II SA/Bk 1938/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), , , po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 lutego 2026 r. sprawy ze sprzeciwu A.R. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku z dnia 13 listopada 2025 r. nr 409.333/B-5/5/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala sprzeciw. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku (dalej: "SKO", "organ odwoławczy"), decyzją z dnia 13 listopada 2025 r., nr 409.333/B-5/5/2025, uchyliło decyzję Wójta Gminy D. (dalej: "Wójt", "organ I instancji") z dnia 19 września 2025 r., znak: IPG.6730.8.2025, o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, parterowego z poddaszem użytkowym, wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w miejscowości O., obręb N., na działkach oznaczonych numerami ewidencji gruntów: [...], [...] i [...] i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Decyzja SKO wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy. W dniu 13 stycznia 2025 r. A. R. (dalej: "wnioskodawczyni", "skarżąca") wystąpiła do Wójta z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Po rozpoznaniu sprawy, Wójt decyzją z dnia 13 maja 2025 r., znak: IPG.6730.8.2025, ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Po rozpoznaniu odwołania A. S., SKO decyzją z dnia 3 lipca 2025 r., nr 409.159/B-5/5/2025, uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że w obszarze analizowanym jest tylko 6 działek o zabudowie mieszkalnej, a organ I instancji analizą objął wszystkie znajdujące się tam działki zabudowane. Ponadto Wójt nie ustalił maksymalnej intensywności zabudowy i maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, a także nie poczynił ustaleń odnośnie wskazania udziału powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizowanym. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Wójt decyzją z dnia 19 września 2025 r., znak: IPG.6730.8.2025, ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Odwołanie od decyzji wniosła właścicielka sąsiedniej nieruchomości – A. S. Wskazała ona, że na terenie jej działki, oznaczonej numerem [...], znajduje się budynek gospodarczy, który został wybudowany w roku 1992, zgodnie z projektem architektonicznym i prawomocnym pozwoleniem na budowę. Z kolei ogrodzenie działki zostało wybudowane w 1993 r., po przeprowadzonym wówczas rozgraniczeniu. Podniosła, że na obecnie używanych mapach część tego budynku (około 60 cm) wchodzi w działkę nr [...], podczas gdy na poprzedniej mapie zasadniczej opisany budynek nie wchodził w działkę nr [...]. W jej ocenie przesunięcie granic działek nastąpiło po wykonanej niedawno modernizacji operatu ewidencji gruntów i budynków, zaś dane z modernizacji są niezgodne z rozgraniczeniem zatwierdzonym decyzją Wójta Gminy D. dnia 22 lipca 1993 r. Podkreśliła, że nie zgadza się z takim przebiegiem granic, nie uwzględniającym danych z rozgraniczenia. Stwierdziła nadto, że szerokość dojazdu do części przeznaczonej pod budowę domu mieszkalnego wynosić powinna co najmniej 5 metrów, zaś przed modernizacją operatu ewidencji gruntów i budynków odległość pomiędzy ścianą domu, a granicą działki nr [...] wynosiła około 4 metrów. Jej zdaniem wydanie warunków zabudowy wiąże się z wydzieleniem w przyszłości działek nimi objętych i ich sprzedażą. Nie można zaś dokonać sprzedaży działki, jeśli część budynku wchodzi na działkę będącą odrębną własnością. Z uwagi więc na okoliczność, iż na dzień dzisiejszy nie jest ustalona granica pomiędzy działkami, nie powinna być wydawana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Po rozpoznaniu odwołania, SKO decyzją z dnia 13 listopada 2025 r., nr 409.333/B-5/5/2025, uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy opisał dotychczasowy przebieg postępowania oraz wskazał i omówił przepisy regulujące omawianą materię. Następnie wyjaśnił, że ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy, dla inwestycji polegającej na budowie obiektu budowlanego, wszystkich wymagań dla nowej zabudowy jest co do zasady obligatoryjne. Tymczasem, w zaskarżonej decyzji organ I instancji nie ustalił linii zabudowy dla nowej zabudowy uzasadniając to dużą odległością projektowanego budynku od pasa drogowego drogi, do której przylega teren inwestycji. W ocenie SKO wskazana okoliczność nie może stanowić podstawy do odstąpienia od ustalenia linii nowej zabudowy. Przepisy § 3 rozporządzenia, określające sposób ustalania linii zabudowy nie przewidują możliwości odstąpienia od wyznaczenia tego wymagania dla nowej zabudowy. § 3 ust. 4 rozporządzenia określa jedynie, że linie zabudowy ustala się jako nieprzekraczalne lub obowiązujące, a ponadto dopuszcza dodatkowe ustalenie linii zabudowy dla kondygnacji podziemnych lub innych linii zabudowy wynikających z lokalnych uwarunkowań. Dalej SKO wyjaśniło, że Wójt nie poczynił również ustaleń odnośnie wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizowanym, chociaż zgodnie z § 9 ust. 1 rozporządzenia, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustala się, co do zasady, na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego. Na tę wadę analizy SKO wskazało już w swojej decyzji z dnia 3 lipca 2025 r., a mimo to organ I instancji nie przeprowadził analizy we wskazanym zakresie i ponownie ustalił minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej na podstawie "wskaźnika tej wielkości charakterystycznego dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej", co nie znajduje żadnych podstaw w przepisach § 9 rozporządzenia. Wprawdzie § 9 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza ustalenie innego minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, ale wówczas gdy wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Zatem ustalenie innego minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, niż na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego, musi również znajdować swoje podstawy w analizie. W konsekwencji, dokonanie ustaleń odnośnie wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizowanym jest konieczne. Zdaniem SKO nie można też zgodzić się ze stanowiskiem organu I instancji, iż nie jest możliwe ustalenie średniego wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej dla obszaru analizowanego. W ocenie organu odwoławczego, dla ustalenia wielkości tego wskaźnika nie jest też konieczne dokonywanie pomiarów w terenie. Wystarczy uwzględnić dane naniesione na mapę zasadniczą. W ocenie organu odwoławczego wskazane wady powodują uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, gdyż konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Opierając się na powyższych ustaleniach SKO zaleciło, aby prowadząc ponownie postępowanie Wójt uzupełnił analizę we wskazanym wyżej zakresie i w oparciu o jej wyniki, mając na względzie regulacje przepisów rozporządzenia, rozstrzygnął sprawę. Na koniec SKO stwierdziło, że na tym etapie postępowania przedwczesne jest dokonywanie merytorycznej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, w tym pod kątem zasadności zarzutów podniesionych przez A. S. Wyjaśniło tylko, że okoliczność sporu co do przebiegu granicy pomiędzy działką stanowiącą jej własność, a działką objętą wnioskiem, nie stanowi przeszkody do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przebieg granic nieruchomości oraz kwestie własności terenu nie mają bowiem znaczenia dla sposobu rozstrzygnięcia sprawy o ustalenie warunków zabudowy. Sprzeciw od powyższej decyzji, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniosła skarżąca A. R., w którym zarzuciła, że zarzuty zawarte w decyzji SKO w stosunku do decyzji Wójta nie pokrywają się z obowiązującymi zasadami ustalania podstawowych norm i wskaźników pozwalających na ustalenie warunków zabudowy, a szczegółowo określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W jej ocenie, zważywszy na fakt, iż teren położony w granicach planowanej inwestycji stanowi obszar nie zagospodarowany, ustalenie wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej zostało prawidłowo określone w decyzji Wójta. Nadto planowana inwestycja spełnia podstawowe zasady realizacji domu jednorodzinnego. Powyższe fakty zostały potwierdzone i uwzględnione w utrzymanej w mocy decyzji SKO z dnia 10 października 2025 r., nr 409.324/B16/VI25 (kopia w załączeniu), utrzymującą w mocy decyzję polegającą na budowie wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, parterowego z poddaszem użytkowym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi przewidzianej do realizacji w miejscowości O., obręb N., na działkach oznaczonych numerami geodezyjnymi: [...], [...], [...]. W tym stanie rzeczy skarżąca złożyła sprzeciw, zarzucając brak korelacji w rozpatrywaniu materiału dowodowego w ustaleniu warunków zabudowy na nieruchomości będącej przedmiotem tego postępowania. W odpowiedzi na sprzeciw SKO wniosło o jego oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Sprzeciw jest niezasadny i podlega oddaleniu. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Zgodnie zaś z art. 64a p.p.s.a., od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a., skarga nie przysługuje, jednakże strona niezadowolona z treści decyzji może wnieść od niej sprzeciw. Z kolei z art. 64e p.p.s.a. wynika, że rozpoznając sprzeciw od decyzji, sąd ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. Ograniczony zakresu kontroli decyzji objętej sprzeciwem jest zatem szczególną cechą odróżniającą postępowanie zainicjowane wniesieniem sprzeciwu od zwykłego postępowania skargowego, w którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Obowiązkiem sądu administracyjnego pierwszej instancji jest więc dokonanie pełnej weryfikacji legalności działalności organu drugiej instancji, ale tylko w zakresie określonym przez ustawodawcę, tj. przez pryzmat art. 138 § 2 k.p.a. oraz przepisów pozostających w danej sprawie w związku z tym przepisem. W rezultacie, jeżeli określone zarzuty wychodzą poza ten zakres, to wojewódzki sąd administracyjny nie tylko nie jest zobligowany do odniesienia się do nich merytorycznie, ale wprost nie powinien tego czynić (zwłaszcza jeżeli odnoszą się one do aspektów materialnoprawnych rozstrzygania o prawach lub obowiązkach adresata aktu), gdyż byłoby to co najmniej przedwczesne (por. wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2018 r., sygn. akt I OSK 2045/18). Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a. organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Wydanie przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej jest zatem dopuszczalne wówczas, gdy zostaną spełnione łącznie następujące przesłanki: po pierwsze gdy decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, po drugie, gdy konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Dokonując zatem kontroli decyzji kasacyjnej sąd ocenia, czy organ odwoławczy nie przekroczył swoich uprawnień określonych w art. 138 § 2 k.p.a. W przypadku zaś uznania, że uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy nie wynikało z przyczyn wymienionych w tym przepisie, sąd jest władny uwzględnić sprzeciw i decyzję uchylić. Jeżeli natomiast sprzeciw nie zasługuje na uwzględnienie, podlega on oddaleniu (por. art. 151a § 1 i 2 p.p.s.a.). Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji SKO w oparciu o art. 64e p.p.s.a., Sąd w sprawie niniejszej miał na względzie, że ocena zgodności z prawem decyzji kasacyjnej, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a., sprowadza się do badania, czy zachodziły ustawowe przesłanki zastosowania tej formy rozstrzygnięcia, tj. czy zaskarżona decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a okoliczności wymagające wyjaśnienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podkreślenia jednak wymaga, że jak wskazano w wyroku NSA z dnia 10 czerwca 2025 r., sygn. akt II OSK 880/25, w ramach badania przesłanek do wydania decyzji, której podstawę stanowił będzie przepis art. 138 § 2 k.p.a., do czego uprawnia art. 64e p.p.s.a., mieści się ocena materialnoprawna warunkująca przyjęcie, że zaistniała przesłanka konieczności wyjaśnienia zakresu sprawy mającego wpływ na rozstrzygnięcie. Z sytuacją taką mamy zatem do czynienia, gdy naruszenie procesowe skutkuje niewyjaśnieniem istotnych okoliczności sprawy. Związek obu przesłanek potwierdza określenie o koniecznym do wyjaśnienia zakresie sprawy. Również zauważenia wymaga, że przepis art. 64e p.p.s.a. należy rozumieć w ten sposób, że sąd administracyjny rozpoznając sprzeciw od decyzji ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a., ale czyni to w świetle przepisów prawa materialnego mogących mieć zastosowanie w danej sprawie (por. wyrok NSA z dnia 21 maja 2025 r., sygn. akt II OSK 792/25). W zaskarżonej decyzji SKO zarzuciło decyzji organu I instancji, że brak jest w niej ustalenia linii zabudowy oraz że organ ten nie poczynił ustaleń odnośnie wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizowanym, chociaż było to możliwe i nie trzeba było w tym celu dokonywać pomiarów w terenie. Materialną podstawę dla wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130; dalej: "u.p.z.p.") oraz przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r., poz. 1116; dalej: "rozporządzenie"). Jak wynika § 1 rozporządzenia, określa ono m.in. sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy (pkt 1) oraz minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej (pkt 7). Z kolei § 3 rozporządzenia stanowi, że: 1. Linię zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich; 2. W przypadku gdy przebieg linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich tworzy uskok, linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego; 3. Dopuszcza się inne ustalenie linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą"; 4. Linie zabudowy ustala się jako nieprzekraczalne lub obowiązujące. Dopuszcza się dodatkowe ustalenie linii zabudowy dla kondygnacji podziemnych lub innych linii zabudowy wynikających z lokalnych uwarunkowań. W zaskarżonej decyzji organ odwoławczy stanął na stanowisku, że przepisy § 3 rozporządzenia nie przewidują możliwości odstąpienia od wyznaczenia linii zabudowy dla nowej zabudowy. Sąd w składzie niniejszym nie podziela tego stanowiska, jednakże ocena ta nie wpływa na prawidłowość wydanej decyzji. Jak bowiem wskazano w wyroku NSA z dnia 14 stycznia 2026 r., sygn. akt II OSK 517/25, w zależności od okoliczności danej sprawy może nie być potrzeby ustalania kolejnej tzw. "drugiej linii zabudowy" przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, a taki wniosek posiada usprawiedliwione podstawy wynikające z treści § 3 ww. rozporządzenia z 2003 r. To bowiem z przeprowadzonej analizy urbanistycznej ma wynikać, czy ewentualnie w obszarze analizowanym występuje tzw. "druga linia zabudowy", i czy w odniesieniu do konkretnie planowanej zabudowy nieruchomości jest możliwe wyznaczenie "linii zabudowy", ale o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 3 ww. rozporządzenia z 2003 r. To bowiem szczególne warunki usytuowania planowanej inwestycji mogą mieć wpływ na to, że nie będzie wymagane zachowanie odległości planowanej zabudowy od pasa drogowego. W stanie faktycznym niniejszej sprawy, jak wynika z analizy funkcji i cech zabudowy w obszarze analizowanym (część rysunkowa z k. 103 akt adm. oraz rysunek z k. 4 akt adm.) planowana inwestycja ma się znajdować w tzw. drugiej linii zabudowy. Co do zasady więc, jak wskazano m.in. w wyroku NSA z dnia 5 listopada 2024 r., sygn. akt II OSK 58/24, nie zawsze taka zabudowa w drugiej linii zabudowy może powstać. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Może zatem być tak, że nowa zabudowa lokalizowana w oddaleniu od występującej w obszarze analizowanym zabudowy, nie spełnia koniecznego wymogu kontynuacji funkcji zagospodarowania terenu. Narzędziem służącym do ustalenia, czy zachodzą przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną. Analiza taka musi uwzględniać w szczególności istniejącą już zabudowę w tzw. drugiej linii zabudowy. W stanie faktycznym sprawy, wbrew ustaleniom analizy, mniej więcej w tej samej odległości od dostępnej dla planowanej inwestycji drogi publicznej, znajdują się dwie zabudowane działki nr [...] i nr [...], w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, które dostęp mają z tej samej drogi publicznej. Uzasadnione jest zatem twierdzenie, że stanowią one działki sąsiednie w rozumieniu § 3 rozporządzenia. Powyższe oznacza, że w tym przypadku zastosowanie ma reguła z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, która nakazuje wyznaczyć linię zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich. Oczywiście zastosowanie może także mieć regulacja z § 3 ust. 3 rozporządzenia, ale wymaga to przeprowadzenia stosownych rozważań w analizie, których jednak zabrakło. Stwierdzenie w analizie, że: "Z uwagi na dużą odległość projektowanego budynku od pasa drogowego ustalenie linii zabudowy od tej drogi nie ma uzasadnienia", po pierwsze jest niewystarczające dla uzasadnienia, że linii zabudowy wyznaczać nie trzeba, a po drugie pomija fakt, że istnieje w sąsiedztwie tożsama zabudowa w tzw. drugiej linii zabudowy, na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej. Jeśli zaś chodzi o drugą podstawę przyjętą przez SKO do uchylenia decyzji organu I instancji, to zauważyć trzeba, że z § 9 rozporządzenia wynika, że minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego (ust. 1) oraz dopuszcza się ustalenie innego minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy (ust. 2). W analizie przyjęto, że z uwagi na brak danych do obliczenia średniego udziału powierzchni biologicznie czynnej dla obszaru analizowanego, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej dla nowej zabudowy może zostać ustalony na podstawie wskaźnika tej wielkości charakterystycznego dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, który zwykle wynosi nie mniej niż 50% powierzchni terenu zabudowanego tego rodzaju zabudową. Zdaniem Sądu stanowisko wyrażone w analizie i przyjęte bezrefleksyjnie w decyzji organu I instancji jest nieprawidłowe. Z § 9 ust. 1 rozporządzenia wynika bowiem, że możliwe jest ustalenie przedmiotowego średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego. Zatem ten średni wskaźnik należy ustalić, a dopiero z analizy może wynikać, że dopuszczalne jest ustalenie innego minimalnego wskaźnika tego parametru. W tej mierze zauważenia więc wymaga, że jak trafnie wskazano w wyroku WSA w Łodzi z dnia 13 stycznia 2026 r., sygn. akt II SA/Łd 828/25, w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dokonuje się analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Przedmiotowa ocena musi być dokonywana w każdym konkretnym przypadku z wykorzystaniem materiału dowodowego, jaki obrazuje sposób zagospodarowania terenu z oparciem się na rzeczywistych funkcjach i sposobie jego zagospodarowania. Jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1151) podstawę planowania przestrzennego (w tym także w drodze decyzji administracyjnej) stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zdaniem Sądu ma zatem rację organ odwoławczy twierdząc, że po pierwsze możliwe jest ustalenie tego parametru, a po drugie w celu jego ustalenia nie trzeba dokonywać pomiarów w terenie. Tymczasem, jak wynika z materiału dowodowego, autor analizy określił na rysunku tylko parametry dla poszczególnych terenów: UPZ - udział powierzchni zabudowy, NIZ - nieprzekraczalną linię zabudowy oraz IZ - intensywność zabudowy. Zabrakło więc ustalenia w sposób prawidłowy parametru określonego w § 9 rozporządzenia. Przyjęcie bowiem w analizie, że parametr ten ma wynosić "nie mniej niż 50% powierzchni terenu zabudowanego tego rodzaju zabudową", bez jego faktycznego ustalenia, jawi się jako wielkość abstrakcyjna, całkowicie oderwana od sposobu zagospodarowania terenów znajdujących się w obszarze analizowanym (z ich pominięciem). Wobec powoływanych wyżej okoliczności SKO zasadnie stwierdziło, że w rozpoznawanej sprawie organ nie dokonał prawidłowych ustaleń oraz oceny stanu faktycznego czym dopuścił się naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 127 § 2 k.p.a., a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma zasadniczy wpływ na jej rozstrzygnięcie. Ponadto skoro wady postępowania powinny być wyeliminowane w trakcie ponownego rozpoznawania sprawy, SKO prawidłowo orzekło o uchyleniu zaskarżonej decyzji organu I instancji. Z uzasadnienia zaskarżonej sprzeciwem decyzji wynika także, jakie okoliczności sprawy organ I instancji winien wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. W tym miejscu zauważenia wymaga, że w sprzeciwie skarżąca powołała się na decyzję SKO w Białymstoku z dnia 10 października 2025 r., nr 409.324/B-16/VI/25, która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy D. z dnia 17 września 2025 r., znak: IPG.6730.10.2025, ustalającej warunki zabudowy dla podobnej jak w niniejszej sprawie inwestycji, lokalizowanej na tych samych działkach, ale na innym terenie. W jej ocenie brak jest zatem korelacji pomiędzy wskazaną decyzją a decyzją organu odwoławczego w sprawie niniejszej. Zdaniem Sądu zarzut powyższy nie wpływa na prawidłowość decyzji SKO w sprawie niniejszej. Każda bowiem ze wskazanych decyzji dotyczy innych inwestycji oraz innych terenów, mimo że tereny te znajdują się na częściach tych samych działek. Nie można więc w tych przypadkach stosować reguły z art. 8 § 2 k.p.a. Jak wskazano bowiem w wyroku NSA z dnia 18 marca 2025 r., sygn. akt III OSK 2577/22, brak tożsamości działek i brak tożsamości inwestycji powodują, że w założeniu nie można mówić o takim samym stanie faktycznym i prawnym. Poza tym, przez utrwaloną praktykę należy rozumieć zgodne z prawem, akceptowane przez sądy, stabilne, jednolite, ustandaryzowane i wieloletnie oraz znane publicznie postępowanie organów administracji publicznej przy rozstrzyganiu spraw tego samego rodzaju w takich samych stanach faktycznych i prawnych. W sprawie niniejszej z taką sytuacją nie mamy zaś do czynienia. Z przedstawionych wyżej względów Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i oceny tej nie zdołały podważyć zarzuty sprzeciwu. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151a § 2 p.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.