II SA/Kr 1330/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi Towarzystwa [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 7 sierpnia 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 7 sierpnia 2017 r. (znak: [...]), na podstawie: - art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U z 2017 r., poz. 1073 – dalej jako: u.p.z.p.), - § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie) w zw. z - art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 23 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.), po rozpoznaniu odwołania Towarzystwa [...] reprezentowanego przez M. W. od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 24 grudnia 2015 r. (Nr [...]) ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Zespół zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej z garażami podziemnymi, miejscami parkingowymi, małą architekturą, infrastrukturą drogową, wjazdem, infrastrukturą techniczną i stacją transformatorową na działce nr [...] obr. [...] oraz częściach działek nr [...], [...], [...], [...], [...] obr[...] oraz infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr[...] i na częściach działek nr [...], [...], [...] obr. [...] oraz na części działki nr [...] obr[...], przy ul. [...] w K.", w punkcie I uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części: 1) w jakiej dotyczy budowy zjazdu z drogi publicznej – działek nr [...] i [...] obr. [...] i w tym zakresie orzekło w ten sposób, że "umarza postępowanie dotyczące budowy zjazdu z drogi publicznej działek nr [...] i [...] obr. [...] 2) obejmującej załącznik nr 1 pkt II.2.a, tiret pierwsze pt.: "warunki pod względem ochrony zieleni" i w tym zakresie orzekło w następujący sposób: "Pod względem ochrony zieleni: - Zachować i zabezpieczyć przed zniszczeniem drzewa i krzewy (zadrzewienia), o których mowa w warunkach z zakresu ochrony przyrody. - Zachować i zabezpieczyć przed zniszczeniem jak największą ilość pozostałych drzew i krzewów, celem włączenia ich do terenu biologicznie czynnego ustalonego dla przedmiotowej inwestycji. - Należy odpowiednio zabezpieczyć na czas budowy drzewa i krzewy (korony, pnie, systemy korzeniowe) na terenie budowy. - Prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzew lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu, przeprowadzać się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 2134 z późn. zm.): - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza: 80 cm – w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego, 65 cm – w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego, 50 cm – w przypadku pozostałych gatunków drzew (art. 83f ust. 1 pkt 3 lit. a, b, c). W tym przypadku właściciel nieruchomości jest jednak obowiązany dokonać zgłoszenia do właściwego miejscowo wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, a w przypadku, gdy zezwolenie dotyczy usunięcia drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków – wojewódzkiego konserwatora zabytków zamiaru usunięcia drzewa. Zgłoszenie, o którym mowa w art. 83 ust. 4, zawiera imię i nazwisko wnioskodawcy, oznaczenie nieruchomości, z której drzewo ma być usunięte oraz rysunek albo mapkę określającą usytuowanie drzewa na nieruchomości. - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewu albo krzewów rosnących w skupisku o powierzchni do 25 m2 (art. 83f ust. 1 pkt 1) - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewów za wyjątkiem krzewów na terenach pokrytych roślinnością pełniącą funkcje ozdobne, urządzoną pod względem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wyłączeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni (art. 83f ust. 1 pkt 2) - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 83f ust. 1 pkt 3a) - usunięcie drzew i krzewów z terenu nieruchomości stanowiących własność osób fizycznych na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej może być wykonane po przyjęciu zgłoszenia zamiaru wycięcia drzew przez organ administracyjny określony w art. 83a ust. 1 ustawy o ochronie przyrody (art. 83f ust. 4) - jeżeli w terminie 5 lat od dokonania oględzin wystąpiono o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, a budowa ta ma związek z prowadzeniem działalności gospodarczej i będzie realizowana na części nieruchomości, na której rosło usunięte drzewo, organ, o którym mowa w art. 83a ust. 1, uwzględniając dane ustalone na podstawie oględzin, nakłada na właściciela nieruchomości, w drodze decyzji administracyjnej, obowiązek uiszczenia opłaty za usunięcie drzewa (art. 83f ust. 17) - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów owocowych, z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni. W pozostałych przypadkach o możliwości usunięcia lub przesadzenia kolidujących z planowaną inwestycją drzew i krzewów, ostatecznie rozstrzygną zezwolenie, o którym mowa w art. 83 w związku z art. 83a ust. 1 ustawy o ochronie przyrody. W przypadku, gdy wymagane jest uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wymagana jest zgoda właściciela tej nieruchomości. Wniosek należy złożyć do właściwego organu, tj. Prezydenta Miasta K. działającego przez Wydział Kształtowania Środowiska UMK lub, w przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w art. 90 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie przyrody, do Marszałka Województwa [...], działającego przez Dyrektora Zespołu Parków Krajobrazowych Województwa [...] Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor może wystąpić do Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z wnioskiem o wydanie uzgodnienia w zakresie ochrony środowiska pod kątem ochrony zieleni, jeżeli uzyskanie tego dokumentu jest niezbędne do decyzji o pozwoleniu na budowę. Podstawa prawna: art. 83, art. 83a, art. 83b, art. 83c, art. 83d, art. 83e, art. 83f, art. 84, art. 85, art. 86, art. 87 ust. 3-8, art. 87a, art. 90 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 2134 z późn. zm.)", w punkcie II w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym: Decyzją z dnia 24 grudnia 2015 r., Nr [...], Prezydent Miasta K., po rozpatrzeniu wniosku [...] Sp. z o.o. w K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Zespół zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej z garażami podziemnymi, miejscami parkingowymi, małą architekturą, infrastrukturą drogową, wjazdem, infrastrukturą techniczną i stacją transformatorową na działce nr [...] obr. [...] oraz częściach działek nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] oraz infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. [...] i na częściach działek nr [...], [...], [...], obr. [...] oraz na części działki nr [...] obr. [...], przy ul. [...] w K.". W uzasadnieniu decyzji, organ I instancji wskazał, że teren określony we wniosku nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i n. u.p.z.p. W dalszej kolejności przestawiono przebieg dotychczasowego postępowania. Wskazano, że przy wydawaniu decyzji organ był zobowiązany uwzględnić wytyczne zawarte przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 30 maja 2012 r. (sygn. akt II SA/Kr 69/12), zapadłym w przedmiotowej sprawie. Podano również, że wnioskodawca w ponownie prowadzonym postępowaniu dwukrotnie modyfikował wniosek – w 2013 r., a następnie w 2015 r. Organ I instancji podkreślił, że w stosunku do ostatecznie ustalonej treści wniosku, przeprowadzono ponownie analizę urbanistyczno-architektoniczną z uwzględnieniem wykładni wyrażonej w uzasadnieniu ww. wyroku. Podano, że powtórna analiza stanu zagospodarowania w badanym obszarze wykazała, iż przedmiotowe przedsięwzięcie spełnia łącznie wszystkie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz wymogi rozporządzenia. Organ I instancji wskazał, że projekt decyzji sporządzony został przez osobę uprawnioną przepisami prawa, stosownie do treści art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Ponadto zwrócono uwagę na uzyskane w toku postępowania opinie i uzgodnienia, uwzględnione następnie w treści decyzji (w jej załącznikach 1, 2), a nadto, że strony w toku postępowanie nie zgłosiły żadnych uwag i zastrzeżeń. Dodatkowo do przedmiotowej decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik Nr 1 – warunki zabudowy, Załącznik Nr 3 – część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, Załącznik Nr 2 – część graficzna warunków zabudowy, Załącznik Nr 4 – część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej. Odwołanie od ww. decyzji wniosło Towarzystwo [...], reprezentowane przez Prezesa M. W.. W treści odwołania strona odwołująca się przytoczyła treść art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a następnie wskazała na cele wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasady dobrego sąsiedztwa oraz związane z tym obowiązki organów prowadzących postępowanie o ustalenie warunków zabudowy. Strona odwołująca się zarzuciła, że przedmiotowa inwestycja nie spełnia wymagań dotyczących kontynuacji linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Podniesiono również, że na działkach stanowiących bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji nie występuje zabudowa, brak też zabudowanych działek sąsiednich po tej samej stronie ul. [...], co teren inwestycji. W dalszej kolejności strona odwołująca się przytoczyła treść § 4 ust. 1-4 rozporządzenia, w oparciu, o które wskazała, że – w jej ocenie – nie zachodziły podstawy do zastosowania zarówno przepisów § 4 ust. 1-3 rozporządzenia, jak i § 4 ust. 4 rozporządzenia. Ponadto zarzucono, że analiza urbanistyczno-architektoniczna pozostawała w wewnętrznej sprzeczności, gdyż z jednej strony wskazano w niej na szczególne położenie terenu inwestycji, tj. w rozległych obszarach zielonych, w Otulinie [...] Parku Krajobrazowego, w strefie kształtowania systemu przyrodniczego określonego w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K., na terenie obszaru węzłowego [...] oraz w terenie korytarza przewietrzenia miasta, akcentując przy tym ekspozycje widokową tego rejonu i wysokie walory krajobrazowe przestrzeni; a z drugiej strony ostatecznie dopuszczono zabudowę nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po zapoznaniu się z całością akt w sprawie wskazało, że dla wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, konieczne jest spełnienie warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., którego treść następnie przytoczono. Organ odwoławczy podzielił przy tym ugruntowaną w doktrynie i orzecznictwie wykładnię przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zgodnie z którą jednym z warunków koniecznych do wydania decyzji jest realizacja tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, uzależniającej zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Stąd też zaznaczono, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy) oraz zagospodarowania terenu (linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Dodano, że w tym celu wyznacza się wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie ww. warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., a następnie na podstawie tej analizy osoba uprawniona, o której mowa w art. 60 ust. 4 u.p.z.p., sporządza projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy. W dalszej części uzasadnienia decyzji, organ II instancji przytoczył dotychczasowy przebieg postępowania, w ramach którego zapadł już uprzednio wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 maja 2012 r. (sygn. akt II SA/Kr 69/12). Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że w ww. wyroku, Sąd zawarł, wiążące organy ponownie rozpoznające sprawę, wskazania dotyczące dalszego postępowania, w tym m.in. zwrócił uwagę na niedopuszczalność odmowy ustalenia warunków zabudowy z uwagi na walory krajobrazowe czy przyrodnicze, w sytuacji stwierdzenia przez organ spełnienia formalnego wymogu istnienia działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej pozwalającej na kontynuację funkcji oraz parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Tym samym zaznaczono, że Sąd zobowiązał organy administracyjne do ponownego rozpoznania sprawy w oparciu o prawidłowo sporządzoną analizę i do ustalenia na podstawie jej wyników, czy przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Mając na uwadze powyższe, w ocenie organu odwoławczego, organ I instancji prowadząc ponownie postępowanie wyjaśniające, zrealizował wskazania zawarte w ww. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Podniesiono również, że po analizie zgromadzonego materiału dowodowego zaistniały też - zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego - podstawy do uznania, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania i na tej podstawie, uwzględniając zasady zachowania ładu przestrzennego oraz uwarunkowania prawne, zasadnie, pozytywnie rozpoznał wniosek i prawidłowo ustalił decyzją z dnia 24 grudnia 2015 r. warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Podkreślono bowiem, że według organu odwoławczego, ustalone w oparciu o powyższe rozporządzenie parametry architektoniczne mieściły się w zakresie norm ww. rozporządzenia i zostały określone w sposób wyważony. Jednocześnie, zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji transponując do treści decyzji wnioski analizatora, należycie uzasadnił wykazywaną kontynuację funkcji, rodzaju zabudowy oraz parametrów i wskaźników istniejących w obszarze analizowanym, a w związku z tym brak było podstaw do stwierdzenia naruszenia art. 7, art. 77 oraz art. 107 § 3 k.p.a. W szczególności, w ocenie organu II instancji, brak było podstaw do zakwestionowania sporządzonej w sprawie w styczniu 2015 r. i uzupełnionej w marcu 2015 r. analizy urbanistyczno-architektonicznej. Podniesiono bowiem, że jak wynikało ze znajdującego się w aktach sprawy dokumentu analizy (k. 739), analizatorka przybliżyła sposób wyznaczenia obszaru analizy wyjaśniając, iż ustaliła jego granice w odniesieniu do frontu działki przylegającego do ul. [...] (na szerokości 160 m – linia rozgraniczająca, oznaczona literami BCDE), zgodnie z § 3 rozporządzenia. Ponadto wskazano, że obszar ten został wyznaczony wokół terenu inwestycji, na odległości równej trzykrotności tak ustalonego frontu działki wokół granic terenu inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie negowało przy tym prawidłowości wyznaczenia ww. obszaru analizy, a jednocześnie wskazało, że wszystkie zabudowane działki, w tak wyznaczonych granicach analizy, były następnie przedmiotem analizy, czego dowodzić miało przedstawione w ww. dokumencie zestawienie (k. 731-732). Zdaniem organu II instancji, autorka analizy wykazała, iż w obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej – ul. [...], które były zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Zaznaczono, że wśród tych działek wymienić należało działki nr [...], [...], [...], [...], które pozostawały zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz wielorodzinnymi. Tym samym, według organu odwoławczego, zasadnie przyjęto, że wnioskowana funkcja – mieszkaniowa – była zgodna z funkcją dostępną z tej samej drogi publicznej. Podkreślono, że analizatorka dokonała szerokiej charakterystyki terenu inwestycji, wskazując na konfigurację jego powierzchni, uwzględniającą kształt i rzeźbę terenu oraz jego położenie względem ulicy najbliższej ul. [...], jak i otwartych terenów zielonych, zwracając przy tym uwagę, że stanowi on część otwartych terenów zielonych. Dodano, że opisała ona także jego położenie względem poszczególnych układów urbanistycznych miasta, jak również przedstawiła znaczenie środowiskowe i krajobrazowych obszarów, w których wyznaczony został zawnioskowany teren, wyliczając, iż należą one do Otuliny [...] Parku Krajobrazowego, leżą w strefie kształtowania systemu przyrodniczego określonego w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K., na terenie obszaru węzłowego [...] oraz w terenie korytarza przewietrzenia miasta, akcentując przy tym ekspozycję widokową tego rejonu. Organ odwoławczy podał także, że autorka analizy przybliżyła najbliższe otoczenie terenu inwestycji, a następnie opisała osiągający znaczne rozmiary obszar analizowany, który podzieliła na podobszary: a) terenów zabudowanych tworzących enklawy: po wschodniej stronie ul. [...] oraz przy ulicach [...] – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i wielorodzinna w północnej części obszaru analizy – tereny zagospodarowane podmiejską zabudową mieszkaniową, wzdłuż ul. [...] w kierunku ul. [...] rozchodzącą się luźno wzdłuż ulic dojazdowych – przy ul. [...] i [...] – obszar zdefiniowanych zespołów mieszkalnych – osiedlowych; b) terenów niezabudowanych otwartych (do której przynależy teren inwestycji), leżących po zachodniej stronie ul. [...] i na północ od rzeki [...] – tworzących wielohektarowy zwarty teren zieleni, na który składają się zieleń urządzona – ogrody działkowe, jak i naturalna oraz rolnicza przestrzeń produkcyjna i nieużytki, z rozrzuconą luźnie, sporadycznie, niezmieniającą jego charakteru, zabudową jednorodzinną. Organ II instancji nadmienił, że w dalszej części analizy szczegółowo przebadana została forma architektoniczna zabudowy, sposób zagospodarowania działek, charakter obudowy ul. [...], jak i poszczególnych ww. obszarów, a następnie opisano poszczególne parametry w zakresie linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki (terenu), szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że opisując powyższe parametry autorka analizy posłużyła się zestawieniem tabelarycznym obejmujących wszystkie działki z obszaru zabudowy (198 działek), ustalając na tej podstawie średnie wartości z całego obszaru analizy. Obok tego dodano, że przeprowadzona została odrębna, szczegółowa charakterystyka konkretnych parametrów zabudowy najściślej powiązanej przestrzennie z terenem inwestycji, tj. znajdującej się przy ul. [...] oraz enklawy zabudowy przy [...]. Tym samym w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, brak było zastrzeżeń, co do tak przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, zaś załączone do decyzji wyniki analizy, w tym sugestie analizatorki w zakresie sposobu ustalania w decyzji warunków nowej zabudowy, odzwierciedlały jasno i czytelnie efekty przeprowadzonej analizy w terenie, co do elementów, które miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Dodatkowo według organu odwoławczego, także zawarte w decyzji warunki nowej zabudowy, nie budziły zastrzeżeń i znajdowały one swoje odzwierciedlenie w wynikach analizy, brak zatem podstaw do kwestionowania ich prawidłowości. Jednocześnie, organ odwoławczy nie znalazł podstaw do kwestionowania sposobu wyznaczenia linii nowej zabudowy, gdyż stosownie do wiążących wskazań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zawartych w ww. wyroku, organ I instancji nie poprzestał w tym zakresie na ocenie możliwości wyznaczenia tej linii, na podstawie § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia, a rozważył także wyznaczenie tego parametru na zasadzie odstępstwa określonego w § 4 ust. 4 rozporządzenia, kierując się wynikami analizy. Ponadto, zdaniem organu odwoławczego, zasadnie uznano, że ze względu na brak zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji po tej samej stronie ul. [...], nie istniały podstawy do wyznaczenia linii zabudowy dla planowanej inwestycji zgodnie z zasadami określonymi w tych przepisach. Niemniej jednak dodano, że z uwagi na to, iż po przeciwległej względem terenu inwestycji, wschodniej stronie ul. [...], znajduje się zabudowa mieszkaniowa, najmocniej powiązana przestrzennie z terenem inwestycji, zasadnie podjęto próby ustalenia tego parametru w oparciu o zaobserwowane tam ukształtowanie linii zabudowy, na zasadzie jej odwzorowania (tj. linii zabudowy na działkach nr [...], [...], [...], [...] [...]). Zaznaczono, że budynki na ww. działkach, usytuowane w lekkim skosie względem drogi, odcinkami kształtowały jedną linię zabudowy, przebiegającą jednak w uskokach. Organ II instancji podał, że dostrzeżony brak regularności przebiegu tej linii, skutkował wytyczeniem linii nowej zabudowy w nawiązaniu do budynków usytuowanych w większej odległości od pasa drogowego ul. [...] – wynoszącej 8 m. Ponadto wskazano, że punktem nawiązania stała się w tym przypadku zabudowa na działce nr [...] oraz działce nr [...] (ta ostatnia powiązana była z planowanym przedsięwzięciem, także ze względu na tożsamy jej rodzaj – wielorodzinny). W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji, wprowadzając taki warunek uwzględnił przy tym program inwestycji i jej rozmiar, tj. że stanowiła ona zespół zabudowy wielorodzinnej, a także fakt, że dotychczasowy przebieg linii zabudowy, kreowany był w większości przypadków przez drobniejszą zabudowę, jak również uwzględnił obecną szerokość tej ulicy (wymagającą wedle opinii ZlKiTu zwiększenia). Dlatego też, zdaniem organu odwoławczego, tak ustalona w decyzji linia nowej zabudowy nie będzie naruszała istniejących uwarunkowań przestrzennych, zapewniając zabezpieczenie obecnie ukształtowanego wnętrza ul. [...] przed zbytnim zbliżeniem zespołu nowej zabudowy do drogi, które mogłoby doprowadzić do wprowadzenia niepożądanej dominanty w dotychczasowy układ obudowy tej ulicy. Ponadto, według organu odwoławczego, prawidłowo wyznaczono też dla planowanej inwestycji wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni terenu, ustalony w przedziale od 14% do 18%, przy zastosowaniu treści § 5 ust. 2 rozporządzenia, a odstępując od odwzorowania średniej wartości tego wskaźnika ustalonej dla całego obszaru analizy – wynoszącej 20%. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaznaczyło przy tym, że nie negowało takiego zabiegu zwracając uwagę, iż ze względu na rozmiary obszaru analizowanego oraz fakt, że znacząca część ze znajdującej się w jego granicach zabudowy, nie pozostawała powiązana przestrzennie z terenem inwestycji, tak ustalony średni wskaźnik nie pozostawał reprezentatywny. Słusznie zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji uznał, iż miarodajne w tym zakresie powinno być zagospodarowanie działek zabudowanych, znajdujących się w enklawie najmocniej powiązanej przestrzennie, tj. po wschodniej stronie ul. [...], przy ul. [...], [...] i ustalony dla tej właśnie zabudowy średni wskaźnik wynoszący 15%. Dodano przy tym, że był to wynik uśredniający bardzo zróżnicowane wielkości zaobserwowane w tej grupie zabudowy, które wahały się od 2% aż do 42%, zaś ustalenie nowej zabudowy, w nawiązaniu do tejże wartości, nawet przy dopuszczonej 20% tolerancji (dającej ww. przedział od 14% do 18%) odzwierciedlało cechy zastanej zabudowy w bliskim sąsiedztwie i jednocześnie uwzględniało specyficzne położenie terenu inwestycji, tj. fakt, że należy on do otwartych terenów zielonych. Zdaniem organu odwoławczego, takie rozstrzygnięcie organu I instancji, wsparte dodatkowo warunkiem obligującym inwestora do zachowania powierzchni biologicznie czynnej na poziomie, nie mniej niż 70% pozwalało pogodzić współistnienie obok siebie terenów otwartych oraz zurbanizowanych terenów zabudowy mieszkaniowej. Dodatkowo, zdaniem organu odwoławczego, brak było też podstaw do kwestionowania sposobu ustalenia w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej inwestycji. Podniesiono, że przy uwzględnieniu zakresu przedmiotowego zamierzenia, parametr ten ustalono w oparciu o treść § 5 ust. 2 rozporządzenia, tj. na poziomie 15,3 m z tolerancją 20%, który to warunek ustalony został w nawiązaniu do średniej szerokości elewacji frontowych charakteryzujących, budynki tworzące ww. enklawę zabudowy najbliżej położonej względem terenu inwestycji, uznając ją zasadnie za najbardziej reprezentatywną. Według organu odwoławczego, wyniki analizy dowodziły, że istniejące budynki w ww. układzie zabudowy przy ul. [...], [...] posiadały zróżnicowane szerokości elewacji frontowych, uzależnione od funkcji budynku i formy architektonicznej. Podano bowiem, że budynki jednorodzinne i bliźniacze posiadały szerokości elewacji frontowych oscylujące w przedziale od 9 m do 26 m, stanowiąc przewagę w tym układzie zabudowy, przy czym w układzie tym występowała także zabudowa wielorodzinna, której szerokość elewacji frontowej sięgała nawet 58 m (tak działka nr [...]), jednakże uznano to za przypadek wyjątkowy, nienadający się do kontynuacji wprost. Zdaniem organu II instancji, uwzględnić należało natomiast przede wszystkim, że w obudowie ul. [...], naprzeciw terenu inwestycji, znajdowały się budynki o szerokościach elewacji osiągających wartości 26 m, 20,5 m, 18 m, 14 m, 11 m (tak: odpowiednio na działkach nr [...]+[...] [...], [...], 26 4, [...]). Podkreślono również, że budynki charakteryzujące się mniejszymi wartościami tego parametru (sięgającymi 8 m i 9 m) znajdowały się natomiast wewnątrz ww. układu zabudowy – przy ul. [...] (tak m.in. na działkach nr [...], [...], [...], [...]), nie będąc bezpośrednio powiązanymi przestrzennie z terenem inwestycji. Wobec takich wyników analizy – według organu odwoławczego – istniały podstawy do stwierdzenia, że dowiązanie w decyzji do ww. średniej wartości, z dopuszczoną 20% tolerancją (wprowadzającej możliwość realizacji inwestycji w przedziale od 11,7 m do 18,9 m) nie spowoduje naruszenia ładu przestrzennego, gdyż zrealizowana w oparciu o ten warunek zabudowa, będzie się mieścić w ramach, wyznaczonych przez obecną zabudowę, znajdującą się na działkach sąsiednich. Dodatkowo nadmieniono, że organ odwoławczy nie kwestionował decyzji organu l instancji w zakresie, w jakim dotyczyła ona wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Podniesiono bowiem, że w oparciu o wyniki analizy organ l instancji prawidłowo ustalił granice, do jakich możliwa będzie realizacja inwestycji, a których przekroczenie stanowiłoby naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa oraz ładu przestrzennego. Podkreślono przy tym, że ze względu na brak zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji po tej samej stronie ul. [...], zasadnie odstąpiono od ustalenia tego parametru na podstawie § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia. Wskazano bowiem, że wysokość ta ustalona została na poziomie 4,5 m – 6 m, przy zastosowaniu odstępstwa przewidzianego w § 7 ust. 4 rozporządzenia. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wyniki analizy potwierdzały, że ustalenie tego warunku, na ww. poziomie pozwoli w sposób harmonijny wpisać inwestycję w istniejące ramy wyznaczone przez zabudowę najbliżej sąsiadującą, tj. znajdującą się po przeciwnej stronie trenu ulicy, tj. po wschodniej stronie ul. [...]. Jednocześnie zaznaczono, że jak wskazywały wyniki analizy, zabudowa ta posiadała wysokość elewacji frontowej ukształtowaną różnorodnie, w zależności od funkcji zabudowy i kierunku kalenicy budynku w stosunku do granicy frontowej, która oscylowała w przedziale od 3 m do 7 m, przy czym w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji budynki na działkach nr [...]+[...], [...], [...], [...] [...] posiadały wysokości elewacji frontowych wynoszące do okapu odpowiednio: 3,5 m, 4 m, 5 m, 5 m oraz 7,5 m. Z kolei nadmieniono, że budynek wielorodzinny na działce nr [...] posiadał wysokość elewacji frontowej 7 m. Tym samym, w ocenie organu odwoławczego, dopuszczona w decyzji wysokość elewacji frontowej nowej zabudowy była więc wynikiem nawiązania nie tylko do podawanej średniej wartości z tego podobszaru (wynoszącej 4,7 m), ale także nawiązania do parametrów tejże najbliższej, względem terenu inwestycji zabudowy. Jednoczesna zaś podano, że rezygnacja z uwzględnienia, zaobserwowanych w terenie, maksymalnych wartości tego parametru, pozwoliła ograniczyć, ewentualny negatywny wpływ planowanej inwestycji na walory krajobrazowo-przestrzenne otwartych terenów, wśród których inwestor zamierza ją sytuować. Podobne uwagi zdaniem organu odwoławczego, należało odnieść do ustalonej w decyzji dopuszczalnej wysokości kalenicy budynków przewidzianych w ramach planowanej inwestycji. Zaznaczono bowiem, że warunek ten ustalono na poziomic 9 m (±0,5 m) i stanowić miał on nawiązanie do wysokości kalenic budynków znajdujących się w obudowie ul. [...], po przeciwnej stronie terenu inwestycji. Podano, że budynki te posiadały wartości: na działkach nr [...], [...], [...], [...] [...], odpowiednio 10 m, 10 m, 9 m, 9,5 m, 11 m. Organ odwoławczy dodał również, że podobne wartości zauważane były też w całym układzie zabudowy położonej przy ul. [...], [...], zaś nieznaczne odstępstwa tym zakresie dostrzegalne były pojedynczo na działkach nr: [...], [...], [...], [...], [...], gdzie kalenice osiągały wysokości w przedziale 7-8 m. Jednakże zaznaczono, że działki te, ze względu na odległość od terenu inwestycji czy też umiejscowienie wewnątrz omawianej enklawy zabudowy, nie posiadały znaczącego powiązania przestrzennego z planowaną inwestycją, która wymagałaby ich uwzględnienia. Dlatego też i w tym przypadku organ II instancji nie dopatrzył się naruszenia ładu przestrzennego. Jednocześnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie negowało prawidłowości ustalenia warunków w zakresie pozostałych (poza wysokością kalenicy) elementów geometrii dachu planowanej inwestycji. Podano bowiem, że geometria dachów została w przedmiotowej sprawie szczegółowo przeanalizowana, z podaniem konkretnych parametrów, co obrazowały załączone do decyzji wyniki analizy, a to – zdaniem organu odwoławczego – pozwalało stwierdzić, że w sprawie spełnione zostały wymogi ww. przepisu rozporządzenia. Podkreślono bowiem, że zarówno układ kalenicy głównej (równoległy względem ul. [...]), jak i kąty nachylenia połaci dachowych (zamykające się w przedziale od 30°-50°) ustalone zostały w decyzji z poszanowaniem zaobserwowanego ładu przestrzennego, tj. w nawiązaniu do istniejących w obszarze analizowanym rodzajów dachów i kątów nachylenia połaci dachowych, spełniając tym samym zapisy § 8 rozporządzenia. Dlatego też, organ odwoławczy nie dopatrzył się naruszenia przez organ l instancji wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasady dobrego sąsiedztwa, zaś decyzja w swej treści, w zakresie, w jakim wyznaczała poszczególne parametry architektoniczne, odpowiadała wymogom tego przepisu, jak również ww. przepisom rozporządzenia. Ponadto odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego wewnętrznej sprzeczności wyników analizy, organ odwoławczy wskazał, że w jego ocenie należało uznać go za chybiony. Podkreślono bowiem, że akcentowane przez analizatorkę (a następnie przez organ I instancji w wynikach analizy) istotne walory przyrodnicze, krajobrazowe, terenów zielonych, na których inwestor planuje inwestycję, nie mogły same w sobie stanowić podstawy do stwierdzania niemożności ustalenia warunków nowej zabudowy, w sytuacji ustalenia, że planowana inwestycja, spełnia wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Dodano przy tym, że takie też były, wiążące w przedmiotowej sprawie wskazania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zawarte w ww. wyroku. Tym samym, w ocenie organu odwoławczego, należało uznać, że zasadnie organ I instancji, pomimo odnotowanej w wynikach analizy, konieczności ochrony tych terenów, w sytuacji stwierdzenia realizacji zasady dobrego sąsiedztwa oraz pozostałych przesłanek określonych ww. przepisem, przystąpił do wyznaczenia warunków nowej zabudowy. Dodano, że dla planowanej inwestycji spełniono także pozostałe kryteria wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Wskazano bowiem, że teren inwestycji posiadał bezpośredni dostęp do drogi publicznej, tj. ul. [...], istniejące lub projektowane uzbrojenie było wystarczające dla zamierzenia budowlanego (co stwierdzono na podstawie znajdujących się w aktach sprawy aktualnych oświadczeń dostawców mediów). Ponadto podano, że inwestycja pozostała także dostatecznie uzbrojona w drogę, posiadała należytą obsługę komunikacyjną, co potwierdzać miały transponowane do jej treści postanowienia opinii ZIKiT z dnia 10 lutego 2015 r. (znak: [...]), w której wskazano m.in. na podpisaną przez inwestora z zarządcą drogi umowę z dnia 11 lipca 2014 r. o prace projektowe oraz o przebudowę drogi publicznej (Nr [...]), dołączonej do akt sprawy na k. 692. Jednocześnie zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji ustalił precyzyjnie ilości miejsc parkingowych dla przedmiotowej inwestycji, gdyż w decyzji ustalono obowiązek zapewnienia przez inwestora miejsc postojowych w celu prawidłowego funkcjonowania przedmiotowej inwestycji, wskazując na konkretne wskaźniki, w oparciu o zapisy uchwały Rady Miasta K. z dnia 29 sierpnia 2012 r. nr [...] Program obsługi parkingowej dla Miasta K., określającej politykę przestrzenną Gminy K.. Nadmieniono również, że teren projektowanej inwestycji nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaznaczyło jednak, że w sprawie należało uwzględnić zmianę przepisów ustawy o drogach publicznych, która posiadała wpływ na zakres przedmiotowego postępowania. Jak wskazał bowiem organ odwoławczy, zgodnie z treścią art. 29 ust. 6 tej ustawy, obowiązującym od dnia 1 stycznia 2017 r. budowa oraz przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1 (zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu), nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tym samym, w ocenie organu II instancji, postępowanie o ustalenie warunków zabudowy w części obejmującej budowę zjazdu z działek nr [...], [...], tj. stanowiących drogę publiczną – ul. [...], stało się bezprzedmiotowe i w tym zakresie podlegało umorzeniu, o czym organ odwoławczy orzekł w pkt I ppkt 1) swego rozstrzygnięcia. Z kolei badając rozstrzygnięcie organu I instancji w zakresie zgodności z przepisami odrębnymi z zakresu ochrony przyrody, organ odwoławczy wskazał, że w związku ze zmianą stanu prawnego, tj. dokonaną ustawą z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie ustawy o ochronie przyrody oraz ustawy o lasach (Dz.U. z 2016 r., poz. 2249), a następnie ustawą z dnia 11 maja 2017 r. o zmianie ustawy o ochronie przyrody (Dz.U. 2017 r., poz. 1074), tj. nowelizacją m.in. przepisów art. 83a, art. 83f ustawy o ochronie przyrody (Dz.U. z 2016 r., poz. 2134) część warunków ustalonych w decyzji, dotyczących ochrony zieleni, okazała się nieaktualna. Stąd też w celu doprowadzenia do zgodności decyzji ustalającej warunki zabudowy z ww. przepisami, kierując się przy tym zasadą aktualności w dacie orzekania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, uchyliło w pkt I ppkt 2) swego rozstrzygnięcia badaną tu decyzję – w części obejmującej załącznik nr 1 pkt II.2.a tiret pierwsze i w tym zakresie orzekło, ustalając na nowo warunki pod względem ochrony zieleni, stosownie do przedstawionej przez Wydział Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. opinii z dnia 21 czerwca 2017 r. (nr [...]). Organ odwoławczy dodał przy tym, że poza powyższym, nie dopatrzył się niezgodności decyzji z przepisami odrębnymi. Skargę na ww. decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie strona skarżąca – Towarzystwo [...], domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Strona skarżąca w treści skargi powtórzyła zarzuty podniesione uprzednio w odwołaniu od decyzji organu I instancji, podtrzymując w tym zakresie przedstawioną przez siebie argumentację na ich poparcie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w tym zakresie swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066 z późn. zm.) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego wyżej przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Stosownie zaś do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm. – dalej jako: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sąd jednak podkreśla w tym miejscu, że w świetle zaś art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04). Skarga nie zasługuje na uwzględnienie i jako taka podlega oddaleniu. Przedmiotem kontroli Sądu Instancji jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 sierpnia 2017 r. wydana po rozpoznaniu odwołania Towarzystwa [...] reprezentowanego przez M. W. od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 24 grudnia 2015 r. (Nr [...]) i ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji pn.: "Zespół zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej z garażami podziemnymi, miejscami parkingowymi, małą architekturą, infrastrukturą drogową, wjazdem, infrastrukturą techniczną i stacją transformatorową na działce nr [...] obr[...] oraz częściach działek nr [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] oraz infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. [...] i na częściach działek nr [...], [...], [...] obr. [...] oraz na części działki nr [...] obr. [...], przy ul. [...] w K.". Organ odwoławczy wykorzystał w ramach kontrolowanej obecnie decyzji zgodnie z prawem swoje kompetencje reformatoryjne (art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.), a także uchylające w pewnym zakresie rozstrzygnięcie organu I instancji i umarzające postępowanie w sprawie (art. 138 § 1 pkt 2 in fine k.p.a.). Podstawę materialnoprawną wydania kontrolowanej decyzji stanowi przede wszystkim treść art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania kontrolowanej decyzji (Dz.U.2017.1073 t.j.), zgodnie z którym: "1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. 2. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. 2a. Przepisów ust. 1 pkt 1- 4 nie stosuje się do inwestycji celu publicznego w przypadkach uzasadnionych potrzebami obronności lub bezpieczeństwa państwa albo ochrony granicy państwowej. 3. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej. 4. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. 5. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem". Dla sądowej kontroli zakwestionowanej decyzji istotne jest, że jej wydanie w sprawie przedmiotowych warunków zabudowy poprzedzone jest istniejącym w obrocie prawnym prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 maja 2012 r., sygn. akt II SA/Kr 69/12. Zgodnie z treścią art. 153 p.p.s.a.: "Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie". Sąd w tym miejscu stwierdza, że mająca miejsce w sprawie korekta wniosku w zakresie obszaru inwestycji przez wyłączenie działek, w ponownie prowadzonym postępowaniu administracyjnym w 2013 r., a następnie w 2015 r. - nie miała wpływu na aktualność zaleceń wynikających z treści ww. Wyroku WSA w Krakowie. W stosunku do ostatecznie ustalonej treści wniosku przeprowadzono ponownie analizę urbanistyczno-architektoniczną z uwzględnieniem wykładni wyrażonej w uzasadnieniu ww. wyroku. W przywołanym wyroku z dnia 30 maja 2012 r. (sygn. akt II SA/Kr 69/12), WSA w Krakowie stwierdza, że: "Wskazać przede wszystkim należy, iż decyzja o warunkach zabudowy w żadnym stopniu nie ma wyjątkowego charakteru. Jest to zwykła decyzja, do której wydania zobowiązany jest organ administracji architektoniczno-budowlanej w sytuacji, kiedy inwestor nosi się z zamiarem zmiany zagospodarowania terenu a na terenie tym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Żadne z obowiązujących przepisów, decyzji tej nie nadają wyjątkowego charakteru a postawa organu, który na takim stanowisku staje jest nie do przyjęcia, gdyż z przyczyn pozaprawnych, bezpodstawnie ogranicza konstytucyjne prawo własności którego często podstawowym wymiarem jest prawo do zabudowy. W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie podkreślano, iż interpretacja przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy powinna uwzględniać ochronę własności i wolność zagospodarowania. Zwrócić tu należy uwagę, iż prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Administracyjny zakaz uniemożliwiający zabudowę, niejednokrotnie prowadzi do faktycznego pozbawienia właściciela przysługującego mu prawa. W praktyce sytuacja taka może prowadzić do tego, iż wykonywanie prawa własności w stosunku do nieruchomości, sprowadzać się może wyłącznie do obowiązku ponoszenia przez właściciela danin publicznych związanych z posiadaniem nieruchomości, bez możliwości faktycznego jej wykorzystania zgodnie ze swą wolą i gospodarczą potrzebą. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 stycznia 2007 r. II OSK 239/06 LEX nr 320109 wskazał, iż wprawdzie regulacja zawarta w art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy ma na celu zagwarantowanie określonego w art. 2 pkt 1 ładu przestrzennego, nie oznacza jednak, by przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dbałość o ład była realizowana przez bardzo restrykcyjne rozumienie przepisów prowadzące do odmowy ustalenia warunków zabudowy, wstrzymania wszelkich procesów inwestycyjnych, uniemożliwiając realizację zagwarantowanego konstytucyjnie prawa własności, w tym - stanowiącego element treści tego prawa. Popierając stanowisko zajęte przez Naczelny Sąd Administracyjny w przytroczonym wyżej wyroku wskazać należy, iż obowiązkiem organu jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy w razie braku planu miejscowego na terenie objętym wnioskiem, jeżeli tylko przyszła inwestycja zapewnia zachowanie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa o której mowa w art. 61 ust 1 ustawy. (......) Rozpoznając ponownie sprawę organ w oparciu o prawidłowo sporządzoną analizę organ ustali czy przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria o których mowa w art. 61 ust 1 ustawy. tj. czy w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z dyspozycją § 3 ust 1 rozporządzenia, istnienie co najmniej jedna działka dostępna do tej samej drogi publicznej która dla zamierzeni inwestycyjnego zapewnia kontynuację funkcji – zabudowy wielorodzinnej, oraz parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu i wyda decyzję kierując się jedynie tymi przesłankami". Jak wynika z treści obecnie rozpatrywanej skargi do WSA w Krakowie kwestią sporną jest ponownie zgodność kontrolowanej decyzji z treścią art. 61 u.p.z.p. Skarżące Towarzystwo podnosi, że przedmiotowa inwestycja nie spełnia wymagań dotyczących kontynuacji linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W przekonaniu obecnie orzekającego składu Sądu nie ma racji strona skarżąca powołująca się na stanowisko wydającego decyzję, że "na działkach stanowiących bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji nie występuje zabudowa. Nie występują również zabudowane działki sąsiednie po tej samej stronie ulicy w kierunku południowym aż do mostu na rzece R. oraz w kierunku północnym aż do [...] na dz. Nr [...] obr. [...]". Według skarżącego błędnie jednak przyjęto, iż uzasadnia to wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z wyznaczeniem nowej linii zabudowy. Takie rozstrzygnięcie narusza, jego zdaniem, zarówno art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie kontynuacji linii zabudowy, jak i art. 1 tej ustawy (wymagania ładu przestrzennego). W przekonaniu Sądu, w tym ww. zakresie skargi, skarżące Towarzystwo pomija prawidłową, pełną wykładnię art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w przedmiocie pojęcia: " co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu". Skarżące Towarzystwo rozumie to pojęcie w sposób wąski, literalny, pomijający wykładnię systemową, celowościową i funkcjonalną pojęcia jednej działki sąsiedniej. Co istotne w tym miejscu, na temat pojęcia działki sąsiedniej wypowiedział się także WSA w Krakowie w przywołanym powyżej wyroku z dnia 30 maja 2012 r. (sygn. akt II SA/Kr 69/12), podnosząc, że rozpoznając wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, organ powinien opierając się na analizie architektoniczno-urbanistycznej ustalić, czy w prawidłowo ustalonym obszarze analizowanym istnieje co najmniej jedna działka dostępna do tej samej drogi publicznej, która zapewni kontynuację funkcji (w niniejszej sprawie jest to funkcja zabudowy wielorodzinnej) oraz parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Sąd podkreślił w ww. wyroku: "Wydanie decyzji odmownej powinno być podyktowanie jedynie ustaleniem przez organ, iż zamierzenie inwestycyjne warunku tego nie spełnia. Organ powinien jednak na uwadze mieć fakt, że aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych opowiada się za taką interpretacją przepisów normujących kwestię wydawania warunków zabudowy, aby w jak najmniejszym stopniu ograniczać właściciela w realizacji przysługującego mu prawa własności. I tak przytoczyć tu można Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r. II OSK 646/06 LEX nr 322329 orzekł, iż ratio legis art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) "jest ochrona ładu przestrzennego". Ma on na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia. Za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak i deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Pojęcie "działki sąsiedniej" winno być interpretowane funkcjonalnie. W podobnym duchu wypowiadał się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 czerwca 2008 r. II OSK 58/07 LEX nr 465665 wskazując, iż przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu". Tymczasem, jak zauważa skład obecnie orzekający, z treści kontrolowanych decyzji oraz akt sprawy bezsprzecznie wynika, że w prawidłowo ustalonym obszarze analizy urbanistyczno-architektonicznej (w sporządzonej w styczniu 2015 r. i uzupełnionej w marcu 2015 r. analizie urbanistyczno-architektonicznej, k. 739 akt sprawy, analizatorka wskazała sposób wyznaczenia obszaru analizy, co według Sądu pozwala na jego ocenę, wyjaśniając, że ustaliła jego granice w odniesieniu do frontu działki przylegającego do ul. [...], na szerokości 160 m - linia rozgraniczająca, oznaczona literami BCDE, zgodnie z § 3 rozporządzenia, wyznaczając ten obszar wokół terenu inwestycji, na odległości równej trzykrotności tak ustalonego frontu działki wokół granic terenu inwestycji) - znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej - ul. [...], które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wśród tych działek wymienić należy działki nr [...], [...], [...], [...], które są zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz wielorodzinnymi. Tym samym, zdaniem Sądu I instancji, działające w sprawie organy zgodnie z prawem i stanem faktycznym przyjęły że wnioskowana funkcja - mieszkaniowa, w tym wielorodzinna - jest zgodna z funkcją dostępną z tej samej drogi publicznej. Nie jest także naruszony wskazany w skardze art. 1 u.p.z.p., gdyż decyzja nie narusza wartości o jakich w nim jest mowa. Nie ma też racji strona skarżąca kwestionując możliwość prawną wyznaczenia linii nowej zabudowy. Stanowisko strony skarżącej stanowi w swej istocie polemikę z ww. prawomocnym wyrokiem WSA w Krakowie. W wyroku tym WSA w Krakowie stwierdził, że "Wskazać też należy, iż podstawą do wydania warunków zabudowy nie może być brak możliwości ustalenia linii zabudowy. Jak mowa o tym wyżej, przesłanki normujące możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy określone są w art. 61 ust 1 ustawy. Brak tam zapisu aby jedną z tych przesłanek była możliwość ustalenia linii zabudowy i to rozumianej jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki dobrego sąsiedztwa tj. co najmniej jedna działka dostępna do tej samej drogi publicznej zapewnia kontynuację funkcji oraz parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, to obowiązkiem organu jest decyzje o warunkach zabudowy wydać, ustalając między innymi linię nowej zabudowy. W razie zaś niemożności wyznaczenia tej linii na podstawie § 4 pkt 1-3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164 poz. 1588), linia ta powinna być wyznaczona stosownie do normy zawartej w § 4 pkt 4 tj. w inny sposób, co powinno wynikać z analizy urbanistyczno-architektonicznej". A zatem nie ma racji strona skarżąca kwestionując wyznaczenie linii nowej zabudowy w myśl przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.: "1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. 3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. 4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1". Z treści przywołanego powyżej przepisu, zdaniem Sądu, w żaden sposób nie wynika, aby "inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy" było warunkowane prawnie i faktycznie linią istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w znaczeniu sąsiedztwa względem planowanej inwestycji po tej samej stronie ulicy, co planowana inwestycja. Wniosek ten wynika wprost ze sformułowania prawodawcy, w którym jest wprost mowa o dopuszczeniu innego wyznaczenia obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Niezależnie od tej uwagi interpretacyjnej, skład obecnie orzekający zauważa, że możliwość stosowania w kontrolowanej sprawie treści § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. dopuścił ww. prawomocny wyrok WSA w Krakowie z dnia 30 maja 2012 r. (sygn. akt II SA/Kr 69/12). Jednocześnie, co szczególnie istotne, wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej uzasadniają merytorycznie i prawnie wytyczenie tej linii jak w kontrolowanych decyzjach. Zdaniem Sądu, zasadnie uznano, że ze względu na brak zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji po tej samej stronie ul. [...], nie istniały podstawy do wyznaczenia linii zabudowy dla planowanej inwestycji zgodnie z zasadami określonymi w § 4 ust. 1-3 rozporządzenia. Jednak z uwagi na to, że po przeciwległej względem terenu inwestycji, wschodniej stronie ul. [...], znajduje się zabudowa mieszkaniowa, najmocniej powiązana przestrzennie z terenem inwestycji, zasadnie podjęto ustalenie tego parametru w oparciu o zaobserwowane tam ukształtowanie linii zabudowy, na zasadzie jej odwzorowania (tj. linii zabudowy na działkach nr [...], [...], [...], [...] W analizie zaznaczono, że budynki na ww. działkach, usytuowane w lekkim skosie względem drogi, odcinkami kształtowały jedną linię zabudowy, przebiegającą jednak w uskokach. W ocenie Sądu, analizator i organy trafnie wskazali, że dostrzeżony brak regularności przebiegu tej linii, skutkuje w konsekwencji wytyczeniem linii nowej zabudowy w nawiązaniu do budynków usytuowanych w większej odległości od pasa drogowego ul. [...] - wynoszącej 8 m. Ponadto trafnie wskazano i uzasadniono, w ocenie Sądu, że punktem nawiązania stała się w tym przypadku zabudowa na działce nr [...] oraz działce nr [...] (ta ostatnia powiązana była z planowanym przedsięwzięciem, także ze względu na tożsamy jej rodzaj - wielorodzinny). W ocenie Sądu, działające w sprawie organy, wprowadzając taki warunek uwzględniły przy tym że inwestycja stanowi zespół zabudowy wielorodzinnej, a także fakt, że dotychczasowy przebieg linii zabudowy, kreowany był w większości przypadków przez drobniejszą zabudowę. Organy i analizatorka uwzględnili także obecną szerokość tej ulicy (wymagającą wedle opinii ZlKiTu zwiększenia). Dlatego też, w ocenie Sądu I instancji, tak ustalona w kontrolowanej decyzji linia nowej zabudowy nie będzie naruszała istniejących uwarunkowań przestrzennych, zapewniając zabezpieczenie obecnie ukształtowanego wnętrza ul. [...] przed zbytnim zbliżeniem zespołu nowej zabudowy do drogi. Ustosunkowując się do ogólnych, nie uargumentowanych zarzutów skargi dotyczących intensywności wykorzystania terenu, Sąd zauważa, że kwestionowanie tego współczynnika nie jest uzasadnione. Zgodnie z treścią § 5 ww. rozporządzenia: "1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1". W odniesieniu do przywołanego przepisu ukształtowało się orzecznictwo sądowe. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 15 października 2015 r., sygn. akt IV SA/Po 188/15, dot. wyznaczenia wskaźnika zabudowy z odstępstwem od średniego wskaźnika zabudowy: "Przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) pozwala na wyznaczenie wskaźnika zabudowy z odstępstwem od średniego wskaźnika zabudowy, a nie z przekroczeniem maksymalnego wskaźnika zabudowy". Stanowisko to jest spójne z tezami wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 15 stycznia 2014 r. II SA/Łd 918/13, w myśl którego: "Przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), daje organom kompetencje do tego aby ów parametr ukształtować w sposób różny od wartości średniej w obszarze analizowanym, przy czym na organach spoczywa obowiązek nie tylko wskazania średniego wskaźnika powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym, ale także, w przypadku rekomendowania dla planowanej inwestycji wskaźnika odbiegającego od wspomnianych wyżej wartości średnich, precyzyjnego wskazania, czym takie odstępstwo jest podyktowane. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby "wynikało to z analizy", nie może oznaczać dowolności". Także w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 11 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Łd 227/13, jest mowa o tym, że "Konieczne jest, po ustaleniu granic obszaru analizowanego, ustalenie średniego wskaźnika dla całego obszaru, co jednak nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik będzie bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. Możliwe jest w zakresie wymienionego wskaźnika w konkretnym przypadku rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia, które musi być zamieszczone w decyzji organu rozstrzygającego sprawę. Wnioski do takiego rozstrzygnięcia powinny przy tym wynikać z analizy urbanistycznej". Według Sądu I instancji, mając na uwadze przywołany stan prawny i orzecznictwo sądowe, prawidłowo wyznaczono też dla planowanej inwestycji wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni terenu, ustalony w przedziale od 14% do 18%, przy zastosowaniu treści § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia, a odstępując od odwzorowania średniej wartości tego wskaźnika ustalonej dla całego obszaru analizy - wynoszącej 20%. Trafnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaznaczyło przy tym, że nie negowało takiego zabiegu zwracając uwagę, iż ze względu na rozmiary obszaru analizowanego oraz fakt, że znacząca część ze znajdującej się w jego granicach zabudowy, nie pozostawała powiązana przestrzennie z terenem inwestycji, tak ustalony średni wskaźnik nie pozostawał reprezentatywny. Słusznie, zdaniem Sądu, organ I i II instancji uznał, iż miarodajne w tym zakresie powinno być zagospodarowanie działek zabudowanych, znajdujących się w enklawie najmocniej powiązanej przestrzennie, tj. po wschodniej stronie ul. [...], przy [...] i ustalony dla tej właśnie zabudowy średni wskaźnik wynoszący 15%. Dodano przy tym, że był to wynik uśredniający bardzo zróżnicowane wielkości zaobserwowane w tej grupie zabudowy, które wahały się od 2% aż do 42%, zaś ustalenie nowej zabudowy, w nawiązaniu do tejże wartości, nawet przy dopuszczonej 20% tolerancji (dającej ww. przedział od 14% do 18%) odzwierciedlało cechy zastanej zabudowy w bliskim sąsiedztwie i jednocześnie uwzględniało specyficzne położenie terenu inwestycji, tj. fakt, że należy on do otwartych terenów zielonych. Zdaniem Sądu , takie rozstrzygnięcie organu I i II instancji, wsparte dodatkowo warunkiem obligującym inwestora do zachowania powierzchni biologicznie czynnej na poziomie, nie mniej niż 70% pozwalało pogodzić współistnienie obok siebie terenów otwartych oraz zurbanizowanych terenów zabudowy mieszkaniowej. W ocenie Sądu, stanowisko organu I i II instancji opiera się na prawidłowo skontrolowanym i zarazem właściwie uargumentowanym merytorycznie stanowisku analizatora zawartym w analizie urbanistyczno-architektonicznej. W sprawie został ustalony prawidłowo średni wskaźnik dla całego obszaru, zastosowane przez organy odstępstwo od średniego wskaźnika zabudowy jest prawidłowo uzasadnione merytorycznie i prawnie, i wskazuje wartości mniejsze niż średni wskaźnik dla całego obszaru. W tym miejscu Sąd zauważa, że opisując wszystkie relewantne dla sprawy parametry - autorka analizy posłużyła się zestawieniem tabelarycznym obejmujących wszystkie działki z obszaru zabudowy (198 działek), ustalając na tej podstawie średnie wartości z całego obszaru analizy. Obok tego dodano, że przeprowadzona została odrębna, szczegółowa charakterystyka konkretnych parametrów zabudowy najściślej powiązanej przestrzennie z terenem inwestycji, tj. znajdującej się przy ul. [...] oraz enklawy zabudowy przy ul. [...], [...]. Tym samym w ocenie Sądu, uzasadniony jest brak zastrzeżeń, co do tak przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, zaś załączone do decyzji wyniki analizy, w tym wnioski analizatorki w zakresie sposobu ustalania w decyzji warunków nowej zabudowy, odzwierciedlają jasno i czytelnie efekty przeprowadzonej analizy w terenie, co do elementów, które miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Odnosząc się następnie do zarzutu skargi dotyczącego wewnętrznej sprzeczności wyników analizy, zdaniem Sądu należy uznać go także za chybiony. Należy bowiem zauważyć, że opisane i akcentowane przez analizatorkę (a następnie przez organ I instancji w wynikach analizy) istotne walory przyrodnicze, krajobrazowe, terenów zielonych, na których inwestor planuje inwestycję - nie mogły same w sobie stanowić podstawy do stwierdzania niemożności ustalenia warunków nowej zabudowy, w sytuacji ustalenia, że planowana inwestycja, spełnia wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. W tym miejscu należy zauważyć, że do tego problemu odniosła się także WSA w Krakowie w wyroku z dnia 30 maja 2012 r. (sygn. akt II SA/Kr 69/12), podnosząc, że: "wprawdzie ratio legis art. 61 ustawy jest zachowanie ładu przestrzennego, ale nie upoważnia to organów do wydawania arbitralnych decyzji, odmawiających ustalenia warunków zabudowy, z uwagi na walory krajobrazowe czy przyrodnicze terenu którego wniosek dotyczy. Organ winien przeprowadzić jedynie analizę czy zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust 1 ustawy a jeżeli tak, to bez względu na własne odczucia estetyczne wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy bez dokonywania dalszych ocen czy zamierzenie to spełnia warunki ładu przestrzennego. W przepisach normujących kwestię warunków zabudowy brak bowiem zapisów, uprawniających organ administracji odmowy wydania warunków zabudowy z uwagi na niezachowanie przez przeszłą inwestycję ładu przestrzennego, pomimo spełnienia warunku o którym mowa w art. 61 ust 1 ustawy. Chcąc kształtować ład przestrzenny, organ gminy powinien podjąć działania zmierzające do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a nie administracyjnie zakazywać zabudowy kierując się głównie przesłankami natury estetycznej i celowościowej". Jednocześnie strona skarżąca nie wskazuje przepisów prawnych, które w związku z ochroną ww. wartości, zostały naruszone przez działające w sprawie organy administracyjne. Kwestie ochrony przyrody w nawiązaniu do treści art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. zostały zabezpieczone i wyjaśnione, zdaniem Sądu, w ramach reformatoryjnej zmiany decyzji organu I instancji przez organ odwoławczy, podjętej w myśl zasady aktualności działania administracji publicznej, z uwagi na zmianę stanu prawnego, tj. dokonaną ustawą z dnia 16 grudnia 2016 r. o zmianie ustawy o ochronie przyrody oraz ustawy o lasach (Dz.U. z 2016 r., poz. 2249), a następnie ustawą z dnia 11 maja 2017 r. o zmianie ustawy o ochronie przyrody (Dz.U. 2017 r., poz. 1074), tj. nowelizacją m.in. przepisów art. 83a, art. 83f ustawy o ochronie przyrody (Dz.U. z 2016 r., poz. 2134). Część warunków ustalonych w decyzji organu I instancji, dotyczących ochrony zieleni, okazała się bowiem nieaktualna. Zmiana ta zarazem, w ocenie Sądu, nie narusza istoty zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Jednocześnie w Załączniku Nr 1 do decyzji pierwszoinstancyjnej zat. "Warunki zabudowy" (s. 6) znajduje się informacja, iż przed uzyskaniem pozwolenia na budowę dla planowanej inwestycji konieczne będzie uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgodnie z aktualnie obowiązującym rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na Środowisko (Dz. U nr 213, poz 1397, z późn. zm.). Z kolei w pkt 2 b ww. Warunków zabudowy w zakresie "Warunków zagospodarowania przestrzennego wynikających z obowiązujących ustaleń planów ochrony ustanowionych dla parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych, a także dla innych form ochrony przyrody, o których mowa w przepisach o ochronie przyrody" jest mowa o tym, że "Przedmiotowy teren nie znajduje się w obrębie parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych. Przedmiotowy teren leży na obszarze otuliny [...] Parku Krajobrazowego, stąd należy przestrzegać wszelkich zakazów zgodnie z Rozporządzeniem Nr 81/06 Wojewody [...] z dnia 17 października 2006 r. w sprawie [...] Parku Krajobrazowego (Dz. Urz. Woj. [...]). Jednocześnie Sąd zauważa, z uwagi na podniesione w skardze wartości przyrodnicze i środowiskowe, że wydanie kontrolowanej decyzji zostało poprzedzone uzyskaniem wymaganych prawem właściwych dla tych wartości uzgodnień i opinii, o których jest mowa w uzasadnieniu decyzji organu I instancji. Na koniec Sąd I instancji stwierdza, że w kontrolowanej sprawie, (zgodnie z zaleceniami zawartymi w ww. wyroku WSA w Krakowie), organ odwoławczy dokonał ponownego aktu subsumcji prawa w wyniku wniesienia odwołania przez skarżące Towarzystwo, opartego przy tym nie tylko na formalnej, ale i merytorycznej ocenie znajdującej się m.in. w aktach analizy urbanistyczno-architektonicznej, stanowiącej podstawę ustaleń dokonywanych przez działające w sprawie organy, przy czym wyniki tej analizy, stanowią część merytoryczną decyzji - w postaci jednego z jej załączników. W ocenie Sądu, organ II instancji przeprowadził pełną, kompletną kontrolę sporządzonej w sprawie ww. analizy nie tylko pod względem jej formalnej niesprzeczności z obowiązującymi przepisami, ale także jej merytorycznej poprawności przy uwzględnieniu prawidłowej wykładni przepisów, uwzględniającej dorobek doktryny i orzecznictwa. Analiza ta stanowi bowiem merytoryczną część ustaleń organu przenoszonych przez niego, oczywiście przy jej kontroli i akceptacji w pewien sposób "wprost" do wydawanej przez siebie decyzji. Trzeba bowiem zauważyć, że o ustaleniu bądź odmowie ustalenia warunków zabudowy decyduje właściwy organ administracji a nie urbanista/analizator, który na zlecenie organu przeprowadza tylko postępowanie wyjaśniające, podlegające merytorycznej a nie tylko formalnej ocenie organu. W przekonaniu Sądu, działające w spawie organy prawidłowo zweryfikowały i oceniły - czy przesłanki, którymi kierował się urbanista/analizator ustalając, że zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki dobrego sąsiedztwa - są merytorycznie poprawne. Sugerowane przez stronę skarżącą na rozprawie w WSA w Krakowie zawieszenie postępowania administracyjnego w myśl art. 62 u.p.z.p. ma z kolei charakter fakultatywny i nie skorzystanie przez organy z tej możliwości nie stanowi naruszenia postępowania mającego znaczenie dla wyniku sprawy. A zatem mając na względzie analizę i ocenę treści zaskarżonych decyzji a także zgromadzonego materiału dowodowego - zdaniem Sądu I instancji - zaistniały podstawy do uznania, że organ II instancji dokonał prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania i na tej podstawie, uwzględniając zasady zachowania ładu przestrzennego oraz uwarunkowania prawne, zasadnie orzekł jak w opisanej powyżej sentencji swojej decyzji. Sąd I instancji po dokonaniu pełnej kontroli treści zaskarżonych decyzji podziela w tym miejscu argumentację uzasadnienia kontrolowanej decyzji organu II instancji, bez niepotrzebnych powtórzeń, uznając ją odpowiednio za swoją. Mając na uwadze powyższe, Sąd I instancji działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.