I SA/Wa 1389/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie: Sędzia WSA Marta Kołtun – Kulik (spr.) Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2014 r. sprawy ze skargi R. S. i K. S. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] kwietnia 2013r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania K. i R.S. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r., nr [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz ww. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obrębie [...], przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej Nr [...], a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna – utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Zaskarżona decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy. Nieruchomość położona w gminie [...], obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2008 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej [...]. Decyzją z dnia [...] października 2012 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz K. i R. S. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa wyżej opisanej nieruchomości, przeznaczonej pod rozbudowę ww. drogi krajowej, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wnieśli K. i R. S. podnosząc, że ustalona kwota odszkodowania jest zbyt niska. Ich zdaniem, organ powinien uwzględnić operat szacunkowy sporządzony na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomość sąsiednią, która posiadając takie same cechy jak nieruchomość skarżących została oszacowana niemalże [...] wyżej. Ponadto strona wniosła o dopuszczenie do akt sprawy operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie stron oraz aktualnych ofert sprzedaży nieruchomości podobnych, położonych w [...]. Jednocześnie skarżący wnieśli o waloryzację ustalonej kwoty odszkodowania za niemalże czteroletni okres jaki upłynął od przejęcia ww. nieruchomości przez Skarb Państwa do ustalenia należnego im odszkodowania. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy przywołał przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie, tj. art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Z 2008 r. Nr 154, poz. 958 ze zm.), zgodnie z którym do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe, oraz art. 6 ust. 3 tej ustawy, który nakazuje w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosować przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą (tj. ustawą z dnia 25 lipca 2008 r.). Dalej organ wskazał na przepis art. 12 ust. 4 pkt 1 i art. 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia z dnia 10 kwietnia 2003 r., oraz na art. 134 i 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.). Następnie, Minister wyjaśnił, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie na rzecz Skarbu Państwa ww. nieruchomości, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] maja 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. I., posiadającego uprawnienia nr [...]. Z przedstawionego przez rzeczoznawcę opisu wynika, że wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości [...] i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość nie jest zabudowana a powierzchnia gruntu zasadniczo wyrównana. Działka posiada uzbrojenie i bardzo dobrą możliwość dojazdu. Autor operatu ustalił również, iż na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [...], przyjęty uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] października 2000 r., zgodnie z którym wyceniana działka położona jest na terenie oznaczonym jako obszary zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i tereny usług komercyjnych. Na potrzeby wyceny przyjęto przeznaczenie mieszkaniowe gdyż dotyczy ono przedmiotu wyceny. Organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, o których mowa w § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Minister podkreślił, że dla potrzeb wyceny rzeczoznawca wstępnym badaniem i analizą objął rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, położonych możliwie blisko przedmiotu wyceny. Obszar geograficzny badanego rynku obejmował gminy [...], bowiem cel wywłaszczenia nie zwiększa wartości szacowanej nieruchomości. Na tak określonym rynku odnotowano [...] transakcji nieruchomościami mieszkaniowymi znajdujących się w przedziale cenowym [...]. Do ostatecznej analizy biegły przyjął [...] transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę. Szacując wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Według biegłego są to: [...].W następnej kolejności biegły dokonał korekty cen w oparciu o ustalone cechy różnicujące, ostatecznie obliczając wartość rynkową prawa własności gruntu na kwotę [...] zł, w wysokości której Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie. Jednocześnie Minister podniósł, że aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w szczególności § 36. Wobec faktu, że cel wywłaszczenia nie zwiększa wartości nieruchomości biegły prawidłowo wziął do porównań nieruchomości nabywane na cele mieszkaniowe, co odpowiada sposobowi wyceny opisanemu w § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W ocenie Ministra, analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem opinii biegłego jako dowód w sprawie. Opinia zawiera bowiem wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych. Odnosząc się natomiast do zarzutu strony sprowadzającego się do uwzględnienia w niniejszym postępowaniu operatu szacunkowego dotyczącego ustalenia wartości działki sąsiedniej, za którą przyznano wyższe odszkodowanie, organ odwoławczy wyjaśnił, że operat szacunkowy o wartości nieruchomości jest opinią autorską sporządzającego ją rzeczoznawcy majątkowego. Każdy z operatów szacunkowych zawiera elementy indywidualne, zaś sama pozycja rzeczoznawcy majątkowego zbliżona jest do osoby zaufania publicznego, który ostatecznie wskazuje cechy szacowanej nieruchomości oraz ich wpływ na jej wartość. O jego wadliwości nie może natomiast świadczyć okoliczność, że sąsiednia nieruchomość, mająca zdaniem skarżących takie same cechy, została oszacowana wyżej. Ustosunkowując się zaś do wniosku stron o uwzględnienie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie skarżących organ stwierdził, że do dnia wydania niniejszej decyzji strony nie przedstawiły przedmiotowej wyceny. Ponadto organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 84 § 1 k.p.a, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii, która - z uwagi na przepis art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – stanowi podstawę do ustalenia odszkodowania. Oznacza to, że ustalenie odszkodowania przez organ następuje w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, powołanego przez organ, przed którym toczy się postępowanie. Nie ma natomiast możliwości ustalenia odszkodowania w oparciu o operat sporządzony na zlecenie strony postępowania, bowiem taki rzeczoznawca majątkowy nie może być uznany za biegłego w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Co do natomiast dołączonych do odwołania ofert sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny o znacznie wyższych cenach, Minister wskazał, że są to jedynie ceny ofertowe. Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości nakazują przyjęcie do porównania cen transakcyjnych, zawartych w aktach notarialnych. Powyższe oznacza, że same oferty nie mogą podważyć wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Odnosząc się zaś do kwestii waloryzacji odszkodowania, Minister podniósł, że odszkodowanie podlega waloryzacji w dniu jego wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Wszelkie czynności podejmowane w celu dokonania waloryzacji ustalonego w decyzji odszkodowania nie należą do postępowania administracyjnego zakończonego wydaniem decyzji w przedmiocie ustalenia odszkodowania. Skargę na powyższą decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] kwietnia 2013 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli R. S. i K. S. reprezentowani przez radcę prawnego K.P., zarzucając jej naruszenie: 1) art. 7 KPA w zw. z art. 77 KPA w zw. z art. 80 KPA, poprzez brak wyczerpującego i obiektywnego rozpatrzenia wyjaśnień Skarżących, nie wzięcie pod uwagę faktów znanych organowi z urzędu (tj. wysokości odszkodowań, jakie Wojewoda [...] ustalił względem działek podobnych, znajdujących się w pobliżu lub bezpośrednio sąsiadujących z działką Skarżących), a także dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodu, w postaci opinii rzeczoznawcy majątkowego – A. I. - na podstawie której ustalona została wysokość odszkodowania; 2) art. 107 § 1 i 3 KPA w zw. z art. 11 KPA, poprzez lakoniczne uzasadnienie treści wydanej decyzji, w tym w szczególności nie odniesienie się do okoliczności istotnych w sprawie (zgłaszanych przez Skarżących w toku postępowania) oraz poprzez brak wskazania w treści wydanej decyzji podstawy prawnej, tj. nie podanie przepisów prawa materialnego, na których oparł się organ II instancji wydając tę decyzję; 3) art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 roku, Nr 193, poz. 1194), poprzez brak powiększenia wysokości ustalonego na rzecz Skarżących odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, pomimo, iż Skarżący wydali wywłaszczoną na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość gruntową w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna; 4) art. 8 KPA, poprzez niezastosowanie zasady pogłębiania zaufania do organów Państwa. Mając na uwadze powyższe skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] kwietnia 2013 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 roku, Nr [...], co umożliwi organom administracji publicznej ustalenie na rzecz Skarżących kwoty odszkodowania w prawidłowej wysokości, uwzględniającej faktyczną wartość wywłaszczonej nieruchomości, a także wniósł o zasądzenie na rzecz Skarżących zwrotu kosztów postępowania. W obszernym uzasadnieniu skargi strona skarżąca odniosła się szczegółowo do ww. zarzutów. Przede wszystkim podkreślono, że Skarżący w sposób konsekwentny wskazywali na zasadność dokonania przez organy administracji publicznej porównania wyceny działki stanowiącej własność Skarżących, z działkami znajdującymi się w jej pobliżu lub też działkami bezpośrednio do niej przylegającymi. Pomimo, iż wyżej wymienione działki, położone są w tym samym miejscu, mają niemalże identyczną powierzchnię, stanowią ten sam rodzaj działki, przy identycznym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ich wartość ustalona na podstawie dwóch odrębnych operatów szacunkowych, w sposób znaczący od siebie odbiega. Minister w uzasadnieniu wydanej decyzji nie wyjaśnił, dlaczego pomimo przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia porównawczego uznał za prawidłowe porównywanie przez biegłego względem nieruchomości Skarżących, działek które zostały zlokalizowane na terenie gminy [...]. Zdaniem Skarżących, nieruchomości te nie sposób uznać za nieruchomości podobne względem wycenianej działki o numerze [...], która zlokalizowana jest w Gminie [...]. Zdaniem strony skarżącej, jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może między innymi zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. W konsekwencji, strona skarżąca stwierdziła, że w jej ocenie ustalone zaskarżoną decyzją odszkodowanie za grunty przejęte pod drogę powinno wynosić [...] zł, a nie kwotę [...] zł. Uzasadnieniem dla tak określonej wysokości oczekiwanego przez Skarżących odszkodowania są ceny transakcyjne wynikające z dołączonych do niniejszej skargi aktów notarialnych (akt notarialny z dnia [...].06.2011 roku oraz akt notarialny z dnia [...].02.2009 roku, z których każdy dotyczy sprzedaży działek położonych w nieodległym sąsiedztwie, na terenie Gminy [...]). W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Z uwagi na okoliczność, że zarzut niezastosowania przez organy przepisu art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie był podnoszony na wcześniejszym etapie postępowania administracyjnego, organ odwoławczy wyjaśnił, że powyższy przepis uzależnia powiększenie należnego odszkodowania wyłącznie od aktywności w tym zakresie uprzedniego właściciela we wskazanym w nim terminie, zaś udowodnienie tej okoliczności pozostaje w interesie uprawnionego. W toku całego postępowania administracyjnego K. i R. S. nie przedłożyli żadnych dowodów na okoliczność wydania przez nich nieruchomości. Pismem z dnia 8 sierpnia 2013 r. K. i R. S. reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika podtrzymali zarzuty skargi oraz nie zgodzili się ze stanowiskiem Ministra co do braku podstaw do powiększenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, bowiem organ odwoławczy przemilczał okoliczność, że Skarżący nie kwestionowali decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2008 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi, a to przemawia w sposób jednoznaczny za wydaniem wywłaszczonej nieruchomości w terminie 30 dni od dnia,w którym decyzja na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Pismem z dnia 5 lutego 2014 r. strona skarżąca, podtrzymując wcześniejsze stanowisko, wniosła szczegółowe uwagi do operatu szacunkowego. Po pierwsze zarzuciła brak precyzyjnego wskazania przez rzeczoznawcę majątkowego podstawy prawnej sporządzonego operatu. Jej zdaniem, analiza treści operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2012 r. wskazuje bowiem, że rzeczoznawca majątkowy jako jedną z jego podstaw prawnych powołał Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Z treści operatu nie wynika jednak, czy rzeczoznawca majątkowy oparł się na brzmieniu tego rozporządzenia sprzed jego nowelizacji z dnia 26 sierpnia 2011 r., czy też wziął pod uwagę aktualne brzmienie § 36 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W treści operatu rzeczoznawca majątkowy nigdzie nie przytoczył brzmienia § 36 ww. rozporządzenia, uczynił to natomiast zarówno Wojewoda [...], jak i Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w wydanych przez siebie decyzjach. Co jednak istotne, ani w treści decyzji Wojewody, ani też w treści decyzji Ministra nie doprecyzowano, który konkretnie z tych przepisów stanowił podstawę dla dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny wywłaszczonej nieruchomości. Zdaniem Skarżących, tak sporządzony operat szacunkowy utrudnia prowadzenie z nim polemiki, uniemożliwiając jednocześnie przeprowadzenie należytej kontroli sądowoadministracyjnej. Po drugie, rzeczoznawca majątkowy niewłaściwie dobrał nieruchomości porównawcze, stanowiące podstawę dokonania wyceny wywłaszczonej nieruchomości, bowiem pomimo zapewnień biegłego, co do tego, iż ,,Obszar geograficzny badanego rynku obejmował gminy [...]", ostatecznie, autor operatu szacunkowego przedstawił jako nieruchomości porównawcze jedynie te, które są zlokalizowane na terenie Gminy [...]. Co więcej, każda z [...] opisanych w operacie szacunkowym nieruchomości jest usytuowana w tej samej miejscowości - [...], zaś rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił dlaczego nie poddał analizie nieruchomości usytuowanych w miejscowości [...], czy też choćby w gminie, w której ta nieruchomość jest usytuowana, tj. w Gminie [...]. Po trzecie, zdaniem strony skarżącej, pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi są inne znaczne różnice, które zostały zbagatelizowane przez organy obu instancji. Z przedstawionego przez rzeczoznawcę majątkowego opisu wywłaszczonej nieruchomości wynika bowiem, że w ewidencji gruntów i budynków przedmiot wyceny oznaczony został jako [...]. W dokumentach planowania przestrzennego, tj. w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego [...] przyjętego na podstawie uchwały Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] października 2000 roku, przedmiot wyceny został określony symbolem [...] - tereny [...] i [...] - tereny [...]. Zdaniem Skarżących, przeznaczenie wywłaszczonej działki pod tereny zabudowy mieszkaniowej oraz tereny usług komercyjnych, czyniło tą działkę, przy uwzględnieniu jej powierzchni, bardzo atrakcyjną. W konsekwencji, poszukując nieruchomości, które miałyby stanowić materiał porównawczy dla biegłego do dokonania prawidłowej wyceny, powinien on poszukiwać działek o takim samym przeznaczeniu, tj. [...]. Tymczasem, biegły do porównania przyjął [...] nieruchomości położone w miejscowości [...], oznaczone w Planie Miejscowym jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W dalszej części rozważań strona skarżąca opisała, jej zdaniem, dwie pozostałe istotne różnice związane z dostępem do mediów oraz możliwością dojazdu do gruntu. Po czwarte Skarżący zarzucili przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości wycenianej nieruchomości z dnia innego niż dzień ustalenia wysokości odszkodowania. W treści operatu szacunkowego, jego autor na s. 14 w pkt 12.10 wskazał, iż "W związku z § 36 ust. 1 rozporządzenia wymienionego w punkcie 4.2.2 oraz ze względu na fakt, że nie powstała jeszcze wydana decyzja ustalająca wysokość odszkodowania, za datę określenia wartości przyjęto datę wykonania wyceny". Zdaniem strony skarżącej operat sporządzony w oparciu o przedstawione powyżej założenie jest niezgodny z treścią art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, który wprost stanowi, iż “Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się (...) według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Co więcej, w ocenie Skarżących sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy narusza również treść § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku który wskazuje, iż wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa określa się przyjmując m.in. ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania. Biegły zaś dokonując wyceny wywłaszczonej nieruchomości oparł się na cenach nieruchomości porównawczych w przypadku których transakcje były zawierane odpowiednio w dniu [...] czerwca 2011 roku w dniu [...] sierpnia 2010 roku oraz w dniu [...] maja 2010 roku. Tymczasem, odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość nastąpiło na podstawie decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r. i to właśnie ta data powinna stanowić podstawę przyjęcia cen, celem określenia wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Po piąte, strona skarżąca zarzuciła, że organ ustalił wysokość odszkodowania w oparciu o jej stan z innego dnia niż dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Uzasadniając ten zarzut Skarżący podnieśli, że w treści operatu szacunkowego biegły, na s. 6, wskazał, iż "Ze względu na rozpoczęcie prac budowlanych przed dniem oględzin, w ich dniu, stan fizyczny przedmiotu wyceny nie odpowiadał stanowi na ustalony w przepisach dzień jego określenia. Dla potrzeb szacowania wartości stan przedmiotu wyceny określono jedynie na podstawie dostępnych dokumentów oraz charakteru otoczenia ". Zdaniem skarżących powyższe uzasadnia, że został on sporządzony niezgodnie z treścią art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku oraz niezgodnie z treścią § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, z których w sposób jednoznaczny wynika, iż wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania określa się przyjmując jej stan z dnia wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi. Decyzja ta została wydana w dniu [...] listopada 2008 roku i to ta data, powinna stanowić podstawę dla ustalenia stanu wywłaszczonej nieruchomości. Na rozprawie, przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie w dniu 20 lutego 2014 r., pełnomocnik skarżących oświadczył, że nieruchomość wyceniana została wydana niezwłocznie po uzyskaniu przez decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji waloru ostateczności. Nie było żadnego formalnego przejęcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje. Stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w decyzji dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi. Przedmiotem oceny Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] kwietnia 2013r., nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r., nr [...] o ustaleniu odszkodowania na rzecz K. S. i R. S. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej Nr [...]. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że ww. działka przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2008 r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej polegającej na rozbudowie drogi krajowej Nr [...]. - stała się ostateczna, tj. z dniem [...] grudnia 2008 r. W pierwszej kolejności wskazać należy, że postępowanie w niniejszej sprawie toczyło się na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r., nr 193, poz. 1194 ze zm.) - dalej: "specustawa drogowa". W sprawach nieuregulowanych w tej ustawie, zgodnie z jej art. 23, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej: "u.g.n.". Przy czym, zgodnie art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958 ze zm.), do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe, zaś art. 6 ust. 3 tej ustawy, nakazuje w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosować przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą (tj. ustawą z dnia 25 lipca 2008 r.). Na powyższe uregulowania prawne zwróciły uwagę także organy obu instancji, w konsekwencji zarzut strony skarżącej sprowadzający się do braku wyszczególnienia przez organ odwoławczy przepisów prawa materialnego, na których oparł się wydając zaskarżoną decyzję – nie może odnieść zamierzonego skutku. Istota w niniejszej sprawie sprowadza się do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość rynkową przejętej nieruchomości pod drogę oraz prawidłowości jego oceny przez organy administracji - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu administracyjnym. Jest to o tyle ważne, gdyż przedmiotem sporu jest ustalona, w oparciu o powyższy operat, wysokość odszkodowania. W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego A. I., uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W ww. operacie rzeczoznawca majątkowy zastosował się do reguł wyceny nieruchomości określonych w § 36 ust 1 rozporządzenia rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), po dokonanej zmianie w sierpniu 2011 r., na co wskazuje data sporządzenia operatu – maj 2012 r., jego lektura, jak również wskazanie na ten przepis przez organ odwoławczy na str. 4 zaskarżonej decyzji. Zarzut skargi sprowadzający się więc do okoliczności, że biegły w jego treści nie wskazał wprost z jakiej daty zastosował przepisy Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., jak również nie nie przytoczył brzmienia § 36 ww. rozporządzenia nie czyni, zdaniem Sądu – operatu wadliwym. Zgodnie z treścią § 36 ust. 1 wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji (w tym przypadku chodzi o decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego - § 36 ust. 4), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Przy czym nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Na stronie 5 w pkt 5 ppkt 5.3. operatu biegły wyraźnie wskazał, że stan przedmiotu wyceny uwzględniono na dzień [...] listopada 2008 r. (co zgodne jest z § 36 ust. 1 rozporządzenia), wyjaśniając jednocześnie w pkt 7 ppkt 7.3, że ze względu na rozpoczęcie prac budowlanych przed dniem oględzin, tj. [...] marca 2012 r., stan fizyczny przedmiotu wyceny nie odpowiadał stanowi na ustalony w przepisach dzień jego określenia, wobec tego dla potrzeb szacowania wartości stan przedmiotu wyceny określono jedynie na podstawie dostępnych dokumentów oraz charakteru otoczenia. I takie wyjaśnienia należy uznać za wystarczające, nie wpływające na ważność operatu. Z ewidencji gruntu wywłaszczonej nieruchomości, jak również z księgi wieczystej i protokołu oględzin wynika, że działka ta jest wykorzystywana na cele rolnicze. Na odmienny sposób jej wykorzystywania, tj. np. na cele mieszkaniowe, czy usługowe, czy też na znajdujące się tam wieloletnie nasadzenia roślinne nie wskazywała w trakcie postępowania strona skarżąca, w związku z tym należy przyjąć, że wyjaśnienia biegłego co do przyjętego stanu nieruchomości pozwalają nawet na wnioski, że stan fizyczny nieruchomości na dzień oględzin w marcu 2012 r. nie odbiegał zasadniczo od stanu nieruchomości na listopad 2008 r. Dla określenia wartości gruntu rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.). Z bazy danych biegły wybrał [...] nieruchomości, z gminy [...] (rynek lokalny, co jest zgodne z przepisami ww. rozporządzenia.), z okresu od lutego 2010 r. do dnia wyceny, z których wybrano [...] spełniające przyjęte założenia. Nieruchomości uwzględniane w szczegółowej analizie cenowej były dobierane pod względem maksymalnego możliwego podobieństwa do przedmiotu wyceny (co jest w przedmiotowej sprawie kwestionowane). Należy stwierdzić, że zastosowane przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. W przedmiotowej sprawie biegły zaznaczył, że na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [...], przyjęty uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] października 2000 r., zgodnie z którym wyceniana działka położona jest na terenie oznaczonym jako obszary zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i tereny usług komercyjnych. Na potrzeby wyceny przyjęto przeznaczenie mieszkaniowe gdyż dotyczy ono przedmiotu wyceny. Zdaniem Skarżących, przeznaczenie wywłaszczonej działki pod tereny zabudowy mieszkaniowej oraz tereny usług komercyjnych, czyniło tą działkę, przy uwzględnieniu jej powierzchni, bardzo atrakcyjną. W konsekwencji, poszukując nieruchomości, które miałyby stanowić materiał porównawczy dla biegłego do dokonania prawidłowej wyceny, powinien on poszukiwać działek o takim samym przeznaczeniu, tj. [...]. Tymczasem, biegły do porównania przyjął [...] nieruchomości położone w miejscowości [...], oznaczone w Planie Miejscowym jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W konsekwencji, zdaniem strony skarżącej nieruchomości porównawcze nie spełniały warunku podobieństwa tym bardziej, że istniały również dwie pozostałe różnice pomiędzy działką przejętą a porównywanymi, a mianowicie związane z dostępem do mediów oraz możliwością dojazdu do gruntu. W tym miejscu w pierwszej kolejności zauważenia wymaga, że definicja pojęcia nieruchomości podobnej została zamieszczona umieszczono w art. 4 pkt 16) u.g.n. Wymieniono w niej cechy, jakie należy brać pod uwagę, porównując nieruchomości - położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zdaniem Sądu, z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., nie wynika dla rzeczoznawcy majątkowego obowiązek (nakaz) przyjmowania do analizy porównawczej nieruchomości o wszystkich identycznych cechach. Należy mieć na względzie, że to rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie, jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje ceny tych działek stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającym z ustalonych różnic w przyjętym zbiorze nieruchomości porównawczych. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest bowiem zabiegiem wymagającym posiadanie wiadomości specjalnych. Rolą organu administracji jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym przypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ. Skład orzekający podziela stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2009 r. sygn. I OSK 1250/08 (LEX nr 594991), że: "Prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz, że nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków". Co istotne w przedmiotowej sprawie średnia cena [...] nieruchomości porównawczych została skorygowana o wielkości obliczonych poprawek, co zostało uwidocznione w [...] tabelach na str. 11-13 operatu w części "Cechy porównawcze" w zakresie cech "Dostęp" i "Potencjał", czego strona skarżąca nie zauważa. W konsekwencji Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania. I tak, zgodnie z art. 12. ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Dla przedmiotowej sprawy kluczowe znaczenie ma właśnie treść art. 18 ust. 1 specustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi w następstwie decyzji o lokalizacji drogi (teraz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o lokalizacji drogi (teraz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji określa więc kryteria, według których następuje w niniejszej sprawie ustalenie wysokości odszkodowania. Kryteriami tymi są: stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz wartość rynkowa nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Zatem jest to przepis szczególny (lex specjalis) w stosunku do regulacji zawartej w art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Sądu zarówno pierwsze jak i drugie kryterium zostało spełnione, biorąc pod uwagę poczynione wyżej wyjaśnienia. Za niezasadny Sąd uznał również zarzut naruszenia art. 18 ust. 1e specustawy. Rację ma bowiem organ odwoławczy, że w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki uzasadniające podwyższenie odszkodowania o 5% z tytułu wydania nieruchomości. Skarżący nie przedstawił żadnych dowodów potwierdzających okoliczność wydania nieruchomości, twierdząc jedynie w skardze oraz na rozprawie, że faktycznie to nastąpiło, niezwłocznie po uzyskaniu przez decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji waloru ostateczności, podnosząc jednak, że nie było żadnego formalnego przejęcia. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17 ustawy (tj. decyzji zrid - zezwalającej na realizację inwestycji drogowej - z nadanym rygorem natychmiastowej wykonalności); 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności; albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zdaniem Sądu, w celu potwierdzenia wydania nieruchomości w terminie ww. 30 dni niezbędne było zawarcie protokołu zdawczo-odbiorczego, złożenie jednostronnego oświadczenia przez właściciela lub użytkownika wieczystego lub faktyczne zajęcie nieruchomości przez zarządcę drogi. Innym słowy musi istnieć w aktach sprawy dowód wskazujący na dokonanie przeniesienia posiadania w tym okresie, czego w przedmiotowej sprawie nie stwierdzono. Ponadto podkreślić należy, że organ nie był on zobligowany z urzędu, czy też do uwzględnienia wniosku strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Żaden przepis nie nakłada na organ takiego obowiązku. Jeśli zaś strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego uprawniona była na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w obowiązującym orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK322/06. Jak wynika z akt sprawy strona skarżąca z tej możliwości jednak nie skorzystała, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa, własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych decyzji oraz podkreślaniu, że nieruchomość sąsiednia, która posiadała takie same cechy jak nieruchomość skarżących, została oszacowana niemalże [...] wyżej. W ocenie Sądu prawidłowo Minister stwierdził, że sąsiednia nieruchomość była szacowana w odrębnym postępowaniu, zakończonym odrębną decyzją. Wskazania skarżących, że identyczny stan obu nieruchomości (sąsiedniej i wycenianej) przemawia za uznaniem wartości wyższej dotyczącej nieruchomości sąsiedniej (aczkolwiek dla Sądu z przyczyn racjonalnych zrozumiały) – nie mogą odnieść zamierzonego skutku w tym postępowaniu, w szczególności biorąc pod uwagę, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowi operat szacunkowy, w którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Istnienie korzystniejszego dla stron operatu dotyczącego innej, sąsiedniej nieruchomości nie pozwala na twierdzenie, że jest to przeszkoda do wydania pozytywnej opinii weryfikowanemu w tym postępowaniu operatowi. W tej sytuacji postawione zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego niepopartą żadnym rzetelnym dowodem. Prowadząc postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie,w ocenie Sądu, organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przede wszystkim organy dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych przez rzeczoznawcę majątkowego, a w swoich decyzjach przedstawiły w sposób wystarczający, dlaczego uznały wartość dowodową opinii. Mając na uwadze wszystkie wskazane wyżej okoliczności Sąd, na mocy art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji. ----------------------- 16