I SA/Gd 927/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Alicja Stępień (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń, Sędzia NSA Sławomir Kozik, , po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 16 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi M.M. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 7 sierpnia 2023 r., nr 2201-IEE.7192.2.3.2023.EW w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Pismem z 30 sierpnia 2022 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku, poprzez wezwanie do zapłaty kwoty 174.861,16 zł (w tym 150.523,74 zł należności głównej) dokonał zajęcia (na podstawie tytułów wykonawczych o nr: [...]) lokalu mieszkalnego nr [...], położonego w G. przy ul. P., stanowiącego odrębną nieruchomość, objętego księgą wieczystą [...] Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczystych. W/w zajęcie zostało doręczone M.M. 23 września 2022 r.. Jednocześnie 30 sierpnia 2022 r. organ egzekucyjny złożył wniosek do Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku III Wydziału Ksiąg Wieczystych o dokonanie wpisu w dziale III księgi wieczystej nr [...] o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Postanowieniem nr [...] z 14 października 2022 r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego - K.G. do dokonania oszacowania wartości lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, objętego księgą wieczystą kw [...]. Postanowienie doręczono stronie 9 listopada 2022 r.. Rzeczoznawca majątkowy sporządził 20 grudnia 2022 r. operat szacunkowy określając ostateczną wartość lokalu mieszkalnego na kwotę 566.000,00 zł. Kolejnym pismem nr [...] z 7 lutego 2023 Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku zawiadomił stronę o terminie opisu i oszacowania nieruchomości, które miało się odbyć 16 marca 2023 r. o godz. 12.00 w siedzibie Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku. Zawiadomienie doręczono stronie 27 lutego 2023 r.. W dniu 16 marca 2023 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, którego przedmiotem był lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, objęty księgą wieczystą nr [...]. Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono stronie 21 marca 2023 r.. Pismem z 30 marca 2023 r. skarżący wniósł następujące zarzuty do opisu i oszacowania wartości prawa własności ww. nieruchomości: 1. nieuwzględnienie naziemnego miejsca parkingowego nr [...] oraz udziałów we współwłasności nieruchomości drogowo-parkingowej w zakresie wartości nieruchomości, co spowodowało brak przyjęcia prawidłowego współczynnika korygującego dla miejsca postojowego z uwzględnieniem miejsca w hali oraz miejsca zewnętrznego, który w ocenie pana wynosi 0,178, 2. błędne wskazanie współczynnika korygującego dla lokalizacji nieruchomości w strefie - zastosowanie współczynnika 0,204 podczas gdy należało zastosować się współczynnik korygujący dla oceny "bardzo dobrej" wynoszący 0,296, 3. nieuwzględnienie w wartości wycenianej nieruchomości monitoringu nieruchomości wspólnej - wartość nieruchomości została zaniżona w związku z nieuwzględnieniem systemu kamer, 4. nieuwzględnienie udziału w nieruchomości wspólnej wynoszącego 536/32962 związanego z własnością lokalu - wartość lokalu zastała zaniżona poprzez brak uwzględnienia udziału 536/32962 w nieruchomości wspólnej, 5. określenie wartości wycenianej nieruchomości w oparciu o nieruchomości nienoszące cech podobieństwa do nieruchomości wycenianej bez uwzględnienia stanu prawnego tych nieruchomości oraz miejsca postojowego - zaniżenie wartości nieruchomości poprzez ujęcie w zbiorze nieruchomości podobnych nieruchomości wybudowanych w 2000 roku, brak wykazania stanu prawnego nieruchomości, co uniemożliwia weryfikację czy nieruchomości te noszą cechy podobieństwa do nieruchomości wycenianej, pominięcie cechy miejsca postojowego przy tworzeniu zbioru nieruchomości podobnych. Kolejnym pismem -z 17 maja 2023 r.- Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku, poprzez wezwanie do zapłaty kwoty 45.751,60 zł (w tym 35.292,00 zł należności głównej) dokonał zajęcia (na podstawie własnych tytułów wykonawczych nr: [...] oraz tytułów wykonawczych wystawionych przez Naczelnika I Urzędu Skarbowego w Opolu nr [...]) lokalu mieszkalnego nr [...], stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w G. przy ul. P., objętego księgą wieczystą [...] Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczystych. W/w zajęcie zostało doręczone stronie 7 czerwca 2023 r.. Wniosek o wpis do działu III księgi wieczystej [...] o treści: "ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku w sprawie [...] z 17 maja 2023 r." został złożony 22 maja 2023 r.. Pismem z 18 maja 2023 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów skarżącego wniesionych w ww. piśmie z 30 marca 2023 r. wskazując: 1) w zakresie zarzutu 1. - że miejsce postojowe naziemne nr [...] znajduje się na nieruchomości niepodlegającej wycenie tj. na nieruchomości objętej księgą wieczystą [...], 2) w zakresie zarzutu 2. - współczynnik korygujący na poziomie 0,204 został przyjęty prawidłowo i odpowiada lokalizacji nieruchomości wycenianej, co zostało szczegółowo opisane w pkt 4.5. operatu; w pkt 7.3 operatu wpisano dla lokalizacji w strefie omyłkowo "bardzo dobra" zamiast "zadowalająca", 3) w zakresie zarzutu 3. - na wartość mają następujące cechy rynkowe: lokalizacja w strefie 25%, standard wykończenia 35%, miejsce postojowe 15%, stan techniczny i estetyka budynku 10%, powierzchnia użytkowa 15%, z kolei wpływ samego monitoringu jest marginalny, podobnie jak fakt zamknięcia wjazdu na osiedle szlabanem; nieruchomości podobne w większości posiadają podobne rozwiązania (monitoring, wideodomofon), więc potencjalny nabywca nie różnicuje ceny w tym zakresie, 4) w zakresie zarzutu 4. - udział w nieruchomości wspólnej został uwzględniony, co zostało wyraźnie opisane w pkt 1.1. na stronie 4. operatu szacunkowego, 5) w zakresie zarzutu 5. - "nieruchomości przyjęte do porównania są podobne i zgodnie z założeniami podejścia porównawczego (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) cechy różniące te nieruchomości, w tym cecha "stan techniczny i estetyka budynku" zostały uwzględnione w operacie szacunkowym" (wyjaśniając przy tym, że różnica pomiędzy rokiem budowy 2000 a 2018 jest niewielka i sprowadza się do określenia stanu technicznego i estetyki budynku); - stan prawny nieruchomości podobnych to prawo własności do nieruchomości, co zostało określone w pkt 5.2 i 5.4 i w podsumowaniu na grafice str. 14; - cecha miejsca postojowego nie została pominięta i była uwzględniana na wszystkich etapach procesu szacowania (o czym świadczą informacje w operacie w: tabeli nr 3 na str. 16, w pkt 3 na str. 17, w pkt 7.3 na str. 21, w pkt 7.5 ppkt 3 na str. 22, w sumie współczynników korygujących na str. 22 tj. współczynnik 0,16). Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku postanowieniem nr [...] z 1 czerwca 2023 roku uznał zgłoszone przez skarżącego zarzuty pismem z 30 marca 2023 r. za nieuzasadnione. Postanowienie zostało doręczone skarżącemu 19 czerwca 2023 r.. Na powyższe postanowienie pismem z 26 czerwca 2023 r. skarżący wniósł zażalenie wnosząc o uchylenie ww. postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Wskazując, że doszło do zaniżenia wartości nieruchomości skarżący ponowił argumentację zawartą w piśmie z 30 marca 2023 r. dotyczącą: • nieuwzględnienia w wycenianej nieruchomości monitoringu, • dokonania błędnej oceny lokalizacji nieruchomości, przyjmując lokalizację jako zadawalającą zamiast "bardzo dobrej" lub "dobrej", • określenia wartości wycenianej nieruchomości w oparciu o nieruchomości nienoszące cech podobieństwa do nieruchomości wycenianej, w tym budynków wybudowanych w 2000 r., nieprawidłowo obliczonej średniej ceny transakcyjnej. W ocenie skarżącego, organ pierwszej instancji błędnie przyjął, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego może być kwestionowany wyłącznie przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców majątkowych, podczas gdy termin na złożenie zarzutów wynosi 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania, a na sporządzenie opinii przez organizację zawodową przewidziany jest termin 2 miesięcy. W ocenie skarżącego, fakt wystąpienia błędu - oczywistej omyłki w operacie szacunkowym świadczy o braku staranności i "jest wystarczającą przesłanką, aby organ powziął wątpliwości co do operatu i zainicjował wystąpienie do organizacji rzeczoznawców". Pismem z 28 lipca 2023 r. skarżący wniósł o: 1. przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, 2. przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego nr [...] z 12 lipca 2023 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.K., 3. przeprowadzenia dowodu z dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z 20 grudnia 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K.G., na okoliczność: wadliwości operatu szacunkowego z 20 grudnia 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K.G. oraz nieprawidłowego ustalenia wartości rynkowej lokalu mieszkalnego w G. przy ul. P., dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą [...], ewentualnie o: 4. zlecenie przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie Naczelnikowi Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku, w tym przeprowadzenie przez w/w organ dowodu z operatu szacunkowego Nr [...] z dnia 12 lipca 2023 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.K. oraz przeprowadzenie dowodu z dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 20 grudnia 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K.G., na okoliczność: wadliwości operatu szacunkowego z dnia 20 grudnia 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K.G. oraz nieprawidłowego ustalenia wartości rynkowej lokalu mieszkalnego znajdującego się w G., ul. P., dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku, III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], ewentualnie o: 5. zakreślenie skarżącemu terminu w wymiarze 1 tygodnia na wystąpienie przez skarżącego do organizacji zawodowej zrzeszającej rzeczoznawców majątkowych w celu zbadania przez nią prawidłowości operatu szacunkowego z dnia 20 grudnia 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K.G. oraz terminu 12 miesięcy lub 1 tygodnia od dnia otrzymania oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców Dyrektorowi Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku na doręczenie tej oceny, na okoliczność: wadliwości operatu szacunkowego z dnia 20 grudnia 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K.G. oraz nieprawidłowego ustalenia wartości rynkowej lokalu mieszkalnego znajdującego się w G., ul. [...], dla której Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku, III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku postanowieniem nr 2201-IEE.7192.2.3.2023.EW z 7 sierpnia 2023r. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku nr 2205-SEE-2.711.15.37.2022.56 z 1 czerwca 2023 roku, którym uznano za nieuzasadnione zarzuty zgłoszone przez skarżącego pismem z 30 marca 2023 r. do opisu i oszacowania wartości lokalu mieszkalnego nr [...], położonego w G. przy ul. P., stanowiącego odrębną nieruchomość, objętego księgą wieczystą [...] Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczysty. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku prawidłowo rozstrzygnął w kwestii zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania wartości przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr [...], stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w G. przy ulicy P. W pierwszej kolejności stwierdzono, że protokół z opisu i oszacowania przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr [...], dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr KW [...], zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a.. Biorąc pod uwagę powyższe, stwierdzono protokół opisu i oszacowania wartości lokalu mieszkalnego nr [...], stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w G. przy ul. P., wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, objętego księgą wieczystą [...] Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczysty, sporządzony przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku 16 marca 2023 r., jest prawidłowy pod względem formalnym. Nie dopatrzono się również nieprawidłowości w zakresie określenia w nim wartości przedmiotu wyceny. Analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego 20 grudnia 2022 r., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości lokalowej nr [...], o nr [...] prowadzi do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości przedmiotu wyceny -wartość rynkową lokalu mieszkalnego nr [...], położonego w G. przy ul. P., stanowiącego odrębną nieruchomość, objętego księgą wieczystą [...] Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczysty na kwotę 566.000,00 zł. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy, dokonując oszacowania wartości nieruchomości lokalowej, zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, polegające na dokonaniu szacowania przedmiotowej nieruchomości lokalowej poprzez porównanie jej z grupą nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Z uwagi na fakt, że porównywane nieruchomości nie są identyczne, rzeczoznawca zastosował współczynnik korygujący w celu wyeliminowania występujących między nimi różnic. Porównania przedmiotowego lokalu mieszkalnego (której wagę cechy lokalizacji biegły, ze względu na przyjętą metodę wyceny, ocenił na poziomie zadawalającym) rzeczoznawca dokonał z konkretną bazą nieruchomości lokalowych z terenu wyznaczonego przez aleję A., P. i ulicy J., przedstawioną w tabeli nr 4 na stronach 19 i 20 operatu szacunkowego tj. do porównania biegły przyjął transakcje lokali mieszkalnych położonych w G. przy ul. E., L., P., A. i J., które miały miejsce od stycznia do października 2022 r.. Biegły ustalił, że ceny za 1m2 nieruchomości lokalowej kształtowały się od 8.519,25 zł do 12.374,32 zł, zaś średnia cena w kwocie 10.445,53 zł. Przy czym, do wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 wycenianej nieruchomości lokalowej rzeczoznawca zastosował sumę współczynników korygujących o wartości 1,011. Ostatecznie wartość 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości lokalowej nr [...] została wyceniona na 10.560,43 zł. Wskazano, że operat zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat został sporządzony i podpisany przez K.G. - osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu [...]). Odnośnie błędnie wskazanego współczynnika korygującego dla lokalizacji nieruchomości w strefie poprzez przyjęcie lokalizacji jako "zadowalającej" zamiast "bardzo dobrej", zauważono, że w operacie szacunkowym na stronie 10 i 11 w części zatytułowanej "B. Lokalizacja w strefie" rzeczoznawca majątkowy poprzedzając uzasadnieniem, określił lokalizację nieruchomości jako zadowalającą. Konsekwentnie w tabeli nr 4, str. 19, 20 wymieniając transakcje nieruchomości podobnych wskazał lokalizację "zadowalającą" dla wszystkich nieruchomości położonych na ul. P. Również w pkt 7.5 operatu tj. na stronie 22, rzeczoznawca zaznaczył lokalizację zadowalającą jako cechę wycenianej nieruchomości. Z powyższych powodów nie podzielono obawy o pozostałą treść operatu szacunkowego. W ocenie organu, operat szacunkowy w zakresie określenia lokalizacji, poza omyłką w tabeli nr 7.3 (strona 21), jest spójny. W zakresie pozostałych zarzutów tj. nieuwzględnienia systemu kamer w nieruchomości, w której znajduje się wyceniany lokal, nieprawidłowego obliczenia średniej ceny transakcyjnej z uwagi na zaliczenie do zbioru nieruchomości podobnych nieruchomości wybudowanych w 2000 r. oraz błędnego dokonania oceny lokalizacji wycenianej nieruchomości jako zadawalającej zamiast "bardzo dobrej" lub "dobrej" wskazano, że organ egzekucyjny wydając zaskarżone postanowienie oparł się na operacie szacunkowym oraz na odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego na te zarzuty zawarte w piśmie z 18 maja 2023 r.. Ustalenie, które z cech nieruchomości mają istotne znaczenie w konkretnym przypadku (fakt posiadania bądź nie - monitoringu, szlabanu), a także dokonanie oceny lokalizacji wycenianej nieruchomości, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Tak samo dobór nieruchomości podobnych, w tym nieruchomości posiadających lub nie: monitoring, wideomofon, szlaban przy wjeździe na osiedle czy też wybudowanych w 2000 r. pozostaje w zakresie wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy. Skoro zatem rzeczoznawca takie, a nie inne nieruchomości wybrał do analizy, to ani organ egzekucyjny, ani ja nie mogą tego wyboru podważać. Organ pierwszej instancji słusznie również nie uznał zarzutu błędnego obliczenia średniej transakcyjnej. Z operatu szacunkowego wynika bowiem, że cecha miejsca postojowego została uwzględniona, o czym świadczą zapisy: w tabeli nr 3 na str. 16, w pkt 3 na str. 17, w pkt 7.3 na str. 21, w pkt 7.5 ppkt 3 na str. 22, w sumie współczynników korygujących na str. 22 tj. współczynnik 0,16. Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie prawidłowości operatu poprzez podważanie wyboru nieruchomości podobnych przyjętych w operacie szacunkowym, jak również prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, następuje w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Samo niezadowolenie z opinii biegłego, czy też subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jego wiarygodności. Zatem słusznie organ pierwszej instancji poinformował stronę o tym, że prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego może być kwestionowana jedynie przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców majątkowych, oraz że jest to sposób na podważenie merytorycznej zawartości operatu szacunkowego. Przy czym, odnosząc się podniesionych przez stronę kwestii terminów tj. 14-dniowego terminu do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania czy 2-miesięcznego terminu do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych wskazano, że terminy te zostały określone przez ustawodawcę. W przypadku otrzymania informacji o zawarciu umowy o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ egzekucyjny mógłby wstrzymać się z rozpoznaniem zarzutów do czasu otrzymania opinii organizacji zawodowej. Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy stwierdził, że Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku prawidłowo ocenił wniesione pismem z 30 marca 2023 r. zarzuty do opisu i oszacowania wartości lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w G. przy ul. P., stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Nie dopatrzył się nieprawidłowości zarówno w protokole opisu i oszacowania z 16 marca 2023 r., jak i poprzedzającym go operacie szacunkowym z 20 grudnia 2022 r.. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 7 sierpnia 2023 r. zarzucono: 1. naruszenie art. 7, art. 10, art. 75 § 1, art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 775 z późn. zm.) - zwanej dalej "k.p.a.", poprzez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego, nierozpatrzenie całego materiału dowodowego, niedopuszczenie dowodów zgłoszonych przez skarżącego, a mających istotny wpływ na wynik sprawy oraz niezapewnienie skarżącemu czynnego udziału w postępowaniu, w szczególności poprzez: 1) pominięcie przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku w skarżonym postanowieniu wniosków dowodowych skarżącego zawartych w piśmie z dnia 28 lipca 2023 r. w całości, w którym wnosił on o: a) przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, b) przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego Nr [...] z dnia 12 lipca 2023 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.K. (kontropinii), c) przeprowadzenie dowodu z dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 20 grudnia 2022 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K.G., zwanego dalej "Operatem Szacunkowym", - przez co Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku nie dopuścił dowodów, o dopuszczenie których wnioskował skarżący, nie zapewnił skarżącemu czynnego udziału w postępowaniu, a w szczególności nie ustosunkowywał się on do wniosków dowodowych skarżącego i okoliczności faktycznych wskazywanych przez skarżącego, a także nie rozpatrzył części materiału dowodowego, który miał istotny znaczenie dla sprawy, w szczególności operatu szacunkowego nr [...] z dnia 12 lipca 2023 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.K. (kontropinii), 2. brak wnikliwego i wszechstronnego ustalenia i zbadania stanu faktycznego sprawy w szczególności niepodjęcie inicjatywy dowodowej przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku i nieskorzystanie z przysługujących mu uprawnień w postaci wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny prawidłowości sporządzenia Operatu Szacunkowego, która to ocena jest konieczna do poprawnego ukształtowania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia tej sprawy; mając na uwadze to, że Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku w skarżonym postanowieniu wskazał, że "O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły", wskazać należy, iż Dyrektor Izby Administracji Skarbowej lub Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku w celu zbadania merytorycznej treści Operatu Szacunkowego, która została zakwestionowana przez skarżącego w zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 30 marca 2023 r., na podstawie art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.) winien był skierować wniosek do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny Operatu Szacunkowego przez tą organizację, w szczególności wobec znacznych rozbieżności pomiędzy Operatem Szacunkowym, a operatem szacunkowym nr [...] z dnia 12 lipca 2023 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M.K. (kontropinii), - które to naruszenia doprowadziły do błędnego ustalenia stanu faktycznego sprawy i wydania wadliwego, skarżonego postanowienia, 2. naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez błędne uznanie przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej, iż Operat Szacunkowy może stanowić wiarygodny dowód w sprawie, w szczególności błędne przyjęcie, iż Operat Szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, podczas gdy: a) wartość rynkowa Nieruchomości wskazana w Operacie Szacunkowym przy ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego cenie Nieruchomości w wysokości 566.000,00 zł, została znacznie zaniżona, tj. o kwotę 43.000,00 zł w stosunku do faktycznej wartości rynkowej Nieruchomości, co zostało wykazane w kontropinii przedstawionej przez skarżącego tj. w operacie szacunkowym nr [...] z dnia 12 lipca 2023 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M.K., b) rzeczoznawca K.G. sporządziła Operat Szacunkowy, przy zastosowaniu metody porównawczej, dobierając nieruchomości podobne do 3 nieruchomości wycenianej, z których część została wybudowana w 2000 r. (tj. siedemnaście lat przed wybudowaniem nieruchomości, będącej przedmiotem Operatu Szacunkowego), nie uwzględniając zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu, czym naruszyła art. 153 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. Operat Szacunkowy został sporządzony niezgodnie z dyspozycją w/w przepisu: "cenę nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenionej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu", 3. naruszenie art. 11 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie Skarżącemu zasadności przesłanek, którymi Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku kierował się przy załatwieniu sprawy, w szczególności w żadnej części nie ustosunkował się do treści pisma skarżącego z dnia 28 lipca 2023 r. pn. "Wniosek skarżącego", nie wyjaśnił w oparciu o jakie przesłanki uznał za zasadne niezajęcie stanowiska i niewypowiedzenie się co do kluczowego dowodu w postaci kontropinii; Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku nie przytoczył również przepisów prawa, które pozwalałyby na takie postępowanie, do czego był zobowiązany. W ocenie skarżącego, powyższe naruszenie stanowi samodzielną przesłankę do uchylenia zaskarżonego postanowienia w całości. Mając na uwadze powyższe zarzuty, wniesiono o: 1. dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów, tj. wydruków z systemu P., stanowiących potwierdzenie dni oraz godzin nadania oraz odbioru przesyłek zawierających: a) pismo skarżącego z dnia 28 lipca 2023 r. pn. "Wnioski skarżącego", nadane dnia 1 sierpnia 2023 r. o godzinie 10:15. odebrane przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku dnia 7 sierpnia 2023 r. o godzinie 07:21, b) uzupełnienie braków zażalenia z dnia 26 czerwca 2023 r. przez skarżącego, nadane dnia 1 sierpnia 2023 r. o godzinie 10:14. odebrane przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku dnia 7 sierpnia 2023 r. o godzinie 07:21, c) skarżone postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia 7 sierpnia 2023 r., nadane dnia 8 sierpnia 2023 r. o godzinie 17:09. odebrane przez skarżonego dnia 24 sierpnia 2023 r. o godzinie 11:25, - na okoliczność dysponowania przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej operatem szacunkowym (kontropinią) nr [...] z dnia 12 lipca 2023 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M.K. - przed wydaniem skażonego postanowienia, 2. wstrzymanie przez Sąd wykonania w całości postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku z dnia 7 sierpnia 2023 r., 3. uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz poprzedzającego je postanowienia Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku z dnia 1 czerwca 2023 r. w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, ewentualnie o: 4. uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi drugiej instancji; w każdym przypadku wnoszę o: 5. zasądzenie od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Jak wynika z akt sprawy, w zaskarżonym postanowieniu, organ odwoławczy zbadał protokół z opisu i oszacowania z 16 marca 2023 r. po względem spełnienia przesłanek z art. 110r u.p.e.a., operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K.G. pod względem formalnym, postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku nr 2205-SEE-2.711.15.37.2022.56 z 1 czerwca 2023 roku pod kątem zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, a następnie zgłoszone przez skarżącego zarzuty pod względem ich zasadności. Odnosząc się do tego Sąd uznał, że trafnie organ odwoławczy zwrócił uwagę, iż protokół z opisu i oszacowania przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr [...], objętego księgą wieczystą nr KW [...], zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a. i tak w zakresie ust. 1 i ust. 2 tego przepisu organ egzekucyjny wskazał, że protokół dotyczy lokalu mieszkalnego nr [...], stanowiącego odrębną nieruchomość, o powierzchni 53,60 m2, położonego na czwartym piętrze w budynku w G. przy ul. P., dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr [...] Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku wraz z udziałem 536/32962 części w nieruchomości wspólnej. W ramach udziału w nieruchomości wspólnej właściciel lokalu korzysta z wyłączeniem innych osób, z miejsca postojowego nr 15 oraz schowka nr 15 położonych w hali garażowej. Wskazano, że lokal mieszkalny znajduje się w budynku mieszkalnym o powierzchni użytkowej 3.296,20 m2, rok budowy 2018; w protokole znajduje się również opis wyposażenia i stanu technicznego budynku i przedmiotowego lokalu. Co do stwierdzonych praw i obciążeń, organ egzekucyjny wskazał, że: • właścicielem lokalu nr [...] jest M.M., • wszczęto egzekucję z nieruchomości przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku, wszczęto egzekucję również z wniosku S. S.A. w W. w sprawach [...]; • w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka umowna do kwoty 318.000,00 zł na rzecz A. S.A., • w dziale III księgi wieczystej [...] ujawniona jest wzmianka wieczystoksięgowa [...] z 23 lutego 2023 r. dotycząca przyłączenia się do egzekucji z nieruchomości. Co do umowy ubezpieczenia, organ egzekucyjny wskazał, że lokal nr [...] jest ubezpieczony w T. S.A. Wskazano też, że lokal znajduje się w posiadaniu M.M. i E.M. Nadto w lokalu zamieszkują nieletnie dzieci w wieku 2 i 4 lat, a lokal wykorzystywany jest na cele mieszkaniowe. Podstawę określenia wartości przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K.G., w którym wyceniono wartość lokalu na kwotę 566.000,00 zł. Mając to na uwadze w ocenie Sądu prawidłowo uznano, że protokół opisu i oszacowania wartości lokalu mieszkalnego nr [...], stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w G. przy ul. P., wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, objętego księgą wieczystą [...] Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczysty, sporządzony przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku 16 marca 2023 r., jest prawidłowy pod względem formalnym. Sąd podzielił ocenę, że także nie wystąpiły nieprawidłowości w zakresie określenia wartości przedmiotu wyceny w opisie i oszacowaniu wobec faktu, że oparto się w tym zakresie na ustaleniach rzeczoznawcy majątkowego dokonanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Trafnie przy tym zwrócono uwagę, że o kwestiach merytorycznych operatu decyduje rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie dotyczącym kwestii, jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa (por. wyrok WSA w Poznaniu z 24 stycznia 2020 r. sygn. akt I SA/Po 862/19, wyrok NSA z 18 lipca 2018 r. sygn. akt II FSK 1960/16). Przypomnieć należy ,że godnie z art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz. U. z 2023 r. poz. 344) rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast stosownie do art. 159 w/w ustawy, Rada Ministrów była zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego, uwzględniając: 1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów; 3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw; 4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia; 5) rodzaje nakładów na nieruchomości; 6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności; 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym. Na podstawie wyżej powołanego przepisu, 21 września 2004 r. Rada Ministrów wydała rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tj.: Dz. U. z 2021 r. poz. 555). Zgodnie z § 55 ust. 2 w/w rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei zgodnie z § 56 ust. 1 w/w rozporządzenia: "W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) kreślenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem". Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 56 ust. 2 w/w rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 57 ust. 1). Analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego 20 grudnia 2022 r. przez K.G., stanowiącego podstawę ustaleń protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości lokalowej nr [...], o nr [...], doprowadziła do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sąd podziela tę ocenę. Jak wynika z akt sprawy, w operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie przeprowadzonego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości przedmiotu wyceny - wartość rynkową lokalu mieszkalnego nr [...], położonego w G. przy ul. P., stanowiącego odrębną nieruchomość, objętego księgą wieczystą [...] Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku III Wydział Ksiąg Wieczysty na kwotę 566.000,00 zł. Z akt sprawy wynika także , że w rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy - K.G., dokonując oszacowania wartości nieruchomości lokalowej, zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, polegające na dokonaniu szacowania przedmiotowej nieruchomości lokalowej poprzez porównanie jej z grupą nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości. Z uwagi na fakt, że porównywane nieruchomości nie są identyczne, rzeczoznawca zastosował współczynnik korygujący w celu wyeliminowania występujących między nimi różnic. Porównania przedmiotowego lokalu mieszkalnego (której wagę cechy lokalizacji biegły, ze względu na przyjętą metodę wyceny, ocenił na poziomie zadawalającym) rzeczoznawca dokonał z konkretną bazą nieruchomości lokalowych z terenu wyznaczonego przez aleję A., P. i ulicy J., przedstawioną w tabeli nr 4 na stronach 19 i 20 operatu szacunkowego tj. do porównania biegły przyjął transakcje lokali mieszkalnych położonych w G. przy ul. E., L., P., A. i J., które miały miejsce od stycznia do października 2022 r.. Biegły ustalił, że ceny za 1 m2 nieruchomości lokalowej kształtowały się od 8.519,25 zł do 12.374,32 zł, zaś średnia cena w kwocie 10.445,53 zł. Przy czym, do wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 wycenianej nieruchomości lokalowej rzeczoznawca zastosował sumę współczynników korygujących o wartości 1,011. Ostatecznie wartość 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości lokalowej nr [...] została wyceniona na 10.560,43 zł. W tej sytuacji należy się zgodzić z oceną organu, że operat sporządzony przez K.G. zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie -przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Operat ten ponadto został sporządzony i podpisany przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych (nr wpisu [...]). Jak wynika ze sprawy, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Gdańsku odniósł się w zaskarżonym postanowieniu do wszystkich zarzutów wniesionych w zażaleniu - także odnośnie zarzutu dotyczącego błędnie wskazanego współczynnika korygującego dla lokalizacji nieruchomości w strefie poprzez przyjęcie lokalizacji jako "zadowalającej" zamiast "bardzo dobrej". W operacie szacunkowym z 20 grudnia 2022 r. na stronie 10 i 11 w części zatytułowanej "B. Lokalizacja w strefie" rzeczoznawca majątkowy poprzedzając uzasadnieniem, określił lokalizację przedmiotowej nieruchomości jako zadowalającą. Konsekwentnie w tabeli nr 4, str. 19, 20 wymieniając transakcje nieruchomości podobnych wskazał lokalizację "zadowalającą" dla wszystkich nieruchomości położonych na ul. P. Również w pkt 7.5 operatu tj. na stronie 22, rzeczoznawca zaznaczył lokalizację zadowalającą jako cechę wycenianej nieruchomości. Z powyższych powodów nie podzielono obawy o pozostałą treść operatu szacunkowego. Ustalono, że poza omyłką w tabeli nr 7.3 (strona 21), operat szacunkowy jest spójny. Sąd ocenę tę podziela i nie stwierdza aby zaistniały powody do jego wyeliminowania z obrotu prawnego. Nie każde bowiem uchybienie rodzi taki skutek, a tylko takie , które może wpłynąć na ostateczny wynik sprawy. Sąd przyjmuje za trafną i podziela więc opinię co do podniesionych zarzutów tj. nieuwzględnienia systemu kamer w nieruchomości, w której znajduje się wyceniany lokal, nieprawidłowego obliczenia średniej ceny transakcyjnej z uwagi na zaliczenie do zbioru nieruchomości podobnych nieruchomości wybudowanych w 2000 r. oraz błędnego dokonania oceny lokalizacji wycenianej nieruchomości jako zadawalającej zamiast "bardzo dobrej" lub "dobrej". Należy wskazać , że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Taki pogląd ugruntowany jest w orzecznictwie dotyczącym kwestii, jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa (por. wyrok WSA w Poznaniu z 24 stycznia 2020 r. sygn. akt I SA/Po 862/19, wyrok NSA z 18 lipca 2018 r. sygn. akt II FSK 1960/16). Operat szacunkowy, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Ustalenie, które z cech nieruchomości mają istotne znaczenie w konkretnym przypadku (fakt posiadania bądź nie - monitoringu, szlabanu), a także dokonanie oceny lokalizacji wycenianej nieruchomości, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Tak samo dobór nieruchomości podobnych, w tym nieruchomości posiadających lub nie: monitoring, wideomofon, szlaban przy wjeździe na osiedle czy też wybudowanych w 2000 r. pozostaje w zakresie wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy (podobnie w wyroku NSA sygn. akt. II OSK 2568/19 z 12 stycznia 2021 roku). Skoro zatem rzeczoznawca takie, a nie inne nieruchomości wybrał do analizy, to brak jest podstaw prawnych aby wybór ten podważać. W ocenie Sądu, organ prawidłowo nie uznał zarzutu błędnego obliczenia średniej transakcyjnej. Z operatu szacunkowego wynika bowiem, że cecha miejsca postojowego została uwzględniona, o czym świadczą zapisy: w tabeli nr 3 na str. 16, w pkt 3 na str. 17,w pkt 7.3 na str. 21, w pkt 7.5 ppkt 3 na str. 22, w sumie współczynników korygujących na str.22 tj. współczynnik 0,16. Odnosząc się do przedłożonego operatu szacunkowego nr [...] sporządzonego przez M.K. wskazać należy, że nie stanowi on - wobec dokonanej w sprawie oceny - podstawy do podważenia operatu szacunkowego z 20 grudnia 2022 r. K.G. i nie daje podstaw do wystąpienia w trybie art. 157 u.g.n. do organizacji zawodowej rzeczoznawców. Biorąc pod uwagę, że wszystkie zarzuty co do prawidłowości opisu i oszacowania, w tym operatu szacunkowego, zgłoszone w zarzutach czy zażaleniu zostały przeanalizowane przez organ, a Sąd uznał, że uczyniono to zgodnie z prawem, skarga jako niezasadna na podstawie art. 151 p.p.s.a. została oddalona.