II SA/Gd 64/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Protokolant Asystent Sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 6 maja 2015 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A. D. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 3 grudnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie opinii w sprawie wstępnego podziału nieruchomości oddala skargę. Wójt Gminy postanowieniem z dnia 29 lipca 2013 r. na podstawie art. 93 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.) zaopiniował negatywnie proponowany przez właścicielkę A. D. wstępny projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położonej w obrębie S. Organ uznał bowiem, że przedstawiony do zaopiniowania wstępny projekt podziału nieruchomości przewiduje wydzielenie działek, na których nie będzie możliwe zrealizowanie celu określonego w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyznaczonego na karcie terenu A 076 MN, zatwierdzonego uchwałą nr VII/74/2007 Rady Gminy z dnia 12 czerwca 2007 r., zmienionego uchwałą nr XXXVIII/356/2010 z dnia 15 czerwca 2010 r. (Dz.Urz.Woj.Pom. nr 105, poz. 2034). Powyższe postanowienie zostało utrzymane w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem wydanym w dniu 3 grudnia 2014 r. po rozpoznaniu zażalenia skarżącej. Organ odwoławczy orzekł na podstawie art. 138 §1 pkt 1 Kpa w zw. z art. 144 Kpa oraz art. 93 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), uznając za słuszne stanowisko organu I instancji, że proponowany podział jest sprzeczny z planem zagospodarowania przestrzennego, albowiem powstałych w jego wyniku działek nie będzie można zagospodarować zgodnie z przeznaczeniem ustalonym w tym planie. Organ stwierdził, że zamiarem skarżącej jest podział działki [...] na 13 działek w tym 5 przeznaczonych na cele zabudowy – A,B,D,E,G, na cele zjazdu – C, F i na powiększenie działek – N, M, K, J, I, H. Działki [...]-[...] znajdują się w pasie o szerokości 100 od linii jeziora i dlatego nie będzie można ich zagospodarować zgodnie z przeznaczeniem w planie. Przeszkodę stanowi w tym zakresie uchwała Sejmiku Województwa nr 147//VII/II z dnia 27 kwietnia 2011 r. uzupełniająca zapisy planu dla terenu A 076 MN w zakresie wyjątku dotyczącego nowej zabudowy w odległości 100 m od jeziora R. W przypadku przedmiotowego terenu wyjątek ten nie zachodzi, co uniemożliwia pozytywne zaopiniowanie wstępnego projektu. Nadto organ wskazał, że projekt przewiduje wydzielenie dwóch działek C i F lezących również na terenie A 076 MN, których powierzchnia jest mniejsza niż minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek, jako że powinna ona wynosić co najmniej 800 m2, co także uzasadnia odmowę zaopiniowania tego projektu. A. D. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na powyższe postanowienie, zarzucając naruszenie art.7, art. 77 §1 i art. 35 § 3 Kpa przez niewłaściwą interpretację obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ograniczenie prawa właściciela do swobodnego dysponowania własnością. uznanie, że podział jest sprzeczny z przepisami odrębnymi. Nadto wskazała, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosło się do wszystkich kwestii podniesionych przez nią w zażaleniu. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Wojewódzki Sąd Administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Oznacza to między innymi, że sąd nie może w ocenie legalności zaskarżonej decyzji lub postanowienia ograniczać się jedynie do zarzutów sformułowanych w skardze, ale także powinien wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Zdaniem Sądu, wbrew zarzutom skargi, organy administracji obu instancji rozstrzygając sprawę dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały i zastosowały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010, nr 102, poz. 651 ze zm.). Przepis art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Stosownie do ust. 2 zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Z art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika natomiast, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1. Opinię tę wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5). Z powyższych przepisów wynika, że opiniując projekt podziału nieruchomości organ bierze pod uwagę wyłącznie przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenia, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także, czy służy temu przeznaczeniu. Zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i stosownie do art. 87 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej na obszarze działania organów, które je ustanowiły. Oznacza to, że organy gmin oraz organy administracji publicznej związane są ustaleniami zawartymi w planie, który został prawidłowo opublikowany i wszedł w życie. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następuje ustalenie przeznaczenia terenu, a także określenie sposobów zagospodarowania terenu. Z art. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Ograniczenia prawa własności nie mogą być interpretowane rozszerzająco. Należy mieć jednakże na uwadze, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości miałyby powstać działki, które mają co prawda przewidzianą w planie funkcję, ale każdej z nich nie da się zagospodarować zgodnie z tą funkcją w przewidziany w planie miejscowym sposób, to podział nie będzie spełniał warunku zgodności z planem miejscowym. Ewidencyjny podział nieruchomości pełni więc rolę służebną wobec planu miejscowego i musi być zgodny zarówno z częścią graficzną, jak i z częścią tekstową planu (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 listopada 2005 r., I SA/Wa 1918/04, LEX nr 213637, Ewa Bończak-Kucharczyk – Komentarz do art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami, System Informacji Prawnej LEX oraz Marian Wolanin – "Podziały i scalenia nieruchomości", Wyd. C.H. BECK, Warszawa 2011). Organ zobowiązany jest do ustalenia, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i czy istnieje możliwość wykorzystania powstałych w wyniku podziału działek zgodnie z przeznaczeniem. ( por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 19 października 2012r. II SA/Łd 834/12 LEX nr 1235556 ). Wreszcie należy wskazać, że tego rodzaju podział poprzedza podział prawny nieruchomości, który następuje na skutek przeniesienia własności, wyodrębnionych na skutek podziału geodezyjnego, działek ewidencyjnych gruntu. W ten sposób stają się one odrębnymi nieruchomościami. Podział geodezyjny musi więc zatem uwzględniać warunki zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego w taki sposób, aby przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać, zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania, określonymi w planie. Opiniując zatem zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy oczywiście całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Bezsporne jest, że planowana do podziału działka skarżącej nr [...] położona w obrębie S. znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr VII/74/2007 Rady Gminy z dnia 12 czerwca 2007 r., zmienionego uchwałą nr XXXVIII/356/2010 z dnia 15 czerwca 2010 r. (Dz.Urz.Woj.Pom. nr 105, poz. 2034). Organy obu instancji orzekły w niniejszej sprawie, negatywnie opiniując projekt podziału nieruchomości, jako niezgodny z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako że nie będzie możliwe zagospodarowanie nowo wydzielonych działek zgodnie z planem. W szczególności zaś oba organy stwierdziły, że działki oznaczone we wstępnym projekcie podziału literami A,B,D,E i G nie mogą być zabudowane, gdyż nie ma możliwości wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 100 m od jeziora. Ponadto zaprojektowano działki C i F leżące w strefie A 076 MN, których to powierzchni jest znaczenie mniejsza od powierzchni minimalnej ustalonej w pkt 4. 7 na 800 m2. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie organy w sposób niewystarczający wyjaśniły sprawę w zakresie możliwości zrealizowania zabudowy na terenie oznaczonym w planie symbolem A 07 6MN. Wydając opinię o zgodności projektu podziału z planem zagospodarowania przestrzennego należy bowiem wziąć pod uwagę tak część graficzną jak i opisową planu, jak również dokumentację planistyczną. Jednakże uchybienie w tym zakresie nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy, a tylko w takiej sytuacji zachodziłaby koniczność wyeliminowania wydanych w sprawie postanowień z obrotu prawnego. Nawet bowiem ustalenie, zgodnie z twierdzeniem skarżącej, że na obszarze planu oznaczonym symbolom A 076 MN możliwa byłaby zabudowa mieszkaniowa w odległości mniejszej niż 100 m od jeziora, ale w wyznaczonej w planie linii zabudowy, nie uzasadniałoby wyeliminowania z obrotu prawnego kontrowanych w niniejszej sprawie postanowień. Opinia o podziale musi odnosić się do całego wstępnego projektu podziału, a nie jakiejś jego części, a skutkiem tego może być jedynie w całości albo pozytywna albo negatywna, gdyż w przeciwnym razie konkretny podział nie będzie spełniał zamierzonego celu i nie będzie nadawał się do zatwierdzenia. Proponowanego podziału nie można uznać za zgodny z art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z powodu niezgodnego z planem wydzielania działek oznaczonych literami C i F w niedozwolonej planem powierzchni i pod nieprzewidzianą w planie funkcję zjazdu oraz niemożliwych do zagospodarowania zgodnie z planem działek N, M, K, J, I, H tworzonych na poprawę mających dopiero powstać na skutek tego projektu działek A,B,D,E,G. Wskazać przy tym należy, że wbrew twierdzeniom skarżącej, takiego sposobu podziału, w szczególności w odniesieniu do działek C i F nie uzasadnia wskazane w piśmie skarżącej z dnia 20 lutego 2015 r. postanowienie z dnia 12 listopada 2010 r. Postanowienie to dotyczyło wyłącznie zaopiniowania podziału zatwierdzonego decyzją z dnia 4 marca 2011 r. (k. 33 akt niniejszej sprawy). Bez znaczenie jest przy tym okoliczność, że w wyniku tego podziału powstała stanowiąca przedmiot niniejszego postepowania działka nr [...]. W świetle przedstawionych okoliczności Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżone postanowienie doprowadziło do właściwego zastosowania przepisów prawa administracyjnego. Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę jako bezzasadną na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.