II SA/Rz 243/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Zaborniak /spr./ Sędziowie NSA Małgorzata Wolska NSA Stanisław Śliwa Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 września 2019 r. sprawy ze skargi I. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Wójta Gminy z dnia [...] października 2018 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej I. K. kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Przedmiotem skargi I.K. reprezentowanej przez męża M.K. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej SKO) z dnia [...] grudnia 2018 r., nr [...], wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych; Wójt Gminy [...] w dniu [...] października 2018 r., decyzją znak: [...], po rozpatrzeniu wniosku K.P. oraz M.P. o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia o nazwie budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z infrastrukturą oraz dwóch budynków gospodarczych, na terenie części działki o nr 112/1 w obrębie [...], ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego przez w/w przedsięwzięcia. Zdaniem Organu I instancji w aktualnym stanie zabudowa i uzbrojenie terenu w obszarze analizowanym oraz uwarunkowania wynikające się z analizy urbanistycznej pozwalają na realizację wnioskowanej inwestycji. W postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dokonano analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, jak również przeprowadzono ocenę stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Opisaną decyzję zaskarżyła wnosząc odwołanie do SKO strona postępowania I.K. Podniesiono w odwołaniu, że nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem przy drodze wewnętrznej gminnej, nie ma żadnych działek zabudowanych w jej obrębie. Nieprawidłowo określono obszar analizowany. Ponadto działka nie posiada istniejącego zjazdu z drogi wewnętrznej gminnej oraz nie posiada uzgodnionego projektu na wykonanie takiego zjazdu. Nie został spełniony warunek związany z uzbrojeniem terenu. Ponadto decyzja nie jest zgodna z przepisami odrębnymi. SKO decyzją z dnia [...] grudnia 2018 r., numer [...], utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...]. Stwierdzono w uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia, iż dokonana analiza odpowiada wymaganiom zawartym w obecnie obowiązującym orzecznictwie sądowoadministracyjnym. Podkreślono także, iż decyzja o warunkach zabudowy jest pierwszą z cyklu decyzji wydawanych w procesie inwestycyjnym i nie przesądza o warunkach technicznych czy budowlanych, jakie musi spełniać planowana inwestycja, lecz przesądza jedynie o tym czy w świetle występującej na tym terenie zabudowy, jej realizacja będzie stanowić kontynuację nowej zabudowy oraz funkcji. Według Kolegium Wójt Gminy [...] wydając decyzję o warunkach zabudowy rozstrzygnął sprawę co do jej istoty w całości w szczególności ustalił lokalizację inwestycji w oparciu o wniosek inwestora zawierający charakterystykę inwestycji i dokonał analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie (dalej WSA), I.K. wniosła o uchylenie rozstrzygnięć organów obu instancji oraz o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania. Jako podstawę powyższego Skarżąca w pierwszej kolejności zarzuciła obrazę przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Podniosła, że planowana inwestycja nie spełnia warunku z pkt 1 wymienionego przepisu. Wyjaśniła, że z drogi wewnętrznej dz. ewid. nr 127 nie ma żadnej zabudowanej działki sąsiedniej, na co wskazywała już w odwołaniu. Do zarzutu tego SKO w ogóle się nie ustosunkowało i nie przeprowadziło analizy w tym zakresie, powielając jedynie treść decyzji pierwszoinstancyjnej. Ponadto teren, na którym planowana jest inwestycja nie ma dostępu do drogi publicznej, a więc nie spełnia warunku z pkt 2 wymienionego przepisu. Skarżąca wskazała, że jeden budynek mieszkalny i gospodarczy nie mają dostępu bezpośredniego do drogi publicznej. Jak podała, wnioskodawcy przed złożeniem wniosku o wydanie warunków zabudowy, powinni udokumentować możliwość korzystania z części wspólnej (drogi koniecznej), wydzielić ją geodezyjnie o szerokości min. 5 m, a prawa do użytkowania tej drogi, ustalić w formie aktu notarialnego. W dokumentacji brak tego typu dokumentów, co nie może być pomijane przez Organ. Natomiast wydzielenie drogi koniecznej - wewnętrznej na działce o nr 112/1, całkowicie zmieniłoby zasady analizy obszaru, ponieważ przy istniejącej już drodze wewnętrznej stroną frontową byłaby linia skrajni tej drogi od jednej strony podłużnej działki. Działka nr 112/1 nie posiada żadnego istniejącego zjazdu, natomiast w dokumentacji brak jest zapewnienia o udzieleniu zgody na wykonanie takiego zjazdu, czyli działka nie posiada dostępu do drogi publicznej. Ponadto Skarżąca zarzuciła Kolegium obrazę art. 6 K.p.a. i art. 7 Konstytucji RP, gdyż Organ ten nie dokonał analizy zarzutów odwołania odnośnie naruszenia przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. oraz przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2013 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), przepisując jedynie ustalenia Organu I instancji w tym zakresie. Zarzucono również naruszenie przepisów w/w Rozporządzenia. Skarżąca zwróciła uwagę na lokalizację w sąsiedztwie planowanej inwestycji stacji bazowej telefonii komórkowej, która powinna zostać ujęta przy analizie obszaru, ponieważ takie obiekty budowlane mają istotny wpływ na bezpieczeństwo zabudowań i ludzi tam przebywających. Przed wydaniem warunków zabudowy, powinien zostać zlecony do opracowania raport oddziaływania takiego obiektu na wnioskowane inwestycje. Nadmieniła również, że jedyny zjazd z drogi o nr. ewid. 127 to ten do stacji bazowej, która nie jest budynkiem mieszkalnym. W ocenie Skarżącej wydana przez Organ decyzja jest stronnicza, a analiza materiału dowodowego została dokonana wybiórczo. Odpowiadając na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje: Skarga okazała się częściowo uzasadniona, dlatego też została przez Sąd uwzględniona. Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 2107). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302; zwana dalej w skrócie p.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Natomiast w myśl art. 145 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Jednocześnie w ramach prowadzonej kontroli legalności decyzji Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Przedmiotem rozpoznanej skargi Strona skarżąca uczyniła decyzję SKO wydaną w oparciu o przepisy prawa materialnego wyrażone w ustawie z dnia 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2018 r. poz. 1945; zwana dalej u.p.z.p.). W myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w przypadku gdy dla inwestowanego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, w szczególności jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - zasada dobrego sąsiedztwa. Najogólniej rzecz biorąc zasada dobrego sąsiedztwa stawia przed inwestorem konieczność takiego ukształtowania nowej zabudowy, aby współgrała ze stanem wyznaczonym w obszarze najbliższego sąsiedztwa, pod względem wypełnianych funkcji, zagospodarowania oraz formy architektonicznej planowanej inwestycji. Badanie spełnienia wymogów dobrego sąsiedztwa odbywa się obowiązkowo przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, poprzez analizę istotnych dla prawa uwarunkowań istniejącego stanu zagospodarowania terenu. W tym celu wokół terenu objętego wnioskiem wyznacza się tzw. obszar analizowany. Legalną definicję tego obszaru wyraża § 2 pkt 4 przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, dalej zwane rozporządzeniem). Obszar analizowany jest istniejącym stanem zagospodarowania terenów sąsiadujących z obszarem inwestowanym, wyznaczającym organom pole dla sformułowania wniosku o spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa oraz władczego kształtowania wymogów dotyczących planowanej inwestycji. Prawidłowe wyznaczenie tego obszaru, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy oraz jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy zgodnie wymogami z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tj. zasadą "dobrego sąsiedztwa". Skarga w niniejszej sprawie została częściowo oparta na usprawiedliwionych podstawach, a przekonują do tego następujące powody: Skarżąca strona trafnie zarzuca SKO naruszenie przepisów postępowania odwoławczego poprzez nie odniesienie się do postawionych w odwołaniu zarzutów. Przyznać należy, iż I.K. jasno i precyzyjnie podniosła kwestie nieprawidłowego wyznaczenia przez Organ I instancji granic obszaru analizowanego, a więc kwestii kluczowej dla oceny spełnienia przez planowaną inwestycję przesłanek koniecznych dla zachowania wymogu tzw. dobrego sąsiedztwa – art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Strona powołała się przy tym także na właściwe przepisy rozporządzenia. Natomiast kolegium w treści uzasadnienia swej decyzji choćby słowem nie odniosło się do tych twierdzeń, podobnie zresztą jak i do pozostałych zarzutów środka odwoławczego. Uzasadnienie decyzji Kolegium nie spełnia w tym względzie standardów decyzji organu odwoławczego, bowiem na płaszczyźnie argumentacji prawniczej nie pozwala ustalić jaką ocenę Kolegium wyraża na temat zasadności wniesionego odwołania. Nienależyty sposób załatwienia sprawy wywołanej wniesionym odwołaniem stawia pod znakiem zapytania sens kontroli instancyjnej decyzji Wójta [...]. Nie sposób nie odnieść wrażenia, że tej kontroli Kolegium po prostu nie wykonało. Decyzja Kolegium w sposób oczywisty narusza zasadą dwuinstancyjności postępowania poprzez uchylenie się od merytorycznego zbadania sprawy. Dlatego decyzja tego Organu musi podlegać eliminacji, jako że narusza przepisy postępowania administracyjnego w postaci art. 15 i art. 127 § 1 K.p.a. w sposób mający istotny wpływ na wynik postępowania odwoławczego. Wykonanie przez Kolegium zadań organu odwoławczego choćby w stopniu minimalnym, doprowadziłoby do określonego uwzględnienia wniesionego odwołania. Nie ulega bowiem najmniejszej wątpliwości, iż decyzja Wójta Gminy [...] także narusza przepisy postępowania administracyjnego w zakresie ustalania istotnych dla sprawy warunków zabudowy okoliczności faktycznych i prawnych. Po pierwsze, wydana przez w/w organ decyzja opiera się na wadliwie sporządzonej analizie urbanistycznej. Z jej treści nie sposób dowiedzieć się, jaką szerokość posiada front inwestowanej działki o nr 112/1. W rezultacie nie można więc zweryfikować czy granice obszaru analizowanego wyznaczono zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia. W świetle tej regulacji, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Natomiast w myśl ust. 2 § 3 w/w rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Jednocześnie przez front działki należy według § 2 pkt 5 rozporządzenia rozumieć tą część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Z załącznika graficznego do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzonego na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 wynika, iż granice obszaru analizowanego wyznaczono w sposób, co najmniej dowolny z oczywistym naruszeniem reguł wynikających z powołanego wyżej przepisu rozporządzenia. Otóż granice tego obszaru wyznaczono nierówno w stosunku do granic działki inwestowanej, w wyniku czego zdecydowana część ujętego w tym obszarze terenu obejmuje działki znajdujące się na północnym zachodzie oraz na południu, pomijając działki położone na wschodzie wobec terenu inwestowanego. Kształt granic obszaru analizowanego przypomina prostokąt, który ze względu na swe położenie w stosunku do działki nr 112/1, nie może obrazować rzeczywistych funkcji zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie działki inwestowanej. Sąd wyjaśnia, że obszar poddany analizie winien posiadać kształt zbliżony do okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki, gdzie teren działki inwestycyjnej znajduje się w centrum tego obszaru. Innymi słowy, obszar analizowany powinien być wyznaczony dookoła działki z każdej strony przy pomocy minimalnej odległości o jakim mowa w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Określona przez prawodawcę odległości minimalna do granic działki musi być zachowana z każdej strony boków działki, co nie nastąpiło w niniejszej sprawie. Analiza urbanistyczna nie będzie prawidłowa, jeżeli granice obszaru analizowanego nie zostaną wyznaczone w odległości wynoszącej co najmniej trzykrotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem liczonej od granic tej działki. Zaznaczyć tu należy, iż obszar analizy nie zawsze musi przyjąć kształt okręgu. Położenie tego obszaru w istocie będzie zależało od kształtu działki, który ostatecznie determinować będzie przebieg i położenie jego granic. Inwestowana działka o nr 112/1 powinna znaleźć się w centrum tego obszaru. Wobec tak mocno wadliwego procesu analitycznego organ I instancji nie mógł stwierdzić spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Analiza obarczona jest także innymi istotnymi błędami merytorycznymi, które wpłynęły w sposób oczywisty na nieprawidłowo ustalony wynik sprawy. Przede wszystkim sporządzający analizę nie wyznaczył na mapie obowiązującej linii zabudowy, czym doprowadził do istotnego naruszenia § 4 ust. 1 rozporządzenia. Należy wspomnieć, iż w myśl tej regulacji, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wbrew tej regulacji nie wyjaśnia w jaki sposób nastąpiło przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (było to tym bardziej konieczne, skoro według załączonej do akt dokumentacji, na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji takiej zabudowy brakuje). Co więcej, analiza odsyła do decyzji stwierdzając: nieprzekraczalna linia zabudowy - zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji, kiedy to przecież treść analizy ma dookreślać ten parametr urbanistyczny w oparciu o linie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich - § 4 ust. 1 rozporządzenia. Wyrażona w treści tego dokumentu informacja o tym, że odległości budynków od dróg wynoszą 6,0-54,0m, nie stanowi wypełnienia obowiązku wyznaczenia linii zabudowy w oparciu o linie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wbrew zapisom § 5 rozporządzenia autor analizy nie określił w jej treści średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego. Powołany przepis w sposób bezwzględny wymaga ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W treści analizy brak jest wymaganych w tym zakresie danych (tj. określenia wielkości powierzchni zabudowy dla każdej z zabudowanych działek obszaru analizowanego) i obliczenia na tej podstawie średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia. Zatem ustalona w decyzji maksymalna powierzchnia zabudowy dla dwóch budynków mieszkalnych i gospodarczych została określona w sposób dowolny, a więc bez należytego oparcia w treści analizy. Posłużenie się sformułowaniem do 200 m² i do 80 m², bez podania dolnej granicy powierzchni także należało ocenić jako nieprawidłowe, bowiem pozwala inwestorowi na odstąpienie od średniej wielkości powierzchni zabudowy jaka dominuje w sąsiedztwie. Także wbrew treści § 6 rozporządzenia nie określono średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Otóż w myśl tej regulacji, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Podanie w analizie szerokości elewacji frontowych budynków w przypadku budynku mieszkalnego “do 16 m" i budynku gospodarczego do “10 m", nie stanowi wypełnienia bezwzględnego obowiązku wyliczenia średniej tej wielkości dla działek w obszarze analizowanym. Musi to nastąpić poprzez obliczenia tego parametru dla każdej z zabudowanych działek obszaru analizowanego i ustalenie na tej podstawie średniej, będącej wskaźnikiem wiążącym dla zabudowy projektowanej. W pkt 1.1 analizy wspomniano co prawda, że szerokość elewacji frontowych wynoszą od 9,0-11,0m, jednak brak jest jakichkolwiek bliższych danych dla poszczególnych działek znajdujących się obszarze i w konsekwencji obliczenia średniej tego wskaźnika zgodnie z treścią § 6 ust. 1 rozporządzenia. Ponadto zawartość opracowanego dokumentu analitycznego zupełnie pomija ustalenie dla obszaru analizowanego takich wskaźników architektonicznych jak wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – § 7 ust. 1 do 4 rozporządzenia. Wysokości budynków nie wyznaczono dla nowej zabudowy jako przedłużenia krawędzi elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich bowiem treść analizy nie wskazuje precyzyjnie, która z sąsiednich działek jest zabudowana, i jaka jest wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej istniejących na działkach sąsiednich obiektów - § 7 ust. 1 rozporządzenia. Ponadto naruszono § 8 rozporządzenia, bowiem zupełnie pominięto ustalenie geometrii dachów w oparciu o geometrie dachów występujących na obszarze analizowanym. Ustalono wprawdzie, iż zadaszenie budynków ma przyjąć kształt dachów dwu lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci od 30 stopni do 45 stopni, nie podając jednak źródeł tych danych w postaci wymaganych prawem informacji dotyczących geometrii dachów obiektów występujących na obszarze analizowanym. Według niebudzącej wątpliwości treści § 8 w/w aktu, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Analiza sporządzona dla potrzeb wydania decyzji w niniejszej sprawie nie pozwala skontrolować procesu dookreślania tego wymagania dla nowej zabudowy przez autora opracowania. Dlatego też znajdująca się w aktach Organu pierwszej instancji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie mogła stanowić oparcia dla działań decyzyjnych Wójta. Dokument ten nie spełnia standardów, jakie wyznaczył prawodawca mocą przepisów wykonawczych do u.p.z.p. Należy też podkreślić, że ustalenia dotyczące wymagań dla nowej zabudowy pozwalałaby inwestorowi na niedozwoloną swobodę kształtowania parametrów architektonicznych. Określenie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy dla budynku mieszkalnego do 200 m², a dla budynku gospodarczego do 80 m², mogłoby spowodować sytuację, w której wskaźnik ten nie będzie odpowiadał średniej wielkości. Dookreślenie przez Organ jedynie górnej wartości tego parametru stanowi naruszenie § 5 ust. 1 rozporządzenia poprzez oddanie możliwości stworzenia obiektów posiadających parametry mniejsze niż średnia wartość w obszarze analizowanym. Ten sam wniosek dotyczy określonej przez Organ I instancji wysokości budynków mieszkalnych i gospodarczych, a także szerokości elewacji frontowych tych obiektów. Organ bazując na ustaleniach analizy określił te wskaźniki, posługując się wyłącznie górną granicą (za dolną granicę wysokości nie można też uznać liczby kondygnacji budynku). Przepisy § 4 do § 8 rozporządzenia nie pozwalają określać w części pisemnej analizy poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, umożliwiający ich zmianę na plus lub minus. Jednocześnie przepisy te powinny być tak interpretowane, aby maksymalnie wypełnić dyrektywy ustawowej zasady dobrego sąsiedztwa - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Sąd nie mógł potwierdzić zarzutu niespełnienia wymogu dostępu terenu działki do drogi publicznej. Z analizy dokumentacji wynika bowiem, że działka o nr 112/1, graniczy bezpośrednio z drogą wewnętrzną gminną o numerze ewidencyjnym 127. Tym samym zostały spełnione wymogi dostępu terenu do drogi publicznej, bowiem przez taki dostęp należy według ustawy rozumieć dostęp bezpośredni do drogi publicznej albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną, co ma miejsce w niniejszej sprawie (art. 2 pkt 14 u.p.z.p.). Ustawodawca nie stawia takich wymogów dla inwestora, jakie wyprowadza strona skarżąca w postaci konieczności udokumentowania korzystania z części wspólnej czy wydzielenia drogi wewnętrznej o szerokości minimum 5 m. Z uwagi na to iż to Wójt Gminy [...] jest zarządcą tej drogi, to nie istnieje obowiązek opiniowania czy uzgadniania projektu decyzji o jakim mowa w art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. z zarządcą tej infrastruktury. Zdaniem WSA, w przypadku gdy do wydania głównej decyzji, jak i do dokonania uzgodnienia jej projektu, właściwy jest ten sam organ albo, gdy do uzgodnienia jest właściwa jednostka służbowo podporządkowana organowi prowadzącemu postępowanie główne, to obowiązek ten ulega modyfikacji, a ustalenia tego organu poczynione w związku z obowiązującym prawem materialnym, nie przybierając formy postanowienia, stanowią część orzeczenia kończącego postępowanie (tak słusznie WSA w Krakowie w wyroku z dnia 8 lutego 2019 r., sygn. II SA/Kr 1545/18, LEX). Przedstawione motywy musiały zadecydować o uwzględnieniu rozpoznanej skargi na podstawie art. 135 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. Dostrzeżone przez Sąd nieprawidłowości obarczają decyzje Organów obu instancji w stopniu, który miał istotny wpływ na wynik postępowania. Wytyczne w zakresie ponownie prowadzonego postępowania wynikają z wyrażonej przez WSA negatywnej oceny poszczególnych naruszeń przepisów prawa. Wydanie prawidłowej decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe dopiero po zastosowaniu się przez Organ do przepisów rozporządzenia określającego standardy dookreślania poszczególnych parametrów architektoniczno – urbanistycznych planowanej inwestycji oraz prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego. O kosztach postępowania przed WSA orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. obejmując nimi uiszczony wpis sądowy.