II SA/Łd 562/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca: Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia WSA Jolanta Rosińska Protokolant: St. sekretarz sądowy Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę. LS Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania M. W., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza K. z dnia [...] nr [...]. Jak wynika z akt sprawy Burmistrz K., po przeprowadzeniu wszczętego z urzędu postępowania, decyzją z dnia [...] ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 13.840 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zobowiązał do jej zapłaty M. W. jako byłą właścicielkę nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,2980 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 77 w obrębie [...], położonej w K. przy ul. A 91. Ustalenie opłaty nastąpiło z związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] (Dz. Urz. Województwa [...] z dnia [...] nr [...], poz. [...]) i wzrostem z tego tytułu wartości przedmiotowej nieruchomości oraz dokonaniem jej zbycia przez właścicielkę na rzecz osób trzecich. W odwołaniu od tej decyzji M. W. zakwestionowała operat szacunkowy, na podstawie którego opłata została ustalona oraz zarzuciła organowi naruszenie przepisów postępowania administracyjnego. Jej zdaniem nieruchomości przyjęte do porównania z nieruchomością wycenianą nie mogą być uznane ze nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz.U. z 2015 r., poz. 199 – dalej w skrócie "u.p.z.p.") - utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Motywując podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy przywołał przepisy stanowiące podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia i wyjaśnił przesłanki ustalenia renty planistycznej, wskazując, że - jego zdaniem - w przedmiotowej sprawie wszystkie wymienione w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej należy uznać za spełnione. Dalej Kolegium podkreśliło, że w okresie od 8 czerwca 2000 r. do 7 czerwca 2010 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] (Dz. Urzęd. Województwa [...] z dnia [...] Nr [...], poz. [...]). Zgodnie z jego zapisami teren szacowanej nieruchomości posiadał następujące przeznaczenie: około 28 % powierzchni działki - tereny zabudowy mieszkaniowej z dopuszczeniem usług - symbol 4M,U, około 72 % powierzchni działki - tereny upraw rolnych - symbol 7RP. Dnia [...] wszedł w życie nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] (Dz. Urzęd. Województwa [...] z dnia [...] Nr [...], poz. [...]). Zgodnie z jego zapisami teren szacowanej nieruchomości posiada następujące przeznaczenie: łącznie około 66 % powierzchni działki - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - symbol 4MN i 5MN z ustaleniami: przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, przeznaczenie uzupełniające - nieuciążliwe usługi towarzyszące zabudowie mieszkaniowej, około 28 % powierzchni działki - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy usługowej - symbol 1 MNu. Następnie Kolegium, odwołując się do regulacji art. 87 ust. 3a u.p.z.p., wskazało, że na skutek uchwalenia planu nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowego terenu na cel korzystniejszy od dotychczasowego, a zakres możliwości jego wykorzystania stał się szerszy, co uprawniało organ do wydania decyzji ustalającej w tym zakresie. Jednocześnie wskazało, że w tej sprawie bezspornym jest, że w dniu 15 listopada 2011 r. nastąpiło zbycie nieruchomości mocą aktu notarialnego Rep. [...]. Organ II instancji wskazał także, że na dowód wzrostu wartości działek na skutek uchwalenia planu, organ I instancji w zaskarżonej decyzji powołał wnioski wynikające ze sporządzonego w dniu 30 kwietnia 2015 r. (wraz z nadaną klauzulą aktualności) przez rzeczoznawcę majątkowego H. M. operatu szacunkowego. Po analizie tego dowodu Kolegium stwierdziło, iż nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości. W odwołaniu M. W. zakwestionowała wytypowany przez biegłą rynek nieruchomości przyjętych do porównań jako niespełniający warunku podobieństwa z działką wycenianą. Zdaniem Kolegium z takim zarzutem nie można się zgodzić z uwagi na treść art. 4 pkt 16 u.p.z.p. Z samej definicji podobieństwa wynika bowiem, iż nieruchomości podobne są porównywalne, a więc posiadają tylko część cech wspólnych, a w zakresie pozostałych atrybutów różnią się miedzy sobą. I oczywistym jest, że różnice te nie powinny stanowić przeciwieństw lub w zbyt dużym stopniu od siebie odbiegać. Wspomniane różnice w procedurze wyceny mogą już występować na etapie doboru nieruchomości porównawczych. A zatem, tylko taka sama lokalizacja nieruchomości może wykluczyć tę cechę z dalszych porównań. Identycznie jest z funkcją nieruchomości - tylko takie samo jej przeznaczenie pozwala wykluczyć ten atrybut z dalszych porównań. Analogicznie jest z wielkością gruntu - tylko taka sama bądź bardzo mocno zbliżona wielkość nieruchomości może wykluczyć tę cechę z dalszych porównań. Pozostałe różnice nieruchomości pojawiające się na etapie dalszej analizy odzwierciedlone zostają w postaci kolejnych cech rynkowych nie uwzględnionych w fazie doboru nieruchomości porównawczych. Z powyższego wynika, iż różnicowanie cech nieruchomości stanowi istotę czynności szacunkowych. Porównanie nieruchomości na przyjętym rynku lokalnym i dostrzeżenie różnic pomiędzy nimi to uregulowana prawnie norma postępowania w procedurze wyceny. Potwierdzają to treść u.g.n. oraz zapisy standardów zawodowych. Uszło uwadze odwołującej, iż nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, a nie takie same, czyli posiadające te same cechy, co przedmiot wyceny. Podobieństwo nieruchomości jest rzeczą względną. Ocena, czy nieruchomości są podobne czy też nie, zależy od rodzaju i położenia nieruchomości oraz od liczby transakcji na rynku (tak jak w niniejszej sprawie), stanu popytu i podaży, a więc od wielu czynników warunkujących wycenę. Ocena ta (podobnie jak wybór metody wyceny) należy do rzeczoznawcy majątkowego. Nawet podobne nieruchomości zazwyczaj różnią się od siebie, a procedura szacowania ma za zadanie określenie wartości nieruchomości w drodze korekty średniej (przeciętnej) ceny nieruchomości podobnych. Na obiektywną ocenę poszczególnych cech nieruchomości pozwala rzeczoznawcy szczegółowa znajomość nieruchomości analizowanego rynku i nieruchomości przyjętych do porównania, a odmienna ocena tych atrybutów przez odwołującą, tak jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie, nie oznacza automatycznie, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy. Wyboru szczegółowej metodologii (właściwego podejścia, metody i techniki szacowania) wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy i do jego kompetencji należy określenie rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania oraz dobór poszczególnych nieruchomości porównawczych. Według Kolegium operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, proces wyceny został wyjaśniony w operacie szacunkowym, jak i w kolejnych pismach rzeczoznawcy majątkowego w sposób wyczerpujący i rzetelny, zaś obliczenia matematyczne prowadzące do określenia wartości nieruchomości nie są obarczone błędami. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Strona, kwestionując ustalenia operatu, powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Takiego skutecznego przeciwdowodu w sprawie brak. Wszystko to sprawia, że należy uznać za udowodnione, iż wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia planu. W przekonaniu Kolegium nie budzi również wątpliwości, że spełniona jest także kolejna przesłanka ustalenia tej opłaty, a mianowicie zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] stawka procentowa służąca pobraniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonych w obszarze objętym planem wynosi 20%. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego wyniosła 90.000 zł, zaś wartość po uchwaleniu planu miejscowego wyniosła 159.200 zł zł. Różnica wartości wyniosła zatem 69.200 zł, co przy zastosowaniu obowiązującej stawki procentowej daje kwotę renty planistycznej w wysokości 13.840 zł. Ponadto decyzję o ustaleniu opłaty jednorazowej wydano w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca. Zdaniem organu odwoławczego ustalony stan faktyczny sprawy uzasadniał podjęcie przez organ I instancji decyzji ustalającej opłatę planistyczną. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi M.W. wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania, podnosząc zarzuty naruszenia: art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., art. 84 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1774) – w skrócie "u.g.n." oraz w zw. z § 4 ust. 1, 2 i 3 oraz § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 2007, poz. 2109) – w skrócie "rozporządzenie", poprzez błędne zastosowanie tych przepisów, tj. uznanie za prawidłowy, rzetelny i wykonany zgodnie z prawem operat szacunkowy sporządzony przez H. M.. Skarżąca podtrzymała zarzuty z odwołania od decyzji organu I instancji kwestionując przede wszystkim dobór przez rzeczoznawcę nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą. Odpowiadając na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z dnia 21 grudnia 2016 r. skarżąca podtrzymała skargę i wywiedzione w niej zarzuty. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga podlegała oddaleniu. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) – przywoływanej dalej w skrócie jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Poddana kontroli tutejszego sądu decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza K. o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i zobowiązaniu skarżącej do jej uiszczenia nie narusza prawa materialnego ani procesowego w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Podstawy uchylenia wspomnianego rozstrzygnięcia nie mogły również stanowić zarzuty i argumenty wywiedzione w treści skargi. Przesłanki materialnoprawne ustalenia w drodze decyzji administracyjnej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanej potocznie "rentą planistyczną", unormowane zostały przez ustawodawcę w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu, a konkretnie w jej art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6 i 11. Warunkami, które muszą zostać spełnione łącznie są: po pierwsze - uchwalenie bądź zmiana planu miejscowego, po drugie – ustalenie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego; po trzecie – zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Analiza zebranego materiału dowodowego pozwala niewątpliwie uznać za trafne stanowisko organów obu instancji o wystąpieniu w realiach rozpoznawanej sprawy wszystkich wspomnianych wyżej przesłanek warunkujących wydanie zaskarżonej decyzji. Niespornym jest mianowicie, że działka nr 77, położona w K. przy ul. A, w okresie od 8 czerwca 2000 r. do 7 czerwca 2010 r. położona była na terenie, dla którego obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] (Dz. Urzęd. Województwa [...] z dnia [...] Nr [...], poz. [...]). Zgodnie z treścią tego planu około 28 % powierzchni działki przeznaczone było pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług - symbol 4M,U, zaś około 72 % powierzchni działki przeznaczone było pod uprawy rolne - symbol 7RP. W dniu 8 czerwca 2010 r. wszedł w życie nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z dnia [...] (Dz. Urzęd. Województwa [...] z dnia [...] Nr [...], poz. [...]). Zgodnie z jego zapisami około 66 % powierzchni działki przeznczone jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - symbol 4MN i 5MN z ustaleniami: przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, przeznaczenie uzupełniające - nieuciążliwe usługi towarzyszące zabudowie mieszkaniowej, około 28 % powierzchni działki przeznaczone zostało pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem zabudowy usługowej - symbol 1 MNu, 6% powierzchni działki przeznaczone zostało pod drogi lokalne – symbol 3KDL. Oczywistym jest również, że dotychczasowa właścicielka nieruchomości – M. W. sprzedała ją przed upływem 5 lat, od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z aktu notarialnego - umowy sprzedaży Rep [...] nr [...] wynika, że skarżąca sprzedała działkę nr ewid. 77 w dniu 15 listopada 2011 r. Spełniony został także ostatni, a zarazem najważniejszy warunek, a mianowicie, że na skutek uchwalenia planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Podstawowym instrumentem służącym zbadaniu, czy zachodzi związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem planu a wzrostem wartości nieruchomości, jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnioną do tego osobę zgodnie z zasadami określonymi w przepisach art. 149 - art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu wykonawczym do tej ustawy. Stanowi on bowiem dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego i jaką wartość posiada nieruchomość po uchwaleniu (zmianie) planu, zaś różnica pomiędzy tymi wartościami jest podstawą do określenia renty planistycznej zgodnie z obowiązującą w planie stawką procentową. Obowiązkiem organu administracyjnego jest natomiast obiektywna ocena wiarygodności i wartości mocy dowodowej tego dokumentu, która winna zostać przeprowadzona z poszanowaniem zasad określonych w art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntował się pogląd, podzielany zresztą w pełni przez tutejszy sąd, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organ rozpoznający sprawę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 16 września 2016 r. sygn. akt I OSK 2938/14 – Lex nr 2143019, 16 października 2014 r. sygn. akt I OSK 611/13 – Lex nr 1598210, 17 października 2014 r. sygn. akt I OSK 446/13 – Lex nr 1598202, 31 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11 – Lex nr 1120654, 10 lipca 2015 r. sygn. akt I OSK 2546/13 – Lex nr 1794862, 5 lutego 2015 r. sygn. akt I OSK 1224/13 – Lex nr 1771894). Tożsamymi kryteriami oceny operatu szacunkowego kieruje się zresztą sąd administracyjny. Dla potrzeb niniejszego postępowania na zlecenie organu I instancji, w dniu 30 kwietnia 2015 r. sporządzony został operat szacunkowy autorstwa H. M.. Dokument ten, co wynika z treści zaskarżonej decyzji, został poddany rzetelnej i wnikliwej ocenie organów orzekających pod kątem jego wiarygodności i wartości dowodowej. W dacie orzekania przez organy obu instancji operat był aktualny, został także opatrzony podpisem osoby uprawnionej i bez wątpienia zawierał wymagane przepisami prawa elementy, o których stanowią art. 158 ust. 1 u.g.n., § 55, § 56, § 57 ust. 1, § 58 rozporządzenia. Zgodzić się również trzeba z organami administracji, że jest on jasny, czytelny, nie zawiera nieścisłości, niejasności i błędów matematycznych. Sporządzony został z poszanowaniem art. 154 ust. 1 u.g.n. w sposób pozwalający zweryfikować prawidłowość przyjętego przez biegłą do szacowania podejścia porównawczego zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. i zastosowanej metody korygowania ceny średniej według § 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 rozporządzenia. Bezspornie na jego podstawie możliwe jest prześledzenie krok po kroku całego procesu wyceny, wyciągnięte zaś na tej podstawie wnioski można uznać za logiczne i prawidłowe. W tej sprawie skarżąca kwestionuje prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego opierając się na podstawowym zarzucie błędnego doboru transakcji nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą, co - jej zdaniem - skutkowało wadliwym ustaleniem, że na skutek uchwalenia planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości. Wskazać trzeba, że pisma z jej uwagami organ przedkładał rzeczoznawcy, który odnosił się do nich jasno i rzeczowo, nie pozwalając skutecznie zakwestionować mocy dowodowej operatu. Przede wszystkim zwrócić trzeba uwagę na definicję legalną nieruchomości podobnej uregulowaną w art. 4 pkt 16 u.g.n., z której wynika, że o podobieństwie decyduje położenie nieruchomości, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na jej wartość. W realiach sprawy niniejszej przepis art. 4 pkt 16 u.g.n. nie został naruszony. Rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu weryfikowała zarówno rynek lokalny nieruchomości - granice miasta K. ., jak i rynek regionalny – teren P. i gminy P., teren A. i gminy (położenie nieruchomości - str. 5 i 6 operatu) w zakresie transakcji prawa własności niezabudowanych nieruchomości gruntowych będących przedmiotem obrotu (stan prawny). Biegła objęła analizą działki budowlane z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i mieszkaniową z dopuszczeniem usług oraz działki rolne i przeznaczone pod drogi, uwzględniając przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (przeznaczenie nieruchomości). Inne cechy, które - zdaniem biegłej - rzutowały na wartość nieruchomości, wagi tych cech oraz zastosowane współczynniki korygujące zostały omówione na str. 7 operatu. Należą do nich: lokalizacja, położenie szczegółowe, uzbrojenie terenu i warunki inwestycyjne. Szacując część nieruchomości o przeznaczeniu rolnym biegła ewidentnie poszerzyła rynek lokalny o rynek regionalny (tabela str. 12) i stwierdziła, że cechami rzutującymi w tym wypadku na cenę nieruchomości są: położenie, powierzchnia, klasa bonitacyjna, drogi dojazdowe, kształt, kultura rolna (str.13 i 14). Skarżąca, co wynika z treści skargi, odwołania od decyzji organu I instancji oraz pism przedkładanych w toku postępowania wyjaśniającego starała się dowieść, że fakt iż wyceniana działka ma szerokość 10m wyklucza możliwość jej zabudowania jakimkolwiek budynkiem mieszkalnym czy usługowym. Wskazywała także na regulacje pkt 8 § 10 planu, który stanowi, że działki oznaczone graficznie na rysunku planu kolorem szarym nie mogą być zabudowane jako odrębna samodzielna nieruchomość. Na w/w działkach plan dopuszcza realizację zabudowy zgodnie z przeznaczeniem określonym w niniejszym planie pod warunkiem połączenia tej działki w jedną nieruchomość z działką sąsiednią. Co więcej, skarżąca uważa, że tylko takie działki mogłyby zostać przyjęte do porównania z nieruchomością wycenianą. Przytoczone unormowanie planu - wbrew temu co twierdzi M. W. - nie wyklucza wcale możliwości zagospodarowania działki i jej sprzedaży, czego ewidentnym dowodem w tym wypadku jest fakt zbycia nieruchomości przez skarżącą, a jedynie ogranicza sposób jej zagospodarowania, co zresztą biegła uwzględniła w procesie wyceny, przyjmując przy określeniu wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki inwestycyjne - bardzo słabe (str. 90), a przed uchwaleniem planu - warunki inwestycyjne - słabe (str. 15) i zastosowała odpowiednie współczynniki korygujące. Ponadto mając na względzie fakt, że działka nie może stanowić samodzielnej działki budowlanej biegła na str. 9 przyjęła współczynnik korekcyjny K=0,9. Chybiony jest tym samym zarzut dotyczący nieprawidłowego dobru transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania. Dywagacje skarżącej na ten temat ewidentnie wkraczają w zakres wiedzy specjalistycznej, którą dysponuje wyłącznie biegły. Jeśli w przekonaniu skarżącej operat szacunkowy był dotknięty błędami, które dyskwalifikowały jego wartość dowodową przy ustaleniu renty planistycznej, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby przedłożyła operat sporządzony na własne zlecenie, który musiałby zostać oceniony przez organ albo też skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 157 u.g.n., który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: pkt 1 - organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; pkt 2 - w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Z możliwości tych jednak skarżąca nie skorzystała. Przypomnieć w tym miejscu trzeba w ślad za Naczelnym Sądem Administracyjnym, że przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Organy orzekające w sprawie, a także sąd wojewódzki, nie mogą dokonywać rozważań dotyczących zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, rozważań dotyczących czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości, a niezależnych od zmiany przeznaczenia gruntu w planie miejscowym, przyjęcia korzystnego bądź niekorzystnego położenia konkretnych działek. Oznaczałoby to bowiem, dokonanie samodzielnej wyceny nieruchomości, do czego zarówno organy, jak i sąd nie są uprawnione. W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., o czym mowa już była powyżej (por. wyrok z dnia 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14 - Lex nr 2106691). Podsumowując, sąd na podstawie zebranych w sprawie dowodów ocenił, że zastosowana przez biegłą procedura i metoda szacowania nieruchomości zaprezentowana w operacie oraz sam operat i wydane na jego podstawie decyzje nie naruszają art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n., § 4 ust. 1, 2 i 4 ani § 26 rozporządzenia. Wskazany zaś w skardze przepis § 4 ust. 3 rozporządzenia nie mógł zostać naruszony, ponieważ nie był stosowany przez biegłą, ani organy orzekające w sprawie. W motywach zaskarżonej decyzji organ poprawnie ocenił wartość dowodową operatu, wyjaśnił pojęcie podobieństwa działki i omówił szczegółowo przesłanki materialnoprawne ustalenia renty planistycznej zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., prawidłowo ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zobowiązując do jej uiszczenia skarżącą. Tym samym brak jest przesłanek do uchylenia wydanych w sprawie decyzji. Mając powyższe na względzie sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. a.tp.