IV SA/Wa 466/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), Protokolant ref. staż. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 lipca 2015 r. sprawy ze skargi Miasta G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty Powiatu G. z dnia [...] czerwca 2014 r. nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Miasta G. kwotę 440 zł (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Na podstawie art 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późń. zm., dalej k.p.a.) oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm., dalej u.g.n.) po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta [...] od decyzji Starosty Powiatu [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. nr [...] w sprawie ustalenia odszkodowania na rzecz Państwa E. i J. małż. C. w kwocie 280 000 zł. za grunt położony w [...] przy ul [...], oznaczony jako działki nr : [...], [...], [...] i [...] o pow. ogólnej 0,2594 ha przejęty na własność Miasta [...] decyzją z dnia [...] listopada 2014 roku Nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy ww decyzję Starosty Powiatu [...]. Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym. Kierownik Urzędu Rejonowego w [...] decyzją z dnia [...] czerwca 1996 r. Nr [...] zatwierdził projekt podziału działek nr [...] o pow. 0,2898ha i nr [...] o pow. 1,8270 ha, położonych w [...], stanowiących własność J. i J. małż. C., przyjmując jako podstawę prawną zatwierdzenia podziału m.in. art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz.127 ze zm ). W wyniku dokonanego podziału powstały m.in. działki: nr [...] o pow. 0,0586 ha, nr [...] o pow. 0,0320 ha, nr [...] o pow. 0,0268 ha i [...] o pow. 0,1419 ha - z przeznaczeniem pod budowę ulic. Wnioskiem z dnia 23 lutego 2001 r. P. E. i J. małż, C. wnieśli o ustalenie odszkodowania za działki gruntu nr: [...], [...], [...] i [...] o ogólnej powierzchni 0,2593 ha, położone w [...]. Decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. Nr [...] Starosta Powiatu [...] ustalił odszkodowanie w kwocie 329 057 zł. za przedmiotowy grunt położony w [...] przy ul. [...], oznaczony jako działki nr [...], [...], [...] i [...] o ogólnej powierzchni 0,2594 ha, przejęty na własność Miasta [...]. Podstawą do ustalenia odszkodowania była wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 9 sierpnia 2010 r. Odwołanie od powyższej decyzji złożył Burmistrz Miasta [...], kwestionując sposób oszacowania nieruchomości i jej wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, a tym samym wysokość ustalonego odszkodowania. Decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy wskazał, że nieruchomość stała się własnością Miasta [...] w związku z decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w [...] z dnia [...] czerwca 1996 r., zatwierdzającą, na podstawie art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), projekt podziału działek nr [...] [...], stanowiących własność E. i J. C. W wyniku dokonanego podziału powstały m.in. przeznaczone pod budowę ulic działki nr [...],[...],[...],[...] i [...].. Strony postępowania nie uzgodniły wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość, w związku z czym byli właściciele wystąpili do Starosty Powiatu [...] o rozstrzygnięcie sprawy. Kolejne dwie wydane w sprawie decyzje były uchylane w postępowaniu odwoławczym. Sporządzone zaś w trakcie postępowania operaty szacunkowe zostały zakwestionowane przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W związku z powyższym Starosta [...] zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową nieruchomości. Stosowny operat szacunkowy sporządzony został w dniu 9 sierpnia 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. P., który dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości na kwotę 329 957 zł. Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o podziale oraz jej wartości na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosło Miasto [...], wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Uwzględniając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zauważył, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania toczyło się w trybie art. 98 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym za działki gruntu, wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela i które przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Wysokość odszkodowania, w związku z tym, że między właścicielami nieruchomości a Burmistrzem Miasta [...] nie doszło do uzgodnienia w powyższej kwestii, ustalona została na podstawie przepisów dotyczących odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości (art. 128 -135 u.g.n.). Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1). W myśl zaś art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym oceny sporządzonego operatu szacunkowego dokonuje właściwy organ administracji publicznej prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania. Organy administracji jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod budowę ulic przyjęły operat szacunkowy sporządzony w dniu 9 sierpnia 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. P., który dokonując wyceny nieruchomości zastosował metodę określoną w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Sąd I instancji uznał zatem, że decyzje organów obu instancji, ustalające wysokość odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n., są wadliwe. Wydane one bowiem zostały w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na podstawie § 36 ust. 2 pkt 1 ówcześnie obowiązującego rozporządzenia, choć zastosowanie powinna mieć metoda określona w § 36 ust. 1. Sąd podkreślił, że zastosowanie metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia możliwe jest dopiero po ustaleniu, że na analizowanym obszarze nie występują transakcje, o których mowa w § 36 ust. 1. Tymczasem na analizowanym rynku były zawierane transakcje sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi lub ich poszerzenie, które "w celu informacyjnym" wskazał sam rzeczoznawca w operacie szacunkowym. Sąd dodał, że rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do oceny samych transakcji sprzedaży. Do jego zadań należy zbadanie i ustalenie, czy właściwe transakcje wystąpiły na danym rynku. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, iż rozpoznając ponownie sprawę organ I instancji winien wziąć pod uwagę wskazane w uzasadnieniu kwestie i ustalić wysokość odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony zgodnie z przepisami § 36 ust. 1 i 2 cyt. rozporządzenia – w brzemieniu nadanym rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym powyższe rozporządzenie z dniem 26 sierpnia 2011 r. Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 października 2011 r. skargę kasacyjną złożyli J. i E. małżonkowie C. Zaskarżając wyrok w całości zarzucili mu naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przejawiające się w błędnym uznaniu, że wartość nieruchomości powinna zostać oszacowana w oparciu o metodę opisaną w § 36 ust. 1, podczas gdy rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował przepis § 36 ust. 2. Wskazując na powyższe naruszenie Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania. Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdził, że skarga kasacyjna nie zawierała usprawiedliwionych podstaw. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa m.in. kolejność stosowania podejść dla celów dokonania wyceny, wskazując w pierwszym rzędzie na ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia), a dopiero w przypadku braku takich cen zezwala na odwołanie się do metody opisanej w § 36 ust. 2 pkt 1. Dopiero brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwia rezygnację z podejścia porównawczego, o którym jest mowa w ust. 1. Zatem po ustaleniu, że nie występują na obszarze analizowanym transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 rozporządzenia. Naczelny Sąd Administracyjny podniósł, że w myśl aktualnie obowiązującego ww przepisu wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). Z kolei w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). Przepisy te mają również zastosowanie przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n. (§ 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia w aktualnym brzmieniu). Obecnie nie ma już zatem żadnych wątpliwości, że przy szacowaniu nieruchomości wydzielonych pod drogi publiczne (jak w niniejszej sprawie), rzeczoznawca może przyjmować do porównań, oprócz z terenu gminy czy powiatu, również nieruchomości z rynku regionalnego – czyli w niniejszej sprawie z obszaru województwa [...]. Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia wskazuje zasadę określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest je stosować. Nadto Naczelny Sąd administracyjny w swoim uzasadnieniu wskazał, że brak jest dostatecznych podstaw do tego, aby umowy mające za przedmiot grunty przeznaczone pod budowę dróg wyłączać z kategorii umów rynkowych. Przeciwnie, kontrakty takie są elementem rynku nieruchomości, nawet jeżeli przyjąć, że mogą mieć pewne cechy szczególne. Nie sposób bowiem w szczególności założyć, że umowy o takim przedmiocie, tj. dotyczące nieruchomości zajmowanych pod drogi, w każdym przypadku przyjmować będą cenę niższą od przyjmowanej w umowach dotyczących nieruchomości o innym przeznaczeniu. Przeciwnie, nie można wykluczyć, że nieruchomości te, np. z uwagi na konieczność szybkiego ich pozyskania w celu budowy drogi, uzyskają cenę wyższą od nieruchomości nabywanej z innym przeznaczeniem. Dlatego też uznać należy, że treść tego rodzaju umów pozwala ustalić rynkową wartość nieruchomości, za którą przysługuje odszkodowanie. Stąd też stanowisko o braku elementów pozwalających - w myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. - uznać daną transakcję za rynkową, należy ocenić negatywnie. W obliczu powołanego rozstrzygnięcia, ponownie rozpoznając niniejszą sprawę, Starosta [...] zlecił wykonanie operatu szacunkowy, dla celów ustalenia odszkodowania przedmiotowej nieruchomości, który w dniu 4 lutego 2014 r., został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. P.. Operat szacunkowy określił wartość rynkową ww działek gruntu o nr: [...],[...],[...],[...] i [...]., o ogólnej powierzchni 0,2594 ha, na kwotę 280 000 zł. Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o podziale oraz jej wartości na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. W operacie rzeczoznawca nie powołał się na transakcje nieruchomościami drogowymi, do porównania zostały wzięte nieruchomości stanowiące grunt budowlany, rynek nieruchomości niezabudowanych z możliwością zabudowy mieszkaniowej, których położenia rzeczoznawca nie opisał, transakcje, których przedmiotem były wskazane nieruchomości, odbywały się pomiędzy osobami fizycznymi lub osobami fizycznymi a firmami, obejmując jedynie rynek lokalny- obszar rynku ograniczony do gminy. W dniu 17 kwietnia 2014 r. przeprowadzono rozprawę administracyjną w przedmiotowej sprawie. Na rozprawie administracyjnej Miasto [...] przedstawiło swoje stanowisko dotyczące operatu szacunkowego na piśmie z dnia 16 kwietnia 2014 r. oraz zawnioskowało o dołączenie do niniejszej sprawy innych operatów szacunkowych dot. wyceny gruntów zajętych pod drogi w najbliższym sąsiedztwie, sporządzonych w sprawach: [...], [...] i [...]. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 30 kwietnia 2014 r. ustosunkował się do zarzutów Miasta [...] odnośnie operatu szacunkowego, które, pismem z dnia 6 czerwca 2014 r. zakwestionowało złożone przez niego wyjaśnienia. Od powyższej decyzji Burmistrz Miasta [...] odwołał się do Wojewody [...] i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy Staroście Powiatu [...] do ponownego rozpatrzenia. Organ odwoławczy oceniając operat szacunkowy z dnia 4 lutego 2014 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. P., i uwzględniając wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w piśmie z dnia 30 kwietnia 2014 r. uznał, iż określona w nim wartość nieruchomości ustalona została w sposób wymagany przez przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z uwzględnieniem opisanej w uzasadnieniu decyzji zasady korzyści. Z uwagi na powyższe, określona w operacie szacunkowym z dnia 4 lutego 2014 r. wartość rynkowa przedmiotowego gruntu, została prawidłowo przyjęta przez organ I instancji jako podstawa do ustalenia odszkodowania na rzecz byłych właścicieli nieruchomości. Zarzuty Burmistrza Miasta [...] zawarte w odwołaniu z dnia 7 lipca 2014 r. w ocenie organu odwoławczego, nie zasługiwały na uwzględnienie, ponieważ rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 30 kwietnia 2014 r. udzielił wszelkich wyjaśnień na złożone zarzuty Miasta [...], zgłoszone do operatu szacunkowego z dnia 4 lutego 2014 r. Wojewoda [...] podzielił stanowisko organu pierwszej instancji, że w przypadku gdy operat szacunkowy i wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego złożone na piśmie w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu, jak również że operaty szacunkowe z dnia 5 sierpnia 2011 r. sporządzone do ustalenia odszkodowań w sprawach [...], [...], [...], prowadzonych przez Starostę Powiatu [...] nie mogą być wykorzystane w niniejszym postępowaniu. Stąd też zaskarżoną decyzją utrzymał w mocy ww decyzję Starosty Powiatu [...]. Skargę na decyzję organu odwoławczego wniosło Miasto [...], reprezentowane przez Burmistrza Miasta [...] zarzucając: naruszenie przepisów, w tym: art. 7, art 10, art.75, art 77 § 1 , art.78 , art. 80 kpa w zw. z art. 136 kpa i art. 138 § 2 kpa. poprzez: - naruszenie obowiązku wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i nieuwzględnienie wniosków dowodowych Miasta [...] zmierzających do wyjaśnienia wątpliwości wynikających z opinii biegłego ,a odnoszących się do charakteru i miejsca położenia nieruchomości przyjętych przez biegłego do dokonania wyceny przedmiotowych nieruchomości według metody porównawczej; - dokonanie dowolnych ustaleń i bezpodstawne ustalenie, iż nieruchomości przyjęte do wyceny przez biegłego odpowiadają stanowi wycenianych działek na dzień wydania decyzji podziałowej z dnia 10.06.1996r., gdy brak jest jakichkolwiek dowodów do takiego ustalenia; - dokonanie dowolnej oceny opinii rzeczoznawcy bez wyjaśnienia wskazanych wątpliwości; - nie wyjaśnienie dokładnego stanu faktycznego sprawy w zakresie przyjętych przez biegłego do wyceny nieruchomości porównawczych, charakteru i stanu tychże nieruchomości oraz ich przeznaczenia w odniesieniu do działek będących przedmiotem wyceny na dzień wydania decyzji podziałowej w 1996 roku, nie uwzględnienia w tym zakresie wniosków dowodowych Miasta [...] zmierzających do wyjaśnienia tychże okoliczności, co skutkowało napuszeniem przepisów prawa procesowego ,a w tym naruszyło zasadę czynnego, merytorycznego udziału Miasta [...] w przedmiotowym postępowaniu . Wobec powyższego Skarżący wniósł o: - uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty Powiatu [...] z dnia [...] czerwca 2014 r; - stwierdzenie, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i sporów o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej (§1). Kontrola, o której mowa w § 1 sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2). Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowo-administracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów, przy czym zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a., kontrolując działalność administracji publicznej sądy administracyjne nie są przy tym związane zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Pozwala to i jednocześnie obliguje Sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa. Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Przeprowadzona przez Sąd, w granicach tak określonej kognicji, kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że nie odpowiada ona wymogom prawa. Skarga jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja z dnia [...] listopada 2014 r. oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji z dnia [...] czerwca 2014r. naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. W rozpoznawanej sprawie organy administracji publicznej obu instancji błędnie uznały, że sporządzony w dniu 9 sierpnia 2010 r. operat szacunkowy, będący podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, jest prawidłowy i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Powyższe stanowisko organów jest wadliwe. Jak wynika z akt rozpoznawanej sprawy organy administracji publicznej jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za opisane wyżej działki gruntu wydzielone pod budowę ulic, przyjęły ww operat szacunkowy sporządzony w dniu 4 lutego 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. P., który dokonując wyceny nieruchomości nie zastosował się do wyżej powołanych wytycznych Sądów, które w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wskazały na prawidłową zasadę ustalania odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne w trybie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z powołanych przepisów wynika, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów wydzielonych pod drogi publiczne zastosowanie ma w pierwszej kolejności metoda opisana w § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Należy wskazać, iż powyższe okoliczności zostały podniesione w zapadłych w niniejszej sprawie wyrokach: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 13 października 2011 r. o sygn. I SA/Wa 570/11 i w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 czerwca 2013 r. w sprawie o sygn. I OSK 175/12, ale przez organy nie uwzględnione. Zatem raz jeszcze podnieść należy za Naczelnym Sądem Administracyjnym, orzekającym w niniejszej sprawie, że to przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia wskazuje zasadę określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest je stosować. Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że chodzi o "wartość rynkową" gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do oceny, czy ceny transakcji uzyskiwane ze sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne spełniają kryterium definicji wartości rynkowej. Rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest stosować przepisy obowiązujące w tym zakresie, a takim przepisem jest § 36 ust. 1 rozporządzenia. Stanowisko takie prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego m.in. w wyroku z dnia 9 lutego 2012 r., I OSK 309/11. Mając na uwadze treść art. 153 Prawa o postepowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. W związku z powyższym w niniejszej sprawie wiążące będą zapatrywania, wyrażone w powyższych wyrokach. Sądy administracyjne we wskazanych orzeczeniach dokonały wykładni powołanych przepisów i jednoznacznie wskazały na zastosowanie w pierwszej kolejności § 36 ust. 1 cyt. rozporządzenia dopiero w następnej kolejności ust. 2. Analiza uzasadnień decyzji, wydanych przez organy obu instancji, w wykonaniu wskazanych w wyroku WSA wytycznych prowadzi do wniosku, że wskazania obu sądów nie zostały zrealizowane i tym samym naruszyły art. 153 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Starosta Powiatu [...] opierając się o przedmiotowy operat szacunkowy, a następnie Wojewoda [...] przy kontroli instancyjnej zaskarżonej do niego decyzji, nie wziął pod uwagę wiążących go wytycznych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie co do istoty sporządzenia operatu szacunkowego, określonej powołanymi wyrokami, a to musiało skutkować wyeliminowaniem z obrotu prawnego decyzji obu instancji. Powyższe uchybienia przesądziły o uchyleniu przez Sąd zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c P.p.s.a. Podstawą uchylenia decyzji organu pierwszej instancji był także art. 135 P.p.s.a. który stanowi, że Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Skoro także powyższe orzeczenie zostało wydane z naruszeniem wskazanych wyżej przepisów prawa, jego uchylenie stało się konieczne. Zarzuty skargi koncentrowały się głównie na wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego, z którymi co do zasady Sąd się zgadza, natomiast za bezzasadny Sąd uznaje zarzut w przedmiocie nie dopuszczenia dowodu z innych operatów szacunkowych powołanych przez Skarżącego, sporządzonych dla wyceny sąsiednich nieruchomości. Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy sporządzany jest każdorazowo dla konkretnego postepowania, a wycena działek, nawet położonych wobec siebie sąsiednio, jest niezależnie od podobieństw, oparta na indywidualnych cechach każdej z nich. Stąd też stanowisko w tej materii organu I i II instancji należy uznać za zasadne. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji zobowiązany będzie do ponownego merytorycznego rozpoznania przedmiotowego wniosku o odszkodowanie za ww nieruchomość i w tym celu zleci sporządzenie operatu szacunkowego, dokładnie w oparciu o wytyczne wskazane przez WSA w Warszawie i NSA w powołanych wyżej orzeczeniach wydanych w niniejszej sprawie, jednocześnie mając na uwadze przedstawione wyżej rozważania. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a. w związku z art. 205 § 1 P.p.s.a.