia tego doszło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie tego planu, tj. od dnia 26 sierpnia 2006 r. W uchwale Rady Miasta K. ustalona została także stawka procentowa służąca ustaleniu opłaty planistycznej, - na poziomie 30% wzrostu wartości zbytej nieruchomości. Kwestią wymagającą przeprowadzenia szerokiego postępowania wyjaśniającego było ustalenie charakteru prawnego dokonanej czynności prawnej tj. ww. umowy zamiany działek. Od ustaleń w tym zakresie zależała, bowiem zasadność naliczenia dla Państwa J. renty planistycznej. W kwestii tej dwukrotnie wypowiadał się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie: tj. w wyroku z dnia 21 listopada 2010 r. (sygn. II SA/KR 1050/2010), a następnie w wyroku z dnia 15 maja 2015 r. (sygn. akt II SA/Kr 325/15). Sąd Administracyjny w pierwszym ze swoich wyroków uchylił obie decyzje organów administracyjnych, wskazując na istotną wadę postępowania, polegającą na zaniechaniu ustalenia, czy na skutek umowy zamiany z dnia [....] 2008 r. nastąpiło po którejś ze jej stron powiększenie (przysporzenie) majątku, w stosunku do jego stanu sprzed umowy zamiany, czyli ustalenia, czy strony faktycznie odniosły korzyść majątkową, będącą wynikiem wyłącznie zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Sąd Administracyjny wskazał przy tym, że jeżeli skutkiem tego badania okaże się, że w wyniku zamiany nieruchomości żadna ze stron umowy nie została wzbogacona (stan i wartość ich majątku nie uległy faktycznie zmianie), to należy przyjąć, podobnie jak uczynił to Naczelny Sąd Administracyjny Warszawie w przypadku darowizny, że opłata będzie obciążać tego, kto otrzymał nieruchomość w drodze zamiany, a następnie sprzedał ją w terminie 5 lat od uchwalenia i zmiany planu. W kolejnym wydanym w sprawie wyroku z 15 maja 2015 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, że organy administracyjne nie zastosowały się w sposób należyty do powyższych wytycznych. Uszczegółowił wyżej przytoczone stanowisko, wyjaśniając, że "przysporzenie, o którym mowa musi wynikać z porównania wartości obydwu zamienianych nieruchomości. Jeżeli jedna z nich ma większą wartość, to po stronie jej nabywcy nastąpi przysporzenie, natomiast po drugiej stronie umowy - zmniejszenie majątku (...). Nie jest możliwe jednoczesne zaistnienie przysporzenia po obu stronach umowy. Ponadto fakt przysporzenia winien wynikać z treści samej umowy zbycia nieruchomości, a nie z innych okoliczności, jak na przykład stan majątkowy stron umowy zamiany." Jak dalej wskazał Sąd, sytuacja taka nie stoi w sprzeczności z wymogiem ekwiwalentności umowy. Ekwiwalentność oznacza, bowiem, że strona nie dokonuje czynności pod tytułem darmym, lecz w zamian za swoje świadczenie otrzymuje świadczenie wzajemne. Nie musi jednak oznaczać dokładności równowartości świadczeń. Zamiana dwóch nieruchomości o takich samych parametrach, a zwłaszcza tej samej wartości oznaczałaby brak przysporzenia po obydwu stronach umowy". Sąd wyjaśnił, że "należało, zatem porównać wartość obu działek będących przedmiotem zamiany i dopiero ta wielkość mogłaby decydować o przypisaniu kontrahentowi umowy przysporzenia majątku, dopiero to konkretne wzbogacenie mogłoby stanowić o obciążeniu opłatą z art. 36 ust. 4 ustawy (...)". Po myśli art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz.718) ocena prawa i wskazania, co do dalszego postępowania ujęte w tym orzeczeniu Sądu wiążą w sprawie sąd i organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Po analizie zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego, organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji w sposób należyty zastosował się do wytycznych Sądu. Dla ich realizacji wezwano rzeczoznawcę majątkowego do uzupełnienia operatu szacunkowego, w celu ponownego przeprowadzenia analizy korzyści majątkowych wynikających z zawartej umowy zamiany. Jak wynika ze sporządzonego w październiku 2015 r. aneksu do operatu szacunkowego z dnia 27 kwietnia 2014 r., dokonano porównania wartości obydwu zamienianych nieruchomości, czyli działki nr [....] i działki nr [....] , które oszacowane zostały, według stanu i cen z dnia zawarcia umowy zamiany (tj. z dnia 31 stycznia 2008r.). To pozwala ustalić, że ewentualna korzyść była wynikiem umowy zamiany. Rzeczoznawca ustaliła przeznaczenie obu działek w obowiązującym obecnie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Obszaru [....] , wskazując, że działka nr [....] posiada w całości przeznaczenie w planie: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojącej i bliźniacza, natomiast działka nr [....] , posiada tożsame przeznaczenie w 95 %, w pozostałej części przeznaczona jest pod tereny dróg publicznych. Oszacowania wartości ww. nieruchomości rzeczoznawca dokonała, stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wartości rynkowe ww. działek określiła na podstawie trzech nieruchomości porównawczych, które wybrane zostały po przeprowadzeniu szerokiej analizy rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych, z przygotowanej uprzednio bazy dziewięciu działek najbardziej podobnych do szacowanych. Nieruchomości wzięte do porównania położone są w tym samym obrębie, co wyceniane oraz w obrębach sąsiednich, na terenach o tożsamym lub podobnym przeznaczeniu wynikającym z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, (tj. głównie mieszkaniowym jednorodzinnym, w niektórych przypadkach ograniczonym, w niewielkim stopniu, przez wyznaczone tereny dróg publicznych). W oparciu o przeprowadzoną analizę badanego rynku, rzeczoznawca ustaliła najbardziej typowe cechy rynkowe związane z nieruchomościami, wpływające na ich wartość i przypisała im poszczególne skale. Na potrzeby oceny wpływu tych cech na wartość nieruchomości, rzeczoznawca przypisała cechom poszczególne wagi przy uwzględnieniu m.in. struktury rynku takimi nieruchomościami i preferencji nabywców. Transakcje ww. trzema nieruchomościami dokonane zostały w latach 2006 i 2007 r. Ceny nieruchomości porównawczych zostały dodatkowo skorygowane, przy uwzględnieniu współczynnika wzrostu cen na poziomie 1% miesięcznie. Przez pryzmat tych cech szeroko zostały opisane obie działki wyceniane. W ramach cechy "wielkość i kształt działki" rzeczoznawca uwzględniła odmienności obu działek związane z ich kształtem, co znalazło wyraz w przypisaniu każdej z działek odmiennej skali cechy. Odmienność ta została następnie uwzględniona przy dokonanej korekcie kwotowej z przyjętym materiałem porównawczym. W opisie tym uwzględniła różnice obu nieruchomości w zakresie ich przeznaczenia, przypisując im również w ramach tej cechy, różne skale. Również przyjęte do porównania działki, zostały opisane szczegółowo. Dokonano zarówno indywidualnego opisu każdej działki, jak i poprzez następcze przypisanie im kolejnych cech i skal. Dokonany wstępnie zindywidualizowany opis pozostaje spójny, z przypisanymi dla każdej nieruchomości cechami. W oparciu o powyższy opis wykazano istnienie znacznego podobieństwa miedzy każdą z szacowanych działek a działkami porównawczymi. Ewentualne rozbieżności w tych cechach, w ramach dokonywanego procesu porównywania zostały przez autorkę operatu skorygowane w oparciu o poprawki kwotowe. Na tej podstawie ustalono wartość jednego metra kwadratowego każdej z wycenianych nieruchomości, a następnie ich wartość rynkową (tj. wartość całych działek). Dla działki nr [....] wartość ta wyniosła kwotę 180 031,00 zł, natomiast dla działki nr [....] kwotę 193 184,00 zł. Z wyliczeń tych wynika, że działka nr [....] posiadała w dacie zawarcia umowy większą wartość rynkową aniżeli działka nr [....] . Jak wynika z treści operatu, powyższa różnica w oszacowanych wartościach jest następstwem uwzględnienia odmienności w cechach obu działek, tj. w zakresie kształtu i wielkości działku oraz przeznaczenia w planie. Kolegium nie kwestionuje wyników tego badania, nie budzi bowiem wątpliwości, że na rynku nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym (bliźniaczym), działka o regularnym kształcie i dodatkowo posiadająca w całości przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową (wedle zapisów planu), pozostaje atrakcyjniejsza dla potencjalnych nabywców aniżeli działka, która posiada kształt o konfiguracji boków niekorzystnej pod zabudową mieszkaniową i nadto posiada ograniczenie w związku z mieszanym przeznaczeniem w planie. Wnioski te potwierdzają wyniki dokonanego szacowania. W konsekwencji stwierdzić należało, że Państwo J. dokonując w drodze umowy zamiany z dnia 31 stycznia 2008 r., zbycia działki nr [....] o niższej wartości w zamian za nabycie działki nr [....] o wyższej wartości uzyskali w związku z tym powiększenie swojego majątku o różnicę między wartościami tych dwóch działek. Stwierdzić należy, że zamiana ta miała charakter ekwiwalentny, przysparzający, co uzasadnia prowadzenie postępowania o ustalenie renty planistycznej w stosunku do G.J. i K.J. Pozostałą kwestią wymagającą ustalenia, było stwierdzenie zaistnienia warunku materialnego nałożenia takiej opłaty, tj. zbadanie, że do wzrostu wartości nieruchomości, zbytej następnie przez J. w drodze umowy zamiany, doszło wskutek uchwalenia planu tj. dokonanej w tym planie zmiany przeznaczenia nieruchomości. Reguły ustalania wzrostu wartości nieruchomości ustanawiają przepisy art. 37 ustawy, oraz mającego zastosowanie w przedmiotowej sprawie art. 87 ust. 3a ustawy. Podstawę obliczenia wzrostu wartości rynkowej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może stanowić jedynie operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnioną do tego osobę, co wynika z treści art. 37 ust. 11 ustawy, w związku z art. 7 , 149 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oceny wzrostu wartości nieruchomości dokonano w niniejszej sprawie w oparciu o operat szacunkowy z dnia 29 lipca 2014 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E.W. , zaktualizowany następnie przez autorkę w dniu 28 lipca 2015 r. Kolegium dokonując oceny tego zasadniczego dowodu w sprawie stwierdza, że dokonana w sprawie wycena, przeprowadzona została w sposób prawidłowy odpowiadający obowiązującym przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, póz. 2109 z późn. zm.). Zdaniem Kolegium, przedstawiona przez rzeczoznawcę majątkowego wycena co do zasady nie odbiega od normatywnych wymogów dotyczących zasad ustalania wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj nieruchomości oraz dostępność danych o jej otoczeniu dokonał trafnego wyboru podejścia porównawczego oraz metody porównywania parami. Przyjęta metoda jest jedną z dopuszczalnych metod dokonywania wyceny nieruchomości przewidzianą przez rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z treścią ww. przepisów art. 37 w zw. z art. 87 ust. 3 ustawy, autorka operatu określiła trzy wartości rynkowe części nieruchomości gruntowej położonej w K. , oznaczonej jako działka nr [....] o pow. 0,1261 ha, stosując wybraną przez siebie metodę. Pierwsza wartość ustalona została - przy uwzględnieniu przeznaczenia tego terenu wedle obowiązującego obecnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] (zatwierdzonego uchwałą Nr CXIII/1159/06 Rady Miasta K. z dnia 28 czerwca 2006 r. opubl. Dz. Urz. Woj. [....] z dnia 26 lipca 2006 r. nr. 433, póz. 1733), obowiązującego od dnia 26 sierpnia 2006 r. zgodnie, z którym nieruchomość ta znajduje się w terenie trasy drogi publicznej — drogi dojazdowej —o symbolu 6KD(D), oraz w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej- o symbolu 4MN. Druga wartość ustalona została — przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem ww. planu (tj. z okresu nieobowiązywania żadnego planu zagospodarowania przestrzennego), który ustalony został jako teren niezabudowany, porośnięty trawą, i krzakami. Trzecią wartość ustaliła, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonym uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. pub. w Dz.Urz. Woj. K. z dnia 16 grudnia 1994 r. nr 24, póz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVI/229/88 Rady Narodowej Miasta K. z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. (Dz. Urz. Woj. K. z 19988 r. Nr 12. Póz. 62, z 1990 r. nr 27., póz. 214, z 1991 r , Nr 18, póz. 124, z 1992 r. nr 14, póz. 94, z 1993 r. Nr 9, póz. 40), wedle którego zapisów przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w Obszarze Rolnym -oznaczonym symbolem RP8 264, w którym obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 9, nr 11, nr 15 i nr 20. Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca prawidłowo oszacowała przedmiotową nieruchomość, według jej stanu, na dzień wejścia w życie aktualnego planu tj. uwzględniła fakt, że w dacie tej istniała nieruchomość składająca się działki nr [....] o pow. 0,0052 ha i działki nr [....] o powierzchni 0,1823 ha, a dopiero w wyniku udokumentowanych w aktach zdarzeń tj. zmian w operacie ewidencji gruntów (w wyniku których doszło zmiany jej oznaczenia, na działkę nr [....] ), a następnie podziału tej nieruchomości (dokonanego w 2007 r.) wyodrębniono mniejszą działkę nr [....] . Tak więc w ramach każdej z trzech wycen, wartość całej tej nieruchomości (składającej się z działek nr [....] i [....] ) została pierwotnie oszacowana. W odniesieniu do takiej nieruchomości poszukiwano działek podobnych, a następnie dokonywano porównań i stosownych korekt. W oparciu o powyższe działania rzeczoznawca określiła trzy wartości jednostkowe przedmiotowej nieruchomości, a następnie określiła wartości rynkowe części tej nieruchomości - tj. wyodrębnionej z niej działki nr [....] , (jako iloczyn jej powierzchni i wartości jednego metra kwadratowego ustalonego dla całej nieruchomości). Zwrócić uwagę należy, że przed przystąpieniem do analizy i charakterystyki rynku rzeczoznawca przeprowadziła szeroką charakterystykę przeznaczenia wycenianej nieruchomości w obecnie obowiązującym planie, wskazując na jej przeznaczenie podstawowe jak i dopuszczalne, a także uwzględniając, że po działce przebiegał gazociąg wysokiego ciśnienia wraz ze strefą techniczną. Określiła też faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości, opisała jej otoczenie, sąsiedztwo, dostęp do mediów, ograniczenia, fizyczny sposób jej zagospodarowania. W końcu też przytoczyła precyzyjnie przeznaczenie tego terenu, ustalone w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego. Kolegium wskazało na prawidłowość tych ustaleń. Dokonując zaś szerokiej charakterystyki rynku nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy zajęła się zbadaniem ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości gruntowych w K. oraz rynku lokalnego, określając jego strukturę, czynniki wpływające na popyt, preferencje nabywców oraz ustalając współczynnik zmienności cen w czasie (na poziomie 1 % miesięcznie), który uwzględniony został następnie w korekcie cen nieruchomości porównawczych. Autorka operatu dokonała następnie analizy rynku nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu, jakie posiada wyceniana nieruchomość w obowiązującym planie miejscowym. Przeanalizowała też rynek nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, według jej faktycznego sposobu wykorzystywania. Na koniec dokonała analizy rynku nieruchomości o podobnym przeznaczeniu jak nieruchomość wyceniana, z planu ogólnego tj. pod rolę lub zieleń oraz o przeznaczeniu mieszanym, w tym częściowo pod komunikację, wskazując, że rynek ten na terenie K. jest stosunkowo słabo rozwinięty, co skutkowało utworzeniem węższej bazy nieruchomości podobnych i koniecznością dokonywania stosownych korekt występujących różnic (w zakresie przeznaczenia). Stwierdzono, że w operacie w sposób dostateczny określono rynek lokalny, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, uwzględniając jego specyfikę, ze względu na obszar, jak i okres badania cen transakcyjnych. W oparciu o taką analizę rynku autorka operatu ustaliła rodzaj i liczbę cech rynkowych, które wpływają na poziom cen na danym rynku oraz przypisała tym cechom wagi, stosownie do zauważonych na rynku preferencji nabywców i cech nieruchomości. Dla każdej z trzech wycen, ustaliła swoiste, istotne cechy wpływające na wartość nieruchomości, a tym samym uwzględniła odmienności, charakteryzujące każdy z badanych rynków (tak k. 34, 38,41). Należy podkreślić, że ustalone cechy, mające najistotniejsze znaczenie dla wiarygodnego ustalenia ceny jednostkowej wycenianej nieruchomości, zostały szczegółowo opisane poprzez przypisane im skale. To pozwoliło na odpowiednie dopasowanie cechy do każdej z nieruchomości wziętych do porównań, jak i nieruchomości wycenianej. Na podstawie analizy poszczególnych rynków nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy przygotowała bazy transakcji podobnych (tak: k. 32, 36, k. 40), a następnie wyselekcjonowała każdorazowo po trzy transakcje, które zostały szczegółowo opisane za pomocą ustalonych cech rynkowych i ich skal. Działki te zostały uwzględnione do porównania parami. W oparciu o dokonywane porównania parami rzeczoznawca prawidłowo wyliczyła poprawki, stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cechy i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi. W każdym z trzech przypadków szacowania, określenie wartości nieruchomości wycenianej, było wynikiem obliczenia średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. W ten sposób ustalono jednostkowe wartości (tj. wartość 1m2) tj. nieruchomości stanowiącej działki nr [....] i [....] . Następnie, adekwatnie do udziału w tej nieruchomości szacowanej działki nr [....] , obliczono wartości rynkowe tejże działki, jako iloczyny wartości jednego metra kwadratowego ustalonej dla całej nieruchomości (działki nr [....] i [....] ) i powierzchni działki [....] . W wyniku tak przeprowadzonego szacowania ustalono, że wartość prawa własności części ww. nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr [....] , wynosi odpowiednio: - przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] - kwotę 180 031 zł. - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości - 154 261 zł. - przy uwzględnieniu przeznaczenia urbanistycznego w miejscowym polanie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. - kwotę 101 419 zł. Kolegium nie kwestionuje tych wyników. Przeanalizowana procedura postępowania, odpowiada wymogom niezbędnym dla zachowania prawidłowości zastosowanej metody szacowania. Logicznie uzasadniony został ustalony katalog cech i ich wag mających znaczący wpływ na wartość nieruchomości. Nie budzi zastrzeżeń wybór nieruchomości wziętych do porównań, ich podobieństwo względem szacowanej nieruchomości, gdyż zostało wykazane w sposób dostateczny, poprzez uczyniony opis nieruchomości szacowanej, jak i porównawczych. Ujawnione różnice w każdym przypadku zostały skorygowane, przy zastosowaniu spójnych z tym opisem cech i ich skal. Prawidłowo także organ przyjął, że skoro wartość działki nr [....] określona przy uwzględnieniu przeznaczenia w miejscowym planie ogólnym Miasta K. jest mniejsza niż wartość określona według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, po utracie mocy tego planu, zatem istniały podstawy do zastosowania art. 37 ust. 1 zd. 2 ustawy, i przyjęcia, że wzrost wartości ww. działki nr [....] , spowodowany wejściem w życie ww. obowiązującego obecnie planu stanowi różnicę między wartością tej działki według jej przeznaczenia w aktualnym planie miejscowym, a jej wartością określoną według faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej części nieruchomości. Różnica ta wyniosła 25.770,00 zł. Kolegium stwierdziło, że zostało w niniejszej sprawie dostatecznie wykazane, że w związku samym tylko wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [....] , wzrosła wartość części nieruchomości, stanowiącej działkę nr [....] oraz że wzrost ten wyniósł kwotę 25.770,00 zł. W związku zaś ze zbyciem takiej nieruchomości i osiągniętą z tego tytułu korzyścią, zasadnym było obliczenie renty planistycznej. Wysokość tej renty uzależniona jest od przyjętej przez Gminę stawki obliczania renty planistycznej, która w tym przypadku wynosi 30% ustalonego wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wejściem w życie planu. Zastosowanie tej stawki dało kwotę należnej opłaty: 7 731,00 zł. Odnosząc się natomiast, do zarzutów wskazujących na nieuwzględnienie przez organ, że na wzrost wartości ich nieruchomości istotnie wpłynął także wzrost wartości działek położonych na terenach zlokalizowanych wokół aglomeracji [....] , Kolegium wskazało, że zarzut ten pozostał niedoprecyzowany, bowiem nie wskazuje się w nim, do których terenów, odnoszą się Odwołujący (brak określenia ich konkretnej lokalizacji). W toku analizy rynku, autorka operatu uwzględniła transakcje nieruchomościami zlokalizowanymi na obrzeżach miasta K. , te które leżą w jego granicach. Nawet jeżeliby uznawać, że Strony poprzez takie określenie miały na uwadze nieruchomości znajdujące się na obrzeżach K. , tj. usytuowane podobnie jak wyceniana nieruchomość, w jego granicach, to w operacie odnotowano, że nastąpił wzrost cen takich nieruchomości do roku 2008 r., i na tej podstawie obliczono współczynnik zmienności cen, który następnie stał się podstawą dokonanej korekty. Tym samym zniwelowany został wpływ tego czynnika na określony ramami niniejszego postępowania wzrost wartości nieruchomości, mający mieć swe źródło tylko w zmianie przeznaczenia przedmiotowej działki w planie. W kwestii natomiast pominięcia w operacie działań właścicieli (tj. związanych z dokonanym podziałem nieruchomości), jako wpływających na wzrost wartości nieruchomości, Kolegium wskazało, że działania takie nie mogły zostać uwzględnione w sprawie. Dla ustalenia, bowiem, że wzrost wartości nieruchomości jest wyłącznie wynikiem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego. Tak też przebiegała procedura szacowania nieruchomości. Ustalenia wartości działki nr [....] dokonywano, szacując wartość 1 m2 całej nieruchomości istniejącej w dniu wejścia w życie planu (tj. składającej się z działek [....] i [....] ). Tylko w ten sposób, gwarantowana jest prawidłowość ustalenia, że wzrost wartości tej nieruchomości jest wyłącznie wynikiem zmiany jej przeznaczenia w planie, a nie innych czynników (np. podziału nieruchomości). Odnosząc się natomiast do podnoszonego przez Odwołujących się zarzutu przedawnienia terminu do dochodzenia przez Gminę prawa do naliczenia opłaty planistycznej, Kolegium kolejny raz wskazał, iż stosownie do art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dla zachowania 5 letniego terminu uprawniającego Gminę do zgłoszenia tego roszczenia , niezbędne jest wszczęcie postępowania o ustalenie renty planistycznej, przed upływem tej cezury czasowej. W niniejszej sprawie wszczęcie postępowania nastąpiło w dniu 28 kwietnia 2008 r. a zatem z dochowaniem omawianego terminu. Na powyższe wskazywał także Wojewódzki Sąd Administracyjny w swych wiążących ustaleniach. W kwestii zaś zarzutu niewyjaśnienia w toku postępowania, czy również druga strona umowy zamiany będzie zobowiązana do uiszczenia opłaty planistycznej, Kolegium wskazuje, że ewentualne ustalenia w przedmiocie stwierdzenia istnienia takiego obowiązku, pozostają poza przedmiotem niniejszego postępowania. Nie można, zatem czynić skutecznego zarzutu organowi I instancji, że niedostatecznie wyjaśnił tą kwestię. Opisaną wyżej decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie G.J. i K.J. , zarzucając jej: 1) nierozpoznanie istoty sprawy oraz naruszenie prawa materialnego mające istotny wpływ ma wynik sprawy, a to: - art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niezgodne z ustalonym stanem faktycznym przyjęcie, że zaszły podstawy do nałożenia na stronę skarżącą obowiązku zapłaty opłaty planistycznej tj. przyjęcie, że na skutek umowy zamiany stanowiącej podstawę faktyczną nin. postępowania nastąpiło wzbogacenie strony skarżącej; - art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że różnica w wartości działek z okresu sprzed uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego oraz po jego uchwaleniu jest następstwem wyłącznie zmiany przeznaczenia działek w planie i niewzięcie pod rynkowego zrostu wartości działek położonych na terenach zlokalizowanych wokół aglomeracji [....] oraz działań właścicieli. 2) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy poprzez naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego wbrew ciążącym na organie II instancji obowiązkom w tym zakresie i w konsekwencji niepodjęcie wszystkich czynności niezbędnych eto dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a to: - oparcie ustaleń na nieprawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym, - braku ustalenia czy druga strona umowy zamiany również została zobowiązana do zapłaty renty planistycznej, - braku ustalenia czy w realiach niniejszej sprawy przysporzenie majątkowe w postaci wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło na skutek zamiany, czy innej czynności prawnej oraz działań właścicieli. 3) naruszenie art.107 § 3 k.p.a. poprzez niewskazanie dowodów na których organ się oparł, a co za tym idzie jedynie poprzez iluzoryczne uzasadnienie prawne, bez wskazania wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa, których subsumcja uzasadniałaby słuszność i legalność decyzji, a które to braki czynią decyzję niezupełną; Na podstawie tych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 22.07.2016 roku, [....] oraz poprzedzającej jej decyzji organu l instancji w całości oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.- zwanej dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy). Dokonana w powyższym zakresie kontrola zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że jest ona prawidłowa, bowiem organy wykonały wskazania wynikające z wiążących, prawomocnych wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 listopada 2010 r sygn. akt II SA/Kr 1050/10 i 15 maja 2015 r sygn. akt. II SA/Kr 325/15. Organy obu instancji dokonały pełnych ustaleń, materiał dowodowy został zebrany w sposób kompletny i rozpatrzony należycie, w zgodzie z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Stosownie do art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania, co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 27.06.2014 r., sygn. II FSK 1889/12 (LEX nr 1518953) uregulowanie zawarte w art. 153 p.p.s.a. oznacza, że orzeczenie sądu administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, bo jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w danej sprawie. Z kolei, związanie samego sądu administracyjnego, w rozumieniu art. 153 p.p.s.a. oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które są sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie oraz konsekwentnego reagowania w razie stwierdzenia braku zastosowania się organu administracji publicznej do wskazań w zakresie dalszego postępowania. W wyroku z dnia 15 maja 2015 r do sygn. II SA/Kr 325/15 wydanym w niniejszej sprawie, będąc związany własnym wcześniejszym wyrokiem z dnia 23 listopada 2010 r II SA/Kr 1050/10 - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zawarł jednoznaczne stanowisko, że w prowadzonym postępowaniu należało zbadać czy na skutek umowy zamiany z dnia 31 stycznia 2008 r nastąpiło powiększenie ( przysporzenie) majątku po którejś ze stron umowy w stosunku do jej stanu sprzed umowy zamiany, czyli czy faktycznie strona umowy odniosła korzyść majątkową będącą wyłącznie wynikiem zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Należało porównać wartość obu działek będących przedmiotem zamiany i dopiero ta wielkość mogłaby decydować o przypisaniu kontrahentowi umowy przysporzenia majątku. Celem zrealizowania tych wskazań organy obu instancji zajęły się ustaleniem charakteru zawartej z udziałem skarżących czynności prawnej. Dopuszczono dowód z aneksu z dnia 7 października 2015 r do operatu szacunkowego sporządzonego dnia 29 lipca 2014 r przez rzeczoznawcę E.W. na okoliczność wartości rynkowej prawa własności części nieruchomości gruntowych stanowiących działki ewidencyjne nr [....] i [....] a następnie na tej podstawie trafnie ustalono, że w wyniku zawartej umowy zamiany doszło do przysporzenia na rzecz Państwa J. W tej sytuacji ziścił się warunek materialnoprawny nałożenia opłaty planistycznej określony w art. 36 ust 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r , poz. 778) , bowiem ustalono również że doszło do wzrostu wartości nieruchomości w następstwie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [....] (i dokonanej w tym planie zmiany przeznaczenia nieruchomości ), zbytej następnie w rozumieniu przepisów ustawy. W wyniku zawartej umowy zamiany nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości, a także doszło do przysporzenia na rzecz Państwa J. , bowiem wzrosła wartość części nieruchomości stanowiącej działkę 251/1. Określono, że wzrost ten wyniósł kwotę 25.770,00 zł. Organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Ponadto, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 września 2009 r. sygn. akt I OSK 1246/08 "Obowiązkiem organu administracji, jest troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu przez stronę zarzuty i wątpliwości. Organ administracji nie jest związany opinią. Dowód ten podlega swobodnej ocenie, co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście również innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Organ nie może, co prawda wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, czy nie zawiera on braków, niejasności, itd. Na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a to z kolei wynika z obowiązku oceny wiarygodności sporządzonej opinii. (...) Skoro przedmiotem oceny operatu jest prawidłowość jego sporządzenia, to ocena ta musi następować według takich samych zasad, jakie obowiązują przy jego sporządzeniu. Ocena prawidłowości operatu obejmować musi takie kwestie jak: przyjęte sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i techniki wyceny, sposoby określenia wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanych przez rzeczoznawców wycen stanowi formę ich weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami". Organ odwoławczy dokonał w zaskarżonej decyzji trafnej oceny sporządzonej opinii wraz z aneksem zgodnie z przedstawionymi kryteriami wynikającymi z obowiązujących przepisów. Opinia - operat rzeczoznawcy z dnia 29 lipca 2014 r wraz z aneksem z dnia 7 października 2015 r sporządzone zostały prawidłowo w oparciu o właściwie dobraną metodę wyceny. Opinię opatrzono stosowną klauzulą z dnia 28 lipca 2015 r stwierdzającą aktualność dotychczasowego operatu. Pani rzeczoznawca w sporządzonym aneksie prawidłowo ustaliła przeznaczenie obu działek w obowiązującym obecnie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego a następnie dokonała oszacowania ich wartości na dzień zamiany, stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Nieruchomości wzięte do porównania położone są w tym samym obrębie, co wyceniane oraz w obrębach sąsiednich (strefie podmiejskiej), na terenach o tożsamym lub podobnym przeznaczeniu wynikającym z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Biegła dokonała szczegółowej analizy badanego rynku, a następnie ustaliła najbardziej typowe atrybuty - cechy rynkowe związane z nieruchomościami, wpływające na ich wartość i przypisała im poszczególne skale. Na potrzeby oceny wpływu tych cech na wartość nieruchomości, rzeczoznawca przypisała cechom poszczególne wagi. W ramach cechy "wielkość i kształt działki " rzeczoznawca uwzględniła istotną odmienność obu działek związaną z ich kształtem. Opis nieruchomości stanowiących bazę (wyselekcjonowaną po przeprowadzeniu analizy rynku) i przyjęte do porównania nieruchomości zostały szczegółowo opisane za pomocą cech rynkowych. Wbrew twierdzeniom skargi również główna opinia rzeczoznawcy majątkowego z dnia 29 lipca 2014 r została sporządzona prawidłowo i mogła stanowić podstawę do ustalenia opłaty. Pani rzeczoznawca dokonała trafnego wyboru podejścia porównawczego oraz metody porównywania parami a następnie przy ich zastosowaniu określiła trzy wartości rynkowe części nieruchomości gruntowej położonej w K. , oznaczonej jako działka [....] o pow. 0,1261 ha z uwzględnieniem art. 37 ust 1 i art. 87 ust 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dobór nieruchomości podobnych został szczegółowo uzasadniony przez rzeczoznawcę, po analizie transakcji i podobieństw nieruchomości według szczegółowego opisu cech. [....] rzeczoznawca ustaliła cechy rynkowe oraz ich wagi, które miały największy wpływ na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca wybrała próbkę reprezentatywną na lokalnym rynku w okresie badania cen. Każda z nieruchomości podobnych została opisana przez rzeczoznawcę z podaniem lokalizacji, otoczenia, dostępności komunikacji i dojazdu , uzbrojenia i infrastruktury, zagospodarowania nieruchomości oraz utrudnień w zagospodarowaniu , przeznaczenia , kształtu i wielkości działki. Ceny nieruchomości zostały skorygowane za pomocą współczynnika zmienności cen w czasie. Wnioski opinii są spójne i logiczne wyprowadzone. Strony postępowania zostały zawiadomione w trybie art. 10 § 1 kpa o możliwości wypowiedzenia się, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Samo subiektywne, ogólne przekonanie skarżących, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo bądź że wartość rynkowa wycenianej działki jest zbyt wysoka nie świadczy o wadliwości operatu. Organ ocenił prawidłowość przeprowadzonego dowodu w sposób zgodny z regułami swobodnej oceny dowodów nie znaczy jednak, że zrobił to dowolnie. Organ zasadnie nie dopatrzył się sprzeczności w opinii rzeczoznawcy i na jej podstawie uznał okoliczność za udowodnioną. Ustalenia wartości działki nr [....] dokonano prawidłowo, szacując wartość 1 m2 całej nieruchomości istniejącej w dniu wejścia w życie planu (tj. składającej się z działek [....] i [....] ). Powtórzyć należy za organem II instancji , że istotnie tylko w ten sposób, gwarantowana jest prawidłowość ustalenia, że wzrost wartości tej nieruchomości jest wyłącznie wynikiem zmiany jej przeznaczenia w planie, a nie innych czynników jakim były następcze : połączenie i podział nieruchomości. Dla ustalenia, że wzrost wartości nieruchomości jest wyłącznie wynikiem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne było przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego. Tak też przebiegała procedura szacowania nieruchomości. Poza tym termin "stan nieruchomości" zdefiniowany został w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a jej art. 4 pkt. 17, stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Przez "nieruchomość" ustawa ta rozumie natomiast grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1), a przez "działkę gruntu"- niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3). Zgodnie z przytoczoną definicją stanu nieruchomości, istotny jest, zatem jej stan techniczno-użytkowy, jako całości, a nie wyłącznie wydzielony później na potrzeby czynności prawnej jej fragment. Podobnie art. 46 § 1 kodeksu cywilnego stwierdza, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Określając, zatem stan nieruchomości na potrzeby rozpatrywanej sprawy należało przyjąć tę nieruchomość, która pierwotnie stanowiła odrębny przedmiot własności w dniu wejścia w życie planu, a z której to dopiero części w wyniku połączenia i podziału powstały działki będące przedmiotem zamiany. Prawidłowo, zatem (wbrew twierdzeniom skargi) przedmiotem zainteresowania rzeczoznawcy sporządzającego operat szacunkowy była nieruchomość pierwotna istniejąca w dniu wejścia w życie planu miejscowego (26 sierpnia 2006 r), składająca się z działek nr [....] i [....] i do tej nieruchomości poszukiwano działek o cechach podobnych. Dopiero, bowiem w wyniku późniejszego połączenia i podziału tych nieruchomości ( decyzje z 27 czerwca 2007 r) powstała działka [....] następnie zbyta (będąca przedmiotem zamiany z udziałem skarżących). W tej sytuacji trafnie rzeczoznawca dokonała oszacowania nieruchomości składającej się z działek [....] i [....] wyliczając cenę jednego metra kwadratowego a następnie pomnożyła powierzchnię działki [....] przez cenę tak określonego metra kwadratowego - wyliczając wartość tej działki. Kwestia obciążenia opłatą planistyczną drugiej strony umowy zamiany nie miała znaczenia dla prawidłowego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy o określonym zakresie przedmiotowym i podmiotowym. Ewentualne wzajemne rozliczenia pomiędzy stronami umowy zamiany podlegają swobodnej autonomii woli stron tej umowy i nie są objęte przedmiotem rozpoznawanej sprawy administracyjnej. Skoro strona odniosła korzyść z uwagi na wzrost wartości nieruchomości, który nastąpił w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyła tę nieruchomość w rozumieniu przepisów ustawy to zaistnienie obu tych przesłanek w stosunku do skarżących uprawniało organ do pobrania renty planistycznej. Połączenie i podział działek będący wynikiem starania współwłaścicieli celem uzyskania korzystniejszego dla nich kształtu, po wejściu w życie planu miejscowego nie mają znaczenia dla oceny wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a mogą mieć znaczenie dla wzajemnych rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami. Ogólny wzrost cen nieruchomości do 2008 r został uwzględniony przez biegłą sporządzającą opinię w sprawie. Podnoszony również w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta K. nr [....] z dnia 18 grudnia 2015 r przez skarżących zarzut przedawnienia (wydania decyzji po upływie okresu wskazanego w art. 37 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) jest bezzasadny i był już przedmiotem rozważań WSA w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 15 maja 2015 r II SA/Kr 325/15. W związku z tym przypomnieć należy, że stosownie do art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3 można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Według art. 37 ust 4: przepis ust 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust 4. Do zachowania terminu niezbędne jest wszczęcie postępowania przed jego upływem. Późniejszy nawet długotrwały przebieg postępowania nie ma żadnego wpływu na przedawnienie roszczenia o opłatę planistyczną. W tej kwestii panuje jednolite stanowisko orzecznictwa i doktryny prawa. Działaniem skierowanym na " dochodzenie opłaty " jest wszczęcie stosownego postępowania administracyjnego ( art. 37 ust 6 ustawy o p.i.z.p.) . Termin jest zachowany gdy wszczęto postępowanie przed jego upływem. Postępowanie jest wszczynane z urzędu. ( Komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2013, str 306). Kontrola zaskarżonej decyzji wskazuje, że jej uzasadnienie odpowiadało wymogom art. 107 § 3 kpa. Organ odwoławczy odniósł się do zarzutów stron, dotyczących prawidłowości obu operatów i zasadności obciążenia opłatą planistyczną, a następnie przeprowadził szczegółowe i trafne rozważania. Wszystkie naprowadzone motywy sprawiły, że orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawi art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z dnia 14 marca 2012 r. poz. 270).