II SA/Kr 205/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) WSA Beata Łomnicka Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 września 2017 r. sprawy ze skargi D. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 10 listopada 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 10 listopada 2016 r. znak: [...], działając na podstawie art. 54, art. 59, art. art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz art. 7, art. 77, art. 10, i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - dalej: k.p.a. (Dz. U. z 2016 r. poz. 23), po rozpatrzeniu odwołania D. K. od decyzji wydanej przez Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 30 marca 2016 r. Nr: [...] mocą której orzeczono o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wbudowanymi garażami podziemnymi w zabudowie bliźniaczej na części działki nr [...] i działkach nr [...] i [...] obr. [...] wraz z dwoma zjazdami z dz. nr [...] na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. P. w K. – utrzymało decyzję organu I instancji w mocy. Powyższa decyzja, które jest przedmiotem skargi, zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym. Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 30 marca 2016 r. Nr: [...] orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wbudowanymi garażami podziemnymi w zabudowie bliźniaczej na części działki nr [...] i działkach nr [...] i [...] obr. [...] wraz z dwoma zjazdami z dz. nr [...] na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. P. w K. na wniosek B. K. z dnia 3.07.2013 r. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, stąd przeprowadzono postępowanie w trybie i na zasadach wynikających z art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zwrócono uwagę na przebieg postępowania administracyjnego prowadzonego w sprawie oraz na wytyczne zawarte w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 13 marca 2015 r. znak [...]. Organ I instancji wyjaśnił, że w toku postępowania uzyskano prawem wymagane opinie i uzgodnienia, jak również wyeliminowano uchybienia wskazane przez organ odwoławczy. Na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego organ uznał, że wnioskodawca spełnia wszelkie warunki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., stąd możliwym jest ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł D. K., który wskazał na okoliczność sporu, jakim objęty jest teren, na którym planowana jest inwestycja. Jednocześnie zwrócono uwagę na omyłkę pisarską w piśmie, w którym ustalano stan własności drogi ul. P. - błędnie wpisano zamiast ul. S. ul. "A.". Na skutek odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wydało opisaną na wstępie decyzję z dnia 10 listopada 2016 r. o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Kolegium wskazało w szczególności, że w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, uwzględniając wytyczne zawarte w decyzji SKO w [...] z dnia 13.03.2015 r. znak: [...], ponownie przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Analiza z dnia 18 grudnia 2015 r. zawiera część graficzną - mapę, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową oraz fotograficzną (akta sprawy k. nr 427-447). Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy. Kolegium uznało, że organ I instancji prawidłowo ustalił obszar analizowany, zgodnie z przepisami powołanego rozporządzenia, przyjmując za front działki część przyległą do pasa drogowego ul. P. w K. (o szerokości ok. 22 m), skąd będzie odbywał się wjazd i wyjazd na/z działki na drogę publiczną. Podkreślono, że granice obszaru analizowanego wyznaczono tak, aby w żadnym miejscu odległość od granic działek inwestycji do granic obszaru analizowanego nie była mniejsza niż trzykrotność szerokości frontu terenu inwestycji tj. ok. 75 m. Gdy idzie o wskaźniki planowanej zabudowy wskazano, że: 1) organ I instancji wyznaczył linię nowej zabudowy tj. linię wyznaczoną na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego w odległości 6 m od granicy z działką drogową tj. dz. nr [...] z dz. nr [...] tj. ulicy P. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji wyjaśniono, że wyznaczenie linii nowej zabudowy na podstawie analizy w odległości 6m od granicy z dz. [...] jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz spełnia wymagania ładu przestrzennego, mając na uwadze istniejące na działkach sąsiednich obszaru odległości od ulicy w odległości min. 6m od krawędzi jezdni. Wyjaśniono, że przesłanki przestrzenne wynikające ze sporządzonej analizy wskazują na konieczność wyznaczenia linii nowej zabudowy, której nie można przekroczyć w kierunku działki nr [...] tj. ul. P. ; 2) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do łącznej powierzchni działek: części działki [...] i dz. nr [...], [...] obr. [...] ustalono na poziomie 23%-25%. W załączniku nr 3 do decyzji wyjaśniono, że średni wskaźnik zabudowy z całego obszaru analizowanego wynosi 25%, przy czym we wniosku inwestor dążył do ustalenia tego parametru na poziomie 32%, co znacznie przekraczałoby średni wskaźnik występujący w obszarze; 3) wskaźnik szerokości elewacji frontowej dwóch budynków łącznie (w obrysie ścian zewnętrznych) wyznaczono na 13m z tolerancją do 1m. W załączniku nr 3 wskazano, że wskaźnik szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym nie jest wykształcony w sposób jednorodny, a średnia szerokość tego parametru w obszarze analizowanym mieści się w przedziale 10,4 m do 15,6 m, a jego ustalenie nie budzi wątpliwości organu odwoławczego; 4) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu/attyki wyznaczono na poziomie od 5,5 m do 6,5 m. W załączniku nr 3 do decyzji wyjaśniono, że przy ul P. nie występują jednolite wysokości, wahając się po stronie terenu inwestycji w przedziale 3 m do 5,5 m do wysokości okapu a wysokość kalenicy w przedziale od 5m do 9m. Vis-à-vis terenu inwestycji na dz. nr [...] i [...] wysokość budynków do okapu kształtuje się w przedziale 5,5 m do 7,5 m, a wysokość do kalenicy to 9m i 12,5m. Wysokość elewacji frontowej planowanej inwestycji ustalono w nawiązaniu do średniej wysokości 6,2 m z tolerancją tj. w przedziale 5,5 m do 6,5 m.; 5) wysokość kalenicy ustalono w przedziale 9 m - 9,6 m, przy jednoczesnym kącie nachylenia dachu 40 stopni z tolerancją do 5 stopni. Układ połaci dachowych: symetryczny, dwuspadowy, wielospadowy z możliwością wprowadzenia okien połaciowych , lukarn/facjat, przy czym ich całkowity gabaryt winien znajdować się min. 1 m poniżej kalenicy głównej. Dopuszczono możliwość stosowania dachu płaskiego/tarasu nad częścią nowej zabudowy przy wysokości okapu określonych w przedziale od 5,5 m do 6,5 m. W uzasadnieniu dla tak ustalonego parametru, w załączniku nr 3 wskazano, że wysokość kalenicy i geometrię dachu ustalono w nawiązaniu do parametrów wstępujących w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium ustalenie tak przyjętych parametrów nie narusza zasad kształtowania ładu przestrzennego, realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, a konkretne wartości parametrów urbanistycznych określono w sposób prawidłowy. W świetle wyników analizy architektoniczne - urbanistycznej przyjęte wartości nie przekraczają wartości występujących w sąsiedztwie w obszarze analizowanym. Organ odwoławczy podkreślił, że w decyzji organu pierwszej instancji określono również wymaganą ilość miejsc parkingowych zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 29.08.2012 r. Nr LIII/723/12 będącą Programem obsługi parkingowej dla miasta Krakowa, w ilości 2 - óch miejsc postojowych na 1 dom (każdy budynek jednorodzinny). Tak określone warunki dla miejsc postojowych są wystarczające na etapie ustalania warunków zabudowy w świetle obowiązujących przepisów prawa oraz prezentowanej aktualnej linii orzeczniczej sądów. W ocenie Kolegium Odwoławczego zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich tj. m.in. na dz. nr [...], [...], [...] obr. "a.". Organ dodał, że konstrukcja prawna regulacji z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego nie pozwala orzekającemu w sprawie organowi administracji publicznej na odmowę ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie jest zgodne z przepisami odrębnymi. W odniesieniu do zarzutu odwołania w zakresie zastrzeżeń co do sporu w zakresie granic działek, istniejącego w odniesieniu do części działki, na której planowana jest inwestycja, Kolegium stwierdziło, że aby wystąpić o ustalenie warunków zabudowy inwestor nie musi legitymować się tytułem prawnym do gruntu, a nadto organ orzekający w sprawie opiera się na stanie prawnym wynikającym z dokumentów urzędowych, co oznacza że aktualnie zarzut odwołania nie może być uwzględniony. Z kolei kwestia omyłki pisarskiej w nazwie ulicy, jaka zaistniała w toku postępowania nie ma wpływu na treść rozstrzygnięcia. W konkluzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] stwierdziło, że zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Decyzja ta nie narusza w ocenie Kolegium Odwoławczego interesów osób trzecich. Decyzja została w sposób prawidłowy uzasadniona (spełnia wymogi art. 107 § 3 k.p.a.), a z ustaleń organu I instancji wynika, że zamierzenie realizuje przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 powyższej ustawy. Kolegium w świetle aktualnie obowiązującego art. 138 § 2 k.p.a. nie znalazło podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 10 listopada 2016 r. nr: [...] wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie D. K. Skarga nie zawierała zarzutów ani żadnej argumentacji. W piśmie z dnia 4 września 2017 r. D. K. w uzupełnieniu skargi podał, że ustalony przez organy krąg uczestników postepowania nie jest prawidłowy. Potwierdzają to, w jego opinii, wymienione w piśmie dokumenty. Jak wynika z przedłożonych materiałów, a w szczególności z opinii biegłego geodety inż. J. H. z dnia [...].07.2014 r. do postępowania sądowego sygn. akt [...] dot. działki [...] o zasiedzenie - właścicielami części działki nr [...] obr.[ są G. i P. T. nr KW [...] lub ich spadkobiercy i powinni brać czynny udział w toczącym się postępowaniu. Część parceli [...] czyli część działki [...] i działka [...] w dalszym ciągu do nich należą. Nie wykonano prawidłowo zasiedzenia części działki [...] jak wykonano to w przypadku działki [...] - w rzeczywistości na dzień dzisiejszy brak zasiedzenia działki [...]. Ze względu na nieprawidłowości stwierdzone przez Głównego Geodetę Kraju w Warszawie w decyzjach w sprawie działki [...] na prośbę [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego toczy się postępowanie u Głównego Geodety Kraju pod nr [...] - na dzień dzisiejszy brak decyzji. Skarżący wniósł o uchylenie przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy celem włączenia prawidłowego kręgu stron do postępowania. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie w pełni podtrzymując swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wyżej wskazanymi kryteriami należało uznać, że nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej. Zarzuty skargi okazały się niezasadne. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073), zwanej dalej "u.p.z.p.", a w szczególności art. 61 tej ustawy. W niniejszej sprawie organy słusznie, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadziły postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, Wydawnictwo C.H. Beck, s. 489). Sąd przeanalizował zaskarżone decyzje pod kątem poprawności uznania czy w sprawie zachodzą wskazane powyżej przesłanki do ustalenia warunków zabudowy zamierzenia inwestycyjnego określonego we wniosku B. K. – i stwierdził, że organy prawidłowo zastosowały w sprawie przepisy prawa dokonując ich subsumpcji do prawidłowo ustalonego stanu faktycznego. Sąd, pomimo niekwestionowania przez skarżącego powyższych ustaleń obydwu organów, jest zobligowany do zbadania całej sprawy, nie tylko w zakresie zarzutów stron. Jedynym bowiem zarzutem skarżącego, zarówno na etapie odwołania od decyzji organu I instancji, jak i skargi do sądu administracyjnego, była kwestia, że inwestor B. K. starająca się o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wbudowanymi garażami podziemnymi w zabudowie bliźniaczej na części działki nr [...] i działkach nr [...] i [...] obr. [...] wraz z dwoma zjazdami z dz. nr [...] na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. P. w K., nie posiada prawa własności wszystkich działek (nr [...]), na których ma powstać inwestycja. Odnosząc się od razu do powyższego zarzutu skarżącego, Sąd, podobnie jak uprzednio Kolegium, uznał go za bezzasadny. Powtórzenia zatem wymaga stanowisko organu odwoławczego wyrażone w zaskarżonej decyzji w tej kwestii, że inwestor występujący o ustalenie warunków zabudowy nie musi legitymować się tytułem prawnym do gruntu. Wyjaśnić jedynie pozostaje, że stosownie do treści art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Z treści tego przepisu wynika, że w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy organ nie bada uprawnień inwestora do terenu objętego wnioskiem. Na etapie postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy inwestor, czyli podmiot, na wniosek którego postępowanie to zostało wszczęte, nie ma obowiązku legitymować się jakimkolwiek tytułem prawnym do nieruchomości czy to o charakterze rzeczowym (takim jak prawo własności, prawo użytkowania wieczystego gruntu), czy też obligacyjnym (prawo dzierżawy). Nie ma też obowiązku władać terenem inwestycji. Może zatem żądać ustalenia warunków zabudowy na cudzym gruncie, którym na dodatek nie włada. Stroną postępowania i adresatem decyzji o warunkach zabudowy może być zatem w zasadzie każdy podmiot mający subiektywny zamiar dokonania zabudowy lub innego zagospodarowania jakiegoś terenu. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi pierwszy etap ewentualnej inwestycji, ma dać odpowiedź na pytanie czy w ogóle zamierzona inwestycja może powstać na danym terenie i na jakich warunkach; o ustalenie warunków zabudowy może ubiegać się każdy, a dla tego samego terenu możliwe jest nawet wydanie wielu warunków zabudowy. Dopiero na etapie dalszym, ubiegania się o pozwolenie na budowę, inwestor musi legitymować się prawem do dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Przechodząc do kontroli ustaleń zaskarżonej decyzji, przypomnieć należy, że art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od tego, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ustalenie, czy wymienione wyżej warunki faktycznie występują, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej. Sposób natomiast, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się (...) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak by, o ile to nie kłóci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, wnioskodawca mógł zrealizować inwestycję w żądanym przez niego kształcie. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela stanowisko, jakie zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 28 stycznia 2009 r. II SA/Gd 585/08, iż w celu przedstawienia motywów swego rozstrzygnięcia oraz przekonania stron postępowania do swej decyzji organ administracji winien zawsze wyjaśnić w uzasadnieniu swej decyzji przyczyny przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Podobnie orzekł także zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 21 lutego 2008 r. II SA/Bk 605/07 wskazując, iż sposób ustalenia granic obszaru analizowanego, w tym wskazanie kryteriów w oparciu, o które taki obszar wyznaczono, jak również ocena innych okoliczności niezbędnych do prawidłowego ustalenia warunków zabudowy, w tym jej zgodności z przepisami odrębnymi, powinny wynikać przede wszystkim z uzasadnienia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Sposób wyznaczenia granic obszaru analizowanego nie stanowi sztywnej zasady, ważne jest jedynie, aby jego granice nie były mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejsze niż 50 m, co jest minimum (por. wyrok NSA z dnia 7 lipca 2011 r., sygn. akt II OSK 171/11, CBOSA). W badanej sprawie organ I instancji ustalił obszar analizowany, zgodnie z brzmieniem wyżej wskazanego przepisu rozporządzenia, przyjmując za front działki część przyległą do pasa drogowego ul. P. w K. (o szerokości ok. 22 m), skąd będzie odbywał się wjazd i wyjazd na/z działki na drogę publiczną. Organ uzasadnił, że granice obszaru analizowanego wyznaczono tak, aby w żadnym miejscu odległość od granic działek inwestycji do granic obszaru analizowanego nie była mniejsza niż trzykrotność szerokości frontu terenu inwestycji tj. ok. 75 m. W ocenie Sądu tak wyznaczony i uzasadniony obszar analizowany należy uznać za prawidłowy. Planowana zabudowa powinna stanowić, jak już wyżej wspomniano, kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich tj. m.in. na dz. nr [...], [...], [...] obr. "a". Sąd skontrolował zatem dalej ustalone przez organy warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Co do wyznaczenia linii zabudowy: organ I instancji wyznaczył linię nowej zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia wykonawczego w odległości 6 m od granicy z działką drogową tj. dz. nr [...] z dz. nr [...] tj. ulicy P. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji wyjaśniono, że wyznaczenie linii nowej zabudowy na podstawie analizy w odległości 6m od granicy z dz. [...]nr jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz spełnia wymagania ładu przestrzennego, mając na uwadze istniejące na działkach sąsiednich obszaru odległości od ulicy w odległości min. 6m od krawędzi jezdni. Wyjaśniono, że przesłanki przestrzenne wynikające ze sporządzonej analizy wskazują na konieczność wyznaczenia linii nowej zabudowy, której nie można przekroczyć w kierunku działki nr [...] tj. ul. P. W ocenie Sądu brak jest podstaw do kwestionowania tak ustalonej linii zabudowy, bowiem takie jej ustalenie znajduje odzwierciedlenie w wynikach analizy. Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy: wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do łącznej powierzchni działek – części działki [...] i dz. nr [...], [...] obr. [...] ustalono na poziomie 23%-25%. W załączniku nr 3 do decyzji wskazano, że średni wskaźnik zabudowy z całego obszaru analizowanego wynosi 25%, przy czym we wniosku inwestor dążył do ustalenia tego parametru na poziomie 32%. Parametr ten ustalono więc jako nieprzekraczający wartości średniej dla tego parametru występującego w obszarze analizowanym. Jak wynika z analizy akt sprawy możliwe jest przyjęcie wskaźnika nowej zabudowy na poziomie 23%-25%, gdyż nie zaburzy to istniejącego parametru intensywności zabudowy, jaki występuje w obszarze analizowanym. Wskaźnik ustalony został na poziomie nieprzekraczającym średniej w obszarze dla tego parametru, wkomponuje się w zastany ład urbanistyczny i znajduje uzasadnienie w analizie urbanistyczno - architektonicznej. Wskaźnik szerokości elewacji frontowej dwóch budynków łącznie (w obrysie ścian zewnętrznych) wyznaczono na 13m z tolerancją do 1 m. W załączniku nr 3 wskazano, że wskaźnik szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym nie jest wykształcony w sposób jednorodny, a średnia szerokość tego parametru w obszarze analizowanym mieści się w przedziale 10,4m do 15,6 m. Jego ustalenie na poziomie 13 m z tolerancją do 1 m należy zatem uznać za jak najbardziej prawidłowy, bo mieszczący się w średnich wielkościach tego parametru w obszarze analizowanym. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu/attyki wyznaczono na poziomie od 5,5m do 6,5m. Z analizy wynika, że przy ul P. nie występują jednolite wysokości, wahając się po stronie terenu inwestycji w przedziale od 3m do 5,5m do wysokości okapu, a wysokość kalenicy w przedziale od 5m do 9m. Naprzeciwko terenu inwestycji na dz. nr [...] i [...] wysokość budynków do okapu kształtuje się w przedziale 5,5 m do 7,5 m, a wysokość do kalenicy to 9m i 12,5m. Zatem wyznaczenie wysokości elewacji frontowej planowanej inwestycji w nawiązaniu do średniej wysokości 6,2 m z tolerancją tj. w przedziale 5,5m do 6,5 m, uznać należy również za prawidłowe i znajdujące uzasadnienie w wynikach analizy. Wysokość kalenicy ustalono w przedziale 9m – 9,6m, przy jednoczesnym kącie nachylenia dachu 40 stopni z tolerancją do 5 stopni. Układ połaci dachowych: symetryczny, dwuspadowy, wielospadowy z możliwością wprowadzenia okien połaciowych, lukarn/facjat, przy czym ich całkowity gabaryt winien znajdować się min. 1 m poniżej kalenicy głównej. Dopuszczono możliwość stosowania dachu płaskiego/tarasu nad częścią nowej zabudowy przy wysokości okapu określonych w przedziale od 5,5m do 6,5m. W uzasadnieniu dla tak ustalonego parametru, w załączniku nr 3 wskazano, że wysokość kalenicy i geometrię dachu ustalono w nawiązaniu do parametrów wstępujących w obszarze analizowanym, co Sąd uznaje za prawidłowe i niebudzące wątpliwości. Nadto za prawidłowe uznać należy również określenie ilości miejsc parkingowych zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r. Nr LIII/723/12 będącą Programem obsługi parkingowej dla miasta Krakowa, w ilości 2 miejsc postojowych na 1 dom (każdy budynek jednorodzinny). W ocenie Sądu sporządzona w toku postępowania przed organem I instancji analiza architektoniczne - urbanistyczna pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Planowana zabudowa stanowić będzie bowiem kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich tj. m.in. na dz. nr [...], [...], [...] obr. "a". Podsumowując, należy stwierdzić, że organ I instancji ustalił wszystkie istotne elementy stanu faktycznego i dokonał prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, który, w ocenie Sądu, dawał podstawy do przyjęcia, że zostały spełnione wszystkie przesłanki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy określone w ustawie o planowaniu przestrzennym. Natomiast organ odwoławczy dokonał ponownego całościowego rozpatrzenia sprawy z uwzględnieniem zarzutów podniesionych w odwołaniu i trafnie przyjął, że decyzja organu I instancji była zgodna z prawem. Mając na uwadze powyższe okoliczności, należało uznać, że decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem. Sąd nie dopatrzył się też naruszenia przepisów postępowania administracyjnego i oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.