II SA/Sz 139/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Anita Jałoszyńska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 marca 2018 r. sprawy ze skargi W. M., B. M., S. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżących W. M., B. M., S. M. solidarnie kwotę [...]([...]) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania. W. M., B. M. oraz S. M. wnioskiem z dnia [...] r. zwrócili się do Burmistrza B. o ustalenie warunków zabudowy dla położonego nad Jeziorem B. terenu obejmującego działkę nr [...] z obrębu [...] oraz część działki nr [...] z obrębu [...] m. B.. Burmistrza B. decyzją z dnia [...] r., nr [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie stanicy wodnej służącej turystyce wodnej. Organ pierwszej instancji określił rodzaj i zakres inwestycji jako budowę na działce nr [...] i części działki nr [...], stanowiących teren inwestycji, obiektu usługowego w sąsiedztwie występującej w obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej, zabudowy zagrodowej oraz zabudowy usługowej, w tym zawartej w zabudowie o innym przeznaczeniu, stanicy wodnej służącej turystyce wodnej obejmującej budowę: . do dwóch budynków noclegowych z częścią gastronomiczną i funkcją lokalu mieszkalnego w jednym z nich, w tym funkcją budynku mieszkalnego jednorodzinnego zarządzającego lub właściciela stanicy, o powierzchni zabudowy każdego z nich do 500 m2, . do 8 budynków domków kempingowych o powierzchni zabudowy każdego z nich do 75 m2, . budynku hangaru techniczno-magazynowo-sanitarnego o powierzchni zabudowy do 120 m2, . naturalnej plaży trawiastej oraz placów, parkingów, chodników i terenów utwardzonych, . obiektów małej architektury - m.in. osłony śmietnikowej, murków oporowych i urządzeń rekreacji (np. stoły, ławki i zadaszenia) pomostów cumowniczych na Jeziorze B. . Od powyższej decyzji odwołała się M. P. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Odwołująca się podniosła, że ustalenia przedmiotowej decyzji są ewidentną próbą obejścia przepisów związanych z ochroną przyrody, tj. zakazu lokalizowana nowych obiektów budowlanych o funkcji mieszkalnej w pasie szerokości 100 m od brzegu jeziora. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257) w zw. z art. 59 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073), uchyliło decyzję organu pierwszej instancji i odmówiło ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie stanicy wodnej służącej turystyce wodnej nad Jeziorem B. w [...] obręb M., gm. B. - działka o nr ewid. [...] oraz obr. [...] m. B. - część działki nr [...]. W uzasadnieniu swojej decyzji organ odwoławczy podał, że w dniu [...] r. Burmistrz B. wydał decyzję nr [...] ustalającą na rzecz W. M., B. M. i S. M. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie stanicy wodnej służącej turystyce wodnej nad Jeziorem B. w [...] obręb M., gm. B. - działka o numerze ewidencyjnym [...] oraz obr. [...], m. B. - część działki nr [...], w zakresie przyłączy - działka nr ewid.[...] Opisaną decyzją organ pierwszej instancji określił rodzaj i zakres inwestycji jako budowę na działce nr [...] i części działki nr [...] stanowiących teren inwestycji obiektu usługowego w sąsiedztwie występującej w obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej, zabudowy zagrodowej oraz zabudowy usługowej, w tym zawartej w zabudowie o innym przeznaczeniu, stanicy wodnej służącej turystyce wodnej obejmującej budowę: . do dwóch budynków noclegowych z częścią gastronomiczną o powierzchni zabudowy każdego z nich do 500 m2, . do 8 budynków domków kempingowych o powierzchni zabudowy każdego z nich do 40 m2, . budynku hangaru techniczn-magazynowo-sanitamego o powierzchni zabudowy do 100 m2, . placów, parkingów, chodników i terenów utwardzonych, . obiektów małej architektury - m.in. osłony śmietnikowej, murków oporowych i urządzeń rekreacji (np. stoły, ławki i zadaszenia), . pomostów cumowniczych na Jeziorze B. , . zjazdu i przyłączy na terenie i warunkach określonych przez właściwych zarządów lub administratorów dróg i sieci. Kolegium stwierdziło, że w obrocie prawnym pozostaje decyzja nr [...] Burmistrza B. z dnia [...] r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie stanicy wodnej służącej turystyce wodnej nad Jeziorem B. w [...] zmieniona decyzją nr [...] Burmistrza B. z dnia [...] r. Dalej Kolegium stwierdziło, że zakres inwestycji określonej ostateczną decyzją o warunkach zabudowy oraz zakres inwestycji stanowiącej przedmiot niniejszego postępowania nie są tożsame. W badanej obecnie sprawie inwestor ubiega się o ustalenie warunków zabudowy obejmującej budynki usługowe o charakterze turystycznym wraz z wbudowanym lokalem o funkcji mieszkalnej, podczas gdy dla tego samego terenu funkcjonuje decyzja ustalająca warunki zabudowy o charakterze wyłącznie usługowym - usług turystycznych. Przedmiot obu wskazanych postępowań nie jest zatem tożsamy, co nakazuje uznać, że nie zachodzi w niniejszej sprawie powaga rzeczy osądzonej, co do przedmiotowej inwestycji. Jednakże, zdaniem Kolegium, decyzja organu pierwszej instancji narusza obowiązujące przepisy prawa, a mianowicie art. 59 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kolegium wskazało, że ostateczna decyzja ustalająca warunki zabudowy uprawnia inwestora do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę inwestycji w niej określonej. Budowa więc kolejnego obiektu budowlanego na tym samym terenie inwestycji bądź zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego, dla którego zostały ustalone warunki zabudowy wymaga wydania kolejnej decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie dla tej samej inwestycji i na rzecz tego samego inwestora może być wydana tylko jedna decyzja o warunkach zabudowy. W sytuacji, gdy adresat decyzji zrealizował wynikające z niej uprawnienie, decyzja taka nie wywołuje dalszych skutków. W przypadku warunków zabudowy decyzja wygasza się sama w momencie jej skonsumowania, przez co należy rozumieć fakt dokonania zmiany zagospodarowania terenu lub sposobu użytkowania budynku lub jego części bez względu na to, czy ustawodawca na te czynności nałożył konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. Jeśli jednak takie pozwolenie na budowę zostało wydane, to warunki zabudowy mogą posłużyć do uzyskania przez ten sam podmiot drugiego pozwolenia na budowę, jeśli nie dokonano zmiany zagospodarowania terenu na podstawie pierwszego pozwolenia na budowę oraz nie wykonano prac. Nie trzeba także uzyskiwać kolejnych warunków zabudowy do pozwolenia zamiennego, chyba że zmiana sposobu zagospodarowania wynikająca z prac zamiennych wykracza poza ustalenia pierwotnej decyzji o warunkach zabudowy (tak np.: Buczyński Krzysztof i in., Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, LexisNexis 2014). Odnosząc powyższe do przedmiotowej sprawy Kolegium stwierdziło, że na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza B. z dnia [...] r. na działce nr [...] wybudowane zostały cztery budynki domków letniskowych (z czego dwa zostały ujawnione na mapie geodezyjnej) oraz jeden budynek noclegowy z częścią gastronomiczną. Uznać zatem należy, że decyzja powyższa została skonsumowana w wyniku udzielenia inwestorowi pozwolenia na budowę stanowiącej jej przedmiot inwestycji. Tym samym niemożliwym jest wydanie kolejnej decyzji o warunkach zabudowy dla tych samych obiektów budowlanych przed ich faktycznym wybudowaniem i oddaniem do użytku. Zmiana sposobu użytkowania polegająca na wprowadzeniu do obiektu budowlanego innej funkcji (tu: funkcji mieszkalnej do funkcji użytkowej) wymaga wydania nowej decyzji. Decyzja taka może jednak zostać wydana wyłącznie dla już istniejącego obiektu. W sytuacji, gdy zmiana sposobu użytkowania dotyczy obiektu w budowie, dopuszczalna byłaby zmiana decyzji ustalającej warunki zabudowy, w oparciu o którą wydane zostało następnie pozwolenie na budowę. Kolegium zauważyło, że decyzja zmieniająca obejmująca zakres inwestycji analogiczny do objętego niniejszym postępowaniem została wydana przez organ pierwszej instancji, a następnie uchylona decyzją organu odwoławczego. Tym samym uznać należy, że określenie tego samego zakresu inwestycji (zmiany w stosunku do treści pierwotnie wydanej decyzji o warunkach zabudowy) służy jedynie obejściu obowiązujących przepisów prawa. W. M., B. M. oraz S. M. zaskarżyli powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie zarzucając naruszenie: 1. art. 59 ust. 1 ustawy z dnia [...] r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2017.1073), zwanej dalej "u.p.z.p.", które miało istotny wpływ na wynik postępowania poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że dla tej samej inwestycji i na rzecz tego samego inwestora może być wydana tylko jedna decyzja o warunkach zabudowy, podczas gdy zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego, dla którego zostały ustalone warunki zabudowy wymaga wydania kolejnej decyzji; 2. art. 63 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, że możliwe jest wydanie tylko jednej decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy w obrocie prawnym może funkcjonować większa ilość decyzji o warunkach zabudowy, gdyż mają one charakter jedynie promes udzielanych przez organ wobec inwestora, w zakresie przyszłego wydania pozwolenia na budowę zgodnego z treścią decyzji o warunkach zabudowy; 3. art. 155 K.p.a., które miało istotny wpływ na wynik postępowania poprzez błędne przyjęcie przez organ II instancji, że w niniejszej sprawie uzasadnione jest złożenie wniosku o zmianę decyzji, podczas gdy, zakres inwestycji objętej decyzją o warunkach zabudowy Burmistrza B. nr [...] z dnia [...] r. zmienionej decyzją nr [...] z dnia [...] r. oraz zakres inwestycji objętej wnioskiem o wydanie warunków zabudowy z dnia [...] r. nie są tożsame - bowiem skarżący ubiegają się o ustalenie warunków zabudowy obejmującej budynki usługowe o charakterze turystycznym wraz z wbudowanym lokalem o funkcji mieszkalnej, a dla tego terenu funkcjonuje decyzja ustalająca warunki zabudowy o charakterze wyłącznie usługowym; 4. art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. które miało istotny wpływ na wynik postępowania poprzez jego błędne zastosowanie i uchylenie decyzji organu I instancji z dnia [...] r., podczas gdy w niniejszej sprawie, zastosowanie powinien mieć art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. i należało utrzymać ww. decyzję w mocy; 5. art. 7, 77 § 1 oraz 107 § 3 K.p.a., poprzez niepodjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz nierozpatrzenie całego materiału dowodowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, a w konsekwencji błędne przyjęcie, że decyzja Burmistrza B. nr [...] z dnia [...] r. zmieniona decyzją nr [...] z dnia [...] r. dotyczy budowy tych samych obiektów budowlanych, których dotyczy decyzja Burmistrza B. nr [...] z dnia [...] r. ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie stanicy wodnej służącej turystyce wodnej nad Jeziorem B. w [...] obręb M., gm. B. - działka o nr ewid. [...] oraz obr. [...] m. B. - część działki nr [...]; 6. art. 107 § 3 K.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji w sposób uniemożliwiający skarżącym kontrolę między instancyjną; 7. naruszenie art. 80 K.p.a. poprzez swobodną ocenę materiału dowodowego i jego wybiórczą interpretację i nieprzeprowadzenie dowodów z map załączonych do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu z dnia [...] r. z których jednoznacznie wynika, że zakres planowanej inwestycji nie jest tożsamy z zakresem inwestycji określonej decyzją Burmistrza B. nr [...] z dnia [...] r. zmienioną decyzją nr [...] z dnia [...] r.; 8. naruszenie art. 10 § 1 K.p.a. co miało istotny wpływ na wynik postępowania poprzez uniemożliwienie skarżącym czynnego udziału w postępowaniu i możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, a w konsekwencji braku możliwości wskazania różnic pomiędzy planowanymi inwestycjami; 9. naruszenie art. 8 K.p.a. poprzez prowadzenie przez organ II instancji postępowania w sposób podważający zaufanie skarżących do władzy publicznej. Mając powyższe zarzuty na uwadze skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji organu II instancji w całości oraz o zasądzenie od organu kosztów postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Wojewódzki Sąd Administracyjny sprawuje w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t.: Dz. U. z 2017 r., poz. 2188). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm. - zwana dalej w skrócie "P.p.s.a."). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. uchylająca decyzję Burmistrza B. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i odmawiając ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy. Przy czym podstawą wydania przez Kolegium decyzji odmownej było ustalenie, że w obrocie prawnym pozostaje decyzja nr [...] Burmistrza B. z dnia [...] r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie stanicy wodnej służącej turystyce wodnej nad Jeziorem B. w [...]. Zdaniem Kolegium decyzja powyższa została skonsumowana w wyniku udzielenia inwestorowi pozwolenia na budowę stanowiącej jej przedmiot inwestycji. Tym samym niemożliwym jest wydanie kolejnej decyzji o warunkach zabudowy dla tych samych obiektów budowlanych przed ich faktycznym wybudowaniem i oddaniem do użytku. Jednocześnie Kolegium uznało, że nie zachodzi powaga rzeczy osądzonej, co do przedmiotowej inwestycji, ponieważ obecnie inwestor ubiega się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków usługowych o charakterze turystycznym wraz z wbudowanym lokalem o funkcji mieszkalnej, podczas gdy poprzednio wydana dla tego samego terenu decyzja ustala warunki zabudowy o charakterze wyłącznie usługowym - usług turystycznych. Ze stanowiskiem Kolegium nie sposób się zgodzić. W orzecznictwie wskazuje się, iż podmiot, któremu wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania danego terenu ma prawo ponownie ubiegać się o wydanie tego rodzaju decyzji w odniesieniu do tego samego terenu pod warunkiem, że wniosek dotyczyć będzie innej inwestycji. Nie ma też przeszkód, aby wnioskodawca z tego rodzaju wnioskami wystąpił równocześnie i żeby dotyczyły one tego samego terenu, z tym że nie tych samych inwestycji (wyrok NSA z dnia 5 lutego 1998 r., sygn. akt II SA/Po 873/97, ONSA 1998/4, poz. 141; wyrok NSA z dnia 10 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1566/07, Lex nr 529537). Skoro, zdaniem Kolegium, skarżący wystąpili o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji nie będącej tożsamą z inwestycja objętą decyzją Burmistrza B. z dnia [...] r., to nic nie stoi na przeszkodzie, aby taki wniosek rozpatrzyć i będzie to w zgodzie z przepisem art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t.: Dz. U. z 2017 r., poz. 1073), dalej zwaną "ustawą". Jednak w rozpoznawanej sprawie podstawową kwestią, która nie została podniesiona w odwołaniu, a którą Kolegium powinno wziąć pod uwagę z urzędu jest ocena dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji zrealizowanej w części. Stosownie do poglądu wyrażonego w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 stycznia 2014 r., sygn. akt II OSK 1890/12 (cbois): "1) W przypadku rozpoczęcia robót budowlanych inwestor nie może z własnej inicjatywy domagać się wydania decyzji o warunkach zabudowy, lecz musi wykazać, że działa w celu wykonania obowiązku nałożonego na niego postanowieniem wydanym przez organ nadzoru w trybie art. 48 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, 2) Jeżeli zasadą jest, że przystąpienie do realizacji robót budowlanych czyni niemożliwym uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę, to tym samym nie jest dopuszczalne wydanie w takiej sytuacji decyzji o warunkach zabudowy. W razie, gdy organ nadzoru budowlanego prowadzi postępowanie legalizacyjne lub naprawcze w przedmiocie zrealizowanych robót budowlanych, to do jego kompetencji należy ocena, czy zachodzi potrzeba uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy. Zastrzec przy tym trzeba, że z decyzji o warunkach zabudowy musi wynikać wyraźnie, czy i w jakim zakresie rozstrzygnięcie właściwego organu dotyczy zabudowy zrealizowanej, czy też odnosi się wyłącznie do planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Konieczne jest ponadto wykazanie, w jakim ewentualnie trybie organ ustalił warunki zabudowy, co do rozpoczętej inwestycji." Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela powyższy pogląd. Zasadą bowiem jest, że w procesie inwestycyjno-budowlanym decyzja lokalizacyjna (decyzja o warunkach zabudowy) musi być uzyskana przez inwestora w przypadku braku planu miejscowego, jako warunek konieczny do wystąpienia o pozwolenie na budowę, a zatem przed rozpoczęciem procesu budowlanego. Powyższe wynika w szczególności z postanowień art. 4 ust. 2 ustawy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga o dopuszczalnym sposobie zagospodarowania i warunkach zabudowy terenu objętego konkretnym zamierzeniem inwestycyjnym. Decyzja ta stanowi następnie podstawę dla sporządzenia projektów budowlanych, które są weryfikowane na dalszym etapie przez organ architektoniczno-budowlany (art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane Dz. U. z 2017 r., poz. 1332). W myśl art. 32 ust. 4 pkt. 1 ustawy Prawo budowlane pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak stanowi art. 33 ust. 2 pkt 3 ustawy prawo budowlane - do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przywołane przepisy określają, że decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na etapie poprzedzającym wystąpienie inwestora o pozwolenie na budowę, a tym samym może dotyczyć wyłącznie planowanego przedsięwzięcia budowlanego, a nie inwestycji już realizowanej. Na gruncie przepisów prawa budowlanego obowiązuje zasada, zgodnie z którą roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust 1). Jednocześnie nie wydaje się pozwolenia na budowę w przypadku rozpoczęcia robót budowlanych z naruszeniem art. 28 ust. 1 (art. 32 ust. 4a prawa budowlanego). Poczynione powyżej uwagi odnieść również należy do sytuacji, w której inwestor występuje z wnioskiem o zmianę pozwolenia na budowę z uwagi na projektowane istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowalnego. Należy wziąć tu pod uwagę treść art. 36a ust. 3 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym: "W postępowaniu w sprawie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę, przepisy art. 32-35 stosuje się odpowiednio do zakresu tej zmiany." Przytoczony przepis rozumieć należy w ten sposób, że w niektórych przypadkach, w zależności od zakresu planowanych zmian w projekcie budowlanym, organ architektoniczno-budowlany będzie miał obowiązek żądać dołączenia do wniosku o zmianę pozwolenia na budowę nowej decyzji o warunkach zabudowy. Obowiązek taki będzie miał miejsce w sytuacji, gdy zmiana projektu budowlanego prowadzić będzie do zmiany funkcji terenu ustalonej w decyzji o warunkach zabudowy. Nie jest bowiem dopuszczalne, aby uzyskać zgodę na istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, które doprowadzi do zmiany funkcji terenu określonej ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy. Jak stanowi bowiem art. 35 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego projekt budowlany musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzją o warunkach zabudowy. Ten sam warunek spełniać musi projekt budowlany zamienny. Podsumowując stwierdzić należy, że możliwe jest wystąpienia przypadków kwalifikujących się jako wyjątki od zasady ustalania warunków zabudowy przed przystąpieniem do realizacji inwestycji. Zaliczają się do nich postępowania dotyczące procedur legalizacyjnych a także w przedmiocie istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego. W rozpoznawanej sprawie Kolegium podało, że na działkach objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy realizowana jest już inwestycja w oparciu o wcześniejszą decyzję ustalająca warunki zabudowy. W takiej sytuacji organ powinien wyjaśnić czy zachodzi któryś z ww. przypadków uzasadniających wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji już rozpoczętej. Należy mieć tu na uwadze przepis art. 53 ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 64 ustawy, zgodnie z którym właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy obowiązany jest dokonać analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Ustalenie rzeczywistego stanu istniejącego na nieruchomości przewidzianej do zabudowy jest niezbędne dla zweryfikowania wniosku i dokumentacji zawierającej charakterystykę planowanego zagospodarowania terenu i projektowanych obiektów budowlanych. Dopiero po wyjaśnieniu czy zamiarem inwestorów jest wystąpienie o zmianę pozwolenia na budowę, czy też nie, możliwe będzie załatwienie ich wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Brak ustaleń w wyżej wskazanym zakresie w niniejszej sprawie stanowi uchybienie proceduralne, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) art. 200 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.