II OSK 1235/18

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Marzenna Linska-Wawrzon Sędziowie sędzia NSA Roman Ciąglewicz sędzia del. WSA Agnieszka Wilczewska-Rzepecka (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Eliza Wróbel po rozpoznaniu w dniu 12 marca 2020 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej przy [...] we W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 10 stycznia 2018 r. sygn. akt II SA/Wr 719/17 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] we W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zmiany ostatecznej decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu we Wrocławiu; 2. odstępuje od zasądzenia kosztów postępowania kasacyjnego w całości. Wyrokiem z 10 stycznia 2018 r., sygn. akt II SA/Wr 719/17, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, po rozpoznaniu sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] we W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z [...] sierpnia 2017 r., nr [...], w przedmiocie odmowy zmiany ostatecznej decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku poprzez wykonanie określonych robót budowlanych, oddalił skargę w całości. W uzasadnieniu wyroku sąd wojewódzki wskazał na następujące ustalenia faktyczne. Decyzją z [...] kwietnia 2015 r., nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej, stanowiącej ogół współwłaścicieli nieruchomości zabudowanej budynkiem przy ulicy [...] we W., usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku poprzez wykonanie określonych w niej robót budowlanych, wskazując termin ich wykonania na [...] grudnia oraz [...] maja 2016 r. Pismem z [...] lutego 2017 r., Wspólnota Mieszkaniowa, reprezentowana przez [...] sp. z o.o. z siedzibą we W., wniosła o zmianę ww. decyzji poprzez "przesunięcie terminu realizacji nakazu" na [...] grudnia 2018 r. Do wniosku dołączono umowę zlecenia administrowania nieruchomością wspólną z [...] października 2011 r., zawartą między Wspólnotą Mieszkaniową a [...] sp. z o.o. z siedzibą we W. Decyzją z [...] kwietnia 2017 r., na podstawie art. 155 w zw. z art. 104 k.p.a., PINB odmówił zmiany swojej decyzji z [...] kwietnia 2015 r. Po rozpoznaniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej, [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, decyzją z [...] sierpnia 2017 r., utrzymał w mocy decyzję PINB z [...] kwietnia 2017 r., podzielając stanowisko organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przedstawił istotne w sprawie okoliczności oraz podjęte dotychczas czynności w sprawie. Ponadto organ wskazał, że prawna możliwość zastosowania trybu przewidzianego w art. 155 k.p.a. uwarunkowana jest prowadzeniem postępowania w ramach tego samego stanu faktycznego i prawnego oraz z udziałem tych samych stron, a postępowanie to nie może zmierzać do ponownego merytorycznego rozpatrzenia sprawy zakończonej ostatecznym rozstrzygnięciem. Zwrócił też uwagę, że postępowanie prowadzone w warunkach art. 155 k.p.a. jest postępowaniem nadzwyczajnym, w toku którego należy dokonać oceny, czy za weryfikacją ostatecznej decyzji poprzez jej zmianę przemawia interes społeczny lub słuszny interes strony. Następnie organ wyjaśnił, że z treści powoływanego przepisu procesowego wynika, że organ administracji publicznej może zmienić lub uchylić decyzję ostateczną, jeżeli spełnione są przesłanki ustawowe, określone w tym przepisie. Organ odwoławczy wskazał ponadto, że w rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia z decyzją zobowiązującą adresata (Wspólnotę Mieszkaniową) do wykonania określonych czynności, mających na celu usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku przy ul. [...] we W., wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. W ocenie organu odwoławczego, w rozpatrywanym przypadku nie została spełniona jedna z podstawowych przesłanek z art. 155 k.p.a., a mianowicie za zmianą decyzji nie przemawia ani interes społeczny, ani słuszny interes strony. Zarówno w interesie społecznym, jak i dobrze pojętym interesie strony leży bowiem jak najszybsze usunięcie nieprawidłowości występujących w przedmiotowym budynku oraz właściwe wykonanie obowiązku określonego w sentencji przedmiotowej decyzji – nieodpowiedni stan techniczny budynku może spowodować zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia. Wnioskodawca natomiast nie wykazał słuszności swojego interesu w przesunięciu terminu zgodnie z wnioskiem, powołując się jedynie na zbyt krótki termin do ukończenia obowiązków remontowych z uwagi na poziom ich zaawansowania oraz znaczne koszty finansowe. Skargę na powyższą decyzję złożyła Wspólnota Mieszkaniowa, reprezentowana przez [...] sp. z o.o. z siedzibą we W., zastępowany przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając jej: 1. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ ja wynik postępowania, a to art. 7. art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, objawiające się przyjęciem, że w realiach sprawy zmiana terminu wykonania decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nr [...] z [...] kwietnia 2015 r. jest niedopuszczalna ze względu na brak możliwości pogodzenia interesu zobowiązanego z interesem społecznym, podczas gdy wykonanie wskazanej decyzji organu nadzoru budowlanego w terminie tam wyznaczonym jest obiektywnie niemożliwe, zaś tak interes społeczny, jak i interes strony przemawia za możliwie szybkim zakończeniem robót wskazanych w przedmiotowej decyzji PINB, a wniosek o wydłużenie terminu zmierza tylko do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji statuującej obiektywnie niemożliwy do realizacji nakaz; 2. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik postępowania, a to art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., polegające na naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów i dokonaniu jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego oraz z zebranym materiałem dowodowym w sprawie, objawiające się przyjęciem, że stan budynku przy ul. [...] we W., po wykonaniu szeregu prac wynikających z decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta W. nr [...] z [...] kwietnia 2015 r., w dalszym ciągu może powodować zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia, podczas gdy pozostałe wynikające z decyzji PINB nr [...] niezgodności w stanie technicznym budynku nie stwarzają zagrożenia dla życia i zdrowia mieszkańców nieruchomości; 3. naruszenie przepisów postępowania które miało wpływ na wynik postępowania, a to art. 7, art. 77 k.p.a., polegające na niewyjaśnieniu i nieuwzględnieniu przez organy obu instancji okoliczności faktycznych mających istotny wpływ na załatwienie sprawy, a mianowicie: 1) przeprowadzenia przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] znacznego zakresu prac objętych nakazem PINB nr [...], przez co pozostałe wynikające z decyzji PINB nr [...] niezgodności w stanie technicznym budynku nie stwarzają zagrożenia dla życia i zdrowia mieszkańców nieruchomości, 2) podejmowania aktywnych działań celem rozpoczęcia kolejnych remontów objawiających się chociażby w sukcesywnym zawieraniu kolejnych umów, podczas gdy okoliczności te przekonują o bezpośrednim zmierzaniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] do możliwie najszybszego usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego budynku i usunięciu stanu niezgodności z prawem, co tym samym realizuje przesłankę słusznego interesu strony i czyni wniosek strony o zmianę terminu wykonania decyzji ostatecznej zasadnym; 4. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik postępowania, a to art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie wskazania i wyjaśnienia przesłanek faktycznych, jakimi kierował się organ, podejmując rozstrzygnięcie oraz zaniechanie szczegółowego ustosunkowania się do podnoszonych przez stronę okoliczności faktycznych zawartych we wniosku strony inicjującym niniejsze postępowanie, tj. przeprowadzeniu przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] znacznego zakresu prac objętych nakazem PINB nr [...] oraz podejmowania aktywnych działań celem rozpoczęcia kolejnych remontów objawiających się chociażby w sukcesywnym zawieraniu kolejnych umów, czym organ ten wprost naruszył także art. 8 k.p.a. i art. 11 k.p.a., 5. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 155 k.p.a. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie objawiające się zaniechaniu rozpoznaniu sprawy w świetle przesłanek zmiany lub uchylenia decyzji ostatecznej określonych w tym artykule, w szczególności przesłanki słusznego interesu strony i ograniczenie się przez organy pierwszej i drugiej instancji przy rozpoznawaniu sprawy w trybie art. 155 k.p.a. wyłącznie do skontrolowania legalności decyzji objętej wnioskiem strony, podczas, gdy zgodnie z wykładnią tego przepisu badanie interesu społecznego i słusznego interesu strony, o którym mowa w art. 155 k.p.a. nie może polegać wyłącznie na ocenie prawidłowości zastosowania przepisów prawa przez organy obu instancji przy wydawaniu ostatecznej decyzji. W merytorycznym uzasadnieniu wyroku, sąd wojewódzki wskazał przede wszystkim na przesłanki dopuszczalności zastosowania art. 155 k.p.a., podkreślając, że uchylenie lub zmiana decyzji na jego podstawie jest możliwe w przypadku spełnienia określonych w tym przepisie warunków. Jednym z nich, jak wynika z konstrukcji przepisu, jest brak sprzeczności w uchyleniu lub zmianie decyzji z przepisami szczególnymi. Przepisem szczególnym w niniejszej sprawie jest art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane. Sąd podkreślił, że w trybie art. 155 k.p.a. nie jest dopuszczalna zmiana decyzji administracyjnych, mających charakter "związany". Tylko bowiem w obszarze "luzu decyzyjnego", wzgląd na ważny interes społeczny lub słuszny interes strony może doprowadzić do uchylenia lub zmiany decyzji. W związku z powyższym sąd stwierdził, że co do zasady, decyzja wydana na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nie jest decyzją uznaniową. Konstrukcja normy prawnej zawartej w art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego wskazuje zatem, że decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Odnosząc powyższe rozważania do rozpoznawanej sprawy, zdaniem sądu wojewódzkiego, nie można jednak pominąć, że skarżąca wnioskuje o zmianę decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego (a więc decyzji związanej) jedynie w zakresie zmiany terminu wykonania nałożonych obowiązków. O ile więc sama decyzja wydana na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego ma charakter związany, to w ocenie sądu, termin określony w tej decyzji ustalany jest przez organ na zasadzie uznania. To pozwala zaś przyjąć, że zmiana w trybie art. 155 k.p.a. decyzji ostatecznej nakładającej obowiązki w oparciu o art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego w części dotyczącej tych obowiązków jest niedopuszczalna, jednak istnieje możliwość zmiany tej decyzji w części dotyczącej terminu ich wykonania. Nie oznacza to jednak, że zmiana terminu wykonania obowiązków dopuszczalna jest w każdym przypadku. W ocenie sądu zmiana ostatecznej decyzji w zakresie wyznaczonego terminu jest możliwa, o ile termin ten jeszcze nie upłynął. Skarżąca Wspólnota mogła dochodzić zmiany decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z [...] kwietnia 2015 r., nr [...], co do terminu wykonania nałożonych nią obowiązków do czasu jego upływu, czyli do [...] maja 2016 r. Wniosek o zmianę decyzji w omawianym zakresie Wspólnota Mieszkaniowa złożyła dopiero [...] lutego 2017 r. W tych okolicznościach zmiana terminu wykonania obowiązków, prowadząca w istocie od jego przedłużenia, spowodowałaby – jak słusznie podnoszą organy – niezgodne z prawem przedłużanie i sankcjonowanie stanu pozostawania budynku w nieprawidłowym stanie technicznym przez trzy lata od daty nałożenia obowiązku usunięcia takiego stanu. W tych okolicznościach zdaniem sądu I instancji organy nadzoru budowlanego, odmawiając zmiany decyzji PINB z [...] kwietnia 2015 r. w zakresie ustalonego w niej terminu wykonania obowiązków, prawidłowo zastosowały przepisy prawa i wydały decyzje odpowiadające prawu. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożyła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] we W., zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu wyrokowi, w oparciu o art. 174 pkt 2 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zarzucono: 1. naruszenie przepisu postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 155 k.p.a. objawiające się uznaniem, że nie istnieje możliwość zmiany decyzji ostatecznej w części dotyczącej terminu wykonania nałożonych obowiązków, w zakresie art. 66 Prawa budowlanego jako przepisu szczególnego mającego zastosowanie w sprawie, w sytuacji jeżeli termin ten wyekspirował, podczas gdy określony okres na wykonanie nałożonych obowiązków w zakresie aft. 66 Prawa budowlanego, jako element decyzji mający charakter uznaniowy, może podlegać zmianie, nawet pomimo jego upływu na realizację nałożonych obowiązków; 2. naruszenie przepisu postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 141 § 4 p.p.s.a., objawiające się zupełnym pominięciem i nie odniesieniem się w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku do podnoszonych przez skarżącą w skardze zarzutów, podczas gdy brak szczegółowego ustosunkowania się przez sąd pierwszej instancji do wszystkich zarzutów skargi czyni uzasadnienie wyroku wadliwym w stopniu istotnym, tzn. uniemożliwiającym przeprowadzenie kontroli instancyjnej zaskarżonego orzeczenia przez sąd drugiej instancji. Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 185 § 1 p.p.s.a. wniesiono o: 1. uchylenie zaskarżonego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 10 stycznia 2018 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu we Wrocławiu, 2. zasądzenie od strony przeciwnej na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, a w oparciu o art. 176 § 2 p.p.s.a. o: 3. rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano m.in., że błędem jest uznanie, że nie istnieje możliwość zmiany decyzji ostatecznej w części dotyczącej terminu wykonania obowiązków, w trybie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, w sytuacji jeżeli upłynął termin na usunięcie nieprawidłowości. W ocenie skarżącej kasacyjnie, na gruncie dogmatycznoprawnym, istnieje możliwość zmiany decyzji administracyjnej wydanej w trybie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, ponieważ zawiera ona w sobie elementy związania i tzw. luzu decyzyjnego. Ponadto, zdaniem skarżącej kasacyjnie, sąd wojewódzki nie odniósł się szczegółowo do zarzutów skargi, co czyni uzasadnienie wyroku wadliwym w stopniu, który uniemożliwia przeprowadzenie kontroli instancyjnej zaskarżonego orzeczenia. Podnoszone zarzuty stanowiły uzupełnienie zasadności argumentacji strony i uwypuklały pominięcie przez organy administracji publicznej prawidłowej analizy przesłanek uzasadniających zmianę decyzji ostatecznej w trybie art. 155 k.p.a. Pismem z [...] stycznia 2020 r. skarżąca kasacyjnie podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie oraz rozszerzyła zarzuty skargi kasacyjnej o wskazane w tym piśmie przepisy. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 174 p.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na podstawie 1) naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie i 2) naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, co oznacza, że strona wnosząca ten środek odwoławczy, zarzucając naruszenie konkretnych przepisów prawa w określonej formie, sama wyznacza obszar kontroli kasacyjnej. Strona może też przytaczać nowe uzasadnienie podstaw kasacyjnych. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, możliwość przytoczenia nowego uzasadnienia dotyczy jednak zgłoszonych już w skardze kasacyjnej podstaw. Nie oznacza to zatem, że strona wnosząca skargę kasacyjną ma prawo do uzupełniania podstaw kasacyjnych czy przez powołanie nowych przepisów, czy też poprzez ich precyzowanie, jeżeli w skardze kasacyjnej przepisy te nie zostały w sposób jednoznaczny określone. Związanie podstawami zarzutów kasacyjnych prowadzi do wniosku, że rozpoznając skargę kasacyjną, Naczelny Sąd Administracyjny nie może wyjść poza te zarzuty, które zostały w niej sformułowane. Niedopuszczalne wobec tego jest wskazywanie nowych podstaw kasacyjnych wraz z uzasadnieniem po terminie przewidzianym do wniesienia skargi kasacyjnej, czyli po upływie trzydziestu dni od dnia doręczenia stronie odpisu orzeczenia z uzasadnieniem. Dopuszczalne jest wyłącznie przedstawienie nowego uzasadnienia, czy jego uzupełnienia, ale tylko w zakresie podstaw kasacyjnych już sformułowanych we wniesionym środku zaskarżenia (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 lutego 2020 r., sygn. akt II GSK 2669/16, LEX nr 2637444). Złożenie w niniejszej sprawie przez skarżącą pisma rozszerzającego zarzuty skargi kasacyjnej, po upływie terminu na wniesienie skargi kasacyjnej, wynikającego z art. 177 p.p.s.a. (tj. po 29 marca 2018 r.), należało zatem uznać za niedopuszczalne, a nowe zarzuty w niej podniesione – za niepodlegające rozpoznaniu. Przypomnieć jednak należy, że choć Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, to bierze jednak pod rozwagę, z urzędu, nieważność postępowania, której przesłanki zostały określone w art. 183 § 2 p.p.s.a. Wystąpienie przyczyny nieważności postępowania skutkuje uchyleniem orzeczenia nawet w sytuacji, gdy skarga kasacyjna nie przedstawia zarzutu w tym zakresie. W niniejszej sprawie wystąpiła nieważność postępowania, uregulowana w art. 183 § 2 pkt 2 p.p.s.a. – pełnomocnik strony (Wspólnoty Mieszkaniowej) nie był należycie umocowany. Zgodnie z art. 28 § 1 p.p.s.a. osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu. Natomiast treść art. 29 p.p.s.a. nakazuje, aby przedstawiciel ustawowy lub organ albo osoby, o której mowa w art. 28, wykazał swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu (por. postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2009 r., sygn. akt I GSK 148/08, LEX nr 527720). Wymogi posiadania zdolności sądowej oraz zdolności procesowej (art. 25 § 1 oraz art. 28 § 1 p.p.s.a.) zaliczane są do tzw. przesłanek procesowych. Okoliczności te sąd bierze z urzędu pod uwagę w każdym stanie sprawy (postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 listopada 2015 r., sygn. akt I GSK 587/14, LEX nr 1989720,). Na podstawie art. 184a ustawy z dnia 21 sierpnia 1994 r. o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. W niniejszej sprawie, w aktach administracyjnych, znajduje się umowa zlecenia administrowania nieruchomością wspólną, z [...] października 2011 r., zawarta pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej we W. przy ul. [...] a [...] sp. z o.o. z siedzibą we W. Z § 2 tej umowy wynika, że ww. spółka jest zobowiązana m.in. do utrzymywania w porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, do usuwania awarii na nieruchomości wspólnej, do wykonywania bieżących napraw czy prowadzenia dokumentacji. Natomiast z umowy tej nie wynika, by [...] sp. z o.o. był umocowany do udzielania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej pełnomocnictw do reprezentowania jej w postępowaniu sądowym. Powyższe oznacza, że nie jest on zarządcą nieruchomości w rozumieniu art. 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jedynie jej administratorem. Podkreślić należy, że tak samo, jak powierzenie przez wspólnotę mieszkaniową zarządu nieruchomością wspólną osobie prawnej (podmiotowi prowadzącemu działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami) na podstawie uchwały podjętej w drodze aktu notarialnego nie jest równoznaczne i nie oznacza zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością, o której stanowi art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tak samo nie jest z tym równoznaczne zawarcie umowy "zlecenia administrowania nieruchomością wspólną" (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 czerwca 2015 r., sygn. akt II GSK 1153/14, LEX nr 1774801 ). Oznacza to zatem, że pełnomocnictwa do złożenia skargi w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej mógł udzielić jedynie zarząd tej wspólnoty, tak jak to miało miejsce w przypadku pełnomocnictwa do wniesienia skargi kasacyjnej, a nie podmiot administrujący nieruchomością wspólną. W związku z tym, skoro podmiot składający skargę nie był należycie reprezentowany, a sąd pierwszej instancji nie podjął żadnych czynności w celu usunięcia takiego braku i mimo to rozpoznał merytorycznie sprawę, to zachodzi przyczyna nieważności postępowania z art. 183 § 2 pkt 2 p.p.s.a. Innymi słowy, rozpoznanie skargi mimo nienależytego umocowania pełnomocnika strony skutkuje uznaniem, że postępowanie przed sądem pierwszej instancji było dotknięte wadą nieważności, o której mowa w ww. przepisie (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 31 stycznia 2007 r., sygn. akt I OSK 421/06, LEX nr 319143, oraz z dnia 2 sierpnia 2017 r., sygn. akt II OSK 2159/16, LEX nr 2350250). W tym stanie rzeczy odnoszenie się do zarzutów skargi kasacyjnej, dotyczących naruszenia prawa procesowego należy uznać za przedwczesne. Mając powyższe na uwadze, stosownie do przepisu art. 185 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji, uchylając zaskarżony wyrok i przekazując sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu we Wrocławiu. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 207 § 2 p.p.s.a. Przepis ten stanowi, że w przypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może odstąpić od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w całości lub w części. Odstępując od zasądzenia stronie skarżącej kasacyjnie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, Naczelny Sąd Administracyjny wziął pod uwagę to, że wada postępowania przed sądem pierwszej instancji, przesądzająca o nieważności postępowania, miała związek z czynnością podjętą w sprawie właśnie przez skarżącą kasacyjnie Wspólnotę Mieszkaniową. Okoliczność taka może być oceniona jako szczególnie uzasadniony przypadek uprawniający do odstąpienia od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w całości.