II SA/Kr 1569/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) WSA Beata Łomnicka Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 29 sierpnia 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala. Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 28 lutego 2017 r. (nr [...]): < w pkt 1 ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "przebudowa, rozbudowa i nadbudowa istniejącego budynku usługowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania z przeznaczeniem na budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem na poziomie piwnic oraz budową zjazdu od strony południowo - wschodniej, przebudową istniejącego zjazdu od strony południowo - wschodniej, likwidacją zjazdu w centralnej części parceli i budową infrastruktury technicznej na działce nr [...] oraz na części działki nr [...] obr. [...] przy ul. W. nr [...] w Krakowie", < w pkt 2 umorzył postępowanie w części odnoszącej się do budowy zjazdu od strony południowo — wschodniej, przebudowy istniejącego zjazdu od strony północno - wschodniej na części działki nr [...] obr. [...] tj. działki stanowiącej drogę publiczną - ul. W. ". Odwołanie od powyższej decyzji w ustawowym terminie złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w K.. Po rozpatrzeniu tego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 29 sierpnia 2017 r., znak [...] I. Uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części: 1. dotyczącej nazwy zamierzenia inwestycyjnego oznaczonej na stronie 1 w pkt 1 decyzji oraz w załączniku nr 1 i w załączniku nr 3 do decyzji tj. od słowa "Przebudowa" do słów: "w Krakowie" i w tej części orzeka w następujący sposób: "Przebudowa, rozbudowa i nadbudowa istniejącego budynku usługowego wraz ze zmianą sposobu użytkowania z przeznaczeniem na budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem na poziomie piwnic oraz likwidacją zjazdu w centralnej części parceli i budową infrastruktury technicznej na działce nr [...] oraz na części działki nr [...] obr. [...] przy ul. W. nr [...] w Krakowie" 2. obejmującej: załącznik nr 1 pkt I. ppkt 2. lit. a pt: "Pod względem ochrony zieleni:" i w tej części orzeka w następujący sposób: "Pod względem ochrony zieleni: - Należy dążyć do pozostawienia jak największej ilości drzew i krzewów ozdobnych, ze szczególnym uwzględnieniem, rosnących na działce nr [...]. Drzewa i krzewy pozostawione należy zabezpieczyć przed zniszczeniem. - Zwraca się uwagę na konieczność ochrony drzew i ich systemów korzeniowych podczas prowadzenia prac, a także zapewnienie im optymalnych warunków wzrostu po zakończeniu prac oraz na etapie użytkowania inwestycji. - Prace ziemne oraz inne prace wykonywane z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, prowadzone w obrębie bryły korzeniowej drzew lub krzewów na terenach zieleni lub zadrzewieniach powinny być wykonane w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom. - Należy odpowiednio zabezpieczyć na czas budowy drzewa i krzewy (korony, pnie, systemy korzeniowe) rosnące na terenie budowy. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U.z 2016 r. poz. 2134 z późn. zm.): - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usuniecie drzew, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza: a) 80 cm - w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego, b) 65 cm - w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego, c) 50 cm - w przypadku pozostałych gatunków drzew (art. 83f ust. 1 pkt 3 lit. a, b, c) - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewu albo krzewów rosnących w skupisku o powierzchni do 25 m2 (art. 83 f ust. 1 pkt 1) - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usuniecie krzewów za wyjątkiem krzewów na terenach pokrytych roślinnością pełniącą funkcje ozdobne, urządzoną pod względem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wyłączeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni (art. 83 f ust. 1 pkt 2 ) - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usuniecie drzew lub krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 83 f ust. 1 pkt 3 a), w takim przypadku właściciel nieruchomości jest obowiązany dokonać zgłoszenia do organu, o którym mowa w art. 83a ust l, zamiaru usunięcia drzewa, jeżeli obwód pnia drzewa mierzonego na wysokości 5 cm przekracza: 1) 80 cm - w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego; 2) 65 cm - w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego; 3) 50 cm - w przypadku pozostałych gatunków drzew (art. 83 f ust.4) - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usuniecie drzew lub krzewów owocowych, z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni W pozostałych przypadkach o możliwości usunięcia lub przesadzenia kolidujących z planowaną inwestycją drzew i krzewów, ostatecznie rozstrzygną zezwolenie, o którym mowa w art. 83 w związku z art. 83 a ust. 1 ustawy o ochronie przyrody. W przypadku, gdy wymagane jest uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wymagana jest zgoda właściciela tej nieruchomości. Wniosek należy złożyć do właściwego organu tj. Prezydenta Miasta Krakowa działającego przez Wydział Kształtowania Środowiska UMK, lub, w przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w art. 90 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie przyrody, do Marszałka Województwa Małopolskiego, działającego przez Dyrektora Zespołu Parków Krajobrazowych Województwa Małopolskiego. Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor może wystąpić do Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z wnioskiem o wydanie uzgodnienia w zakresie ochrony środowiska pod kątem ochrony zieleni, jeżeli uzyskanie tego dokumentu jest niezbędne do decyzji o pozwoleniu na budowę. Podstawa prawa: art. 83, art. 83a, art. 83b, art. 83c, art. 83d, art. 83e, art. 83f, art. 84, art. 85, art. 86, art. 87 ust. 3-8 art. 87a, art. 90 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 kwietnia2004 r. o ochronie przyrody (t. jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 z późn. zm.)". II. W pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Uzasadniając to rozstrzygnięcie Kolegium wskazało, że poza sporem pozostaje to, że w niniejszej sprawie wobec nieobowiązywania planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, istniały podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zwanej dalej "ustawą" i że postępowanie to prowadzone było przez organ właściwy - zgodnie ze wskazaniem z art. 60 ust. 1 w/w ustawy - Prezydenta Miasta Krakowa. Przywołano przepis art. 61 ust 1 ustawy o planowaniu i przypomniano, że w przedmiotowej sprawie rozstrzygało już Samorządowe Kolegium Odwoławcze - decyzją z dnia 7 marca 2016 r. r. (znak sprawy: [...]) uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji z dnia 31 lipca 2015 r. o ustaleniu warunków zabudowy i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. Kolegium wskazało wówczas na braki postępowania wyjaśniającego, mające wpływ na wynik sprawy. Zwróciło uwagę przede wszystkim na istotne braki formalne analizy urbanistyczno – architektonicznej, ze względu na które należy odmówić przyznania tej czynności cech analizy w rozumieniu przepisów rozporządzenia, jak i w ogóle cech dokumentu. Kolegium zwróciło też uwagę na braki formalne sporządzonego w sprawie projektu decyzji, ze względu na które, również i temu opracowaniu, nie można przyznać waloru dokumentu, czym organ I instancji dopuścił się naruszenia art. 60 ust. 4 ustawy. Ponadto Kolegium wytknęło brak w aktach sprawy oświadczenia dysponenta sieci kanalizacji deszczowej o możliwości wprowadzenia do niej wód opadowych z terenu inwestycji lub ewentualnej opinii tej jednostki o możliwościach gospodarowania wodami opadowymi na działce objętej wnioskiem, nadto wskazało na konieczność aktualizacji oświadczeń dysponentów sieci pozostałych mediów. Na koniec zarzuciło brak należytego doprecyzowania w decyzji wymaganej ilości miejsc postojowych. Mając powyższe na uwadze, po dokonaniu analizy całokształtu przeprowadzonego postępowania kolegium stwierdza, że organ I instancji ponownie rozpoznając przedmiotową sprawę, usunął wszystkie dotychczas wykazywane braki postępowania wyjaśniającego, a następnie dokonał prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania i na tej podstawie, uwzględniając zasady zachowania ładu przestrzennego oraz uwarunkowania prawne wymagane przepisami art. 61 ust. 1 pkt 1 -5 ustawy orzekł w sprawie. Przede wszystkim, brak jest podstaw do zakwestionowania głównego dowodu w sprawie, a to sporządzonego na nowo dokumentu analizy. Analizatorka, stosownie nie do wskazań poprzedniego składu Kolegium, przeprowadziła szczegółową analizę zastanej zabudowy, z uwzględnieniem ponadto dokonanej w dniu [...] czerwca 2016 r. korekty wniosku (polegającej na wyłączeniu z terenu inwestycji części działki nr [...], dotychczas objętej wnioskiem). Czynność ta przeprowadzona została w oparciu o prawidłowo wyznaczone granice obszaru analizowanego. Stosownie do treści § 2 ust.3 rozporządzenia przybliżono sposób wyznaczenia granic i analizy, wskazując, że obszar ten został wyznaczony w oparciu o trzykrotność frontu terenu objętego wnioskiem, z którego odbywać się będzie wjazd na działkę nr [...] z ul. W. , na której znajduje się objęty wnioskiem budynek. Front ten posiada szerokość ok. 21,6 m, a więc stosownie do ww. przepisu granice obszaru analizy ustalono w odległości ok. 65 m od granic terenu inwestycji. W tak wyznaczonym obszarze autorka ustaliła występowanie działek sąsiednich w rozumieniu art. 61 pkt 1, tj. zabudowanych w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Jak słusznie wskazała, wśród działek takich należy wymienić między innymi działki nr [...], [...] [...], [...] [...], [...], [...] [...]. Następnie Autorka analizy dokonała charakterystyki terenu objętego wnioskiem uwzględniając, że jest zabudowany zniszczonym budynkiem usługowym o niestandardowej w tym terenie wysokości jednej kondygnacji, wysokiej podmurówce, kryty dachem połaciowym, czterospadowym. Następnie opisała otoczenie terenu inwestycji, wskazując, że ww. budynek otoczony jest zabudową jedno i wielorodzinną wysokości od 6 m do 10 m do okapu oraz od 8 m do 15 m do kalenicy. Położony jest w obszarze zainwestowanym tkanki miejskiej o dużej intensywności, na terenach o przeważającej funkcji mieszkaniowo — usługowej. W obszarze tym występuje zarówno zwarta zabudowa pierzejowa (mieszkalna) jak i jedno i wielorodzinna uzupełniona drobną funkcją usługową. Dane te pozwalają na przyjęcie, że planowana inwestycja: zmiana sposobu dotychczasowego użytkowania zawnioskowanego budynku z usługowego na mieszkaniowy- wielorodzinny stanowi kontynuację istniejącej funkcji występującej w obszarze analizy oraz dostępnej z tej samej drogi publicznej - ul. W. . Taką funkcję realizują budynki na ww. działkach sąsiednich w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. W dalszej części analizy opisano szczegółowo sposób zagospodarowania na poszczególnych działkach należących do obszaru analizy, tj. w zakresie: linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki, wysokości elewacji frontowej, geometrii dachów. Dane te zostały zebrane w zestawieniach tabelarycznych, co pozwoliło na weryfikację prawidłowości obliczenia średnich wartości poszczególnych parametrów w badanym terenie. Dokument analizy został wzbogacony o opisane zdjęcia fotograficzne obrazujące teren inwestycji jak i zabudowę na budynkach sąsiednich. Stwierdzić należy, że tak sporządzona analiza urbanistyczno - architektoniczna pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, po myśli treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. W oparciu o ten dokument sporządzono projekt decyzji wz, należycie podpisany przez osobę, o której mowa w art. 60 ust. 4 ustawy. Również zawarte w decyzji warunki nowej zabudowy nie budzą zastrzeżeń tut. Kolegium. Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania przyjętego przez organ I instancji sposobu wyznaczenia w sprawie linii nowej zabudowy. Linię tę ustalono stosując zasadę określoną w § 4 ust. 1 rozporządzenia tj. jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (nr [...] i [...]). Jednocześnie zwracając uwagę, że w ramach dość jednolicie ukształtowanej linii zachodniej pierzei ul. W. występują na pojedynczych budynkach uskoki, wycofane w stosunku do linii zabudowy, które wpływają na urozmaicenie kształtowania elewacji, organ wykazał zasadność odstąpienia w tym przypadku od ustalenia obowiązującej linii na rzecz nieprzekraczalnej. Kolegium podziela ten pogląd, wszak urozmaicenie położenia elewacji frontowej budynków względem krawędzi jezdni, zauważalne jest także w najbliższym sąsiedztwie ( np. na działce nr [...]). Stwierdzić należy, że wyniki analizy zezwalają na przyjęty sposób wyznaczenia powyższego parametru, nie prowadząc do naruszenia w tym kontekście ładu przestrzennego i zawarte w decyzji rozstrzygnięcie, pozostaje w tym zakresie prawidłowe. Nie narusza także zasady dobrego sąsiedztwa wyznaczony w decyzji warunek w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni terenu, na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia, tj. poprzez wprowadzenie przedziału od 35 % (jest to wskaźnik, jaki obecnie generuje budynek objęty rozbudową) do 51 % (jest to wartość przewidziana dla nowej i istniejącej zabudowy sumarycznie). Przy czym uwzględniać należy, że górna granica przedziału jest nawiązaniem do średniej wartości tego wskaźnika obliczonej dla działek znajdujących się w obszarze analizy (wynoszącej właśnie 51 %). Organ I instancji ograniczył tym samym zamiary inwestora, który dla planowanej inwestycji zawnioskował ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy na poziomie 63 %. Stwierdzić należy zasadność powyższego zabiegu, który jest wynikiem miarkowania pomiędzy zaobserwowanymi różnymi wartościami zauważonymi w obszarze analizy, w tym zwłaszcza na działkach przy ul. W. . Te posiadają bowiem zarówno wartości niższe np. dz. nr [...] -35 %, działka nr [...] - 39 %, jak i wyższe np. działka nr [...] - 58 %, działka nr [...] - 54 %. Tak ustalony maksymalny wskaźnik powierzchni nowej zabudowy mieści się w ramach wyznaczonych przez zagospodarowanie działek znajdujących się w obudowie ul. W. i jednocześnie pozwoli na realizację reprezentatywnego dla tego obszaru wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej - na poziomie 30 %. Jednocześnie wyznaczenie warunku za pomocą ww. przedziału dopuszczalnych wartości, i tym samym umożliwienie Inwestorowi realizacji inwestycji na innym, niższym poziomie niż obliczony średni wskaźnik, uzasadnia rezygnację z zastosowania § 5 ust. 1 rozporządzenia. Zatem Kolegium nie neguje prawidłowości tego rozstrzygnięcia. Kolegium nie dostrzegło też uchybień w zakresie ustalonej w decyzji szerokości elewacji frontowej zabudowy. Organ I instancji, stosując podstawę z § 6 ust. 2 rozporządzenia, zrezygnował w tym przypadku z nawiązania do średniej wartości ustalonej dla całego obszaru analizowanego, wynoszącej 13 m, i wyznaczył warunek na poziomie 16,5 m (licząc szerokość budynku istniejącego i planowanej rozbudowy sumarycznie). Wskazać należy, nie jest to wartość znacznie odbiegająca od średniej wartości zauważonej w obszarze analizy, jak również od wartości zauważonych przy ul. W. . Przy tejże ulicy występuje przeważnie zabudowa o szerokości elewacji frontowej odpowiadającej średniemu wskaźnikowi (tak działki nr [...], [...], [...] [...] ale i zabudowa szersza (tak np. na działce nr [...] - o szerokości elewacji frontowej 15 m, zaś na działce nr [...] - dom mieszkalny o szerokości elewacji frontowej 24 m.). Wyznaczony w decyzji warunek znajduje więc nawiązanie do zagospodarowania działek znajdujących się w tym najbliższym kontekście przestrzennym i nie będzie prowadził do naruszenia ładu przestrzennego. Wreszcie Kolegium nie kwestionuje decyzji organu I instancji w zakresie, w jakim dotyczy ona wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. W oparciu o wyniki analizy organ I instancji prawidłowo ustalił granice, do jakich możliwa jest realizacja inwestycji, a których przekroczenie stanowiłoby naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa oraz ładu przestrzennego. Organ ustalił wysokość elewacji frontowej - do okapu, oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia, w przedziale od 9,5 m do 10 m, wskazując, że stanowi to nawiązanie do zabudowy znajdującej się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji tj. na działce nr [...]. Kolegium stwierdza, że wyniki analizy pozwalają na ustalenie w decyzji warunków na tym poziomie. Wskazać należy, że górna wartość tego przedziału odpowiada jednocześnie średniej wartości tego parametru ustalonej dla zabudowy z całego obszaru analizy. Takie więc wyznaczenie takiego warunku, przy zauważalnym uskokowym układzie wysokości elewacji frontowych budynków sąsiadujących z terenem inwestycji (na dz. nr [...] i nr [...]), nie uchybia jednocześnie wymogom treści § 7 ust. 3 rozporządzenia. Wprowadzenie w ramach tego wyznaczenia przedziału i przez to dopuszczenie realizacji inwestycji na innym, nieco innym poziomie, a tym samym odejście od zastosowania sztywno reguły z ww. § 7 ust. 3 rozporządzenia, uzasadnia przywołaną przez organ I instancji § 7 ust. 4 rozporządzenia. Na marginesie dodać należy, że w obszarze analizy, także przy ul. W. występuje zabudowa o podobnej wysokości elewacji frontowej (na działce nr [...] - 9,5 m, na działce nr [...] - 9 m), również z tych względów, należy stwierdzić, że zrealizowanie inwestycji na takich warunkach, będzie wpisywać ją w ład przestrzenny. Dopuszczona w decyzji wysokość kalenicy na poziomie od 14,5 m do 15 m, znajduje odzwierciedlenie w zastanym ładzie przestrzennym. Taką wysokością charakteryzuje się budynek znajdujący się w sąsiedztwie terenu inwestycji - na działce nr [...] oraz budynek na działce [...]. Tożsamą wysokość posiada budynek na działce nr [...]. Istnieje też szereg budynków o nieco niższej wysokości kalenicy: 13 (tak budynki na działkach nr [...], [...]). Ustalony w decyzji warunek mieści się tym samym, w ramach zobrazowanych w wynikach analizy i nie będzie prowadzić do naruszenia ładu przestrzennego. Kolegium nie neguje prawidłowości ustalenia warunków w zakresie pozostałych elementów geometrii dachu planowanej inwestycji. Geometria dachów została w przedmiotowej sprawie szczegółowo przeanalizowana, z podaniem konkretnych parametrów, co obrazują załączone do decyzji wyniki analizy, a także znajdującą się w aktach sprawy dokumentacja fotograficzna, a to pozwala stwierdzić, że w sprawie spełnione zostały wymogi ww. przepisu rozporządzenia. Zawarte w decyzji rozstrzygniecie znajduje w pełni odzwierciedlenie w wynikach analizy, spełniając tym samym zapisy § 8 rozporządzenia. Reasumując, przy uwzględnieniu powyższego, zaistniały podstawy do stwierdzenia, że planowana inwestycja na opisanych powyżej warunkach, spełniać będzie wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, realizując wynikającą z tego przepisu zasadę dobrego sąsiedztwa. Poza wyżej omówionymi warunkami i wymaganiami ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, organ I instancji z uwzględnieniem wszystkich pozyskanych w toku postępowania opinii, ustalił szczegółowo także wszelkie, niezbędne warunki ochrony zdrowia ludzi, środowiska, przyrody i krajobrazu, warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W sprawie wykazane zostało także, że przedmiotowy teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. W. , pozostającej w zarządzie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie (dalej też jako: ZIKiT), a następnie poprzez istniejący zjazd na teren inwestycji. Zrealizowana została rym samym przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy. W aktach sprawy znajdują się też przedstawione przez Inwestora aktualne oświadczenia dysponentów sieci: o możliwości przyłączenia planowanej inwestycji do sieci elektroenergetycznej (pismo z dnia 13 lipca 2017 r.), o możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej (pismo z dnia 20 lipca 2017 r.) oraz o możliwości przyłączenia do sieci gazowej (oświadczenie z dnia 7 kwietnia 2016 r. z datą ważności do dnia 7 kwietnia 2018 r.). Ponadto organ I instancji, stosownie do wskazań Kolegium, uzyskał oświadczenie od dysponenta sieci kanalizacji deszczowej o możliwości odprowadzania wód opadowych z terenu inwestycji. Pismem z dnia 20 kwietnia 2016 r. Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie (znak [...]) udzielił informacji, że w sąsiedztwie przedmiotowej zabudowy brak jest miejskiej sieci kanalizacji opadowej. Jednocześnie wydał opinię, iż dopuszczalnym jest. by wody opadowe mogły być zagospodarowane przez Inwestora na własnym terenie tak, by nie zakłócać gospodarki wodnej sąsiednich działek, w tym również ulicy. W odniesieniu do obaw odwołującej się Spółdzielni przed naruszeniem stosunków wodnych przez planowaną inwestycję, Kolegium zwraca uwagę, że w nawiązaniu do takiej opinii ZIKIT-u, organ I instancji zawarł w samej decyzji (jej załączniku nr 1 pkt II ppkt 4 lit. a punktor 6 ) dodatkowe warunki wprowadzające: zakaz odprowadzania wód opadowych na teren działek sąsiednich oraz obowiązek zagospodarowania wód opadowych na terenie przeznaczonych pod przyszłą inwestycję zgodnie z celami Ramowej Dyrektywy Wodnej poprzez zastosowanie rozwiązań ułatwiających przesiąkanie wody deszczowej do gruntu (powierzchnie przepuszczalne, parkingi zielone), spowolnienie odpływu oraz wzrost retencji (tworzenie w sieci kanalizacyjnej pojemności retencyjnej, wykonywanie niecek i zagłębień do gromadzenia wód opadowych). Dalsza ich realizacja i konkretyzacja nastąpi na kolejnym etapie, tj. na etapie prac projektowych i ubiegania się o pozwolenie na budowę, gdzie egzekwowane będą przez organ prawa budowlanego ww. warunki. Jak wynika zaś z opinii Zarządcy drogi (Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie), nadesłanej do akt w dniu 19 listopada 2014 r. (znak [...]), wydanej w związku ze skorygowanymi i doprecyzowanymi materiałami określającymi zakres i charakter zamierzenia inwestycyjnego, ul. W. zapewni należytą obsługę komunikacyjną dla planowanej inwestycji. Kolegium nie neguje tych ustaleń, zgodzić się należy bowiem z Zarządcą drogi, że ze względu na rozmiary tej inwestycji i program (przewidziane w ramach inwestycji wyodrębnienie czterech lokali mieszkalnych) planowana inwestycja i niezbędna dla niej obsługa komunikacyjna, nie wpłynie na pogorszenie warunków komunikacyjnych na całej ul. W. oraz na terenach sąsiednich. W treści decyzji zawarto także dostatecznie sprecyzowane warunki w zakresie obowiązku zapewnienia przez Inwestora należytej ilości miejsc parkingowych, w związku z projektowaną przez niego zmianą użytkowania budynku, tj. w oparciu o wskazania wynikające z uchwały Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r. Nr LIII/723/12 "Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa". Zgodnie z tą uchwałą wprowadzono konkretny warunek, że Inwestor winien zabezpieczyć "we własnym zakresie", odpowiednią, konkretnie określoną w decyzji ilość miejsc parkingowych. W decyzji tej nie wprowadzono przy tym warunku, że miejsca postojowe muszą być zaprojektowane na terenie inwestycji. Tu Kolegium wskazuje, że zapewnienia miejsc parkingowych we własnym zakresie, nie można utożsamiać z obowiązkiem zapewnienia tych miejsc na terenie inwestycji. Podkreślić należy, że żaden przepis prawa nie wymaga, aby inwestor był obowiązany do zapewnienia miejsc postojowych na terenie inwestycji. Kolegium podziela tą część poglądów sądowoadministracyjnych, w których wskazuje się, że o dopuszczalności zapewnienia miejsc parkingowych nie tylko ternie inwestycji, lecz poza jej terenem, muszą każdorazowo decydować okoliczności sprawy. Jeżeli np. decyzja o warunkach zabudowy dotyczy inwestycji o wysokim wskaźniku powierzchni zabudowy lub inwestycji położonej w wysoko zainwestowanym centrum miasta, to w takich przypadkach, jeżeli jest wymagane zapewnienie miejsc parkingowych dla planowanych inwestycji, dopuszczalna będzie ich lokalizacja przez Inwestora, we własnym zakresie tj. na innych działkach, czy parkingach, (tak też NSA z 20.10.2011 r. sygn. II OSK 719/11, NSA w wyroku z dnia 7.09.2012 r. sygn. II OSK 864/11, WSA w Krakowie w wyroku z dnia 7 lipca 2015, sygn. II SA/Kr 536/15) W ocenie Kolegium kwestionowane tu rozstrzygnięcie organu I instancji pozostaje prawidłowe. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 ustawy. Z kolei badając rozstrzygnięcie organu I instancji w zakresie zgodności z przepisami z zakresu ochrony przyrody Kolegium stwierdza, że w związku ze zmianą stanu prawnego tj. dokonaną ustawą z dnia 11 maja 2017 r. o zmianie ustawy o ochronie przyrody (Dz. U. 2017 r. poz. 1074) tj. nowelizacją m.in. przepisów art. 83a, 83 f, ustawy o ochronie przyrody (Dz. U. z 2016. poz. 2134) część warunków ustalonych w decyzji, dotyczących ochrony zieleni, okazała się nieaktualna. W celu zatem doprowadzenia do zgodności decyzji wz z ww. przepisami, kierując się zasadą aktualności w dacie orzekania, Kolegium uchyliło w pkt I ppkt 2 swego rozstrzygnięcia, badaną tu decyzję w części obejmującej załącznik nr 1 pkt I. ppkt 2. lit. a - w zakresie warunków znajdujących się pod tytułem "Pod względem ochrony zieleni" i w tym zakresie orzekło, ustalając na nowo warunki pod względem ochrony zieleni. Poza powyższym, Kolegium nie dopatrzyło się niezgodności decyzji z przepisami odrębnymi. W tym miejscu mając na uwadze zarzuty naruszenia przez organ przepisu z art. 61 ust. 3 ustawy, poprzez błędne przyjęcie, że inwestycja nie narusza środowiska, Kolegium wyjaśnia, że zgodność inwestycji z przepisami dotyczącymi ochrony środowiska oraz dopuszczalność jej realizacji w kontekście wymogów jakie niosą te przepisy, nie stanowi przesłanki z art. 61 ust. 3 ustawy. Odnosząc się natomiast do obaw odwołującej się Spółdzielni, przed ewentualnym naruszeniem przez planowaną inwestycję roślinności znajdującej się na działce nr [...], Kolegium stwierdza, że pozostają one nieuzasadnione. Po pierwsze uwzględniać należy, że doszło do zmiany zakresu inwestycji, tj. wyłączona została z niego działka nr [...]. Inwestor nie planuje obecnie inwestycji (realizacji infrastruktury technicznej na tej działce). Organ I instancji, stosując regulacje ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podjął działania w ramach m.in. prowadzonych postępowań opiniodawczych z organami ochrony i kształtowania środowiska, dla zapewnienia zgodności przedmiotowej inwestycji z przepisami szczególnymi w tym w zakresie przepisów o ochronie środowiska. Organ I instancji pozyskał do akt sprawy opinię Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta Krakowa (pismo z dnia 30 kwietnia 2016 r.), w której uwzględnione zostało położenie terenu inwestycji i jej walory środowiskowe i przyrodnicze. Jednostka opiniująca, w oparciu o materię prawa ochrony przyrody i prawa ochrony środowiska wskazała na wymagania, jakie stawiane są przez te przepisy, ustaliła także dodatkowe warunki, które musi spełniać przedmiotowa inwestycja, pod względem ochrony zieleni, ochrony przyrody. Warunki te transponowane zostały przez organ I instancji do decyzji, w ramach których, niezależnie od ww. korekty wniosku, wprowadzono zalecenie ochrony drzew rosnących także na działce nr [...]. Warunki te zostały zaktualizowane przez Kolegium, poprzez dostosowanie do obecnie obowiązujących przepisów prawa z zakresu ochrony przyrody, z pozostawieniem jednakże ww. wytycznych organu I instancji o konieczności uwzględniania ochrony zieleni także na ww. działce sąsiedniej. Zwrócić uwagę należy, że decyzja ustalająca warunki zabudowy, ze swej istoty, wytycza podstawowe kierunki ukształtowania objętej wnioskiem inwestycji budowlanej, podlegającej dalszym szczegółowym ustaleniom w kolejnym procesie inwestycyjnym (w toku pozwolenia na budowę). Dotyczy to także warunków w zakresie ochrony przyrody. Odwołująca się nie może zatem obecnie skutecznie domagać się dalszej konkretyzacji obowiązków Inwestora z tym związanych. Kolegium nie neguje też prawidłowości zawartego w pkt 2 decyzji pierwszoinstancyjnej rozstrzygnięcia o częściowym umorzeniu postępowania w zakresie, w jakim dotyczyło ono budowy zjazdu od strony południowo - wschodniej, przebudowy istniejącego zjazdu od strony północno - wschodniej na części działki nr [...] obr. [...] tj. działki stanowiącej drogą publiczną - ul. W. . W sprawie zasadnie uwzględniono zmianę przepisów ustawy o drogach publicznych, która posiada wpływ na zakres niniejszego postępowania. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 6 tej ustawy, obowiązującym od dnia 1.01.2017 r. budowa oraz przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1 (zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu), nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Postępowanie w tym przedmiocie okazało się bezprzedmiotowe. Zwrócić uwagę należy, że w związku z bezprzedmiotowością niniejszego postępowania w powyższym zakresie, niezasadnym było jednoczesne wyrzeczenie przez organ I instancji w pkt 1 decyzji (oraz w załączniku nr 1 i załączniku nr 3 do decyzji) o ustaleniu warunków zabudowy dla całości zamierzenia inwestycyjnego tj. wg. jego nazwy, obejmującej także budowę i przebudowę zjazdu z drogi publicznej - działki [...] obr. [...]). Kolegium dostrzegając to uchybienie, we własnym zakresie postanowiło dostosować nazwę inwestycji dla której ustalone są warunki zabudowy, o czym orzekło w pkt I ppkt 1 swej decyzji, tj. wyłączając z niej tą część która dotyczy budowy i przebudowy zjazdu z drogi publicznej. Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła w całości do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] w K. ze względu na: I. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj.: a) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego i dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, oraz działanie wbrew zasadzie "dobrego sąsiedztwa", b) art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania, II. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to: - art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; Na podstawie tych zarzutów wniosła o: 1. uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 29.08.2017 roku o znaku [...], którą doręczono dnia 18.09.2017 roku oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 28.02.2017 ([...]), a także o 2. zasądzenie dla skarżącego od organu, który wydał zaskarżoną decyzję, zwrotu kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że aktualne uzbrojenie terenu w zakresie obsługi komunikacyjnej może być niewystarczające, zwłaszcza w odniesieniu do wymaganej ilości miejsc postojowych. Organ I instancji określił wskaźnik wymaganej ilości miejsc postojowych na poziomie 1,2 na jedno mieszkanie, czyli przy założeniu inwestora, że planowany budynek ma składać się jedynie z 4 mieszkań, ilość miejsc parkingowych musi wynosić przynajmniej 5 szt, w obecnej chwili przy zwiększeniu stopnia zabudowy działki nr [...] może okazać się, że na terenie przedmiotowej działki nie uda się usytuować takiej ilości miejsc postojowych. W przypadku większej niż zadeklarowana ilość mieszkań nie zostanie spełniony warunek o wymaganej ilości miejsc postojowych. Planowana inwestycja nie zapewni prawidłowej obsługi komunikacyjnej oraz wprowadzi dodatkową kolizyjność w ruchu pieszo-kołowym na ul. W. . Powyższy fakt potwierdza pierwsza opinia ZIKiT, w której to ustalono, że dla bezpiecznej obsługi komunikacyjnej inwestycji niezbędna jest rozbudowa ul. W. . Planowana inwestycja będzie naruszać środowisko, poprzez degradację zieleni na działce nr [...] obr. [...], będącą w wieczystym użytkowaniu tutejszej Spółdzielni. Prace przy rozbudowie budynku mogą doprowadzić do dewastacji zieleni na ww. działce oraz do naruszenia systemów korzeniowych drzew znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie z planowaną inwestycją, co w konsekwencji doprowadzi do ich obumarcia. Degradacja zieleni w przyszłości będzie oczywistym naruszeniem zarówno zasad dobrosąsiedztwa, jak również interesów osób trzecich, ponieważ mieszkańcy nieruchomości przy ul. B. oraz przy ul. C. ponoszą bardzo wysokie koszty związane z utrzymaniem zieleni i pielęgnacją drzew na działce nr [...] obr. [...]. Planowana inwestycja przewiduje intensywną zabudowę działki nr [...], co uniemożliwi właściwe przesiąkanie wody deszczowej do gruntu, wzrost szybkości odpływu z negatywnym skutkiem dla działek sąsiednich. Zgodnie z informacją ZIKiT w rejonie planowanej inwestycji nie ma aktualnie miejskiej kanalizacji opadowej, więc wody opadowe powinny zostać zagospodarowane na działce gdzie planowana jest inwestycja. Organ I instancji wskazał rozwiązania, które mogą pozytywnie wpłynąć na ochronę wód, jednak zakres planowanej inwestycji, w tym znaczna zabudowa działki uniemożliwia ich zastosowanie. Twierdzenie organów, że planowana zabudowa jest kontynuacją rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...], według opinii Spółdzielni nie jest zasadne, ponieważ zabudowa na ww. działkach charakteryzuje się mniejszymi gabarytami oraz wysokością i nie można jednoznacznie stwierdzić, że są to budynki wielorodzinne, zwłaszcza że posiadają one średnio jedynie 2 kondygnacje naziemne. Przy wyznaczeniu wskaźnika wielkości nowej zabudowy działki znajdujące się na obrzeżach analizowanego obszaru są wybiórczo brane do analizy, np. w oparciu o powierzchnię działki nr [...], której fragment znajduje się poza analizowanym obszarem, jest wyliczany średni wskaźnik zabudowy, natomiast działka nr [...] obr. [...] nie został ujęta przy wyliczaniu tego wskaźnika, a warto tutaj podkreślić, że działka nr [...] w znacznie mniejszym stopniu jest zabudowana. Pominięcie działki nr [...] w analizie może skutkować, tym że wskaźnik wielkości zabudowy został wyznaczony w sposób błędny. Wyznaczenie wysokości elewacji frontowej i kalenicy oraz geometrii dachu jedynie w oparciu o zabudowę na działce nr [...] i planowaną zabudowę na działce nr [...] obr. [...] również według opinii Spółdzielni nie stanowi podstawy do ustalenia parametrów odbiegających od średnich wartości w analizowanym obszarze. Przyjęcie wysokości kalenicy na poziomie 15 m może znacznie ograniczyć dostęp do światła w mieszkaniach znajdujących się na parterze budynku przy ul. B. . Przedstawiony wyżej sposób przyjęcia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie spełnia wymogów § 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Planowa inwestycja z pewnością pogorszy warunki bytowe mieszkańców działek sąsiednich, co w przyszłości będzie mogło skutkować niepotrzebnymi konfliktami i naruszeniem zasad dobrosąsiedztwa. Mając powyższe na uwadze wnosimy jak na wstępie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. T.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga nie jest uzasadniona. W myśl art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073; zm.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1566)- zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że opisana wyżej pokrótce procedura administracyjna, której celem jest ustalenie warunków zabudowy w formie decyzji administracyjnej, została przez organy przeprowadzona prawidłowo. Ostateczna treść decyzji znajduje swoje uzasadnienie w prawidłowo i rzetelnie sporządzonej analizie architektoniczno – urbanistycznej, która logicznie wyczerpująco uzasadnia przyjęte parametry nowej zabudowy. Do analizy tej i jej wyników szczegółowo odniósł się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ II Instancji, Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę rozważania te w całości podziela, nie ma zatem potrzeby ich ponownego przytaczania w tym miejscu. Odnosząc się do zarzutów skargi wskazać należy co następuje. Nie jest uzasadniony zarzut skargi dotyczący niewystarczającego uzbrojenia terenu w zakresie zapewnienia wymaganej ilości miejsc postojowych. Organ I instancji określił wskaźnik wymaganej ilości miejsc postojowych na poziomie 1,2 na jedno mieszkanie, co oznacza, że dla 4 mieszkań planowanych przez inwestora, należy zabezpieczyć 5 miejsc postojowych. Zgodnie z treścią § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.), zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Brzmienie przepisu wskazuje zatem, że kwestie miejsc parkingowych i postojowych winny być uregulowane w decyzji o warunkach zabudowy, z którą niewątpliwie projekt zagospodarowania działki powinien być zgodny. § 18 ust. 1 warunków technicznych jest przepisem nieostrym. Dla jego prawidłowego stosowania niezbędne jest dokonanie takiej wykładni, która pozwoli na odkodowanie treści przepisu w sposób zgodny z zasadą ochrony prawa własności. Projekt zagospodarowania działki inwestycyjnej winien przewidywać na jej terenie miejsca postojowe dla planowanej inwestycji. Tak określona ogólna zasada może doznawać jednak pewnych odstępstw. W orzecznictwie wskazuje się bowiem, że w pewnych sytuacjach takie rygorystyczne stosowanie ww. zasady doprowadzi do sytuacji, w której inwestor nie mógłby zrealizować żadnej inwestycji na nieruchomości, do której posiada prawo dysponowania na cele budowlane, a której istniejące zagospodarowanie działki uniemożliwia usytuowanie takich miejsc. Wykładnia tego przepisu nie pozwala na przyjęcie, że w każdym przypadku obowiązkiem inwestora jest zaprojektowanie tych miejsc wyłącznie na terenie działki inwestycyjnej. Jednak najistotniejsze jest to, że kwestie te będą oceniane przez organ administracji architektoniczno – budowlanej na etapie postępowania zmierzającego do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego, którego częścią jest projekt zagospodarowania terenu inwestycji. Natomiast rozważania, czy dotychczasowy i planowany sposób zagospodarowania terenu pozwala na zrealizowanie miejsc postojowych, na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy są daleko przedwczesne. Nie jest także uzasadniony zarzut dotyczący tego, że ul. W. nie zapewni planowanej inwestycji prawidłowej obsługi komunikacyjnej oraz wprowadzi dodatkową kolizyjność w ruchu pieszo-kołowym, na co wskazuje pierwsza opinia ZIKiT, w której to ustalono, że dla bezpiecznej obsługi komunikacyjnej inwestycji niezbędna jest rozbudowa ul. W. . Prawdą jest, że pierwotnie Zarząd Infrastruktury Komunalnej I Transportu w Krakowie wydał w dniu [...] czerwca 2014 r. negatywną opinię dotyczącą obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji. Jednak w aktach sprawy zalega również następna opinia ZIKIT z dnia [...] listopada 2013 r. (data roczna jest zapewne oczywistą omyłką pisarską, co wynika z treści tej opinii jak i z sekwencji akt administracyjnych), z której wynika, że po analizie skorygowanych materiałów ostatecznie opiniuje pozytywnie zamierzenie inwestycyjne. Opinia ta wydana została dla skorygowanego zakresu inwestycji tj. wyłącznie dla funkcji mieszkaniowej z pominięciem funkcji usługowej. Opinia ta była zatem dla organu wydającego decyzję wystarczająca. Ulica W. jest drogą publiczną, do której działka objęta wnioskiem ma bezpośredni dostęp. Sam fakt, że droga publiczna ma zdaniem skarżącej niewystarczające parametry dla planowanej inwestycji polegającej na rozbudowie i zmianie sposobu użytkowania istniejącego już budynku, nie może być podstawą do wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Na marginesie można tylko zauważyć, że jak wynika z mapy stanowiącej załącznik do decyzji – ani skarżąca, ani mieszkańcy budynku przy ul. B. z drogi tej nie korzystają, trudno zatem uznać, że dodatkowe obciążenie komunikacyjne tej ulicy mogło by wpłynąć na interes prawny lub nawet faktyczny skarżącej. Nie mogą też odnieść skutku zarzuty dotyczące zagrożenia dewastacją zieleni na działce spółdzielni przy rozbudowie budynku oraz zagrożenia naruszeniem stosunków wodnych ze względu na brak możliwości zagospodarowania wód opadowych na działce gdzie planowana jest inwestycja. Są to zarzuty przyszłe i niepewne, dotyczące etapu realizacji inwestycji, zatem ich podnoszenie w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy jest nieuprawnione. W decyzji zawarto obszerne ustalenia (zreformowane zresztą przez organ II Instancji) dotyczące ochrony zieleni znajdujące się w załączniku nr 1 pkt. I ppkt. 2 lit. a. W decyzji wskazano, że: "Należy dążyć do pozostawienia jak największej ilości drzew i krzewów ozdobnych, ze szczególnym uwzględnieniem, rosnących na działce nr [...]. Drzewa i krzewy pozostawione należy zabezpieczyć przed zniszczeniem. Zwraca się uwagę na konieczność ochrony drzew i ich systemów korzeniowych podczas prowadzenia prac, a także zapewnienie im optymalnych warunków wzrostu po zakończeniu prac oraz na etapie użytkowania inwestycji. Prace ziemne oraz inne prace wykonywane z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, prowadzone w obrębie bryły korzeniowej drzew lub krzewów na terenach zieleni lub zadrzewieniach powinny być wykonane w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom. Należy odpowiednio zabezpieczyć na czas budowy drzewa i krzewy (korony, pnie, systemy korzeniowe) rosnące na terenie budowy." Natomiast ustalenia co do sposobu zagospodarowania wód opadowych znajdują się w zał. nr 1 pkt. I ppkt 3, gdzie jasno stwierdzono, że sposób zagospodarowania wód opadowych na terenie inwestycji nie może naruszać stanu wody na gruncie ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Zupełnie nieuzasadniony jest zarzut braku kontynuacji rodzaju i funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę, szczególnie, że w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji znajdują się dwa jedenastopiętrowe budynki na działce skarżącej, które w oczywisty sposób stanowią zabudowę wielorodzinną. Rozbudowa istniejącego już budynku i zmiana jego przeznaczenia z usługowego na mieszkalny wielorodzinny (dla czterech mieszkań) z pewnością nie zaburzy ładu przestrzennego okolicy, zwłaszcza, że ustalone w decyzji parametry nowej zabudowy również nie budzą wątpliwości Sądu. Skarżąca twierdzi, że pominięcie w analizie działki nr [...] obr. [...], która nie został ujęta przy wyliczaniu wskaźnika intensywności zabudowy może skutkować tym, że wskaźnik wielkości zabudowy został wyznaczony w sposób błędny. Jednakże wskazać należy, że działkę tę od terenu inwestycji dzieli działka [...], nalężąca do skarżącej, zatem choć rzeczywiście w analizie i obliczeniach działka nr [...] powinna być uwzględniona, to jednak błąd ten nie ma istotnego znaczenia dla sprawy. Najistotniejsze i reprezentatywne dla planowanej inwestycji są w gruncie rzeczy wyniki analizy architektoniczno – urbanistycznej dla nieruchomości położonych bezpośrednio przy ul. W. oraz ul. W. - W., albowiem jest to ta część obszaru analizowanego, do którego planowana inwestycja powinna być najbardziej zbliżona i dopasowana. Z punktu widzenia urbanistycznego i przestrzennego działka nr [...], choć położona w obszarze analizowanym (na jego obrzeżach), nie stanowi zagospodarowania zbliżonego pod względem cech i parametrów zabudowy do zabudowy otaczającej planowana inwestycję. Nie jest też zasadny zarzut niewłaściwego wyznaczenie wysokości elewacji frontowej i kalenicy oraz geometrii dachu w oparciu o zabudowę na działce nr [...] i planowaną zabudowę na działce nr [...] obr. [...]. Wskazać należy, że są to działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji, wobec czego ustalenie wyżej przywołanych parametrów w nawiązaniu i kontynuacji do tego bezpośredniego sąsiedztwa (położonego w zabudowie pierzejowej) jest jak najbardziej racjonalne, a uczynienie tego na zasadzie § 7 ust. 4 rozporządzenia zostało należycie wyjaśnione i uzasadnione w analizie architektoniczno – urbanistycznej, co jest jedynym warunkiem zastosowania tego przepisu. W kontrolowanym w niniejszej sprawie postępowaniu nie ma też miejsca na badanie nasłoneczniania i zacieniania sąsiednich nieruchomości – kwestie te badane są na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Dlatego zarzuty w tym zakresie nie mogą zostać uznane za uzasadnione. Na koniec wskazać należy, że zgłaszane przez skarżącą pogorszenie warunków bytowych mieszkańców działek sąsiednich, przewidywane konflikty i naruszenie -bliżej nieokreślonych- zasad dobrosąsiedztwa również nie stanowią przesłanek do wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Wobec powyższego skarga jako bezzasadna została oddalona na zasadzie art. 151 p.p.s.a.