II SA/Gl 1157/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Żurawik, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2018 r. sprawy ze skargi A. E. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] r. nr [...], 2. umarza postępowanie administracyjne, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach na rzecz skarżącego kwotę 178 (sto siedemdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z [...] r. nr [...], działając na podstawie art. 145 i 146 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2016, poz. 2147 z późn. zm. zwanej dalej w skrócie: "u.g.n."), Prezydent Miasta Z. ustalił wobec A.E., właściciela działki nr [...] położonej w Z. przy ul. [...] opłatę adiacencką w wysokości 4.431,00 zł w związku ze stworzeniem warunków do podłączenia ww. nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej - sieci kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej oraz drogi. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał m.in., że w ramach prowadzonej przez Miasto Z. inwestycji zrealizowanej na podstawie decyzji nr [...] Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] r., obejmującej przebudowę głównego kolektora sanitarnego w dzielnicy [...] od ul. [...] do oczyszczalni ścieków w Z. - [...], przebudowę sieci wodociągowej w ul. [...], [...], [...], budowę kanalizacji deszczowej w ul. [...], przebudowę nawierzchni dróg i chodników wykonanej w ramach programu "Poprawa gospodarki wodno- ściekowej na terenie Gminy Z.", finansowanej ze środków pochodzących z dofinansowania z Funduszu Spójności, udziału własnego [...] Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. oraz udziału własnego Miasta Z., stworzone zostały warunki do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej oraz korzystania z wybudowanej drogi. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał w dniu [...] r. decyzję nr [...] udzielającą pozwolenia na użytkowanie ww. inwestycji, która to decyzja stała się ostateczna z dniem [...] r. Stworzenie warunków do podłączenia ww. nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nastąpiło zatem [...] r. W tej dacie obowiązywała stawka procentowa opłaty adiacenckiej na poziomie 25% różnicy między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, ustalona przez Radę Miejską w Z. w uchwale Nr[...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej na obszarze Gminy Miejskiej Z., zmienionej następnie uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] r. Zmiana ww. uchwały dokonana uchwałą Nr [...] Rady Miasta Z. z dnia [...] r. polegała na ustaleniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej na poziomie 3%. Jednakże biorąc pod uwagę, że do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę tej opłaty, obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, Prezydent Miasta Z. ma obowiązek zastosowania 25% stawki opłaty adiacenckiej. Zrealizowanie opisanej wyżej inwestycji spowodowało wzrost wartości nieruchomości, co potwierdza operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego – A.M. z dnia [...] r. sporządzony na zlecenie Miasta Z., znajdujący się w aktach sprawy. W wyniku oceny operatu szacunkowego organ ustalił, że przedmiotowy operat posiada wartość dowodową, bowiem pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi, jak również oparty został na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego, różnica wartości nieruchomości sprzed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej wynosi 17.724 zł. A w konsekwencji opłata adiacencka wynosi 17.724,00 zł x 25% = 4.431,00 zł. Odwołanie od ww. decyzji złożył A.E. Zdaniem strony warunki do korzystania z drogi a co za tym idzie i pozostałych urządzeń infrastruktury technicznej zostały stworzone w maju 2013 r. a informacja o wszczęciu postępowania ws. ustalenia opłaty adiacenckiej została dostarczona pismem z 10 listopada 2016 tj. 5 miesięcy po upływie 3 lat. Dodał nadto, że kanalizacja deszczowa nie znajduje się w granicy jego działki bowiem zakończona jest na wysokości działki nr [...], t.j. 2 działki dalej (ok. 200 m od końca jego posesji). Z tego wynika, iż nie ma on bezpośredniego dostępu do tej instalacji i nie ma możliwości korzystania z tej infrastruktury technicznej. Po rozpoznaniu wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach decyzją z [...] r. nr [...] utrzymało zaskarżoną doń decyzję pierwszoinstancyjną w mocy. W uzasadnieniu Kolegium przytoczyło przepisy regulujące kwestię opłat adiacenckich wskazując, że w jego ocenie zaskarżona decyzja jest zgodna z obowiązującymi przepisami, a prowadzone w sprawie postępowanie odbyło się z poszanowaniem norm administracyjnego prawa procesowego. Odnosząc się do argumentu odwołania dotyczącego upływu terminu, w którym organ I instancji miał możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej Kolegium wskazało, że zgodnie ze stanowiskiem judykatury trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n. dotyczy rozstrzygnięcia przez organ pierwszej instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w składzie 7 sędziów, z 27 lipca 2009 r., sygn. akt I OPS 4/09; także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, z 26 kwietnia 2017 r., sygn. akt II SA/SZ 257/17). W przedmiotowej sprawie decyzja organu pierwszej instancji wydana została w dniu 10 maja 2017 r. a trzyletni termin do wydania tej decyzji upłynął z dniem 1 sierpnia 2017 r. (licząc od daty, w której decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna). Odnosząc się do prośby o wyjaśnienie braku odpowiedzi organu pierwszej instancji na pismo odwołującego się, Kolegium wyjaśnia, że na obecnym etapie postępowania brak odpowiedzi na pismo wniesione przez stronę w trakcie postępowania przed organem pierwszej instancji nie może być przedmiotem oceny Kolegium. Argument z kolei odwołania dotyczący faktu braku bezpośredniego dostępu do instalacji z działki odwołującego się jest nietrafny. Przepis art. 145 ust. 1 u.g.n. mówi o stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury, nie określając dodatkowych warunków - np. odległości działki od takiego urządzenia. Pismem z dnia [...] r. A.E. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na ww. decyzję Kolegium domagając się jej uchylenia, a także uchylenia poprzedzającej ją decyzji pierwszoinstancyjnej. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a. W uzasadnieniu podniósł, że zarówno organ I jak i II instancji błędnie oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego. Orzekające w sprawie organy zaakceptowały bowiem operat obarczony zarówno formalnymi jak i merytorycznymi wadami powodującymi, iż nie może on stanowić podstawy do ustalenia przez organ opłaty adiacenckiej. Skarżący wskazał, że w decyzji nr [...] o lokalizacji inwestycji celu publicznego z dnia [...] r. ustalono zakres robót jaki będzie wykonywany o okolicy ulicy [...] podając, że jest to jedynie przebudowa istniejącej infrastruktury, nie zaś budowa nowej co sugeruje operat szacunkowy i decyzje obydwu organów.. Nadto warunkiem koniecznym, który uprawnia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej, jest wymóg, by właściciel mógł korzystać z wybudowanych urządzeń. Warunek nie został spełniony, bo podłączenie do kanalizacji deszczowej jest niemożliwe, ponieważ posesja jest oddalona około 100 m od kolektora ściekowego i podłączenie wymagałoby rozkopania kilku posesji sąsiadujących lub drogi publicznej. Skarżący podniósł nadto, że zgodnie z art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Baza przyjęta do wyceny to rok 2015, a decyzja została wydana w dniu [...] r. Skarżący zarzucił również naruszenie art. 7, 8, 75, i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, wybiórczą i niedokładną analizę operatu szacunkowego, brak analizy charakterystyki nieruchomości porównawczych, w tym uchybienie polegające na "złym" doborze nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Zarzucił też naruszenie art. 153, 155 i 157 u.g.n. w związku z art. 7, 8 i 77 k.p.a. poprzez zaniechanie przekazania operatu szacunkowego przez Urząd Miasta Z. do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skarga została wniesiona w terminie. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem składu orzekającego, musi zostać uwzględniona. Wskazać w pierwszej kolejności należy, że stosownie do art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Przepis art. 145 ust. 2 stanowi natomiast, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Z kolei art. 146 ust. 1 - 3 ustawy stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Z powyższych przepisów wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: (1) zostanie wybudowane urządzenie infrastruktury technicznej, czyli droga, przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne - z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, (2) zostaną stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci infrastruktury, (3) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, (4) nastąpi wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej, (5) w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do sieci infrastruktury, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej – por. np. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia sygn. akt II Sa/Bd 152/16 Należy jednak zauważyć, że ustalenie, iż zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów (art. 148b ust. 1 u.g.n.), przy czym chodzi tu nie tylko o przepisy ustawy Prawo budowlane, określające w szczególności warunki prawne, a nie warunki techniczne podłączenia, ale również przepisy branżowe dotyczące poszczególnych urządzeń, a wśród nich przede wszystkim przepisy ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków. W rozpoznawanej sprawie decyzja pierwszoinstancyjna, orzekająca o obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej w osnowie swej wskazuje, że opłata wynika ze wzrostu wartości nieruchomości w wyniku w związku ze stworzeniem warunków do podłączenia ww. nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej - sieci kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej oraz drogi. Sedno problemu sprowadza się do zatem w pierwszej kolejności do rozstrzygnięcia, czy istotnie zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości skarżącego do urządzenia infrastruktury technicznej – kanalizacji sanitarnej i deszczowej, a także czy istotnie wybudowana została droga, z której skarżący może korzystać, a następnie czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii drogi podkreślenia wymaga, że jak wynika z uzasadnienia decyzji pierwszoinstancyjnej, a także zaskarżonej decyzji Kolegium w ramach dokonanych prac nie wybudowano nowej drogi lecz jedynie zmieniono nawierzchnię drogi i chodnika już uprzednio w tych samych granicach istniejących. Fakt dokonania jedynie przebudowy nawierzchni wynika nie tylko z uzasadnień rozstrzygnięć obydwu organów lecz także z decyzji nr [...] z [...] r. Prezydenta Miasta Z. o lokalizacji inwestycji celu publicznego (w osnowie jednoznacznie wskazującej przebudowę nawierzchni dróg i chodników m.in. ul. [...], a także sporządzony w sprawie operat szacunkowy, w którym jego Autorka wskazała, iż w dniu [...] r. (data na którą przyjęto stan nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń) działka skarżącego posiadała dostęp do drogi publicznej ubitej, pokrytej żwirem, zaś w dniu kolejnym, przyjętym jako stan po wybudowaniu urządzeń działka posiadała dostęp do tejże drogi już utwardzonej kostką betonową. Tym samym, jak zresztą stwierdzają również organy, w istocie nastąpiła nie budowa lecz jedynie przebudowa istniejącej już wcześniej ul. [...] Wyjaśnić zatem należy, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje pojęć "droga" ani "budowa drogi", ograniczając się do wskazania, że opłata adiacencka może być wymierzona jedynie w przypadku "budowy drogi". Wskazać zatem trzeba, że zgodnie z art. 4 pkt 2 ustawy o drogach publicznych "drogą" jest budowlą wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiąca całość techniczno-użytkową, przeznaczona do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowana w pasie drogowym. Przez "budowę drogi" rozumie się natomiast wykonywanie połączenia drogowego między określonymi miejscami lub miejscowościami, a także jego odbudowę i rozbudowę (art. 4 pkt 17 tejże ustawy). W pojęciu "budowy drogi" nie mieści się zatem "przebudowa drogi", zdefiniowana przez ustawodawcę jako wykonywanie robót, w których wyniku następuje podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi, niewymagających zmiany granic pasa drogowego (art. 4 pkt 18). Istotne znaczenie ma zatem precyzyjne rozróżnienie obu tych pojęć bowiem tylko z "budową (w tym rozbudową) drogi, a nie z jej "przebudową" wiąże się możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej. W konsekwencji cechą, która odróżnia "budowę" drogi od jej "przebudowy" jest to, że w przypadku "budowy" brak jest istniejącego wcześniej obiektu, który dopiero jest budowany (uwaga ta nie dotyczy "rozbudowy" drogi), a w przypadku "przebudowy" , przed jej rozpoczęciem musi istnieć obiekt, choćby budowla ziemna, której parametry techniczne są podwyższane co, jak się wydaje, miało miejsce w niniejszej sprawie. Okoliczności tych orzekające w sprawie organy nie rozważyły, nie odnosząc się do nich ani jednym słowem w uzasadnieniach wydanych rozstrzygnięć. Powyższych kwestii nie wyjaśnił też sporządzony w sprawie operat rzeczoznawcy majątkowego. Notabene nie został on sporządzony w niniejszej sprawie w sposób prawidłowy, budzi szereg wątpliwości, a organy nie dokonały właściwej jego oceny. Podkreślić należy, że ustawodawca nie pozostawił organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalania wartości nieruchomości. Wartości te muszą być określane przez osoby mające specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie – rzeczoznawców majątkowych. Nie oznacza to jednak, że operat szacunkowy jest dowodem, który nie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Art.80 k.p.a., stanowi dla organów administracji podstawę dokonywania oceny wszystkich dowodów zgromadzonych w toku postępowania administracyjnego w tym operatów szacunkowych, jako dowodów wartości nieruchomości. Organ zobowiązany jest bowiem do oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna, kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Na organie więc ciąży obowiązek dokonania oceny operatu pod względem formalnym. W ocenie Sądu rzeczoznawca, zobligowana do ustalenia wartości nieruchomości przed powstaniem warunków uzasadniających naliczenie opłaty adiacenckiej i po ich powstaniu, wskazała wprawdzie 13 transakcji mających stanowić bazę, nie podała jednak cech objętych transakcjami działek (poza powierzchnią). Tym samym nie wiadomo czy nieruchomości te są nieruchomościami podobnymi do działki skarżącego. Bliższe szczegóły odnoszą się jedynie do 3 działek bo tylko 3 transakcje rzeczoznawca przyjęła do obliczeń. Operat nie wyjaśnia kryteriów doboru, zwłaszcza że 2 z transakcji nie posiadają jeszcze ani kanalizacji deszczowej ani sanitarnej a trzecia posiada. Wartości obliczone dla stanu wcześniejszego i stanu uzasadniającego zdaniem rzeczoznawcy wymierzenie opłaty różnią się w konsekwencji nie rzeczywistymi cenami lecz jedynie dodaniem przez rzeczoznawcę do cen rzeczywistych ocen poszczególnych cech bez jakiegokolwiek merytorycznego umotywowania. Notabene zgodnie z art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Niejasnym jest przeto dlaczego baza przyjęta do wyceny to transakcje z roku 2015 podczas gdy decyzja została wydana w dniu [...] r. Treść operatu nie daje nadto odpowiedzi na pytanie, czy przy ustalaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę wytyczną wynikającą z § 40 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Przepis ten stanowi bowiem, że przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń. Ani operat, ani orzekające w sprawie organy nie wyjaśniły czy przy wycenie nieruchomości wzięto pod uwagę jej odległość od urządzeń infrastruktury oraz co składa się na warunki podłączenia, jakie one były i czy zostały wzięte pod uwagę. Jeżeli przy określaniu wartości nieruchomości czynniki te, tj. odległość i warunki podłączenia, zostały uwzględnione i miały wpływ na wartość, to należało to zawrzeć w uzasadnieniu decyzji, odnosząc się do tych kwestii, aby nie było wątpliwości co do zgodności operatu z przepisami. Jeżeli zaś nie zostały uwzględnione, to należało zagadnienie to wyjaśnić. Ani w zaskarżonej decyzji, ani też w poprzedzającej ją decyzji pierwszoinstancyjnej kwestie te nie zostały dostrzeżone. Oczywistym jest, że uchybienia procesowe organów obu instancji w tym zakresie mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy i to tym bardziej, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie zawiera podstawowych informacji, w którym miejscu przebiega sieć kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej i jaka jest od niej odległość do działki skarżącego. Nie wiadomo więc w jakiej odległości od granic działki i w którym miejscu skarżący ma możliwość podłączenia się do sieci. Skarżący twierdzi, że nie ma przyłączy przy granicy działki, a do możliwego miejsca podłączenia do kanalizacji deszczowej jest 200 m, a nadto podłączenie wymagałoby przekopania 2 nieruchomości bądź drogi. Wskazać w tym miejscu należy, że przedłożone Sądowi akta sprawy nie zawierają żadnych informacji co do położenia kanalizacji sanitarnej. Jedynie w odniesieniu do kanalizacji deszczowej w aktach widnieje rysunek zatytułowany "przebudowa Ulicy [...] j" z naniesionymi odręcznie, przez niewiadomego autora, położenia kanalizacji deszczowej. Rysunek ten wskazuje, że odległość od działki skarżącego to 100 m i istotnie kanalizacja od działki oddzielona jest innymi nieruchomościami i drogą. Gdyby tak było istotnie to niewątpliwym byłoby iż w istocie nie stworzono skarżącemu realnych warunków do przyłączenia działki. Obydwa organy kwestii tej nie rozważyły, nie odwołały się do prawnej definicji "przyłącza", zaś w odróżnieniu od organu I instancji, który kwestię te pominął milczeniem, Kolegium do zarzutu skarżącego odniosło się formułując tezę, iż "Przepis art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury, nie określając dodatkowych warunków - np. odległości działki od takiego urządzenia". Teza ta może zdumiewać bowiem wynika z niej, że zdaniem Kolegium gdziekolwiek w gminie powstałaby kanalizacja to można by twierdzić, iż stworzono A.E. warunki do podłączenia należącej do niego działki, podczas gdy w istocie chodzi o możliwość realną, zarówno technicznie, jak i prawnie i w pewnym zakresie też ekonomicznie. Dla stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do sieci uzbrojenia technicznego nie wystarczy zatem wybudowanie przewodu głównego czy rozprowadzającego, ale inwestor zobowiązany jest również do wybudowania przyłączy funkcjonalnych (do granicy nieruchomości). Rację ma w tym względzie skarżący wywodząc, iż z materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie wynika, że organy nie wyjaśniły w sposób zgodny z art. 145 i art. 148b u.g.n., ani kwestii drogi ani też tego czy w odniesieniu do nieruchomości skarżącego zaistniały tak pojmowane - jak wyżej zostało to przedstawione - warunki techniczne do podłączenia ich nieruchomości do nowo wybudowanej infrastruktury technicznej. Brak ustaleń we wskazanym powyżej zakresie stanowi naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., doprowadzając w efekcie do naruszenia art. 145 ust. 1 i art. 148b ust. 1 u.g.n., co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji obie wydane w sprawie decyzje należy wyeliminować z obrotu prawnego. Wymaga tego także wskazana powyżej wadliwość operatu, który w ocenie Sądu z powodu niejasności nie mógł stanowić podstawy naliczenia opłaty adiacenckiej, a tym samym oparte na jego wyliczeniach decyzje nie mogą ostać się w obrocie prawnym. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z.. Nadto na podstawie art. 145 § 3 p.p.s.a. Sąd umorzył postępowanie administracyjne stwierdzając brak przesłanek określonych w art. 145 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2017, poz. 1509) do prowadzenia postępowania, albowiem od dnia 1 sierpnia 2014 r. t.j. zgodnie przez organy wskazanej daty, w której udzielająca pozwolenia na użytkowanie decyzja PINB z [...] r. nr [...] stała się ostateczna upłynął już termin trzech lat, w trakcie których organ miał kompetencje do wydania decyzji określającej opłatę adiacencką. Wyeliminowanie zaś z obrotu prawnego decyzji ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej, jeżeli upłynął już 3-letni termin do jej wydania, powoduje, że organ traci kompetencje do ponownego wydania ustalającego opłatę rozstrzygnięcia. Pogląd ten, który Sąd w całej rozciągłości podziela, jest obecnie utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. np. wyroki NSA z 6 września 2017 r. sygn. akt I OSK 303/17, z 27 sierpnia 2015 r. sygn. akt I OSK 2815/13, wyrok WSA w Białymstoku z dnia 17 stycznia 2017, sygn. akt II SA/Bk 779/16) gdzie podkreśla się, że dla zachowania 3 - letniego terminu z art. 145 ust. 2 u.g.n. konieczne jest istnienie w obrocie prawnym decyzji, ustalającej opłatę adiacencką, a zatem nie można - za równoznaczną z istnieniem takiej decyzji - uznać sytuacji, w której na skutek uwzględnienia skargi, wojewódzki sąd administracyjny uchylił obie decyzje organów administracji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Taki stan oznacza bowiem, że w obrocie prawnym, w zakresie wskazanym powyżej, nie funkcjonuje decyzja administracyjna. W konsekwencji aczkolwiek na mocy przywołanej wyżej ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. znowelizowano art. 145 ust. 2 u.g.n., jednakże postępowanie w niniejszej sprawie wszczęto przed datą wejścia w życie zmiany i co prawda wydano w sprawie decyzję ostateczną, ale w następstwie jej uchylenia niniejszym wyrokiem należy przyjąć, że sprawa nie została zakończona. Stąd z mocy normy intertemporalnej, zawartej w art. 4 ust. 3 w zw. z art. 10 pkt 2 ww. ustawy nowelizującej, w sprawie ma zastosowanie przepis art. 145 ust 2 u.g.n. w brzmieniu sprzed nowelizacji. O kosztach obejmujących wpis od skargi w kwocie 178,00 zł Sąd orzekł na wniosek skarżącego na podstawie art. 200, 205 p.p.s.a.