IV SA/Wa 2837/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski, sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda (spr.), Protokolant ref. staż. Agnieszka Jastrzębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 lutego 2017 r. sprawy ze skargi R. M. i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r. - zaskarżoną skargą przez M. M. i R. M. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie - uchyliło decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] marca 2016 r. o nr [...] ustalającą wymienionym skarżącym jednorazową opłatę w wysokości [...] złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerami ewidencji gruntów [...] , [...] , [...] , [...] , [...] położonej w miejscowości [...] , w tym M. M. opłata planistyczna w wysokości [...] zł, R. M. opłata planistyczna w wysokości [...] zł. Jednocześnie w decyzji organu I instancji wskazano, że opłatę należy wpłacić na konto Urzędu Gminy [...], po uprawomocnieniu się decyzji. Uchylając zaskarżoną decyzję w całości Kolegium w/w decyzją orzekło o ustaleniu w/w skarżącym opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi [...],[...] zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z 4 listopada 2010 r. (Dz. Urz. Woj. M.. Nr 20, poz. 6088 z 8.12.2010 r. dla nieruchomości oznaczonych i położonych jak wyżej w wysokości [...] zł. Stan sprawy przedstawia się następująco: Wójt Gminy [...], na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r., opierając się na operacie szacunkowym z [...] grudnia 2011 r. sporządzonym dla przedmiotowej nieruchomości dla celów ustalenia tzw. renty planistycznej przez rzeczoznawcę majątkowego, ustalił R. M. i M. M. jednorazową opłatę w wysokości [...] złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem przez Radę Gminy [...] uchwałą nr [...] z dnia 4 listopada 2010 r. planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi [...],[...] (Dziennik Urzędowy Woj. M. Nr 203, poz. 6088 z dnia 08 grudnia 2010 r.) dla nieruchomości oznaczonych numerami ewidencji gruntów [...],[...],[...],[...],[...] położonych w miejscowości [...] w wysokości [...] zł. Jednocześnie w decyzji tej określono sposób i termin uiszczenia ustalonej opłaty, wskazując, iż opłatę należy wpłacić na odpowiednie konto w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji. Decyzją nr [...] z dnia [...].04.2012 r. SKO w [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 26.09.2012 r. IV SA/Wa 1157/12 oddalił skargę na w/w decyzję SKO w [...]. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 10.06.2014 r., sygn. akt II OSK 77/13 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Wskazał, że zaskarżona i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji dotknięta jest wadą nieważności określoną w art. 156 § 1 pkt 2 kpa w części, w której określa się termin uiszczenia opłaty, bowiem nie ma podstaw prawnych do określenia tego terminu. Nadto NSA stwierdził, że Sąd wadliwie nie zakwestionował zaskarżonej decyzji o naruszeniu przez organy art. 7, 77 § 1 i 2 i art. 107 § 3 kpa. Ponownie rozpoznając sprawę WSA wyrokiem z dnia 2.10.2014 r. , sygn. akt IV SA/Wa 1487/14 uchylił decyzję Kolegium z [...].04.2012 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z [...].01.2012 r. nr [...]. Rozpoznając sprawę ponownie organ I instancji zwrócił się do biegłego sporządzającego operat w tej sprawie B. L. o jego poprawienie, zgodnie z wytycznymi Sądu. Operat został złożony do akt [...].09.2015 r. Następnie został on zakwestionowany przez skarżących, wnoszących m. in. o sporządzenie operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego. W dniu [...].01.2016 r. rzeczoznawca majątkowy A. B. przedłożył operat szacunkowy określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, będący podstawą wydania zaskarżonej decyzji. Skarżący w piśmie z dnia [...].02.2016 r. zgłosili zastrzeżenia do operatu dotyczące: zakwalifikowania do zbioru nieruchomości w tabeli nr 2 takiej, której sprzedaż miała miejsce po [...].01.2011r. tj. po dacie wejścia w życie zmiany planu; brak uzasadnienia do: przyjętej metody wyceny, zawężenia okresu badawczego do lat 2010 i 2011, zawężenia analizy nieruchomości z tabeli nr1 do transakcji będących przedmiotem nabycia przez tego samego nabywcę na niemalże identycznych warunkach cenowych; brak szczegółowej charakterystyki wszystkich nieruchomości z tabeli 1 i 2; brak oględzin z udziałem stron lub pełnomocnika; brak czytelnych załączników z dokumentacji urzędowej. Rzeczoznawca odniósł się do zarzutów przy piśmie z [...].02.2016r. o czym poinformowano skarżących. Decyzją z [...].03.2016r. Wójt Gminy [...] orzekł o ustaleniu i wpłaceniu opłaty planistycznej biorąc za podstawę operat rzeczoznawcy A. B.. W uzasadnieniu decyzji Wójt Gminy [...] wskazał, że w dotychczasowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości [...],[...], [...],[...] zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2005r. wymienione działki położone były w obszarze produkcji rolnej oznaczonym na rysunku planu symbolem R. Natomiast według ustaleń nowego planu z 2010r. działki te znalazły się w granicach terenu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, usług, składów, magazynów, produkcji, parkingów i dróg wewnętrznych, usług obsługi komunikacji samochodowej, oznaczonego na rysunku planu symbolem UC/P/U-1. Organ pierwszej instancji podał, że w związku ze zbyciem aktem notarialnym Repertorium A Nr [...] z dnia [...] maja 2011 r. przedmiotowych działek wszczęto z urzędu postępowanie administracyjne i zlecono rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wzrost wartości nieruchomości. Organ podkreślił, iż operat szacunkowy, który przygotował rzeczoznawca majątkowy jest dokumentem potwierdzającym, że wartość działek po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi [...],[...] wzrosła. Rada Gminy [...] uchwałą nr [...] z dnia 4 listopada 2010 r. w § 51 ustaliła 10 % stawkę opłaty od wzrostu wartości nieruchomości dla wszystkich terenów funkcjonalnych objętych przedmiotowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty została ustalona na podstawie różnicy nieruchomości po uchwaleniu zmiany planu oraz wartością przed uchwaleniem jego zmiany. Powołując się na operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę A. B. organ wskazał, że po uchwaleniu zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości została określona w podejściu porównawczym, stosując metodę porównywania parami na kwotę [...] zł. Natomiast wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu określono na kwotę [...] zł. Od w/w decyzji Wójta Gminy [...] skarżący wnieśli odwołanie, zarzucając zaskarżonej decyzji w szczególności naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powtarzając zarzuty jak w piśmie z [...]. 02.2016r., nadto zarzucili naruszenie art. 7, 8, 77 § 1, 78 § 1, 80, 81 kpa. Kolegium rozpoznając sprawę na skutek wniesionego odwołania zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia [...].08.2016r. uchyliło decyzję Wójta Gminy [...] z [...] marca 2016 r. i orzekło o ustaleniu skarżącym opłaty planistycznej w wysokości [...] zł., a więc w wysokości ustalonej w uchylonej decyzji. W uzasadnieniu SKO wskazało, że zarzuty odwołania nie są uzasadnione, a decyzja kasatoryjna wydana wyłącznie z tego powodu, iż opłata winna obciążać solidarnie małżonków R. i M. M., co wynika z ustawowej wspólności majątkowej łączącej małżonków. W ocenie Kolegium operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] stycznia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. B., uzupełniony na zlecenie SKO w dniu [...].06.2016r. w zakresie opisu nieruchomości stanowiących przedmiot zawartych transakcji jest prawidłowy i rzetelny. Wycena została wykonana zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i obowiązującym w dacie sporządzenia operatu rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca dokonał wyboru podejścia i metody oraz techniki wyceny uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu, z zastosowaniem podejścia porównawczego stosując metodę porównywania parami, co jest zgodne z § 4 w/w rozporządzenia. Na podstawie analizy rynku w zakresie cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod obiekty handlowe, usługowe, magazyny, składy oraz przeznaczonych na cele rolne znalazł po 8 transakcji nieruchomości najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny, co determinuje przyjęty przez niego wybór podejścia i metody wyceny. Dla metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się bowiem co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych. Kolegium podkreśliło, że w procesie szacowania podano charakterystykę nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań, z wyeksponowaniem ich cech rynkowych, w szczególności tych, o których mowa w art 134 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami. Określając wartość przedmiotu wyceny według przeznaczenia rzeczoznawca majątkowy wybrał grupę nieruchomości podobnych tabela nr 1 (str. 13 operatu) oraz tabela nr 2 (str. 15). W treści operatu dokonano charakterystyki nieruchomości porównawczych tabela nr 5 i 6 (str. 19 i20 operatu) wraz z uzupełnieniem w zakresie opisu przy piśmie z [...].06.2016r. Rzeczoznawca wskazał, że analiza transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod obiekty handlowe, usługowe, magazyny, składy wykazała, że rynek tego typu nieruchomości jest na poziomie średnim. Największy ruch zanotowano w połowie 2011 r., wtedy doszło do największej liczby transakcji na terenie obrębu [...] i [...]. Wobec znalezienia w pierwszej połowie 2011 r. wystarczającej ilości transakcji nieruchomości porównawczych, obszar badania cen transakcyjnych ograniczono do tego okresu. Uzasadniając zawężenie okresu badawczego do lat 2010 i 2011 biegły powołał się także na zasady wyceny, do porównań należy wykorzystać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od tej daty. Wskazał, że skoro znalazł odpowiednią ilość transakcji nie zaszła konieczność przyjmowania maksymalnego dwuletniego okresu badania cen. W ocenie Kolegium stanowisko takie jest prawidłowe bowiem to transakcje zawarte w najbliższym okresie czasowym w stosunku do transakcji dotyczącej nieruchomości wycenianej odzwierciedlają najbardziej miarodajną sytuację na rynku w zakresie ceny gruntów. Rzeczoznawca ze znalezionego zbioru do wyliczeń wybrał 8 transakcji nieruchomości najbardziej podobnych do przedmiotowych pod względem cech mających wpływ na wartość tj. położenie na rynku lokalnym, dostęp do infrastruktury technicznej, dostęp do drogi publicznej, kształt i wielkość działki. Z opisu przedstawionego przez biegłego zdaniem SKO wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości posiadają identyczne cechy. Co do sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne - analiza dokonana przez biegłego od stycznia 2010 do maja 2011 roku wykazała – że rynek tych nieruchomości na terenie gminy [...] jest średnio aktywny. Ceny jednostkowe za 1 ha były bardzo zróżnicowane i wynosiły od ok. 7000 do 100000 zł. Wyceniane nieruchomości położone są na terenach bezpośrednio graniczących z miastem [...] oraz w pobliżu ciągów komunikacyjnych, do porównania rzeczoznawca wytypował tylko nieruchomości o podobnej lokalizacji, co wyceniane. Wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości charakteryzują się bliskim sąsiedztwem granic administracyjnych miasta [...], bliskością ciągów komunikacyjnych oraz są w planie miejscowym przeznaczone pod funkcje rolnicze. Nieruchomości o takim samym przeznaczeniu tj. teren wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, usług, składów, magazynów, produkcji, parkingów, dróg wewnętrznych, usług obsługi komunikacji samochodowej były przedmiotem obrotu rynkowego na rynku lokalnym tylko w obrębie [...] i dlatego tego rodzaju nieruchomości zostały przyjęte do porównania, a fakt że nabywcą był ten sam podmiot nie dyskwalifikuje transakcji. W ocenie SKO uprawnionym było określenie przez rzeczoznawcę jako rynku lokalnego - gminy [...], gdyż dopuszczalność poszerzenia rynku na regionalny czy krajowy ma miejsce wówczas, gdy brak jest nieruchomości do porównań na rynku lokalnym, co nie miało miejsca. Prawidłowym w ocenie Kolegium było przyjęcie przez biegłego transakcji z [...] lutego 2011 r. tj. mającej miejsce po dacie wejścia w życie planu zagospodarowania bowiem dotyczy ona cen nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne, nadto jest transakcją z okresu poprzedzającego datę na jaką rzeczoznawca dokonał określenia wartości rynkowej nieruchomości tj. na dzień [...] maja 2011 r. .... W konsekwencji Kolegium uznało, iż sporządzony na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej operat szacunkowy jest prawidłowy, a zarzuty podniesione w odwołaniu nie znajdują uzasadnienia. W skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...].08.2016r. M. M. i R. M. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie: - art. 36 ust. 4 u.p.z.p., które miało istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niewłaściwe jego zastosowanie i przyjęcie, iż w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dot. części wsi [...] i [...] nastąpił wzrost wartości nieruchomości będących przedmiotem sprawy, w takiej wysokości i zakresie, w jakich zostało ustalone przez organ; - art. 37 ust. 1 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. oraz art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe ich zastosowanie i dokonanie ustaleń wysokości wzrostu wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości na podstawie wartości tych nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi [...] i [...] w relacji do wartości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu, w sposób niezgodny z tymi przepisami; - § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sposób rażący i mający istotne znaczenie dla wyniku sprawy poprzez brak szczegółowego zbadania i zaprezentowania w operacie stanu nieruchomości przyjętych do porównania – wymienionych w tabelach nr 1 i 2 z późniejszymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy tj. brak informacji na temat stanu prawnego tych nieruchomości i warunków zawarcia transakcji; - art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieuwzględnienie przy określaniu wartości rynkowej braku niezależności stron transakcji przyjętych do porównania – nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod obiekty handlowe, usługowe, magazyny, składy; - § 5 ust. 1 rozporządzenia poprzez brak wykluczenia możliwości wystąpienia szczególnych warunków zawarcia transakcji przyjętych do porównania w tabeli nr 1 z późniejszymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy; - art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędna wykładnię pojęcia nieruchomości podobnej i niewłaściwe ustalenie przy określaniu nieruchomości podobnych w odniesieniu do nieruchomości przyjętych w operacie, zwłaszcza dla określenia wartości; - art. 154 ust. 1 w zw. z art. 155 w zw. z art. 4 pkt 17 ugn w sposób mający istotne znaczenie dla wyniku sprawy poprzez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów i nienależyte uwzględnienie przy wyborze techniki szacowania nieruchomości przyjętych w operacie do określenia wartości przyjętych do porównania wszystkich informacji o stanie nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości; - § 4 ust. 4 w zw. § 66 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez jego nieuwzględnienie w treści obowiązującej od dnia 26 sierpnia 2011 r., co do sposobu określania zakresu obrotu rynkowego nieruchomości podobnych, przyjętych do porównań z nieruchomościami będących przedmiotem wyceny i nieuzasadnione przyjęcie "rynku lokalnego", ograniczonego wyłącznie do terenu Gminy [...]; - § 56 ust. 1 pkt 7 w zw. z § 3 ust. 2 w zw. z 55 § w/w rozporządzenia przez dokonanie pobieżnej i pozornej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, zwłaszcza w przedmiocie uzyskiwanych na rynku cen oraz warunków zawarcia transakcji, a także zakresu przeprowadzonych analiz i obserwacji rynku; - § 56 ust. 1 pkt 9 w zw. z 55 § w/w rozporządzenia przez niewłaściwe zastosowanie tego przepisu i niedokonanie dokładnego i zupełnego opisu wszystkich nieruchomości stanowiących podstawę wyceny. W skardze wskazano również na naruszenie następujących przepisów postępowania w stopniu mającym istotne znaczenie dla wyniku sprawy: - art. 77 § 1 i 2 , art 80, art. 107 § 3 k.p.a. przez zebranie niezupełnego materiału dowodowego, niedopełnienie obowiązku oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz przedstawienie uzasadnienia faktycznego skarżonej decyzji z pominięciem przyczyn, z powodu których organ innym dowodom nie dał wiary, zwłaszcza tym okolicznościom, które były przedmiotem zarzutów lub wniosków stron w postępowaniu. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe swoje stanowisko i argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna. Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia – art. 153 p.p.s.a. Przypomnieć trzeba, że w sprawie dotyczącej opłaty planistycznej zapadł wyrok NSA z dnia 10.06.2014 r. II OSK 77/13 i w jego konsekwencji wyrok WSA z 2.10.2015 r. sygn. akt IV SA/Wa 1487/14. Jak wskazał NSA w w/w wyroku zaskarżona i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji dotknięta jest wadą nieważności określoną w art. 156 § 1 pkt 2 kpa w części, w której określa się termin uiszczenia opłaty, bowiem nie ma podstaw prawnych do określenia tego terminu. Nadto NSA stwierdził, że Sąd wadliwie nie zakwestionował zaskarżonej decyzji o naruszeniu przez organy art. 7, 77 § 1 i 2 i art. 107 § 3 kpa. Z kolei WSA w przywołanym wyroku z dnia 2.10.2015 r. stwierdził, że wobec nie zawarcia przez rzeczoznawcę w opinii opisów nieruchomości stanowiących przedmiot zawartych transakcji nie jest możliwa jednoznaczna ocena, czy przyjęte do porównania działki są nieruchomościami podobnymi. Kontrolując zaskarżoną decyzję pod kątem realizacji wytycznych zawartych w w/w wyrokach w ocenie sądu brak jest podstaw do jej negowania. I tak zaskarżona decyzja SKO nie określa terminu do uiszczenia opłaty, a operat szacunkowy sporządzony przez biegłego A. B. w oparciu o który ustalono wysokość opłaty uzupełniony został (w dacie [...] czerwca 2016 r.) o opisy nieruchomości stanowiących przedmiot zawartych transakcji. Zgodnie z dyspozycją art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży w oparciu o różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Powyższa regulacja wskazuje, że przy ustalaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jako czynnik kształtujący jej wysokość do porównania ma być wzięta pod rozwagę bądź wartość wynikająca z przeznaczenia terenu w dotychczasowym planie miejscowym, bądź wartość wynikająca z faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Pierwsza norma znajdzie zastosowanie w sytuacji, gdy w wyniku zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uchwalenia nowego, zastępującego dotychczasowy danej nieruchomości przyporządkowane zostanie inne przeznaczenie. Hipoteza drugiej normy zostanie wypełniona wówczas, gdy dojdzie do uchwalenia planu miejscowego dla obszaru, na którym przed jego wejściem w życie plan miejscowy nie obowiązywał. Analiza faktycznego wykorzystywania nieruchomości będzie zasadna tylko w drugiej z przedstawionych sytuacji. Sąd Naczelny stwierdził, iż w niniejszej sprawie taka sytuacja nie ma miejsca. Na organach wykonawczych gmin ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu miejscowego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Z art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), dalej oznaczona jako u.g.n. wynika, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu, a zatem art. 149-159 u.g.n. Wskazać należy między innymi, że dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określa się wartość rynkową (art. 150 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Stosownie do art. 156 ust. 1 u.g.n., opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Z powyższych uregulowań wynika, że wzrost wartości musi mieć charakter obiektywny, odzwierciedlony poprzez przeprowadzenie dowodu biegłego w formie operatu szacunkowego. Szczegółowe zaś zasady sporządzania takiego dokumentu reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 22 września 2004 r. ze zm.) - dalej określone jako rozporządzenie, wydane na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 159 u.g.n. Wskazuje ono m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Istota sporu w przedmiotowej sprawie sprowadza się do tego, czy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. miał walor wiarygodnej opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa. Zdaniem sądu prawidłowe jest stanowisko organów, iż sporządzona w sprawie opinia obejmująca zakresem wyceny określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, której celem jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, uzupełniona o wyjaśnienia biegłego zawarte w pismach z dnia [...] lutego 2016 r. i [...] czerwca 2016 r. stanowiła wiarygodny dowód w sprawie i nie narusza wymogów wskazanych wyżej. Nie budzi wątpliwości, że w operacie szacunkowym prawidłowo określono przedmiot, stan prawny, opis przedmiotu wyceny (prawo własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, oznaczonych w rejestrze gruntów jako działka nr ewidencyjny [...] o pow. 0,0100 ha, działka nr ewidencyjny [...] o pow.0,0249 ha, działka nr ewidencyjny [...] o pow. 0,01140 ha, nr ewidencyjny [...] o pow. 0,1236 ha, nr ewidencyjny [...] o pow. 0,2301 ha położonych w miejscowości [...], gmina [...], powiat [...], w odległości ok. 1 km od granic administracyjnych miasta [...], tereny pomiędzy południowa granicą administracyjną [...] a obwodnica [...] będącą częścią drogi krajowej nr [...], położone ok 40 m od ulicy [...], w odległości ok. 500 m od obwodnicy). Zagospodarowanie terenu: działki niezabudowane, porośnięte krzewami porzeczek, bez infrastruktury technicznej, tworzące jeden kompleks (poza działką nr [...] oddzieloną od reszty rowem) o nieregularnym kształcie o szerokości od ok. 20 – 24 m i długości do ok. 238 m. Działki wąskie, długie, poza nr [...] – o kształcie trójkąta. Z wyceny wynika, że, że rzeczoznawca określił wartość przedmiotu wyceny na datę [...] maja 2011 r. (data zbycia nieruchomości przez skarżących), zaś datę na która uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny to data wejścia w życie obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ([...] stycznia 2011r.). Rzeczoznawca wskazał, że analiza transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod obiekty handlowe, usługowe, magazyny, składy wykazała, że rynek tego typu nieruchomości jest na poziomie średnim. Największy ruch zanotowano w połowie 2011 r., wtedy doszło do największej liczby transakcji na terenie obrębu [...] i [...]. Wobec znalezienia w pierwszej połowie 2011 r. wystarczającej ilości transakcji nieruchomości porównawczych, obszar badania cen transakcyjnych ograniczono do tego okresu. Uzasadniając zawężenie okresu badawczego do lat 2010 i 2011 biegły powołał się także na zasady wyceny, do porównań należy wykorzystać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od tej daty. Wskazał, że skoro znalazł odpowiednią ilość transakcji nie zaszła konieczność przyjmowania maksymalnego dwuletniego okresu badania cen. Co do sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne - analiza dokonana przez biegłego od stycznia 2010 do maja 2011 roku wykazała – że rynek tych nieruchomości na terenie gminy [...] jest średnio aktywny. Ceny jednostkowe za 1 ha były bardzo zróżnicowane i wynosiły od ok. 7000 do 100000 zł. Tak duża różnica cen spowodowana jest bezpośrednim położeniem miasta [...], przy czym największym powodzeniem cieszą się nieruchomości położone najbliżej miasta. W wyniku przeanalizowania cen transakcyjnych na terenie gminy znaleziono i przyjęto do porównania 8 transakcji nieruchomości podobnych do przedmiotowych pod względem cech mających wpływ na jej wartość . Wyceniane nieruchomości położone są na terenach bezpośrednio graniczących z miastem [...] oraz w pobliżu ciągów komunikacyjnych, do porównania rzeczoznawca wytypował tylko nieruchomości o podobnej lokalizacji, co wyceniane. Wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości charakteryzują się bliskim sąsiedztwem granic administracyjnych miasta [...], bliskością ciągów komunikacyjnych oraz są w planie miejscowym przeznaczone pod funkcje rolnicze (wykaz nieruchomości gruntowych przyjętych do porównania – tabela nr 2). Ceny nieruchomości podobnych do przedmiotowej w badanym okresie w zależności od lokalizacji, rodzaju użytków, ich klas bonitacyjnych, dojazdu do nieruchomości, kształtu działki zawierały się w przedziale od 49702 zł do 113208 zł za 1 ha powierzchni działki. Wobec minimalnego trendu wzrostowego w skali roku (+3,35) -zbadany na podstawie trzydziestu kilku transakcji nieruchomości rolnych niezabudowanych - przyjętych do porównania cen transakcyjnych biegły nie korygował współczynnikiem zmiany cen na dzień wyceny. Głównymi cechami wpływającymi na zróżnicowanie cen i wartość nieruchomości gruntowej, niezabudowanej są: lokalizacja na terenie rynku lokalnego, dostęp do infrastruktury technicznej, dojazd do nieruchomości, kształt i wielkość działki, możliwości inwestycyjne. W sprawie niniejszej przedmiotowe działki oraz nieruchomości przyjęte do porównania położone są w tej samej lokalizacji, posiadają taki sam dostęp do drogi, do infrastruktury technicznej, mają zbliżony kształt, możliwości inwestycyjne. Przy tak dobranej bazie cen transakcyjnych wielkość działki nie ma wpływu na jej wartość. Z tego względu rzeczoznawca odrzucił w/w cechy rynkowe a wartość rynkową przedmiotowych działek określił jako cenę średnią z trzech najbardziej podobnych nieruchomości porównawczych. W ocenie Sądu w świetle powyższego uznać należy, że przy sporządzaniu operatu, nie doszło do naruszenia art. 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co podnosi się w skardze, poprzez błędną wykładnię pojęcia nieruchomości podobnej. Jak stanowi art. 4 pkt 16 poprzez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiąca przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Skoro istnieje zbieżność lokalizacji, dostępu do drogi publicznej (położenie), stanu prawnego (własność), dostępu do infrastruktury, kształtu, nie sposób czynić skutecznego zarzutu z faktu, że działki przyjęte do porównania nie stanowią plantacji porzeczek, bo nie chodzi o nieruchomości identyczne, a podobne. Z opisu nieruchomości przedstawionego przez biegłego wynika, że nieruchomości porównawcze są nieruchomościami rolnymi, niezabudowanymi a więc spełniają warunek podobieństwa. Analiza złożonego operatu prowadzi do wniosku, że przy wyborze podejścia i metody biegły kierował się zasadami określonymi w art. 149 – 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 i 5 cyt. rozporządzenia. W oparciu o powyższe rzeczoznawca mając na uwadze liczbę wytypowanych transakcji przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami w której nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane porównuje się kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji i ceny tych nieruchomości. Z wyceny wynika, że przy określaniu cech rynkowych nieruchomości przyjętych do porównań zarówno nieruchomość wyceniana jak i nieruchomości przyjęte do porównania posiadają identyczne cechy mające wpływ na wartość nieruchomości. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, na dzień [...] maja 2011 r. z uwzględnieniem obecnie obowiązującego planu miejscowego, oznaczonej jako: działka nr ewidencyjny [...], o pow. 100 m.kw. wynosi 5000 zł, działka nr ewidencyjny [...] o pow. 249 m.kw. wynosi [...] zł, działka nr ewidencyjny [...] o pow. 1140 m.kw wynosi [...] zł., działka nr ewidencyjny [...] o pow. [...] zł. , działka nr ewidencyjny [...] o pow. 2301 m.kw wynosi [...] zł. Jednocześnie wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, na dzień [...] maja 2011 r. z uwzględnieniem poprzednio obowiązującego planu miejscowego, oznaczonej jako: działka nr ewidencyjny [...] wynosi [...] zł, działka nr ewidencyjny [...] wynosi [...] zł, działka nr ewidencyjny [...] wynosi [...] zł., działka nr ewidencyjny [...] - [...] zł., działka nr ewidencyjny [...] - [...] zł. Ponieważ wskazana wyżej wartość rynkowa z uwzględnieniem obowiązującego planu miejscowego jest większa od wartości rynkowej przy uwzględnieniu planu miejscowego, który utracił moc z dniem uchwalenia nowego planu w związku z tym opłata planistyczna występuje w wysokości określonej zaskarżona decyzją. Nieruchomości o takim samym przeznaczeniu tj. teren wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, usług, składów, magazynów, produkcji, parkingów, dróg wewnętrznych, usług obsługi komunikacji samochodowej były przedmiotem obrotu rynkowego na rynku lokalnym tylko w obrębie [...] i dlatego tego rodzaju nieruchomości zostały przyjęte do porównania, a fakt że nabywcą był ten sam podmiot nie dyskwalifikuje transakcji. Zauważyć też trzeba, że nieruchomości sprzedawane były przez różnych właścicieli. Istotnym natomiast jest, że ustaloną wartość rynkową uzyskano na podstawie cen transakcyjnych spełniających warunki wzajemnej niezależności stron umowy, braku działania w sytuacji przymusowej, braku transakcji nagłych np. dotyczących pojedynczych nieruchomości o funkcjach unikalnych na danym rynku. W tej sytuacji zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisu art. 151 u.g.n. nie są zasadne. W ocenie Sądu uprawnionym było określenie przez rzeczoznawcę jako rynku lokalnego - gminy [...], gdyż dopuszczalność poszerzenia rynku na regionalny czy krajowy ma miejsce wówczas, gdy brak jest nieruchomości do porównań na rynku lokalnym, co nie miało miejsca w stanie faktycznym przedmiotowej sprawy. Nie zasługuje tez na uwzględnienie zarzut dotyczący braku opisu nieruchomości. Zauważyć trzeba, że złożony do akt operat został uzupełniony na etapie postępowania przed Kolegium między innymi o szczegółową charakterystykę wszystkich nieruchomości porównawczych (k. 1-5 pisma biegłego z 29.06.2016 r.). Zatem zarzut pobieżnej i pozornej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, zwłaszcza w przedmiocie uzyskiwanych na rynku cen oraz warunków zawarcia transakcji, a także zakresu przeprowadzonych analiz i obserwacji rynku jest gołosłowny. W powyższym uzupełnieniu mowa jest o sprzedaży nieruchomości przez różnych właścicieli (str. 4 uzupełnienia, pkt ad. 4) zatem stan prawny (własność) też został określony. Zauważyć należy, że organy administracji przedstawiły analizę operatu szacunkowego, wskazując z jakich przyczyn oceniły go jako prawidłowy i przyjęły bez zastrzeżeń wnioski końcowe rzeczoznawcy, co do kwotowego wzrostu wartości nieruchomości objętych operatem, co z kolei stanowiło podstawę do wyliczenia opłaty planistycznej. Trafne jest stanowisko SKO, że operat sporządzono zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Operat został wyczerpująco uzasadniony w sferze faktycznej i prawnej, biegły ustosunkował się do zarzutów zgłoszonych w toku postępowania administracyjnego, wyjaśniając m. in. czym kierował się przyjmując określone nieruchomości do porównania. Kwestie dotyczące wyboru podejścia, metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Merytoryczna prawidłowość operatu, jego zgodność z zasadami sztuki szacowania nie może być przedmiotem oceny organów ani Sądu może natomiast być oceniona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) ewentualne stosowanie przez biegłego standardów zawodowych przy określaniu wartości nieruchomości może być oceniane w postępowaniu z zakresu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych ( art. 194 ust. 2 w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n.). Analizując pozostałe krytyczne uwagi do operatu zauważyć trzeba, że w sprawie niniejszej skarżący (reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika) nie złożyli takiej oceny, nie składali też kontroperatu z wyceną która by podważała tą przyjętą za podstawę decyzji. W ocenie Sądu nie zasługują też na uwzględnienie pozostałe zarzuty skargi, w tym podniesiony na rozprawie dotyczący rażącego naruszenia art. 15 ust. 2 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym przy zastosowaniu wynikającej z § 51 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stawki 10% w odniesieniu do terenów funkcjonalnych, które to pojęcie nie jest zdefiniowane w ustawie, w związku z tym nie może być stosowane do opłaty planistycznej. Zarzut tego rodzaju może być podnoszony w skardze na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego , a nie w niniejszym postępowaniu. Wskazać też należy, że ani Naczelny Sąd Administracyjny ani Sąd Wojewódzki kontrolując legalność ustalonej opłaty planistycznej w w/w wyrokach nie stwierdziły uchybień przy stosowaniu stawki 10% w odniesieniu do terenów funkcjonalnych, a Sąd w sprawie niniejszej związany jest zaprezentowaną przez nie oceną prawną. Wobec powyższego na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w wyroku.