II SA/Kr 449/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Sędziowie: WSA Małgorzata Łoboz WSA Agnieszka Nawara – Dubiel (spr.) Protokolant: starszy sek. sądowy Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 czerwca 2019 r. sprawy ze skarg B. K., L. K. i W. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 1 lutego 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargi oddala. Prezydent Miasta K. wydał w dniu 5 listopada 2009 r. decyzję nr [...] ustalająca warunki zabudowy dla części zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa zespołu zabudowy mieszkaniowej, wielorodzinnej z garażami podziemnymi, zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] oraz budowa układu komunikacyjnego i zjazdu z dz. [...] obr. j.w. przez działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. j.w. przy ul. B. w K.". Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...], po rozpoznaniu odwołań wniesionych od tej decyzji, decyzją znak: [...] w dniu 28 września 2010 r. uchyliło ją w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Następnie organ I instancji w dniu 12 grudnia 2012 r. wydał decyzję nr [...]: 1. ustalającą warunki zabudowy dla części zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa zespołu zabudowy mieszkaniowej, wielorodzinnej z garażami podziemnymi, zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...] i części [...] obr. [...] oraz budowa układu komunikacyjnego i zjazdu na działkach [...], [...], [...], [...], [...], [...] i części [...] obr. j.w. przy ul. B. w K." i 2. umarzającą postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego w części dotyczącej: "Budowy zespołu zabudowy mieszkaniowej, wielorodzinnej z garażami podziemnymi, zagospodarowaniem terenu na działkach nr [...] i części [...] obr. [...] oraz budowa układu komunikacyjnego i zjazdu na działkach nr [...], [...], [...] i części [...] obr. j.w. przy ul. B. w K." objętego ustaleniami Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego [...] w K." oraz [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...] decyzją z dnia 27 czerwca 2013 r. znak: [...] uchyliło ww. decyzję w części obejmującej pkt 1 i przekazało w tym zakresie sprawę do ponownego rozpoznania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 4 marca 2014 r. sygn. akt II SA/Kr 1124/13 uchylił zaskarżoną decyzję SKO w zakresie jej uzasadnienia. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 27 lutego 2017 r. nr [...] ustalił na wniosek B. S. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu i naziemnymi miejscami postojowymi na części działki nr [...] obr. [...] oraz budowa układu komunikacyjnego i zjazdu na dz. nr [...] i [...] obr. jw. przy ul. B. w K.". W uzasadnieniu tej decyzji opisano dotychczasowy przebieg postępowania, wskazując na szereg korekt pierwotnego wniosku dokonywanych na różnych etapach postępowania. Podkreślono, iż wszystkie uwagi Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...], jak również wytyczne Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zawarte w wyroku z dnia 4 marca 2014 r. sygn. akt II SA/Kr 1124/13 zostały obecnie przeanalizowane i uwzględnione. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia, w szczególności < postanowienie [...] Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K. z dnia 11 marca 2009 r. w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych ne cele rolnicze i leśne, < dwie opinie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia [...] lutego 2015 r. oraz z dnia [...] września 2015 r. w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego, < dwie opinie Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia [...] lutego 2015 r. oraz z dnia [...] marca 2016 r., w zakresie ochrony środowiska, < opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia [...] lutego 2015 r. w odniesieniu do obiektów objętych ochroną konserwatorską, < opinię Wydziału Bezpieczeństwa i Zarządzania Kryzysowego UMK z dnia [...] kwietnia 2008 r w odniesieniu do obszarów zagrożonych powodzią oraz < opinię Rady Dzielnicy [...] z dnia [...] października 2008 r. Wskazano, że zamierzenie inwestycyjne było przedmiotem opiniowania Zespołu Urbanistycznego. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Projekt decyzji sporządziła mgr inż. arch. A. P., posiadająca stosowne uprawnienia. Od decyzji tej wpłynęły dwa odwołania: L. K., działającej w imieniu własnym oraz B. K., W. S. i M. L. oraz odwołanie B. S.. Pozostałe wniesione w sprawie odwołania, ze względu na przekroczenie ustawowego terminu do ich wniesienia, nieuzupełnienie w terminie braków formalnych bądź też niedopuszczalność Kolegium załatwiło odrębnymi postanowieniami. Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...] decyzją z 1 lutego 2018 r., znak [...]: 1) uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części obejmującej załącznik nr 1 pkt l.1.e (w decyzji błędnie oznaczony jako "b") oraz załącznik nr 3, pkt 3.f w części zatytułowanej "Wyniki" i w tym zakresie orzekło w następujący sposób: Pkt I.1.e załącznika nr 1 otrzymuje brzmienie: "Dla nowej zabudowy ustala się następujące zasady kształtowania geometrii dachu: ustala się krycie budynku dachem połaciowym o kącie nachylenia połaci dachowych w przedziale 15° - 25°, o wysokości kalenicy od 12 m do 14 m. Wysokość kalenicy nie może przekroczyć rzędnej 235 m n.p.m. Parametry te wyznaczono zgodnie z § 8 Rozporządzenia". Pkt 3.f załącznika nr 3 otrzymuje brzmienie: "Przeprowadzona analiza wykazała, że dla projektowanej zabudowy należy ustalić zasadniczą geometrię dachu jako dach połaciowy o kącie nachylenia połaci w przedziale 15° - 25°. Wysokość poziomu kalenicy 14 m z tolerancją do minus 2m (od 12 m - średnia wysokość kalenic w obszarze analizowanym do 14 m). Wysokość ta nie może przekroczyć rzędnej 235 m n.p.m.". 2) uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części obejmującej załącznik nr 1 pkt 11.2.a w części obejmującej pkt 1 zatytułowany "Pod względem ochrony zieleni" i w tym zakresie orzekło w następujący sposób: Pkt II.2.a w części obejmującej pkt 1 zatytułowany "Pod względem ochrony zieleni" załącznika nr 1 otrzymuje brzmienie: "Pod względem ochrony zieleni: • W procesie inwestycyjnym należy zachować i zabezpieczyć przed zniszczeniem wiąz rosnący w sąsiedztwie granicy z dz. nr [...] obr. [...]. • Należy zachować i zabezpieczyć przed zniszczeniem jak największą ilość pozostałych drzew i krzewów ozdobnych rosnących na terenie inwestycji. • Odpowiednio zabezpieczyć na czas budowy drzewa i krzewy (korony, pnie, systemy korzeniowe) rosnące na terenie budowy. • Prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu, przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 142 z późn zm.): - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza: a) 80 cm - w przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego, b) 65 cm - w przypadku kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego, c) 50 cm - w przypadku pozostałych gatunków drzew; (art. 83 f ust. 1 pkt 3 lit. a i b). W tym przypadku właściciel nieruchomości jest jednak obowiązany dokonać zgłoszenia do właściwego miejscowo wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, a w przypadku gdy zezwolenie dotyczy usunięcia drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków - wojewódzkiego konserwatora zabytków zamiaru usunięcia drzewa. Zgłoszenie, o którym mowa w ust. 4, zawiera imię i nazwisko wnioskodawcy, oznaczenie nieruchomości, z której drzewo ma być usunięte, oraz rysunek albo mapkę określającą usytuowanie drzewa na nieruchomości. - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewu albo krzewów rosnących w skupisku, o powierzchni do 25 m2 (art. 83f ust. 1 pkt 1) - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewów na terenach pokrytych roślinnością pełniącą funkcje ozdobne, urządzoną pod względem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wyłączeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni (art. 83f ust. 1 pkt 2) - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 83f ust. 1 pkt 3a), - nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów owocowych, z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni. W pozostałych przypadkach o możliwości usunięcia lub przesadzenia kolidujących z planowaną inwestycją drzew i krzewów, ostatecznie rozstrzyga zezwolenie, o którym mowa w art. 83 w związku z art. 83a ust. 1 ustawy o ochronie przyrody. W przypadku, gdy wymagane jest uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wymagana jest zgoda właściciela tej nieruchomości. Wniosek należy złożyć do właściwego organu tj. Prezydenta Miasta K. działającego przez Wydział Kształtowania Środowiska UMK, a w przypadku gdy zezwolenie dotyczy usunięcia drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków - do wojewódzkiego konserwatora zabytków. W przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w art. 90 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie przyrody wniosek składa się do Marszałka Województwa [...], działającego przez Dyrektora Zespołu Parków Krajobrazowych Województwa [...]. Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor może wystąpić do Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z wnioskiem o wydanie uzgodnienia w zakresie ochrony środowiska pod kątem ochrony zieleni, jeżeli uzyskanie tego dokumentu jest niezbędne do decyzji o pozwoleniu na budowę. Podstawa prawna: art. 83, art. 83a, art. 83b, art. 83 c, art. 83d, art. 83e, art. 83f, art. 84, art. 85, art. 86, art. 87 ust. 3-8, art. 87a, art. 90 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 142)", 2) w pozostałym zakresie utrzymano zaskarżoną decyzję w mocy. W jej uzasadnieniu SKO wskazało, że pismem z dnia 23 czerwca 2017 r. zwróciło się do inwestora o uzupełnienie akt sprawy o dowody potwierdzające zapewnienie możliwości zaopatrzenia przedmiotowej inwestycji wodę oraz możliwości odprowadzania ścieków, a także o kopię umowy zawartej pomiędzy inwestorem a ZIKiT w K. - zarządcą drogi publicznej - ul. B. o rozbudowę i przebudowę układu drogowego mającego obsługiwać planowaną inwestycję. Po uzyskaniu żądanych dokumentów, pismem z dnia 1 września 2017 r. zawiadomiono strony o zgromadzeniu materiału dowodowego i możliwości zapoznania się z nim w siedzibie Kolegium. Następnie w związku z informacją o śmierci dwóch stron postępowania przeprowadzono czynności zmierzające do zawiadomienia ich spadkobierców o toczącym się postępowaniu. Pismem z dnia 20 grudnia 2017 r. zawiadomiono spadkobierców zmarłych stron o zgromadzeniu materiału dowodowego w sprawie i możliwości zapoznania się z nim w siedzibie Kolegium. Dalej wskazano, że w niniejszej sprawie istniały, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073, dalej jako u.p.z.p.), co nie jest kwestionowane. Dla wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, konieczne jest spełnienie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust 1 u.p.z.p. Z owego przepisu jednoznacznie wynika, że wszystkie wymienione tam warunki powinny być spełnione łącznie, tzn. brak spełnienia któregokolwiek z nich wyklucza wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zadaniem Kolegium jest zatem zbadanie, czy wszystkie przesłanki znajdujące się w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione i należycie wykazane przez organ I instancji. Stan faktyczny został ustalony na podstawie analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. A. P., datowanej na sierpień 2016 r. (analiza karty 1753 - 1766, t. VIII). Analiza obejmuje część tekstową i graficzną oraz dokumentację fotograficzną. W analizie wskazano, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania na działce nr [...] obr. [...] przy ul. B. w K. wyznaczono obszar analizowany. Jako front terenu inwestycji przyjęto krawędź terenu inwestycji od strony ul. B. , o szerokości ok.70 m, Z tego względu, zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r., obszar analizowany wyznaczono w odległości ok. 210 m od granic terenu inwestycji. Jeśli chodzi o sposób wyznaczenia obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie Kolegium uznało, że wprawdzie został on wyznaczony z pewnymi uchybieniami, niemniej jednak nie miały one wpływu na wynik postępowania. Prawidłowo autorka analizy przyjęła, że frontem terenu inwestycji jest jego krawędź od strony ul. B. . Kształt terenu inwestycji jest nieregularny, stąd też precyzyjne określenie szerokości frontu nie jest możliwe. Teren inwestycji w swojej zasadniczej części jest wysunięty w stronę ul. B. , jednak w części północno - zachodniej jest cofnięty. Oba odcinki stanowiące łącznie teren inwestycji mają w przybliżeniu szerokość 70 m, tak, jak to ustalono w analizie. Niezależnie od powyższego stwierdzić należy, że analiza obejmuje uzasadnienie wyznaczenia obszaru analizowanego, w którym wskazano, iż wyznaczony obszar w sposób optymalny i właściwy ze względów ładu przestrzennego pozwolił na przeanalizowanie uwarunkowań przestrzennych terenu inwestycji. Jego zakres umożliwił przeanalizowanie wszystkich - różnorodnych - form zabudowy występujących w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji, co pozwoliło na uwzględnienie specyfiki tego terenu w warunkach zabudowy. Z tego też względu stwierdzić należy, że nawet gdyby przyjąć, że frontem terenu inwestycji jest tylko odcinek oznaczony na załączniku graficznym literami I-H (o szerokości ok. 50m), jak to zdaje się sugerować odwołująca się strona, poszerzenie obszaru analizowanego w podany wyżej sposób (o tereny w promieniu do 210 m od granic terenu inwestycji) zostało uzasadnione w analizie architektoniczno - urbanistycznej i z niej wynika. Mając powyższe na uwadze Kolegium nie dostrzegło podstaw do kwestionowania sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie. Dokonując charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym wskazano, że rejon planowanej inwestycji położony jest w północnej części K., w rejonie ul. B. , w obszarze o zróżnicowanym zainwestowaniu. Występują tu pozostałości dawnych założeń zagrodowych, typowa zabudowa jednorodzinna, a także pochodzące z początku XXI w. zespoły zabudowy wielorodzinnej o wysokości do 5 kondygnacji. Teren inwestycji jest płaski, niezabudowany, częściowo ogrodzony, częściowo porośnięty drzewami i krzewami ozdobnymi. Jest usytuowany w głębi terenu, w oddaleniu od drogi publicznej. Sąsiaduje od strony północno -zachodniej z zabudową wielorodzinną, od wschodniej z zabudową jednorodzinną, natomiast od północy z terenami niezbudowanymi i dalej z rzeką [...]. Analizując funkcję zabudowy w obszarze analizowanym oraz możliwość nawiązania do istniejącej zabudowy przy ustalaniu warunków dla przedmiotowej inwestycji wskazano, że znajduje się w nim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wielorodzinna, usługowa oraz drogi i obiekty infrastruktury technicznej. Z powyższego jasno i jednoznacznie wynika, że planowane przedsięwzięcie, jako budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy zastanej w sąsiedztwie. Z załącznika graficznego do decyzji jednoznacznie wynika, że od drogi publicznej - ul. B. jest dostępna objęta obszarem analizowanym, a przy tym sąsiadująca z terenem inwestycji bezpośrednio, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna (dz. nr [...], [...] i [...] obr. [...]) z czego wynika, że istnieją działki sąsiednie zabudowane mogące stanowić punkt odniesienia dla kształtowania nowej zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Odnosząc się w tym miejscu do jednego z zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu traktować należy szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygnąć wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. W związku z tym nie można uznać, iż dopuszczalna zabudowa musi ograniczać się tylko do obiektu tożsamego z obiektami istniejącymi, bowiem w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. W przedmiotowej sprawie nie budzi wątpliwości, że funkcja mieszkaniowa występuje w obszarze analizowanym i jest dostępna z tej samej co teren inwestycji drogi publicznej. Już sama ta konstatacja jest wystarczająca dla uznania, że przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy jest spełniona. Dodatkowo jedynie podkreślić należy, że z tej samej co teren inwestycji drogi publicznej są w szczególności dostępne budynki mieszkalne wielorodzinne, o zbliżonym charakterze co obiekt wnioskowany. Nie może być zatem wątpliwości co do spełnienia zasady kontynuacji funkcji zabudowy w analizowanym przypadku. Następnie weryfikacji poddano sposób ustalenia poszczególnych parametrów dla planowanej inwestycji. Z przeprowadzonej w sprawie analizy wynika, że teren przedmiotowej inwestycji nie znajduje się bezpośrednio przy ul. B. , a w odległości ok. 110 m od granicy tej działki drogowej, w głębi terenu. Planowana zabudowa nie będzie zatem stanowiła obudowy tej ulicy, ani też żadnej innej drogi w sąsiedztwie i kształtowała linii zabudowy od strony dróg publicznych. Wewnątrz kwartału ulic, gdzie teren ten się znajduje obowiązuje swobodny układ zabudowy, który nie jest kształtowany wg żadnych spójnych reguł. Stąd też brak jest w zakresie linii zabudowy wzorca, który bezwzględnie należałoby kontynuować w przypadku inwestycji wnioskowanej. Stąd też uznano, że nie ma podstaw aby ustalać w przedmiotowym przypadku linię zabudowy wskazując, że wystarczającym ograniczeniem będą przepisy budowalne normujące odległości zabudowy od granic działki oraz od zabudowy sąsiedniej. Ustalenie linii zabudowy w tym przypadku stanowiłoby działanie dowolne, nie oparte na przesłankach wynikających z analizy zastanego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego. Analiza ta wykazała bowiem, że ów ład przestrzenny nie zostanie zaburzony niezależnie od sposobu usytuowania planowanego budynku na działce, przy zastrzeżeniu, że usytuowanie to będzie zgodne z przepisami Prawa budowalnego. Stąd też odstąpienie od ustalania linii zabudowy, jakkolwiek dopuszczalne wyjątkowo, stanowi w ocenie Kolegium w przedmiotowej sprawie rozwiązanie właściwie. W analizie wykazano, że brak jest dyktowanych potrzebami ładu przestrzennego podstaw do wyznaczani tej linii. Dodatkowym argumentem jest usytuowanie terenu inwestycji w znacznej odległości od drogi publicznej, w głębi kwartału zabudowy. W analizie uznano natomiast za stosowne ustalenie linii zabudowy od strony ul. A.. Wskazano, że chociaż z przedłożonej w sprawie opinii ZlKiT wynika, że ulica ta nie może stanowić obsługi komunikacyjnej przedmiotowego zmierzenia inwestycyjnego, to jednak na krótkim (ok. 5m) odcinku ul. ta przylega do terenu inwestycji. Z tego względu ustalono, że ze względu na przepisy ustawy o drogach publicznych należy ustalić nieprzekraczalną linię zabudowy na tym odcinku, w odległości 6 m od granicy działki drogowej stanowiącej ul. A. (dz. nr [...] obr. [...]). W analizie wprowadzono również wymóg zachowana minimalnej odległości wynoszącej 6 m od budynku jednorodzinnego na działce nr [...], usytuowanego w granicy terenu inwestycji. Wymóg ten uzasadniono koniecznością ochrony interesów osób trzecich, tak aby realizacja inwestycji nie utrudniła korzystania z nieruchomości sąsiedniej. Powyższe ustalenie nie budzi zastrzeżeń Kolegium. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono w przedziale od 27% - 29%, jak wskazano na podstawie § 5 ust. 1 Rozporządzenia. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji "Wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej" wskazano, że wskaźnik na poziomie 28% jest wskaźnikiem średnim, co zostało należycie udokumentowane w analizie. Uznano, że kontynuowanie średnich wartości z obszaru analizowanego będzie najwłaściwsze punktu widzenia ładu przestrzennego. Dopuszczono 1 - procentową tolerancję uzasadniając to potrzebą uwzględnienia możliwości zastosowania różnych rozwiązań konstrukcyjno - materiałowych. Wskazano, że obliczając średnią uwzględniono wszystkie budynki z obszaru analizy, w tym zabudowę szeregową przy ul. H. , niemniej jednak ze względu na jej specyfikę, która mogłaby sztucznie zawyżyć wyliczaną średnią (zabudowa szeregowa generuje bardzo wysokie wskaźniki zabudowy), potraktowano poszczególne szeregi jako jedną całość. Wskazano, że w ten sposób uwzględnić można rzeczywisty odbiór takich budynków i ich wpływ na ład przestrzenny. Kwestia ta nie budzi wątpliwości Kolegium. Na marginesie jedynie wyjaśnić należy, że przepis § 5 ust. 1 przewiduje ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy tylko i wyłącznie w oparciu o średnią jego wartość wyliczoną dla zabudowy z obszaru analizowanego. Wszelkie odstępstwo od tej zasady, nawet nieznaczne, winno być traktowane jako ustalenia na podstawie § 5 ust. 2 Rozporządzenia. Błędnie zatem organ I instancji oparł swoje ustalenia na podstawie § 5 ust. 1, wprowadzając bowiem 1 - procentową tolerancję w kształtowaniu tego parametru, odstąpił od reguły określonej w § 5 ust. 1 Rozporządzenia. Uchybienie to jednak pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy. Stosownie do § 6 ust. 1 Rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jednak dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (ust. 2 tego samego przepisu). W przedmiotowej sprawie szerokość elewacji frontowej ustalono na poziomie 20 m tolerancją wynoszącą +/- 10%. Jak wykazano na podstawie ujętych w analizie danych z obszaru analizowanego średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 20 m. Analiza obejmuje zestawienie danych, na podstawie których wyliczono średnią. Przyjęte rozwiązanie, jako zgodne z podstawową regułą ustanowioną w Rozporządzeniu, a jednocześnie wynikające z przeprowadzonej analizy i w niej uzasadnione, Kolegium uznało za prawidłowe. Należy również podkreślić, że ustalenie to uwzględnia różnorodność architektoniczną zabudowy sąsiadującej z terenem inwestycji. Średnia została bowiem obliczona dla wszystkich budynków z obszaru analizowanego, nie tylko wielorodzinnych, ale także jednorodzinnych. Dopuszczalną wysokość do okapu ustalono na poziomie od 8 m do 10 m, na podstawie wartości średniej z obszaru analizowanego. Z kolei wysokość głównej kalenicy ustalono w przedziale 12 - 14 m. W uzasadnieniu przyjętego rozwiązania wskazano po pierwsze, że wysokości budynków w obszarze analizowanym są bardzo zróżnicowane, a to ze względu na różnorodność charakteru zabudowy w tym obszarze. Wysokości okapów/attyk wahają się od 2,5 m do 35 m, natomiast kalenic od ok. 5 m do 35 m. Z tego też względu za zasadne uznano po pierwsze oparcie się na wartościach średnich z obszaru, po drugie uwzględnienie wysokości bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji budynków wielorodzinnych o zbliżonym do wnioskowanego charakterze, a po trzecie uwzględnienie faktu, że teren inwestycji graniczy również z zabudową jednorodzinną. Budynki wielorodzinne, o których mowa powyżej mają wysokości do okapów od 10 m do 16m, natomiast do kalenic od 14 m do 19, 5 m. Średnia wysokość do okapu wynosi ok. 9 m, natomiast do kalenicy ok. 12 m. Budynki jednorodzinne sąsiadujące z terenem inwestycji bezpośredni mają wysokości do okapu 4 m, a do kalenicy 8 m (dz. nr [...] i [...]). W związku z powyższym Kolegium stwierdziło, iż ustalone wartości spełniają założenia wskazane w analizie, które mają zagwarantować wpisanie przedmiotowego budynku w ład przestrzenny w sąsiedztwie terenu inwestycji. Stanowią one bowiem wartości pośrednie pomiędzy sąsiadującymi budynkami wielorodzinnymi i jednorodzinnymi, nawiązując jednocześnie do obliczonych średnich z obszaru analizowanego. Kolegium nie widzi zatem podstaw do kwestionowania tych ustaleń. W świetle § 8 Rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie ustalono następujące zasady kształtowania geometrii dachu: ustalono dach połaciowy dwu- lub wielospadowy, o maksymalnej wysokości kalenicy głównej na poziomie 14 m z możliwością obniżenia o 2 m. Dopuszczono doświetlenie poddasza w formie lukarn, facjat lub okien połaciowych. Na gruncie analizy nie budzi wątpliwości, że dachy połaciowe dominują w obszarze analizowanym, w tym na zbliżonych charakterem do wnioskowanego budynkach wielorodzinnych. Występują również dachy płaskie. Z kolei jeśli chodzi o wysokość kalenicy, to wykazano, iż przyjęte wartości mieszczą się wśród wartości występujących w obszarze analizowanym, stanowiąc jednocześnie wartości pośrednie pomiędzy zabudową wielorodzinną na sąsiadujących z terenem inwestycji dz. nr [...] i [...] (wysokości do kalenicy odpowiednio 18 - 19 m i 18 m), a zabudową jednorodzinną na dz. nr [...] i [...] (wysokości do kalenic 8 m). Konstatacja ta jest wystarczająca z punktu widzenia przesłanki ujętej w § 8 Rozporządzenia, a przyjęte wartości Kolegium uznaje za prawidłowe i odpowiednio uzasadnione. Jednocześnie, ponieważ w warunkach zabudowy nie podano ustalonego kąta nachylenia połaci dachowych, przy czym wartości występujące w obszarze analizowanym i potrzeba ich kontynuacji wynika wprost z przeprowadzonej w sprawie analizy, Kolegium uzupełniło ten brak dodając w załączniku nr 1 warunek dotyczący wymaganego kąta nachylenia płaci dachowych. Ponieważ z analizy wynika, że w obszarze analizowanym występują dachy połciowe o kącie nachylenia połaci mieszczącym się w przedziale 15° - 25°, a także konstatacja, że wartości te wymagają kontynuacji, należało ustalić wymagany kąt nachylenia połaci w tym właśnie przedziale. Podsumowując, sporządzona w sprawie analiza jest kompletna i przekonująca i może być uznana za wiarygodny dowód na spełnienie podstawowej przesłanki ustalenia warunków zabudowy wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jak wykazano, wyznaczone na jej podstawie parametry przyszłej zabudowy ustalone zostały prawidłowo. Organ I instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy w zakresie ochrony środowiska, ochrony przyrody i ochrony zieleni, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej oraz warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. W ramach tych ustaleń organ I instancji ustalił w sposób wiążący wymaganą liczbę miejsc parkingowych wskazując precyzyjnie wymaganą liczbę miejsc na jedno mieszkanie. Ustalenie to, jako jednoznaczne i stanowcze, uznać należy za prawidłowe i wystarczające na obecnym etapie procesu inwestycyjnego. Jednocześnie, odnosząc się do treści wniosku inwestora, dopuszczono realizację garażu podziemnego pod budynkiem. Ustalenia te pozwalają na realizację zawartego w decyzji wymogu, aby inwestor zapewnił wymaganą ilość miejsc parkingowych w obrębie terenu inwestycji. Jeśli chodzi o warunki w zakresie ochrony zieleni, zostały one oparte o przepisy ustawy o ochronie przyrody w nieaktualnym brzmieniu. Ponieważ już po wydaniu kwestionowanej decyzji przepisy ustawy o ochronie przyrody w zakresie ochrony zieleni i zasad dotyczących ewentualnej wycinki drzew znajdujących się na terenie inwestycji uległy zmianie, Kolegium w tym zakresie uchyliło decyzję organu I instancji i orzekło merytorycznie, wprowadzając do decyzji o warunkach zabudowy zapisy zgodne z aktualnym stanem prawnym regulującym ww. kwestię, obejmującym bezwzględnie wiążące reguły dotyczące ewentualnej wycinki znajdujących się na terenie inwestycji drzew. Ustalono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma pośredni dostęp do drogi publicznej - ul. B. , za pośrednictwem drogi wewnętrznej biegnącej po terenie działek nr [...] i [...] obr. [...], która nie pozostaje w zarządzie ZIKiT, co wynika z pozyskanej opinii zarządcy drogi z dnia [...] września 2015 r. (karta 1676, t. VII), podtrzymanej w dniu [...] marca 2016 r. (karta 1721, t. VII). Działka nr [...] została objęta terenem inwestycji. Z kolei do działki nr [...] wnioskodawczyni B. S. posiada tytuł prawny. Zgodnie z treścią prowadzonej dla tej nieruchomości księgi wieczystej nr [...] jest ona współwłaścicielem tej działki. Za udowodnione także uznać należy, że istniejące uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W aktach sprawy znajduje się aktualne oświadczenie [...] Sp. z o.o. z dnia 21 listopada 2016 r. potwierdzające możliwość zaopatrzenia przedmiotowej inwestycji w gaz (karta 1827, t. VIII), [...] S.A. potwierdzające możliwość zaopatrzenia przedmiotowej inwestycji w energię elektryczną z dnia 14 listopada 2016 r. (karta 1829, t. IV) oraz MPWiK S.A. w K. wskazującą na warunki konieczne do spełnienia aby zapewniona została możliwość zaopatrzenia inwestycji w wodę i możliwość odprowadzania ścieków (warunki z dnia 12 lipca 2017 r., dołączone do akt sprawy w toku postępowania odwoławczego) Z ww. dokumentów wynika w sposób jednoznaczny, że projektowane uzbrojenie terenu przedmiotowej inwestycji jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Jeśli natomiast chodzi o uzbrojenie terenu w zakresie drogi dojazdowej, spełnienie tego warunku potwierdza pozytywna opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia [...] września 2015 r. (karta 1676, t. VII), podtrzymana w dniu [...] marca 2016 r. (karta 1721, t. VII), wydana po zawarciu z inwestorem umowy na rozbudowę układu drogowego mającego stanowić obsługę komunikacyjną inwestycji (umowa z dnia [...] września 2015 r., załączona do akt sprawy w toku postępowania odwoławczego). Z opinii tej wynika, że projektowane uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi przedmiotowego zamierzenia, a jego obsługa komunikacyjna ma się odbywać od drogi publicznej ul. B. , która na mocy umowy ma zostać przebudowana, poprzez projektowany zjazd i drogę na działkach nr [...] i [...]. W ramach umowy inwestor zobowiązał się dostosować przyległy ujął drogowy (ul. B. , ul. Z. , ul. P. ) do potrzeb wynikających z realizacji przedmiotowej inwestycji. Na gruncie przedmiotowej sprawy nie budzi wątpliwości, że teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., oraz że przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, te zatem przesłanki ustalenia warunków zabudowy uznać należy za spełnione. W nawiązaniu do pozostałych zarzutów zawartych w odwołaniach Kolegium wyjaśniło też, że brak jest podstaw, aby twierdzić, że organ I instancji nie uwzględnił sąsiedztwa zabudowy jednorodzinnej. Przeciwnie - ustalając każdy parametr zgodnie z analizą organ miał na względnie zróżnicowany stan zagospodarowania obszaru analizowanego i przyjmował takie rozwiązania, które stanowią kompromis pomiędzy planowanym charakterem budynku, sąsiedztwem bloków wielorodzinnych, a także jednorodzinnych domów mieszkalnych. Nie jest również prawdą, że w decyzji dopuszczono realizację przedmiotowego budynku w zbliżeniu do budynku na działce nr [...]. Przeciwnie, ustalono minimalną odległość w jakiej należy usytuować planowany budynek, która jest większa niż minimum wynikające z przepisów Prawa budowalnego. To budynek na działce nr [...] znajduje się w granicy działki, podczas gdy budynek planowany będzie się znajdował nie bliżej niż 6 m od tej granicy. Opisaną wyżej decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie L. K., B. K. i M. L. (sygn. akt II SA/Kr 449/18), przy czym skarga M. L. została odrzucona prawomocnym postanowieniem z dnia 13 lipca 2018 r.) oraz W. S. (sygn. akt II SA/Kr 450/18). L. K. i B. K. zaskarżonej decyzji zarzucili: - naruszenie przepisów prawa materialnego, a to przepisu art. 61 ust. 1 w związku z art. 1 ust. 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że interpretację pojęcia kontynuacji funkcji traktować należy szeroko i dopuszczać zabudowę wielorodzinną do 12 metrów, podczas gdy prawidłowa interpretacja pojęcia kontynuacji funkcji, w zestawieniu z wynika analizy sporządzonej do postępowania wyklucza możliwość utrzymania ładu przestrzennego na tym terenie przy zastosowaniu tak dużej wysokości kalenicy; - naruszenie przepisów prawa materialnego, a to przepisu art. 61 ust. 1 w związku z art. 1 ust 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, błędnej interpretacji pojęcia kontynuacji funkcji a to w ten sposób, że mimo błędu przy ustalaniu szerokości elewacji frontowej i trudności w ustaleniu linii zabudowy przystąpiono do określania szerokości elewacji frontowej budynku, podczas gdy prawidłowa interpretacja pojęcia kontynuacji funkcji w zestawieniu ze sporządzoną analizą nie powalają na ustalenie elewacji frontowej o szerokości 20 metrów; - naruszenie przepisów prawa materialnego, a to przepisu § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez przyjęcie, że mimo błędnego ustalenia frontu terenu inwestycji, nie wpływa to na wynik postępowania, podczas gdy prawidłowo ustalony obszar analizy eliminuje zabudowę odmienną do zabudowy w analizowanym kwartale gdzie nie występuje zabudowa o wysokości 35 metrów. Na podstawie tych zarzutów skarżący wnieśli o uwzględnienie skargi w całości i uchylenie decyzji organu I i II instancji. W. S. zaskarżonej decyzji zarzuciła nieskuteczność ukierunkowań i działań w odniesieniu do realizacji wniosku o zabudowę osiedlowej działki nr [...] w K. przy ul. B.; skutkujących m.in. zahamowaniem realizacji danego wniosku przez 10 lat (2008-2018). W uzasadnieniu skargi wskazano, że przedmiotowy "boczny" odcinek dz. [...] przez cały długi okres traktuje się wraz z główna zabudową dz. [...] jako spójną całość, pomijając sygnalizowane przez strony postępowania ich wzajemne zróżnicowanie związane z ich rozłączeniem się na gruncie w przeciwne strony. W efekcie pod wspólnym mianownikiem funkcjonują nadal 2 strefy: < główna strefa wewnątrz osiedlowej zasadniczej działki nr [...] oraz < poza osiedlowa strefa oddziaływania danego " odcinka" wyłącznie w kierunku do poza osiedlowej zabudowy parterowej - jednorodzinnej. Dany odcinek dz. [...] swą końcowa częścią graniczy wyłącznie z działką skarżącej nr [...] po linii ogrodzenia. Posiada także swoje boczne granice, wspólne z innymi dwoma działkami, tj. z ogrodem prywatnej dz. nr [...] oraz z terenem osiedlowym działki nr [...]. Przyjęto wcześniej, bez uzasadnienia, że odległość zabudowy przedmiotowego odcinka dz. [...] do granicy dz. nr [...] będzie wynosić 6 m. Odległość tę przyjęto przedwcześnie z pominięciem ustalenia w pierwszej kolejności oraz uwzględnienia sumy należnej ww. działkom odległości od ich granic do danej zamierzonej zabudowy na tym odcinku. W ten sposób bezpośrednio określi się szerokość powierzchni pod zabudowę danego odcinka dz. [...] Na skutek powyższego pozbawiono skarżącą możliwości ustosunkowania się do zamierzeń zabudowy danego odcinka. W zbiorze fotografii domów otoczenia dz. [...] brak jest zdjęcia domu skarżącej od strony ogrodu, gdzie także obok przebiega linii naszego ogrodzenia dz. [...], obecnie stanowiącą z nami wspólna granice także z danym odcinkiem dz. osiedlowej [...]. W opisie charakteryzującym zdjęcia opisano tez, że m.in. ul. A. posiada domy w formie wiejskich chałup, co zakwestionowała skarżąca, bowiem jej dom ma wymiary 10 x 10 m, jest po remoncie kapitalnym zewnątrz i wewnątrz, posiada od strony ogrodu duży taras 9 x 3.70 m, duże dwudrzwiowe okna tarasowe, jest dostosowany do wymogów aktualnej architektury i kolorystyki. Przed nim od strony południowej jest ogród, drzewa i krzewy to iglaki. Skarżąca nie zgadza się również na dopuszczenie przy wystąpieniu kolizji z planowaną zabudową do usunięcia na dz. [...] wielkiego, zdrowego drzewa, rosnącego tuz przy granicy 3 działek: nr [...], nr [...] i tuż obok działki [...] oraz kilkudziesięcioletniego drzewa iglastego rosnącego obok niego. W związku z istniejącą od 10 lat (2008 - 2018) patową sytuacją powiązaną z założeniem zabudowy osiedlowej odcinka dz [...] m.in. z naruszeniem "zasady dobrego sąsiedztwa" - rysuje się celowość przeanalizowania sprawy pod kątem ewentualnej zmiany kierunku wykorzystania danego odcinka. Skarżąca zasugerowała, bo przeznaczyć dany odcinek pod utworzenie na nim "Korytarza przewietrzania powietrza", który tez posiada odpowiednie warunki ku temu: prosta droga poprzez dany odcinek, dalej wprost przez ogrody dz.[...] i [...] do samej ul. A. - bez potrzeby usuwania przeszkód po drodze. Na podstawie tych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organu I i II instancji jako opartych na błędnej (jej zdaniem) analizie urbanistyczno – architektonicznej. Uczestniczka postępowania B. S. w piśmie z dnia 29 maja 2019 r. wniosła o oddalenie skargi i wyjaśniła, że obecnie nosi nazwisko [...]. Na rozprawie w dniu 11 czerwca 2019 r. obie te sprawy zostały połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm. – zwanej dalej p.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skargi nie zasługują na uwzględnienie. Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.), zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu. W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Dalej przypomnieć należy, że poprzednio wydana w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym decyzja SKO [...] (w zakresie jej uzasadnienia) została uchylona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 4 marca 2014r., sygn. II SA/Kr 1124/13. Stosownie do treści art. 153 p.p.s.a. "ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie". Przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że ani organ administracji publicznej, ani sąd, orzekając ponownie w tej samej sprawie, nie mogą nie uwzględnić oceny prawnej i wskazań wyrażonych wcześniej w orzeczeniu sądu, gdyż są nimi związane. Związanie sądu administracyjnego oceną prawną oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, które byłyby sprzeczne z wyrażonym wcześniej poglądem (por. wyrok NSA z dnia 1 września 2010 r., sygn. II OSK 518/09, LEX nr 746901). Pojęcie "ocena prawna" w rozumieniu przepisu art. 153 p.p.s.a. oznacza wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w konkretnym wypadku w związku z rozpoznawaną sprawą. Ocena ta może się odnosić zarówno do przepisów prawa materialnego jak i procesowego. Musi ponadto pozostawać w logicznym związku z treścią orzeczenia sądu administracyjnego, w którym została sformułowana (por., wyrok NSA z dnia 30 listopada 2010 r., sygn. II OSK 1929/09, LEX nr 795206). Wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. W przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzji zapadłej w wyniku uprzedniego wydania przez sąd wyroku kasacyjnego i wyrażeniu w nim wiążącej oceny prawnej, ponownie rozpoznając sprawę sąd administracyjny obowiązany jest do dokonania kontroli, czy organ administracji prawidłowo uwzględnił wytyczne zawarte w poprzednim wyroku. Podporządkowanie się wytycznym sądu i wyrażonej przezeń ocenie prawnej jest bowiem głównym kryterium poprawności nowowydanej decyzji (por. wyrok NSA z dnia 13 stycznia 2009 r., sygn. II GSK 614/08, LEX nr 528074). Naruszenie przez organ administracji publicznej art. 153 powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego aktu. (tak WSA w Krakowie w wyroku z dnia 25 listopada 2015 r., sygn. II SA/Kr 1152/15). W przywołanym wyroku o sygn. II SA/Kr 1124/13, wiążącym Sąd w niniejszym postępowaniu, Sąd wskazał, że: "nie zostało wyjaśnione, czy wszystkie ww. warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione poprzez brak wyjaśnienia, czy teren objęty planowaną inwestycją ma dostęp do drogi publicznej. (...) Wskazać należy, że dostęp do drogi publicznej, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 cyt. ustawy oznacza prawnie i faktycznie zagwarantowaną możliwość komunikacji pomiędzy terenem inwestycji a drogą publiczną. Wynika z tego, że nie jest wystarczający faktyczny dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z art. 2 pkt 14 cyt. ustawy dostęp do drogi publicznej - to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. (..) Możliwość korzystania z pośredniego dostępu do drogi publicznej powinna być prawnie uregulowana np. w formie ustanowienia służebności gruntowej, względnie chociaż pisemnej zgody właściciela terenu, z którego inwestor ma korzystać. (...) Z zestawienia decyzji z analizą wynika zatem, że organy uznały, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem istniejącej faktycznie drogi wewnętrznej przebiegającej po działkach nr [...] i nr [...] i jest on "wystarczający sam w sobie". Oceny tej nie podziela Sąd, uznając, że możliwość korzystania z pośredniego dostępu do drogi publicznej powinna być prawnie uregulowana już na etapie ustalania warunków zabudowy, a zatem dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną na potrzeby ustalenia warunków zabudowy nie może być utożsamiany jedynie z dostępem faktycznym. Tym samym stwierdzić należy, że w przedmiotowym postępowaniu nie wyjaśniono podstawowej kwestii tj. dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Ponownie rozpoznając sprawę w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego organ administracji winien w pierwszej kolejności wnikliwie zbadać kwestię zaistnienia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. (...) Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji powinien rozważyć też, czy wnioskodawca nie powinien bliżej sprecyzować rodzaju inwestycji poprzez podanie w nazwie ilości planowanych budynków w miejsce "zespołu zabudowy" oraz ustosunkować się do zarzutów stron, w tym miejsca usytuowania drzewa – wiązu." W pierwszej kolejności zatem obowiązkiem Sądu w niniejszym postępowaniu było ustalenie, czy teren inwestycji ma faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej oraz czy wypełnione zostały także pozostałe wskazania Sądu. W niniejszej sprawie inwestycja została ostatecznie określona jako budowa "budynku mieszkalnego wielorodzinnego (...), w miejsce poprzednio wskazanego "zespołu zabudowy mieszkaniowej, wielorodzinnej (...)", a zatem uznać należy, że rodzaj inwestycji został dostatecznie sprecyzowany. Usytuowanie wiązu zostało ostatecznie wyjaśnione poprzez wskazanie w decyzji, że rośnie on przy granicy z działką [...] obr. [...] i jest on przeznaczony do zachowania i zabezpieczenia przed zniszczeniem. Dostęp do drogi publicznej (ul. B. ) został ustalony jako dostęp pośredni, poprzez drogę wewnętrzną przebiegającą po terenie działek nr [...], [...] obr. [...], przy czym działka [...] znajduje w obszarach obowiązującego w sąsiedztwie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Za pismem z dnia 8 marca 2019 r. (k. 258-271 akt sądowych) oraz na rozprawie w dniu 11 czerwca 2019r. (k.325 -332 akt sadowych) skarżąca złożyła do akt dokumenty, z których wynika, że działka [...] (teren inwestycji) powstała z połączenia działek [...] i [...] (obie powstały z podziału działki [...]), [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (powstała z podziału działki [...], która podzieliła się na działki [...] i [...]). W KW nr [...] prowadzonej dla działki nr [...], w dziale I –Sp, wpisano "bezpłatną służebność przejazdu i przechodu oraz przeprowadzania mediów (zgodnie z załączonym planem) na rzecz każdoczesnych właścicieli działek nr [...], [...] obr. [...] przez całą działkę [...] (obj.kw [...]) oraz południowo - wschodnią część dz.nr [...] (obj.kw [...]) drogą biegnącą przez cześć działki - bezpłatna służebność przeprowadzenia mediów na rzecz każdoczesnych właścicieli działki nr [...] przez całą działkę [...] oraz południowo - wschodnią część działki nr [...] (drogą biegnącą przez tę część działki)". Nadto jak wynika z wpisu do działu II księgi wieczystej nr [...] (publicznie dostępna na stronie internetowej https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/pokazPodglad), własności działki nr [...] w ˝ części przysługuje B. S. (inwestorowi). Z powyższego wynika, że dostęp do drogi publicznej po drodze wewnętrznej przebiegającej pod działkach [...] i [...] zabezpieczony został również w sposób prawny tj. poprzez ustanowienie odpowiednich służebności, a zatem spełniony został warunek o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 2 ustawy o planowaniu. Dalej wskazać należy, że w kontrolowanej sprawie podstawą wydania decyzji była analiza architektoniczno – urbanistyczna, która została szczegółowo opisana i oceniona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...]. Wskazać przy tym należy, że zdaniem Sądu wszystkie parametry planowanej inwestycji zostały ustalone prawidłowo, a szeroko zacytowane na wstępie uzasadnienia stanowisko Kolegium jest prawidłowe, zatem nie ma potrzeby przytaczania go w tym miejscu ponownie. Odnosząc się natomiast do zarzutów skarg, wskazać należy co następuje. Nie jest usprawiedliwiony zarzut dotyczący naruszenia art. 61 ust. 1 w związku z art. 1 ust. 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że interpretację pojęcia kontynuacji funkcji traktować należy szeroko i dopuszczać zabudowę wielorodzinną do 12 metrów, podczas gdy prawidłowa interpretacja pojęcia kontynuacji funkcji, w zestawieniu z wynika analizy sporządzonej do postępowania wyklucza możliwość utrzymania ładu przestrzennego na tym terenie przy zastosowaniu tak dużej wysokości kalenicy. Zarzut ten w istocie dotyczy dwóch kwestii – braku kontynuacji funkcji (zabudowy wielorodzinnej) poprzez nową inwestycję oraz ustalenia wysokości kalenicy na poziomie 12 metrów. Jeśli chodzi o kontynuację funkcji, to nie ulega wątpliwości, że w obszarze analizowanym nie tylko występuje funkcja mieszkaniowa wielorodzinna dostępna z tej samej drogi publicznej, ale co więcej zabudowa taka jest umiejscowiona w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji tj. na działkach [...] i [...]. Trudno zatem byłoby znaleźć argumenty wskazujące, że jest inaczej tj., że obszarze analizowanym nie występuje funkcja mieszkaniowa, w tym wielorodzinna. Jeżeli zaś chodzi o wysokość budynku do jego kalenicy, to jak wynika z analizy, na działce nr [...] (sąsiedniej zabudowanej budynkiem wielorodzinnym) znajduje się budynek o wysokości 18 metrów do kalenicy i 16 metrów do okapu, zaś na działce [...] (sąsiedniej zabudowanej budynkiem wielorodzinnym) o wysokości 19,5 metrów do kalenicy i 14 metrów do okapu. Średnia wysokość z obszaru analizowanego wynosi 12 metrów do kalenicy i 9 metrów do okapu. W decyzji ustalono wysokość budynku na poziomie 9 m +/- 1 m do okapu i 12- 14 m. do kalenicy. Zgodnie z § 7 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. (ust.1) Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Organ zatem niezwykle ostrożnie wyznaczył sporny parametr wysokości, nie nawiązując nawet do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z działką inwestycyjną, ale uwzględniając średnią z obszaru, a z analizy wynika jasne uzasadnienie przyjęcia takich a nie innych wartości. Kolejny zarzut dotyczy ustalenia parametru szerokości elewacji frontowej na poziomie 20 m. Również i w tym przypadku szerokość ta ustalona została jako średnia z obszaru analizowanego (20 metrów) z niewielką (1metr) tolerancją. Zgodnie z § 6 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Zgodnie z paragrafem 2 pkt. 5 rozporządzenia, przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W niniejszym przypadku wjazd zaplanowano od ul. B. i szerokość elewacji frontowej dotyczy tej właśnie części budynku. Nie jest też uzasadniony zarzut błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Przepis ten, ustalający zasadę wyznaczania granic obszaru analizowanego, określa jedynie minimalne wielkości – w odległości "nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m". Z unormowania tego wynika, że przy ustalaniu granic obszaru analizowanego bierze się pod uwagę szerokość frontu działki inwestora, którą mnoży się przez trzy, przy tym jest to jedno minimum. Granice zaś obszaru analizowanego nie mogą być mniejsze niż 50 m. (drugie minimum). Sposób wyznaczenia granic tego obszaru nie stanowi sztywnej zasady i to od warunków konkretnej sprawy zależy, czy ta norma minimalna okaże się wystarczająca, czy zajdzie potrzeba ustalenia granic obszaru analizowanego odpowiednio większego. Z unormowania zawartego w § 3 ww. rozporządzenia nie wynika, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego odległości większej niż minimalna. Zasadność rozszerzenia obszaru analizowanego pod kątem zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu, musi natomiast wynikać w sposób jednoznaczny z analizy architektoniczno – urbanistycznej. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowy w całym obszarze analizowanym. Określenie granic obszaru analizowanego powinno być dokonywane nie w sposób automatyczny, ale zgodnie ze specyfiką urbanistyczną, co winno znaleźć odbicie w uzasadnieniu decyzji, co też ma miejsce w niniejszej sprawie. Poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimum zostało w analizie jak i samej decyzji (załącznik nr 3) uzasadnione. W skardze W. S. zawarty został zarzut, że odległość zabudowy na działce [...] do granicy z dz. nr [...] będzie wynosić 6 m. Ustalenie takie (odnoszące się do działki [...] i [...]) znajduje się w pkt. I.1.lit. a decyzji i uzasadnione zostało potrzebą ochrony budynków i terenów sąsiednich tj. działek nalężących do skarżącej. Rzeczywiście prawdą jest, że wyznaczanie odległości posadowienia budynku od granicy sąsiedniej działki w decyzji o warunkach zabudowy jest nieuprawnione, gdyż usytuowanie budynku na działce ustalane jest w decyzji o pozwoleniu na budowę i na podstawie przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065), których nie stosuje się w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. W myśl tego rozporządzenia, co do zasady, odległość budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej wynosi 4 metry, jeżeli budynek ma otwory okienne lub drzwiowe zwrócone w jej stronę oraz 3 metry w przypadku gdy otworów tych nie ma. Innymi słowy, zaskarżona decyzja ustala odległość większą, niż mogłoby to wynikać z decyzji o pozwoleniu na budowę. Jednakże ze względu na fakt, iż jest to ustalenie korzystne dla skarżącej (ustalono odległość większą co najmniej o dwa metry od odległości przewidzianej w § 12 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych), a także wobec niezaskarżenia decyzji przez inwestora i zakazu orzekania na niekorzyść skarżącego (art. 134 § 2 p.p.s.a - sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności.), Sąd nie uchylił zaskarżonej decyzji ze względu na to uchybienie. Nie jest też uzasadnione stanowisko skarżącej, że "nie zgadza się również na dopuszczenie przy wystąpieniu kolizji z planowaną zabudową do usunięcia na dz. [...] wielkiego, zdrowego drzewa, rosnącego tuz przy granicy 3 działek: nr [...], nr [...] i tuż obok działki [...] oraz kilkudziesięcioletniego drzewa iglastego rosnącego obok niego." W decyzji o warunkach zabudowy, jak już wyżej wskazano, wiąz został przewidziany do zachowania i ochrony, zaś ewentualne usunięcie pozostałych drzew może nastąpić wyłącznie na podstawie przepisów ustawy o ochronie przyrody, nie zaś na podstawie zgody sąsiadów. Wobec powyższego skargi jako bezzasadne zostały oddalone na zasadzie art. 155 p.p.s.a.