IV SA/Wa 304/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 czerwca 2015 r. sprawy ze skargi Gminy Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę - Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2014 r. nr [...], wydaną na podstawie art.138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 9a, art. 98 ust 3, art. 129 ust. 5 pkt 1 oraz art. 130 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (jednolity tekst: Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), po rozpatrzeniu H. i K. M. oraz Wójta Gminy Z., utrzymał w mocy decyzję Starosty Powiatu [...] z dnia [...] sierpnia 2014 roku, Nr [...], o ustaleniu odszkodowania oraz zobowiązaniu Gminy [...] do wypłaty odszkodowania na rzecz H. i K. M. w łącznej wysokości 187.018,00 zł, za działki położone w obrębie [...], gmina [...], przeznaczone pod drogę, oznaczone: nr [...] o pow. 0,0607 ha w wysokości 35.868,00 zł, nr [...] o pow. 0,0194 ha w wysokości 9.487,00 zł, nr [...] o pow. 0,0690 ha wysokości 33.741,00 zł, nr [...] o pow. 0,0503 ha w wysokości 24.597,00 zł, nr [...] o pow. 0,0407 ha w wysokości 19.902,00 zł, nr [...] o pow. 0,0408 ha w wysokości 19.951,00 zł, nr [...] o pow. 0,0410 ha w wysokości 20.049,00 zł i nr [...] o pow. 0,0479 ha w wysokości 23.423,00 zł, które stały się własnością Gminy [...] ,na podstawie ostatecznych decyzji Wójta Gminy [...] zatwierdzających podział nieruchomości: z dnia [...].04.2006 roku - Nr [...], z dnia [...].05.2006 roku - Nr [...], z dnia [...].06.2006 roku - Nr [...], z dnia [...].09.2006 roku - Nr [...], z dnia [...].02.2007 roku - Nr [...], z dnia [...].03.2007 roku - Nr [...], z dnia [...].05.2007 roku - Nr [...], z dnia [...].06.2007 roku - Nr [...]. Postanowieniem z dnia [...] września 2014 roku, nr [...]. Starosta [...] sprostował decyzję własną w zakresie błędu pisarskiego. Decyzja ta została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. W dniu [...] sierpnia 2009 r. H. M. i K. M. wystąpili z wnioskiem do Starosty Powiatu [...] o ustalenie odszkodowania za działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o łącznej pow. 0,3698 ha, położone we wsi [...], powstałe w wyniku podziałów zatwierdzonych ostatecznymi decyzjami Wójta Gminy [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 18 października 2013 roku, sygn. akt I SA/Wa 1841/13, uchylił decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] października 2010 roku oraz decyzję Starosty Powiatu [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. O odmowie ustalenia odszkodowania za przedmiotowe działki z uwagi na ustalenie, że działki te nie zostały wydzielone pod drogi publiczne a pod drogi wewnętrzne. Wojewódzki Sądu Administracyjny wyroku z dnia 18 października 2013 roku, sygn. Akt I SA/Wa 1841/13 jak i Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 34/12 nakazały przy ponownym rozpatrywaniu sprawy wziąć pod uwagę stan zagospodarowania dróg i ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Starosta Powiatu [...] stosując się do wytycznych Sądów, ustalił, że za wydzielone w wyniku podziału działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], których właścicielem jest Gmina [...], byłym właścicielom przysługuje odszkodowanie, na podstawie art 98 ust 3 u.g.n. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r. Starosta Powiatu [...] na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n. ustalił na rzecz H. M. i K. M., poprzednich właścicieli ww. działek odszkodowanie w łącznej kwocie 187 018 zł. Ustalenie odszkodowania nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lipca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. N., działającego na zlecenie organu. W odwołaniu Wójt Gminy [...] zakwestionował operat szacunkowy zarzucając, że do ustalenia wartości przedmiotowych działek winny być przyjęte transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, do czego obliguje przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Natomiast w zaskarżonej decyzji wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy, w którym określenia wartości nieruchomości dokonano na podstawie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wójt przedłożył operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] sierpnia 2014 roku przez rzeczoznawcą majątkowego S. P.. W odwołaniu wniesionym przez pełnomocnika H. i K. M. zarzucono, że pomimo złożonego na rozprawie w dniu [...] lipca 2014 roku wniosku, nie zlecono biegłemu rzeczoznawcy sporządzenia opinii uzupełniającej celem ustalenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem okresu od [...] czerwca 2008 roku do [...] czerwca 2014 roku. W toku postępowania odwoławczego Wojewoda [...] analizując przeprowadzone przez Starostę Powiatu [...] postępowanie odszkodowawcze stwierdził, iż stosując się do wytycznych Sądów organ I instancji ustalił, że w zmianach do miejscowego planu zagospodarowania Gminy [...], uchwalonych Uchwalą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2002 roku ( Dz. Urz. Woj. [...].nr [...],poz. [...] z [...].09.2002r.), działka nr [....] na głębokości ok. 100 m przeznaczona jest pod budownictwo jednorodzinne, oznaczona w planie symbolem 20 MN/02. Z treści § 4 pkt 2 planu wynika, że szerokość w liniach rozgraniczających dróg dojazdowych do działek ustala się na min. 8,0 m. Dojazd do max trzech działek dopuszcza się w szerokości 6 m. W przypadku działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] droga ma szerokość 8 m, spełnia więc kryterium drogi dojazdowej. Droga ta, nie jest drogą wewnętrzna, bowiem wówczas, stosownie do art. 98 ust. 3 u.g.n., podział nieruchomości wymagałby dla projektowanych do wydzielenia działek gruntu nie mających dostępu do drogi publicznej, wydzielenia drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności drogowych, bądź sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Żadna z wymienionych decyzji Wójta Gminy [...] w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, nie realizuje takich wymogów. W dniu [...] lipca 2014 roku odbyła się wizja - oględziny nieruchomości, w trakcie których ustalono, że na drodze, po dokonaniu wszystkich podziałów ( wydzieleniu działek nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] ) została wybudowana sieć energetyczna, gazowa i wodociągowa. Droga została utwardzona piaskiem i tłuczniem oraz otrzymała nazwę ulica [...]. Zatem na podstawie § 25 ust. 1, 1.1. i 1.3 i § 4 pkt 2 oraz § 29 tekstu planu oraz rysunku planu należało stwierdzić, że w planie miejscowym Gminy [...] przewidziano na przedmiotowych działkach drogę gminną o klasie dojazdowej, szerokości 8,0 m w liniach rozgraniczających, zlokalizowaną na terenie oznaczonym w planie symbolem 20MN/02, spełniającą kryteria przewidziane w § 4 ust. 1 pkt 7 i ust. 2 pkt 4, § 6 i § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 43, poz. 430) dla klasy ulicy D, przy zastosowaniu wyjątku przewidzianego w § 7 ust. 2 rozporządzenia. Zatem prawidłowo organ I instancji ustalił, że za ww. działki, których właścicielem jest Gmina [...], byłym właścicielom przysługuje odszkodowanie, na podstawie art. 98 ust 3 u.g.n. Organ odwoławczy wskazał, że pertraktacje o ustalenie wysokości i wypłatę przysługującego odszkodowania, prowadzone pomiędzy H. i K. M. a Wójtem Gminy [...] nie dały pozytywnego rezultatu z uwagi na rozbieżność stanowisk co do wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Wobec tego zaszła konieczność ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w trybie administracyjnym. W ocenie Wojewody [...] operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego A. N., który stanowił podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, został sporządzony zgodnie z wymogiem prawa. Analiza operatu szacunkowego uzasadnia stwierdzenie, że rzeczoznawca w sposób właściwy dokonał wyjaśnień w zakresie doboru procedury określenia wartości nieruchomości, jak również doboru nieruchomości podobnych, przy zastosowaniu do wyceny podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Opis tych nieruchomości nie budzi wątpliwości w zakresie podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a ponadto istnieje możliwość ich identyfikacji i tym samym ustaleń w zakresie właściwego ich doboru. Nie stwierdzono aby operat szacunkowy wyceny przedmiotowej nieruchomości naruszał obowiązujące przy sporządzeniu operatu przepisy prawa, w tym art. 153 ust. 1 u.g.n. w zakresie doboru metody i podejścia wyceny nieruchomości oraz § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w zakresie doboru nieruchomości porównawczych. Operat szacunkowy został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego, osobę uprawnioną i posiadającą wiadomości specjalne w zakresie wyceny nieruchomości. Zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. Dlatego też, operat mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Odnosząc się do odwołania Wójta Gminy [...] organ wskazał, iż wbrew podniesionym w nim zarzutom, w przedłożonym operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego S. P. wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonano tak samo jak w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego A. S. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W obu przypadkach są to te same transakcje, które stanowiły podstawę określenia wartości nieruchomości, w kwestionowanym przez stronę operacie szacunkowym. Przedstawiony w kwestionowanym operacie szacunkowym proces wyceny został poprzedzony analizą rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen i czynników wpływających na wartość nieruchomości. Analizą nieruchomości (tabela na str. 19 operatu szacunkowego ) zostały objęte nieruchomości, gdzie cena 1 m2 gruntu wyniosła od 42,50 zł do 68,03 zł. Dokonana korekta transakcji o wpływ czynników na wartość nieruchomości (korekta ze względu na podobieństwo wybranych nieruchomości z nieruchomością wycenianą) spowodowało ustalenie wartości w wysokości 52,81 zł/m2 dla działki nr [...] oraz 48,90 zł/m2 dla pozostałych działek: o nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]. Zgodnie z art. 154 u.g.n. to rzeczoznawca majątkowy, posiadający wiadomości specjalne i stosowne uprawnienia, dokonuje określenia wartości nieruchomości. Wojewoda wskazał, iż na podstawie dokonanej oceny materiału dowodowego - operatu szacunkowego, który jest kluczowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania nie stwierdził uchybień merytorycznych jak i formalnych, które dyskwalifikowałyby jego wartość dowodową w sprawie. Załączony do odwołania operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. P., sporządzony w dniu [...] sierpnia 2014 roku, określa wartość nieruchomości w wysokości 179 045 zł. Jednak wycena ta nie może stanowić dowodu w sprawie, który dyskwalifikowałby operat szacunkowy, wykonany na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, gdyż biegły do określenia wartości nieruchomości wykorzystał te same transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, które stanowiły podstawę określenia wartości nieruchomości, w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. N.. Ponadto biegły nie wyjaśnił dlaczego odstąpił od wyceny nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomościami drogowymi, zatem nie wyjaśnił zastosowanej metodologii wyceny nieruchomości a ustalone przez biegłego atrybuty (cechy) i ich procentowy wpływ na cenę rynkową przedmiotu wyceny budzą poważne zastrzeżenia. Za niezasadny organ uznał zarzut pełnomocnika H. i K. M., że ustalenie wartości nieruchomości winno nastąpić z uwzględnieniem okresu od [...] czerwca 2008 roku do [...] czerwca 2014 roku. Organ powołując się na orzecznictwo wyjaśnił, że wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Żadne przepisy, ani ustawy, ani rozporządzenia nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku uzasadnienia wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości jak i doboru nieruchomości podobnych, przyjętych do wyceny. Zatem w sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określona przez biegłego, to zawarta w odwołaniu polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie. Rzeczoznawca dokonał analizy transakcji nieruchomości, przyjmując dwuletni okres badania cen od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Ta metodologia jest zgodna z zasadami wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które zostały określone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych {Nota interpretacyjna Nr 1 Nil, uchwalona przez RK PFSRM z dnia [...] grudnia 2008 roku). W tej sytuacji nie ma podstaw prawnych i faktycznych do sporządzenia nowego operatu szacunkowego wyceny przedmiotowej nieruchomości, bowiem operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego A. N., który stanowił podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, został sporządzony zgodnie z wymogiem prawa. W konstatacji Wojewoda [...] stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z przepisami prawa materialnego i procedury administracyjnej. Na powyższą decyzję Gmina [...] wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji ją poprzedzającej oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: - art. 7 i 77 k.p.a. polegające na niewyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy, wskutek niewyczerpującego zebrania materiału dowodowego; - art. 80 k.p.a. poprzez brak dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym i brak oceny jego wartości dowodowej, a także pominięcie dowodu w postaci opinii rzeczoznawcy majątkowego przedłożonej przez Gminę [...]; - § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). W uzasadnieniu skargi pełnomocnik Gminy stwierdził, iż rzeczoznawca majątkowy pominął całkowicie fakt, że wydzielone działki pod drogi stanowią części działek wydzielonych z podziału i nie mogą zostać przeznaczone na inne cele niż drogowe. Natomiast rzeczoznawca dokonał ich wyceny przyjmując, że stanowią one pełnowartościowe działki budowlane, pomijając zupełnie ich przeznaczenie i cel jakiemu służą. Gmina w toku postępowania odwoławczego przedłożyła operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę S. P., który przedmiotową nieruchomość wycenił na znacznie niższą kwotę. Organ stwierdził, że brak jest po jego stronie możliwości wkraczania w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, a jednocześnie dokonuje takiej analizy co do operatu przedłożonego przez Gminę. W odpowiedzi na skargę organ wniosło jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Na wstępie należy podkreślić, że w niniejszej sprawie zapadł uprzednio wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 34/12, którym uchylono wyrok WSA w Warszawie z dnia 5 maja 2012 r, sygn. akt I SA/Wa 461/11, i przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia sądowi I instancji. Następnie prawomocnym wyrokiem z dnia 18 października 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1841/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił wcześniej wydane decyzje organów obu instancji - co jest istotne z tego względu, że w myśl art. 170 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; dalej jako p.p.s.a.) orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Ponadto zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. W świetle cytowanych przepisów organ administracji ponownie rozpoznający daną sprawę - a także sąd administracyjny następnie kontrolujący wydaną przez ów organ decyzję - są związani uprzednio zapadłym w tej sprawie prawomocnym wyrokiem sądu administracyjnego, tak co do treści rozstrzygnięcia (sentencji wyroku), jak i zawartych w jego uzasadnieniu ocen prawnych oraz wytycznych. Utrata mocy wiążącej ocen i wytycznych następuje jedynie wyjątkowo: w razie zmiany stanu prawnego powodującego, że pogląd sądu stanie się nieaktualny, bądź w razie zmiany, po wydaniu orzeczenia sądowego, istotnych okoliczności faktycznych, bądź też na skutek wzruszenia orzeczenia zawierającego ocenę prawną w przewidzianym do tego trybie (por. A. Kabat [w:] B. Dauter i in., Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, LEX 2013, teza 8 do art. 153). W niniejszej sprawie żadna z przywołanych wyżej okoliczności nie wystąpiła, wobec czego zarówno organy obu instancji ponownie orzekające w sprawie, jak i Sąd w obecnym składzie, pozostają związani oceną prawną i wytycznymi zawartymi w wyroku WSA w Warszawie o sygn. akt I SA/Wa 1841/13 z dnia 18 października 2013 r. oraz we wcześniejszym wyroku NSA z dnia 6 czerwca 2013.r , sygn. akt I OSK 34/12. W konsekwencji podstawową powinnością Sądu rozpoznającego niniejszą skargę było zbadanie, czy organy obu instancji zastosowały się do oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania zawartych w orzeczeniach Sądów obu instancji. W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę organy obu instancji stosując się dokładnie do oceny prawnej i wytycznych Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie przy ponownym rozpatrywaniu sprawy wyjaśniły stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzających podziału. W wyniku przeprowadzonych oględzin ustalono, że po dokonaniu wszystkich podziałów ( wydzieleniu działek o nr: [...] [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]) została wybudowana siec wodociągowa, gazowa i energetyczna. Droga ma szerokość 8 m, spełnia kryterium drogi dojazdowej, utwardzona jest piaskiem i tłuczniem, otrzymała nazwę ul. [...]. Organy obu instancji dokonując zgodnie z wytycznymi analizy ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przyjętego uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r. w sprawie uchwalenia zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] ( Dz. Urz. Woj. [...]. nr [...], poz. [...] z dnia [...] września 2002 r. prawidłowo uznały, iż zgodnie z treścią § 4 pkt 2, § 25 ust. 1 pkt 1.1. uchwały i rysunkiem planu dla terenu oznaczonego symbolem 20MN/02, obejmującego przedmiotowe działki, przewidziano gminna drogę dojazdową o szerokości min. 8,0 m w liniach rozgraniczających., która zgodnie rozporządzeniem Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie spełnia warunki drogi klasy D. Organy obu instancji po wyjaśnieniu wszystkich kwestii wskazanych w powołanych wyżej wyrokach prawidłowo uznały, że byłym właścicielom za wyżej wymienione działki wydzielone pod drogę dojazdową przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n. Powyższych ustaleń Gmina [...], która jest właścicielem przedmiotowych działek przeznaczonych pod ul. [...] nie kwestionuje. Natomiast nie zgadza się z wysokością ustalonego przez organy obu instancji odszkodowania za te działki, przedstawiając własną opinię sporządzoną na jej zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego S. P., która określa niższą wysokość odszkodowania od określonego w opinii sporządzonej na zlecenie Starosty [...] przez rzeczoznawcę majątkowego A. N.. Przepis art. 98 ust. 3 u.g.n., stanowiący podstawę wydania zaskarżonej stanowi, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zaś ust.1 art. 98 u.g.n. stanowi, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. W orzecznictwie podkreśla się, że art.. 98 ust. 3 u.g.n. (przewiduje dwa odrębne tryby ustalenia odszkodowania za przejęte grunty. Pierwszy z nich polega na uzgodnieniu przez właściciela lub użytkownika wieczystego z właściwym organem wysokości odszkodowania, drugi z kolei na ustaleniu odszkodowania przez starostę w drodze decyzji administracyjnej. Obydwa tryby są odmienne, a zależność pomiędzy nimi sprowadza się do tego, że wszczęcie drugiego z nich jest możliwe jedynie wtedy, jeżeli do uzgodnienia na drodze cywilnoprawnej nie dojdzie. Pierwszy z trybów ma charakter cywilnoprawny, podczas gdy ustalenie wysokości odszkodowania przez starostę następuje w trybie administracyjnym (por. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 września 2014 r., sygn. akt I OSK 2102/14, publ. LEX) . Z akt sprawy wynika, że nie doszło do porozumienia co do wysokości i wypłaty odszkodowania pomiędzy byłymi właścicielami ww. działek H. M. i K. M. a Wójtem Gminy [...]. W tej sytuacji Starosta [...] słusznie zlecił wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu. W ocenie Sądu, odszkodowanie na rzecz H. M. i S. M. od Gminy [...] zostało ustalone prawidłowo, w oparciu o prawidłowo sporządzony w dniu [...] lipca 2014 r. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę mgr inż. A. N.. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji dokonano oceny wiarygodności wskazanego wyżej dowodu, szczegółowo analizując zgodność sposobu jego sporządzenia z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn., zm.). Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że sporządzony operat szacunkowy jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Wskazać należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek, istotnych braków, czy niejasności. Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca ustalił, iż na rynku lokalnym nie odnotował transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod cele drogowe, natomiast odnotowane transakcje na rynku regionalnym obejmującym miasto [...], gminę [...], jak również na terenie gminy [...], [...] i [...] nie mogły być brane pod uwagę, gdyż nie spełniały warunku podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. Wobec tego wartość rynkowa określona została przez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości wśród gruntów przyległych, które zgodnie z ustaleniami biegłego znajdują się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Przy wycenie biegły zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Należy stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Stan poszczególnych działek został zgodnie z § 36 ust. 6 i ust. 4 rozporządzenia przyjęty na dzień wydania decyzji o podziale dla każdej z działek. Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis. Wprawdzie skarżąca Gmina [...] przedłożyła kontroperat sporządzony w dniu [...] sierpnia 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. S. P., to jednak zauważyć należy, że oszacowana wartość przedmiotowych działek na kwotę 179 045 zł nie odbiega w sposób znaczący, jak twierdzi pełnomocnik Gminy, od oszacowanej wartości tych samych działek przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. A. N. wynoszącej 187 018 zł. Niezrozumiałe są zarzuty skarżącej gminy co do tego, że w operacie A. N. nie wzięto transakcji drogowych mimo stwierdzenia ich występowania, skoro w operacie sporządzonym na jej zlecenie rzeczoznawca również nie wziął pod uwagę takich transakcji. Obaj biegli dokonali wyceny w oparciu o ceny gruntów o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zgodzić się należy ze stanowiskiem organu, że skoro operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego A. N. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie prawa, zaś operat S. P. nie spełnia wszystkich wymogów, chociażby dlatego, że nie wyjaśniono w nim dlaczego odstąpiono od wyceny nieruchomości na podstawie transakcji drogowych, jak również nie wyjaśniono zastosowanej metodologii wyceny ani przyjętych cech i ich procentowanego wpływu na cenę, to nie ma podstaw do sporządzania kolejnego nowego operatu szacunkowego. Sąd, wbrew zarzutom skargi, nie dopatrzył się naruszenia art. 7, 77 i 80 k.p.a., jak również naruszenia art. 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z powyższych względów Sąd na podstawie art. 151p.p.s.a. skargę oddalił.