II SA/Kr 118/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Piotr Fronc (spr.) WSA Monika Niedźwiedź Protokolant: Specjalista Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2025 r. sprawy ze skargi A. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 4 listopada 2024 r. znak: SKO.ZP/415/324/2024 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżoną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 4 listopada 2024 r. znak: SKO.ZP/415/324/2024, po rozpatrzeniu odwołania A. N., utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 13 maja 2024 r. nr 43/2024, znak: GD-07.6725.5.77.2021 orzekającą o ustaleniu w stosunku do A. N. – zbywcy części nieruchomości gruntowej poł. w K., oznaczonej jako działka ewid. nr [...] o pow. 0,3198 ha, nr [...] o pow. 0.0638 ha i nr [...] o pow. 0,3068 ha obr. [...] jedn. ewid. K. , objętej w dniu zbycia KW nr [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 24.709,50 zł. Powyższa decyzja zapadła w następujących okolicznościach: Prezydent Miasta Krakowa w opisanej powyżej decyzji ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uznając, że zostały spełnione przesłanki zawarte w art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130, dalej jako "u.p.z.p."). W odwołaniu zarzucono naruszenie szeregu przepisów prawa materialnego i procesowego, w szczególności negując, aby wejście w życie planu miejscowego poprawiło możliwości zagospodarowania zbytej nieruchomości. Zdaniem skarżącej na tej nieruchomości było możliwe zrealizowanie takich samych zamierzeń budowlanych, które dopuścił plan. Błędnie ustalono też wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego, bez uwzględnienia możliwości jej zagospodarowania i przeznaczenia. Odwołanie okazało się nieskuteczne, bowiem Kolegium podzieliło w całości stanowisko organu I instancji. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że skarżąca zbyła w dniu 3 sierpnia 2021 r. opisaną na wstępie część nieruchomości. Nastąpiło to po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Tonie-Zachód" zatwierdzonego uchwałą Nr XCII 2413 18 Rady Miasta Krakowa z dnia 10 stycznia 2018 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 24 stycznia 2018 r. poz. 747) i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący, tj. od 8 lutego 2018 r. Z kolei wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło w dniu 29 grudnia 2021 r., tj. przed upływem pięciu lat od daty wejście w życie planu. Zatem dwie przesłanki formalne wynikające z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., konieczne dla ustalenia opłaty planistycznej, zostały spełnione. W opinii Kolegium spełniona została również przesłanka materialna, albowiem doszło do wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu, co jednoznacznie wynika ze sporządzonego w toku postępowania operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Do dnia 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego planu miejscowego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony. Nieruchomość była objęta miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonym uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16.11.1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z dnia 16.12.1994 r. Nr 24, poz. 108), zgodnie z którym znajdowała się w Obszarze Rolnym RP 210, Obszarze Mieszkaniowym M4 141 i Obszarze Tras Komunikacyjnych KT/L 1/2 Rolnym Miejskiej Zieleni Publicznej o symbolu ZP 302 oraz w Obszarze Mieszkaniowym o symbolu M4 302. Zatem słusznie w przedmiotowym postępowaniu organ I instancji uznał, że zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., a nie jej art. 87 ust. 3a u.p.z.p., zaś rzeczoznawca majątkowy trafnie dokonał oszacowania nieruchomości w jej dwóch stanach planistycznych: pod rządami obecnego planu miejscowego z 2018 r. i przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej użytkowania w okresie tzw. luki planistycznej. Rzeczoznawca - zgodnie z informacją zawartą w operacie, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Rzeczoznawca uwzględnił stan nieruchomości istniejącej w dacie wejścia w życie obecnego planu miejscowego w dniu 8 lutego 2018 r.) tj., że na tę datę istniała większa nieruchomość gruntowa, która została podzielona już po wejściu w życie planu. Biegły zasadnie stwierdził, że wycena ww. części nieruchomości, powstałych w wyniku podziału i będących przedmiotem zbycia przez stronę, opierać musi się na uwzględnieniu cech i właściwości i nieruchomości istniejącej przed podziałem nazwanej w operacie jako "nieruchomości pierwotna", ustaleniu dwóch wartości jednostkowej ww. działki a następnie w oparciu o to dokonanie wyceny dwóch wartości ww. powstałych po podziale części tej nieruchomości (ww. działek nr [...] , [...] i [...].), od którym ma być ustalona renta planistyczna - w związku z ich zbyciem. Jak prawidłowo ustalono, wedle zapisów obowiązującego planu dla przedmiotowej nieruchomości działki nr [...] ustalono przeznaczenie o symbolu: MN/U.10 w ok. 45%, KDL.2 poniżej 1%, MN - ok. 52%, KDD.6. - ok. 1% i KDD.4 - ok. 1%. Ustalenia te pozostają relewantne dla dalszego toku wyceny. Biegły zobrazował dodatkowo w jakim sposób ww. destynacje zajmują powierzchnie wyodrębnionych z ww. nieruchomości i zbytych działek nr [...], [...], i [...]. W opinii Kolegium biegły rzetelnie opisał stan nieruchomości pierwotnej, jaki istniał w dniu wejścia w życie planu miejscowego. Wskazał w tym zakresie, że otoczenie nieruchomości pierwotnej stanowiło wówczas tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usługowej oraz tereny niezagospodarowane, użytkowane rolniczo, zielone. Działka skarżącej stanowiła nieruchomość gruntową o pow. 0,6906 ha, o kształcie zbliżonym do mocno wydłużonego prostokąta, ograniczającym możliwości inwestycyjne i stanowiła teren płaski. Była to działka niezabudowana, porośnięta trawą, z bezpośrednim dostępem do drogi oraz infrastruktury znajdującej się w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Niespornym jest też to, że w okresie luki planistycznej dla przedmiotowej nieruchomości brak było ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W odpowiedzi na zarzuty odwołania, w których podnosi się, że niedostatecznie uwzględniono fakt istnienia w otoczeniu ww. nieruchomości zabudowy, która umożliwiała m.in. uzyskanie takiej decyzji, Kolegium wskazało, że rzeczoznawca majątkowy nie może oceniać hipotetycznego potencjału nieruchomości, jeżeli nie wynika on z wydanych i obowiązujących w dacie wejścia w życie planu decyzji o warunkach zabudowy, pozwoleń na budowę i innych dokumentów planistycznych donoszących się bezpośrednio do nieruchomości objętej wyceną. W konsekwencji Kolegium stwierdziło, że zasadnie określono nieruchomość jako nieruchomość niezabudowana, porośnięta zielenią, na której nie istniała prawnie uregulowana możliwość zabudowy . Potencjalne możliwości inwestycyjne przedmiotowej nieruchomości przed datą wejście w życie planu miejscowego, a wynikające z faktu jej sąsiadowania z innymi zabudowanymi działkami, uwzględnione zostały w procesie wyceny w sposób pośredni poprzez wyłonienie do porównania nieruchomości podobnych o zbliżonych cechach. Kolegium nie miało zastrzeżeń do całego procesu wyceny. Autor operatu szacunkowego, zgodnie z art. 154 u.g.n. dokonał wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości stosując podejście porównawcze metodę porównywania parami. Przeprowadził wstępnie ogólną analizę i charakterystykę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w Krakowie, na podstawie której ustalił wyraźny wzrost cen transakcyjnych w analizowanym okresie. Następnie, stosownie do dwóch stanów nieruchomości (wg. jej przeznaczenia wynikającego z zapisów aktualnego planu oraz według jej faktycznego wykorzystywania) rzeczoznawca wyodrębnił i przeanalizował dwa rynki nieruchomościami: - rynek nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu podobnym do przeznaczenia nieruchomości pierwotnej w obowiązującym planie miejscowym tj. o przeznaczeniu mieszanym: częściowo pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (52%), częściowo zabudowę mieszkaniową jednorodzinna i usługową (45%), w nieznacznej części pod tereny komunikacyjnej (3%), - rynek nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu podobnym do przeznaczenia nieruchomości pierwotnej wg jej faktycznego sposobu użytkowania przed wejście w życie planu tj. nieruchomości gruntowych, niezabudowanych. Znajduje to pokrycie w dokonanym wyborze nieruchomości porównawczych, z obszaru jednostki ewidencyjnej Krowodrza obr. 33, w której znajduje się przedmiot wyceny. Okres badania cech ustalono od marca 2019 r. do października 2021 r., wyjaśniając przy tym, że przyczyną rozszerzenia czasowego ww. analizy, ponad dwa lata była niewielka ilość transakcji nieruchomościami spełniającymi walor podobieństwa w standardowym okresie 2 lat poprzedzającym datę określenia wartości nieruchomości. Ustalono istotne cechy wpływające na ceny nieruchomości, w tym przypadku – powierzchnia i ograniczenia działki. Na podstawie przeprowadzonej analizy wyselekcjonowano po 3 transakcje nieruchomościami posiadającymi walor podobieństwa do nieruchomości szacowanej. W wyniku szacowania ustalono wartość 1 m2 nieruchomości pierwotnej szacowanej wg. jej aktualnego przeznaczenia planistycznego na kwotę 340,91 zł, co dało podstawę do ustalenia wartości nieruchomości o łącznej pow. 0,6904 ha na kwotę 2.353.643 zł. Wartość 1 m2 nieruchomości pierwotnej wg jej faktycznego wykorzystania ustalono z kolei na kwotę 328,98 zł, co w sumie daje dla całej nieruchomości wartość 2.271.278 zł. W rezultacie analizy porównawczej prawidłowo organ I instancji ustalił, że wzrost wartości działek w związku z uchwaleniem nowego planu wyniósł 82.365 zł. Przy zastosowaniu 30% stawki procentowej obowiązującej zgodnie z uchwałą, prawidłowo ustalono, że opłata planistyczna stanowić będzie kwotę 24.709,50 zł. A. N. złożyła skargę na powyższą decyzję, zarzucając naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego, a to: 1. art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 kpa, polegające na powieleniu nieścisłych i nietrafnych ustaleń faktycznych organu I instancji w zakresie możliwości zagospodarowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego - i w konsekwencji poprzez błędne ustalenie, jakoby wejście w życie owego planu miało poprawić możliwości zagospodarowania nieruchomości, podczas gdy w istocie nie miało na nie wpływu - a wskutek tego utrzymanie w mocy decyzji, opartej na owym błędnym ustaleniu; 2. art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 84 § 1 w zw. z art. 7 kpa poprzez nietrafne uznanie za zgodne z prawem postępowania organu I instancji polegające na prowadzeniu dowodu z opinii biegłego na okoliczność, co do której biegły nie posiada wiadomości specjalnych i jednoczesnym zaniechaniu własnych ustaleń organu na tą okoliczność - a mianowicie dowodzenie za pomocą opinii rzeczoznawcy majątkowego, jakie były możliwości zagospodarowania nieruchomości objętej postępowaniem przed wejściem w życie planu miejscowego - a wskutek tego na utrzymaniu w mocy decyzji opartej o nieprawidłowo przeprowadzony dowód; 3. art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 75 § 1 kpa w zw. z art. 37 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie jako własne ustaleń organu I instancji na okoliczność wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego bez uwzględniania możliwości jej zagospodarowania i jej przeznaczenia, w szczególności poprzez pominięcie faktu, że na tej nieruchomości było możliwe zrealizowanie takich samych zamierzeń budowlanych, jakie dopuścił następnie plan miejscowy - a także poprzez bezkrytyczne zaakceptowanie operatu szacunkowego w którym nie uwzględniono możliwości zagospodarowania nieruchomości i jej przeznaczenia przed wejściem w życie planu miejscowego - co doprowadziło do utrzymania w mocy decyzji, opartej na błędnych ustaleniach w powyższej kwestii; 4. § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - obowiązującego w dacie wejścia w życie planu miejscowego - poprzez pominięcie okoliczności, iż przy zastosowaniu tego przepisu, na nieruchomości objętej postępowaniem było możliwe zrealizowanie takich samych zamierzeń budowlanych, jakie dopuścił następnie plan miejscowy; 5. art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4, ust. 6, ust. 11 oraz art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu, że mają one zastosowanie w niniejszej sprawie mimo okoliczności, iż art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4 i ust. 6 tej ustawy nie mogą być stosowane, gdyż nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości wskutek wejścia w życie miejscowego planu - zaś art. 37 ust. 11 i art. 87 ust. 3a ustawy w ogóle nie dotyczą stanu faktycznego niniejszej sprawy, skoro organy obu instancji wskazują, że wartość nieruchomości nie spadła i że nieruchomość do roku 2018 nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. Wskazując na powyższe zarzuty, wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Krakowa, a także zasądzenie na rzecz skarżącej od organu administracji kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym koszów zastępstwa procesowego. Organ odwoławczy wniósł w odpowiedzi o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.Dz.U. z 2024 r. poz. 935, zwanej dalej p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Sądy nie są przy tym związane zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.). W niniejszej sprawie skarga okazała się być niezasadna. Zgodnie z dyspozycją art. 36 art. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania wzrosła wartość nieruchomości, która następnie właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości zbywa, wówczas wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę. Opłata ta nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Na postawie art. 37 u.p.z.p. rzeczoną wartość nieruchomości ustala się na dzień zbycia nieruchomości (ust. 1). Wartość nieruchomości odpowiada różnicy między: - wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu; 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Wartość nieruchomości określa się jednocześnie zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ust. 12). Na podstawie tego odesłania, zgodnie z art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: "u.g.n."), dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu ustala się wartość rynkową. Wobec tego, wedle art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy tym przy zastosowaniu odpowiedniej metody wyliczeń, opartej na jednym z podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego (art. 152 ust. 2 u.g.n.), przy czym wartość rynkową można w świetle obowiązujących przepisów szacować jedynie na podstawie metody porównawczej lub dochodowej, a w ostateczności mieszanej (art. 152 ust. 3 u.g.n.), przy czym wyboru metody dokonuje ostatecznie wyceniający nieruchomość rzeczoznawca (art. 154 ust. 1 zd. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca powinien uwzględnić w swojej wycenie, sporządzonej w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.), takie czynniki, jak: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 zd. 2 u.g.n.). Na mocy art. 155 u.g.n. do uwzględnienia pozostają także dane zawarte w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych, planach miejscowych, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwoleniach na budowę oraz planach ogólnych gmin, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, świadectwie charakterystyki energetycznej. W niniejszej sprawie rzeczoznawca oparł się w swoim operacie szacunkowym na metodzie porównawczej. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 zd. 3 u.g.n.). Metoda ta, zgodnie z art. 153 ust. 1 zd. 1-2 u.g.n., polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Choć wybór podejścia, metody i techniki wyceny zależy od rzeczoznawcy (art. 154 ust. 1 u.g.n.), to pozostaje on związany wytycznymi zawartymi w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832 – dalej jako "rozporządzenie"). W pierwszej kolejności, jak wskazuje § 38 rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. Zgodnie zaś z dyspozycją § 4 rozporządzenia, przy stosowaniu dla określenia wartości nieruchomości podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Z kolei § 7 rozporządzenia stanowi, że w podejściu porównawczym stosuje się następujące metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej albo analizy statystycznej rynku. Co się tyczy treści sporządzanego na potrzeby wyceny nieruchomości operatu szacunkowego, zawiera on informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności oraz rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 78 ust. 2 rozporządzenia). W szczególności, zgodnie z § 79 ust. 1 rozporządzenia, na treść operatu szacunkowego składa się sposób dokonania wyceny, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawa formalna wyceny; 4) podstawa prawna wyceny; 5) źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego; 6) daty istotne dla określenia wartości nieruchomości; 7) opis stanu nieruchomości; 8) wskazanie przeznaczenia nieruchomości; 9) analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 10) wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru; 11) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości; 12) podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 79 ust. 3 rozporządzenia). Tak sporządzony operat szacunkowy powinien być zaopatrzony w podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości (§ 81 ust. 1 rozporządzenia). Poza wskazanymi przepisami istotną rolę w ustalaniu charakteru i sposobu sporządzania operatu szacunkowego i dokonywania wyceny wartości nieruchomości pełni także utrwalone orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, które wskazuje, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych dotyczących szacowania nieruchomości. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest przy tym zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, od której wymaga się zachowywania zasad etyki zawodowej oraz dołożenia należytej staranności w dokonywaniu wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy jest jednocześnie niezaprzeczalnie także dowodem w sprawie podlegającym ocenie dowodowej stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., wobec czego na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie – także obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Ocena przez organ operatu szacunkowego jest jednak możliwa tylko na podstawie kryteriów procesowych: spójności, logiczności, poprawności matematycznej, wiarygodności, legalności. Taka ocena nie jest możliwa w zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 maja 2021 r. sygn. akt. I OSK 186/21), w szczególności Sąd nie bada celowości czy przydatności dobrania metody, podejścia, techniki do wycenianej w konkretnym stanie faktycznym nieruchomości. To zatem rzeczoznawca decyduje ostatecznie o poszczególnych elementach sposobu szacowania nieruchomości, a ponadto o doborze nieruchomości stanowiących podstawę porównania z nieruchomością wycenianą. W końcu należy przypomnieć, że jedyną możliwością kwestionowania specjalistycznej treści operatu szacunkowego, przewidzianą w art. 157 u.g.n., jest porównanie go z konkurencyjnym operatem szacunkowym sporządzonym przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Konkurencyjny operat jest sporządzany na żądanie strony, organu lub sądu, rzadziej na żądanie innych pomiotów, choć art. 157 u.g.n. formalnie nie ogranicza kręgu podmiotowego w tym zakresie. Na mocy tego przepisu strona kwestionująca dany operat szacunkowy powinna przedłożyć organowi obiektywnie weryfikowalny dowód jego wadliwości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Przepis art. 157 u.g.n. nie wyraża przy tym uprawnienia procesowego strony do kwestionowania poprawności sporządzonego operatu szacunkowego ze względu na niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 4 czerwca 2020 r. sygn. akt II SA/Kr 1278/19 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 30 sierpnia 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 497/18). Na gruncie stanu faktycznego rozstrzyganego niniejszym orzeczeniem organ odwoławczy zasadnie weryfikował kwestionowany operat szacunkowy pod kątem kryteriów: spójności, logiczności, poprawności matematycznej, wiarygodności, legalności. W uzasadnieniu swojej decyzji organ II instancji wprost przywołał przedstawione wyżej przepisy prawa określające sposób wyceny nieruchomości oraz uznał operat szacunkowy za sporządzony zgodnie z tymi przepisami. W szczególności organ odwoławczy zbadał czy doszło do przygotowania operatu przez osobę uprawnioną, wybierającą metodę dopuszczalną na mocy ustawy oraz powołującą się w operacie szacunkowym na ustawowe przesłanki stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości. Organ II instancji nie dopatrzył się przy tym w operacie szacunkowym sprzeczności czy błędów matematycznych. Operat szacunkowy wypełniał także wszelkie wymogi związane z formą jego sporządzenia. Na tej podstawie organ odwoławczy zasadnie uznał sporządzony operat szacunkowy za rzetelny i wiarygodny dowód w sprawie. Skarżąca nie skorzystała przy tym z możliwości przedstawienia operatu konkurencyjnego sporządzonego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Subiektywne przekonanie skarżącej o wadliwości wyceny nieruchomości wyrażone w skardze nie jest wystarczające dla obalenia dowodu w postaci sporządzonego operatu szacunkowego. Zasadniczy argument podnoszony zarówno na etapie postępowania odwoławczego, jak i w skardze opiera się na przekonaniu skarżącej, że plan miejscowy nie przyczynił się do wzrostu wartości nieruchomości. Po pierwsze, przekonanie to jest sprzeczne z jednoznacznymi wnioskami poczynionymi przez rzeczoznawcę. Po drugie, fakt, że przed uchwaleniem planu teoretycznie możliwe było uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu i w konsekwencji zabudowanie terenu, jest wyłącznie hipotezą, która nie wpływa bezpośrednio na wycenę nieruchomości. Tymczasem w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym "w świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przez faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania. Skoro przed uchwaleniem planu nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości są całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego jaki był rzeczywisty status nieruchomości. Sposób rozumienia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. prezentowany przez skarżącą prowadziłby w istocie do wypaczenia instytucji ulepszenia planistycznego. Skarżąca zmierza bowiem do wykazania, że potencjalne możliwości inwestycyjne nieruchomości mają takie znaczenie z punktu widzenia wyceny, jak gdyby nieruchomość takie przeznaczenie już miała" (por. wyroki NSA z 19 marca 2019 r., sygn. akt II OSK 958/18, z dnia 13 grudnia 2018 r., sygn. akt II OSK 409-414/18). Stanowisko, że stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania są istotne z punktu widzenia art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jest obecnie dominujące w orzecznictwie stanowisko, które Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę całkowicie podziela. Jak wyjaśniono w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, położenie nieruchomości na obszarze terenów zabudowanych zostało jednak przez biegłego uwzględnione poprzez dobór podobnych nieruchomości porównawczych. Skoro w niniejszym stanie faktycznym doszło do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, właścicielka nieruchomości zbyła ją, a przedstawiony dowód wzrostu wartości nieruchomości ze względu na zmianę jej przeznaczenia na mocy nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie daje się kwestionować, przesłanki ustalenia opłaty planistycznej należy uznać za spełnione, a decyzję organu II instancji za zasadną. Wobec powyższego skargę należało oddalić jako bezzasadną, o czym Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.