IV SA/Wa 226/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Iwona Szymanowicz-Nowak, Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski (spr.), sędzia WSA Renata Nawrot, Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 czerwca 2015 r. sprawy ze skarg G.i oraz D. D. i L. D. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r. [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżących D. D. i L. D. solidarnie kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] listopada 2014 r. znak: [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej: "organ odwoławczy", "Minister") działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 267; dalej: "k.p.a." ) po rozpoznaniu odwołania D. i L. D. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2014r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz D. i L. D. w wysokości 101.758,65 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1415 ha, przeznaczonej pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...], a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna – orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji Wojewody [...] (dalej: "organ I instancji", "Wojewoda") z dnia [...] kwietnia 2014 r. U podstaw podjętego w tej sprawie rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia. Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,1415 ha, położona w gminie [...], obrębie [...], decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., znak: [...], zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] sierpnia 2014 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...]. Postanowieniem z dnia [...] października 2013 r., znak: [...], Wojewoda [...] nadał ww. decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014r., znak: [...], Wojewoda orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 101.758,65 zł na rzecz D. i L. D. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1415 ha, położonej w gminie [...], obrębie [...], przeznaczonej pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...], a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Odwołanie od wskazanej decyzji wnieśli D. i L. D., zarzucając zaniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości poprzez nieprawidłowe określenie jej położenia i przyjęcie do porównań nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej z uwagi na ich położenie. Strony zarzuciły ponadto, że biegły rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił cech charakterystycznych działek porównawczych, w tym przede wszystkim odległości od jezior, dróg, lasu itp. Po dokonaniu analizy zgromadzonego materiału dowodowego, organ odwoławczy wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia [...] listopada 2014 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Przywołał brzmienie art. 12 ust. 4 pkt 1, art. 18 ust. 1 i ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.; dalej: "specustawa drogowa"), art. 134 ust. 1-4 oraz art. 154 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 518; dalej: "u.g.n."). Wskazał, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1415 ha stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu 28 stycznia 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. W. Autor operatu szacunkowego ustalił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części obrębu [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2006r., przedmiotowa działka położona na obszarze oznaczonym symbolem [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wyceniana nieruchomość położna jest w kolonii wsi [...], przy ul. [...], na terenie nachylonym, w niewielkiej odległości od podstawowych sieci uzbrojenia technicznego. Nieruchomość jest nieużytkowana. Bezpośrednie otoczenie działki stanowią podobne działki niezabudowane, grunty rolne oraz tereny leśne. Dla określenia wartości gruntu przedmiotowej działki biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen na wskutek upływu czasu. Biegły wyjaśnił, że w wyniku przeprowadzonej analizy kształtowania się wzajemnych relacji cenowych pomiędzy niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi o badanych przeznaczeniach ustalono, że cenność gruntów drogowych jest niższa od cenności gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Z uwagi na powyższe, na potrzeby wyceny przebadano rynek transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na terenie gminy [...], obrębu [...] w okresie do stycznia 2012 roku do dnia wyceny. Do ostatecznej analizy biegły wybrał 3 nieruchomości najbardziej podobne do przedmiotu wyceny i porównał je z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Szacując wartość rynkową nieruchomości autor operatu szacunkowego określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Według biegłego są to: lokalizacja szczegółowa (waga 30%), warunki techniczno- użytkowe (waga 40%), powierzchnia (waga 30%). Ostatecznie wartość działki nr [...] biegły ustalił na kwotę 96.913,00 zł. Analizując poprawności sporządzenia operatu szacunkowego, mając na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), Minister stwierdził, iż operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony prawidłowo. Wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy określił wartość działki nr [...] w oparciu o treść § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r., przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, czyli tożsamym jak wyceniana działka. Ponadto nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. Tym samym, w ocenie Ministra, brak jest podstaw do podważenia ustaleń biegłego w zakresie oszacowanej wartości gruntu. Odnosząc się natomiast do zastrzeżeń D. i L. D. dotyczących nieprawidłowego określenia położenia wycenianej działki i przyjęcia do porównań nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej z uwagi na ich położenie, Minister wskazał, że wszystkie porównywane w operacie szacunkowym z dnia [...] stycznia 2014r. transakcje nieruchomościami, zlokalizowane są na obszarze tej samej gminy [...], tzn. w granicach badanego rynku lokalnego. Ponadto wszystkie z wybranych przez biegłego do dalszej analizy nieruchomości przeznaczone były w dokumentach planistycznych pod zabudowę mieszkaniową. Zdaniem organu odwoławczego trudno więc za zasadne uznać zarzuty odwołania o braku podobieństwa transakcji porównawczych. Nadto Minister wskazał, że w przedstawionej przez biegłego na stronie 14 przedmiotowego operatu szacunkowego skali ocen stwierdzono, że ocena "średnia" przysługuje nieruchomościom położonym w sąsiedztwie istniejącej zabudowy, na obrzeżach miejscowości [...] i [...]. Taką notę otrzymały, zgodnie z tabelą nr V.5.3. ze strony 16 operatu szacunkowego wszystkie analizowane nieruchomości, poza obiektem nr 2, który uzyskał notę "słaba". Oznacza to, że biegły dokonał analizy zarówno nieruchomości zlokalizowanych we wsi [...], jak i wsi [...]. W odniesieniu do zarzutu nieuwzględnienia odległości wsi [...] i przedmiotowej działki nr [...] od Jeziora [...] Minister wskazał, że wbrew twierdzeniom stron, z ustaleń organu wynika, że wieś [...] oddalona jest od Jeziora [...] o ok. 900 m., a nie jak wskazano w odwołaniu - kilka kilometrów. Natomiast działka nr [...] oddalona jest od jeziora o ok. 600 m, a nie jak wskazały strony - 300 m. Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie od powyższej decyzji Ministra wnieśli Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad (sygn. akt: IV SA/Wa 226/15) oraz D. i L. D. (sygn. akt: IV SA/Wa 227/15). Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad w swojej skardze wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji z dnia [...] listopada 2014 r. Decyzji zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 12 ust. 4g i ust. 5 specustawy drogowej oraz art. 132 ust. 1a u.g.n. poprzez niezastosowanie powyższych przepisów. D. i L. D. w złożonej skardze wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody z dnia [...] kwietnia 2014 r. Zarzucili naruszenie zarówno przepisów prawa materialnego, jak i przepisów postępowania tj.: – art. 151 i art. 152 u.g.n. oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy został wykonany w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa; – art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez błędne ustalenie, że nieruchomości wybrane do porównania są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu tego przepisu do nieruchomości wycenianej; – art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez błędne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, brak wyczerpującej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie, dowolne przyjęcie jego wniosków za prawidłowe oraz uchylenie się od prawidłowego sporządzenia uzasadnienia decyzji. W odpowiedzi na skargi organ odwoławczy uznał skargę Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad za zasadną i zasługującą na uwzględnienie. Wskazał, iż z uwagi na fakt, że decyzja Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., znak: [...] uzyskała walor ostateczności w dniu [...] sierpnia 2014r., tj. w dniu wydania decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju, znak: [...], w świetle art. 12 ust. 4g specustawy drogowej, zapłata odszkodowania powinna następować w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Ponadto Minister wskazał, iż z uwagi na skargę D. i L. D. nie miał możliwości podjęcia działań w trybie art. 54 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a."), zmierzających do uwzględnienia skargi. Na rozprawie w dniu 8 czerwca 2015 r. Sąd, na podstawie art. 111 § 1 p.p.s.a. postanowił połączyć sprawy IV SA/Wa 226/15 i IV SA/Wa 227/15 do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia i prowadzić je dalej pod sygnaturą IV SA/Wa 226/15. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a. W rozpatrywanej sprawie wystąpiły tego rodzaju wady i uchybienia, co spowodowało, że skargi zasługują na uwzględnienie. Na wstępie należy przypomnieć, że zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję organu I instancji o ustaleniu na rzecz skarżących odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości przeznaczonej pod budowę obwodnicy [...]. Zasady wydawania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nabywane nieruchomości określono w Rozdziale 3, art. 12 specustawy drogowej. Należy wskazać, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nabywane nieruchomości wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Z kolei, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b), za wyjątkiem sytuacji, jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, wtedy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności (ust. 4g). Odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f). Co do terminu wypłaty odszkodowania należnego z tytułu wywłaszczenia nieruchomości na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych to ustawa ta nie wskazuje takiego terminu. Natomiast odsyła w tym zakresie, jak i w ogóle co do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, do odpowiedniego stosowania przepisów o gospodarce nieruchomościami (art. 12 ust. 5) Natomiast ustawa o gospodarce nieruchomościami zasadę co do tego w jakim terminie następuje wypłata odszkodowania formułuje w art. 132 ust. 1, zgodnie z którym zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, z zastrzeżeniem ust. 1a i b. Art. 132 ust. 1a u.g.n. stanowi zaś, iż w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że działka nr [...] o pow. 0,1415 ha położona w gminie [...], w obrębie [...] decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2013 r., znak: [...], zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] sierpnia 2014 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...]. Należy wskazać, iż przesłanka odpowiedniego stosowania w danym przypadku polega na tym, że priorytet ma decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i dopiero fakt zakończenia postępowania odwoławczego od decyzji Wojewody [...] w tym postępowaniu implikuje - stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej - zastosowanie art. 132 ust. 1 a u.g.n. Mając na uwadze wskazane powyżej odpowiednie stosowanie art. 132 ust. 1a u.g.n. zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury powinna zobowiązywać Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do zapłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] o ustalenia odszkodowania stanie się ostateczna, lecz nie wcześniej, niż decyzja Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. o udzieleniu Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad zezwolenia na realizację inwestycji drogowej nie nabierze cech ostateczności. W związku z powyższym Sąd uznał za zasadną skargę Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad z uwagi na naruszenie przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju prawa materialnego tj. art. 12 ust. 5 specustawy drogowej w związku z art. 132 ust. 1a u.g.n. Z kolei przedmiotem skargi wniesionej przez D. i L. D. był głównie zarzut sporządzenia operatu szacunkowego z naruszeniem zasad określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2014 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Na wstępie należy podnieść, iż w świetle przepisu art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Stosownie do treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17; 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w powyższym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Jeśli więc takie zwiększenie wartości rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstaw nie będzie stanowić wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.), lecz wartość określona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny, tj. pod drogę publiczną. Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie zaś do art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...] oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1415 ha, stanowił operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2014r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. W. Biegły ustalił m.in., że wskazana działka, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części obrębu [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2006r., położona jest na obszarze oznaczonym symbolem [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, w niewielkiej odległości od podstawowych sieci uzbrojenia technicznego. Nadto wyceniania nieruchomość jest nieużytkowana, a jej bezpośrednie otoczenie stanowią działki niezabudowane, grunty rolne oraz tereny leśne. Z treści kontrolowanego operatu wynika, że przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dla określenia wartości nieruchomości biegły dokonał oceny wpływu poszczególnych cech kształtujących ceny transakcyjne i preferencje nabywców. Ustalił, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają takie cechy, jak: lokalizacja szczegółowa (waga 30%), warunki techniczno-użytkowe (waga 40%), powierzchnia (waga 30%). Ostatecznie określono wartość działki na kwotę 96.913,00 zł. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Sąd rozpoznając skargę nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Stanowisko co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od szeregu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10. W odniesieniu do powyższego, w ocenie Sądu, należy zgodzić się z argumentacją skarżących, iż autor operatu szacunkowego dokonując wyboru 5 transakcji posiadających cechy jak najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej, nie wyjaśnił ile transakcji sprzedaży nieruchomości było przedmiotem jego analizy oraz jakie były cechy powyższych nieruchomości w świetle definicji nieruchomości podobnej o której mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. Za niewystraczające i zbyt lakoniczne należy uznać zatem twierdzenie Ministra, iż nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n., a tym samym – w ocenie Ministra – brak jest podstaw do podważenia ustaleń biegłego w zakresie oszacowanej wartości gruntu. Sąd podziela pogląd wyrażony, w powołanym przez skarżących, wyroku WSA w Krakowie z dnia 8 lipca 2010 r. II SA/Kr 19/10, w świetle którego przy zastosowaniu metody porównywania parami (a taka metodę zastosowano w niniejszej sprawie) należy przyjmować do porównania nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej co do jej atrybutów. Jeżeli więc biegły w operacie szacunkowym z dnia [...] stycznia 2014 r. dokonując szczegółowej analizy wszystkich zanotowanych transakcji (a było ich dużo) do dalszych analiz wybiera 5 nieruchomości podobnych, to wybór takich nieruchomości nie może być dowolny. Biegły niczym nie uzasadnił dokonanego wyboru. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, wartość danej nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie a nie inne nieruchomości do porównania. W świetle powyższego, należy zgodzić się ze skarżącymi, iż, wskutek braku szczegółowego uzasadnienia dokonanego wyboru, pozbawienie zostali możliwości analizy, czy 2 transakcje odrzucone jako skrajne zostały odrzucone o sprawdzalne kryteria. Mając powyższe okoliczności na uwadze Sąd uznał zasadność zarzutu skargi D. i L. D., o sporządzeniu operatu szacunkowego z naruszeniem przepisów prawa. Bez szczegółowego uzasadnienia przyjęcia wybranych nieruchomości do porównań brak jest możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego zastosowanego w ocenianym operacie szacunkowym, a co za tym idzie uniemożliwia to kontrolę operatu pod względem jego rzetelności i zgodności z prawem. Zdaniem Sądu, materiał dowodowy w niniejszej sprawie nie został rozpatrzony w sposób wystarczający do wydania decyzji określającej wysokość odszkodowania należnego skarżącym, co skutkowało również uchyleniem decyzji organu I instancji, jako naruszającej art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Uchylenie decyzji organów obu instancji jest uzasadnione także prawem strony do rozpoznania sprawy przez dwie instancje administracyjne (art. 15 k.p.a.). Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a) i c), art. 152 i art. 200 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w wyroku.