II SA/Kr 1076/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Magda Froncisz (spr.) Protokolant: specjalista Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2015 r. sprawy ze skargi T. T. na decyzję Wojewody [...] z dnia 30 czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala. Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 2 z dnia 5 lutego 2015 r., znak [...], po ponownym rozpatrzeniu wniosku J. T. oraz K. T: 1. ustalił na rzecz T. T. odszkodowanie w wysokości: [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], zajętą pod drogę publiczną o kategorii drogi wojewódzkiej - ul. N. w K., przejętą z mocy prawa na własność przez Województwo Małopolskie z dniem 1 stycznia 1999 r., co potwierdzone zostało w decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia 2 lipca 2012 r. znak [...]; 2. orzekł o wypłacie ustalonego w punkcie 1 odszkodowania za ww. nieruchomość na rzecz T. T. s. K. i S. - spadkobiercy poprzedniego właściciela; 3. odmówił ustalenia i wypłaty odszkodowania za parcelę l. kat. [...] b. gm. kat. C. wchodzącą w skład działki nr [...] ha obr. [...] jedn. ewid. K., na rzecz P. T. s. J. i M.spadkobiercy wnioskodawcy J. T. Jako podstawę prawną decyzji organ wskazał art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2, 4, 5 art. 134 a także art. 9 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), dalej "u.g.n.", oraz art. 73 ust. 2, 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r., nr 133, poz. 872 ze zm.), art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.). W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że orzekając o ustaleniu wysokości odszkodowania oparł się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego A. G., który w operacie szacunkowym sporządzonym 14 października 2014 r. oszacował wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej położonej K. oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, obr. [...], jednostka ewidencyjna N., zajętej pod drogę wojewódzką, ulicę N.- na kwotę [...] zł. Organ wskazał, że w dniu 27 czerwca 2005 r. do Urzędu Miasta Krakowa wpłynął wniosek J. T. i K. T. o wypłatę należności za grunt oznaczony m.in. jako parcele katastralne: l. kat. [...], l. kat. [...], l. kat. [...] i l. kat. [...] b. gm. kat. C. wywłaszczony pod drogę - ul. N. W trakcie postępowania ustalono, że planem podziału nr [...] z dnia 26 listopada 1965 r. parcele katastralne położone w gm. kat. C. oznaczone jako: l. kat. [...] o pow. [...] ha podzieliła się na parcele: l. kat. [...] o pow. [...] ha i l. kat. [...] o pow. [...] ha, l. kat. [...] o pow. [...] ha podzieliła się na parcele: l. kat. [...] o pow. [...] ha i l. kat. [...] o pow. [...] ha. Zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego [...] w K. Wydział I Cywilny z dnia 3 kwietnia 2007 r. sygn. akt [...] spadek po K. T. nabył wprost syn T. T. s. K. i S. w całości. Na podstawie wykazu synchronizacyjnego (równoważnik) dla działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K.- operat przyjęty do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Urzędu Miasta K. w dniu 17 listopada 2010 r. pod nr [...] ustalono, iż działkę nr [...] o pow. [...] ha obr. [...] jedn. ewid. K. utworzyły parcele: l. kat. [...] o pow. [...] ha i l. kat. [...] o pow. [...] ha b. gm. kat. C., obj. księgą wieczystą [...]. Decyzją z dnia 2 lipca 2012 r. znak [...] Wojewoda Małopolski stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Województwo Małopolskie własności nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], obj. księgą wieczystą [...], stanowiącej 31 grudnia 1998 r. własność K. T., zajętej pod drogę wojewódzką- ulicę N. w K. W dniu 12 października 2012 r. T. T. oświadczył, iż ww. wnioskiem złożonym w dniu 27 czerwca 2005 r. wystąpiono o odszkodowanie za całą nieruchomość zabraną poprzednikom prawnym pod budowę ulicy N., w tym również za parcele: l. kat. [...], która weszła w skład działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. i l. kat. [...], która weszła w skład działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K.. Organ wskazał, że w stosunku do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, obr. [...] jedn. ewid. [...], zajętej pod drogę publiczną o kategorii drogi wojewódzkiej - ul. N. w K., wydane zostanie odrębne orzeczenie. Zgodnie z Aktem Poświadczenia Dziedziczenia z dnia 21 stycznia 2013 r. spadek po zmarłym J. T. na mocy ustawy nabył wprost jego syn P. J. T . s. J. i M., w całości. Decyzją nr 2 z dnia 7 października 2013 r. znak [...] Prezydent Miasta Krakowa orzekł o ustaleniu i wypłacie na rzecz T. T. odszkodowania w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako parcela l. kat. [...] o pow. [...] ha b. gm. kat. Czyżyny obj. [...] wchodzącą w skład działki nr [...] o pow. [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], zajętą pod drogę publiczną o kategorii drogi wojewódzkiej - ul. N. w K. (pkt 1 i pkt 2 decyzji) oraz o odmowie ustalenia i wypłaty odszkodowania na rzecz T. T. za parcelę l. kat. [...] b. gm. kat. C. wchodzącą w skład działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] (pkt [...] decyzji) i o umorzeniu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za parcelę l. kat. [...] o pow. [...] ha (powstałą z parceli l. kat. [...]) b. gm. kat. [...] wchodzącą w skład działki nr [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], na rzecz P. T. Od ww. decyzji z dnia 7 października 2013 r. T. T. złożył odwołanie. Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 2 lipca 2014 r. znak [...] uchylił w całości decyzję nr 2 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 7 października 2013 r. znak [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Aktualnie, jak ustalono, dla działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] prowadzona jest księga wieczysta [...] , gdzie w dziale II jako właściciel figuruje Województwo Małopolskie. Wpisu dokonano na podstawie decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia 2 lipca 2012 r. znak [...] w dniu 19 listopada 2013 r. Okoliczność, że postanowieniem z dnia 3 kwietnia 2007 r. Sądu Rejonowego [...] w K. stwierdzono, że spadek po K. T. nabył wprost syn T. T. s. K. i S. w całości, skutkowała odmową ustalenia i wypłaty odszkodowania, w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, na rzecz P. T. (spadkobiercy J. T.) za nieruchomość oznaczoną jako parcela l. kat. [...] . gm. kat. C. wchodząca w skład działki nr [...] ha obr. [...] jedn. ewid. . Zgodnie z operatem nr ewid. [...] działkę nr [...] o pow. [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...] utworzyły parcele katastralne: l. kat. [...] o pow. [...] ha i l. kat. [...] o pow. [...] ha gm. kat. [...] obj. księgą wieczystą [...] W uzasadnieniu decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia 2 lipca 2014 r. znak [...] uchylającej w całości decyzję nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 7 października 2013 r. znak [...] i przekazującej sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji wskazano, iż organ I instancji, w sposób budzący wątpliwości określił przedmiot żądania wnioskodawców, ustalono bowiem odszkodowanie jedynie za parcelę l. kat. [...]gm. kat. Czyżyny wchodzącą w skład działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...], z pominięciem parceli l. kat. [...] b. gm. kat. C. tworzącej wraz z parcelą l. kat. [...] b. gm. kat. C. działkę nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] zajętą pod drogę publiczną. Mając na uwadze, że przedmiotem postępowania jest wycena działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...], celem ustalenia jej wartości rynkowej organ administracyjny prowadzący postępowanie zlecił wyłonionemu w przetargu nieograniczonym rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego. Wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] określona w operacie szacunkowym z dnia 14 października 2014r. wynosi: [...] zł, tj. [...] zł/m2. Wyceny nieruchomości dokonano podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. T. T. wniósł uwagi do ww. operatu szacunkowego. Podniósł, że podstawowym czynnikiem wpływającym na cenę nieruchomości jest jej odległość od centrum, w przypadku K. od Rynku [...]. Wyceniana nieruchomość jest położona nieco ponad 4 km w linii prostej od Rynku [...], podczas gdy działki przyjęte do porównania, w odległości przynajmniej dwukrotnie większej. Zdaniem T. T. już samo to, pomijając inne aspekty, uniemożliwia uznanie ceny proponowanej w operacie za cenę rynkową dla działki [...]. Ponadto oświadczył, iż N. jest dzielnicą o bardzo dużym obszarze, składającą się z wielu osiedli podobnie jak dzielnica P. Zdaniem T. T. niezrozumiałe jest dlaczego rzeczoznawca majątkowy przyjął do analizy nieruchomości co prawda z tej samej dzielnicy co analizowana działka, jednak z terenów tak odległych, że trudno mówić o jakiejkolwiek porównywalności cenowej, a pominął transakcje nieruchomości leżących, co prawda w sąsiedniej dzielnicy (Ś.), ale w takiej samej lub podobnej odległości od centrum, np. okolice ul. M. i J. Na rozprawie administracyjnej rzeczoznawca majątkowy A. G. w odpowiedzi na zgłoszone zarzuty oświadczył, iż nieruchomości przyjęte do porównania zostały dobrane w sposób prawidłowy i wg niego spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości szacowanej. Rzeczoznawca majątkowy podtrzymał wartość nieruchomości określonej w operacie sporządzonym w dniu 14 października 2014 r. W przedmiotowym operacie rzeczoznawca majątkowy wartość rynkową określił zgodnie z dyspozycją § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165 poz. 985), przyjmując stan nieruchomości z dnia 29 października 1998 r. (tj. dnia wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998 r.) przy uwzględnieniu aktualnie kształtujących się cen na rynku lokalnym, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Z operatu szacunkowego wynika, że "Teren, na którym usytuowana jest wyceniana nieruchomość w dniu 29 października 1998 r. był objęty Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonym uchwałą nr VII/58/94 z dnia 16 listopada 1994 r. Plan utracił ważność z dniem 1 stycznia 2003 r. Zgodnie z treścią planu wyceniana nieruchomość znajdowała się na obszarze tras komunikacyjnych oznaczonych symbolem KT". Do analizy rynku wybrano nieruchomości gruntowe niezabudowane stanowiące przedmiot prawa własności przeznaczone w planach miejscowych bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. a pod drogi. Transakcje poddane analizie dokonywane były w okresie od listopada 2012 r. do października 2014 r.. Z uwagi na cechy rynkowe nieruchomości sformułowano zbiór 13 nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny w podejściu porównawczym. Jednostkowe ceny transakcyjne kształtują się w przedziale od [...]zł/m2 do [...]zł/m2, przy średniej cenie transakcyjnej [...] zł/m2. Zgodnie z opisem w operacie, wyceniana nieruchomość "W dniu 31 grudnia 1998 r. działka zajęta pod pas drogowy drogi wojewódzkiej Nr [...], przebiegającej przez dzielnicę Podgórze i Czyżyny, stanowi fragment pobocza drogi. (..) Lokalizacja i położenie korzystne. (..). Sąsiedztwo korzystne. Nieruchomość stanowi pas drogi publicznej o wysokim znaczeniu komunikacyjnym. Możliwości inwestycyjne przeciętne. (..) Kształt regularny-działka wąska, kształt wydłużonego prostokąta. (..). W stanie faktycznym nieruchomość stanowi pas drogowy (chodnik wraz z pasem zieleni wzdłuż drogi). Autor operatu stwierdził, iż wartość nieruchomości drogowej determinują cechy takie jak: lokalizacja, otoczenie, możliwości inwestycyjne oraz znaczenie drogi. W związku z powyższym w procesie wyceny wszystkie nieruchomości są charakteryzowane według w/w cech. Zgodnie z treścią art. 134 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia wartości. Na str. 11 operatu rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy wynikającej z treści w/w art. 134 i stwierdził, iż: "Wyceniana nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego według stanu na dzień 29.10.1998 r. znajdowała się na obszarze tras komunikacyjnych (KT) i na taki cel została wywłaszczona (zasada korzyści nie ma więc zastosowania) - wyceny dokonano przy zastosowaniu § 36. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przyjmując do porównań transakcje sprzedaży nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych w aktach planowania przestrzennego pod tereny komunikacyjne. Na podstawie zbioru transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi, dla analizowanego rynku lokalnego określono cenę minimalną (Cmin), cenę maksymalną (Cmax) oraz cenę średnią (Cśred). Na ich podstawie określono zakres współczynników korygujących Umin i Umax, które są podstawą do określenia wartości współczynnika korygującego u. Wartość rynkową 1 m2 powierzchni wycenianej nieruchomości obliczono jako korektę ceny średniej współczynnikiem korygującym u. Tak obliczona wartość stanowi kwotę [...] zł. Przy uwzględnieniu powierzchni całej działki wartość nieruchomości wynosi [...] zł (str. [...] operatu). W dniu 8 grudnia 2014 r. P. T. i T. T. dołączyli do akt sprawy kopię mapy, na której zaznaczono położenie centrum miasta, nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania, z uwzględnieniem odległości od centrum miasta wraz z uwagą, że wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania znajdują się w odległości 8-12 km od centrum miasta, a wyceniana nieruchomość w odległości 4,7 km. Zdaniem zgłaszających zarzuty rzeczoznawca majątkowy w sposób nieprawidłowy dokonał doboru transakcji przyjętych do porównania. W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy A. G. pismem z dnia 30 grudnia 2014 r. poinformował, że podniesiony zarzut dot. nieprawidłowości przy sporządzaniu operatu szacunkowego jest bezzasadny. Wyjaśnił, iż przedmiotem umowy było wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości gruntowej złożonej z działki nr [...] opow. [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...] zajętej pod drogę wojewódzką w K., w celu ustalenia i wypłaty odszkodowania w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. W procedurze określania wartości sformułowano zbiór nieruchomości podobnych stanowiących podstawę określenia wartości w podejściu porównawczym. Za nieruchomości podobne przyjęto nieruchomości niezabudowane o przeznaczeniu pod tereny komunikacji położone w jednostkach ewidencyjnych N.i P. Nieruchomość wyceniana jest położona w jednostce ewidencyjnej N. Dokonując analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu tereny komunikacji stwierdzono, że porównywalny poziom cen występuje w jednostce ewidencyjnej Podgórze. Stąd wybór rynku stanowiącego przedmiot analizy w aspekcie określenia wartości rynkowej nieruchomości. Co więcej cecha położenie i lokalizacja w procesie wyceny została skorygowana w aspekcie przyjętych nieruchomości podobnych, zgodnie z założeniami podejścia porównawczego. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy A. G. stwierdził, iż zarzuty co do poprawności przyjętych nieruchomości są bezzasadne. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, a określona wartość stanowi wartość rynkową zgodnie z przyjętym celem wyceny. Zdaniem organu prowadzącego postępowanie operat szacunkowy wykonany w dniu 14 października 2014 przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. został przygotowany w sposób nienaruszający przepisów prawa - oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano na podstawie u.g.n., ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej "rozporządzenie". T. T. wniósł od powyższej decyzji odwołanie, żądając ponownego ustalenia wysokości oraz wypłaty odszkodowania za działkę [...] obr [...] jed. ewid. [...]. Zdaniem skarżącego wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym sporządzonym przez A. G. znacząco odbiega od wartości rynkowej tej nieruchomości. Odwołujący w trakcie postępowania administracyjnego zwracał uwagę, że operat sporządzony przez A. G. nie określa prawidłowo wartości działki [...] obr [...]. Kraków jest miastem monocentrycznym, a przedmiotowa działka nr [...] znajduje się ok. 4.7 km w linii prostej od ścisłego centrum K., za jakie uważany jest Rynek [...]. Kwestia odległości od centrum została w operacie A. G. całkowicie pominięta, a przyjęte do analizy porównawczej działki znajdowały się w odległości od ok. 8 km do ok. 12 km w linii prostej od centrum, a więc bez porównania większej. Pokazane jest to na mapce stanowiącej załącznik do odwołania. Również w odpowiedzi na uwagi do operatu rzeczoznawca A. G. nie odniósł się do nich merytorycznie a odpisał jedynie, że operat jest sporządzony prawidłowo, nie wyjaśniając, dlaczego tak uważa. Kolejną kwestią budzącą wątpliwości co do prawidłowości operatu jest, czy dobrane do porównania przez A. G. transakcje są rynkowe. A. G. pisze w operacie, że z badanej próbki wyeliminował transakcje nie spełniające transakcji rynkowych, nie wyjaśniając jednak, dlaczego przyjęte przez niego ostatecznie do porównań transakcje cechom tym odpowiadają. Skarżący zwrócił uwagę, że dla części tych transakcji stroną kupującą była Gmina lub Skarb Państwa, a więc takie transakcje nie spełniają warunków określonych w art. 151 u.g.n., jako że trudno uznać by strony były od siebie niezależnie a zwłaszcza nie działały pod przymusem, kiedy sprzedający zgodnie z prawem nie może odmówić sprzedaży. Do odwołania załączył również opinię sporządzoną przez rzeczoznawców E. H. i M. W. określającą wartość przedmiotowej działki. Opinia ta określa wartość działki [...] obr [...]. na kwotę kilkakrotnie wyższą, niż operat sporządzony przez A. G. Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 30 czerwca 2015 r., [...], na podstawie art. 9a u.g.n. oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), dalej "K.p.a.", utrzymał w mocy pkt 1 i 2 zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że przedmiotem postępowania odwoławczego jest jedynie kwestia ustalenia i wypłaty na rzecz T.T. odszkodowania w łącznej wysokości: [...]zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, obr. [...], jedn. ewid. [...], zajętą pod drogę publiczną o kategorii drogi wojewódzkiej - ul. N. w K., przejętą z mocy prawa na własność przez Województwo Małopolskie z dniem 1 stycznia 1999 r., co potwierdzone zostało w decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia 2 lipca 2012 r. znak: [...] (tj. pkt [...] i [...] decyzji nr [...] z dnia 5 lutego 2015 r. [...]). Decyzja w pkt 3 orzekająca o odmowie ustalenia i wypłaty odszkodowania za parcelę l. kat. [...], b. gm. kat. C. wchodzącą w skład działki nr [...], obr. [...] jedn. ewid. [...] na rzecz P. T., wobec niezaskarżenia, stała się ostateczna. Odszkodowanie w niniejszej sprawie zostało ustalone w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego A. G. Organ wskazał, że w związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które z dniem 1 stycznia 1999 r. w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Organ wskazał, że § 36 ust. 1 w związku z § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zawiera szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego lub przeznaczonego pod drogi publiczne. Ponadto, zgodnie z dyspozycją § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W omawianej sprawie autor sporządzonej wyceny nieruchomości A. G., dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu nieruchomości tj. 29 października 1998 r. w miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta Krakowa zatwierdzonym uchwałą nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. w obszarze tras komunikacyjnych oznaczonym symbolem "KT", mając na uwadze, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości (ponieważ było tożsame), wykorzystując podejście porównawcze, wartość działki określił stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia - przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. u.g.n. tj. nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Organ podkreślił, że w niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości. Odnosząc się do zarzutów odwołującego za niezasadne organ uznał twierdzenia o nierynkowym charakterze transakcji drogowych przyjętych przez biegłego. Skoro bowiem prawodawca rozporządzeniem określił sposób wyceny nieruchomości zajętych i przeznaczonych pod drogi, to brak jest podstaw do kwestionowania racjonalności takiego postępowania. Niezależnie od powyższego organ zaznaczył, iż wyboru nieruchomości porównawczych oraz cech rynkowych, na podstawie których następuje skorygowanie różnic pomiędzy przyjętymi do analizy nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., co w niniejszym przypadku na podstawie przedstawionych powyższej informacji nie budzi wątpliwości organu odwoławczego. Podkreślono, iż to biegły decyduje, jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11). Tym samym również zarzut odwołującego dotyczącego nie uwzględniania wśród cech rynkowych odległości wycenianej nieruchomości od centrum miasta nie zasługuje na uwzględnienie. Odnosząc się do operatu szacunkowego autorstwa E. H. i M. W. z 25 lutego 2015 r. załączonego do odwołania, określającego wartość działki będącej przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego, organ zauważył, iż brak jest w nim dostatecznej analizy transakcji nieruchomości drogowych. Za niezrozumiałe należy uznać twierdzenia biegłych o znikomej ilości transakcji gruntami przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta K. oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. pod tereny komunikacyjne w sytuacji odnotowania przez biegłego A. G. [...] takich transakcji. Za niezrozumiałe uznał organ odwoławczy informacje biegłych o nierynkowym charakterze gruntów nabywanych przez Skarb Państwa lub Gminę [...], a także niewyjaśnienie powodów nierozszerzenia zgodnie z dyspozycją § 36 ust. 2 rozporządzenia, analizy rynku lokalnego nieruchomości drogowych obejmującego obszar miasta Krakowa na rynek regionalny obejmujący obszar województwa małopolskiego. Organ zauważył także, iż biegli nie wyjaśnili faktu uwzględniania w wycenie transakcji zawartych ponad 2 lata przed datą, na którą określili wartości wycenianej nieruchomości (por. pkt 3.3 Noty Interpretacyjnej nr 1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny). Mając na uwadze wskazane powyżej wady operatu szacunkowego autorstwa E. H. i M. W. opinia ta – zdaniem organu - nie mogła stanowić wiarygodnego dowodu w niniejszej sprawie oraz stanowić "kontrdowodu" w stosunku do operatu szacunkowego A. G. z dnia 14 października 2014 r., który pozbawiony jest takich wad. Dokonując analizy operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A. G. określającego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości organ odwoławczy stwierdził, iż operat ten jest prawidłowy, bowiem wykonano go zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem, wobec czego należało - zdaniem organu II instancji - pozytywnie ocenić jego przydatność dowodową w niniejszej sprawie oraz uznać, iż może stanowić podstawę do ustalenia i wypłaty odszkodowania w niniejszej sprawie. W ocenie Wojewody Małopolskiego uzasadnienie zawarte w operacie szacunkowym jest wystarczające, aby stwierdzić prawidłowość rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści, zawartej w operacie szacunkowym z dnia 14 października 2014 r. T. T. wniósł na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zarzucając jej ustalenie wysokości odszkodowania jedynie na kwotę [...] zł w miejsce kwoty [...] zł wynikającej z operatu szacunkowego M. W. i E. H. Zaskarżonej decyzji zarzucił: 1/ naruszenie art. 7 i art. 77 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie i niewyczerpujące zebranie oraz niewyczerpujące rozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez: - niedopuszczenie, na mocy art. 84 K.p.a., dowodu z kolejnej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, którego zadaniem byłoby - jako "superarbitra" - wyjaśnienie rażącej sprzeczności pomiędzy dwoma operatami szacunkowymi sporządzonymi z urzędu i na zlecenie organu I instancji, a to operatu szacunkowego biegłej W. P. oraz biegłego A. G. a, ustalającymi wartość tej samej nieruchomości z różnicą 241,67% jej wartości na niekorzyść skarżącego, - uznanie za wiarygodną opinię rzeczoznawcy majątkowego A.G. bez dania możliwości złożenia wyjaśnień do opinii przez biegłą W. P. odnośnie stawianych jej opinii wątpliwości wskazanych przez organ II instancji w uzasadnieniu decyzji z dnia 2 lipca 2014 r. uchylającej w całości decyzję nr [...] Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 7 października 2013 r. i przekazującej sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji oraz poprzez uznanie, że biegły A. G. prawidłowo ustalił przeznaczenie działki nr [...] w dawnym planie zagospodarowania przestrzennego pomimo braku zaświadczenia z Biura Planowania Przestrzennego UMK; - błędne rozważenie opinii biegłych E. H. i M. W. i przyjęcie, że jest ona niewiarygodnym w sprawie dowodem, pomimo wskazania przez biegłych, na jakich przesłankach się oparli, jakie nieruchomości przyjęli do porównania, dlaczego do porównania winny być brane transakcje mające za przedmiot nieruchomości drogowe o rynkowym charakterze transakcji, przy przyjęciu swobody zawierania umów przez obydwie strony transakcji, bez przymusu ekonomicznego i faktycznego wywieranego na stronę sprzedającą; 2/ naruszenie przepisu art. 138 § 2 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie przez organ l instancji przy ponownym wydaniu decyzji nr 2 z dnia 5.02.2015r. i nie wzięcie pod uwagę wytycznych Wojewody Małopolskiego zawartych w decyzji organu II instancji z dnia 2 lipca 2014 r. nakazujących Prezydentowi Miasta K. wyjaśnienie wszelkich wątpliwości związanych z opinią biegłej W. P. i powołanie w jej miejsce innego biegłego A. G. Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji organu II instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu zarzutów skarżący podniósł, że w treści decyzji organu l instancji z dnia 7.10.2013 r. w zakresie wyliczenia odszkodowania za parcelę I. kat. [...] o pow. [...] ha na kwotę [...] zł organ oparł się na niebudzącej, jego zdaniem, wątpliwości operacie szacunkowym sporządzonym przez powołanego przez ten organ administracyjny biegłego sądowego W. P.. Wedle ustaleń organu I instancji operat szacunkowy biegłej spełniał wszelkie kryteria jego zgodności z przepisami prawa i standardami wyceny obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych i biegłych sądowych. Dla organu nie budziło wówczas wątpliwości, iż wartość rynkowa 1 m2 parceli katastralnej I. kat. [...] o pow. [...] ha winna wynosić [...]zł/m. Natomiast Wojewoda Małopolski uchylając tę decyzję ustalił, iż organ I instancji w sposób przedwczesny - a tym samym błędny - ustalił przedmiot postępowania tj. zakres żądania wnioskodawcy uznając, że parcela katastralna I. kat. [...] nie została objęta wnioskiem o wypłatę odszkodowania. W wytycznych zawartych w uzasadnieniu organu II instancji Wojewoda Małopolski nakazał organowi I instancji dokładne ustalenie przedmiotu sprawy, zakresu żądania wnioskodawcy. Nadto organ odwoławczy nakazał organowi I instancji weryfikację sporządzonego operatu szacunkowego biegłej W. P. Dokonując takiego rodzaju wytknięcia błędów organu I instancji, Wojewoda nie nakazał jednakże sporządzenia przez innego biegłego nowego operatu szacunkowego, lecz wskazał, że biegły winien w tym zakresie złożyć stosowne wyjaśnienia oraz - w konkluzji orzeczenia - że decyzja podlega uchyleniu m.in. celem sporządzenia prawidłowego operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie. Tymczasem po ponownym rozpoznaniu sprawy organ nie wezwał biegłej W. P. do złożenia żądanych przez organ II instancji wyjaśnień, lecz dokonał wyboru innego biegłego A. G., który sporządził sporny w sprawie operat szacunkowy. Biegła W. P. nie miała więc możności złożenia wyjaśnień odnośnie sformułowanych wątpliwości w operacie. Skarżący zarzucił również, że biegły A. G., ani organ I instancji, nie zwrócili się do Biura Planowania Przestrzennego UMK celem uzyskania zaświadczenia, którego, przy ponownym rozpoznaniu sprawy, żądał Wojewoda (odnośnie położenia spornej działki i jej przeznaczenia). Biegły A. G. w sposób tożsamy do zachowania biegłej W. P., oparł się na ustaleniach Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. i tak samo jak stwierdziła to biegła W. P., biegły A. G. przyjął, że wyceniana działka znajdowała się na obszarze tras komunikacyjnych. Pomimo braku zaświadczenia z Biura Planowania Przestrzennego późniejszy organ II instancji nie wytknął tego uchybienia organowi I instancji, co uczynił za pierwszym razem. Biegły A. G. dokonał wyceny całej działki nr [...], o pow. [...] ha składającej się z obydwu dawnych parcel katastralnych l. kat. [...] i [...] na łączną kwotę: [...] zł, co daje kwotę [...] zł/m. Tymczasem poprzednio sporządzona opinia biegłej jedną tylko z parcel katastralnych, tj. l. kat [...] o pow. [...] ha wyceniła na kwotę [...] zł. Skarżący zarzucił, że zarówno w wyrzeczeniu organu I instancji, jak i zaskarżonego organu II instancji brak jest jakiegokolwiek odniesienia do tak rażącej różnicy w wycenie dokonanej przez biegłych działających z ramienia organu administracyjnego i przez ten organ wybranych. Skarżący ponadto zarzucił, że organ II instancji nie odniósł w sposób wystarczający do zarzutów skarżącego związanych z brakiem rozważenia przez biegłego i przyjęcia do wyceny transakcji drogowych mających miejsce w odległości porównywalnej do odległości wycenianej działki od centrum miasta ( leżącej w linii prostej [...] km od Rynku [...]) i poprzestaniu na transakcjach drogowych nieruchomościami położonymi w odległości [...] km od tegoż centrum. Tymczasem kryterium lokalizacji nieruchomości wycenianej ma niebagatelne znaczenie dla prawidłowego wykonania wyceny nieruchomości. Wytyczne w zakresie wyceny nieruchomości najpierw nakazują brać pod uwagę nieruchomości położone najbliżej miejsca wycenianej nieruchomości, a dopiero potem rozszerzać zakres porównywania na dalsze obszary, w przypadku braku transakcji podobnym na rynku najbliższym. Nadto wskazano, że skoro biegły A. G. znalazł aż 13 transakcji drogowych w odległości pomiędzy 8-12 km od Rynku [...], to winien on dokonać pogłębionej analizy rynku sprzedaży nieruchomości położonych w pobliżu wycenianej nieruchomości. Skarżący zarzucił nadto błędne rozważenie przez organ II instancji i uznanie za niewiarygodną opinię biegłych H. H. i M. W. Zdaniem skarżącego w niniejszej sprawie bez wyjaśnienia wątpliwości organu II instancji pierwotnie w sprawie orzekającego, został dopuszczony kolejny dowód z opinii biegłego A. G., rażąco odbiegający w swej wycenie od poprzedniego operatu i - jako w pełni wiarygodny - został następnie zaakceptowany przez organy obydwu instancji. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o jej oddalenie. Wojewoda podkreślił, że odpowiedź na zarzuty skargi przedstawione zostały przez organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Stosownie do treści art. 3 ustawy z dnia z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.). Istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się zatem do ustalenia, czy w określonym przypadku jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Zgodnie z treścią art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W niniejszym postępowaniu przedmiotem kontroli sądowej była ocena legalności decyzji Wojewody Małopolskiego z dnia 30 czerwca 2015 r. utrzymującej w mocy pkt 1 i 2 decyzji nr 2 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 5 lutego 2015 r., którą orzeczono o odszkodowaniu na rzecz skarżącego. Skarga w niniejszej sprawie jest niezasadna, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie. Sąd dokonał kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem wyżej określonych kryteriów i doszedł do wniosku, że decyzja ta jest prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku. Zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Stosownie do art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Z kolei stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). W rozpatrywanej sprawie powyżej wskazana procedura została zachowana, a ustalone na rzecz skarżącego odszkodowanie zachowuje relację właściwej proporcjonalności pomiędzy prawami wywłaszczonych, a interesem publicznym. Jak słusznie stwierdził organ odwoławczy - przedmiotem prowadzonego postępowania była jedynie kwestia ustalenia i wypłaty na rzecz T. T. odszkodowania. Spełnienie wszystkich przesłanek wypłaty odszkodowania wynikających z u.g.n. i ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, jest bezsporne, zarówno według stanowiska organów, jak i skarżącego. W postępowaniu prowadzonym w sprawie sporna pozostawała jedynie wysokość ustalonego odszkodowania. Polemikę skarżącego z organami stanowiła ocena prawidłowości znajdujących się w aktach trzech operatów szacunkowych wyceniających przedmiotową nieruchomość. Wysokość odszkodowania została w zaskarżonej decyzji określona na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A. G. określającego wartość rynkową nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...]ha, obr. [...], jedn. ewidencyjna [...], zajętej pod drogę publiczną o kategorii drogi wojewódzkiej - ul. N. w K., przejętej z mocy prawa na własność przez Województwo Małopolskie z dniem 1 stycznia 1999r. Organy prawidłowo ustaliły, że za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne przejęte na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego przysługuje odszkodowanie ustalone i wypłacone wg zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Z treści przepisu art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną wynika, że muszą być spełnione łącznie trzy przesłanki dające podstawy do stwierdzenia w drodze deklaratoryjnej decyzji wojewody przejścia własności nieruchomości z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z nimi dana nieruchomość winna w dniu 31 grudnia 1998 r. być: zajęta pod drogę publiczną, pozostawać we władaniu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, stanowić własność innych podmiotów niż Skarb Państwa lub właściwa jednostka samorządu terytorialnego. Brak którejkolwiek z wymienionych przesłanek powoduje niemożność zastosowania trybu wynikającego z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną przysługuje zatem właścicielowi nieruchomości, który utracił prawo własności w dniu 1 stycznia 1999 r. i który zgodnie z zapisem art. 73 ust. 4 cyt. ustawy z dnia 13 października 1998 r. w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. złożył wniosek o ustalenie odszkodowania. Odszkodowanie bowiem jest rekompensatą za odebrane prawo własności. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania - w myśl art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - stanowi wartość nieruchomości wg stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi, bowiem opinia rzeczoznawcy majątkowego A. G. w sposób uzasadniony stanowiła podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość na rzecz T. T. w wysokości [...] zł. Do wyceny zostało zastosowane przewidziane prawem podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Prawidłowo organy uznały, że biegły, stosując metodę korygowania ceny średniej, dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Zgodnie bowiem z § 4 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które byty przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd stwierdził, że słusznie organ odwoławczy za niezasadne uznał twierdzenia skarżącego o nierynkowym charakterze transakcji drogowych przyjętych przez biegłego. Skoro bowiem prawodawca rozporządzeniem określił sposób wyceny nieruchomości zajętych i przeznaczonych pod drogi, to brak jest podstaw do kwestionowania racjonalności takiego postępowania. Brak jest dostatecznych podstaw do tego, aby umowy mające za przedmiot grunty przeznaczone pod budowę dróg wyłączać z kategorii umów rynkowych (por. wyrok NSA z dnia 9 lutego 2012 r. sygn. akt I OSK 309/11 -Lex nr 1126278). Sąd podzielił ocenę organu, że wyboru nieruchomości porównawczych oraz cech rynkowych, na podstawie których następuje skorygowanie różnic pomiędzy przyjętymi do analizy nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy - jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Nieruchomości porównawcze wybrane przez rzeczoznawcę A. G. spełniają wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., co w niniejszym przypadku na podstawie przedstawionych powyższej informacji nie budzi wątpliwości Sądu. Z analizowanego rodzaju rynku gruntów przeznaczonych pod drogi biegły przyjął do analizy 13 transakcji nieruchomościami położonymi na terenie Krakowa (z wyłączeniem jednostek ewidencyjnych Ś. i K.), co bez wątpienia zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu. To biegły decyduje, jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11). Tym samym również zarzut skarżącego dotyczący nieuwzględniania wśród cech rynkowych odległości wycenianej nieruchomości od centrum miasta nie zasługiwał na uwzględnienie. W ocenie Sądu rzeczoznawca majątkowy A. G. dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n.. Opinia biegłego zawiera logiczne i spójne uzasadnienie, które pozwala dokonać analizy poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Opinia ta przekonuje jako logiczna całość. Biegły wskazał i szczegółowo uzasadnił przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc się do operatu szacunkowego autorstwa E. H. i M. W. z 25 lutego 2015 r., załączonego do odwołania, określającego wartość działki będącej przedmiotem niniejszego postępowania administracyjnego, organ słusznie zauważył, iż brak jest w nim dostatecznej analizy transakcji nieruchomości drogowych. Powyższy operat przyjął do analizy siedem transakcji, naruszając w sposób oczywisty § 4 ust. 4 ww. Rozporządzenia, który nakazuje przyjąć co najmniej kilkanaście transakcji do porównania. Powyższe dyskwalifikuje tę opinię i uniemożliwia wyciągnięcie z niej jakichkolwiek wniosków. Wobec powyższego zarzuty skargi oparte na tym operacie nie mogły przynieść zamierzonego skutku. Mając na uwadze wskazane powyżej wady operatu szacunkowego autorstwa E. H. i M. W. opinia ta nie może stanowić wiarygodnego dowodu w niniejszej sprawie oraz stanowić "kontrdowodu" w stosunku do operatu szacunkowego A. G. z dnia 14 października 2014 r., który pozbawiony jest takich wad. Następnie należy odnieść się do powoływanego przez skarżącego operatu biegłej W. P., której opinia była podstawą wyceny nieruchomości dla decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia [...] października 2013 r. znak [...] przyznającej skarżącemu odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako parcela l. kat. [...] o pow. [...] ha, b. gm. kat. [...], obj. [...], wchodzącej w skład działki nr [...]. Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 2 lipca 2014 r. znak [...] uchylił w całości decyzję nr 2 Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 7 października 2013 r. znak [...]i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Operat biegłej W. P. .nie mógł być podstawą kwestionowania prawidłowego operatu A. G. z kilku powodów. Po pierwsze przedmiot opinii W. P. nie był tożsamy z przedmiotem niniejszego postępowania (dotyczył tylko jednej z parceli – części działki nr [...]). Po drugie słusznie Wojewoda w ww. decyzji stwierdził, że zasadnicze wątpliwości budzi baza transakcji porównawczych przyjęta przez biegłą, w szczególności cena nieruchomości o cenie najwyższej, ponad trzykrotnie odbiegająca od pozostałych cen. Zabrakło w tym operacie wyjaśnień dotyczących owej skrajnej ceny. Po trzecie niewystarczająco precyzyjnie przedstawiono w tym operacie szacunkowym opis nieruchomości o cenie minimalnej i o cenie maksymalnej. Nie jest tak, jak twierdzi skarżący (co wynika z uzasadnienia decyzji z dnia 2 lipca 2014 r.), że Wojewoda Małopolski, uchylając w dniu 2 lipca 2014 r. w całości decyzję nr 2 Prezydenta Miasta K. z dnia 7 października 2013 r. i przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, nie nakazał sporządzenia przez innego biegłego nowego operatu szacunkowego, lecz wskazał, że biegła W. P. winna w tym zakresie złożyć stosowne wyjaśnienia. Także zarzut skargi dotyczący określenia przeznaczenia przedmiotowej działki nie mógł odnieść zamierzonego skutku. We wszystkich trzech opiniach biegli ustalali przeznaczenie działki nr 295 w dawnym planie zagospodarowania przestrzennego pomimo braku zaświadczenia z Biuru Planowania Przestrzennego U[...] Przeznaczenie działki zostało ustalone prawidłowo (nie kwestionuje go nawet sam skarżący), a uchybienie w postaci braku zaświadczenia z Biuru Planowania Przestrzennego U[...] nie miało żadnego wpływu na wynik sprawy. W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie wytyczne zawarte w ww. decyzji zostały – wbrew zarzutowi skargi - wypełnione przez organ I instancji, co w rezultacie doprowadziło do utrzymania nowo wydanej decyzji w mocy. Ostatecznie Sąd stwierdził, że wobec prawidłowości operatu A. G. i istotnych wad pozostałych dwóch operatów zalegających w aktach sprawy, organy nie były zobowiązane do wyjaśniania sprzeczności pomiędzy ww. opiniami. Mając na uwadze sporządzoną opinię biegłego A. G. która jest kompletna, spójna, logiczna, organy nie były również zobowiązane do wyjaśniania wątpliwości związanych z operatem biegłej W. P.. Organy szczegółowo, trafnie i wyczerpująco uzasadniły swoje stanowisko akceptujące wyniki operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego A. G Wbrew zarzutom skargi wybór nieruchomości porównywalnych nie był subiektywny i został poprzedzony stosowną analizą rynku. Do porównania rzeczoznawca przyjął nieruchomości, które uznał za podobne do nieruchomości wycenianej, co znalazło swoje uzasadnienie w treści operatu. Określono w nim wagę każdej cechy rynkowej oraz zakresy współczynników korygujących tych cech. Rzeczoznawca dokonał wyboru próbki reprezentatywnej na lokalnym rynku w okresie badania cen. Każda z nieruchomości podobnych została opisana przez rzeczoznawcę z podaniem lokalizacji, powierzchni, ceny, daty sprzedaży, sąsiedztwa i charakteru terenów przyległych, stanu zagospodarowania, rodzaju drogi i uzbrojenia. Na tej podstawie obliczono cenę średnią jednego metra kwadratowego, jako średnią arytmetyczną. Sąd miał przy tym na uwadze, że podstawowym warunkiem dokonania prawidłowej wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym jest dokonanie prawidłowego doboru nieruchomości, które służą do ustalenia ceny średniej oraz prawidłowe ustalenie i zastosowanie współczynników korygujących. Nieruchomości wybrane do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości muszą być podobne do wycenianej, co jednak nie oznacza, że ich odległość od centrum miasta musi być zbliżona. Wystarczy, gdy nieruchomości te charakteryzują się obiektywnym podobieństwem w zakresie cech porównawczych, natomiast to rzeczoznawca ma swobodę w dokonywaniu doboru nieruchomości porównawczych, co nie oznacza, iż jest to wybór dowolny, analogicznie jak przy wyborze metody dla wyceny nieruchomości. Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że - wbrew zarzutom skargi - organy dochowały należytej staranności w gromadzeniu materiału dowodowego i jego ocenie. Zatem nie naruszono w sprawie art. 7, art. 77, art. 84, ani art. 138 § 2 K.p.a.. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazuje również, że jej uzasadnienie odpowiada wymogom art. 107 § 3 K.p.a.. Organ odwoławczy odniósł się do zarzutów sformułowanych w odwołaniu. Sąd podkreśla przy tym, że samo subiektywne przekonanie skarżącego, że ustalone odszkodowanie jest zbyt niskie (bo do tego sprowadzają się w istocie zarzuty najpierw odwołania, a obecnie skargi) nie świadczy o wadliwości operatu, a tym samym decyzji. Organy dokonały oceny prawidłowości przeprowadzonego dowodu – operatu - w sposób zgodny z regułami swobodnej oceny dowodów, nie dopatrując się sprzeczności w opinii rzeczoznawcy i na jej podstawie uznały ustalaną okoliczność za udowodnioną. Skoro brak było po stronie organu odwoławczego uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, to brak było podstaw do zlecania sporządzenia opinii uzupełniającej przez rzeczoznawcę, czy zlecenia dodatkowych opinii innych biegłych. Wbrew twierdzeniom skargi organ ma obowiązek dopuścić dowód z opinii innego biegłego tylko w przypadku, gdy dotychczasowa opinia posiada wady dyskwalifikujące ją jako środek dowodowy. Nie decyduje o tym subiektywne przekonanie strony. Należy przy tym podkreślić, że skarżący kwestionując prawidłowość operatu rzeczoznawcy A. G. nie skorzystał z możliwości, jaką dawała mu regulacja z art. 157 u.g.n., zgodnie z którą oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Po myśli tego przepisu operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana opinia negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości. Na etapie postępowania przed organami administracji biegły odpowiedział na zarzuty i wątpliwości skarżącego, w związku z czym to na skarżącym spoczywał ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców, a nie na organie z urzędu (por. WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 7 maja 2013 r. II SA/Po 114/13 i WSA w Warszawie w wyroku z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07, LEX nr 351279). Z obowiązujących w zakresie dokonywania wyceny nieruchomości przepisów wynika, że w sytuacji gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna - zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. - przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować. Możliwość skorzystania przez stronę z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012 r. I OSK 1434/11). Sąd zwraca uwagę, że wyżej wyjaśniono, dlaczego operat szacunkowy autorstwa E. H. i M. W. nie mógł stanowić w niniejszej sprawie "kontrdowodu" w stosunku do operatu szacunkowego A. G. Należy również podkreślić, że Naczelny Sąd Administracyjny i Sądy Wojewódzkie (np. WSA w Rzeszowie w wyroku z dnia 21 sierpnia 2014 r. II SA/Rz 610/14) niejednokrotnie wskazywały, że ocena operatu nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim dotyczy wiadomości specjalnych, których posiadanie jest przymiotem biegłego. Sąd, jak i organ administracji, nie mają kompetencji, aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym podważać jego moc dowodową, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne, a tak jest w niniejszej sprawie. Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji Wojewody Małopolskiego, jak i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K., co skutkuje oddaleniem skargi, o czym Sąd orzekł na podstawie art. 151 P.p.s.a..