II SA/Po 61/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Edyta Podrazik po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 września 2021 r. sprawy ze skargi B. sp. z o. o. z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2020 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z [...] października 2020 r., Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. z [...] grudnia 2019 r., nr [...], orzekającą o ustaleniu jednorazowej opłaty dla B. Sp. z o.o. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości G., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...], na arkuszu [...] o powierzchni 1,8813 ha, zapisanej w KW nr [...], spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uzasadniając swoje rozstrzygniecie organ odwoławczy wskazał, że decyzja Prezydenta Miasta G. została wydana na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4, 6 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm., dalej jako "u.p.z.p."), w związku z uchwałą Rady Miasta G. z dnia [...] czerwca 2018 roku Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy mieszkaniowo-usługowej przy ul. [...] w G.. W § 29 powołanej uchwały określona została stawka procentowa opłaty o której mowa w art. 34 ust. 4 u.p.z.p. w wysokości 30%. Podniesiono, że nieruchomość opisana powyżej objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w 2018 r. Nieruchomość ta została zbyta przez B. Sp. z o.o. dnia [...] marca 2019 r. Za dowód wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości organ uznał operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. C.. Rzeczoznawca ustalił, iż wartość nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu wzrosła o kwotę [...]złotych. Od decyzji ustalającej opłatę odwołanie złożyła B. Sp. z o.o., wskazując że organ dopuścił się: 1) naruszenia przepisów prawa procesowego, mającego istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 107 § 1 pkt 3 oraz 5 K.p.a. poprzez brak wskazania adresata decyzji uniemożliwiający jej wykonanie, art. 107 § 1 pkt 6 w zw. z art. 11 K.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób uniemożliwiający jej weryfikację, art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, art. 8 § 1 i 2 K.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do państwa, art. 9 k.p.a. poprzez bezpodstawne wydanie decyzji, podczas gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika ani to, że spełnione zostały przesłanki jej wydania, ani też, że jej wysokość jest prawidłowa oraz art. 6 K.p.a. poprzez naruszenie zasady legalności; 2) naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego wadliwe zastosowanie w sytuacji, gdy nie ziściły się przesłanki jego zastosowania. SKO w P. w pierwszej kolejności przywołało treść przepisu art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Organ odwoławczy podkreślił, że dla ustalenia opłaty planistycznej istotne jest wystąpienie następujących przesłanek: 1. uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego swym zakresie nieruchomość strony, 2. zmiana przeznaczenia nieruchomości w porównaniu z zapisami uprzednio obowiązującego planu, względnie z faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości, 3. sprzedaż nieruchomości po wejściu w życie nowego planu, 4. wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu. W ocenie SKO w przedmiotowej sprawie wszystkie powyższe przesłanki ziściły się. Ponadto Prezydent Miasta G. zgłosił swoje roszczenie w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, zatem dochował ustawowego terminu w tym zakresie. Operat szacunkowy został sporządzony dnia [...] maja 2019 r. Wartość nieruchomości biegły określił w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się dzięki określeniu wartości rynkowej wycenianych nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionej. Kolegium wskazało, że zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z [...] stycznia 2007 r., II SA/Po [...] podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowi jej stan, przez który należy rozumieć stan jej zagospodarowania, stan prawny tej nieruchomości i stan techniczno-użytkowy. Powyższe aspekty powinny być uwzględnione przy doborze nieruchomości porównywalnych. Zaznaczono, iż w zakresie doboru transakcji, cech nieruchomości oraz przypisania im stosownych wag doktryna i orzecznictwo stoją na stanowisku, iż kwestie te zostały pozostawione uznaniu biegłego, który w oparciu o wiedzę specjalistyczną oraz doświadczenie dokonuje stosownych ustaleń (vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 17 września 2008 roku, sygn. akt III SA/Po 135/08; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 5 lipca 2007 roku, sygn. akt II SA/Gd 225/07). Jednocześnie podkreślono, że organ administracji ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania się w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Wprawdzie organ nie powinien wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada jedynie biegły, jednak powinien dokonać oceny operatu pod względem formalnym, tzn. zbadać, czy został on wykonany i sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 27 marca 2013 roku, sygn. akt: II SA/Sz 1325/12, LEX nr 1299561). W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień od biegłego lub uzupełnienia wyceny (zob. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, LEX nr 1120654). Zdaniem SKO takiej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego dokonał niewątpliwie organ I instancji. Organ ustalił, iż operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami oraz wskazał, że operat jest logiczny, spójny i kompletny, stąd może stanowić dowód w sprawie. Ocena operatu szacunkowego dokonana przez organ nie ogranicza się zatem jedynie do powołania się w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy. Organ I instancji sprawdził, czy przedmiotowa opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Kolegium wyjaśnia, iż organ nie może sam usuwać istniejących wątpliwości co do treści operatu, jak również korygując zakres zawartych w nim ustaleń, samodzielnie ustalać wartość nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przyznają wszakże organowi załatwiającemu sprawę stosownych uprawnień w tym przedmiocie. Jeśli strona kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, to powinna złożyć dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie. W niniejszej sprawie, po dokonaniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze szczegółowej analizy sporządzonego operatu szacunkowego stwierdzono, iż jest on opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów, dlatego Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca ustalił jako cechy cenotwórcze: lokalizację i sąsiedztwo, wielkość nieruchomości, możliwość i stan zagospodarowania oraz dostępność komunikacyjną. Taki dobór cech nie budzi zastrzeżeń logicznych oraz jest zgodny z zasadami doświadczenia życiowego, iż są to parametry, które potencjalni nabywcy biorą pod uwagę przy poszukiwaniach interesujących ich nieruchomości. Poza ogólną charakterystyką nieruchomości przyjętych do porównań przedstawioną w analizie rynku, rzeczoznawca szczegółowo opisał i ocenił pod kątem cech cenotwórczych nieruchomości wykorzystane w procesie wyceny. W ocenie Kolegium rzeczoznawca majątkowy w sposób prawidłowy zastosował także art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Dokonał bowiem ustalenia wartości nieruchomości dla trzech stanów, tj. 1) po uchwaleniu planu miejscowego, 2) według faktycznego sposobu wykorzystania przed jego uchwaleniem oraz 3) według przeznaczenia w planie ogólnym, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a następnie wybrał z tych dwóch ostatnich wartość wyższą. SKO podniosło, że w odwołaniu B. Sp. z o.o., wskazała że zleciła wykonanie porównawczego operatu szacunkowego, który miał zostać przedłożony do akt niniejszej sprawy niezwłocznie po jego wykonaniu. Nic takiego jednak nie nastąpiło, mimo że od złożenia odwołania minęło ponad pół roku. Brak przedstawienia operatu szacunkowego, z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości, co do sporządzonej w sprawie opinii uprawnia organy do oparcia się na uznanych przez siebie za wiarygodne opracowaniach, bez potrzeby przeprowadzania rozprawy administracyjnej. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych, wymagając jednocześnie, by organ dysponował wiedzą specjalistyczną, pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną dezawuowałoby rolę biegłego, a właściwie czyniłoby ją zbędnym w postępowaniu, bowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W braku przedstawienia przez stronę materiałów pozwalających powziąć uzasadnione wątpliwości co do miarodajności wyceny organ nie jest zobligowany do przeprowadzenia dowodu z opinii kolejnego biegłego, w celu kontroli ustaleń rzeczoznawcy majątkowego pierwotnie powołanego w sprawie roli biegłego, jeśli sam nie dopatruje się w nim uchybień łatwo dostrzegalnych również dla osób nie posiadających wiedzy specjalistycznej. Odnosząc się do zarzutów Skarżącej, organ odwoławczy wskazał, że oznaczenie strony decyzji będącej osobą prawną polega na podaniu jej firmy (nazwy) oraz siedziby. W wyroku z [...] kwietnia 2013 r., sygn. II SA/Kr [...], LEX nr 1310564, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził, że wskazanie stron postępowania w decyzji może nastąpić w dowolnym jej fragmencie, np. nagłówku, rozstrzygnięciu, uzasadnieniu, a nawet rozdzielniku pisma. Tak wydana decyzja nie narusza art. 107 § 1 K.p.a., gdyż przepis ten nie określa konkretnie, w jakim miejscu decyzji powinny zostać wskazane strony postępowania, i nie nakłada na organ administracji żadnych szczególnych wymogów w tym zakresie. Kolegium podkreśliło, ze w przedmiotowej sprawie organ I instancji nie tylko wskazał w sentencji, że opłatę ustala się z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, której właścicielem na dzień sprzedaży była B. Sp. z o.o., co w związku z treścią art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie powinno budzić wątpliwości, co do tego, kto jest adresatem decyzji, ale ponadto organ na ostatniej stronie uzasadnienia wyraźnie i jednoznacznie stwierdził, że ustaloną opłatę B. Sp. z o.o. zobowiązana jest wnieść na rachunek bankowy Urzędu Miejskiego w G. oraz wymienił tę spółkę w rozdzielniku. W całym uzasadnieniu organ ani razu nie pomylił się również, określając zobowiązany do zapłaty podmiot, w związku z powyższym Kolegium nie podzieliło stanowiska Skarżącej, jakoby zaskarżona decyzja nie określała w sposób jednoznaczny podmiotu, na który nałożono obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 107 § 1 pkt 6 w zw. z art. 11 K.p.a., polegającym na tym, że w uzasadnieniu organ dwa razy ustalał dwie różne wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, stwierdzono, że zarzut ten jest nieaktualny z uwagi na dokonane przez organ w postanowieniu z dnia [...] stycznia 2020 roku sprostowania oczywistej omyki pisarskiej. Odnosząc się do zarzutu nienależytego wyjaśnienia stanu faktycznego z uwagi na nieuwzględnienie przez organ funkcji nieruchomości wynikającej ze Studium Miasta G., Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z art. 9 pkt 5 u.p.z.p. studium nie stanowi aktu prawa miejscowego, a jedynie ogólne uwarunkowania i kierunki zagospodarowania przestrzennego. Studium jest aktem polityki przestrzennej i polityki rozwoju gospodarczego miasta. Określa jedynie kierunki przyszłych zmian terenu, nie wpływa natomiast na możliwości aktualnego przeznaczenia nieruchomości tak, jak czyni to plan miejscowy. W związku z powyższym nie sposób postawić znaku równości między funkcją terenu zapisaną w studium, a faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości. Oczywiście zapisy studium nie są całkowicie pozbawione znaczenia przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy uwzględnił ten fakt i przyjął do porównania nieruchomości podobne o takiej samej właściwości, czyli bez planu miejscowego, ale z pozytywnymi przesłankami do zainwestowania w studium. Skargę na powyższą decyzję wywiodła do Sądu B. sp. z o.o., wnosząc o uchylenie jej w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta G. z [...] grudnia 2019 r., a także zasądzenie na rzecz Skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W skardze zawarto również wniosek o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1. naruszenie przepisu art. 7 K.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez brak podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu rzeczy oraz niedostateczne wyjaśnienie okoliczności sprawy, 2. naruszenie przepisu art. 77 § 1 K.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez brak wyczerpującego zebrania oraz rozpatrzenia całego materiału dowodowego, 3. naruszenie przepisu art. 80 K.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, przyjęcie dowolnej oceny dowodów w wyniku braku rozpatrzenia całego materiału dowodowego, 4. naruszenie przepisu art. 8 § 1 i 2 K.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez wydanie decyzji noszącej cechy dowolności i naruszającej prawo, 5. naruszenie przepisu art. 9 K.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez bezpodstawne wydanie decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika jej prawidłowa wysokość, 6. naruszenie art. 6 K.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez wydanie decyzji naruszającej przepisy prawa materialnego oraz procesowego, 7. naruszenie art. 11 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy wydawaniu decyzji; 8. naruszenie przepisu art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: "u.g.n.") poprzez ustalenie, że do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości doszło w związku z uchwaleniem planu miejscowego, a nie w związku z uchwaleniem uprzednio studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jak również poprzez ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego z pominięciem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; 9. naruszenie przepisu art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt. 16 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i 2, § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, dalej "rozporządzenie") poprzez niewykazanie podobieństw nieruchomości, 10. naruszenie art. 154 u.g.n. w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. i art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. oraz § 28 ust. 5a także § 28 ust. 2 w zw. z § 4 ust. 1 w zw. z § 28 ust. 1 Rozporządzenia przez brak zachowania należytej staranności przy wyborze metody wyceny, brak uwzględnienia stanu nieruchomości, w tym stanu prawnego nieruchomości. Zdaniem skarżącej organy obu instancji zaniechały przeprowadzenia samodzielnej oceny prawidłowości operatu szacunkowego i w konsekwencji błędnie przyjęły, że wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego mogła stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Powyższe okoliczności winny zostać wzięte pod uwagę i ocenione przez Organ jako organ administracji publicznej posiadający kompetencję do rozstrzygania spraw na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy planistycznej. Wytyczne studium miały jednoznaczny i oczywisty wpływ na wartość nieruchomości. Każdy inwestor znając zasady uwarunkowania prawa planistycznego, to jest wpływ studium i realną możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zapłaci za nieruchomość cenę tożsamą, jakby obowiązywał już w danej lokalizacji plan miejscowy. Innymi słowy, to studium wpłynęło na wartość nieruchomości, nie zaś plan miejscowy, który jest indyferentny dla wzrostu wartości gruntu. Organ nie poczynił jednak w tym względzie żadnych analiz, nie mówiąc o wyciągnięciu stosownych wniosków. Brak ww. ustaleń przez Organ wskazuje na naruszenie art. 7, art 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Organ nie wyjaśnił w sposób należyty stanu faktycznego niniejszej sprawy, co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie. W szczególności, błędnie uznał, że sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy jest prawidłowy, podczas gdy z analizy jego treści wynika jego oczywista nieprawidłowość. Wyceny dokonano metodą rynkową, w podejściu porównawczym. Nie można jednak zgodzić się z wyborem techniki korygowania ceny średniej. W ocenie skarżącej zwiększając zakres badania rynku o powiaty ościenne, można wysunąć domniemanie, że rzeczoznawca zaburzył odzwierciedlenie cenowe transakcji na rynku lokalnym, "sztucznie ustawiając" średnią cenę wartości rynkowej 1 m˛ powierzchni gruntu o danym przeznaczeniu, oraz zakres cenowy, odzwierciedlający różnicę kwotową pomiędzy transakcją o najniższej oraz najwyższej cenie rynkowej. Dodatkowo dokonując analizy treści operatu szacunkowego Skarżąca nie jest w stanie określić czy nieruchomości brane przez rzeczoznawcę pod uwagę były uzbrojone oraz w jakim stopniu są skomunikowane z drogami publicznymi, jakie jest położenie tych nieruchomości oraz ich przeznaczenie - co może znacząco wpływać na ich wartość. Co prawda ustawodawca nie wprowadził obowiązku opisywania w operacie szacunkowym w sposób szczegółowy wszystkich nieruchomości znalezionych przez rzeczoznawcę majątkowego na analizowanym rynku lokalnym. Niemniej jednak w sposób szczegółowy powinny być opisane przyjęte do porównania nieruchomości. Skarżąca podkreśliła, że nie jest możliwe prawidłowe oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego w razie błędnego przyjęcia nieruchomości podobnej. Brak tych informacji stanowi naruszenie § 55 ust. 2 i § 56 rozporządzenia poprzez nie opisanie w operacie szacunkowym wszystkich nieruchomości podobnych. Co więcej operat szacunkowy powinien zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej. Zdaniem Skarżącej organy dopuściły się naruszenia art. 6, 8, 9, 11 k.p.a. W konsekwencji opisanych uchybień proceduralnych organy obu instancji niewłaściwie zastosowały art. 150 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 u.g.n., uznając przedwcześnie, że dysponują wystarczającą wiedzą na temat wartości rynkowej szacowanej nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W kolejnym piśmie procesowym z [...] lutego 2021 r. strona skarżąca uzupełniła skargę poprzez zgłoszenie dodatkowego zarzutu naruszeni art. 157 ust. 1 u.g.n. oraz zgłosiła na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 - dalej P.p.s.a.) wniosek dowodowy o zwrócenie się przez Sąd z wnioskiem o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2019 r. przez Komisję Arbitrażową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a następnie przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z tej pisemnej oceny Komisji na okoliczność wadliwości sporządzenia operatu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Na wstępie wyjaśnić należy, iż sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 poz. 374 ze zm.). Zgodne z tym przepisem przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Odpowiednie zarządzenie Przewodniczący Wydziału II tut. Sądu wydal [...] stycznia 2021 r. o czym poinformowani zostali: pełnomocnik strony skarżącej, organ oraz uczestnicy postępowania. Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. W pierwszym rzędzie wskazać należy, iż nie okazał się trafny najdalej idący zarzut naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, to jest art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 154 ust. 2 u.g.n. poprzez ustalenie, że do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości doszło w związku z uchwaleniem planu miejscowego, a nie w związku z uchwaleniem uprzednio studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jak również poprzez ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego z pominięciem jej przeznaczenia w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zauważyć bowiem trzeba, że z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należy określić różnicę w wartości nieruchomości, porównując przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego z przeznaczeniem terenu obowiązującym przed uchwaleniem lub zmianą tego planu, określonym w poprzednim planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy lub – jeżeli przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy - z faktycznym sposobem wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Jednocześnie zgodnie z art. 37 ust.12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jako dotyczący wyłącznie ustalania wysokości obniżenia lub wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego stanowi zatem lex specialis w stosunku do art. 154 ust. 2 u.g.n. określającego generalne zasady ustalania przeznaczenia nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego i odsyłającego w tym zakresie do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest to zatem sytuacja wskazana w art. 37 ust. 12 u.p.z.p. gdy przepisy u.p.z.p. zawierają uregulowania odmienne niż zawarte w przepisach u.g.n. Za przyjęciem takiej wykładni przemawia także treść art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowiącego, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Przepis ten jednoznacznie wskazuje bowiem, iż zdarzeniem skutkującym potencjalną zmianą wartości nieruchomości jest uchwalenie dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie uchwalenie studium. Zauważyć nadto należy, iż zgodnie z art. 9 ust. 1 u.p.z.p. w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium - jako akt polityki przestrzennej gminy - nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 ustawy) i nie tworzy żadnych uprawnień ani ograniczeń dla właścicieli nieruchomości. Jego ustalenia są jedynie wiążące dla gminy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (art. 9 ust. 4 ustawy). Skoro zaś przepis art. 9 ust. 5 u.p.z.p. zawiera zastrzeżenie, że studium nie jest aktem prawa miejscowego, to taki akt nie może prowadzić do zmiany wartości gruntów. Zauważyć bowiem trzeba, iż mimo uchwalenia studium może w ogóle nie dojść do uchwalenia planu na danym terenie i nie jest w praktyce możliwe wyegzekwowanie jego zapisów. W tym w szczególności nie jest co do zasady możliwe zmuszenie gminy do uchwalenia planu miejscowego dla danego terenu, zaś w braku tego planu ewentualna zmiana sposobu zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowa może nastąpić wyłącznie na zasadach ogólnych, to jest w oparciu o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i przy spełnieniu przewidzianych przez prawo wymogów, od których uzależnione będzie wydanie takowej decyzji, do których przeważnie zaliczać się będzie spełnienie wymogów wynikających z zasady dobrego sąsiedztwa względem zabudowy istniejącej, a bez uwzględnienia zapisów studium, nie będącego przecież powszechnie obowiązującym aktem prawa miejscowego. Z powyższego wyraźnie wynika, iż to jedynie plan miejscowy, a nie studium, bezpośrednio wpływa na możliwość zagospodarowania danego terenu przez inwestora i co za tym idzie, to uchwalenie planu miejscowego, a nie przyjęcie studium wpływać może na zmianę wartości nieruchomości w następstwie zmiany dopuszczalnych prawnie sposobów jej zagospodarowania. Inaczej rzecz ujmując w sytuacji gdy przed uchwaleniem planu nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości w kontekście ustaleń zawartych w studium są całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego jaki był rzeczywisty status nieruchomości. Podsumowując tą część rozważań stwierdzić należy, iż wbrew twierdzeniom autora skargi brak jest podstaw prawnych do porównywania dla celów ustalenia opłaty planistycznej przeznaczenia nieruchomości określonego w studium, z przeznaczeniem ustalonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który został uchwalony w oparciu o to studium Nie można także pominąć okoliczności, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego musi być zgodny z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wobec tego przeznaczenie danego terenu w planie miejscowym nie może być inne, niż w studium. Plan miejscowy może co najwyżej dokonać uszczegółowienia zapisów studium, nie może natomiast ustalić przeznaczenia terenu odmiennie, niż to ze studium wynika, albowiem oznaczałoby to zaistnienie przesłanki dla stwierdzenia nieważność planu. W takiej sytuacji – gdyby przyjąć stanowisko strony skarżącej – w każdej sytuacji brak byłoby podstaw do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie planu miejscowego, gdyż nie następowałaby zmiana przeznaczenia nieruchomości względem przyjętego w studium, a co za tym idzie zmiana jej wartości. Zasada racjonalności ustawodawcy nakazuje zaś dokonywać wykładni wszystkich przepisów, związanych z ustalaniem wzrostu wartości nieruchomości w taki sposób, aby instytucja uregulowana w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie była unormowaniem martwym, co wyklucza sposób wykładni zaproponowany w skardze. Mając na uwadze racjonalne działanie ustawodawcy i spójność systemu prawa, przepisy art. 154 ust. 1-3 u.g.n. muszą być zatem odczytywane w szerszym kontekście i w taki sposób, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu ustalać należy bądź na podstawie przeznaczenia w planie dotychczasowym (art. 154 ust. 1 u.g.n.), bądź na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.), bądź też na podstawie faktycznego sposobu użytkowania (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Natomiast wykluczone jest ustalanie wartości nieruchomości według jej przeznaczenia w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które stanowiło w pewnym sensie wstępny etap procedury planistycznej, musiało poprzedzać uchwalenie planu miejscowego, a jego ustalenia zostały przez tenże plan skonsumowane. Tylko taka interpretacja przepisów u.g.n. pozwala uznać, że uregulowanie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. nie jest przepisem zbędnym i nie podlegającym nigdy zastosowaniu. Podkreślić należy, iż stanowisko powyższe jest powszechnie przyjmowane w orzecznictwie sądów administracyjnych, które prezentują w tym zakresie jednolitą linię orzeczniczą, czego przykładem są chociażby wyroki NSA: z 15 grudnia 2008 r., sygn. II OSK 1600/07, z 25 lipca 2012 r., sygn. II OSK 793/11, z 13 grudnia 2012 r., sygn. II OSK 1496/11 oraz wyrok WSA w Krakowie z 13 października 2017 r., sygn. II SA/Kr 878/17 – wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem internetowym: orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej CBOSA. Absolutnie nieprzydatny do dokonania wykładni wskazanych wyżej przepisów jest przy tym przywoływany w uzasadnieniu skargi wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 22 maja 2018 r., sygn. SK 22/16, albowiem jak wynika wprost z sentencji tegoż orzeczenia stanowi ono tak zwany wyrok zakresowy dotyczący niekonstytucyjnego sposobu wykładni art. 37 ust. 1 u.g.n. w zakresie dotyczącym ustalania sposobu przeznaczania nieruchomości przed uchwaleniem planu z pominięciem bardziej korzystnego niż faktyczny sposób użytkowania przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed [...] stycznia 1995 r., a który przed uchwaleniem nowego planu miejscowego przestał obowiązywać bezpośrednio z mocy prawa. Przywoływany w skardze wyrok Trybunału konstytucyjnego nie dotyczy zatem zagadnień związanych z wykładnią wskazanych w skardze jako wzorce kontroli przepisów odnośnie istnienia bądź braku podstaw prawnych dla ustalania, na potrzeby wymierzenia opłaty planistycznej ,przeznaczenia nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego w oparciu o postanowienia przyjęte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jedynie gwoli wszechstronnego wyjaśnienia sprawy wskazać należy, iż orzekające w sprawie organy zastosowały się do przywołanego wyroku Trybunału Konstytucyjnego, albowiem jak wynika tak z uzasadnienia decyzji organu II instancji, jak i z treści operatu szacunkowego (s. 9-10 oraz 15-16 operatu) dla ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy mieszkaniowo-usługowej przyjętego uchwałą z dnia 27 czerwca 2018 r., Nr [...] uwzględniono zarówno faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, jak i przeznaczenie terenu przyjęte w planie zatwierdzonym uchwałą z [...] kwietnia 1993 r., nr [...], który utracił moc [...] grudnia 2003 r., przyjmując na potrzeby ustalenia wzrostu wartości nieruchomości wartość korzystniejszą dla adresata decyzji, to jest wyższą z dwóch ustalonych wartości nieruchomości określonych tak przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (na podstawie planu uchwalonego przed [...] stycznia 1995 r.) jak i przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu. Stąd też za bezzasadny uznać należało tak zarzut oznaczony w skardze nr [...], jak i zarzuty oznaczone nr [...] do 3, w zakresie w jakim jak wynika z uzasadnienia skargi (k. 6 akt sądowych) sprowadzają się one do podniesienia zarzutu naruszenia przepisów postępowania poprzez błędną wykładnię i zastosowanie przepisów prawa materialnego. Nie zasługiwały na uwzględnienie także zgłoszone w skardze oraz piśmie procesowym z [...] lutego 2021 r. zarzuty o faktycznie procesowym charakterze. Odnosząc się do tych zarzutów zauważyć pierwszym rzędzie należy, iż w przypadku ustalania opłaty planistycznej prawodawca wprowadził obowiązek określania kluczowej dla sprawy okoliczności faktycznej jaką jest zmiana wartości nieruchomości przy wykorzystaniu jedynie jednego rodzaju sformalizowanego dowodu – to jest operatu szacunkowego dotyczącego wartości nieruchomości. Dalej przypomnieć trzeba, iż choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., to jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15 –dostępne w CBOSA). Takiej oceny orzekające w sprawie organy dokonały wskazując, iż operat odpowiada wymogom formalnym zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione i co za tym idzie dokument ten ma wartość dowodową. Ocenę ta w zakresie dotyczącym braku oczywistych wad operatu możliwych do zauważenia przez osobę nie dysponująca wiadomościami specjalnymi z zakresu wyceny nieruchomości orzekający w sprawie sąd w całości podziela. Jednocześnie pamiętać należy, iż w razie jakichkolwiek wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego organ powinien podjąć wszelkie działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym zasadniczym ograniczeniem w tym zakresie jest niedopuszczalność sytuacji, w której organ ustali wartość nieruchomości na podstawie innego dowodu niż opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowy, bowiem stoją temu na przeszkodzie przepisy ogólne art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 156 ust. 1 u.g.n. Przypomnieć nadto trzeba, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Z regulacji tej wynika także w sposób jednoznaczny, iż to autor operatu a nie sąd, w oparciu posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Rzeczoznawca jest jedynie związany określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej także rozporządzenie w sprawie wyceny lub rozporządzenie wykonawcze) szczegółowe zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rozporządzenie to określa między innymi sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów oraz wskazuje, iż w ramach podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny). Wymogi formalne wynikające z przepisów rozporządzenia zostały zaś przez rzeczoznawcę w ocenie Sądu spełnione. Już tylko to przesądza o oczywistej bezzasadności tych zarzutów skargi, które dotyczą niewłaściwego zdaniem strony skarżącej wyboru przez rzeczoznawcę metody wyceny (metody korygowania ceny średniej), w sytuacji gdy zdaniem skarżącej winna zostać zastosowana metod porównywania parami. Niezależnie bowiem od braku uargumentowania twierdzeń strony skarżącej zgłaszanych w tym zakresie tego rodzaju zarzut stanowi wkroczenie w kompetencje rzeczoznawcy i wiąże się z podważeniem jego wiedzy fachowej, co mogłoby nastąpić tylko w omówionym poniżej trybie z art. 157 § 1 u.g.n. Skoro o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca, jak również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania., to nie mogą się w tym zakresie okazać skuteczne zarzutu skargi sprowadzające się do gołosłownego żądania przez stronę przyjęcia innej metody wyceny, niż wybrana przez rzeczoznawcę. Nie okazał się także uzasadniony zarzut naruszenia § 55 ust. 2 rozporządzenia albowiem operat zawiera wskazanie wszystkich danych o jakich mowa w tym przepisie, jak i zarzut naruszenia § 56 rozporządzenia. Ustosunkowanie się do tego ostatniego zarzutu jest przy tym o tyle utrudnione, iż wskazany jako wzorzec kontroli przepis dzieli się na cztery ustępy, z których pierwszy składa się z dziewięciu punktów, zaś autor skargi nie wskazał jaka konkretnie jednostka redakcyjna tego przepisu została jego zdaniem naruszona i na czym konkretnie naruszenie to miałoby polegać. Podkreślić trzeba, iż orzekając w granicach sprawy i niezależnie od zgłoszonych zarzutów Sąd działając z urzędu zweryfikował, że znajdujący się w aktach operat szacunkowy spełnia wszystkie wymogi wskazane w poszczególnych ustępach i punktach § 56 rozporządzenia, w tym w szczególności zawiera wskazanie nieruchomości podobnych, o ceny transakcyjne których oparł swoje ustalenia rzeczoznawca, jak i charakterystyk i cech tych nieruchomości. Gwoli wszechstronnego wyjaśnienia sprawy sąd wskazuje jedynie w świetle definicji legalnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi jedynie, że przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, brak jest podstaw do utożsamiania nieruchomości podobnej z nieruchomością identyczną, co wprost koreluje z regulacją art. 153 ust. 1 u.g.n., której wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się właśnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został wyczerpująco uregulowany w art. 156 ust. 1 u.g.n. stanowiącym, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Co za tym idzie zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki z 11.12.2020 r., I OSK 2689/18, LEX nr 3108857 oraz I OSK 3140/18, LEX nr 3121921), jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Podkreślić w tym miejscu należy, iż w toku postępowania administracyjnego prowadzonego przed organami obu instancji strona nie zgłaszała rzetelnie uargumentowanych zastrzeżeń co do treści operatu, w tym w szczególności nie wnioskowała o jego uzupełnienie, nie przedłożyła także jakiegokolwiek kontroperatu czy też opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych, jak też nie zawnioskowała o przeprowadzenie tego rodzaju dowodu przez organ. Zarzutów bezpośrednio pod adresem operatu nie zawarto także - wbrew twierdzeniom zawartym w pismem procesowym z [...] lutego 2021 r.( k. 32 akt sądowych) w odwołaniu, ograniczając się w nim jedynie do zakwestionowania niejasności i omyłek w uzasadnieniu decyzji organu I instancji oraz przedstawienia poglądu prawnego, iż wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego winna być ustalana z uwzględnienie jej przeznaczenia w studium, co wobec braku zmiany przeznaczenia nieruchomości w przyjętym planie, względem przeznaczenia przyjętego w studium wskazuje, iż nie doszło do zmiany jej wartości w związku z uzuchwaleniem planu miejscowego. Skonkretyzowane zarzuty pod adresem operatu strona zgłosiła dopiero w skardze, przy czym nawet w skardze nie zostały one w jakikolwiek rzeczowy sposób uzasadnione czy też uprawdopodobnione i ograniczają się do wyrażenia gołosłownych twierdzeń co do jego nieprawidłowości. Co za tym idzie za oczywiście bezzasadny uznać należy zarzut zgłoszony w piśmie procesowym z dnia [...] lutego 2021 r. a wskazujący na naruszenie art. 157 ust. 1 u.g.n. poprzez brak zwrócenia się przez organ do organizacji rzeczoznawców o ocenę operatu, albowiem materiał dowodowy, który posiadały organy nie uzasadniał wystąpienia z takim wnioskiem, a nadto, co nawet bardziej istotne z odpowiednim wnioskiem do organizacji rzeczoznawców mogła zwrócić się sama strona – o ile miała zastrzeżenia do treści operatu ingerujące w zakres wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy. Reasumując wszystkie zarzuty skargi dotyczące uchybień procesowych organowo są niezasadne, ponieważ co jest kluczowe w niniejszej sprawie, nie została podważona zgodność z prawem operatu szacunkowego stanowiącego opinię biegłego, a w trakcie postępowania administracyjnego, strona nie przedstawiła też alternatywnego operatu szacunkowego. Zgłoszone w skardze zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzenia operatu, na podstawie którego ustalona została wysokość opłaty, dotyczą faktycznie istoty wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, tj. merytorycznej wartości wyceny. W tym zakresie operat mógłby być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie określonym w art. 157 ust. 1 czego strona nie dokonała tak samodzielnie, jak i nie złożyła odpowiednich wniosków dowodowych w tym zakresie w toku postępowania administracyjnego. Odnosząc się do wniosku dowodowego zawartego w piśmie z [...] lutego 2021 r. zauważyć należy, iż sąd administracyjny nie stanowi kolejnej, III instancji postępowania administracyjnego, lecz jedynie kontroluje zgodność z prawem rozstrzygnięcia organów administracji wydanych w sprawie, co oznacza, iż spóźnionym jest domaganie się dopiero na etapie postępowania sądowoadministracyjnego przeprowadzenia przez Sąd dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. Podkreślić przy tym trzeba, iż zgodnie z art. 106 § 3 P.p.s.a. sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Wniosek strony skarżącej nie stanowił zaś wniosku o przeprowadzenie przez Sąd dowodu z istniejącego i przedłożonego przez stronę, albo znajdującego się w posiadaniu innych podmiotów dokumentu, lecz niedopuszczalny na gruncie procedury sądowoadministracyjnej wniosek o dopuszczenie przez sąd dowodu o charakterze opinii biegłego powołanego przez sąd, który to dowód miałby zostać dopiero przeprowadzony na etapie postępowania sądowego. Stad też na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.