II SA/Ol 117/12

Dnia 19 kwietnia 2012 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie Sędzia WSA Marzenna Glabas Sędzia WSA Hanna Raszkowska (spr.) Protokolant specjalista Wojciech Grabowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2012 roku sprawy ze skargi W. C. i Z. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie projektu podziału nieruchomości 1/ uchyla zaskarżoną decyzję; 2/ zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących W. C. i Z. C. solidarnie kwotę 457 złotych (słownie: czterysta pięćdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 3/ orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Postanowieniem z dnia 19 sierpnia 2011 r. Burmistrz Miasta i Gminy F. zaopiniował pozytywnie zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zabudowy mieszkaniowej w obrębie geodezyjnym "[...]", proponowanego podziału nieruchomości stanowiących własność W. i Z.C., z którego wynikało, że z działki nr x zostaną wydzielone działki gruntu o numerach "[...]", z działki nr y zostaną wydzielone działki gruntu o numerach "[..]" oraz z działki nr z zostaną wydzielone działki gruntu o numerach "[...]". Burmistrz stwierdził, że projektowane do wydzielenia nieruchomości posiadają dostęp do drogi publicznej przez nieruchomość oznaczoną jako działka nr v. Zaznaczył, że ze wstępnego załączonego do wniosku projektu podziału nieruchomości wynika również, że proponowane do wydzielenia działki gruntu posiadać będą parametry zgodne z parametrami działek ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wnioskiem z dnia 9 września 2011 r. W. i Z.C. zwrócili się do organu pierwszej instancji o wydanie decyzji o podziale wskazanych wyżej działek, zgodnie z projektem podziału opracowanym przez geodetę i wydanym postanowieniem. Wnioskodawcy wyjaśnili, że podział nastąpi w celu wydzielenia działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, a dojazd z drogi publicznej do nowych działek będzie zapewniony przez działkę nr v. Decyzją z dnia 10 października 2011 r. Burmistrz Miasta i Gminy F. odmówił zatwierdzenia projektu podziału przedmiotowych nieruchomości rolnych. W uzasadnieniu podał, że wydzielone działki gruntu posiadać będą parametry zgodne parametrami działek ustalonymi w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i będą posiadać dostęp do drogi publicznej. Ponadto, z mapy z projektem podziału wynika, że z nieruchomości rolnych nr nr "[...]" powstaną działki gruntu rolne klasy RIIlb i RIVb o powierzchni od 0,1085 ha do 0,1215 ha. Burmistrz wywiódł, że podział nieruchomości byłby sprzeczny z art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno celu i przeznaczenia terenu oraz możliwości zagospodarowania wydzielonych działek. Stwierdził, że po podziale powstaną działki rolne, co jest niezgodne z celem i przeznaczeniem określonym w planie miejscowym, który przewiduje na wydzielonych działkach gruntu zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W złożonym odwołaniu W. i Z.C. zakwestionowali prawidłowość powyższej decyzji. Podnieśli, że określenie wydzielonych działek jako rolne nie przekreśla ich wykorzystania pod zabudowę mieszkaniową. Zauważyli, że kwestia przeznaczenia działek nie należy do właściwości organu pierwszej instancji. Wskazali, że z wnioskiem o wydanie decyzji w sprawie wyłączenia danej działki z produkcji rolnej występuje osoba zamierzająca ją zabudować, co wynika z art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Decyzją z dnia 5 grudnia 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w E. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu podało, że dla przedmiotowych nieruchomości uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwałą nr "[...]". Z treści karty terenu MN2 wynika, że przedmiotowe nieruchomości zostały przeznaczone pod wydzielenie z nich działek gruntu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, nisko - intensywną. Kolegium wywiodło z art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że rozstrzygając sprawę dotyczącą zatwierdzenia podziału nieruchomości organ winien wziąć pod uwagę wyłącznie przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenia czy projekt realizuje to przeznaczenie i czy służy temu przeznaczeniu. Wskazało, że z załączonej do wniosku mapy z projektem podziału wynika, że z nieruchomości rolnych powstaną działki gruntu rolne klasy R llb i R IVb o pow. od 0,1085 ha do 0,1215 ha. W ocenie Kolegium, znajdujący się w aktach administracyjnych wypis i wyrys z graficznej części planu miejscowego potwierdza, że projekt podziału nie jest zgodny z ustaleniami tego planu, ustalającym przeznaczenie nieruchomości odwołujących się. Przeznaczenie tego terenu określono bowiem jako "teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej", a nie "teren rolny". Ustosunkowując się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie ma zastosowania w sprawie. W złożonej skardze W. i Z.C. podnieśli, że geodeta w swoim projekcie nie ma prawa zmieniać przeznaczenia terenów rolnych na cele budowlane. Może on jedynie zaprojektować podział terenów rolnych na działki rolne, których przeznaczenie na działki budowlane władny jest zmienić jedynie właściwy starosta. W tym celu właściciel danej działki rolnej powinien przedłożyć plan zagospodarowania działki, w oparciu o który starosta zmieni jej kwalifikację na działkę budowlaną. Dodali, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskali zgodę właściwych organów na zmianę przeznaczenia terenów objętych tym planem na cele nierolnicze. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje. Skarga jest zasadna. Kwestią sporną jest prawidłowość odmowy zatwierdzenia projektu podziału przedmiotowych nieruchomości rolnych. Stosownie do art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603, ze zm.) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2). W myśl ust. 4 i 5 tego artykułu, zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1. Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział (art. 96 ust. 1). Z treści cytowanych przepisów wynika, że postępowanie w sprawie o podział nieruchomości jest dwuetapowe. W pierwszym etapie, zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta w formie postanowienia. Następnie, na podstawie tego postanowienia, organ orzeka w przedmiocie podziału nieruchomości. Oznacza to, że postanowienie zawierające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 powołanej ustawy, jest częścią postępowania w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości (por. uchwała NSA z dnia 1 marca 1999 r. sygn. akt OPK 1/99; wyrok NSA z dnia 23 września 1998 r. sygn. akt l SA/Rz 899/98; wyrok Wojewódzkiego WSA w Gliwicach z dnia 10 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Gl 881/10; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 14 czerwca 2007 r., sygn. akt II SA/Po 307/07; wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 kwietnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1592/05). Wobec powyższego, skoro postanowienie, o którym mowa powyżej stanowi etap postępowania administracyjnego o zatwierdzenie podziału nieruchomości, to organ zatwierdzający podział jest związany opinią o podziale. Oznacza to, że treść tego postanowienia przesądza o rozstrzygnięciu sprawy z wniosku o dokonanie podziału nieruchomości. Pozytywna opinia stanowi bowiem podstawę do opracowania projektu podziału nieruchomości, negatywna zaś przesądza o odmowie zatwierdzenia projektu (zob. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 27 kwietnia 2011 r., sygn. akt II SA/Wr 78/11 i wyrok WSA w Łodzi z dnia 3 sierpnia 2010 r., sygn. II SA/Łd 553/10, LEX nr 667874 oraz Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, red. G. Bieniek, Warszawa 2007 r., s. 356). W rozpoznawanej sprawie ostatecznym postanowieniem z dnia 19 sierpnia 2011 r. Burmistrz Miasta i Gminy F. zaopiniował pozytywnie zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zabudowy mieszkaniowej w obrębie geodezyjnym "[...]" proponowanego podziału nieruchomości stanowiących własność skarżących. W tej sytuacji odmowa zatwierdzenia podziału nieruchomości, który został zaakceptowany powołanym wyżej postanowieniem, narusza art. 96 ust. 1 w zw. z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem powołanych wyżej przepisów prawa. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ odwoławczy uwzględni ocenę prawną zawartą w niniejszym wyroku. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji. Rozstrzygnięcie w kwestii wykonalności zaskarżonej decyzji podjęto stosownie do art. 152 powołanej ustawy. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ustawy.