II SA/Sz 274/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj, Protokolant starszy sekretarz sądowy Teresa Zauerman, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 maja 2018 r. sprawy ze skargi E. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S decyzją z dnia [...] roku, nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2016.23 ze zm.), zwanej dalej "k.p.a.", w związku z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2017.1073. ), zwanej dalej "u.p.z.p.", po rozpoznaniu odwołania E. D. od decyzji Nr [...] Burmistrza Miasta i Gminy G. z dnia [...] r., odmawiającej ustalenia na rzecz E. D. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzydziestu jeden budynków mieszkalnych jednorodzinnych, na terenie działki nr [...] obręb ewidencyjny [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ przedstawił stan faktyczny sprawy, z którego wynikało, że E. D. wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla budowy kompleksu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących na terenie działki nr [...] obręb D.. W charakterystyce inwestycji wnioskodawca wskazał, że zapotrzebowanie na wodę dla inwestycji i podłączenie kanalizacji ma się odbywać na warunkach przyłączenia do istniejących sieci określonych przez dysponenta sieci - Przedsiębiorstwo Usług [...] w G. (PUK). Po przeprowadzeniu postępowania, w którym sporządzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, Burmistrz Miasta i Gminy G. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. W uzasadnieniu odmowy stwierdził, że w niniejszej sprawie nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p. W zakreślonym obszarze analizy (520 m od granic terenu inwestycji) wyodrębniono obszar zwartej zabudowy dostępny z tej samej drogi publicznej, ul. [...]. Istniejąca w tym obszarze zabudowa pełni funkcję zagrodową i przemysłowo-usługową. Nie występuje natomiast zabudowa o funkcji mieszkaniowej. Ten rodzaj zabudowy jest dostępny z innej drogi publicznej - ul. [...]. Ponadto zgodnie z oświadczeniem PUK w G. wynika, że obecnie brak jest możliwości przyłączenia wody i kanalizacji sanitarnej do działki nr [...] - brak uzbrojenia terenu. Przyłączenia terenu inwestycji do tych sieci będzie możliwe po przebudowie i rozbudowie sieci wodociągowej oraz rozbudowie sieci kanalizacyjnej. Dysponent sieci wskazał również, że wieloletni plan rozwoju i modernizacji sieci na lata 2014-2018 nie przewiduje rozbudowy sieci w tym rejonie. Z kolei dysponent sieci gazowej wskazał, że warunki przyłączenia inwestycji do sieci gazowej będą wydane po dokonaniu modernizacji istniejącej sieci gazowej niskiego ciśnienia na sieć średniego ciśnienia. Wobec tych oświadczeń organ pierwszej instancji uznał, że istniejące uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Od powyższej decyzji E. D. odwołał się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. W odwołaniu zarzucił, że wadliwie wyznaczono obszar analizowany. Wskazał, że oprócz obszaru obejmującego trzykrotną szerokość frontu terenu inwestycji (w zaokrągleniu 520 m dookoła działki) autor opracowania zakreślił tzw. otoczenie terenu inwestycji (90-125 m, obejmujące odległość trzykrotnej szerokości frontów działek projektowanych do wydzielenia z działki [...]), co jest niezgodne z rozporządzaniem wykonawczym do ustawy. Ponadto w rozporządzeniu określono obszar minimalny, co nie wyklucza rozszerzenia obszaru analizy. Odwołujący się wskazał również, że w oparciu o definicję zwartego obszaru zabudowy określonej w przepisach ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, jest również możliwe wyodrębnienie obszaru zwartej zabudowy dostępnego z ul. [...], obszar ten powinien objąć wszystkie nieruchomości zabudowane położone wzdłuż tej ulicy (tak przyjęto przy ustalaniu warunków zabudowy na działce nr [...] i [...]). Odwołujący wskazał również na analizę urbanistyczną i wydaną w oparciu o tę analizę decyzję Burmistrza Miasta i Gminy G. z dnia [...] r. nr [...], ustalającą warunki zabudowy dla osiedla domów jednorodzinnych, na działkach nr [...] - [...] położonych w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji. Analiza ta, zdaniem odwołującego się, dowodzi że wzdłuż ul. [...] występują działki zabudowane pozwalające na określenie wymagań dla wnioskowanej obecnie inwestycji. Podniósł również, że wskazywana przez organ pierwszej instancji zabudowa wzdłuż ul. [...] jako zagrodowa posiada charakter zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (gabaryty działek, forma zabudowy, brak obiektów gospodarczych i inwentarskich towarzyszących budynkom mieszkalnym). Odwołujący się uważa również, że warunek określony w pkt 3 art. 61 ust. 1 został spełniony, gdyż gestor sieci wodno- kanalizacyjnej zadeklarował dostarczanie wody z projektowanej sieci i odprowadzenie ścieków do projektowanej sieci i tym samym warunek został spełniony. W cenie odwołującego się na negatywna ocenę wniosku miało również wpływ to, że inwestor wystąpił z kilkoma wnioskami o ustalenie warunków zabudowy, w sumie dla 61 działek budowlanych i budowę osiedla mieszkaniowego o znacznej wielkości, w porównaniu z już istniejącą zabudową wsi D.. Zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy oraz wydane już warunki zabudowy wskazują, że ul. [...] w przyszłości będzie stanowić skończoną kompozycję zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, co jednak nie było wzięte pod uwagę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze S. ponownie rozpatrując sprawę przytoczyło przepis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi materialnoprawna podstawę decyzji oraz powołało się na przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie ustalenia sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: "rozporządzenie"). W rozpatrywanej sprawie sporządzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Część graficzna opracowania nie spełnia wymagań określonych w u.p.z.p. i rozporządzeniu. W ocenie organu, załączniki graficzne do analizy urbanistycznej to bliżej nieopisane trzy wydruki mapowe, w skalach jak podano na wydruku: 1:5000, 1:2500, 1:1000. Żaden z wydruków nie jest mapą zasadniczą lub ewidencyjną pochodzącą z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, wydruk mapowy w skali 1:5000 (jedyny pokazujący granice obszaru analizowanego) jest wydrukiem e-mapy. Wadliwość części graficznej analizy urbanistycznej dyskwalifikuje całość podstawowego dowodu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jakim jest ta analiza. W części opisowej analizy urbanistycznej autor opracowania oprócz granicy obszaru analizowanego, wyznaczonego zgodnie ze wskazaniem § 3 rozporządzenia jako minimalny wymagany, wyznacza również obszar realnego sąsiedztwa rozumiany jako otoczenie terenu inwestycji, w odległości trzykrotnej szerokości frontów planowanych działek budowlanych od granicy tych działek. Takie wyznaczenie ma służyć ocenie wzajemnej relacji zachodzącej pomiędzy zabudową już istniejącą i planowaną. Autor opracowania stwierdza, że zasięg realnego sąsiedztwa dla działki nr [...] obejmuje wyłącznie zabudowę zagrodową i spożywczo- przemysłową i na tej podstawie wyprowadza wniosek o braku kontynuacji funkcji zabudowy. Takie wnioskowanie, zdaniem Kolegium, jest błędne, gdyż dla oceny czy zachodzi kontynuacji funkcji zabudowy należy poddać ocenie funkcję zabudowy w całym obszarze analizowanym, wyznaczonym zgodnie z zasadą opisana w § 3 rozporządzenia. Przepis ten nie ustanawia reguł wyznaczania jakiegokolwiek innego obszaru, w tym obszaru realnego sąsiedztwa, jak uczynił to organ pierwszej instancji. Cały obszar analizy, a nie tylko działki zabudowane położone przy tej samej drodze publicznej co teren inwestycji, jest brany pod uwagę przy ustalaniu funkcji, wskaźników, cech i parametrów nowej zabudowy. Kolegium stwierdziło nadto, że za stronę niniejszego postępowania organ pierwszej instancji uznał tylko wnioskodawcę, E. D.. Pominął natomiast zarówno współwłaściciela terenu inwestycji, M. D., jak również inne strony (właścicieli działek przyległych do terenu inwestycji oraz działek, na które mogłaby oddziaływać inwestycja).Pomimo powyższych uchybień, w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S, odmowa ustalenia warunków zabudowy jest uzasadniona albowiem z art. 61 ust 1 pkt 3 u.p.z.p. wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Celem tego przepisu jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy bądź to od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu lub zagwarantowania, że powstanie takie uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Z przepisu tego nie wynika natomiast, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Dlatego, jeżeli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą, jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług - jak stanowi art. 61 ust. 5 ustawy (ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 506). Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co w ocenie Kolegium, nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. W ocenie odwołującego się gestor sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, PUK w G., oświadczył, że w przyszłości zapewni dostawę wody z projektowanej sieci wodociągowej oraz odbiór ścieków do projektowanej sieci kanalizacyjnej i powołuje się na pismo dysponenta sieci, Nr [...] Analizując treść oświadczenia i informację zawartą we wskazanym piśmie (w aktach postępowania), Kolegium stwierdziło, że trudno jest mówić o zagwarantowaniu przez PUK powstania przedmiotowego uzbrojenia w sytuacji, kiedy z treści wskazanego wyżej pisma nie wynika, że zamierza go wykonać. PUK wskazał natomiast, że plan rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych kanalizacyjnych przedsiębiorstwa na lata 2014-2018 nie przewiduje takiej rozbudowy. W chwili obecnej przyłączenie inwestycji do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej jest nierealne. Przeprowadzone postępowanie odwoławcze wykazało, że warunek o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy nie został spełniony, zatem odmowa ustalenia warunków zabudowy była zasadna. E. D. nie zgadzając się z powyższą decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S wniósł na nią skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Zaskarżonej decyzji zarzucił : 1. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego niezastosowanie i błędne uznanie, że nie został spełniony warunek projektowanego uzbrojenia terenu wystarczającego dla zamierzenia budowlanego, 2. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (zwany dalej "k.p.a.") i 77 § 1 k.p.a. poprzez niedołożenie wymaganych starań w celu dokonania ustaleń stanu faktycznego sprawy zgodnych z rzeczywistym stanem faktycznym, w tym przede wszystkim w celu ustalenia, czy w niniejszej sprawie zaistniały ustawowe przestanki obligujące organ do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, art. 8 § 1 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie obywateli do organów Państwa, art. 11 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie zasadności przestanek, którymi kierowa) się organ przy załatwieniu sprawy, 3. błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy wyrażające się w uznaniu, że nie przedłożono oryginałów dokumentów (mapy zasadniczej lub ewidencyjnej pochodzenia z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego), podczas gdy oryginały te zostały dołączone do akt sprawy przez Burmistrza G., co doprowadziło do nieuwzględnienia odwołania i utrzymania w mocy decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Podnosząc powyższe zarzuty wniósł o uchylenie w całości skarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania sądowego. W uzasadnieniu skargi E. D. podniósł, że organy administracji publicznej w niniejszej sprawie naruszyły prawo zarówno ustalając błędnie stan faktyczny, jak również dokonując niewłaściwej jego oceny prawnej, aby w końcu wadliwie zastosować normy prawne. Kolegium słusznie stwierdza w swojej decyzji, że celem art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, a jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jednakże organ mimo to nie dostrzegł, że w okolicznościach niniejszej sprawy zagwarantowano powstanie stosownego uzbrojenia. Należy bowiem zwrócić uwagę na wskazywane już w trakcie postępowania okoliczności faktyczne, że gestor sieci wodociągowej jak i kanalizacji sanitarnej tj. Przedsiębiorstwo Usług [...] Sp. z o.o. w G. oświadczył, że zapewnia dostawę wody z projektowanej sieci wodociągowej i odbiór ścieków do projektowanej sieci kanalizacji sanitarnej w przyszłości (nr [...] z dnia 9 września 2016r.). Nie powinno zatem budzić wątpliwości, iż projektowane uzbrojenie terenu zapewni dostawę mediów w wystarczającym dla realizacji zamierzenia budowlanego zakresie. Takie zagwarantowanie, w świetle zapewnienia gestora sieci, jest oczywiste, nawet jeśli nie nastąpi to natychmiast, bowiem to, że plan rozwoju i modernizacji urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych przedsiębiorstwa na lata 2014-2018 nie przewiduje rozbudowy sieci nie wyklucza, że taka inwestycja będzie realizowana w najbliższym czasie. Powyższe w oczywisty sposób oznacza, że warunek art. 61 ust. 1 pkt 3 został spełniony (szczególnie, że do pozostałych zapewnień mediów Burmistrz Miasta i Gminy G. nie miał zastrzeżeń). Oświadczenie PUK w G. daje zatem podstawę do tego, by uznać, że istnieją już projekty uzbrojenia terenu i w przyszłości powstanie odpowiednie dla zamierzenia budowlanego uzbrojenie terenu. Tym samym stwierdzić należy, że organ błędnie ustalił stan faktyczny, a w konsekwencji dokonał nieprawidłowej subsumcji poprzez niezastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i błędnie uznał, że nie został spełniony warunek dla ustalenia warunków zabudowy. Jednocześnie, organ niedostatecznie wnikliwie prowadził postępowanie, nie zapewniając wymaganych starań w celu dokonania ustaleń stanu faktycznego sprawy zgodnych z rzeczywistym stanem faktycznym. Opisane postępowanie organów obydwu instancji stanowi w przekonaniu skarżącego naruszenie przepisów art. 7 k.p.a. i art. 77 k.p.a. nakładających na nie obowiązek starannego i rzetelnego ustalenia faktów poprzez wyczerpujące zebranie materiału dowodowego i jego wszechstronne rozważenie, co poskutkowało błędnym ustaleniem stanu faktycznego sprawy oraz bezzasadną odmową ustalenia warunków zabudowy, podczas gdy spełnione zostały wszystkie przestanki wydania pozytywnej decyzji. Takie działanie organu nie tylko nie pozwoliło na prawidłowe rozpatrzenie sprawy, ale także naruszało zaufanie obywatela do władzy (organów publicznych) i jej rozstrzygnięć. W toku postępowania autor analizy urbanistycznej uznał, że należy wziąć pod uwagę także fakt złożenia przez inwestora kilku odrębnych wniosków dla podobnej zabudowy w sumie dla 61 działek budowlanych i budowę osiedla mieszkaniowego o znacznej jego zdaniem wielkości w porównaniu z istniejącym zainwestowaniem na terenie wsi D.. Z treści uzasadnienia decyzji wynika, że mogło to mieć wpływ na niekorzystne dla wnioskodawcy rozstrzygnięcie. Niemniej jednak organ nie wyjaśnił zasadności przestanek, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy, jedynie sugerując jakie argumenty stały za jego decyzją. Organ milczeniem pominął, że zarówno zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jak i wydanych już warunków zabudowy wskazują, że ulica [...] będzie stanowić w przyszłości skończoną kompozycję zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej i nie wydaje się wskazanym ograniczanie naturalnie rozwijającej się miejscowości. Przywołane wyżej zapisy Studium i decyzje o warunkach zabudowy, które już zostały wydane, a które wskazują na realizację infrastruktury w bliskim czasie. Tym samym, wbrew sugestiom zawartym w skarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej, w żaden sposób nie zostanie naruszona zasada "dobrego sąsiedztwa". Wskazać należy, że stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego", musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym inwestycja jest planowana. Przy czym dla ustalenia warunków zabudowy nie jest konieczne, aby w obszarze analizowanym istniał obiekt, którzy wszystkimi swoimi parametrami i funkcją odpowiadałby planowanej zabudowie, a wystarczające jest natomiast, że poszczególne parametry planowanego obiektu nawiązują do parametrów występujących w obszarze analizowanym i stanowią ich kontynuację. Na potwierdzenie tych twierdzeń skarżący powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 2868/16, LEX nr 2400664. Skarżący podniósł, że w piśmie z dnia 17 maja 2017r. prosił o wniesienie tego zagadnienia do rozpatrzenia przez Gminną Komisję Urbanistyczną, która jest organem doradczym Burmistrza w sprawach planowania i zagospodarowania przestrzennego, jednak Burmistrz nie zdecydował się na taką formę dyskusji. Skarżący nie zgodził się ze stwierdzeniem Kolegium, iż : "żaden z wydruków nie jest mapą zasadniczą lub ewidencyjną pochodzenia z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego". W komplecie dokumentów dostarczonych przez Burmistrza G. znajdowały się bowiem oryginały powyższych map z oryginalnymi pieczątkami właściwych organów. Tym samym spełnione zostały przesłanki formalne wydania żądanej przez skarżącego decyzji, a tym samym Kolegium niezasadnie utrzymało w mocy błędną decyzję organu I instancji. Skarżący podniósł również, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, a nawet wymagane w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Jeżeli wszystkie ww. przesłanki są spełnione organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. W okolicznościach niniejszej sprawy niesłusznie uznano, że nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., a ponieważ pozostałe warunki organ uznał za spełnione, wobec czego winien był uchylić decyzję Burmistrza G. lub nawet wydać pozytywną decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Wniesiona skarga nie jest zasadna, albowiem jej zarzuty i argumenty nie podważają legalności kwestionowanej decyzji, natomiast inwestor, niezależnie od częściowo wadliwie przeprowadzonego postępowania przez organ I instancji, nie spełnił łącznie wszystkich warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r . poz. 1073 ze zm.) zwanej dalej "u.p.z.p.". Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przedmiotem kontroli Sądu w sprawie niniejszej jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy G. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzydziestu jeden budynków mieszkalnych jednorodzinnych, na terenie działki nr [...] obręb ewidencyjny D. . Samorządowe Kolegium Odwoławcze słusznie zwróciło uwagę na błędnie sporządzoną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w kontekście warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia wykonawczego do ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego dalej "rozporządzeniem". Autor analizy zamiast rozważyć funkcję zabudowy na całym obszarze analizowanym ograniczył się do zabudowy zagrodowej i spożywczo-przemysłowej co doprowadziło do błędnego przekonania o braku kontynuacji zabudowy. W aktach administracyjnych sprawy brak jest również załączników graficznych do sporządzenia analizy urbanistycznej. Decyzja o warunkach zabudowy winna zawierać w formie załącznika kopię mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, kopię mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000. Wynika to wprost z przepisu art. 61 ust. 1 w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 54 pkt 3 u.p.z.p. Tymczasem organ I instancji do decyzji załączył trzy bliżej nieopisane wydruki mapowe w skalach 1:5000, 1:2500, 1:1000 nie pochodzące z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Obszar analizowany został określony na wydruku e-mapy w skali 1:5000. Brak określonych przepisami załączników do decyzji o warunkach zabudowy oraz wskazane wyżej wady samej analizy stwarzają sytuację, w której analizy nie można uznać za kluczowy dowód w postępowaniu zainicjowanym wnioskiem skarżącego. Jak słusznie zauważyło Kolegium, niewłaściwie przeprowadzona analiza, niezgodne z przepisami u.p.z.p. załączniki graficzne do analizy to nie jedyne braki postępowania, które przesądziły o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji planowanej przez skarżącego na działce nr [...]. W myśl art. 61 ust. 1 pkt 3 wnioskodawca musi wykazać, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Tego wymogu skarżący nie spełnił, albowiem Przedsiębiorstwo Usług [...] Spółka z o.o. w G. jako dostawca wody i odbiorca ścieków w piśmie z dnia 9 września 2016 r. wskazało, że odprowadzanie ścieków możliwe będzie po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej na odcinku od działki nr [...], natomiast dostarczenie wody do planowanej zabudowy mieszkaniowej będzie możliwe po rozbudowie istniejącej sieci wodociągowej. PUK zwróciło również uwagę, że zgodnie z obowiązującym na terenie Gminy G. Wieloletnim Planem Rozwoju i Modernizacji Urządzeń Wodociągowych i Kanalizacyjnych na lata 2014-2018, Spółka nie planuje w najbliższym czasie rozbudowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej w rejonie planowanej przez skarżącego budowy. Wprawdzie w art. 61 ust. 5 ustawodawca wskazał, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, jednakże skarżący ani nie przedłożył takiej umowy, ani też zapewnienia, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 maja 2017 r. II OSK 1298/16 (dostępny w Internecie na stronie http//:orzeczenia.nsa.gov.pl) stwierdził, że celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Skład orzekający w niniejszej sprawie pogląd ten całkowicie podziela. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, stąd właściwy organ winien ustalić warunki zabudowy, jeśli zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wskazanym w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. warunkom. Odmowa może nastąpić tylko wówczas, gdy inwestycja nie spełnia chociażby jednej z ustawowych przesłanek. Niespełnienie przez skarżącego wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., organy odczytały prawidłowo jako przesłankę do odmowy ustalenia warunków zabudowy. W ocenie Sądu, w stanie faktycznym niniejszej sprawy nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego, które miało lub mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo dawałoby podstawę do wznowienia postępowania. Kolegium w zaskarżonej decyzji ustaliło istotne okoliczności faktyczne związane z niniejszą sprawą, zastosowało prawidłową podstawę prawną, a także uzasadniło swoje rozstrzygnięcie zgodnie z wymaganiami art. 107 § 3 k.p.a. W tym stanie rzeczy, skoro podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.), oddalił skargę.