II SA/Bd 1413/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Klotz Sędziowie Sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz (spr.) Sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant Starszy sekretarz sądowy Jakub Jagodziński po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi S.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...]. Wójt Gminy D., decyzją z dnia [...] lipca 2018 r. (znak:[...]) ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku młyna, myjni samochodowej i wiaty wraz z niezbędną infrastrukturą na terenie [...] w D. J. R., ul. [...] na działkach oznaczonych w ewidencji gruntów nr [...] położonych w obrębie geodezyjnym D. I, gm. D., orzekając, co następuje: 1/ funkcja i rodzaj zabudowy: zabudowa produkcyjno- usługowa, 2/ ustalenia i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy: a) ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego: • budowa budynku młyna: - powierzchnia zabudowy budynku - od 216 m2 do 220,0 m2, - szerokość elewacji frontowej budynku - od 12,0 m do 18,0 m, - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku (od średniego poziomu terenu przed wejściem do budynku do rzutu krawędzi połaci dachowej na ścianę), jej gzymsu lub attyki - od 20,0 m do 23,0 m, - wysokość do głównej kalenicy dachu budynku - od 22,0 m do 25,0 m, - geometria dachu budynku - dach dwuspadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 10° do 45°, - maksymalna liczba kondygnacji budynku - do V nadziemnych, - kierunek kalenicy głównej dachu w stosunku do frontu działki - nie określa się, • budowa myjni samochodowej: - powierzchnia zabudowy myjni - od 390,0 m2 do 400,0 m2, - szerokość elewacji frontowej myjni - od 16,0 m do 25,0 m, - wysokość myjni od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do obiektu do głównej kalenicy dachu - od 8,0 m do 8,0 m, - maksymalna liczba kondygnacji myjni -1 nadziemna, - wysokość do głównej kalenicy dachu budynku - od 9,0 m do 11,0 m, - geometria dachu budynku - dach dwuspadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 25° do 45°, - kierunek kalenicy głównej dachu w stosunku do frontu działki - nie określa się, - ilość stanowisk myjni -1, • budowa wiaty: - powierzchnia zabudowy budynku - od 1590,0 m2 do 1600,0 m2, - szerokość elewacji frontowej budynku - od 18,0 m do 38,0 m, - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku (od średniego poziomu terenu przed wejściem do budynku do rzutu krawędzi połaci dachowej na ścianę), jej gzymsu lub attyki - od 8,0 m do 8,0 m, - wysokość do głównej kalenicy dachu budynku - od 9,0 m do 12,5 m, - geometria dachu budynku - dach dwuspadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 25° do 45°, - maksymalna liczba kondygnacji budynku -1 nadziemna, - kierunek kalenicy głównej dachu w stosunku do frontu działki - nie określa się, • maksymalna powierzchnia do przekształcenia dla planowanej inwestycji na terenie inwestycji nie przekroczy 2300,0 m2, • nieprzekraczalna linia zabudowy - zgodnie z załącznikiem graficznym, • należy zachować odległość od linii elektroenergetycznej oraz lasu zgodnie z przepisami odrębnymi, • ograniczyć do minimum zabudowę działek pozostawiając co najmniej 20% powierzchni działek jako powierzchni biologicznie czynnej, • wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki - nie wyznacza się, • obiekty i ich lokalizacja winny spełniać wymogi zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422), • projekt budowlany winien odpowiadać wymaganiom przepisów szczególnych, w tym dopuszczalne normy hałasu zgodnie z wymogami zawartymi w rozporządzeniu Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz.U. z 2014r. poz. 112), wszelkie czynniki zakłóceń i zasięg ich rozprzestrzeniania się winien mieścić się w obszarze wyznaczonym liniami rozgraniczającymi teren inwestycji. b/ ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej: - inwestycja w rozumieniu właściwych przepisów nie zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, w związku, z czym nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, - planowana inwestycja leży poza obszarami objętymi ochroną przyrody oraz ochroną konserwatorską - planowana inwestycja nie może ograniczać dotychczasowych funkcji zagospodarowania terenu występujących na działkach sąsiednich, - w trakcie przygotowania i realizacji inwestycji należy zapewnić oszczędne korzystanie z terenu, - w trakcie prac budowlanych inwestor jest zobowiązany uwzględnić ochronę środowiska na obszarze prowadzenia prac, a w szczególności ochronę gleby, zieleni, naturalnego ukształtowania terenu i stosunków wodnych, - przy prowadzeniu prac budowlanych dopuszcza się wykorzystanie i przekształcanie elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne w związku z realizacją przedmiotowej inwestycji, - jeżeli ochrona elementów przyrodniczych nie jest możliwa, należy podjąć działania mające na celu naprawienie wyrządzonych szkód, a w szczególności przez kompensację przyrodniczą - w przypadku odkrycia w trakcie realizacji inwestycji, przedmiotu, który posiada cechy zabytku lub wykopaliska archeologicznego osoby prowadzące roboty budowlane i ziemne są zobowiązane zabezpieczyć znaleziska, wstrzymać wszelkie roboty mogące je uszkodzić lub zniszczyć i niezwłocznie powiadomić Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, - przestrzegać innych warunków wynikających z przepisów szczególnych, Nakazuje się spełnienia następujących obowiązków: • wprowadzenie rozwiązań techniczno-technologicznych zgodnie ze współczesnym poziomem wiedzy, pozwalającym na maksymalną ochronę środowiska i ludzi przed zagrożeniem w celu dotrzymania obowiązujących norm, • każda inwestycja musi posiadać kompleksowo rozwiązaną gospodarkę wodno-ściekową elektroenergetyczną grzewczą oraz odpadową rozwiązanie gospodarki wodno-ściekowej nastąpi na koszt inwestora na warunkach gestora sieci, • ewentualne uciążliwości muszą mieścić się w granicach władania. c) warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji: • zaopatrzenie w energię elektryczną - ok. 2 MWh/rok, z istniejącego przyłącza do sieci elektroenergetycznej, zgodnie z warunkami wynikającymi z umowy kompleksowej Nr [...] z dnia [...].08.2012 r., • zaopatrzenie w energie cieplną - z indywidualnego źródła ciepła, • zaopatrzenie w wodę - ok. 600 m3/rok, z istniejącego przyłącza do sieci wodociągowej, zgodnie z warunkami wynikającymi z umowy nr [...] z dnia [...].01.2012 r., • odprowadzanie ścieków gospodarczych (z myjni) - po wstępnym oczyszczeniu do kanalizacji sanitarnej, zgodnie z warunkami wynikającymi z umowy nr [...] z dnia [...].01.2012 r., • sposób gromadzenia i unieszkodliwiania odpadów - w formie zorganizowanej z uwzględnieniem segregacji odpadów, zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi, • obsługa komunikacyjna działki objętej inwestycją-poprzez główny istniejący zjazd z drogi przyległej - wojewódzkiej Nr 266 i poprzez istniejący z drogi gminnej: na dotychczasowych zasadach poprzez istniejący zjazd z drogi gminnej wewnętrznej (dz. nr [...], obręb D. I - dawny nr na dzień złożenia wniosku o warunki zabudowy to [...], obręb D. I) do drogi publicznej wojewódzkiej nr [...], d) wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich: - chronić uzasadnione interesy dysponentów uzbrojenia terenu oraz działek sąsiednich, 3/ linie rozgraniczające teren inwestycji oraz oznaczenia graficzne przedstawiono na mapie stanowiące załącznik do niniejszej decyzji. W odwołaniu złożonym od powyższej decyzji, skarżąca domagała się jej uchylenia, zarzucając jej - naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. Z 2015r poz. 199), dalej zwanej: "u.z.p.p.". W uzasadnieniu odwołania, wskazano, co następuje: Planowana inwestycja poważnie zagrażają środowisku, o czym świadczą wyniki kontroli przeprowadzonej przez Wojewódzki Inspektorat Ochrony Środowiska w dniach od 15.09 do 14.11.2017 r na terenie [...], którego właścicielem jest Inwestor i który to teren bezpośrednio sąsiaduje z nieruchomością skarżącej. Wykazano przekroczenie dopuszczalnej normy poziomu hałasu w porze nocnej podczas pracy młyna gospodarczego. Pomiar wykazał odpowiednio przekroczenie normy o 4,2 dB w punkcie P1 i o 4,8 dB w punkcie P2. W toku niniejszej kontroli wykazano również, iż inwestor nie posiada zezwolenia wodno-prawnego na wprowadzanie do kanalizacji innego podmiotu, ścieków przemysłowych zawierających substancje szczególnie szkodliwe dla środowiska wodnego z procesów mycia pojazdów samochodowych eksploatowanych w firmie. Co więcej, w trakcie wizji terenowej, która miała miejsce w dniu 13.10.2017r, potwierdzono zanieczyszczenie terenu posesji należącej do skarżącej, łuską kukurydzianą unoszoną z terenu młyna gospodarczego. Wykazano, iż unos łuski kukurydzianej z terenu młyna ma związek z procesami przeładunku wysuszonej kukurydzy w instalacji suszarni zboża Ferrum SGO 8, należącej do Inwestora. Inwestycje, których realizację planuje inwestor nie tyle spowodują powstanie problemów takich jak natężenie hałasu czy zanieczyszczenie środowiska (albowiem te istniały wcześniej), a w znacznym stopniu przyczynią się do ich pogłębienia. Zarówno planowany rozmiar jak i kubatura inwestycji, uniemożliwiają kontynuację funkcji mieszkalnej, a taki charakter mają nieruchomości należące do skarżącej. Przesłanka zapewnienia kontynuacji warunków zabudowy została zatem w niniejszej sprawie z całą mocą niespełniona. W niniejszej sprawie Inwestor dysponuje działkami znacznie oddalonymi od nieruchomości będących własnością skarżącej, więc realizacja inwestycji planowanych na terenie nie sąsiadującym bezpośrednio z jej nieruchomością stanowiłaby satysfakcjonujące rozwiązanie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] października 2018 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257), zwanej dalej: "k.p.a.", zaskarżoną decyzję: 1/ uchyliło w pkt 2 litera a tiret 7 orzekając, że "kierunek kalenicy głównej dachu w stosunku do frontu działki - prostopadły", 2/ uchyliło w pkt 2 litera a tiret 1 w części dotyczącej budowy myjni samochodowej, orzekając, że "- powierzchnia zabudowy myjni - 400 m2", 3/ uchyliło w pkt 2 litera a tiret 7 w części dotyczącej budowy myjni samochodowej orzekając, że " - kierunek kalenicy głównej dachu w stosunku do frontu dziatki - równoległy", 4/ uchyliło w pkt 2 litera a tiret 1 w części dotyczącej budowy wiaty orzekając, że " - powierzchnia zabudowy wiaty - 1600 m2", 5/ uchyliło w pkt 2 litera a tiret 7 w części dotyczącej budowy wiaty orzekając, że " - kierunek kalenicy głównej dachu w stosunku do frontu działki - równoległy". Organ odwoławczy powyższe rozstrzygnięcie oparł o następujące ustalenia i rozważania: Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, iż teren, na którym Inwestor zamierza realizować swoje zamierzenie, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora, który powinien zawierać: 1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, 2) charakterystykę inwestycji, obejmującą: a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów, b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej, c) określenie, charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko (art. 52 w zw. z art. 64 ust 1 u.p.z.p.). Przedmiotowa sprawa była już przedmiotem rozpoznania tutejszego Kolegium, które decyzją z dnia [...] maja 2018 r. (znak: [...]); uchyliło w całości decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...] marca 2018 r. (znak: [...]) i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium wskazało wówczas, iż jedną z przyczyn uchylenia w/wym. decyzji Wójta Gminy D. jest okoliczność wydania decyzji w oparciu o niekompletny wniosek Inwestora zarówno w jego części opisowej jak i graficznej, w związku z tym Kolegium uchylając decyzję wskazało na konieczność uzupełnienia przedmiotowego wniosku, co zostało dokonane. Pismem z dnia [...] czerwca 2018 r. Inwestor, uzupełnił wniosek w części opisowej precyzując wszystkie wymagane parametry planowanej inwestycji (tj. dla młyna, wiaty i myjni) oraz wskazując konkretne wielkości zapotrzebowania na wodę i energię elektryczną. Inwestor uzupełnił wniosek także w części graficznej poprzez załączenie do wniosku mapy syt. - wys. w skali 1:1000 z oznaczonym obszarem oddziaływania inwestycji oraz rzuty planowanych budynków: myjni, wiaty i młyna. Z treści pisma złożonego w dniu [...] czerwca 2018 r. wynika, iż Inwestor przewiduje budowę trzech budynków : myjni, młyna i wiaty. Dla zamierzonych obiektów budowlanych przewiduje następujące parametry: - młyn : powierzchnia zabudowy budynku - od 216 m2 do 220,0 m2, szerokość elewacji frontowej budynku - od 12,0 m do 18,0 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku (od średniego poziomu terenu przed wejściem do budynku do rzutu krawędzi połaci dachowej na ścianę), jej gzymsu lub attyki - od 20,0 m do 23,0 m, wysokość do głównej kalenicy dachu budynku - od 22,0 m do 25,0 m, geometria dachu budynku - dach dwuspadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 10 do 45°, kierunek kalenicy głównej dachu w stosunku do frontu działki - prostopadły; - myjnia samochodowa: powierzchnia zabudowy myjni - 400,0 m , szerokość elewacji frontowej myjni - od 16,0 m do 25,0 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej myjni - 8,0 m, wysokość do głównej kalenicy dachu budynku - od 9,0 m do 11,0 m, geometria dachu budynku - dach dwuspadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 25 do 45°, kierunek kalenicy głównej dachu w stosunku do frontu działki - równoległy; - wiata: - powierzchnia zabudowy budynku - 1600,0 m2, szerokość elewacji frontowej budynku -od 18,0 m do 38,0 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku -8,0 m,wysokość do głównej kalenicy dachu budynku - od 9,0 m do 12,5 m, geometria dachu budynku - dach dwuspadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 25 do 45°, kierunek kalenicy głównej dachu w stosunku do frontu działki - równoległy. Natomiast jako front działki inwestor wskazał teren inwestycji od strony drogi wojewódzkiej -tj. działki nr [...]. Po przeanalizowaniu dokumentów złożonych przez Inwestora w dniu [...] czerwca 2018 r., Kolegium stwierdziło, iż w wyniku powyższych czynności, wniosek z dnia [...] grudnia 2017 r. o ustalenie warunków zabudowy został uzupełniony i w konsekwencji należy uznać go na kompletny. W niniejszej sprawie obszar analizowany został wyznaczony stosownie do wymogów opisanych w cytowanym wyżej § 3 ust. 2 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - zwanego dalej rozporządzeniem. Granice obszaru analizy wyznaczono w odległości 50,0 m od granic działek objętych wnioskiem, wyznaczających teren inwestycji. Jak wyjaśnił bowiem organ, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obszar analizy wyznacza się w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem lecz nie mniejszej niż 50 m. Z uwagi na to, że szerokość frontu działek objętych wnioskiem (terenu inwestycji), stanowiąca długość działki przylegającej do drogi publicznej wojewódzkiej nr [...] relacji C. - S. działka nr [...] wyniosła około 14,0 m, a jej trzykrotność 42,0 m to zgodnie z cyt. § 3 ust. 2 rozporządzenia, granica obszaru analizy powinna zostać wyznaczona w odległości co najmniej 50,0 m od granic działek objętych wnioskiem. Organ wskazał ponadto, iż z uwagi na to, że wyznaczono obszar analizy, którego granice nie są prowadzone po granicach działek, analizą objęto również te działki, przez które przebiega linia wyznaczająca granicę obszaru analizowanego. W konsekwencji analizą urbanistyczną objęto działki: w obrębie D. I nr: [...], w obrębie [...] nr: [...], w obrębie [...] nr: [...]. W treści analizy wskazano także, iż tak ustalony obszar analizy wyznaczony do celów niniejszej analizy oznaczono na mapie w skali 1:1000 stanowiącej załącznik do przedmiotowej analizy. W ocenie Kolegium tak wyznaczony obszar analizy został ustalony prawidłowo tj. zgodnie z wymogami wynikającymi z § 3 ust. 2 rozporządzenia oraz wnioskiem inwestora dotyczącym lokalizacji frontu działki inwestycyjnej. Za zasadne należy także uznać objęcie przedmiotową analizą wszystkich zabudowanych działek zlokalizowanych w analizowanym obszarze, w tym także tych których zabudowa usytuowana jest w granicy obszaru analizy ( np. działka nr ewid [...] ). Za prawidłowe należy także uznać ustalenia organu w zakresie kontynuacji funkcji. Wyjaśnienia w tym miejscu wymaga, iż zagadnienie kontynuacji funkcji należy rozpatrywać w kontekście warunku wymienionego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W przedmiotowej analizie w zakresie kontynuacji funkcji, organ wskazał, iż "na terenie objętym analizą występuje głównie zabudowa produkcyjna, nieliczne budynki stanowią zabudowę mieszkaniową związaną ze stałym zamieszkaniem właściciela zakładu i jego rodziny oraz występuje na działce [...] położonej obręb D. 1, lokal mieszkalny (część budynku produkcyjnego z dopełnieniem funkcji mieszkaniowej). Zabudowa produkcyjno-usługowa związana jest z istniejącym [...]" J. R., zajmujący się skupem pszenicy i żyta oraz sprzedażą mąk pszennych. Najbliższa istniejąca zabudowa i otoczenie terenu inwestycji to: - od strony południowej - tereny produkcyjno-usługowe - istniejąca zabudowa produkcyjna na dz. oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] obręb D. 1; - od strony wschodniej -tereny produkcyjno-usługowe - istniejąca zabudowa produkcyjna na dz. oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] obręb D. 1, a dalej tereny rolne i leśne; - od strony północnej - tereny kolejowe (zlikwidowanej kolejki wąskotorowej) na dz. oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...] obręb D. 1, a za tym tereny rolne (łąki, pastwiska, nieużytki); - od strony zachodniej - tereny o funkcji zabudowy produkcyjno-usługowej, budynki niemieszkalne w zabudowie produkcyjno-usługowej, gminna droga wewnętrzna o szerokości pasa drogowego w istniejących liniach rozgraniczenia, przylegająca do działek z istniejącą zabudową obiektów młyna gospodarczego - dz. [...], obręb D. I (obecnie jest to nr [...], zgodnie z zatwierdzoną decyzją podziałową Nr [...] z dnia [...].11.2017 r.), gminna droga wewnętrzna prowadząca do drogi publicznej - wojewódzkiej nr [...], a za nią tereny niezabudowane, obecnie tereny rolne, - od strony północno-wschodniej - tereny zabudowane budynkami niemieszkalnymi, a dopiero za nimi na działce o nr ewid.[...] występuje zabudowa mieszkaniowa związana ze stałym zamieszkaniem właściciela sąsiedniego zakładu [...] w D. J. R.. W ocenie Kolegium, planowana inwestycja wpisuje się w funkcję zabudowy produkcyjno- usługowej na obszarze analizowanym i stanowi jego kontynuację. W analizowanym obszarze występuje już bowiem zabudowa o funkcji usługowo -produkcyjnej. Organ odwoławczy nie zgłasza także zastrzeżeń co do sposobu ustalenia linii zabudowy. W sytuacji gdy dostęp do terenu inwestycji możliwy jest zarówno od strony działki nr [...] ( droga wojewódzka ) jak i od strony działki nr ewid.[...] ( droga gminna ) zasadne jest ustalenie dwóch linii zabudowy. W obszarze analizy wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu mieści się w przedziale 0,03 (min.) do 0.83 (max.). Średni wskaźnik w obszarze analizy wynosi 0,25 (patrz tabele str. 8 analizy). Dla terenu inwestycji wskaźnik ten wyniósł 0,13. Jednocześnie organ wskaźnik na poziomie 0,13 uznał za dopuszczalny dla nowej zabudowy uzasadniając to tym, iż mieści się on w przedziale od 0,03 do 0,83 ustalonym dla analizowanego obszaru oraz tym, iż taka wartość zabudowy nie zakłóci ładu przestrzennego w obszarze analizy. Stanowisko organu I instancji, było uzasadnione i dopuszczalne w kontekście brzmienia § 5 ust. 2 rozporządzenia. Ustalając wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu na poziomie 0,13; organ I instancji jako podstawę swoich ustaleń przyjął powierzchnię zabudowy wskazaną we wniosku Inwestora, która łącznie wyniosła 2 220 m 2. Zważywszy na ten fakt, jak i okoliczność, iż organ jest związany treścią wniosku inwestora, za nieuzasadnione należało uznać ustalenie w sentencji zaskarżonej decyzji powierzchni zabudowy dla myjni na poziomie od 390,0 m2 do 400,0 m2 oraz dla wiaty od 1590 m do 1600 m2. Z tego względu organ odwoławczy uznał, iż zachodzi konieczność zmiany pkt 2 zaskarżonej decyzji w zakresie powierzchni zabudowy myjni oraz wiaty i ustalenie ich zgodnie z treścią wniosku tj. odpowiednio dla myjni - 400,0 m2 i dla wiaty - 1600,0 m. Na terenie objętym analizą średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 9,7 m. Szerokość elewacji frontowej projektowanego młyna wynosi - od 12,0 m do 18,0 m, myjni samochodowej - od 16,0 m do 25,0 m, wiaty - od 18,0 m do 38,0 m. Szerokość elewacji frontowej obiektu młyna, myjni samochodowej i wiaty wynosi więcej niż tolerancja 20% od średniej szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym . W związku z czym zastosowano § 6.2 rozporządzenia ustalając ostatecznie przedział w jakim będą się mieściły od 3.0 m do 38.0 m. Szerokości elewacji frontowych wszystkich obiektów przewyższają średnią na danym obszarze, z tego względu, że głównym frontem terenu inwestycji została przez Inwestora określona działka Nr [...] od strony drogi wojewódzkiej Nr [...] relacji C. - S. (dz. nr [...]), zaś wszystkie planowane obiekty będą usytuowane równolegle w stosunku do drogi wojewódzkiej, a prostopadle do drogi gminnej, co powoduje że szerokość elewacji frontowej obiektów jest jednocześnie ich długością". Jak wynika zatem z części opisowej przedmiotowej analizy, organ ustalił jedną szerokość elewacji frontowej jednocześnie dla młyna, myjni i wiaty w przedziale od 3,0 do 38,0 m, z kolei w sentencji zaskarżonej decyzji parametry ustalił w sposób zgodny z treścią wniosku tj. dla młyna - od 12,0 m do 18,0 m, dla myjni samochodowej - od 16, m do 25,0 m oraz dla wiaty - od 18,0 m do 38,0m. Kolegium w tym miejscu wyjaśnia, iż treść analizy i decyzji powinna być tożsama. Stąd treść decyzji i analizy urbanistycznej stanowiącej załącznik do tejże decyzji nie może prowadzić do alternatywnych czy rozbieżnych wniosków. W związku z powyższym Kolegium na podstawie podanych w analizie informacji o zabudowie zlokalizowanej na działkach znajdujących się w obszarze analizy (tabele na str. 4-8) ponownie przeanalizowało ostatecznie przyjęte w decyzji parametry. Z analizy wynika, że maksymalna szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 38,0 m, a minimalna 3,0 m. Natomiast średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 9,7 m. Przy tolerancji + - 20 % szerokość elewacji frontowej wynosi odpowiednio: 11,6 m i 7,7 m. Jednocześnie z treści analizy wynika, iż w analizowanym obszarze szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym jest bardzo zróżnicowana. Z części opisowej analizy oraz załączonych do akt dokumentów wynika ponadto, iż teren inwestycji jest już zabudowany budynkami gospodarczymi, produkcyjnymi i mieszkalnymi, a nowa zabudowa ma być usytuowana pomiędzy już istniejącymi zabudowaniami w głębi terenu inwestycji. Zdaniem Kolegium, ta duża rozpiętość w zakresie szerokości elewacji frontowych budynków zlokalizowanych w obszarze analizy oraz to, że nowa zabudowa nie będzie usytuowana w bezpośrednim sąsiedztwie dróg lecz niejako na zapleczu już istniejącej zabudowy; pozwala przyjąć dla planowanej inwestycji szerokość elewacji zgodnej z treścią wniosku. W związku tym w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia, w ocenie Kolegium dopuszczalne jest ustalenie dla budynku młyna szerokości elewacji frontowej od 12,0 m do 18,0 m; dla myjni samochodowej - od 16, m do 25,0 m oraz dla wiaty - od 18,0 m do 38,0 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki projektowanego młyna wynosi - od 20,0 m do 23,0 m, myjni samochodowej - od 8,0 m do 8,0 m, wiaty - od 8,0 m do 8,0 m, co mieści się w przedziale 5,0 m (min.) do 25,0 m ( max.) występującym w obszarze analizowanym. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w granicach obszaru analizowanego wynosi 11,7 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki projektowanego młyna wynosi - od 20,0 m do 23,0 m co będzie stanowiło przedłużenie krawędzi elewacji frontowej istniejącego młyna, składającego się z budynków usytuowanych na działkach sąsiednich o nr [...] i [...], których wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi 25,0 m. Nowy budynek młyna usytuowany pomiędzy dwoma już istniejącymi budynkami młyna będzie stanowił zabudowę uzupełniającą stanowiąc kontynuację już istniejącego młyna. Wielość budynków znajdujących się na wszystkich działkach Inwestora powoduje, że wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki projektowanych budynków tworzą uskok, więc należałoby przyjąć zgodnie z § 7.3 rozporządzenia, jej średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym, jednak różnorodność planowanej zabudowy powoduje, że przyjęcie średniej wielkości dla wszystkich budynków byłoby niepraktyczna w przypadku przedmiotowej inwestycji. W związku z powyższym organ wyznaczył inną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki projektowanych obiektów na podstawie § 7.4 rozporządzenia, uzasadniając to potrzebą dostosowania nowej zabudowy do istniejących obiektów bezpośrednio na działkach sąsiednich (dotyczy młyna do wysokości 22,0 m), gdyż pozostałe planowane obiekty myjni i wiaty oscylują wokół przyjętej średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w granicach obszaru analizowanego, czyli 11,7m. W ocenie Kolegium, dopuszczenie zabudowy, której parametr wysokości gzymsu został w sentencji decyzji określony dla młyna na poziomie od 20,0 m do 22,0 m; dla myjni samochodowej - na poziomie 8,0 m oraz dla wiaty również na poziomie 8,0 m nie doprowadzi do zaburzenia istniejącego układu architektonicznego. Ustalenie tej wielkości nastąpiło zatem stosownie do regulacji wynikających z § 7 ust. 3 i 4 rozporządzenia i nie budzi wątpliwości. W analizie ustalono również geometrię dachu. Zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Inwestor w zakresie geometrii dachu zaproponował dla budynku młyna: dach dwuspadowy, o kącie nachylenia od 10° do 45°, kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu prostopadły; dla myjni samochodowej: dach dwuspadowy, o kącie nachylenia od 25° do 45°, kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu równoległy; dla wiaty: dach dwuspadowy, o kącie nachylenia od 10° do 45 , kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu równoległy. W części opisowej analizy organ wyjaśnił, iż "w związku z różnorodnością geometrii dachu ustalono dla projektowanej inwestycji dach dwuspadowy lub wielospadowy o spadku połaci dachowych od 10° do 45°, układ połaci dachowych prostopadły lub równoległy do frontu działki". Natomiast w sentencji decyzji organ wskazał parametry zgodne z treścią wniosku z tym odstępstwem, iż odstąpił od oznaczenia kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki. Z uwagi na to, że po przeanalizowaniu informacji zawartych w analizie (tabele str. 7-8), Kolegium podzieliło wnioski analizy odnośnie zróżnicowania geometrii dachów w analizowanym obszarze, ostatecznie uznało, iż zaproponowane przez Inwestora parametry w zakresie geometrii dachu nie naruszą ładu przestrzennego w analizowanym obszarze. Uznano także, iż wyznaczona wysokość do głównej kalenicy dachów projektowanych obiektów - odpowiednio od 22,0 m do 25,0 m (młyn), od 9,0 m do 11,0 m (myjnia samochodowa), od 9,0 m do 12,5 m (wiata) zostały stosownie do § 8 rozporządzenia, ustalone odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym, w którym wysokość ta mieści się w przedziale od 4,0 m do 25,0 m, a średnia wynosi 12,02 m. Jednocześnie z uwagi na brzmienie cyt. powyżej § 8 rozporządzenia (tj. wymóg ustalenia kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki), Kolegium zmieniło decyzję organu I instancji w ten sposób, iż dookreśliło dla każdego z planowanych obiektów budowlanych kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu terenu inwestycji. Natomiast Kolegium nie zgłasza zastrzeżeń w zakresie pozostałych ustaleń organu odnośnie spełnienia przez zamierzoną inwestycję pozostałych warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Kolegium tym samym podziela stanowisko organu, iż przedmiotowa inwestycja warunki te spełnia. Kolegium stwierdza także, iż zaskarżona decyzja spełniła warunek z zakresie uzgodnień z właściwymi organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. Zarzuty skarżącej, iż zamierzona inwestycja spowoduje zwiększenie poziomu hałasu już przekraczające dopuszczalne normy hałasu oraz, iż będzie ona negatywnie oddziaływać na otoczenie, w tym poprzez dalszą emisję zanieczyszczeń na nieruchomość skarżącej, będą badane dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z dnia 17 stycznia 2017 r., ( sygn. akt II OSK 1048/15, CBOSA ) wyjaśnił bowiem, iż ustalenie warunków zabudowy ma charakter rozstrzygnięcia ogólnego. Ostatecznie zatem zarzuty związane z takimi kwestiami jak: ograniczenie dostępu do światła, zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu czy też naruszenie warunków gruntowych, a także obniżenie wartości sąsiednich nieruchomości i pogorszenie warunków życia NSA uznał za niedopuszczalne na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Zarzuty Skarżącej mogą zatem zostać zbadane dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego tj. w postępowaniu prowadzącym do wydania pozwolenia na budowę. Kolegium wyjaśnia także, iż inwestor we wniosku o ustalenie warunków zabudowy może wskazywać parametry planowanej inwestycji za pomocą określenia " od - do". Rolą organu administracji jest natomiast ocenić czy tak oznaczone parametry planowanej inwestycji nie naruszą ładu przestrzennego. W skardze złożonej do Sądu, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. Zarzucała, że planowana inwestycja będzie negatywnie oddziaływała na sąsiednie nieruchomości oraz spowoduje znaczny spadek ich wartości i ograniczy możliwości ich zagospodarowania w przyszłości. Inwestycje planowane przez Inwestora poważnie zagrażają środowisku, o czym świadczą wyniki kontroli przeprowadzonej przez Wojewódzki Inspektorat Ochrony Środowiska w dnia 15.09.-14.11.2017r na terenie [...], którego właścicielem jest Inwestor i który to teren bezpośrednio sąsiaduje z nieruchomością skarżącej. Skarżąca powtórzyła zarzuty dotyczące przekroczenia norm hałasu, zanieczyszczania przez inwestora środowiska, braku pozwolenia wodno prawnego, które podnosiła już w odwołaniu. Powtarzając też zarzut o braku kontynuacji warunków zabudowy, skarżąca wywodziła, że wymóg kontynuacji dotyczy nie tylko nieruchomości, na której ma się odbyć realizacja zamierzeń inwestycyjnych, ale i gruntów sąsiednich, co wynika z art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. Zarzuciła, że planowany rozmiar jak i kubatura planowanej inwestycji uniemożliwiają kontynuację funkcji mieszkalnej nieruchomości skarżącej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Zaszły przesłanki do uwzględnienia skargi, choć z innych przyczyn, niż te, które w niej wskazano. Ocena zaskarżonej decyzji przeprowadzona w zakresie wynikającym z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.; dalej zwaną: "p.p.s.a.", doprowadziła Sąd do stanowiska, że w toku postępowania administracyjnego uchybiono prawu materialnemu i procesowemu, w sposób uzasadniający uchylenie zaskarżonej decyzji. Związane jest to z kwestią niekompletności wniosku, sposobu określenia granic obszaru analizowanego, dokonania analizy wystąpienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., pozwalających na uwzględnienie wniosku oraz prawidłowości określenia parametrów, wynikających z art. 61 ust. 7 u.p.z.p. Z przepisu art. 52 ust. 2 u.p.z.p., wynika, że wniosek o warunki zabudowy powinien zawierać wiele szczegółowo określonych kwestii, w tym m.in. określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000; - charakterystykę inwestycji, obejmującą: określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych oraz powierzchni terenu podlegającej przekształceniu, przedstawione w formie opisowej i graficznej. Złożony wniosek z dnia 7 grudnia 2017 r. nie zawiera niezbędnych elementów, o których mowa w ww. przepisie. Jakkolwiek mowa w nim o oznaczeniu planowanych obiektów literami i kolorem zielonym, to jednak wniosek nie zawiera informacji, że jego integralną częścią jest konkretnie wskazana mapa. Wniosek zawiera informację, że została do niego załączona mapa, lecz redakcja tej informacji jest niejasna i nie wskazuje czy i jaką mapę załączono. W aktach sprawy znajdują się mapy (nie jest wiadomym od jakiego podmiotu pochodzą i jaką rolę procesową przypisują im organy), lecz nie wynikają z nich w czytelny sposób dane, co do opisu planowanej inwestycji, wskazania mających powstać obiektów, a także na jakich działkach planowane obiekty mają powstać. Jest to bardzo istotna w sprawie kwestia, skoro planowane wybudowanie trzech obiektów ma zajmować powierzchnię aż 12 działek. W sytuacji bowiem nieobjęcia inwestycją wszystkich działek mogłyby powstać warunki do odrębnego rozpoznawania wniosków dotyczących poszczególnych obiektów na odrębnych działkach, a to z kolei wiązałoby się z zupełnie innymi warunkami, które musiałyby spełniać wnioski. Sytuacji w zakresie braków wniosku nie zmieniło jego uzupełnienie pismem inwestora bez daty zatytułowanego "uzupełnienie wniosku o wydanie warunków zabudowy" (k. K-29 akt administracyjnych), które zostało przedłożone przez niego pismem przewodnim z dnia [...] czerwca 2018 r. Co się tyczy wyznaczenia obszaru analizowanego od razu należy zauważyć, że poważne wątpliwości budzi podstawowe zagadnienie prawidłowego uznania przez organy, gdzie znajduje się front działki objętej wnioskiem. Z przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia, wynika, że szerokość tego frontu decyduje o wielkości granic obszaru analizowanego. Dlatego też organy winny tę kwestię ustalić w sposób nie budzący jakichkolwiek wątpliwości. Tymczasem wniosek o warunki zabudowy nie określa frontu działki nim objętej. Jakkolwiek inwestor uzupełnił wniosek, to jednak wskazana przez niego informacja, co tej okoliczności, nie jest w pełni czytelna. Została przedstawiona pismem odręcznym, informującym, że "front terenu inwestycji" znajduje się od drogi, której nazwa nie jest czytelna. Można by jedynie domyślać się, że chodzi o drogę "wojewódzką", jeżeliby zaakceptować trzy błędy języko we zawarte w tak odkodowanej nazwie (wielka litera "W", zamiast małej litery: "w", litera: "ó", zamiast litery: "u" oraz litery: "ck", zamiast liter: "dz"). W sytuacji objęcia wnioskiem aż 12 działek, organy winny były starannie wyjaśnić kwestię określenia, o jaką w istocie drogę chodziło inwestorowi. Sytuacji w tym zakresie nie ułatwia okoliczność, że dalszą informacją inwestora jest wskazanie, iż chodzi o działkę nr [...]. Działka taka nie jest bowiem w ogóle objęta wnioskiem o udzielenie warunków zabudowy. Budzi to zresztą dodatkowe wątpliwości, albowiem, skoro działka ta nie została ujęta we wniosku lub na działce tej nie będzie realizowana inwestycja, to brak było warunków do uznania jej za działkę, na podstawie której można wyznaczyć front działek, objętych wnioskiem. Wreszcie wskazać trzeba, że jak wynika z § 2 ust. 5 rozporządzenia, przez front działki objętej wnioskiem należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, a wskazania tej okoliczności, wniosek, ani jego uzupełnienie nie zawiera. Organy więc, nie wyjaśniając omawianego zagadnienia, określiły front działki objętej wnioskiem w sposób, który budzi wątpliwości, a co za tym idzie wyznaczyły granice obszaru analizowanego również w sposób budzący wątpliwości. Wyznaczając zresztą ten obszar uczyniły to w sposób nieczytelny, albowiem tak oznaczenie numeryczne wszystkich działek, jak i ich granice są nieczytelne. Trudno więc określić, na jakich działkach mają powstać planowane obiekty, których też zresztą nie sposób wyłonić na podstawie obrazu ww. obszaru. Dodatkowo narusza to przepis § 9 ust. 3 rozporządzenia, z którego wynika, że część graficzna decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzna analizy, winna być wykonana w czytelnej technice graficznej. Wadliwością części graficznej analizy w postaci mapy obszaru oddziaływania jest również brak zaznaczenia na mapie całej działki [...] Z części opisowej analizy wynika, że znajdują się na niej 4 budynki i 20 silosów. Natomiast na rysunku mapy – załącznika do decyzji wyrysowano 5 budynków. Stanowi to oczywistą niezgodność. Ponadto część tekstowa analizy, jak i decyzja udzielająca warunków zabudowy, nie zawierają też analizy, co do kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W dokumentach tych ograniczono się do przytoczenia okoliczności od jakiej strony geograficznej występuje funkcja leśna, zabudowa produkcyjna, mieszkaniowa, funkcja produkcyjno – usługowa, budynek przemysłowy, będący zresztą nieistniejącą już piekarnią. Samo powoływanie się na nazwę funkcji nie jest wystarczające do dokonania ww. analizy. Analiza winna wskazywać konkretne obiekty wraz z konkretnie przytoczoną ich charakterystyką, która winna była zostać skonfrontowana z charakterem planowanych zamierzeń inwestycyjnych, w celu dokonania oceny, czy zachodzi ww. kontynuacja. Trzeba też zauważyć, że w analizie, powołano się na "istniejącą zabudowę produkcyjną na działce inwestora". Zabieg taki jest całkowicie nieskuteczny, albowiem nie stanowi dokonania wymaganej przepisem § 3 ust. 1 rozporządzenia analizy. Przy powoływaniu się natomiast na fakt kontynuacji funkcji występujących na działce inwestora, należy mieć na względzie, że w orzecznictwie wskazuje się, iż inwestycja polegająca na rozbudowie istniejącego już obiektu budowlanego powinna być dostosowana nie tylko do zabudowy na działkach sąsiednich znajdujących się na obszarze analizowanym, ale także, a nawet w pewnych okolicznościach, przede wszystkim - do zabudowy już istniejącej na działce inwestora (zob. np. wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2018 r. sygn. II OSK 761/16). Należało więc w pierwszym rzędzie rozstrzygnąć, czy w sprawie występuje rozbudowa istniejącego już obiektu budowlanego lub dotychczasowych funkcji przemysłowych, a jeżeli tak, to czy kontynuuje ona dotychczasowe funkcje. Skoro wniosek o warunki zabudowy dotyczy trzech różnych obiektów (młyna, myjni samochodowej i wiaty), to rzecz jasna analiza kontynuacji funkcji winna odnosić się odrębnie to tych obiektów. Jak stwierdzono w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 26.06.2008 r., sygn. akt II SA/Gd 148/08, istnieje konieczność rozważenia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ( m. in. kontynuacji funkcji ) w odniesieniu do każdego planowanego przedsięwzięcia odrębnie. Podobnie też ma się rzecz z analizą dotyczącą wielkości wskaźników, określonych w art. 61 ust. 7 pkt 2-5 u.p.z.p. W części tekstowej analizy nie wskazano, jakie parametry na terenie analizowanym występują odrębnie dla każdego z obiektów, choć w tabeli opracowanej dla każdej działki z obszaru analizowanego wyodrębniono poszczególne rodzaje budynków. Trudno przyjąć, że do myjni samochodowej, czy do wiaty można stosować parametry budynków mieszkalnych lub o przeznaczeniu przemysłowym, które występują w obszarze analizowanym. W tych warunkach przyjęte w decyzji udzielającej warunków zabudowy wielkości wskaźników nie poddają się weryfikacji (vide: wyrok NSA z dnia 5 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 1063/17). Niewątpliwie też przyjęta ich rozpiętość, co do np. szerokości elewacji frontowej młyna 12 do 18 m; szerokości elewacji frontowej myjni od 16 do 25 m; czy szerokości elewacji frontowej wiaty od 18 do 38 m, nie znajdują uzasadnienia, ani w przepisach rozporządzenia, ani też w części tekstowej analizy. Wskazana okoliczność, że szerokości elewacji frontowych będą jednocześnie ich długością, nie stanowi uzasadnionej okoliczności przyjęcia tak dużych rozpiętości we wskazanych wartościach wskaźników, pomijając już okoliczność, że z podanego uzasadnienia nie wynika jasno, czy podane wartości dotyczą w istocie elewacji frontowych, czy bocznych ww. obiektów. Decyzja organu I instancji oraz utrzymująca ją w mocy zaskarżona decyzja organu odwoławczego, oparte zostały zatem na nieprawidłowo ustalonym stanie faktycznym, ponieważ organy obu instancji nie wyjaśniły wszystkich okoliczności sprawy, mających istotny wpływ na ocenę, czy planowana inwestycja spełnia warunki określone w przepisach prawa materialnego, to jest w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p, a zatem, czy dopuszczalne jest wydanie dla niej pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Narusza to przepis art. 7 k.p.a., który stanowi, że w toku postępowania organy administracji publicznej podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Organy obu instancji uchybiły również treści art. 77 § 1 k.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, albowiem przyjęły za podstawę swoich rozstrzygnięć wadliwie przygotowaną analizę. Oparcie decyzji w tym przedmiocie na niepełnej analizie oznacza, że organy nie zebrały całego materiału dowodowego istotnego dla podjęcia prawidłowej decyzji w sprawie. Odnosząc się do zarzutów skargi, należy wskazać, że w większości, nie były one zasadne. Podnoszenie takich argumentów, jak zagrożenie przez inwestora środowisku, przekroczenie norm hałasu, czy brak pozwolenia wodno prawnego, było bezzasadne. Zarzuty te nie mogły one odnieść zamierzonego rezultatu, gdyż żaden z nich nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach u.p.z.p. Nie uzależniają one ustalenia warunków realizacji inwestycji od spełnienia warunku ochrony interesów osób trzecich, gdyż wymogi te oceniane są na dalszym etapie procesu budowanego – pozwolenia na budowę – zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w powiązaniu z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r., w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2016 r., poz. 71). Odniósł natomiast skutek zarzut skargi odnoszący się do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p., co omówiono wyżej. Ponownie rozpoznając sprawę organy administracji winny, w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, przeprowadzić prawidłowo postępowanie dowodowe, poprzez sporządzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji zgodnie z wymogami określonymi w rozporządzeniu, stosownie do powyższego stanowiska Sądu. Ze względu na powyższe, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w związku z art. 135 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.