II SA/Po 1048/19

Dnia 1 lipca 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska -Tylewicz Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 lipca 2020 roku sprawy ze skargi J. C. i W. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2019 roku Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Dyrektor Zarządu Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ w P., decyzją z [...] stycznia 2019 r. o nr [...]: 1. Ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanych w dniu [...] grudnia 2015 r. w księgach wieczystych nr [...] i [...], jako własność J. C. i W. C. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, położonych w P. przy ulicy [...], oznaczonych w ewidencji gruntów: obręb S., arkusz mapy [...], działki nr [...] i [...], spowodowanego wybudowaniem kanalizacji sanitarnej w ulicy [...]; 2. Do wniesienia ww. opłaty zobowiązał J. C. i W. C.; 3. Określił także termin i sposób wniesienia opłaty adiacenckiej.; 4. Wskazał, iż wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. W uzasadnieniu wyjaśniono, iż Prezydent Miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). Zgodnie z art. 145 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (art. 146 ust. 2). Przepis art. 146 ust. 3 stanowi, że wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Następnie wyjaśniono, iż na podstawie materiałów nadesłanych przez firma A S.A. ustalono, że w dniu [...] grudnia 2015 stworzono J. C. i W. C. jako właścicielom na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, nieruchomości położonych w P. przy ulicy [...], oznaczonych w ewidencji gruntów: obręb S., arkusz mapy [...], działki nr [...] o powierzchni [...] m2 i [...] o powierzchni [...] m2, zapisanych odpowiednio w księgach wieczystych nr [...] i [...] warunki do podłączenia ww. nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy [...]. Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "Rejon ul. [...] i cieku [...]" w P., uchwalonym przez Radę Miasta P. uchwałą nr XXXIX/578/VI/2012 z dnia 16.10.2012 r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2012 r., poz. 6199), zgodnie z którym są one położone na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczonym symbolem 1MN. Zauważono również, iż inwestycja będąca przedmiotem niniejszego postępowania została zrealizowana przez firma A S.A. z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej. Dalej wskazano, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. la ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z § 40 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, których mowa w art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. Wyjaśniono dalej, że operaty szacunkowe z dnia 02 października 2018 r., sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego I.K., zweryfikowano badając ich zgodność z przepisami art. 146 ust. 3 oraz rozdziału 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego. Organ przytoczył następnie opis wycenianych nieruchomości przedstawiony w ww. operatach i uznał, że w świetle przedstawionych opisów nieruchomości i ich otoczenia, określenie przez rzeczoznawcę majątkowego położenia, powierzchni, uzbrojenia, dojazdu, sąsiedztwa i otoczenia oraz kształtu i możliwości zagospodarowania należy uznać za prawidłowe i zgodne ze stanem rzeczywistym oraz prawnym. Organ uznał , iż biegła mogła zastosować podejście porównawcze, ponieważ znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Rzeczoznawca dysponuje wiedzą o cenach transakcyjnych uzyskanych na rynku za nieruchomości porównywalne i na tej podstawie, po dokonaniu korekty ze względu na cechy różniące nieruchomości, jest w stanie w sposób obiektywny określić wartości nieruchomości wycenianych. Zdaniem organu również analiza charakterystyki nieruchomości wybranych do porównań potwierdza ich podobieństwo do nieruchomości wycenianych, a zatem dobór tych nieruchomości uznać należy za prawidłowy. Udostępnione w operatach szacunkowych dane o nieruchomościach porównawczych pozwalają ocenić, że są to nieruchomości podobne, a ich zakres nie narusza tajemnicy zawodowej obowiązującej rzeczoznawców majątkowych w zakresie uzyskanych przez nich informacji o transakcjach nieruchomościami. Zauważono, że ze względu na szczególne warunki podłączenia nieruchomości do sieci tj. konieczność poniesienia dodatkowych kosztów budowy przyłączy (w celu osiągnięcia pełnych korzyści z dostępu do kanalizacji), do określenia wartości nieruchomości po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej biegła zastosowała podejście mieszane, metodę pozostałościową. Droga wewnętrzna łączy drogę publiczną z czterema nieruchomościami - działki nr [...], [...], [...] i [...]. Długość tej drogi wynosi [...] m. Biegła uznała, że konieczne jest wybudowanie dodatkowo 79 m sieci. Biorąc pod uwagę poziom cen robót inżynieryjnych w IV kwartale 2015 r. dla województwa wielkopolskiego biegła obliczyła, że koszt robót związanych z przyłączeniem do sieci na odcinku o długości 79 m z rur PCV o średnicy 160 mm (wykop, zasypka piaskiem i ziemią z wykopu oraz ręczne rozplantowanie nadmiaru ziemi) wynosi [...] zł. Natomiast dodatkowe koszty związane z uzyskaniem warunków podłączenia, sporządzeniem protokołu, odbiorem technicznym i inwentaryzacją powykonawczą określiła na podstawie danych firma A S.A oraz rynkowych cen usług geodezyjnych na kwotę [...]zł. Łączny koszt przyłączenia czterech nieruchomości do sieci określiła w wysokości [...] zł. Uznała, że koszt przypadający na każdą nieruchomości wynosi [...] zł. Zdaniem organu uwzględnianie kosztów dodatkowych jest zasadne, gdyż zgodnie z § 22 regulaminu dostarczania wody i odprowadzania ścieków (uchwała Rady Miasta P. z dnia 13 stycznia 2009 r., nr XLVIII/629/V/2009) realizacja nowego przyłącza wodociągowego lub kanalizacyjnego odbywa się na koszt odbiorcy usług. Następnie oszacowaną wartości nieruchomości po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej umniejszyła o wartości robót związanych z przyłączeniem każdej z nich do sieci. Zdaniem organu uzyskane przez biegłą wyniki w postaci wartości rynkowych nieruchomości przed i po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej stanowią najbardziej prawdopodobne ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Rzeczoznawca na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, w sposób logiczny i wiarygodny wykazała w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, że na skutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej, nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Organ zauważy także, iż biegła odniosła się do uwag podniesionych w toku postępowania przez J. C. i W. C.. Organ uznał wyjaśnienia biegłej za zasadne. Określone w operatach wartości rynkowe, stanowią najbardziej prawdopodobne ceny na rynku lokalnym. Oszacowane wartości mieszczą się w średnim przedziale cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne, co uzasadnia poprawność przyjętych do wyceny założeń i procedur. Zauważono, iż rzeczoznawca majątkowy autonomicznie dokonuje doboru nieruchomości, których ceny transakcyjne porównuje z nieruchomością wycenianą, kierując się własnym rozeznaniem i postępując w zgodzie z przepisami prawa. Ponadto, w przypadku gdy nieruchomości porównywane nie odpowiadają idealnie pod względem kryteriów przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca zgodnie z przepisami korzysta z wskaźników korygujących, przy pomocy których koryguje się różnice stanów w ramach przyjętych atrybutów wartościujących poszczególne transakcje. Dobór materiału porównawczego, metodologia badań oraz sam proces wyceny są wiadomościami specjalnymi posiadanymi przez rzeczoznawców majątkowych, których organ nie ma ani prawa, ani obowiązku oceniać. Na zakończenie organ zauważył, ze w uchwale nr XLII/445/IV/2004 z dnia 20 kwietnia 2004 r. Rada Miasta P. uchwaliła, że opłata adiacencka stanowi 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie z powołaną uchwałą Rady Miasta P. z dnia 20 kwietnia 2004 r., opłata adiacencka stanowi 50% sumy kwot [...]zł i [...] zł, o którą wzrosły wartości nieruchomości w wyniku budowy sieci kanalizacji sanitarnej, a zatem wynosi [...] zł. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli J. i W. C. zarzucając niewłaściwy dobór w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym nieruchomości podobnych do wycenianych, w tym dobór działek o powierzchni dwukrotnie mniejszej od powierzchni działek wycenianych. Zrzucono, iż biegły inaczej scharakteryzował atrybuty i cechy wycenionych nieruchomości w odniesieniu do nieruchomości podobnej położonej w sąsiedztwie przy ul [...]. Podniesiono nadto, iż upłynął trzyletni okres na wydanie decyzji ostatecznej w sprawie ustalenia opłat adiacenckiej. Po rozpoznaniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej w skrócie: SKO) , decyzją z [...] września 2019 r. o nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu SKO wyjaśniło, iż z treści art. 144 ust. 1 i art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek: 1. wybudowania infrastruktury oraz stworzenia warunków do podłączenia się do niej, 2. obowiązywania w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, 3. wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem budowy infrastruktury. W ocenie organu odwoławczego wystąpiły wszystkie wskazane wyżej okoliczności. Ponadto uznano, iż postępowanie wszczęto w terminie 3 lat od od dnia stworzenia warunków do podłączenia się od sieci. Zauważono przy tym, iż datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi są daty wynikające z możliwości przystąpienia do użytkowania tych obiektów, ustalone według przepisów Prawa budowlanego. Wystarczającym jest stwierdzenie, czy istnieje potencjalna możliwość korzystania z nowowybudowanego urządzenia, przy czym stan ten musi być zgodny z prawem i oznaczać możliwość legalnego korzystania z urządzenia infrastruktury. Legalne zaś korzystanie z obiektu budowlanego wymaga uzyskania ostatecznej decyzji zezwalającej na jego użytkowanie, bądź tez braku sprzeciwu organu nadzoru budowlanego w przypadku zawiadomienia zakończenia robót budowlanych. Z akt sprawy wynika, iż dnia [...] listopada 2015 roku Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla powiatu poznańskiego został zawiadomiony o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej. Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu. Do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić [...] grudnia 2015 roku i to właśnie ten dzień należy uznać za dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżących do sieci. Pismem z dnia [...] grudnia 2016, organ nadzoru budowlanego potwierdził, iż w dniu 12 grudnia 2015 roku stworzone zostały stronom jako współwłaścicielom działek [...] i [...] warunki do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy [...]. Nie budzi wątpliwości SKO także okoliczność, iż w wyżej wymienionej dacie obowiązywała uchwała Rady Miasta P. nr XLII/445/IV/2004 z dnia 20 kwietnia 2004 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, w wysokości 50 % wzrostu wartości nieruchomości. Dalej organ odwoławczy opisał podejście i metodę szacowania wartości nieruchomości zastosowane w oparach szacunkowych z 2 października 2018 r. Kolegium stwierdziło, że szczegółowa analiza sporządzonych operatów szacunkowych należy stwierdzić, iż są one opracowaniami rzetelnymi, sporządzonymi zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Obie wyceny poparta zostały obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożone w sprawie operaty szacunkowe są wyczerpujące i nie zawierają błędów, dlatego Kolegium podziela stanowisko organu I instancji. Zdaniem tego organu rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operaty odpowiadają ustawowym wymogom, a nadto dowodzą, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku stworzenia warunków do korzystania z sieci kanalizacyjnej. Operat stanowią dowód w sprawie. SKO zauważyło, że nieruchomość będąca przedmiotem postępowania stanowi działki gruntu o powierzchniach [...] m2 oraz [...] m2 zatem do porównań wykorzystane nieruchomości o powierzchniach od 480 m2 do 1656 m2. Rzeczoznawca ustalił jako cechy cenotwórcze: położenie, powierzchnię działki, uzbrojenie (z wyłączeniem kanalizacji), dojazd, sąsiedztwo i otoczenie oraz kształt i możliwości zagospodarowania. Według organu odwoławczego taki dobór cech nie budzi zastrzeżeń logicznych oraz jest zgodny z zasadami doświadczenia życiowego, iż są to parametry, które potencjalni nabywcy biorą pod uwagę przy poszukiwaniach interesujących ich nieruchomości. Różnice w między poszczególnymi cenami są korygowane przez rzeczoznawcę przy pomocy współczynników korekty precyzyjnie ustalonych w procedurze szacowania. Jest oczywiste, że podobieństwo nieruchomości nie oznacza ich identyczności. Różnice w powierzchniach przyjętych do porównań nieruchomości nie są tego rodzaju, że pozwoliłyby na ocenę braku podobieństwa tych nieruchomości przez osoby nie posiadające wiedzy specjalistycznej. Kolegium wskazuje, że brak podobieństwa w przypadku cechy "powierzchnia", który byłby zauważalny i możliwy do skutecznego negowania operatu, mógłby polegać na porównywaniu nieruchomości o rzeczywiście dużej rozbieżności pod kątem tej cechy np. o powierzchniach 1000 m2 z nieruchomościami o powierzchni 20000 m2. Taki przypadek w niniejszej sprawie nie występuje. Zauważono, że poza ogólną charakterystyką nieruchomości przyjętych do porównań przedstawioną w analizie rynku, rzeczoznawca szczegółowo opisał i ocenił pod kątem cech cenotwórczych nieruchomości wykorzystane w procesie wyceny. Zaznaczono nadto, że brak przedstawienia operatu szacunkowego z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii uprawnia organy do oparcia się na uznanych przez siebie za wiarygodne opracowaniach, bez potrzeby przeprowadzania rozprawy administracyjnej. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych wymagając jednocześnie by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Organy administracji nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z treścią art. 157 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem organu odwoławczego wobec złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnień z [...] listopada 2016 r. i w braku alternatywnej wyceny, która wskazywałaby na możliwość uzyskania innych wartości przy np. wykorzystaniu innych podobnych nieruchomości brak jest prawnie i merytorycznie uzasadnionej potrzeby zlecania wykonania kolejnego operatu innemu rzeczoznawcy. SKO wyjaśniło także odwołującym, iż w sprawie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu nadanym im przez nowelizację dokonaną ustawą z 20 lipca 2017 roku, Stosownie do art. 4 ust. 1, 3 oraz 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw do spraw wszczętych na podstawie przepisów ustawy zmienianej w art. 1 i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, z uwzględnieniem ust. 2-4 oraz 6-8. W myśl obecnie obowiązujących przepisów organ ma prawo wszcząć postępowanie w terminie trzech lat od daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci, i taki też termin został zachowany. Nie ma przy tym znaczenia czy wszczęcie postępowania nastąpiło w pierwszym czy w trzecim roku od tej daty. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie SKO w P. wnieśli J. i W. C.. W ocenie skarżących decyzja został wydana w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy. Niezrozumiały jest dla skarżących fakt, jak do wyceny działek o powierzchni ponad 1000 m2 jako podobne przyjęto działki o powierzchni 480 m2 lub 522 m2. Wskazano, iż przy wycenie nieruchomości ranga podobieństwa nieruchomości podniesiona została do jednej z podstaw poprawnej wyceny wartości nieruchomości. Podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd, muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne. Trudno zgodzić się z faktem, że działka o powierzchni 480 m2 jest porównywalna do działki o powierzchni 1001 m2 lub 1036 m2. Różnica w tym elemencie jest tak wielka, że skarżący nie mają żadnych wątpliwości, że te nieruchomości nie są podobne. Dalej podniesiono, iż nie wyjaśniono różnic w operatach szacunkowych wykonanych przez tego samego rzeczoznawcę dla dwóch nieodległych działek. Rzeczoznawca, który opracował operat szacunkowy dla działki [...] ([...]) dokonywał także wyceny nieruchomości położonej przy ulicy [...] o powierzchni [...] m2. Obie działki są w pierwszej linii zabudowy i są położone bezpośrednio przy ulicy [...]. Obie działki mają podobne kształty i powierzchnię różniącą się o niecałe 200 m2. Działki oddalone są od siebie o 250 m. Tymczasem rzeczoznawca wskazała równe wagi cech tych działek w zakresie sąsiedztwa i otoczenia oraz kształt i możliwość zagospodarowania. Zdaniem skarżących obie nieruchomości posiadają sąsiedztwa podobne otoczenie, kształt i możliwość zagospodarowania, a rzeczoznawca nie przedstawił w tej kwestii wiarygodnego i konkretnego uzasadnienia. Skarżący podnieśli dalej, iż rzeczoznawca nie uwzględniał wszystkich nakładów jakie musieli ponieść, aby skorzystać z nowej infrastruktury technicznej po jej wykonaniu. Nowa infrastruktura techniczna, która jest przyczyną naliczania opłaty adiacenckiej jest w przypadku kanalizacji sanitarnej doprowadzona 2 metry za granicę działki. Oznacza to, że resztę trzeba wykonać i sfinansować we własnym zakresie, aby móc z tego dobrodziejstwa korzystać. Rzeczoznawca nie uwzględnił kosztu całego przyłącza kanalizacyjnego, jakie trzeba w przypadku obu działek wykonać. Rzeczoznawca wziął pod uwagę tylko instalację w drodze wewnętrznej, a pominął całkowicie odcinek przyłącza od studni przyłączeniowej do domu. Wskazano, że podłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej to nie podłączenie działki do tej sieci. Podłączenie nieruchomości to podłączenie domu do tej sieci. Oczywiste bowiem jest to, że to nie działka jako nieruchomość lecz dom/budynek jako nieruchomość będzie korzystał z nowej infrastruktury technicznej. Skoro zatem przy wycenie nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnić należy odległość nieruchomości od tych urządzeń oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń to element sieci/instalacji od studni do budynku też powinien być uwzględniony przez rzeczoznawcę i powinien umniejszać wielkość obliczonej opłaty adiacenckiej. Zdaniem skarżących brak "kontroperatu" nie może być jedynym narzędziem kwestionowania wyceny nieruchomości. Skarżący podnieśli, iż nie można nikomu zakazać porównywać rzeczy porównywalnych. Art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ogranicza w żadnym stopniu możliwości powoływania się na sporządzony operat szacunkowy w przypadku analogicznych działań i przywoływania ocen i decyzji w nim zawartych. Przepis ten stanowi jedynie, że operat szacunkowy ma ważność dowodową przez 12 miesięcy od jego stworzenia, czyli obecnie stracił już swoją ważność dowodową. Zdaniem skarżących operaty szacunkowe powinny być jak najbardziej porównywane między sobą i jak najbardziej porównywalne, aby w pełni potwierdzały fachowość rzeczoznawców i przekonywały do ich wycen potencjalnych "beneficjentów". Wykazanie organom państwowym nieprawidłowości w operatach szacunkowych, na podstawie których obciąża się obywateli wysokimi opłatami, powinno być przedmiotem szczególnego zainteresowania tych organów i przedmiotem ich szczególnej troski. SKO nie powinno rozpowszechniać opinii, że wykazane niekonsekwencje, błędy lub różnice w operatach nie są i nie będą podstawą do kwestionowania poprawności sporządzonych operatów. Oczekiwać można by odwrotnego stanowiska, że właśnie ewidentne błędy, różnice, niekonsekwencje lub tendencyjne rozstrzygnięcia pojawiające się z "porównywalnych" wycenach będą brane pod uwagę i mogą być przyczyną zakwestionowania bądź odrzucenia sporządzonego wadliwie operatu. Jeżeli w bliźniaczych wycenach są rażące różnice mające istotny wpływ na wysokość wymierzonej opłaty to trzeba wyjaśnić wszystkie wątpliwości do samego końca. Skarżący stwierdzili, iż mają prawo do własnych analiz i ocen, mamy też prawo do uzyskania odpowiedzi na wszystkie logicznie postawione pytania. Różnica tylko o jedną wagę w jednej z cech przekłada się często na kilkaset lub kilka tysięcy złotych. Skarżący podnieśli także, iż doszło do naruszenia uchwały Nr XU1/445/1V/2004 Rady Miasta P. z dnia 20 kwietnia 2004 roku w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, która w swoim uzasadnieniu określa w swym uzasadnieniu, że "ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia... stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej". Okres 3 lat minął w grudniu 2018 roku, a opłata adiacencka nie jest nadal ustalona. Mimo, iż przepisy ogólne w tej kwestii zmieniły się w 2017 roku, to zapis w tej uchwale się nie zmienił, a jest ona jedną z podstaw prawnych naliczania opłaty adiacenckiej i na tę Uchwałę powołują się GEOPOZ i SKO w swoich uzasadnieniach. Niedotrzymanie 3 letniego okresu ustalenia opłaty adiacenckiej jest naruszeniem postanowień tej Uchwały i skutkuje nieważnością postępowania, które się na nią powołuje. Zrzucono, iż organy prowadziły postępowanie w sposób przewlekły. Skarżący wykazali też wątpliwości dotyczące kompetencji biegłych rzeczoznawców powoływanych przez organy administracji. W ich ocenie wartość należącej do skarżących działki po stworzeniu nowej infrastruktury technicznej spadła. Wynika to z faktu, że aby skorzystać z tej infrastruktury musimy zainwestować znacznie większą sumę pieniędzy, niż wyliczony w operacie wzrost wartości nieruchomości. Odpowiadając na skargę SKO w P. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje. Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Na wstępne wyjaśnić należy, iż sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 poz. 374 ze zm.). Zgodne z tym przepisem przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2019 roku, poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 roku, poz. 2325 ze zm., dalej jako "P.p.s.a."), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. W razie nieuwzględnienia skargi, sąd ją oddala (art. 151 P.p.s.a.). Przedmiotem kontroli sadowej w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2019 r., utrzymująca w mocy decyzję Dyrektora Zarządu Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ w P. Zarządu Geodezji i [...] Miejskiego GEOPOZ w P. z dnia [...] stycznia 2019 r. ustalającą, po stworzeniu warunków do korzystania z sieci kanalizacji sanitarnej, dla J. C. i W. C. opłatę adiacencką w wysokości [...],- zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w P. przy ul. [...], obręb: S. , ark. [...], dz. nr [...] i [...]. Zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 65 – dalej skrócie: "u.g.n.") właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Wysokość opłaty może ustalić wójt, burmistrz albo prezydent miasta, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 1 u.g.n.). W myśl art. 145 ust. 2 u.g.n. wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, z tym jednakże zastrzeżeniem, że w dniu stworzenia warunków powinna obowiązywać uchwała rady gminy, w której ustalono wysokość opłaty adiacenckiej jako procent różnicy między wartością nieruchomości przed podłączeniem do poszczególnych urządzeń a jej wartością po ich wybudowaniu. Do kwotowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową opłaty określoną w uchwale w jej brzmieniu z daty stworzenia warunków do podłączenia. Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu podniesionego przez skarżących wskazać należy, że istotnym jest, że w dacie stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury obowiązywała uchwała Rady Miasta P. nr XLII/445/IV/2004 z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Nie ma natomiast znaczenia treść uzasadnienia tej uchwały w której uwzględniono wcześniejsze brzmienie przepisu art. 145 ust. 2 u.g.n. Do 23 sierpnia 2017 r. wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej mogło nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, co nastąpiło w dniu 12 grudnia 2015 r. Przedmiotowe postępowanie zostało wszczęte w dniu [...] marca 2018 r., zatem zgodnie z nowym i wciąż aktualnym brzmieniem art. 145 ust. 2 u.g.n. , który ma w tym przypadku zastosowanie. Zaznaczyć należy, iż delegacja ustawowa zawarta w art. 146 ust. 2 u.g.n. nie upoważnia rady gminy do modyfikacji terminów określonych w art. 145 ust. 2 u.g.n. Rada gminy ustala jedynie wysokość stawki procentowej i w takim zakresie uchwała ta wiąże organy właściwe do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Dalej zauważyć należy, iż zgodnie z art. 146 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Przy ustaleniu opłaty adiacenckiej, różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej – art. 148 ust. 4 u.g.n. Odnosząc się z przy tym do zarzutów skargi zaznaczyć należy , iż nie chodzi przy tym o koszty, jakie właściciel musi ponieść w związku z koniecznością wybudowania przyłącza, czyli odcinka od przykanalika do budynku na nieruchomości, a nakłady, jakie właściciel nieruchomości poniósł na rzecz budowy sieci głównej. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 2 z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków realizację budowy przyłączy do sieci oraz studni wodomierzowej, pomieszczenia przewidzianego do lokalizacji wodomierza głównego i urządzenia pomiarowego zapewnia na własny koszt osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci. Przez przyłącze kanalizacyjne rozumiany jest odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej – art. 2 pkt 5 ww. ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym. Zatem poczet opłaty adiacenckiej nie zalicza się kosztów budowy przyłącza (por. wyrok WSA z 19 kwietnia 2018 r. o sygn. akt II SA/Po 23/18 – dostępny na http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). Niemniej przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń - § 40 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z art. 148b u.g.n. ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. Do przepisów regulujących powyższe zagadnienia należą nie tylko przepisy ustawy Prawo budowlane (określające w szczególności warunki prawne, a nie warunki techniczne podłączenia), ale również przepisy branżowe dotyczące poszczególnych urządzeń, w tym m.in. przepisy ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków. W przedmiotowej sprawie po za sporem pozostaje, iż Miasto P. stworzyło skarżącym warunki do korzystania z wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej. Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. znak [...], zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę inwestycji "firma B P.: Budowa infrastruktury wodociągowo-kanalizacyjnej wraz z przyłączami w S. - [...]" obejmująca budowę kanalizacji sanitarnej, przepompowni ścieków sanitarnych wraz z niezbędną infrastrukturą (m.in. na działce nr [...], stanowiącej fragment drogi publicznej - ul. [...]). W dniu [...] listopada 2015 r. firma A S.A. zawiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. o zakończeniu budowy. Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu, zatem do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić w dniu 12 grudnia 2015 r. Z ustaleń organów wynika nadto, że budowa ww kanalizacji sanitarnej przedmiotowej infrastruktury technicznej została sfinansowana ze środków publicznych (art. 143 ust. 1 u.g.n) – co potwierdza m.in. znajdujące się w aktach pismo firma A S.A. z 10 listopada 2016 r. Skarżący kwestionują przede wszystkim prawidłowość dokonanego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego oszacowania wartości należących do nich nieruchomości, przed i po stworzeniu warunków do korzystania z sieci kanalizacji sanitarnej. Z art. 146 ust. 1 u.g.n. wprost wynika, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Art. 146 ust. 1a u.g.n. wskazuje, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Niewątpliwie zatem opinia ta stanowi główny, kwalifikowany środek dowodowy w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na okoliczność ustalenia, czy wybudowanie sieci kanalizacji sanitarnej spowodowało wzrost wartości nieruchomości. W świetle art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W judykaturze przyjmuje się, że operat szacunkowy, jako główny dowód w sprawie, bowiem to jedyny dokument szacujący wartość nieruchomości, podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy inny. Jednak jest to dowód specyficzny, zawierający wiedzę dostępną rzeczoznawcy, związaną z techniką wyceny, zatem ocena przez organ takiego dowodu sprowadza się do kwestii formalnych, ale także do zbadania, czy zawiera wyjaśnienie, dlaczego takie, a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty, że ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty oraz czy dany operat daje odpowiedź na ewentualne wątpliwości właściciela nieruchomości co do wartości nieruchomości (por. wyrok NSA z 21 października 2014 r., sygn. akt I OSK 345/13, -dostępny na: http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). W sporządzonych w rozpoznawanej sprawie operatach szacunkowych ( osobny dla działki nr [...] i odrębny dla działki nr [...]) z [...] października 2018 r. biegły zastosował podejście mieszane i metodę pozostałościową, która zwiera elementy podejścia porównawczego, kosztowego i dochodowego.. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jednocześnie przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wątpliwości skarżących budzi dobór przez biegłego rzeczoznawcę do porównania nieruchomości o powierzchni od do 480 m2 do 1656 m2. W ocenie skarżących powierzchnia najmniejszych dobranych przez biegłego nieruchomości ( o pow. 480 m2 i 522 m2) nie pozwala na uznanie ich za nieruchomości podobne do nieruchomościami wycenianych (o pow. [...] m2 i [...] m2). W ocenie Sądu biegał w sposób wystarczający uzasadnił dobór nieruchomości do porównania. Po pierwszej podkreślić należy, iż zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Biegły na kartach 7 i 8 operatów opisał lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych poznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W piśmie z [...] listopada 2018r . wyjaśnił, iż przeciętna powierzchnia działki budowlanej na analizowanym obszarze ( S. i K.) wynosi od 400 m2 do 1700 m2 Na tym obszarze nieruchomości o takiej powierzchni przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Biegły zwrócił uwagę, iż średnia cena maleje wraz ze wzrostem powierzchni działki, co zostało uwzględnione przy określeniu cech i wag oraz wartości współczynników korygujących ( k 9, 10, 11 i 13 operatów). Zaznaczyć należy, iż katalog cech nieruchomości podobnej zawarty w art. 4 pkt 16 u.g.n. nie ma charakteru zamkniętego, jednak nie można z niego wyprowadzać wniosku, że nieruchomość podobna musi być nieruchomością identyczną co do powierzchni z nieruchomością wycenianą. Pewne rozbieżność w wielkości nieruchomości nie pozwala na przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Wielkość nieruchomości nie jest bowiem wprost wskazana w tej definicji jako parametr wpływający na podobieństwo. Niewątpliwe przyjęte do porównania nieruchomości z uwagi na swoje przeznaczenia, stan prawny, położenie, sposób korzystania są do siebie podobne. Zauważyć należy, iż jakkolwiek różnice wyrażone procentowo pomiędzy najmniejsza, a największą powierzchnią działek przyjętych do porównania mogą tworzyć wrażenie braku podobieństwa, niemniej nie są one już tak znaczące przy uwzględnieniu powierzchni nieruchomość będących przedmiotem obrotu rynkowego, a przeznaczonych na inne cele niż zabudowa mieszkaniowe jednorodzinna. Zauważyć też należy , iż ceny średnie wyliczone przez biegłego w tabelach na k. 11 dotyczące wartości nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej i na k. 13 dotyczące wartość nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej ( odpowiednio [...] zł/m2 zł i [...] zł/m2) oscylują w okolicy średniej ceny wskazanej przez biegłego dla nieruchomości o pow. 801-1200 m2 ( k.7 operatów), jak też średniej ceny nieruchomości przed ( [...] zł/m2) i po ( [...] zł/m2 ) wybudowaniu kanalizacji sanitarnej (k. 8 operatów). Stąd też , zdaniem Sądu, brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości doboru przez biegłego nieruchomości do porównania. W ocenie Sądu biegły prawidłowo, zgodnie z § 16 i § 40 ust. 2 i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, uwzględnił, przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń i pomniejszył wartość obu nieruchomości o koszty związane z poprowadzeniem przyłącza wzdłuż drogi wewnętrznej, od wybudowanej w ciągu ul. [...] sieci kanalizacyjnej do granicy wycenianych działek budowlanych. Zaznaczyć przy tym należy, iż działki te na dzień stworzenia warunków do podłączenia do sieci kanalizacyjnej były niezabudowane, stąd też chybiony jest zarzut skarżących, iż biegał nie uwzględniła kosztów budowy przyłącza do budynków. Odnosząc się do zarzutu braku wyjaśnienia różnic w sposobie wyceny nieruchomości należących do skarżących, a wyceny nieruchomości położonej przy ul. [...] wskazać należy, iż Sąd stoi na stanowisko, że skoro zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Tym bardziej podstawy takiej nie może stanowić powołanie się na operat szacunkowy sporządzony dla innej, nawet sąsiedniej, nieruchomości (por. wyrok NSA z 18 czerwca 2019 r. o sygn. akt II OSK 2046/17 – dostępny na: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zaważyć też należy, iż przepisy nie przewidują, aby operat szacunkowy mógł być przewidywany dla innych celów niż dla którego został sporządzony (patrz. art. 156 ust. 3 u.g.n.) . Stąd też operat szacunkowy sporządzony dla innych celów, w innej sprawie, nie może być porównywany z operatem sporządzony, w sprawie niniejszej. Zauważyć trzeba, że biegły rzeczoznawca w piśmie z [...] listopada 2018 r. wyjaśnił w jaki sposób dokonał charakterystyki działki [...] w zakresie jej położenia, sąsiedztwa i otoczenia, kształtu i możliwości zagospodarowania. Sąd nie dostrzega w tych wyjaśnieniach oczywistych nieścisłości lub niejasności. Natomiast prawidłowość określenia wag poszczególnych cech wycenianej nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, których nie posiada ani organ, ani sąd. Sposób określenia wagi cechy rynkowej nie wynika wprost z przepisów powszechnie obowiązującego prawa określany jest na podstawie informacji specjalnymi na temat rynku obrotu nieruchomości jakimi dysponuje wyspecjalizowany podmiot jakim jest rzeczoznawca majątkowy. Podmiotem uprawnionym do weryfikacji złożeń i oceny dokonanych przez biegłego rzeczoznawcę w tym zakresie jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych – art. 157 ust. 1 u.g.n. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, iż jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 roku, sygn. akt: I OSK 1894/12 i z 27 czerwca 2018 r. o sygn. akt: I OSK 1719/18 – dostępne na: http://orzeczenia.nsa.gov.pl ). W przedmiotowej sprawie skarżący nie skorzystali z takiej możliwości, nie przedłożyli kontroperatu ani oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców. Twierdzenia skarżących o oczywistości nieskuteczności takich działań (tj. pozyskania kontroperatu lub oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych) nie jest poparta wiarygodnymi argumentami. Sądowi z urzędu wiadomym jest, iż takowe oceny dokonywane przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych kończą się czasem wydaniem negatywnej opinii wobec ocenianego operatu . W ocenie Sądu organu administracji obu instancji prawidłowo oceniły, iż sporządzone w sprawie operaty szacunkowe spełniały wymogi określone w § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie było powodów korzystania z kolejnej opinii. W ocenie Sądu opis przeprowadzonej wyceny z wyczerpującym wyjaśnieniem przyjętych danych i wyprowadzonych wniosków, nie nasuwa zastrzeżeń. Rzeczoznawca przedstawił w szczegółach bazę nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, określił cechy nieruchomości wpływające na korektę ceny i wreszcie przedstawił porównania dokładnie je uzasadniając. Zwraca uwagę fakt, że autor wyceny dokładnie scharakteryzował transakcje o najniższej cenie jednostkowej (cechy najmniej korzystne) oraz o najwyższej cenie jednostkowej (cechy najkorzystniejsze) przez co wartość współczynników korygujących uznać należy za dobraną adekwatnie (zob. odpowiednie podpunkty punktu 12 operatów). Zarzut dotyczący wielokrotnego przedłużania terminu załatwiania sprawy nie mógł również skutkować uwzględnieniem skargi. Zarzucane przewlekłe prowadzenie postępowania nie ma bowiem wpływu na teść zapadłego rozstrzygnięcia, nie skutkuje też jego nieważnością i nie stanowi podstawy do wznowienia postępowania administracyjnego , a tylko takie naruszenie przepisów może stanowić podstawę uwzględnienia skargi - art. 145 § 1 P.p.s.a. Zarzut ten mógł być ewentualnie skutecznie podniesiony w skardze na przewlekłe prowadzenia postępowania, o której mowa w art. 3 § 2 pkt 8 P.p.s.a. W tych okolicznościach sprawy Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a uznając, iż organy prawidłowo ustaliły opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanych w dniu [...] grudnia 2015 r. w księgach wieczystych nr [...] i [...], jako własność J. C. i W. C. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, położonych w P. przy ulicy [...], oznaczonych w ewidencji gruntów: obręb S., arkusz mapy [...], działki nr [...] i [...], spowodowanego wybudowaniem kanalizacji sanitarnej w ulicy [...].