II SA/Kr 497/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Sędziowie: WSA Paweł Darmoń WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 sierpnia 2018 r. sprawy ze skargi A. S., P. S. i R. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2018 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu spadku wartości nieruchomości skargę oddala. Wnioskiem z dnia 11 sierpnia 2016r. A. Ś., P. Ś. oraz R. Ś. zwrócili się do Starosty [...] o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości i obniżenia wartości działki ewid. nr [...] położonej w N. T.. W związku z powyższym Starosta [...] wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości - za działkę ewidencyjną nr [...], objętą księgą wieczystą nr [...], prowadzoną przez Sąd Rejonowy w N. T. oraz zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M. W. o sporządzenie operatu szacunkowego, określającego spadek wartości ww. nieruchomości. Operat szacunkowy został sporządzony w listopadzie 2016 r. Wartość rynkowa gruntu została określona metodą porównawczą – porównywania parami. Analizowano nieruchomości gruntowe niezabudowane o przeznaczeniu rolniczym, gdyż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ewid. nr [...] stanowi teren rolny. Wartość ta wynosi [...] zł. Następnie rzeczoznawca określił spadek wartości nieruchomości na skutek ograniczenia, przyjmując, iż lokalizacja linii energetycznej obniża wartość nieruchomości tylko w strefie jej oddziaływania. Ustalono pas eksploatacyjny dla przedmiotowej linii, wynoszący 246 m2. Z uwagi na fakt, iż w granicach działki nie posadowiono naziemnego elementu urządzenia (słupa), nie występuje powierzchnia wyłączona z działalności gospodarczej. Nie następuje również zmiana sposobu korzystania z nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia, tylko ograniczenie sposobu korzystania w pasie eksploatacyjnym. Starosta [...] decyzją z 9 maja 2017 r. znak [...] r. na podstawie art. 129 ust.1 i ust.5 pkt 1, art. 130 art. 132 ust, 1a i 2 art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku, o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147, dalej jako: "u.g.n.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania i administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23) orzekł w pkt 1 - o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu spadku wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...], położonej w N. T., objętej księgą wieczystą nr NS l [...], na rzecz A. Ś. w kwocie [...]zł za udział [...] części, P. Ś. w kwocie [...]zł za udział [...] części i R. Ś. w kwocie [...]zł za udział [...] części; w pkt 2 - o zobowiązaniu Spółki [...] S. A. w K. do wypłaty wymienionego w pkt 1 odszkodowania; w pkt 3 - organ poinformował, iż odszkodowanie nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Starosty [...] z 9 maja 2017 r. znak [...] stanie się ostateczna oraz że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji wyjaśnił, że decyzją z dnia 7 sierpnia 2001r. znak: [...] Starosta [...] działając na podstawie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 46 poz. 543 z 2000r.), zezwolił [...] S.A. na przeprowadzenie linii energetycznej napowietrznej m.in. przez działkę ewid.nr [...] położoną w N. T. obj. KW [...], prowadzoną przez Sąd Rejonowy w N. T.. Wojewoda decyzją z dnia 17 października 2001r. znak: [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, a WSA w Krakowie oddalił skargę na ww. decyzje. Na podstawie danych Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych oraz danych ewidencji gruntów, organ I instancji ustalił, że przedmiotowa działka stanowi współwłasność Z. Ś., P. Ś., R. Ś. A. Ś.. Aktem Notarialnym z dnia 4 listopada 2011r. Nr Rep. [...] Z. Ś. przekazał swój udział na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Orzekając w ww. sposób organ I instancji oparł się na pozyskanym do akt sprawy operacie szacunkowym z 30 listopada 2016 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, M. W.-O., określającym kwotę, o jaką spadła wartość przedmiotowej nieruchomości na skutek wykonania inwestycji przez właściciela sieci. W wyniku przeprowadzonej analizy organ I instancji uznał, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób należyty, zgodnie z wymogami prawa, a w szczególności ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego a także Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Odwołanie od ww. decyzji w ustawowym terminie złożyli: A. Ś., P. Ś. i R. Ś., reprezentowani przez pełnomocnika. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez określenie wysokości należnego im odszkodowania z tytułu spadku wartości nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy z 30 listopada 2016 r., pomimo tego, że został on sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, wobec czego nie mógł stanowić źródła ustaleń na gruncie niniejszej sprawy; naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., poprzez brak rzetelnego, wszechstronnego i wyczerpującego rozpatrzenia wszelkich okoliczności faktycznych w ramach niniejszego postępowania, co doprowadziło organ do wadliwych ustaleń, oraz brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, który statuują obowiązujące przepisy proceduralne; naruszenie przepisów postępowania tj. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak należytego uzasadnienia podstaw decyzji podjętej przez organ I instancji, mimo istnienia ustawowego obowiązku w tym zakresie. Ponadto wskazano, że operat nie odnosi się do okoliczności wskazanej w § 43 ust. 3 pkt. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, stanowiącego, iż określając zmniejszenie wartości nieruchomości należy uwzględnić skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Wojewoda decyzją z dnia 14 lutego 2018 r. znak: WS- [...] na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, dalej jako: "u.g.n.") oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257, dalej jako: "k.p.a."), w związku z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 935) utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ II instancji streścił przebieg dotychczasowego postępowania oraz powołał przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie. Podkreślił, że odszkodowanie ustalono w toku postępowania w oparciu o opinię biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego Panią M. W.- O. z dnia 30 listopada 2016 r. (której aktualność biegła potwierdziła 13 grudnia 2017 r.),w której określono kwotę (661 zł) o jaką spadła wartość przedmiotowej nieruchomości na skutek wykonania inwestycji przez właściciela sieci. Wojewoda wyjaśnił, że oszacowanie zmniejszenia się wartości ww. nieruchomości zostało dokonane przez biegłą podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, na podstawie cen transakcyjnych sześciu nieruchomości położonych na terenie miasta N. T.. Dokonując obliczenia stopnia zmniejszenia się wartości działki nr [...], biegła przyjęła segment działek niezabudowanych o przeznaczeniu rolnym, o powierzchni od 2617 m2 do 4885 m2, zlokalizowanych w N. T. w ok. os. [...] oraz ulic: [...]. Wszystkie ww. nieruchomości położone są w odległości 4-5 km od centrum miasta. W kontekście treści operatu organ wskazał, iż nie znajduje podstawy zarzut strony odwołującej się, iż przedmiotowy operat nie uwzględnia skutków spowodowanych obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją i usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. l u.g.n. Zgodnie bowiem z § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, póz. 2109 ze zm.): "Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości; zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Mając na uwadze zarzuty strony odwołującej się, organ II instancji pismem z 29 listopada 2017 r. kierowanym do biegłej wystąpił o odniesienie się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu, kierowanych pod adresem ustaleń przedmiotowej wyceny. Pismem z 13 grudnia 2017 r. autorka sporządzonej wyceny, M. W.-O. przesłała szczegółowe wyjaśnienia wskazując, iż głównym kryterium doboru nieruchomości porównawczych jest przeznaczenie gruntu, dokonano analizy rynku nieruchomości, poszukując transakcji rynkowych nieruchomościami o przeznaczeniu rolnym (przeznaczenie obowiązujące na dzień powstania szkody-ograniczenia sposobu korzystania). W operacie szacunkowym widnieje też informacja o cechach nieruchomości, w oparciu o które ustalono podobieństwo tj. lokalizacja i sąsiedztwo, możliwości zagospodarowania, powierzchnia, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna. W tabeli nr [...] (k. a. nr [...]) opisano szczegółowo każdy z atrybutów. W tabeli nr [...] (k. a. nr [...]) zestawiono informacje na temat nieruchomości porównywalnych - jak wynika z informacji poprzedzających ww. zestawienie, wszystkie transakcje posiadają przeznaczenie zgodne z przeznaczeniem wycenianej działki (tj. przeznaczenie rolne). Dane zestawione w tabeli nr [...] odnoszą się do lokalizacji przedmiotowej nieruchomości, jej ceny transakcyjnej oraz powierzchni. Podany jest także nr rep. aktu notarialnego, w oparciu o który zaczerpnięto informację na temat danych dotyczących transakcji, w związku z czym istnieje możliwość dokładnej identyfikacji konkretnej nieruchomości oraz okoliczności zawarcia transakcji. Szczegółowy opis nieruchomości uznanych za najbardziej porównywalne zestawiono w tabeli nr [...] (k. a. nr [...]). W celu wyjaśnienia i rozwiania wątpliwości dotyczących poprawnego doboru nieruchomości do porównania, biegła w piśmie z 13 grudnia 2018 r. przesłała tabelę uzupełnioną o szczegółowy opis każdej z nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca wskazała, iż na stronie 10 operatu szacunkowego (k. a. nr [...]) zamieszczono informację w jaki sposób ustalono udziały procentowe poszczególnych cech: "wpływ poszczególnych atrybutów określono na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych niezabudowanych, a także analizy rynku nieruchomości niezabudowanych." Odnosząc się w tym miejscu do odpowiedniego zarzutu stron odwołujących należy wskazać, iż "wynik" powyższej analizy został przedstawiony w operacie szacunkowym. Wynikiem tym są bowiem ustalone przez biegłą wagi przyjętych atrybutów (cech rynkowych). Ponadto organ II instancji wskazał, iż autorka omawianego opracowania szczegółowo wyjaśniła, że: przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględniono fakt, iż właściciel jest zobowiązany do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją i usuwaniem awarii występujących na linii energetycznej napowietrznej 15 kV. Powyższy fakt jest uwzględniony w przyjętej wartości współczynnika SSK. W operacie szacunkowym na stronie 17 (k. a. nr [...]) przywołany jest Standard, który szczegółowo określa jakie czynniki należy uwzględnić przy doborze współczynnika SSK. Rzeczoznawca podkreśliła, iż współczynnik przyjęty w wysokości 0,20 jest najwyższym możliwym jaki dopuszcza Standard. Odnosząc się do możliwości weryfikowania tabeli nr [...] na stronie 16 (k. a. nr [...]), biegła wyjaśniła, że jest ona czytelna oraz możliwa do zweryfikowania po zapoznaniu się z wytycznymi dotyczącymi procesu wyceny opisanymi w Nocie Interpretacyjnej nr l (podejście porównawcze, metoda porównywania parami), której treść została zacytowana na stronie 13-14 operatu szacunkowego (k. a. nr [...]). Z kolei przyjęta szerokość pasa eksploatacyjnego wynika z parametrów sieci jaka przebiega nad przedmiotową działką. Powyższe biegła ustaliła na podstawie wnikliwej analizy parametrów danej sieci, w oparciu o literaturę fachową, dostępne opracowania oraz konsultacje z osobami posiadającymi szczegółową wiedzę na temat budowy napowietrznej sieci linii energetycznej. W piśmie z 13 grudnia 2017 r. biegła wskazała również, że przebieg linii energetycznej nad działką o przeznaczeniu rolnym (przeznaczenie działki nr [...] na dzień powstania szkody) nie powoduje zmiany sposobu korzystania z niej. Przedmiotowa działka może być nadal wykorzystywana na cele rolnicze. Ograniczenia, jakie powstają przy posadowieniu takiej sieci, związane są jedynie z koniecznością udostępniania gruntu w przypadku napraw i konserwacji sieci (w przypadku sieci napowietrznych są one niewielkie, gdyż nie ma konieczności odkopywania sieci, a prace są zazwyczaj prowadzone przy słupach, których na działce nr [...] nie posadowiono) oraz brakiem możliwości wykonywania prac rolniczych ciężkimi, dużymi maszynami rolniczymi, które mogłyby uszkodzić napowietrzną linię - jednak powyższe ograniczenie występuje jedynie w pasie eksploatacyjnym, który na przedmiotowej nieruchomości zajmuje obszar o powierzchni 246 m2 (szerokość pasa 6 m, długość 41 m). Ponadto, biegła do pisma z 13 grudnia 2017 r. dołączyła klauzulę potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego z 30 listopada 2016 r. wskazując, iż może być on obecnie nadal wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony (tj. określenia spadku wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w trybie art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Odnosząc się do zarzutów odwołania, Wojewoda wskazał, że w świetle udzielonych przez rzeczoznawcę majątkowego, omówionych wyjaśnień, nie znajdują one uzasadnienia. Omówiona powyżej opinia biegłego zawiera wystarczające uzasadnienie przyjętych założeń oraz ustaleń pozwalających dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Ponadto sporządzona została zgodnie z obowiązującymi standardami, w sposób przekonujący, logiczny i spójny, bowiem biegła wskazała i wyjaśniła przesłanki, które doprowadziły ją do przedstawionych konkluzji, co potwierdza przydatność dowodową sporządzonego opracowania. Ponadto przedmiotowy operat szacunkowych nie zawiera omyłek i niejasności oraz wolny jest od błędów rachunkowych. W świetle powyższego organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania z tytułu spadku wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...], położonej w N. T.. na rzecz: A. Ś., P. Ś. i R. Ś.. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli A. Ś., P. Ś., R. Ś. – dalej jako skarżący, reprezentowani przez pełnomocnika. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili naruszenie: 1. przepisów prawa materialnego tj. art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez określenie wysokości należnego im odszkodowania z tytułu spadku wartości nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy z dnia 30 listopada 2016 roku, pomimo tego, że został on sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, wobec czego nie mógł stanowić źródła ustaleń na gruncie niniejszej sprawy; 2. przepisów postępowania tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., poprzez brak rzetelnego, wszechstronnego i wyczerpującego rozpatrzenia wszelkich okoliczności faktycznych w ramach niniejszego postępowania, co doprowadziło Organ do wadliwych ustaleń, oraz brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, który statuują obowiązujące przepisy proceduralne; 3. przepisów postępowania tj. art. 8 w zw. z art. 11 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na zaniechaniu przytoczenia w uzasadnieniu faktów, które uznano za udowodnione, informacji o dowodach, które stanowiły podstawę faktyczną poczynionych przez organ ustaleń w zakresie stanu faktycznego oraz brak przytoczenia w uzasadnieniu wyjaśnienia podstawy prawnej zaskarżonej decyzji wraz z wykładnią stosowanych przepisów, przez co w znacznym stopniu ograniczona została możliwość zapoznania się przez Skarżących z procesem myślowym, który doprowadził do wydania takiego a nie innego rozstrzygnięcia.; 4. przepisów postępowania tj. art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., poprzez jego bezzasadne zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji, która stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia, ewentualnie o uwzględnienie skargi przez Wojewodę w myśl art. 54 § 3 p.p.s.a. oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżących kosztów postępowania według norm prawem przepisanych, na podstawie art. 203 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. W uzasadnieniu skargi, skarżący przytoczyli stan faktyczny sprawy oraz rozwinęli powyższe zarzut powołując się na orzecznictwo sądowe. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Na wstępie wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być bezzasadna. 1/ Pierwszy zarzut skarżących dotyczy naruszenia art. 154 u.g.n. Zdaniem skarżących, przedmiotowa opinia zawiera jedynie krótkie uzasadnienie przyjętej metody, natomiast wyjaśnienia w tym zakresie winny pozwolić na zweryfikowanie zarówno przez stronę jak i organ, zasadności sposobu podejścia i techniki wybranej przez rzeczoznawcę. Wobec tego wskazać trzeba, że zgodnie z art. 152 ust. 2 i 3 u.g.n. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Z powyższego wynika jasno, że dla wskazania wartości rynkowej nieruchomości trzeba zastosować metodę porównawczą lub dochodową, a w ostateczności – mieszaną. Wedle art. 153 ust. 1 i 2 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Na pytanie, kto określa sposób wyceny zgodnie z przyjętymi przepisami – odpowiada przepis art. 154 ust. 1 u.g.n, który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wymaga jednak zaznaczenia, że wybór ten musi się mieścić w ramach wytycznych wskazywanych przez powyższe przepisy. Oznacza to, że skoro nieruchomość będąca przedmiotem postępowania jest nieruchomością rolną wykorzystywaną dotychczas jako łąka /k.55 akt adm I inst./, to w istocie dla wyceny rynkowej wchodzi w grę tylko podejście porównawcze, albowiem brak jakichkolwiek podstaw dla założenia podejścia dochodowego ( uzyskania dochodu z nieruchomości). W świetle powyższego, w niniejszym wypadku nie było potrzebne szersze uzasadnienie wyboru przyjętej metody przez biegłego, albowiem wynika on w opisanym stanie faktycznym wprost z przepisów. 2/ Kolejny zarzut dotyczy tego, że brak jest należytego wyjaśnienia okoliczności, które pozwoliły na ustalenie podobieństwa 6 nieruchomości przywołanych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie, a także wyboru 3 transakcji które ostatecznie posłużyły rzeczoznawcy do oszacowania wartości wycenianej nieruchomości. Zarzut ten nie jest słuszny. Należy tu odwołać się do wyjaśnień w tym przedmiocie organu odwoławczego. Wojewoda wskazał, odpowiadając na zarzuty odwołania, że pismem z 13 grudnia 2017 r. autorka operatu M. W.-O. przesłała szczegółowe wyjaśnienia wskazując, iż: "głównym kryterium doboru nieruchomości porównawczych jest przeznaczenie gruntu, (...) dokonano analizy rynku nieruchomości, poszukując transakcji rynkowych nieruchomościami o przeznaczeniu rolnym (przeznaczenie obowiązujące na dzień powstania szkody-ograniczenia sposobu korzystania). W operacie szacunkowym widnieje też informacja o cechach nieruchomości, w oparciu o które ustalono podobieństwo tj. lokalizacja i sąsiedztwo, możliwości zagospodarowania, powierzchnia, uzbrojenie, dostępność komunikacyjna. W tabeli nr [...] (k. a. nr [...]) opisano szczegółowo każdy z atrybutów. W tabeli nr [...] (k. a. nr [...]) zestawiono informacje na temat nieruchomości porównywalnych - jak wynika z informacji poprzedzających ww. zestawienie, wszystkie transakcje posiadają przeznaczenie zgodne z przeznaczeniem wycenianej działki (tj. przeznaczenie rolne). Dane zestawione w tabeli nr [...] odnoszą się do lokalizacji przedmiotowej nieruchomości, jej ceny transakcyjnej oraz powierzchni. Podany jest także nr rep. aktu notarialnego, w oparciu o który zaczerpnięto informację na temat danych dotyczących transakcji, w związku z czym istnieje możliwość dokładnej identyfikacji konkretnej nieruchomości oraz okoliczności zawarcia transakcji. Szczegółowy opis nieruchomości uznanych za najbardziej porównywalne zestawiono w tabeli nr [...] (k. a. nr [...])". Dalej organ odwoławczy wskazał, że w celu wyjaśnienia i rozwiania wątpliwości dotyczących poprawnego doboru nieruchomości do porównania, biegła w piśmie z 13 grudnia 2018 r. /k.17 akt odwoławczych/ przesłała tabelę uzupełnioną o szczegółowy opis każdej z nieruchomości, a ponadto wskazała, iż na stronie 10 operatu szacunkowego (k. a. nr [...]) zamieszczono informację, w jaki sposób ustalono udziały procentowe poszczególnych cech: "wpływ poszczególnych atrybutów określono na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych niezabudowanych, a także analizy rynku nieruchomości niezabudowanych". Organ dalej wskazał, iż "wynik" powyższej analizy został przedstawiony w operacie szacunkowym, są nim bowiem ustalone przez biegłą wagi przyjętych atrybutów (cech rynkowych). Należy podzielić powyższe oceny organu odwoławczego, zauważając jednocześnie, że zarzuty przedstawione w skardze są ogólne i nie poparte rzeczowymi argumentami, o czym poniżej. 3/ Co do zakresu ograniczenia korzystania z nieruchomości, podzielić należy wszelkie wnioski biegłej, że przedmiotowa nieruchomość może być nadal wykorzystana na cele rolnicze, zgodnie z przeznaczeniem na dzień powstania szkody. Trzeba bowiem wskazać, że długość boków działki wynosi 222 m oraz 243 m, a linia napowietrzna przecina działkę na południu – na 44 metrze, a na północy – na 36 metrze długości boków działki, licząc od granicy /k.54 akt adm. I inst./. Zatem biorąc pod uwagę jeszcze pas ochronny 6 m- działka na długości ok 190-200 m (przy szerokości ok. 41 m) nie doznaje żadnych przeszkód w uprawie. Przeszkód takich nie doznaje też w istocie w pasie eksploatacyjnym pod linią, albowiem na terenie działki nie ma posadowionego żadnego słupa, a ewentualny problem mógłby być spowodowany przez maszyny rolnicze sięgające sieci napowietrznej /k.15 akt odwoławczych/. Tym samym w niniejszej sprawie istnienie tzw. pasa eksploatacyjnego ma niewielki wymiar praktyczny, ograniczony nadto wyłącznie do tego pasa. Nie są przy tym trafne zarzuty skargi dotyczące braku wskazania skutków związanych z obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją i usuwaniem awarii ciągów i przewodów oraz urządzeń. Jak to bowiem wskazała biegła, ograniczenia z tym związane w przypadku sieci napowietrznej są niewielkie, gdyż nie ma konieczności odkopywania sieci, a prace są zazwyczaj prowadzone przy słupach, których nie ma na przedmiotowej nieruchomości /k.15 akt odwoławczych/. Nie można się nadto zgodzić ze stwierdzeniem skarżących, że w przypadku niniejszego operatu, wyjaśnienia metody służącej do przyjęcia szerokości pasa eksploatacji sieci przebiegającej nad przedmiotową działką, winny zostać poparte stosownymi danymi, a wskazywanie jedynie na literaturę fachową, dostępne opracowania i konsultacje ze specjalistami w zakresie budowy sieci napowietrznej, bez przywołania materiałów źródłowych, nie sposób uznać za rzetelne i gwarantujące weryfikowalność przywoływanych przez rzeczoznawcę wyników. Należy bowiem stwierdzić, że biegła wskazała szerokość pasa eksploatacyjnego 6 m, zaś skarżący nie podają żadnych argumentów, dla których ten pas powinien być – przykładowo- szerszy. Natomiast w tym przypadku biegły ma prawo w opinii powołać się na konsultacje ze specjalistami oraz materiały źródłowe w postaci literatury fachowej, bez wyszczególniania wszystkich pozycji. W operacie biegły ma zawarowaną możliwość wypowiedzi fachowych bazujących na jego wiedzy i doświadczeniu. Oczywiście, w przypadku poważnych wątpliwości biegły powinien przedstawić źródło swych tez. Jednak, jak to już wyżej wskazano, szerokość pasa 6 metrów jako taka nie spowodowała wypowiedzi krytycznej skarżących, którzy skoncentrowali się tylko na kwestii braku źródeł. 4/ Jak wynika z powyższego, Sąd nie dopatrzył się w operacie uchybień, które dyskwalifikują jego wartość. Zauważyć trzeba, co już wyżej podniesiono, że wszelkie zarzuty skarżących opierają się nie na konkretach, ale na ogólnym twierdzeniu o braku należytego wyjaśnienia czy szerszego uzasadnienia danej kwestii. Jest tak nawet w sytuacji, gdy biegła złożyła wyjaśnienia w postępowaniu odwoławczym. Trzeba wobec tego wskazać, że po złożeniu operatu do akt sprawy przez biegłego rzeczoznawcę, strony zostały zawiadomione o fakcie zebrania materiału dowodowego i pouczone o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, uzupełnienia materiału dowodowego, wypowiedzenia się co do zebranych dowodów w określonym terminie przed wydaniem decyzji /k.60 akt adm. I inst./. Należy podkreślić, że żadne uwagi wówczas nie wpłynęły. Z kolei na zarzuty podniesione w odwołaniu biegła odpowiedziała, jak to już wyżej przedstawiono, przed organem odwoławczym, a pomimo to nadal zarzuty podniesione w skardze nie zostały skonkretyzowane. Zarzucono nadto, że organ nie skorzystał z możliwości zlecenia operatu innemu biegłemu rzeczoznawcy względnie zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem zweryfikowania przez nią jego poprawności w trybie art. 157 u.g.n. Jak się przy tym wydaje, chodzić może o organ odwoławczy, bowiem przed organem I instancji strony nie składały zarzutów do operatu. Wobec tego należy wskazać, że co do zwrócenia się do innego biegłego rzeczoznawcy, skarżący nie podają podstawy prawnej, w oparciu o którą byłoby to możliwe - w sytuacji, gdy organ nie dostrzega oczywistych wad dyskwalifikujących operat, jak to wynika z uzasadnienia decyzji odwoławczej. Prawdą jest bowiem, że do oceny operatu obowiązany jest również organ, na którego zlecenie operat został wykonany, jednak ocenia on operat przede wszystkim od strony formalnej, pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego (por. m.in. wyrok NSA z 16.09.2016 r., I OSK 2938/14, LEX nr 2143019). Co się tyczy art. 157 u.g.n., to jak wynika z ustępu 1 tego przepisu, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Jednak samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności (por. też wyrok WSA w Łodzi z 4.08.2016 r., II SA/Łd 456/16, LEX nr 2105357; wyrok WSA w Warszawie z 19.01.2015 r., I SA/Wa 1639/14, LEX nr 1746237, i wyrok WSA w Białymstoku z 18.08.2016 r., II SA/Bk 272/16, LEX nr 2115300). WSA w Gdańsku w wyroku z 2.08.2017 r., II SA/Gd 370/17, LEX nr 2337443, stwierdził, że: "Strona kwestionująca dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności". Jak to wskazuje E. B. – K. w Komentarzu do art. 157 u.g.n. ( publ. Lex/el.): "Przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia (zob. też wyrok WSA w Łodzi z 11.01.2017 r., II SA/Łd 562/16, LEX nr 2202361)". W świetle powyższego, skoro organ nie miał wątpliwości co do wartości dowodowej operatu, a strony nie zwróciły się do organizacji zawodowej rzeczoznawców w trybie art. 157 u.g.n., brak podstaw do czynienia zarzutu naruszenia przez organ wspomnianego przepisu. Na tle tego, co powiedziano wyżej, rysuje się konkluzja, iż nie zachodzą wskazywane w skardze naruszenia przepisów postępowania, a to art. 7, 77 i 80 k.p.a. Sąd nie dopatrzył się także naruszenia art. 107 § 3 k.p.a., gdyż w ocenie Sądu uzasadnienie decyzji organu odwoławczego spełnia wszelkie wymogi z tego przepisu. Z wymienionych przyczyn na zas. art. 151 p.p.s.a. oddalono skargę.