II SA/Gd 585/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędziowie: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Sędzia NSA Andrzej Przybielski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 stycznia 2009 r. sprawy ze skarg D. K., A. K. – D. i A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 27 maja 2008 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 24 stycznia 2008 r., nr [...], 2. określa, iż decyzje wskazane w punkcie pierwszym wyroku nie mogą być wykonane. Wnioskiem z dnia 23 marca 2007 roku W. M. zwrócił się do Prezydenta Miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie oraz nadbudowie budynku mieszkalnego z przekształceniem na wielorodzinny, z garażem wbudowanym oraz infrastrukturą techniczną na działce położnej w G. przy ul. H. [...]. Decyzją z dnia 3 sierpnia 2007 roku, nr [...] Prezydent Miasta ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołań D. K., A. K. – D. i A. K., decyzją z dnia 12 listopada 2007 roku, nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 roku, nr 98, poz. 1071 ze zm. – dalej jako k.p.a.), powyższą decyzję uchyliło i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Po ponownym rozpatrzeniu wniosku W. M., uzupełnionego pismem z dnia 23 listopada 2007 roku, Prezydent Miasta – decyzją z dnia 24 stycznia 2008 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 53 ust. 3 i 4 pkt 9, art. 54 i art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - w dalszej części uzasadnienia określanej jako "ustawa" (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego z przekształceniem na wielorodzinny z garażem wbudowanym oraz infrastrukturą techniczną na działce nr [...] KM [...] położnej w G. przy ul. H. [...] oraz na działce nr [...] (pas drogowy ul. H.) dla realizacji podłączeń infrastruktury technicznej. W punkcie 2a przedmiotowej decyzji, dotyczącym warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, organ ustalił m. in.: ▪ wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu – 0,21; ▪ szerokość elewacji frontowej – 9,5 m (z tolerancją do 20%). W punkcie 2d decyzji wskazał nadto, że projekt budowlany planowanej inwestycji powinien zapewnić ochronę interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ustawy - Prawo budowlane, z uwzględnieniem ochrony m. in. przed pozbawieniem dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi (do projektu należy dołączyć analizę zacieniania i przesłaniania budynków istniejących, wykazującą zgodność projektowanego budynku z przepisami obowiązującymi w tym zakresie). W uzasadnieniu decyzji organ I instancji stwierdził, że w niniejszej sprawie spełniony został warunek zawarty w art. 61 ust. 1 ustawy w zakresie kontynuacji funkcji, bowiem przez funkcję zabudowy należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych, zaś ten dla zabudowy mieszkaniowej, przy zachowaniu stosownych parametrów planowanej inwestycji, pozostaje niezmieniony. Organ wskazał nadto, iż w obszarze analizowanym występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna jaki i wielorodzinna - budynek przy ul. H. [...], który został przyjęty do użytkowania w 1999 roku, oraz budynki przy ul. H. [...]. Wyjaśniając kwestię charakteru zabudowy przy ul. H. [...] organ stwierdził, że pozwolenie na budowę tych budynków z 1997 roku określało je jako zespół budynków mieszkalnych jednorodzinnych, ponieważ zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami zabudowę jednorodzinną stanowił budynek zawierający nie więcej niż 4 mieszkania lub zespół takich budynków, co zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami oznacza zabudowę wielorodzinną. Organ I instancji stwierdził również, iż wszystkie parametry planowanej inwestycji ustalił zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 - dalej jako "rozporządzenie") biorąc pod uwagę parametry zabudowy działek w obszarze analizowanym. Wysokość projektowanego budynku ustalił jako średnią wysokość budynków wzdłuż ul. H. [...], biorąc także po uwagę, że budynek położony w bezpośrednim sąsiedztwie działki objętej wnioskiem inwestora posiada, tak jak projektowany budynek, trzy kondygnacje. Organ wskazał także, iż przy ustalonym średnim wskaźniku powierzchni zabudowy do powierzchni działki oraz szerokości elewacji frontowej, projektowany budynek nie przekroczy, w kierunku północnym, linii zabudowy istniejącego garażu na działce przy ul. H. [...] oraz budynku przy ul. H. [...]. W odwołaniach od powyższej decyzji D. K., A. K. – D. oraz A. K., zarzucili naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, polegające na rozpatrzeniu niniejszej sprawy w terminach niezgodnych z przepisami zawartymi w Kodeksie postępowania administracyjnego. Jak wyjaśnili bowiem odwołujący się, decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 listopada 2007 roku, nr [...], uchylająca poprzednią decyzję Prezydenta Miasta z dnia 3 sierpnia 2007 roku, nr [...], została im doręczona w dniu 21 listopada 2007 roku. Ich zdaniem organ I instancji nie miał zatem prawa wszczynać ponownego postępowania przed upływem 30 dni od tej daty. Tymczasem wezwał inwestora do uzupełnienia wniosku już w dniu 22 listopada 2007 roku. Odwołujący się zarzucili także, iż w zaskarżonej decyzji błędnie ustalono, że działka położona w G. przy ul. H. [...] jest własnością R. i M. L. Nie zawarto w niej nadto oznaczenia ich jako strony postępowania, co stanowi naruszenie art. 107 § 1 k.p.a. Odwołujący się stwierdzili również, że organ I instancji potwierdził, iż pozwolenie na budowę dotyczące inwestycji przy ul. H. [...] wydano dla zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Natomiast okoliczność, że w świetle obowiązującego aktualnie prawa budynek przy ul. H. [...] klasyfikowany jest jako budynek wielorodzinny – w ich ocenie - jest sprawą drugorzędną. Odwołujący się stwierdzili nadto, iż ujęcie w analizie wielorodzinnych budynków przy ul. H. [...] nie powinno wpływać na treść decyzji dotyczącej nieruchomości przy ul. H. [...] z powodu usytuowania tych budynków. Znajdują się one bowiem po drugiej stronie ulicy, w oddaleniu od zabudowy jednorodzinnej budynków przy ul. H. (numery parzyste) oraz budynków przy ul. B. Odwołujący się zakwestionowali nadto zawarty w zaskarżonej decyzji zapis o szerokości elewacji frontowej – 9,5 m (z tolerancją do 20%). W ich ocenie jest to zapis niezgodny z przepisami Prawa budowlanego, pozwala on bowiem inwestorowi poszerzyć budynek o pewną dowolną szerokość, co spowoduje nadmierne zacienienie sąsiednich budynków oraz niewłaściwe zbliżenie się do granicy sąsiedniej nieruchomości. Dodatkowo – D. K. oraz A. K. – D., w swoim odwołaniu, zarzuciły, iż zaskarżona decyzja została skierowana do A. K., podczas gdy stroną jest A. K. – D., która to okoliczność, w ocenie odwołujących się, stanowi o nieważności zaskarżonej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze - decyzją z dnia 27 maja 2008 roku, nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 52 ust. 1 i 2, art. 54, art. 61 ust. 1 i art. 64 ust. 1 ustawy oraz § 3 i § 6 rozporządzenia, utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. W uzasadnieniu Kolegium stwierdziło, że w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki do wydania zaskarżonej decyzji. Spełnienie przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji obliguje bowiem organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Zgodnie ze sporządzoną analizą średnia szerokość zabudowy w tym obszarze wynosi 9,5 m. Oznacza to, że omawiany parametr określony został prawidłowo, ponieważ ustawodawca przewidział możliwość jego korekty o 20 % i takie postanowienie znalazło się w zaskarżonej decyzji. Odnośnie zarzutu, iż ujęcie w analizie budynków wielorodzinnych położonych przy ul. H. [...] i [...] (posadowionych na działkach nr [...] i [...] oraz [...], [...] i [...], [...]) nie powinno wpływać na decyzję dotyczącą nieruchomości położoną przy ul. H. [...], Kolegium stwierdziło, iż nie jest on zasadny. Wskazane powyżej działki mieszczą się bowiem w obszarze analizowanym, wyznaczonym prawidłowo w sposób określonych przez § 3 rozporządzenia, są dostępne z tej samej drogi publicznej, tym samym nie ma żadnej podstawy prawnej dla pominięcia zabudowy mieszczącej się na tych działkach przy dokonywaniu analizy. Kolegium, wskazując na definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartą w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2006 roku, nr 156, poz. 1118 ze zm.), stwierdziło także, iż ustalenia co do tego, że przedmiotowe budynki (w szczególności te położone przy ul. H. [...]) są wielorodzinne nie budzą wątpliwości i wynikają z prawidłowo sporządzonej analizy. Wyjaśniło nadto, iż w pozwoleniu na budowę budynki przy ul. H. [...] zostały nazwane jednorodzinnymi z uwagi na to, że w czasie, kiedy wydawano tę decyzję, definicja budynku rodzinnego była inna, co wyjaśnił organ I instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło również, iż żaden przepis nie nakłada na organ I instancji obowiązku oczekiwania na upływ terminu do wniesienia skargi do sądu administracyjnego na decyzję kasacyjną (uchylającą decyzję organu I instancji i przekazującą mu sprawę do ponownego rozpatrzenia). Przeciwnie, organ ten ma obowiązek rozpoznać sprawę bez zbędnej zwłoki. Kolegium stwierdziło także, iż uchybienie polegające na skierowaniu decyzji organu I instancji także do poprzednich właścicieli działki nr [...] – R. i M. L. nie miało żadnego wpływu na wynik sprawy. Organ odwoławczy ustalił bowiem, iż obecnie właścicielem tej działki jest A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w G., której pełnomocnik brał udział w postępowaniu. Odnosząc się do zarzutu nie wymienienia odwołujących się w decyzji jako stron postępowania Kolegium wyjaśniło, iż praktyka ukształtowana w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy sprowadza się do tego, że wnioskodawcę wskazuje się w części wstępnej decyzji, natomiast pozostałe strony opisane są w tzw. rozdzielniku na korespondencję, który w niniejszej sprawie stanowi osobny załącznik. Wprawdzie strony postępowania powinny być określone w rozdzielniku znajdującym się w decyzji, jednakże uchybienie organu I instancji nie może spowodować uchylenia decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. Byłoby to bowiem możliwe jedynie wówczas, gdyby koniecznym stało się przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części, a taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodzi. Błąd w pisowni nazwiska A. K. – D. również nie pociąga za sobą nieważności decyzji, stanowi bowiem jedynie omyłkę pisarską. Kolegium stwierdziło także, iż w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organy administracji nie stosują przepisów ustawy - Prawo budowlane, stąd zarzut ich naruszenia nie jest zasadny. Skargi na powyższą decyzję, tożsame w treści, wnieśli: D. K. i A. K. – D. oraz A. K., zarzucając, iż kwestionowane rozstrzygnięcie wydane zostało z rażącym naruszeniem prawa. W uzasadnieniach skarg powtórzyli zarzuty zawarte w odwołaniach od decyzji organu I instancji. Dodatkowo stwierdzili, iż Kolegium błędnie wskazało na art. 50 ust. 2 pkt 2 ustawy przy opisie w jakich okolicznościach wymagana jest decyzja o warunkach zabudowy oraz bezpodstawnie powołało się na orzecznictwo sądowe. Zarzucili także, iż Kolegium niewłaściwie – naruszając art. 42 k.p.a., doręczyło decyzję A. K. – D. na adres stanowiącej jej własność nieruchomości położonej w G. przy ul. H. [...], podczas gdy winno ją wysłać na adres zamieszkania strony tj. G. ul. H. [...]. Skarżący stwierdzili również, iż sporządzona w niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest nieprawidłowa, ponieważ obszar poddany analizie jest mniejszy niż 3-krotna szerokość frontu działki, a zatem został ustalony niezgodnie z § 3 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem analiza powinna objąć działki nr [...], [...], [...], [...], [...] – budownictwo jednorodzinne. Tymczasem organ pominął te działki, rozszerzył natomiast analizę o bloki mieszkalne znajdujące się po drugiej stronie ul. H., które tylko w minimalnej części mieszczą się w obszarze 3-krotnej szerokości frontu działki i nie powinny znajdować się w obszarze analizowanym. Pomimo tego, że działki zabudowane tymi budynkami zostały włączone do granic obszaru analizowanego, organ nie obliczył dla nich procentu zabudowy. Skoro zatem nie został on uwzględniony przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy, to bloki te w ogóle nie powinny być brane pod uwagę w analizie. Skarżący podnieśli nadto, że budynek przy ul. H. [...] położony jest na trzech działkach, przy czym jedna z działek oddalona jest dużo ponad 3-krotną szerokość frontu rozpatrywanej działki. Sposób w jaki organ dokonał ustaleń w powyższym zakresie – w ocenie skarżących - rażąco narusza zasady postępowania określone w przepisach rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 roku, zatem wyników tych ustaleń nie można uznać za wiarygodne. Zdaniem skarżących wnioski formułowane przez organ odwoławczy oparte zostały na zupełnie dowolnej ocenie materiału dowodowego, zgromadzonego według własnej koncepcji oceny dowodów. W odpowiedziach na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 28 stycznia 2009 roku skarżący A. K. oświadczył, że ustalony w analizie wskaźnik powierzchni zabudowy dla nieruchomości położonej przy ulicy H. [...] został zawyżony, ponieważ wskaźnik ten powinien być obliczony z trzech działek składających się na tę nieruchomość, a nie tylko ustalony dla działki, na której znajduje się budynek. Gdyby uwzględnić powierzchnię wszystkich trzech działek to wskaźnik zabudowy dla nieruchomości położonej przy ulicy H. [...] wynosiłby 0,15, a nie 0,19. Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. nr 153, poz. 1269). Art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Z art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wynika zaś, iż sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. W niniejszej sprawie okolicznością bezsporną pozostawało, że dla terenu, na którym planowana jest przedmiotowa inwestycja, polegająca na rozbudowie oraz nadbudowie budynku mieszkalnego z przekształceniem na wielorodzinny, z garażem wbudowanym oraz infrastrukturą techniczną, brak było w czasie wydawania kwestionowanych decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie zatem do treści art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm. - w dalszej części rozważań określanej jako "ustawa"), inwestycja ta wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wyżej wymieniony przepis stanowi bowiem, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, iż aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – chodzi o to aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia bowiem zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Reasumując - powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 950/04, Baza Orzeczeń LEX nr 171198, uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 946/04, Baza Orzeczeń LEX nr 214349 oraz komentarz Zygmunta Niewiadomskiego w: "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz", Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 493-503). Kontynuacja funkcji o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oznacza, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 – w dalszej części rozważań określanym jako rozporządzenie). W rozporządzeniu tym określono wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W rozporządzeniu wskazano ponadto, że przez funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia). Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Z ustępu drugiego cytowanego paragrafu wynika natomiast, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Oceniając zgodność z prawem kwestionowanych przez stronę skarżącą decyzji Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że decyzja Prezydenta Miasta z dnia 24 stycznia 2008 r., nr [...], oraz utrzymująca ją w mocy zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego zostały wydane z naruszeniem cytowanego wyżej przepisu § 3 rozporządzenia, ponieważ obszar poddany analizie częściowo wyznaczony został w odległości mniejszej od granic działki nr [...] niż 3-krotna szerokość jej frontu. Ustawodawca pozostawił wprawdzie organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, jednak zastrzegł, że ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (minimalna odległość to 50 m). Oznacza to, iż w każdym kierunku obszar ten musi zostać wytyczony w odległości przynajmniej równej trzykrotnej szerokości frontu działki – a to w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Jak słusznie wskazali bowiem skarżący, minimalny obszar analizowany – wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, powinien objąć działki nr [...], [...], [...], [...], [...], które organ pominął, nie uzasadniając w żaden sposób swego stanowiska w tym zakresie. Sąd miał przy tym na uwadze, iż sporządzona w niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie odpowiada także innym wymogom dotyczącym sporządzenia tej analizy wynikającym z cytowanego rozporządzenia. Zgodnie bowiem z § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (§ 6 ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2). W analizie sporządzonej w niniejszej sprawie, a następnie w wydanej decyzji o warunkach zabudowy, ustalono, iż szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy wynosić będzie 9,5 m - z tolerancją do 20%. O ile, w ocenie Sądu, dopuszczalny jest – w świetle postanowień § 6 ust. 1 rozporządzenia, zawarty tutaj zapis, zgodnie z którym szarość elewacji inwestor może ustalić "z tolerancją do 20%", o tyle wątpliwości Sądu budzi samo ustalenie szerokości elewacji na 9,5 m. Ani z analizy, ani z treści uzasadnień decyzji organów obu instancji nie wynika bowiem jakie są szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na wszystkich działkach w obszarze analizowanym, a to przecież na podstawie średniej obliczonej z tych danych organ powinien ustalać przedmiotowy parametr. Chyba że organ uznał, iż winien zastosować inną szerokość elewacji, co dopuszcza § 6 ust. 2 rozporządzenia, lecz co do tego również brak danych w aktach administracyjnych niniejszej sprawy. Brak powyższych ustaleń uniemożliwia Sądowi dokonanie oceny, czy przyjęta w analizie szerokość elewacji frontowej została określona prawidłowo i tym samym stanowi naruszenie ww. przepisu rozporządzenia. Sąd miał również na uwadze, iż zgodnie z § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1). Dopuszcza się przy tym wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2). Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy może być zatem ustalany (dla nowej zabudowy) i obliczany (dla istniejącej zabudowy) albo w stosunku do powierzchni działki albo w stosunku do powierzchni terenu, przez który - w ocenie Sądu - rozumieć można nieruchomość składającą się z kilku działek o oznaczonych numerach. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu nie musi przy tym stanowić średniego wskaźnika tej wielkości dla całego obszaru analizowanego – może zatem zostać ustalony w inny sposób, lecz – jak to wyraźnie wynika z ustępu drugiego § 5 rozporządzenia, musi to wynikać z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W niniejszej sprawie - zarówno w analizie, jak i w decyzji organu pierwszej instancji, przyjęto, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu wynosić będzie 0,21. Z części graficznej analizy wynika, iż parametr ten ustalono biorąc pod uwagę jedynie zabudowę położoną po tej samej stronie ulicy H. co działka nr [...] oraz zabudowę położoną przy ul. B. – jedynie bowiem dla tego terenu podane są wskaźniki wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Nie wyjaśniono jednak – ani w analizie, ani w decyzji, dlaczego dla ustalenia tego wskaźnika przyjęto jedynie parametry tej zabudowy. Na rozprawie w dniu 28 stycznia 2009 roku skarżący A. K. oświadczył, że zawyżony został wskaźnik powierzchni zabudowy ustalony w analizie dla nieruchomości położonej przy ulicy H. [...], ponieważ wskaźnik ten powinien być obliczony z trzech działek składających się na tę nieruchomość, a nie tylko ustalony dla działki, na której znajduje się budynek. Gdyby uwzględnić powierzchnię wszystkich trzech działek to wskaźnik zabudowy dla nieruchomości położonej przy ulicy H. [...] wynosiłby 0,15, a nie 0,19. Ponieważ ani w analizie, ani w uzasadnieniach decyzji organów obu instancji, nie znalazły się informacje dotyczące tego w jaki sposób obliczono poszczególne wskaźniki powierzchni zabudowy podane w części graficznej analizy tj. czy ustalano je dla poszczególnych nieruchomości (które mogą składać się z kilku działek o oznaczonych numerach), czy też dla poszczególnych działek, Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, iż brak ustaleń w tym zakresie – szczególnie w świetle powyższego zarzuty skarżącego, stanowi naruszenie § 5 rozporządzenia. Należy w tym miejscu podkreślić, iż określenie konkretnych wymagań w decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji ma służyć zapewnieniu ładu urbanistycznego, którego elementami są gabaryty sąsiadujących budynków zapewniających harmonijny krajobraz (podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyrokach z dnia 16 listopada 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 1485/05, Baza Orzeczeń LEX nr 214359 oraz z dnia 5 lipca 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 725/04, Baza Orzeczeń LEX nr 190733). W ocenie Sądu, znajdująca się w aktach organu I instancji analiza, sporządzona z naruszeniem wskazanych powyżej przepisów, nie mogła stanowić podstawy do dokonania przez organy obu instancji prawidłowych ustaleń faktycznych w przedmiotowej sprawie (tak też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 listopada 2006 roku, sygn. akt IV SA/Wa 1504/06, Baza Orzeczeń LEX nr 302537 – "Błędne wyznaczenie terenu obszaru analizowanego powoduje, iż sporządzona analiza urbanistyczna i jej wyniki nie mogą być uznane za odpowiadające wymaganiom dla planowanej inwestycji".). Decyzja organu pierwszej instancji oraz utrzymująca ją w mocy zaskarżona decyzja organu odwoławczego oparte zostały zatem na nieprawidłowo ustalonym stanie faktycznym, ponieważ organy obu instancji nie wyjaśniły wszystkich okoliczności sprawy, mających istotny wpływ na ocenę czy planowana inwestycja spełnia warunki określone w przepisach prawa materialnego, to jest w art. 61 ust. 1-5 ustawy, a zatem czy dopuszczalne jest wydanie dla niej pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Powyższe narusza przepis art. 7 k.p.a., który stanowi, że w toku postępowania organy administracji publicznej podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Organy obu instancji naruszyły również art. 77 § 1 k.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, albowiem przyjęły za podstawę swoich rozstrzygnięć analizę, która nie zawierała wszystkich niezbędnych ustaleń dotyczących funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza tychże funkcji oraz cech stanowi środek dowodowy pozwalający na ustalenie faktów mających znaczenie prawne dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Oparcie decyzji w tym przedmiocie na błędnie sporządzonej analizie oznacza, że organy – rozstrzygając - nie zebrały całego materiału dowodowego istotnego dla podjęcia prawidłowej decyzji w sprawie. Sąd miał przy tym na uwadze, iż obszar przyjęty do analizy - o ile przy jego ustaleniu zostanie wzięta pod uwagę zasada dobrego sąsiedztwa, może być większy od wyznaczonego trzykrotną szerokością frontu działki. Może on także zostać wyznaczony nie w formie koła, lecz zawsze musi obejmować minimalny teren wytyczony zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia. W celu przedstawienia motywów swego rozstrzygnięcia oraz przekonania stron postępowania do swej decyzji organ administracji winien przy tym zawsze wyjaśnić w uzasadnieniu swej decyzji przyczyny przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Przy czym wyjaśnienia tego nie stanowi jedynie stwierdzenie, iż obszar ten został wyznaczony "zgodnie z § 3 rozporządzenia". Obowiązkiem organu jest bowiem określenie sąsiedztwa działki objętej projektowaną inwestycją nie w sposób automatyczny ale w zgodzie ze specyfiką okolicy. Musi więc wyjaśnić stronom dlaczego w danej sprawie przyjął do analizy taki, a nie inny teren. Wszystkie ustalenia dotyczące wyznaczenia obszaru analizowanego, uzasadnienie takiego właśnie wyznaczenia, winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanej decyzji (tak też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 25 września 2007 roku, sygn. II SA/Łd 719/07, Baza Orzeczeń LEX nr 394827). W uzasadnieniu tym, jak już wskazano powyżej, powinny zostać zawarte także wszelkie dane umożliwiające weryfikację parametrów ustalonych dla nowej zabudowy. W niniejszej sprawie organy winny także wyjaśnić stronom dlaczego dla ustalenia funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu wzięły pod uwagę wszystkie budynki objęte obszarem analizowanym, a dla ustalenia cech zabudowy i zagospodarowania terenu jedynie niektóre z nich. Brak w kwestionowanych decyzjach organów obu instancji należytego uzasadnienia ich stanowiska w powyższym zakresie stanowi naruszenie art. 107 § 1 i 3 k.p.a., zgodnie z którym każda decyzja powinna zawierać uzasadnienie faktyczne, zawierające wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, oraz uzasadnienie prawne, czyli wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Prawidłowe zredagowanie pod względem merytorycznym i prawnym uzasadnienia decyzji administracyjnej ma kardynalne znaczenie dla stosowania zasady przekonywania wyrażonej w art. 11 k.p.a., a realizowanej na mocy art. 107 § 3 tego aktu prawnego. Organ administracyjny jest zobowiązany tą zasadą do wyjaśnienia stronom zasadności przesłanek, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy. Elementem decydującym o przekonaniu strony co do trafności rozstrzygnięcia jest uzasadnienie decyzji. Zasada przekonywania nie zostanie zrealizowana, gdy organ pominie milczeniem niektóre twierdzenia lub nie odniesie się do faktów istotnych dla danej sprawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 kwietnia 2005 r., sygn. akt III SA/Wa 180/05, Baza Orzeczeń LEX 166546). Jak słusznie wskazał przy tym Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 grudnia 1995 roku (sygn. SA/Lu 2479/94, Baza Orzeczeń LEX nr 27106), obowiązek organów administracyjnych należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, którymi kierowały się te organy w toku załatwiania spraw, stanowi jeden z istotnych czynników wpływających na umocnienie praworządności w administracji. Motywy podjęcia przez organ decyzji powinny znaleźć swój wyraz w jej uzasadnieniu faktycznym i prawnym, bowiem strony mają prawo znać argumenty i przesłanki podejmowanych decyzji. Bez zachowania tego elementu decyzji, strony nie mają możliwości obrony swoich słusznych interesów oraz prowadzenia polemiki z organem - zarówno w odwołaniu, jak też w skardze do Sądu. Niezależnie od powyższego, uzasadnienie stanowi jeden z warunków "sine qua non" skutecznej kontroli decyzji administracyjnych przez sąd administracyjny. Prawidłowe uzasadnienie decyzji ma zatem nie tylko znaczenie prawne, ale i wychowawcze, bowiem pogłębia zaufanie stron postępowania do organów administracyjnych. Przy czym uzasadnienie prawne decyzji powinno polegać nie tylko na powołaniu przez organ artykułu czy też paragrafu przepisu prawa, ale także na dokonaniu umotywowanej oceny stanu faktycznego sprawy w świetle obowiązującego prawa, oraz wskazaniu jaki zachodzi związek między tą oceną, a treścią rozstrzygnięcia. Natomiast uzasadnienie faktyczne decyzji – zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. - powinno zawierać przede wszystkim wskazanie wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy faktów, które organ uznał za udowodnione (zob. także glosę Jana Zimmermanna do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 czerwca 1997 r., sygn. akt V SA 1512/96, OSP 1998, z. 2, poz. 29). Odnośnie pozostałych zarzutów skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, iż niezasadnie skarżący zarzucili organom, że te przedwcześnie nadały bieg sprawie po wydaniu przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej. Zarówno z przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego (w tym ze wskazywanego przez skarżących art. 35 k.p.a.), jak i z przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, nie wynika bowiem aby po wydaniu decyzji kasacyjnej przez organ odwoławczy organy mogły podjąć działania dopiero po upływie terminu do wniesienia skargi na tę decyzję do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Co więcej – jak wskazuje treść art. 61 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, nawet wniesienie skargi do sądu nie wstrzymuje wykonania aktu lub czynności. Oznacza to, iż w niniejszej sprawie nie było przeszkód aby tuż po wydaniu decyzji kasacyjnej organ odwoławczy przekazał akta sprawy organowi I instancji celem jej ponownego rozpoznania. Prawidłowo również organu uznały, że budynki położone przy ul. H. [...], jeżeli obecnie nie mieszczą się w zawartej w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2003 roku, nr 80, poz. 718 ze zm.) definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, przez który należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku, stanowią zabudowę wielorodzinną. Wbrew stanowisku skarżących to właśnie aktualna ocena rodzaju zabudowy jest istotna w niniejszej sprawie. Natomiast okoliczność, że w chwili wydawania pozwolenia na budowę budynki te były – zgodnie z wtedy obowiązującymi przepisami, uznawane za zabudowę jednorodzinną jest sprawą nieistotną. Postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy jest bowiem tylko jednym z elementów procesu inwestycyjnego, którego następny etap stanowi (jeżeli inwestor uzyska korzystną dla niego decyzję o warunkach zabudowy) wydanie pozwolenia na budowę. Co za tym idzie nazewnictwo stosowane w decyzji ustalającej warunki zabudowy musi odpowiadać nazewnictwu aktualnie stosowanemu w Prawie budowlanym. Odnośnie zarzutu dotyczącego braku oznaczenia skarżących w decyzji o warunkach zabudowy jako strony postępowania, Sąd uznał, iż brak ten stanowi naruszenie przepisu postępowania tj. art. 107 § 1 k.p.a., zgodnie z którym decyzja powinna zawierać oznaczenie strony lub stron. Organ administracji publicznej jest bowiem zobowiązany w decyzji oznaczyć wszystkie strony postępowania. Nie może ograniczyć się do oznaczenia w decyzji jako stron osób, na których żądanie postępowanie zostało wszczęte, a tak stało się w niniejszej sprawie, w której organ I instancji wskazał w treści decyzji jedynie wnioskodawcę. Brak jest podstaw prawnych różnicowania stron na takie, które są adresatami decyzji i te, którym się doręcza decyzję. Jeżeli bowiem dany podmiot ma status strony postępowania, to bez względu na przyczyny uzyskania takiego statusu, powinien być wymieniony w decyzji administracyjnej jako strona postępowania. W ocenie Sądu naruszenie to nie miało jednak istotnego wpływu na wynik sprawy albowiem skarżący brali czynny udział w całym toku postępowania, byli traktowani przez organy obu instancji jako jego strony i w wyniku tego uchybienia w żaden sposób nie ograniczono ich praw w przedmiotowym postępowaniu. Również wysłanie decyzji organu I instancji do A. K. – D. w zaadresowanej nieprawidłowo przesyłce – podano tylko jeden człon nazwiska adresatki tj. "K.", nie spowodowało żadnych negatywnych następstw dla strony, która wniosła od decyzji organu I instancji w terminie odwołanie. Niezasadnie skarżący zarzucili także, iż Kolegium niewłaściwie – naruszając art. 42 k.p.a., doręczyło decyzję A. K. – D. na adres stanowiącej jej własność nieruchomości położonej w G. przy ul. H. [...], podczas gdy winno ją wysyłać na adres zamieszkania strony tj. G. ul. H. [...]. Jak wynika bowiem z akt niniejszej sprawy skarżąca sama w odwołaniu wskazała adres, pod który Kolegium skierowano do niej korespondencję tj. G. ul. H. [...]. W ocenie Sądu Kolegium prawidłowo wskazało także w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji na art. 59 ust. 1 oraz art. 50 ust. 2 pkt 2 ustawy w celu wykazania, iż dla inwestycji, której dotyczy złożony w niniejszej sprawie wniosek, wymagane jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Mogło również powoływać się – uzasadniając swoje rozstrzygniecie, na orzecznictwo sądowe, nie stanowi to naruszenia prawa. Odnośnie podnoszonego przez skarżących zarzutu dotyczącego ewentualnego nadmiernego zacieniania przez nowy budynek budynku stanowiącego ich własność, Sąd zważył, iż postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy jest tylko jednym z elementów procesu inwestycyjnego, w którym ochrona interesów osób trzecich jest realizowana przede wszystkim na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest więc ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności będące przedmiotem badania organów administracji architektoniczno-budowlanej, a do tych zalicza się właśnie powyższa kwestia. Również dokładne usytuowanie planowanego obiektu w stosunku do granic nieruchomości czy istniejących obiektów, a więc warunki techniczno-budowlane, stanowią kwestię, o której rozstrzyga organ uprawniony do wydania pozwolenia na budowę. Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, do którego należy wszechstronna ocena, czy projektowany obiekt odpowiada warunkom wynikającym z odpowiednich przepisów Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, iż zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 1 i 3 Kodeksu postępowania administracyjnego - które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, i z tej przyczyny - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, je uchylił. Na podstawie art. 152 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd określił, że ww. decyzje nie mogą być wykonane. Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji winien, w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, przeprowadzić prawidłowo postępowanie dowodowe, poprzez sporządzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji zgodnie z wymogami określonymi w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w przepisach rozporządzeń wykonawczych. Organ winien mieć również na uwadze wskazania zawarte w niniejszym uzasadnieniu oraz dokonaną w nim ocenę prawną, a podjęta przez niego decyzja musi odpowiadać wymogom określonym w art. 107 k.p.a. Z uwagi na sprzeczne interesy stron oraz długotrwałość przedmiotowego postępowania Sąd zobowiązuje organ aby po sporządzeniu analizy zawiadomił o tym fakcie strony, umożliwił im zapoznanie się z jej treścią, a następnie przeprowadził rozprawę z udziałem stron i autora analizy. Umożliwi to stronom już na tym etapie postępowania zgłoszenie wszelkich uwag i wątpliwości związanych z treścią analizy.