VI SA/Wa 1738/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Szydłowska Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski Sędzia WSA Andrzej Wieczorek (spr.) Protokolant ref. staż. Łukasz Kawalec po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz skarżącej A. K. kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Minister Infrastruktury i Budownictwa (zwany dalej organem) decyzją z [...] czerwca 2016 r. nr [...] po rozpatrzeniu wniosku A. K. (zwanej dalej rzeczoznawcą majątkowym/skarżącą) o ponowne rozpatrzenie sprawy objętej decyzją Ministra Infrastruktury i Budownictwa (zwanego dalej organem I instancji) z [...] grudnia 2015 r. nr [...], orzekającą o zastosowaniu wobec skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Pismem z 8 lipca 2015 r., Nr [...], Minister Infrastruktury i Rozwoju zawiadomił skarżącą o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez Komisję Rewizyjną Rady Dzielnicy [...] m.st. W. w piśmie z 22 czerwca 2015 r. Jednocześnie akta sprawy zostały przekazane Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (zwanej dalej Komisją). Postępowaniem objęte zostały czynności szacowania nieruchomości wykonane w związku z opracowaniem operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2014 r. dotyczącego określenia wartości rynkowej niesamodzielnego lokalu nr [...], o pow. 24,84 m2 , położonego w budynku wielorodzinnym w W. przy ulicy K. [...], dzielnica [...], dla potrzeb "sprzedaży nieruchomości i ustalenia pierwszej opłaty". Zarzuty stawiane rzeczoznawcy majątkowemu dotyczyły: zmiana statusu lokalu (samodzielności lokalu) bezpośrednio przed zleceniem wyceny, przez co lokal został wyceniony znacznie niżej, niż kształtują się ceny lokali o metrażu zbliżonym do metrażu lokalu nr [...]. Wartość rynkową tego lokalu wyceniono na kwotę zbliżoną do wartości strychu przeznaczonego do zagospodarowania; zastosowanie niewłaściwej metodologii wyceny, która tendencyjnie zakłada, że samodzielność wycenianego lokalu nr [...] uwarunkowana jest wyłącznie połączeniem tego lokalu z lokalem nr [...] w jeden większy samodzielny lokal mieszkalny; określenie wartości przypadającego na wyceniany lokal nr [...] udziału we współwłasności w części ułamkowej prawa własności gruntu nieruchomości wspólnej na zbyt wysokim poziomie, tj. na około 1/3 wartości rynkowej prawa własności lokalu z prawami towarzyszącymi. Tak wysoka wartość przypadającego na lokal mieszkalny udziału w gruncie jest charakterystyczna dla relacji wartości gruntu do wartości nieruchomości zabudowanych budynkami jednorodzinnymi; pominięcie w wycenie korytarza o powierzchni 2,88 m2 jako elementu nie posiadającego cech cenotwórczych; wycena lokalu mieszkalnego nr [...], która ma charakter pomocniczy dla oszacowania wartości rynkowej przedmiotu wyceny, bez dokonania oględzin tegoż lokalu i przyjęcie tendencyjnego założenia, że stan techniczny lokalu nr [...] jest taki jak stan lokalu nr [...]; przyjęcie wielkości całkowitej powierzchni użytkowej budynku zawierającego wyceniany lokal na poziomie 1419,11 m2, podczas gdy wielkość tej powierzchni ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej wynosi 1619,55 m2, a z ksiąg wieczystych i mieszkalnych już wyodrębnionych w tym budynku wynika, że powierzchnia użytkowa budynku to 1420,27 m2; bezpodstawne założenie dotyczące przyłączenia korytarza o powierzchni 2,88 m2 należącego do nieruchomości wspólnej do powierzchni połączonych lokali nr [...] i [...], gdyż będzie to wymagało zmiany zapisów w księgach wieczystych lokali mieszkalnych dotyczących wyodrębnionych; określenie wartości lokalu nr [...] o powierzchni użytkowej 24,84 m2 na podstawie cen jednostki porównawczej lokali mieszkalnych o powierzchniach od 55,2 m2 do 111,99 m2 i zaniżenie w ten sposób wyniku wyceny, gdyż ceny jednostki porównawcze i większych lokali są niższe aniżeli ceny lokali o powierzchniach zbliżonych do 30 m2; dokonanie ocen cech lokali porównawczych, a także lokalu nr [...], takich jak "standard wykończenia lokalu" i "funkcjonalność lokalu" bez możliwości oględzin tych lokali lub posiadania wiarygodnych źródeł wiedzy o tychże cechach; błędne zastosowanie współczynnika korygującego (eksperckiego) obniżającego wartość wycenianego lokalu nr [...] z tytułu rzekomego nieuregulowanego stanu prawnemu tego lokalu (powołanie się na brak księgi wieczystej dla połączonych lokali nr [...] i [...]). Stan prawny lokalu nr [...] jest uregulowany, gdyż jego właścicielem jest Miasto [...]. Decyzją z [...] grudnia 2015 r., organ I instancji orzekł o zastosowaniu wobec skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Jak wynika z uzasadnienia decyzji, po zapoznaniu się z całością akt sprawy, w tym wnioskiem Komisji organ stwierdził, że skarżąca, wykonując czynności szacowania zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym dla potrzeb "sprzedaży nieruchomości i ustalenia pierwszej opłaty", nie wypełniła obowiązków o których mowa w art. 175 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.). Popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego błędy i uchybienia, zdaniem organu są bezsporne i czynią sporządzony przez nią operat szacunkowy dokumentem pozbawionym wiarygodności. Skarżąca nie zgadzając się z rozstrzygnięciem zawartym w decyzji, wniosła o ponowne rozpatrzenie sprawy. Organ zwrócił się do Komisji o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w sprawie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego. Komisja stwierdziła, że skarżąca naruszyła przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych niniejszym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie przepisu art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stwierdziła, że część zarzutów postawionych rzeczoznawcy majątkowemu znalazła potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. W związku z powyższym uznała, że adekwatną karą będzie kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy. Komisja wnioskowała o nałożenie na rzeczoznawcę majątkowego kary mniej dolegliwej niż kara dyscyplinarna orzeczona w decyzji organu I instancji. Pismem z 18 maja organ poinformował skarżącą o możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji i ustosunkowania się do zebranego materiału dowodowego. Skarżąca skorzystała z powyższego uprawnienia i pismem z 31 maja 2016 r. przedstawiła swoje stanowisko w sprawie. Decyzją z [...] czerwca 2016 r. organ utrzymał w mocy decyzję z [...] grudnia 2015 r. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że zgodnie z przepisem art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Stosownie do art. 178 ust. 1 ww. ustawy rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa m.in. w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podlega odpowiedzialności zawodowej. Podniósł, że w toku postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej badaniu podlega w szczególności, czy rzeczoznawca majątkowy wykonał wszystkie czynności zawodowe związane ze sporządzeniem operatu szacunkowego zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi. Zdaniem organu, popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego błędy i uchybienia potwierdzają, że przy sporządzaniu przedmiotowego operatu szacunkowego z 22 grudnia 2014 r. skarżąca nie przestrzegała ww. zasad, zwłaszcza w zakresie wymaganej od rzeczoznawcy majątkowego szczególnej staranności oraz bezstronności. Organ podkreślił, że obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dołożenie wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania, dokumentowane w operacie szacunkowym nie budziły żadnych wątpliwości co do ich rzeczywistości, poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie niezbędne informacje umożliwiające jego weryfikację i nie pozostawiające wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, bowiem jest odzwierciedleniem tego, jakie czynności szacowania rzeczoznawca majątkowy wykonał. W ocenie organu, sporządzony przez skarżącą operat szacunkowy tych wymogów nie spełnia. Organ wskazał, że na wymiar orzeczonej kary dyscyplinarnej wpływ miało rażące naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego przepisów prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Jego zdaniem nieprawidłowo przedstawiono stan nieruchomości w skutek niedokonania oględzin lokalu nr [...] a na szczególną dezaprobatę zasługuje wykazany brak bezstronności rzeczoznawcy majątkowego przy wycenie nieruchomości. Zdaniem organu zastosowanie w wycenie współczynnika korygującego uwzględniającego koszty uregulowania stanu prawnego nieruchomości świadczy o próbie wpłynięcia na ustalenie niższej ceny sprzedaży lokalu na korzyść nabywcy Zdaniem organu opisane w decyzji postępowanie skarżącej jest naganne i podważa zaufanie do wykonanych przez nią czynności zawodowych jako eksperta na rynku nieruchomości. W ocenie organu jako osoba wykonująca zawód noszący znamiona zawodu zaufania publicznego powinna wystrzegać się wykonywania czynności zawodowych w sposób mogący podważać ich wiarygodność. Skargę na powyższą decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skarżąca, zarzucając obrazę przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie przez organ w toku postępowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności nieprzesłuchanie w toku postępowania świadka A. J., który zgodnie z zeznaniami skarżącej miał odmówić jej możliwości przeprowadzenia oględzin lokalu nr [...]; art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie przez organ w toku postępowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności nieustalenie rzeczywistego stanu technicznego lokalu nr [...], w sytuacji gdy stan ten może mieć zdaniem organu istotne znaczenie dla rozpoznania przedmiotowej sprawy; art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. przez wyprowadzenie z materiału dowodowego wniosków z niego nie wynikających, a nadto sprzecznych z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego, a w konsekwencji błędne ustalenie przez organ, że skarżąca przy sporządzaniu operatu szacunkowego z dnia 22 grudnia 2014 r. nie przestrzegała zasad wynikających z przepisów prawa i standardów zawodowych, zwłaszcza w zakresie wymaganej od rzeczoznawcy majątkowego szczególnej staranności oraz bezstronności. Zdaniem skarżącej, ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w szczególności złożonych przez nią wyjaśnień wynika, iż brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że sporządzając przedmiotowy operat szacunkowy działała w sposób stronniczy lub z naruszeniem wyżej wskazanych zasad.. Wskazała ponadto na obrazę przepisów prawa materialnego tj. naruszenie § 56 ust. 1 pkt 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art 175 ust. 1 ww. ustawy, że z uwagi na fakt, iż skarżąca nie dokonała oględzin samodzielnego lokalu nr [...] o powierzchni 76,38 m2, do którego przyłączony miał zostać niesamodzielny lokal nr [...] stanowiący przedmiot wyceny, sporządzając operat szacunkowy z [...] grudnia 2014 r. dot. niesamodzielnego lokalu nr [...], nie ustaliła ona w sposób prawidłowy stanu techniczno-użytkowego nieruchomości, a tym samym nie dochowała zasad szczególnej staranności właściwych dla zawodowego charakteru wykonywanych przez nią czynności, w sytuacji gdy obowiązujące przepisy prawa nakładają na rzeczoznawcę majątkowego jedynie obowiązek opisu stanu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, nie zaś każdej nieruchomości wymienionej w operacie; naruszenie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 151 ust. 1 ww. ustawy poprzez ich błędne zastosowanie i przyjęcie, że skarżąca poprzez zastosowanie współczynnika korygującego naruszyła zasady bezstronności, w sytuacji gdy sporządzając przedmiotowy operat była uprawniona do zastosowania współczynnika korygującego, bowiem jej zadaniem było określenie wartości rynkowej nieruchomości - czyli zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wbrew twierdzeniom organu - najbardziej prawdopodobnej ceny możliwej do uzyskania na rynku, określonej z uwzględnieniem wszystkich okoliczności na nią wpływających. Wnosiła o przeprowadzenie dowodu z dokumentów w postaci: - protokołu z inspekcji nieruchomości lokalowej z dnia 3 czerwca 2014 r.; - protokołu z inspekcji nieruchomości lokalowej z dnia 2 czerwca 2014 r.; - protokołu z inspekcji nieruchomości lokalowej z dnia 29 kwietnia 2014 r. na okoliczność potwierdzenia, iż udostępnianie rzeczoznawcy majątkowemu nieruchomości stanowiących własność Miasta W. - Dzielnica [...] nie przez osobę reprezentującą właściciela i jednocześnie zamawiającego wycenę, a przez osoby trzecie, np. najemców stanowi powszechną praktykę W związku z powyższym wnosiła o uchylenie decyzji organu pierwszej i drugiej instancji w całości i zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem skargi jest decyzja organu z [...] czerwca 2016 r. utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji z [...] grudnia 2015 r. orzekającą o zastosowaniu wobec skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, w świetle kryteriów opisanych w ustawie z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.; dalej p.p.s.a.), Sąd dopatrzył się w działaniu organów rozstrzygających w niniejszej sprawie nieprawidłowości, zarówno, gdy idzie o ustalenie stanu faktycznego sprawy. Zaskarżona decyzja narusza bowiem przepisy prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stosownie do treści art. 194 ustawy o gospodarce nieruchomościami, po wszczęciu postępowania w sprawie odpowiedzialności zawodowej minister przekazuje sprawę do Komisji w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Jak stanowi art. 194 ust. 2 ww. ustawy, postępowanie wyjaśniające przeprowadzane przez tę Komisję dotyczy wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, 175, 181, 186 i 186a ww. ustawy. Postępowanie wyjaśniające nie jest tożsame z postępowaniem z tytułu odpowiedzialności zawodowej - wchodzi w skład tego postępowania, stanowiąc jego część, ale jest prowadzone nie przez organ, lecz przez Komisję na potrzeby organu prowadzącego postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej. Stosownie do treści art. 195 ust. 1 ww. ustawy postępowanie wyjaśniające wymienione w art. 194 tej ustawy odbywa się z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Należy zwrócić uwagę, że postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter. Organ administracji publicznej wydając rozstrzygnięcie w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej, tj. decyzję o zastosowaniu kary dyscyplinarnej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję. Organ administracji publicznej prowadzący takie postępowanie stosuje się do zasad procedury administracyjnej zawartych w Kodeksie postępowania administracyjnego, jak również zasad procedury administracyjnej zawartych w przepisach art. 194 - 195a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami (Dz. U. nr. 11 poz. 66). Jeśli dojdzie do stwierdzenia niewypełnienia obowiązków, szczegółowo wymienionych w art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, istnieje obowiązek nałożenia kary. Natomiast rodzaj kary dyscyplinarnej, która zostanie orzeczona należy już do uznania organu, zgodnie z art. 178 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oczywiście wybór rodzaju kary z art. 178 ust. 2 ww. ustawy przez organ orzekający nie może być dowolny. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidziana w art. 178 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest właśnie ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na którego rzecz wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu (por. wyrok NSA z 20 maja 2014 r., II GSK 397/13 opubl. LEX 1579374). Ocena postawy osobistej rzeczoznawcy majątkowego podlegającego odpowiedzialności zawodowej może stanowić dodatkowe kryterium zastosowania określonej kary dyscyplinarnej (por. wyrok NSA z 4 czerwca 2009 r., II GSK 1018/08, opubl. orzeczenia.nsa.gov.pl, który dotyczy odpowiedzialności pośredników w obrocie nieruchomościami, ale analogicznie uregulowanej jak odpowiedzialności rzeczoznawców). W piśmiennictwie dotyczącym zasad odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych podkreśla się również, że w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje się na obowiązek wykonywania czynności rzeczoznawstwa zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, standardami zawodowymi, zasadami etyki oraz ze szczególną starannością. Zatem niezależnie od odpowiedzialności za naruszenie przepisów prawa określających zasady wyceny, standardów zawodowych lub zasad etyki, weryfikowany jest także stopień staranności, a zatem wina rzeczoznawcy majątkowego. Organ stwierdził, że na wymiar orzeczonej kary dyscyplinarnej wpływ miało rażące naruszenie przez rzeczoznawcę majątkowego przepisów prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Dotyczy to m. in. nieprawidłowego przedstawienia stanu nieruchomości w skutek niedokonania oględzin lokalu nr [...]. Jego zdaniem, na szczególną dezaprobatę zasługuje wykazany brak bezstronności rzeczoznawcy majątkowego przy wycenie nieruchomości. Zastosowanie w wycenie współczynnika korygującego uwzględniającego koszty uregulowania stanu prawnego nieruchomości świadczy o próbie wpłynięcia na ustalenie niższej ceny sprzedaży lokalu na korzyść nabywcy. Zdaniem Sądu, w przedmiotowej sprawie zabrakło pogłębionej analizy tych wszystkich czynników. W zaskarżonej decyzji organ jedynie stwierdził, że uchybienia i błędy w pracy rzeczoznawcy majątkowego są rażące, nie odniósł się natomiast do winy rzeczoznawcy. Organ stwierdził, że tylko kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy jest karą współmierną do zaistniałych przewinień. Nie wykazał natomiast, czy orzeczenie zarówno łagodniejszej, jak i bardziej dotkliwej kary spełni cel, jaki kara dyscyplinarna powinna osiągnąć. Już z tych wywodów wynika, że organ formalnie wskazując na rażące postępowanie w istocie w ogóle nie poświęcił uwagi elementowi subiektywnemu przy wymiarze kary tj. winie rzeczoznawcy majątkowego, jak również ocenie jego postawy osobistej, w tym temu, czy dopuścił się naruszenia obowiązków zawodowych, skutkujących wszczęciem postępowania w sprawie odpowiedzialności zawodowej po raz pierwszy, czy kolejny, jaką posiada opinię. Ponadto uzasadniając wybór - przy wymienionej w ustawie gradacji kar od najłagodniejszej (upomnienie), do najcięższej( pozbawienie rzeczoznawcy uprawnień zawodowych) - kary, znajdującej się w środku tego katalogu, uzasadniał to rażącym postępowaniem i próbie wpłynięcia na ustalenie niższej ceny sprzedaży lokalu na korzyść nabywcy. Ponownie rozpoznając sprawę organ przeprowadzi dowody z dokumentów w postaci protokołu z inspekcji nieruchomości lokalowej z dnia 3 czerwca 2014 r.; protokołu z inspekcji nieruchomości lokalowej z dnia 2 czerwca 2014 r.; protokołu z inspekcji nieruchomości lokalowej z dnia 29 kwietnia 2014 r. oraz przesłucha A. J. na okoliczność potwierdzenia, iż udostępnianie rzeczoznawcy majątkowemu nieruchomości stanowiących własność Miasta W. - Dzielnica [...] nie przez osobę reprezentującą właściciela i jednocześnie zamawiającego wycenę, a przez osoby trzecie, np. najemców stanowi powszechną praktykę i jaki to ewentualnie miało wpływ na wycenę nieruchomości. Ponadto uzasadni wybór kary - przy wymienionej w ustawie gradacji kar. Na zakończenie wskazać należy, że skargę oparto zarówno na podstawie naruszenia prawa materialnego jak i naruszeniu przepisów postępowania w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zarzuty naruszenia prawa materialnego mogą być przedmiotem oceny tylko w stosunku do prawidłowo ustalonego stanu faktycznego. Stwierdzając zatem naruszenie przepisów postępowania, Sąd orzekający w sprawie nie wypowiadał się w kwestii naruszenia prawa materialnego, bowiem przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ administracji publicznej dokona powtórnie ustaleń materialnoprawnych mając na względzie cały zgromadzony materiał dowodowy z jednoczesnym odniesieniem się do przedstawionych przez skarżącą zarzutów. W tych warunkach Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 poz.1800 ze zm.).