VIII SA/Wa 653/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda, Sędziowie Sędzia WSA Leszek Kobylski (sprawozdawca), Sędzia WSA Justyna Mazur, , Protokolant Specjalista Marlena Stolarczyk, , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 marca 2025 r. w Radomiu sprawy ze skargi D. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia 28 czerwca 2024 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę. Decyzją z 28 czerwca 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (dalej: Kolegium, organ odwoławczy, SKO), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572, ze zm., dalej: k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania Ł. S., G. W. od decyzji Prezydenta Miasta R. (dalej: organ I instancji, Prezydenta) Nr [...] z dnia 10 maja 2024r. ustalającej sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez K. K. - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Do wydania przedmiotowej decyzji doszło w następującym stanie sprawy: Decyzją z dnia 10 maja 2024r. Prezydent, działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.; dalej: u.p.z.p.), po uwzględnieniu wytycznych SKO wskazanych w decyzji z 29 września 2023r., ustalił sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez K. K., pod nazwą: budowa budynku zamieszkania zbiorowego (hotel pracowniczy) na działkach nr ew. [...] (obręb [...]-O., arkusz [...]) przy ulicy R. w R. Odwołanie od ww. decyzji wnieśli Ł. S. i G. W., którzy nie wyrazili zgody na realizację planowanej inwestycji. Wskazali na uciążliwość dla nieruchomości sąsiednich (zwiększony hałas, zwiększony ruch drogowy z uwagi na obsługę komunikacyjną, jak również projektowanym bezodpływowym zbiornikiem na nieczystości ciekłe). Ponadto G. W. zarzuciła planowanej inwestycji dużą uciążliwość, wskazując jednocześnie, że znajdujący się w sąsiedztwie kościół nie stanowi takiej uciążliwości dla mieszkańców oraz, że na sąsiednich działkach znajdują się budynki mieszkalne o wysokości max. 8-10 metrów, a nie jak wskazano w decyzji 11,3. Zdaniem G. W. obsługa komunikacyjna planowanej inwestycji nie może odbywać w sposób wskazany we wniosku tj. przez ulicę R., z uwagi na fakt, iż w części stanowi ona teren prywatny i właściciele nie wyrażają zgody na zagospodarowanie tejże działki w sposób wskazany we wniosku. Według niej przedmiotowa inwestycja narusza zasady współżycia społecznego, gdyż jest to decyzja zakłócająca dotychczasowy tryb życia mieszkańców działek przynależnych. Wniosła o przeprowadzenie oględzin terenu inwestycji, zwrócenie się do Sądu Rejonowego w R. o informację jaką część działki - ulicy R. zasiedział Skarb Państwa, zbadanie poziomu hałasu jaki miałby emitować hotel pracowniczy, ponowne wydanie decyzji z uwzględnieniem innego wjazdu oraz określenie warunków w zakresie umożliwiającym wybudowanie tylko budynku jednorodzinnego o maksymalnie dwóch kondygnacjach oraz wyłączenie osoby wydającej decyzję w organie I instancji, z uwagi na brak obiektywizmu w rozpoznawaniu sprawy. Kolegium, w uzasadnieniu wskazanej na wstępie decyzji, wyjaśniło, że decyzja organu I instancji, będąca obecnie przedmiotem rozpoznania w trybie odwoławczym, jest kolejną decyzją w sprawie. Uznało, że zalecania z decyzji kasacyjnej z 29 września 2023r. dotyczące zakresu uzupełnienia materiału dowodowego, zostały wypełnione przez organ I instancji w ponownym postępowaniu, w stopniu umożliwiającym zgodne z prawem ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Organ odwoławczy wyjaśnił, że z wykazu stron sporządzonego w niniejszej sprawie przez organ I instancji oraz uzasadnienia zaskarżonej decyzji, za strony postępowania uznani zostali: wnioskodawca, właściciele działek graniczących bezpośrednio z działką objętą wnioskiem jedynie od strony zachodniej nieruchomości. W ocenie Kolegium, strony przedmiotowego postępowania zostały ustalone w sposób prawidłowy. Kolegium przeanalizowało kwestię oddziaływania planowanej inwestycji na działki skarżących i uznało, że zakres oddziaływania planowanej inwestycji obejmuje działki o numerach [...] jako nieruchomości bezpośrednio sąsiadujące z nieruchomością objętą wnioskiem. Mając na uwadze rodzaj planowanej inwestycji oraz jej parametry Kolegium stwierdziło, iż zasięg jej oddziaływania nie rozciąga się na inne działki, niż wskazane powyżej. Ponadto strony postępowania zostały prawidłowo udokumentowane oraz zapewniony został im czynny udział w przedmiotowym postępowaniu. SKO przytoczyło brzmienie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 u.p.z.p.. Podniosło, że uzupełnieniem regulacji zawartej w art. 61 u.p.z.p. są przepisy rozporządzenia wykonawczego Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r., Nr 164, poz. 1588; dalej: "rozporządzenie"). Dalej wyjaśniło, że przepisy u.p.z.p. zostały znowelizowane z dniem 24 września 2023r. przez ustawę z dnia z dnia 7 lipca 2023 r. (Dz.U. z 2023 poz.1688) o zmianie ustawy - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i niektórych innych ustaw. Stosownie do art. 59 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do spraw ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w brzmieniu dotychczasowym. Stosownie do art. 61 § 3 k.p.a., datą wszczęcia postępowania na żądanie strony jest dzień doręczenia żądania organowi administracji publicznej. W niniejszej sprawie wniosek inwestora wpłynął do organu I instancji w dniu 27 stycznia 2023r., zatem w jej realiach zastosowanie mają przepisy ustawy w brzmieniu przed ww. nowelizacją. Dalej SKO uznało, że opracowana analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zarówno w formie tekstowej i graficznej (stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p.), nie narusza zasad określonych w ustawie oraz rozporządzeniu w stopniu mającym wpływ na wynik rozstrzygnięcia. Dokonując jej oceny, Kolegium uznało, że obszar analizowany wyznaczony został w sposób prawidłowy [granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 96 m (trzykrotność szerokości frontu) – winno być zgodnie z analiza urbanistyczną 108 m (dopisek Sądu) od granic ewidencyjnych działek objętych wnioskiem]. Część graficzna analizy (analogicznie jak i załącznik graficzny do zaskarżonej decyzji) sporządzone zostały na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500, która zawiera potwierdzenie przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Dalej podniosło, że w analizie wskazano które numery działek wchodzą w obszar analizowany, jakie konkretnie obiekty budowlane mieszczą się na poszczególnych działkach, jakie pełnią funkcje, a więc w jaki sposób są użytkowane oraz jakie mają cechy/parametry. Powyższe ustalenia organ I instancji uwzględnił ustalając parametry dla planowanej inwestycji, zgodnie z odpowiednimi, powołanymi przepisami rozporządzenia. Kolegium stwierdziło, że planowana do realizacji inwestycja (budynek zamieszkania zbiorowego) jest zgodna (nie godzi w zastany stan rzeczy) z funkcją zabudowy istniejącą na analizowanym obszarze. Zauważyło, że w graniach obszaru analizowanego, wyznaczonego z zachowaniem minimalnych wymogów ustawy, występują działki zabudowane i niezabudowane (wskazano numery tych działek). Na terenie analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna - budynki mieszkalne jednorodzinne oraz towarzyszące im budynki gospodarcze, jak i zabudowa uzupełniająca dla funkcji mieszkalnej tj. garażowa i usługowa. SKO dokonało analizy charakterystyki, cech oraz parametrów zabudowy w obszarze analizowanym i uznało, że wymagania w tym zakresie dla planowanej inwestycji zostały w zaskarżonej decyzji ustalone w sposób prawidłowy, zgodny z zasadami określonymi w rozporządzeniu tj.: 1. Linia zabudowy ustalana jest od strony drogi publicznej. Działka nr ewid. [...] i [...] przylega do drogi publicznej ulicy R. - drogi gminnej. Wzdłuż w/w drogi publicznej budynki są usytuowane w odległości od 2,5 do 7m. od frontowych granic nieruchomości. Linia zabudowy została ustalona w odległości 6,5 m od frontowej granicy działek nr [...] i [...] jako przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr ew. [...]. Kolegium stwierdziło, że w/w parametr został wyznaczony zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia. Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych obiekty budowlane przy drogach oraz niebędące obiektami budowlanymi reklamy umieszczone przy drogach poza obszarami zabudowanymi, powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej co najmniej 6 metrów. Działka objęta inwestycją przylega od strony południowej do drogi wewnętrznej ulicy R. - nieprzekraczalna linia zabudowy w odległości 5 m do południowej granicy działki nr ew. [...] została ustalona w nawiązaniu istniejącego budynku na działce nr [...]. W tym miejscu Kolegium wyjaśniło, że w określonych warunkach może być zasadne wyznaczenie dwóch linii zabudowy, czy też "jednej linii łamanej". Będzie to miało zastosowanie w szczególności do działek narożnych, znajdujących się u zbiegu dwóch i więcej dróg - w szczególności w zabudowie miejskiej. Ponadto dopuszczalne jest wyznaczenie tego rodzaju "łamanej linii zabudowy" w różnej odległości od drogi publicznej w odniesieniu do poszczególnych boków działki przylegających do różnych dróg. W ten sposób można bowiem wychwycić prawidłowość lokalizacji zabudowy na danym terenie i zarazem zachować wymagane przepisami art. 41 ust. 1-3 ustawy o drogach publicznych odległości od drogi publicznej, której położenie w pewnych warunkach może determinujące wpływać na wyznaczenie nowej linii zabudowy (§ 4 ust. 3 powołanego rozporządzenia). Temu właśnie m.in. służy rozwiązanie wskazane w § 4 ust. 4 rozporządzenia, pozwalające na dostosowanie linii zabudowy do uwarunkowań lokalizacyjnych konkretnej działki. 2. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej i projektowanej (29 %) wyznaczony został zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia. W ocenie Kolegium uzasadnione było wyznaczenie tego parametru dla planowanej inwestycji w wielkości wskazanej przez organ pierwszej instancji, która to przyjęta wielkość została szczegółowo uzasadniona w analizie (wynika z niej). Jak wynika z analizy parametr ten w obszarze analizowanym waha się od 10 % do 59 %, a średni wskaźnik tej wielkości wynosi ok. 29 %. 3. Szerokość elewacji frontowej 12,5 m. z tolerancją do 20% wyznaczona została zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia (dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1). Jak wynika z analizy parametr ten w obszarze analizowanym dla budynków waha się od 4 m do 29 m. - średnia szerokość to 9,75 m, przy czym średnia szerokość dla budynków o charakterze usługowym wynosi 12,50. Parametr ten w wielkości wyznaczonej przez organ pierwszej instancji mieści się w przedziale szerokości elewacji frontowych występujących w obszarze analizy i nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny w obszarze objętym analizą, nie będzie stanowił dysonansu w analizowanej przestrzeni jednostki urbanistycznej. 4. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego: 11,30 m., wyznaczona została zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia (dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy). Jak wynika z analizy parametr ten w obszarze analizowanym waha się dla budynków od 2,5 m do 23 m - średnia to ok. 5 m dla wszystkich budynków, przy czym dla budynków usługowych średnia to 11,30m. Parametr ten w wielkości wyznaczonej przez organ pierwszej instancji mieści się w przedziale wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych występujących w obszarze analizy i nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny w obszarze objętym analizą, nie będzie stanowił dysonansu w analizowanej przestrzeni jednostki urbanistycznej. 5. Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym parametry dachów są zróżnicowane: występują jednospadowe, dwuspadowe, wielospadowe; płaskie, budynki zorientowane są zarówno prostopadle jak i równolegle; wysokość budynków w kalenicy od 2,5 do 23 m, średnia ok 5 m. n.p.t. dla wszystkich budynków , przy czym dla budynków usługowych średnia to 11,30 m. Kolegium stwierdza, że ustalone przez organ pierwszej instancji parametry dachów tj. geometria dachu dach płaski o spadku pod kątem do 12° oraz wysokość maksymalna budynku 11,3 m mieszczą się w przedziale wielkości występującym w obszarze analizy - odpowiadają geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Kolegium stwierdziło, że wymagania powyższe przesądzają, że planowana inwestycja o określonym przeznaczeniu i parametrach stanowi kontynuację istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Zatem, w niniejszej sprawie, spełniony został warunek tzw. kontynuacji funkcji z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Ponadto przedmiotowa inwestycja o parametrach ustalonych zaskarżonej decyzji "wpasowuje się" w zastany ład architektoniczno- urbanistyczny. Zdaniem Kolegium, spełnione zostały także pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., bowiem: 1) teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. W świetle art. 2 pkt 14 ustawy, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Przepis art. 2 pkt 14 ustawy przewiduje dwa sposoby zapewnienia danej nieruchomości gruntowej pośredniego dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej zapewniony jest bezpośredni, działki przylegają do drogi gminnej ulicy R.; 2) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W analizie wyjaśniono, że: "Teren objęty wnioskiem nie jest uzbrojony w sposób wystarczający dla planowanej inwestycji. Inwestor posiada warunki techniczne na dostawę wody oraz zapewnienie dostaw energii elektrycznej - oświadczenie dostawcy. Energia cieplna na potrzeby projektowanego budynku będzie dostarczana z Polską Spółkę Gazownictwa - oświadczenie gestora sieci gazowniczej. Odprowadzenie wód opadowych - na własny teren w sposób umożliwiający zalewanie działek. Odprowadzenie ścieków należy rozwiązać lokalnie do bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Można więc uznać, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 3) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W analizie wyjaśniono, że: "teren inwestycji określony jest w ewidencji gruntów i budynków jako tereny mieszkaniowe"; 4) zaskarżona decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W analizie wyjaśniono, że: "Wydanie decyzji nie naruszy przepisów odrębnych (z zakresu ochrony przyrody, ochrony środowiska, ochrony krajobrazu, ochrony dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury współczesnej i innych)." Ponadto stosownie do przepisu art. 60 ust. 4 w zw. z art. 5 u.p.z.p. projekt przedmiotowej decyzji został sporządzony przez osobę do tego uprawnioną. Kolegium stwierdziło, że postępowanie uzgodnieniowe zostało przeprowadzone przez organ I instancji w pełni (prawidłowo), mając na uwadze jej realia. Uzgodnienia z Marszałkiem Województwa M. Geologiem Wojewódzkim oraz Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego uznano za dokonane w oparciu o art. 53 ust. 5 u.p.z.p. Ponadto Państwowy Inspektor Sanitarny w R. postanowieniem z dnia 27 marca 2024r., znak: [...] uzgodnił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. inwestycji pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych. Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO wskazało m.in., iż zostały spełnione łącznie warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Zauważyło, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest uzależnione od zgody właścicieli działek sąsiednich. Ustalona linia orzecznicza sądów administracyjnych przyjmuje, że nie jest dopuszczalne przekształcenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy w postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę (por. wyrok WSA w Warszawie sygn. akt IV SA/Wa 1323/06, LEX 283553). Inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje bowiem tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora i uprawnia jedynie do ubiegania się o pozwolenie na budowę, przy czym nie przesądza o realizacji zamierzenia i nie narzuca przyszłych rozwiązań technicznych inwestycji, które muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami. Omawiana decyzja nie przesądza jednak, że inwestor otrzyma pozwolenie na budowę co do konkretnej, określonej w projekcie budowlanym inwestycji. W przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę, możliwość realizacji konkretnej inwestycji będzie oceniana w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych na jego postawie aktów wykonawczych. Na tym etapie organy są obowiązane orzekać co do dopuszczalności realizacji konkretnej inwestycji. Kolegium zauważyło, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną. Oznacza to, że jeżeli są spełnione przewidziane prawem warunki do jej wydania, organ nie może wydać decyzji odmownej, kierując się przykładowo niechęcią jednego z uczestników graniczących z nieruchomością inwestycyjną. Prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Uprawniony do nieruchomości może zagospodarować ją dowolnie, w zakresie obowiązującego prawodawstwa. Elementem konstytucyjnie chronionego w polskim systemie prawnym prawa własności nieruchomości jest zatem wolność jej zagospodarowania. Odnosząc się do zarzutu braku kontynuacji funkcji Kolegium wyjaśniło, że kontynuacja funkcji w obszarze zmiany sposobu zagospodarowania terenu nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nic wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jedną z istniejących funkcji lub wskazuje na uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Warunek w zakresie kontynuacji funkcji należy rozumieć w taki sposób, że tylko wówczas nie jest spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się nią w praktyce pogodzić. Warunek sprzeczności dwóch funkcji musi być oceniany obiektywnie, niezależnie od ocen inwestora lub kontestującego jego plany właściciela terenu sąsiedniego. Nowowprowadzana na dany teren funkcja musi być tego rodzaju, że można przyjąć, że będzie mogła ona obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją, a także że w przyszłości ta nowowprowadzana funkcja nie ograniczy obecnej. Kontynuacja funkcji zatem - to również uzupełnienie funkcji dotychczasowej. Zauważyło, że w obszarze analizowanym przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z towarzyszącą jej zabudową usługową, handlową i innym budynkami gospodarczymi. Planowana inwestycja polegająca na budowie budynku zamieszkania zbiorowego nie stoi w sprzeczności z istniejącą zabudową i jako taka stanowi jej uzupełnienie. Konkludując Kolegium uznało zatem, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie, zaś przeprowadzone postępowanie nie narusza przepisów k.p.a., u.p.z.p. oraz rozporządzenia w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Skargę na ww. decyzję Kolegium z 28 czerwca 2024r. wniósł D. W. (dalej: skarżący). Autor skargi zarzucił naruszenie następujących przepisów tj.: 1) art. 107 §1 pkt. 7 k.p.a. poprzez wydanie w sprawie niniejszej uzasadnienia w sposób uniemożliwiający merytoryczne odniesienie się do jego treści, gdyż organ cytuje ustawy, nie wskazując o którą konkretnie ustawę chodzi, wielokrotnie ograniczając wskazanie podstawy prawnej do lakonicznego podania nr art. i sformułowania "ustawa", (np. s. 4 decyzji), podczas gdy w niniejszym stanie faktycznym stosowane jest kilka ustaw - z różnych okresów obowiązywania; 2) art. 145 §1 pkt 4 w zw. z art. 10 §1 k.p.a. poprzez niezawiadomienie skarżącego przed wydaniem decyzji o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, składania wniosków dowodowych, co uniemożliwiło skarżącemu czynny udział w postępowania, m in. ustosunkowanie się do kwestii związanych z zarzutami dotyczącymi naruszenia przez lokalizację inwestycji zasad współżycia społecznego i złożeniem stosownego wniosku dowodowego w zakresie zbadania oddziaływania jego inwestycji na nieruchomości sąsiednie; 3) art. 24 §1 pkt. 5 k.p.a. poprzez niewyłączenie się z rozpoznania niniejszej sprawy osób wydających decyzję, z uwagi na brak obiektywizmu, relacje z wnioskodawcą oraz uprzednie rozpoznanie wniosku o wydanie warunków zabudowy w analogicznym kształcie, podczas gdy wówczas organ uznał argumentację uczestników jako zasadną i skutkującą uchyleniem decyzji, co budzi obawy w zakresie obiektywizmu organu; 4) art. 59 ust. 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwą wykładnię i zastosowanie polegające na przyjęciu tych przepisów jako podstawy materialnoprawnej zaskarżonego orzeczenia, podczas gdy stan faktyczny sprawy został ustalony w sposób rażąco nieprawidłowy, co skutkowało wydaniem decyzji w przedmiotowym kształcie; 5) art. 28 k.p.a. poprzez niewezwanie w charakterze uczestnika wszystkich zainteresowanych osób w sprawie, co uniemożliwi im ochronę praw na dalszym etapie postępowania; 6) błąd w ustaleniach faktycznych polegający na niezasadnym uznaniu, iż kościół może stanowić punkt porównania w zakresie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, podczas gdy jako obiekt sakralny ma zupełnie inne znaczenie dla lokalnej społeczności niż hotel pracowniczy, co skutkowało wydaniem decyzji o warunkach zabudowy hotelu pracowniczego w miejscu zabudowy jednorodzinnej o przeznaczeniu mieszkaniowym – nieprzemysłowym; 7) niepoinformowanie uczestników o sposobie wyznaczenia kręgu, który posłużył jako budynki stanowiące punkt odniesienia co do porównania z planowaną inwestycją, jej kubaturą, wysokością etc. - pomimo faktu, iż uczestnik wniosek o udzielenie takiej informacji złożył; 8) art. 75 Konstytucji RP, poprzez naruszenie prawa do niezakłóconego zamieszkiwania w nieruchomości stanowiącej własność uczestników, podczas gdy budowa hotelu pracowniczego z pewnością zakłóci mir domowników i spowoduje niewątpliwe uciążliwości; 9) błąd w ustaleniach faktycznych skutkujący uznaniem, iż możliwe jest skomunikowanie się z nieruchomością poprzez drogę, która nie jest drogą publiczną, wszak ul. R. w części graniczącej z nieruchomością objętą wnioskiem nie stanowi drogi publicznej, a jest nieruchomością prywatną - własność współwłaścicieli; 10) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez uznanie, iż zostały spełnione wszystkie enumeratywnie wymienione w ww. przepisie warunki, podczas gdy: a) teren nie ma dostępu do drogi publicznej od ul. R.; b) żadna z działek sąsiadujących nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów i cech wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu; c) decyzja jest niezgodna z przepisami odrębnymi; 11) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 §1 k.p.a. poprzez bezpodstawne przyjęcie, iż planowana inwestycja nie wykazuje niezgodność inwestycji z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie naruszania przez lokalizację inwestycji zasad współżycia społecznego", podczas gdy nie ustalono, czy przedmiotowa decyzja nie wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko oraz na obszar Natura 2000, ponieważ jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko i znajduje w bliskim sąsiedztwie obszaru Natura 2000. Skarżący wniósł o: – zobowiązanie członków kolegium wydających decyzję w przedmiotowej sprawie do złożenia oświadczenia, czy pozostają w jakichkolwiek relacjach z Wnioskodawcą oraz czy brali udział w rozpoznaniu decyzji na poprzednim etapie postępowania - tj. czy uczestniczyli w innych postępowaniach w zakresie tej samej nieruchomości; – na podstawie przepisu art. 145 §1 pkt 2 p.p.s.a. stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji w całości; – uchylenie decyzji SKO z dnia 28 czerwca 2024 r.; – zmianę decyzji Prezydenta nr [...] z dnia 10 maja 2024 r. poprzez zezwolenie wnioskodawcy jedynie na posadowienie na przedmiotowej działce jedynie budynku jednorodzinnego – mieszkalnego; – wznowienie postępowania na podstawie dyspozycji przepisu art. 145 §1 pk. 3 k.p.a. z uwagi na wydanie decyzji przez osoby nieobiektywne wobec stanu faktycznego ujawnionego w przedmiotowej sprawie. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do kwestii obowiązku wyłączenia pracownika wynikającego z art. 24 § 1 pkt 5 k.p.a. Kolegium zauważyło, że obowiązek ten dotyczy tylko sytuacji, gdy decyzja, przy wydaniu której uprzednio dany pracownik uczestniczył, poddawana jest następnie kontroli (weryfikacji) - czy to w postępowaniu zwykłym (w toku instancji albo na podstawie art. 127 § 3 k.p.a.), czy nadzwyczajnym (zwłaszcza w trybie wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji). Nie odnosi się natomiast do sytuacji, gdy w wyniku zastosowania przez organ odwoławczy kompetencji kasacyjnych, o których mowa w art. 138 § 2 k.p.a., sprawa zostaje przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Oceniona z uwzględnieniem powyższych kryteriów kontroli legalności zaskarżona decyzja doprowadziła do stwierdzania o jej zgodności z prawem i stąd skarga podlegała oddaleniu. Kontroli legalności w niniejszej sprawie poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dn.28 czerwca 2024 r., którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta M. R. z dn. 10 maja 2024 r. ustalającą sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez K. K., pod nazwą: budowa budynku zamieszkania zbiorowego (hotel pracowniczy) na działkach nr ew. [...] (obręb [...]-O., arkusz [...]) przy ulicy R. w R.. Zaskarżona decyzja wydana została w postępowaniu prowadzonym na zasadach określonych w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu miejscowego (Dz.U. nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem. Podstawowym instrumentem prawnym, za pomocą którego gmina rozstrzyga o przeznaczeniu obszarów, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli w gminie brak jest takiego planu, o sposobie zagospodarowania określonego terenu rozstrzyga się w drodze aktu indywidualnego - decyzji administracyjnej orzekającej o warunkach zabudowy. Jednocześnie decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi żadnego substytutu planu. Jest ona formą określania warunków zabudowy w oparciu o państwowy porządek prawny w sytuacji, w której brak jest miejscowego aktu normatywnego określającego przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie wydania warunków zabudowy jest ustalenie dla planowanej zmiany zagospodarowania terenu, polegającej na budowie obiektu budowlanego, takich warunków w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, które pozwoliłyby na włączenie danej inwestycji w ład przestrzenny okolicy, nie zaś poszukiwanie rozwiązań umożliwiających inwestorowi maksymalne zainwestowanie określonej nieruchomości, bez jakiejkolwiek kontroli organów administracji publicznej. Z bezspornych okoliczności faktycznych niniejszej sprawy wynika, że dla terenu, na którym znajduje się działka inwestycyjna, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z tego powodu organ administracji rozpatrujący wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy procedował na podstawie art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Materialnoprawną podstawą wydanych rozstrzygnięć był art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Wskazana w art. 61 ust. 1 pkt 1 zasada tzw. dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Dlatego też pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie (wyrok NSA z 21.11.2012 r., II OSK 984/11, LEX nr 1291986). Uwzględniając urbanistyczne pojmowanie zasady dobrego sąsiedztwa stwierdzić należy, że dla spełnienia wymogu dostępności działki sąsiedniej z tej samej drogi publicznej co działka objęta wnioskiem o warunki zabudowy, wystarczające jest spełnienie przez działkę sąsiednią ogólnego wymogu dostępności do drogi publicznej. Skoro działka sąsiednia to nieruchomość znajdująca się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość, za oczywiste należy uznać, że dostępność z tej samej drogi publicznej nie oznacza, że działka sąsiednia musi być położona przy tej samej drodze publicznej co teren, na którym ma powstać planowana inwestycja (por. M. Wierzbowski, A. Plucińska – Filipowicz (red.), Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2016 r., s. 620). Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, w celu dostosowania zamiarów inwestycyjnych do istniejących w danym miejscu standardów urbanistyczno - architektonicznych. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia bowiem zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania jej do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy funkcji, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Tym samym powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki, nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. W pierwszej kolejności organ musi zatem dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Zauważyć jednakże należy, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 952/10, dostępny na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl). Wymagania tzw. dobrego sąsiedztwa, co wielokrotnie podkreślał NSA, nie można rozumieć w sposób, który całkowicie podporządkowuje projektowaną inwestycję zabudowie sąsiadującej, tj. wymaga od niej identycznej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Kontynuacja wskaźników, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., pozostawia miejsce na różnorodność, a więc pewne odstępstwa, pod warunkiem zachowania harmonii ładu przestrzennego (wyrok NSA z dnia 1 lipca 2016 r., II OSK 1931/14, wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2622/14, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Cechy oraz parametry urbanistyczne i architektoniczne, które będą musiały być zachowane określa się w nowej zabudowie na podstawie analizy stanu istniejącego dokonanej w sposób wskazany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowe ustalenie granic obszaru analizowanego jest kluczowe dla legalności decyzji o warunkach zabudowy. Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego należy wziąć pod uwagę przepis § 3 ust. 1 rozporządzenia, który przewiduje, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w przepisach art. 61 ust. 1-5 ustawy. Stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Wskazać należy, że sposób wyznaczenia granic tego obszaru nie stanowi sztywnej zasady, ważne jest jedynie, aby jego granice nie były mniejsze niż minimum wskazane w powołanym przepisie. W przypadku, gdy teren inwestycji obejmuje więcej niż jedną działkę ewidencyjną, wówczas powinny one być traktowane jako całość. W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie obszar analizowany został wytyczony prawidłowo a jego wielkość nie budzi wątpliwości i odpowiada wymogom rozporządzenia. W myśl § 2 ust. 5 rozporządzenia frontem działki jest ta część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W przedmiotowej sprawie teren objęty wnioskiem, tj. działki nr ew. [...] i [...] przylega do dwóch dróg – ul. R. ( droga wewnętrzna) i ul. R. ( droga gminna). Główny wjazd na teren zgodnie z wnioskiem ma się odbywać z ul. R., a więc w przedmiotowej sprawie za front terenu objętego wnioskiem uznano jego południową granicę na odcinku oznaczonym na mapie ewidencyjnej CB, której szerokość wynosi 36m. Granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 108 m ( trzykrotność frontu) od granic terenu objętego wnioskiem. Tak wyznaczony obszar spełnia wymogi art. 61 ust.5a u.p.z.p. i jest wystarczający dla potrzeb analizy urbanistycznej. Przeprowadzona w granicach tak wyznaczonego obszaru analizowanego analiza funkcji potwierdziła, że planowana do realizacji inwestycja ( budynek zamieszkania zbiorowego ) jest zgodna (nie godzi w zastany stan rzeczy) z funkcją zabudowy istniejącą na analizowanym obszarze. Z analizy wynika, że na terenie analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna budynki mieszkalne jednorodzinne oraz towarzyszące im budynki gospodarcze. W obszarze analizowanym występuje również zabudowa uzupełniająca dla funkcji mieszkalnej t.j. garażowa, usługowa. Pojęcie "kontynuacji funkcji" z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). Nie oznacza to jednak ani zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy ani nakazu bezwzględnego obowiązku kontynuacji funkcji. Istotne jednak jest, by analiza urbanistyczna uzasadniała przyczyny odstępstwa poparte oceną zachowania ładu przestrzennego czy wpływu planowanej inwestycji na działki sąsiednie (por. wyrok NSA z dnia 5 lutego 2020 r., II OSK 492/19, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Podstawą wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy może być bowiem wyłącznie oczywista sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 7 marca 2018 r., IV SA/Po 1194/17, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Z przeprowadzonej analizy wynika, że planowana inwestycja polegająca na budowie budynku zamieszkania zbiorowego ( hotel pracowniczy), będzie stanowić kontynuację funkcji usługowej występującej na obszarze analizowanym. Ponadto weryfikując poszczególne parametry zabudowy ustalone w zaskarżonej decyzji Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów rozporządzenia i u.p.z.p., które miałyby wpływ na wynik sprawy. 1/ W odniesieniu do parametru linii zabudowy, ustalana jest od strony drogi publicznej. Działka nr ewid. [...] i [...] przylega do drogi publicznej ulicy R. - drogi gminnej. Wzdłuż w/w drogi publicznej budynki są usytuowane w odległości od 2,5 do 7m. od frontowych granic nieruchomości. Linia zabudowy została ustalona w odległości 6,5m. od frontowej granicy działek nr [...] i [...] jako przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr ew. [...]. Należy zgodzić się , że w/w parametr został wyznaczony zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia, 2/ Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy 29% - uzasadnione było wyznaczenie tego parametru dla planowanej inwestycji w wielkości wskazanej przez organ pierwszej instancji, która to przyjęta wielkość została szczegółowo uzasadniona w analizie (wynika z niej). Jak wynika z analizy parametr ten w obszarze analizowanym waha się od 10 % do 59 %, a średni wskaźnik tej wielkości wynosi ok. 29 %, 3/ Szerokość elewacji frontowej 12,50 m - parametr ten w wielkości wyznaczonej przez organ pierwszej instancji mieści się w przedziale szerokości elewacji frontowych występujących w obszarze analizy i nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny w obszarze objętym analizą, nie będzie stanowił dysonansu w analizowanej przestrzeni jednostki urbanistycznej, 4/ Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na max 11,30m od poziomu górnej krawędzi poziomej attyki - Parametr ten w wielkości wyznaczonej przez organ pierwszej instancji mieści się w przedziale wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych występujących w obszarze analizy i nie wpłynie negatywnie na ład przestrzenny w obszarze objętym analizą, nie będzie stanowił dysonansu w analizowanej przestrzeni jednostki urbanistycznej, 5/ Geometria dachu - ustalone przez organ pierwszej instancji parametry dachów t.j. geometria dachu dach płaski o spadku pod kątem do 12° oraz wysokość maksymalna budynku 11,3 m. mieszczą się w przedziale wielkości występującym w obszarze analizy - odpowiadają geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Należy zgodzić się z organami, że w okolicznościach niniejszej sprawy spełnione zostały także pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy, bowiem: 1/ Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. W świetle art. 2 pkt 14 ustawy, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Przepis art. 2 pkt 14 ustawy przewiduje dwa sposoby zapewnienia danej nieruchomości gruntowej pośredniego dostępu do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej zapewniony jest bezpośredni, działki przylegają do drogi gminnej ulicy R., 2/ Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W analizie wyjaśniono, że: "Teren objęty wnioskiem nie jest uzbrojony w sposób wystarczający dla planowanej inwestycji. Inwestor posiada warunki techniczne na dostawę wody oraz zapewnienie dostaw energii elektrycznej - oświadczenie dostawcy. Energia cieplna na potrzeby projektowanego budynku będzie dostarczana z Polską Spółkę Gazownictwa- oświadczenie gestora sieci gazowniczej. Odprowadzenie wód opadowych - na własny teren w sposób umożliwiający zalewanie działek. Odprowadzenie ścieków należy rozwiązać lokalnie do bezodpływowego zbiornika na nieczystości ciekłe lub przydomowej oczyszczalni ścieków. Można więc uznać, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego." 3/ Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W analizie wyjaśniono, że: " teren inwestycji określony jest w ewidencji gruntów i budynków jako tereny mieszkaniowe". 4/ Zaskarżona decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W analizie wyjaśniono, że: "Wydanie decyzji nie naruszy przepisów odrębnych (z zakresu ochrony przyrody, ochrony środowiska, ochrony krajobrazu, ochrony dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury współczesnej i innych)." Ponadto stosownie do przepisu art. 60 ust. 4 w zw. z art. 5 ustawy projekt przedmiotowej decyzji został sporządzony przez osobę do tego uprawnioną - mgr E. W.. Reasumując kwestie związane z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.), jak wskazano powyżej, w ocenie Sądu, przeprowadzona analiza urbanistyczna jednoznacznie wykazała, że planowana inwestycja wpisuje się w funkcje i charakter okolicznej zabudowy. Ponadto, z przeprowadzonej dla potrzeb niniejszej sprawy analizy wynika, że zaplanowana przez inwestora inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 u.p.z.p. W odniesieniu do zarzutów skargi, że planowana inwestycja będzie generowała hałas oraz przyczyni się do zwiększenia ruchu kołowego, pieszego, a ponadto związanych z istnieniem budynku zamieszkania zbiorowego uciążliwości dla mieszkańców domów jednorodzinnych – to wyjaśnić należy, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter deklaratoryjny, gdyż jedynie stwierdza istnienie pewnego skutku prawnego powstałego z mocy prawa z chwilą zaistnienia określonego stanu faktycznego lub zdarzenia (zob. uchwała NSA z dnia 23 maja 2016 r., sygn. akt II FPS 6/15, dostępna na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Decyzja ta kończy jedynie pierwszy etap procesu inwestycyjnego i daje inwestorowi dopiero prawo do wystąpienia do organu architektoniczno-budowlanego z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę. Na jej podstawie nie można rozpocząć realizacji inwestycji, co przesądza, że nie narusza ona żadnych praw i nie powoduje wyrządzenia znacznej szkody czy nieodwracalnych skutków. W świetle art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu stanowi dla potencjalnego inwestora szczegółową informację o możliwym sposobie zagospodarowania nieruchomości. Organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie ma zatem obowiązku badania zgodności istniejącej czy planowanej zabudowy z przepisami prawa budowlanego, a jedynie z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 września 2014 r., sygn. II OSK 715/13, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że kontrolowane decyzje odpowiadają prawu. Przeprowadzona analiza urbanistyczna pozwoliła na ustalenie cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób pozwalający organowi na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy, czym zrealizowane zostały wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W szczególności Sąd podkreśla, że prawidłowo wyznaczono obszar analizowany a ustalone parametry i współczynniki znajdują uzasadnienie w analizie urbanistycznej. Zgromadzony materiał dowodowy potwierdził również spełnienie pozostałych, określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przesłanek ustalenia warunków zabudowy. Sąd nie stwierdził jednocześnie, aby w toku przeprowadzonego postępowania doszło do naruszenia przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ ma wynik sprawy. Rozpoznając sprawę, orzekające w sprawie organy dokonały prawidłowych i jednoznacznych ustaleń faktycznych, które znajdują potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Ustalenia te były niezbędne i wystarczające do podjęcia rozstrzygnięcia w sprawie. Orzekające organy procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały i zastosowały przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto, uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia wymogi art. 107 § 3 k.p.a., a także odpowiada wynikającej z art. 11 k.p.a. zasadzie przekonywania. Zarzuty skargi nie zdołały podważyć legalności zaskarżonej decyzji. Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, nie dopatrując się jakiegokolwiek naruszenia prawa, oddalił wniesioną w niniejszej sprawie skargę jako bezzasadną, o czym orzekł na podstawie art. 151 p.p.s.a.