II SA/Kr 1769/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie: WSA Wojciech Jakimowicz WSA Renata Czeluśniak (spr.) Protokolant: Anna Chwalibóg po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 marca 2010 r. sprawy ze skargi S.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 14 października 2009 r. nr [....] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego S.C. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta K. decyzją nr [....] z dnia 9 kwietnia 2009r. znak :[....] , wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), oraz art. 104 i art. 105 § 1 kpa, po rozpatrzeniu wniosku S.C. z dnia :[....] 2007r., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem na działce nr :[....] obr :[....] z wjazdem z działki nr :[....] obr jw. przy ul. :[....] w K". W obszernym uzasadnieniu rozstrzygnięcia stwierdzono, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko w przypadku łącznego spełnienia warunków wyszczególnionych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ I instancji zaznaczył również, że w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy zwłaszcza uwzględniać wymagania ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. W związku z tym, wokół wskazanego terenu inwestycji, wyznaczono, zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszar analizowany i sporządzono analizę architektoniczno - urbanistyczną. Stwierdza ona, iż działka nr :[....] położona jest w południowo - zachodnim rejonie K. , w obszarze otwartym zieleni naturalnej, zawartym pomiędzy rzeką R. a potokiem M. i jest usytuowana pomiędzy rzeką R. a drogą gruntową: ulicą :[....] . Teren planowanej inwestycji jest płaski, niezagospodarowany, bez zieleni wysokiej i ma kształt wydłużonego prostokąta. W granicach obszaru analizowanego, po obu stronach ulicy :[....], znajdują obszary łąk oraz upraw rolnych, zagospodarowanej zieleni oraz nieużytków, w związku z czym dominującą funkcją zagospodarowania jest użytkowanie terenu jako otwartego, z wykorzystaniem na cele rolne, ogrodnicze i rekreacyjne. Organ I instancji podał, że cechą charakterystyczną w sposobie zagospodarowania terenów położonych w obszarze analizowanym jest czytelność obszaru otaczającego ulicę :[....] jako rozległego terenu otwartego i braku zabudowy. W związku z tym wskazano, że wzdłuż tej ulicy nie występują działki sąsiednie zabudowane obiektami, które kształtują linię zabudowy. Wprawdzie na działce nr :[....] występuje pojedynczy obiekt, położony w odległości 22 metrów od działki drogowej, niemniej nie zmienia on charakteru obszaru oraz nie deprecjonuje jego szczególnej wartości jako zieleni otwartej (przestrzeni ekologicznej) oddzielającej tereny zainwestowania miejskiego. W rezultacie dla planowanej inwestycji nie jest możliwe wyznaczenie linii zabudowy, rozumianej jako linii przebiegającej w odległości od pasa drogowego drogi publicznej w odniesieniu do linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, zaś analiza urbanistyczno - architektoniczna stwierdza, iż niewłaściwym byłoby ustalenie tej linii w oparciu o pojedynczą, nie utrwaloną innymi lokalizacjami zabudowę. Zamierzona inwestycja, wkraczając w obszar niezabudowany, narusza także wykształconą kompozycję urbanistyczną i nie będzie stanowić elementu uzupełniającego, wkomponowanego w urbanistyczną całość, a zatem także warunki ładu przestrzennego wykluczają możliwość zagospodarowania terenu, zgodnie z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Organ I instancji zaznaczył ponadto, że wnioskodawcy S.C. umożliwiono zapoznanie się z materiałem dowodowym, w tym zapisami analizy urbanistyczno - architektonicznej, w wyniku czego zgłoszone zostały przez inwestora uwagi oraz zastrzeżenia. Odnosząc się do nich Prezydent Miasta K. wyjaśnił między innymi, że z uwagi na wydłużony kształt działki nr :[....] , nieznaczną szerokość jej frontu oraz w celu uniknięcia przypadkowości rozstrzygnięcia znacznie poszerzono obszar analizowany do około 100 - 170 metrów, licząc od granic terenu inwestycji, jednak planowana inwestycja nie spełnia wymogu wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. kontynuacji istniejącej zabudowy dostępnej z tej samej drogi publicznej - ulicy :[....] , a ponadto jest sprzeczna z wymaganiami ładu przestrzennego, wynikającymi z art. 2 pkt 1 ustawy oraz koliduje z planowaną drogą lokalną KD/L. Odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. złożył S.C. , podnosząc, iż analiza urbanistyczno - architektoniczna oraz jej uzupełnienie nie odzwierciedla rzeczywistego stanu zagospodarowania terenu. Odwołujący się wskazał, iż w "pierwotnej analizie" jest mowa o dwóch domach położonych w odległości ok. 17 metrów od działki nr :[....] , co potwierdzają dołączone do odwołania fotografie. W "poszerzonej" analizie oraz w decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy nie ma już jednak drugiego z budynków, przy czym oba obiekty są zamieszkałe oraz posiadają doprowadzoną instalację elektryczną. Ponadto odwołujący się zaznaczył, że dla działki nr :[....] , widniejącej na załączniku nr 1 do decyzji, zostało wydane w marcu 2009r. pozwolenie na budowę, co jest istotne, gdyż działka ta jest oddalona od terenu planowanej inwestycji o około 100 metrów i także przylega do rzeki R. W odległości około 170 metrów znajdują się natomiast dwa zamieszkałe budynki mieszkalne, za którymi rozciąga się gęsta zabudowa wzdłuż brzegów R. aż do :[....] na odcinku około 4,5 kilometra. Nie jest zatem uprawnione twierdzenie organu I instancji, iż planowana inwestycja wprowadzi "obcy element" do otoczenia, zakłóci układ rekreacyjny lub pogorszy warunki wentylacji miasta. S.C. dodał również, że budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie zagraża planowanej drodze lokalnej, a jako właściciel działki nr :[....] jest uprawniony do dysponowania tą nieruchomością. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 14 października 2009r. znak: :[....] , wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Zdaniem Kolegium w przedmiotowej sprawie została sporządzona odpowiednia analiza urbanistyczno - architektoniczna, przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów. Analiza ta stwierdza, iż obszar stanowi w całości teren otwarty zieleni naturalnej i częściowo urządzonej, a jego dominującą funkcją zagospodarowania jest użytkowanie terenu jako otwartego, z wykorzystaniem na cele rolne, ogrodnicze i rekreacyjne, istnieje tylko jeden przykład budynku, oznaczonego w ewidencji gruntów jako mieszkalnego, a mającego cechy zabudowy gospodarczo -rekreacyjnej, znajduje się na działce nr :[....] . Obiekt o podobnym charakterze usytuowany jest także na działce nr :[....] , z tym jednak, że nie jest on uwidoczniony w ewidencji gruntów. Cechą obszaru analizowanego jest zatem jego czytelność jako rozległego terenu otwartego oraz w istocie brak zabudowy, zaś fakt występowania pojedynczej zabudowy gospodarczo - rekreacyjnej, nie może przesądzać o możliwości zabudowy na terenie wskazanym we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. W ocenie Kolegium obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo w sposób odpowiadający wymogom przewidzianym przez § 3 ust. 2 w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury, a nawet został poszerzony, skoro minimalna odległość granic obszaru analizowanego winna wynosić 50 metrów. Odnosząc się do podnoszonych w odwołaniu zarzutów, Kolegium wskazało, iż z załącznika graficznego do analizy wynika, że zabudowa mieszkaniowa usytuowana jest w kierunku północno - wschodnim, w stosunku do terenu inwestycji, z tym jednak, że jest ona położona już poza obszarem analizowanym i dlatego nie mogła być brana pod uwagę przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy. W obszarze analizowanym, poza jedynym, odosobnionym przypadkiem zabudowy na działce nr :[....] , brak jest natomiast jakiejkolwiek innej zabudowy, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która mogłaby stanowić podstawę do określenia wymagań dla nowej zabudowy. Jeżeli zaś chodzi o teren działki nr :[....] , dla której, jak podnosi odwołujący się, wydano decyzję o pozwoleniu na budowę, to dla ustalenia warunków zabudowy rozstrzygające znaczenie ma istniejący stan zabudowy i zagospodarowania działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej, a nie stan, jaki nastąpi w przyszłości, w wyniku realizacji decyzji o pozwoleniu na budowę. Ponadto, nawet przy założeniu, że działka ta jest już zabudowana, to jednak jest ona dostępna z innej drogi publicznej niż teren inwestycji, tj. z ul. :[....] , a nie z ul. :[....] . Dlatego też w ocenie Kolegium zamierzenie inwestycyjne nie spełnienia warunku przewidzianego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. tego, by co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, w zakresie kontynuacji funkcji, jak również parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł S.C. W skardze podniesiono, iż zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzające ją rozstrzygnięcie organu I instancji, podjęte zostały bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz uzasadnienia przyjętego stanowiska, czyli z naruszeniem art. 77 kpa i art. 107 kpa. Skarżący wskazał, że w sposób bezpodstawny przyjęto, iż budynki znajdujące się na działkach nr :[....] i :[....] mają charakter rekreacyjno - mieszkalny i rekreacyjny, wobec czego rzetelność zapisów analizy urbanistyczno - architektonicznej, jest wątpliwa, ponieważ budynki te mają charakter budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W związku z tym skarżący zaznaczył, że planowana przez niego inwestycja nie będzie równoznaczna z wprowadzeniem nowej funkcji, czy sposobu zagospodarowania terenu, gdyż oznaczać będzie jedynie intensyfikację jednej z funkcji już realizowanych na przedmiotowym terenie, wprawdzie nie dominującej, jednak z pewnością nie całkowicie obcej. Skarżący zaznaczył również, że inwestycja planowana na działce nr :[....] nie będzie zakłócać funkcji korytarza ekologicznego, ponieważ planowany budynek mógłby zostać zlokalizowany wzdłuż tego korytarza, w związku z czym nie miałby wpływu na jego funkcjonowanie. Z tych samych względów zamierzona inwestycja nie mogłaby kolidować z funkcją tego terenu określaną mianem otwarcia ekologicznego i krajobrazowego centrum miasta w kierunku Jury :[....] . Skarżący zakwestionował także brak możliwości wyznaczenia linii zabudowy dla planowanej inwestycji, podnosząc w tym zakresie, iż z zaskarżonej decyzji nie wynikają powody, dla których nie jest możliwe wyznaczenie linii nowej zabudowy, w oparciu o działki sąsiednie usytuowane wzdłuż ulicy :[....] . Jak zaznaczył skarżący, żaden przepis prawa nie wymaga, by warunkiem koniecznym dla wyznaczenia linii zabudowy było istnienie w obszarze analizowanym kilku nieruchomości zabudowanych, ponieważ jeżeli w obszarze tym znajduje się tylko jedna działka zabudowana, dostępna z tej samej drogi publicznej, to nie istnieje formalna przeszkoda do wyznaczenia linii zabudowy. Nadto, zdaniem skarżącego, żaden przepis nie uzależnia możliwości wyznaczenia linii zabudowy od tego, by zabudowa znajdująca się w obszarze analizowanym tworzyła już ustaloną linię zabudowy, ponieważ jakkolwiek przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odwołuje się do tego kryterium (tj. linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich), to jednak nie można wywodzić, że w przypadku istnienia w obszarze analizowanym tylko jednej działki zabudowanej, nie jest możliwe wyznaczenie linii nowej zabudowy. Za takim stanowiskiem przemawia, jak zaznaczono w skardze, regulacja zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz to, że wyżej powołane rozporządzenie Ministra Infrastruktury jest aktem wykonawczym do ustawy i nie może stosownie do zakresu delegacji wprowadzać ograniczeń, jakie nie zostały ustalone tą ustawą. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, w całości podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "ppsa", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa. Orzekanie – w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Podstawę prawną rozstrzygnięcia niniejszej sprawy stanowią przepisy: ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej ustawą oraz aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak w niniejszej sprawie, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek inwestora (art. 4 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w przywołanym przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., IV SA/Wa 950/04, LEX nr 171198). Pamiętać należy, iż zasadę "dobrego sąsiedztwa" trzeba rozumieć szeroko, tzn. przez działki sąsiednie rozumieć należy także te, które nie graniczą ze sobą bezpośrednio, a zatem wszystkie działki znajdujące się w wyznaczonym, na podstawie przepisów wykonawczych do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obszarze analizowanym (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005r., II SA/Bk 677/04, niepubl.). Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego pozwala na wskazanie, które z sąsiadujących działek stanowią punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. W niniejszej sprawie podstawą odmowy ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem S.C. było uznanie, że wzdłuż ulicy :[....] nie występują działki sąsiednie zabudowane obiektami, które kształtują linię zabudowy. Organy wprawdzie dostrzegły na działce nr :[....] pojedynczy obiekt, położony w odległości 22 metrów od działki drogowej, lecz stwierdziły, że na tej podstawie niewłaściwym byłoby ustalenie linii zabudowy, gdyż jest to zabudowa pojedyncza i nieutrwalona innymi lokalizacjami. Ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji jest uzależnione od spełnienia warunków opisanych w art. 61 ust. 1 ustawy. Zasadą obowiązującą w państwie prawa jest, że przepisy prawne, które nakładają na jednostki pewne ograniczenia, należy odczytywać nie w sposób rozszerzający, lecz ścisły. Niewątpliwie kluczowy w niniejszej sprawie art. 61 ust. 1 ustawy może stanowić ograniczenie prawa zabudowy danej nieruchomości. Powszechnie uznaje się takie ograniczenie za dopuszczalne, ponieważ pozwala chronić inne wartości, takie jak ład przestrzenny czy interesy właścicieli sąsiednich nieruchomości. Wciąż jednak należy pamiętać, by przepis ten był odczytywany w sposób dokładnie odpowiadający jego brzmieniu. Punkt 1 tego przepisu wyraźnie zaś mówi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Bezspornym jest w niniejszej sprawie, że drogą publiczną, przy której leży działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, jest ulica :[....] , zaś przy tej samej ulicy usytuowana jest działka nr :[....] zabudowana budynkiem. Okoliczność ta również może być potraktowana jako bezsporna, ponieważ wyraźnie wspominają o niej decyzje organów obu instancji. Ponadto mowa jest o innym istniejącym obiekcie na działce nr :[....] . W ocenie Sądu interpretacja organów, że pojedyncza zabudowa na jednej działce sprawia, że nie są spełnione warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy jest wyraźnie sprzeczna z treścią tego przepisu, który wyraźnie mówi o co najmniej jednej działce sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej. Nie ma więc podstaw do poszukiwania kolejnej takiej działki, ponieważ ustawodawca jednoznacznie wymaga istnienia tylko jednej działki pozwalającej ustalić, czy zachodzi kontynuacji funkcji. Jest to przepis rangi ustawowej i niedopuszczalne jest posługiwanie się przepisami rozporządzenia, czyli aktu wykonawczego do ustawy o niższej randze w hierarchii aktów prawa, dla nakładania dodatkowych wymogów potrzebnych do ustalenia warunków zabudowy (vide: wyrok NSA z 4 grudnia 2009 r. II OSK 1944/08). Zatem organy niezasadnie przyjęły, że nie zostały spełnione, ze względu na sposób zagospodarowania działek sąsiednich, w tym działki nr :[....] dostępnej z tej samej drogi publicznej, co działka objęta wnioskiem, wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. To zaś w sposób oczywisty miało wpływ na wynik sprawy, ponieważ stanowiło dla organów obu instancji podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem skarżącego. Podsumowując, zarzuty skargi odnoszące się do pominięcia przez organy przy ustalaniu warunków zabudowy istniejącej zabudowy działek :[....] i :[....] , a tym samym naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, Sąd uznał za zasadne i skutkujące uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Natomiast nietrafny jest zarzut skargi pominięcia działki nr :[....] , ponieważ działka ta jest dostępna z innej drogi publicznej niż działka nr :[....] , jest oddzielona od działki nr :[....] rzeką :[....] , a także leży w znacznej części poza granicami obszaru analizowanego. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy zobowiązane będą do rozpoznania wniosku o ustalenie warunków zabudowy z uwzględnieniem sposobu zabudowania działek nr :[....] i :[....] oraz pozostałych działek znajdujących się na wyznaczonym obszarze analizowanym. Konieczne jest również prawidłowe ustalenie stron postępowania (na rozprawie sądowej skarżący poinformował Sąd, że uczestniczka postępowania A.P. zmarła jeszcze przed wydaniem decyzji I instancji ) i jednoznaczne ustalenie charakteru znajdujących się na działkach :[....] i :[....] budynków. Ponadto niezbędnym będzie uwzględnienie ustawowych wymogów ustalenia warunków zabudowy określonych w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisach szczególnych. W związku z powyższym orzeczono jak w punkcie I sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a ppsa, zaś w przedmiocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ppsa, zasądzając na rzecz skarżącego równowartość uiszczonego przez niego wpisu.