II SA/Bk 428/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder, sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi B. K. i G. K. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku i budowę budynku 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Starosty M. z dnia [...] kwietnia 2016 roku, nr [...]; 2. zasądza od Wojewody P. solidarnie na rzecz skarżących B. K. i G. K. kwotę 1014 (tysiąc czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wojewoda P. decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty M. z dnia [...] kwietnia 2016 r., nr [...], zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą Z. R. i A. R. pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budowę budynku mieszkalnego na działce nr [...], położonej w G. przy ul. [...]. Decyzja Wojewody P. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy. W dniu [...] kwietnia 2015 r. Z. R. i A. R. wystąpili do Starosty M. z wnioskiem o wydanie pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku mieszkalnego i budowę budynku mieszkalnego na działce nr [...], położonej w G. przy ul. [...]. Po przeprowadzeniu postępowania Starosta M. decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r., nr [...], udzielił Inwestorom pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji, zaś Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lipca 2015 r., nr [...], utrzymał tę decyzję w mocy. Z rozstrzygnięciem tym nie zgodzili się B. i G. K., którzy złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. Sąd ten wyrokiem z dnia 10 listopada 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 588/15, uchylił obie decyzje. Po ponownie przeprowadzonym postępowaniu, Starosta M. decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r., nr [...], zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę omawianego budynku, szczegółowo uzasadniając swoje stanowisko. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli G. K. i B. K. Wojewoda P. decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty M. z dnia [...] kwietnia 2016 r. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że organ I instancji dostosował się do wskazań zawartych w wyroku WSA w Białymstoku z dnia 10 listopada 2015 r. i dołożył wszelkich starań celem wyjaśnienia wszystkich wątpliwości. Szerokość działki inwestorów wynosi około 11,50 m, natomiast działki nr [...], zgodnie z przedłożonym projektem, to 4,00 m. Ściana projektowanego budynku od strony zachodniej posiada otwory okienne i drzwiowe, a zatem przy szerokości budynku 7,20 m, zachowując odległość 3,00 m lub 4,00 m od granicy działki ozn. nr geod. [...], do granicy działki nr [...] pozostało by odpowiednio 1,30 m lub 0,30 m, gdzie dla ściany z otworami, zgodnie z w/w przepisem powinno być min. 4,00m. W związku z powyższym nie możliwe jest zachowanie odległości określonych w § 12 ust.1 pkt 1 i 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1422). Dalej organ wyjaśnił, że rozważając możliwość usytuowania przedmiotowego budynku w odległości 1,50 m od granicy z działką sąsiednią o nr geod. [...], stwierdzić należy, iż w takim przypadku również nie jest ono możliwe. Podobnie jak w powyżej opisanej sytuacji (3,00m lub 4,00m), zachowanie odległości 1,50 m od granicy działki nr [...] spowoduje, iż od strony działki [...] pozostanie tylko 2,80 m. Analogicznie, dla ściany posiadającej otwory okienne i drzwiowe zgodnie z zapisem § 12 ust.1 pkt 1 rozporządzenia, powinno być min. 4,00m. W ocenie organu, w uprzednio prowadzonym postępowaniu administracyjnym inwestor przedłożył sporządzoną przez projektanta opinię, z której wynika, że projektowany budynek oraz jego lokalizacja spełnia wymagania dotyczące naturalnego oświetlenia w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi w budynku mieszkalnym jednorodzinnym zlokalizowanym na działce oznaczonej numerem geodezyjnym [...]. Budynek mieszkalny położony na działce sąsiedniej jest budynkiem wielopokojowym, tj. posiada więcej niż jeden pokój mieszkalny, a przepis § 60 ust.2 rozporządzenia dopuszcza ograniczenie wymagania nasłonecznienia określonego w § 60 ust.1 co najmniej do jednego pokoju. Również ściana projektowanego budynku, usytuowana bezpośrednio przy granicy działki, nie będzie posiadała otworów okiennych i drzwiowych i będzie ścianą murowaną (niepalną), z tzw. ogniomurem wyprowadzonym ponad dachem. Spełnia ona wymogi dla ściany oddzielenia p.poż. Także pokrycie dachu zaprojektowano jako nie palne z blachy dachówko podobnej. Wody opadowe będą zaś odprowadzone na teren działki inwestora. Projektowany budynek nie spowoduje więc utrudnienia w użytkowaniu i zagospodarowaniu działki skarżących. Nie spowoduje utrudnień w dostępie do drogi publicznej, korzystania z energii elektrycznej lub dostępu do kanalizacji wodociągowej lub sanitarnej. Dalej organ wyjaśnił, że stwierdzono również zgodność projektu budowlanego przedmiotowej inwestycji z ustaleniami aktualnie obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Goniądz (zatwierdzonego uchwałą Nr XIX/75/04 Rady Miejskiej w Goniądzu z dnia 28 kwietnia 2004 r. - Dz. Urz. Woj. Podl. Nr 64, poz. 1098) oraz Zmianą Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Goniądz (zatwierdzoną uchwałą Nr XXVII/163/08 Rady Miejskiej w Goniądzu z dnia 12 listopada 2008r. - Dz. Urz. Woj. Podl. Nr 301, poz. 3088 z dnia 3 grudnia 2008r), która dopuszcza sytuowanie budynków bezpośrednio przy granicy działki, a także wymaganiami ochrony środowiska, czym spełniono dyspozycję art. 35 ust.1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Także przepis § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dopuszcza w zabudowie jednorodzinnej sytuowanie budynków ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości 1,50 m od granicy sąsiedniej działki na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m. Analizując projekt zagospodarowania, zdaniem organu, można zauważyć, że budynek skarżących jest zlokalizowany również bezpośrednio przy granicy. Budynki w sąsiedztwie są usytuowane po granicy lub w zbliżeniu do granicy działek. Wynika to z faktu, że działki są wąskie i lokalizowanie po granicy jest uzasadnione. Rozebrany budynek zlokalizowany był w zbliżeniu do granicy skarżących, a sąsiednia nieruchomość w chwili obecnej jest zabudowana budynkiem mieszkalnym zlokalizowanym naprzeciw projektowanego budynku mieszkalnego, a zatem zlokalizowanie nowego budynku na granicy nie spowoduje istotnych zmian w możliwości użytkowania lub zagospodarowania działki skarżących. Natomiast poprawie ulegną warunki przeciwpożarowe. Także działka ozn. nr [...], na której projektowany jest budynek, ma szerokość zaledwie 11,50 m, natomiast łączna jej szerokość wraz z działką ozn. nr geod. [...], wynosi tylko 15,5 m i jest mniejsza od szerokości wskazanej w § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, tj. 16,0 m. Zdaniem więc organu, biorąc pod uwagę niewielką szerokość nieruchomości inwestora, lokalizację projektowanego budynku mieszkalnego bezpośrednio przy granicy działki należy uznać za uzasadnioną. Poza tym inwestorzy zobowiązują się do prowadzenia robót budowlanych w taki sposób, by nie naruszać własności skarżących i nie powodować konfliktów sąsiedzkich. Powyższe daje podstawę do twierdzenia, że projektowana lokalizacja nie narusza interesów osób trzecich, jak też obowiązujących przepisów. Nie można też przychylić się do propozycji skarżących, aby inwestorzy zlokalizowali swój budynek w odległości co najmniej 1,5 m od ich działki, ponieważ organ związany jest wnioskiem inwestora i nie ma prawa narzucać innych rozwiązań. Bada tylko, czy przedłożony projekt budowlany nie narusza obowiązujących przepisów. Odnosząc się do zarzutu nierównego traktowania wobec prawa, organ odwoławczy wyjaśnił, że organy obydwu instancji mają obowiązek rozważyć zarówno interes inwestora jak też skarżących. Po przeanalizowaniu zaś całości materiału dowodowego należy stwierdzić, że lokalizacja budynku mieszkalnego przy granicy nie narusza zasad współżycia społecznego, jak tez nie zakłóci korzystania z działki sąsiedniej ponad przeciętną miarę. Budynek skarżących zlokalizowany jest z jednej strony również bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią, natomiast od strony inwestorów w odległości 2,9 m. Oznacza to, że w ścianie budynku skarżących, zwróconej w stronę działki inwestorów, nie powinno być otworów okiennych, gdyż w żadnym czasie przepisy prawa nie przewidywały możliwości lokalizacji otworów okiennych lub drzwiowych w ścianie zlokalizowanej bliżej niż 4 m od granicy z działką budowlaną. Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wnieśli G. K. i B. K., w której zarzucili: 1) mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.) poprzez pominięcie w całości oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 10 listopada 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 588/15, na skutek bezpodstawnego rozważania przez organy obu instancji możliwości usytuowania przedmiotowego budynku przy zachowaniu odległości 3,00 m, 4,00 m, 1,5 m zarówno od granicy z działką sąsiednią skarżących nr [...], jak i od granicy z działką inwestorów nr [...], zamiast - zgodnie z oceną prawną i wskazaniami WSA w Białymstoku –rozważyć, czy projektowana szerokość budynku w porównaniu do szerokości obu działek inwestora daje możliwość jego usytuowania zgodnie z zasadą określoną w § 12 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia, a w przypadku, gdyby istniały istotne przeszkody w takim usytuowaniu, rozważenia w pierwszej kolejności usytuowania przedmiotowego budynku w odległości 1,5 m od granicy, a powyższe stanowi niezastosowanie się przez organy obu instancji do oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania zawartych na stronie 5 uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 10 listopada 2015 r., sygn. akt II SA/Bk 588/15, w którym WSA w Białymstoku prawomocnie przesądził, że projektowaną szerokość budynku należy porównywać do szerokości obu działek Inwestora - nr [...] i nr [...]; 2) mające wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie § 12 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) poprzez dokonanie jego błędnej wykładni, polegającej na przyjęciu, że przepisy te nie wskazują zależności pomiędzy właścicielami działek sąsiednich z działką budowlaną, a w konsekwencji zachowanie wymaganych odległości budynku od granicy z sąsiednią działką dotyczy również działki sąsiedniej, nawet gdy należy ona do inwestorów, podczas gdy wykładnia dokonana przez organ II instancji jest sprzeczna z logiką oraz celem przepisów rozporządzenia jakim jest zapewnienie realizacji wymagań stawianych Inwestorom w art. 5 i 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm), tj. poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie interesów inwestorów, jak przyjął organ II instancji; 3) mające wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4, art. 35, art. 36 ustawy - Prawo budowlane (t.j. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) oraz § 12 ust. 2 i § 12 ust. 3 pkt 1) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) w związku z przepisami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta G. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w G. z dnia [...] kwietnia 2004 r., zmienionego uchwałą Nr [...] z dnia [...] listopada 2008 r., poprzez dokonanie błędnej ich wykładni, polegającej na przyjęciu, że przepisy § 12 ust. 2 i § 12 ust. 3 pkt 1) w/w rozporządzenia wprowadzają regułę, dopuszczającą w każdym przypadku lokalizację budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy działki, jeżeli to wynika z ustaleń planu miejscowego lub jeżeli działka budowlana jest o szerokości mniejszej niż 16 m oraz że wiążący dla organu jest wniosek inwestorów o pozwolenie na budowę, podczas gdy prawidłowa wykładnia tych przepisów prowadzi do wniosku, że zasadą jest, iż sytuowanie określone w § 12 ust. 2 jest wyjątkiem od reguły określonej w ust 1 tego przepisu. Treść tych przepisów wskazuje, iż nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednakże nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę, albo jest związany wyłącznie przepisami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu. Nadto za budową budynku przez inwestorów po granicy działek nie przemawia istniejąca lub planowana zabudowa na działce sąsiedniej nr [...]. Skarżący nie planują rozbudowy budynku do granicy działki nr [...]; 4) mające wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. z 2013 r., poz. 1409 z późn. zm.) poprzez dokonanie błędnej wykładni polegającej na przyjęciu, że przedmiotowy budynek jest zaprojektowany z poszanowaniem, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, nawet wówczas gdy inwestycja ogranicza prawo własności nieruchomości sąsiednich, tj. prowadzi de facto do wyłączenie pasa gruntu ze swobodnych rozporządzeń skarżących tuż przy granicy działek, aby umożliwić Inwestorom wejście na grunt skarżących, celem przeprowadzenia w przyszłości ocieplenia i elewacji budynku oraz wymaganych remontów ściany projektowanego budynku, co niewątpliwie stanowi zakłócenie korzystania z działki skarżących ponad przeciętną miarę i będzie prowadzić w przyszłości do konfliktów sąsiedzkich; 5) mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. przez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego sprawy poprzez: - uwzględnienie w całości złożonego przez Inwestorów w piśmie z dnia [...] lutego 2016 r. uzasadnienia dla usytuowania projektowanego budynku po granicy z działką nr [...], przyjmując, że wskazane przez inwestorów przyczyny są szczególnie uzasadniające niemożność zabudowy działki nr [...], będącej w ich użytkowaniu wieczystym, a także poprzez pominięcie argumentacji skarżących podniesionej w piśmie z dnia [...] marca 2016 r. za odsunięciem planowanego budynku o co najmniej 1,5 m od granicy działek oraz zasadności i konieczności, w okolicznościach niniejszej sprawy, wykorzystania przez inwestorów do zabudowy działki oznaczonej numerem geodezyjnym [...], a powyższe uchybienia miały istotny wpływ na wynik sprawy na skutek błędnego przyjęcia przez organy, że inwestorzy mogą zabudować tylko działkę nr [...], która ze względu na szerokość około 11,50 m nie pozwala na zachowanie odległości nawet 1,5 m od działki nr [...] i działki inwestorów nr [...]; - pominięcia, że budynek skarżących zlokalizowany jest bezpośrednio przy granicy z ich własnymi działkami oznaczonymi numerem [...] i [...], a tym samym skarżący nie naruszają występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich; - przyjęcie za podstawę zaskarżonej decyzji założenia niemożliwego do wykonania w świetle aktualnej wiedzy technicznej i budowlanej, aby w przypadku konfliktu na tle dostępu do nieruchomości inwestorzy mieli użyć takich środków i technologii aby możliwe było wykonanie robót budowlanych bez konieczności wchodzenia na teren sąsiedniej nieruchomości, a powyższe skutkowało błędnym ustaleniem faktów mających istotne znaczenie dla rozpatrywanej sprawy. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej organu I instancji. W uzasadnieniu skargi skarżący rozwinęli podniesione zarzuty. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje. Skarga jest zasadna i podlega uwzględnieniu. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie, z punktu widzenia kryterium legalności, jest zaskarżona decyzja Wojewody P. z dnia [...] czerwca 2016 r., nr [...], która utrzymała w mocy decyzję Starosty M. z dnia [...] kwietnia 2016 r., nr [...], zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą Z. R. i A. R. pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budowę budynku mieszkalnego na działce nr [...], położonej w G. przy ul. [...]. Zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca podlegają uchyleniu, gdyż zasadne są zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewyjaśnieniu stanu faktycznego i braku wszechstronnej oceny materiału dowodowego oraz dotyczące naruszenia art. 153 p.p.s.a., które w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit.c) p.p.s.a., mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4, art. 35 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 290; dalej: P.b.), a także naruszenia § 12 ust. 1 pkt 1 i 2, ust. 2 i ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690), które to naruszenia, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a., miały wpływ na wynik sprawy. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że niniejsza sprawa była już przedmiotem rozpoznania przez WSA w Białymstoku, który wyrokiem z dnia 10 listopada 2015 r. wydanym w sprawie sygn. akt II SA/Bk 588/15, uchylił decyzję Wojewody P. z dnia [...] lipca 2015 r., nr [...] i poprzedzającą jej wydanie decyzję Starosty M. z dnia [...] czerwca 2015 r., nr [...]. Z mocy art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Niezastosowanie się zaś przez organ administracji, przy ponownym rozstrzyganiu, do oceny prawnej wyrażonej przez sąd w wyroku, narusza zasadę związania organu oceną prawną i oznacza, że podjęte w ten sposób rozstrzygnięcie jest wadliwe (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 3 września 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 278/14). Powyższe naruszenie, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., może mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tego, wiążące jest w niniejszej sprawie stwierdzenie Sądu w wyroku w sprawie II SA/Bk 585/15, że organ nie rozważył, czy projektowana szerokość budynku w porównaniu do szerokości obu działek inwestora daje możliwość jego usytuowania zgodnie z zasadą określoną w § 12 ust. 1 pkt 1, 2 rozporządzenia, a w przypadku, gdyby istniały istotne przeszkody w takim usytuowaniu, rozważenia wymaga w pierwszej kolejności usytuowanie przedmiotowego budynku w odległości 1,5 m od granicy. W stanie faktycznym niniejszej sprawy organy obu instancji naruszyły art. 153 p.p.s.a. Nie zastosowały się bowiem do oceny prawnej dokonanej przez sąd w zakresie wskazanym powyżej. Przyjęły, wbrew stanowisku sądu, że usytuowanie budynku należy rozważać tylko i wyłącznie w porównaniu do działki o nr [...], a nie do obu działek, tj. o nr [...] i [...]. Jako uzasadnienie takiego stanowiska organ I instancji wskazał, ze w świetle obowiązujących przepisów nie jest możliwe scalenie działek o nr [...], ponieważ działka nr [...] nie jest własnością inwestora. Nieruchomość ta stanowi własność Gminy G., a Z. i A. R. są jej użytkownikami. Powyższe stanowisko organów jest nieprawidłowe. Przede wszystkim nie zauważyły one, że działka o nr [...] jest w posiadaniu inwestorów nie na zasadzie użytkowania (jako ograniczone prawo rzeczowe), tylko na zasadzie użytkowania wieczystego. Natomiast już z art. 3 pkt 11 P.b. wynika, że przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający m.in. z użytkowania wieczystego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Organy nie zbadały, czy przedmiotowe użytkowanie wieczyste uprawnia inwestorów do wykonywania robót budowlanych na działce nr [...]. Nie zbadały także, jakie jest przeznaczenie przedmiotowej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Aby natomiast móc zrealizować zalecenia poczynione przez WSA w Białymstoku w wyroku w sprawie II SA/Bk 588/15, ustalenia te są nieodzowne. Dodatkowo zauważenia wymaga, że organy powołały się na niemożność scalenia w niniejszym postępowaniu działek o nr [...], nie uzasadniając w najmniejszym stopniu, do czego owe scalenie miałoby być potrzebne w przedmiotowej sprawie. Sąd podziela natomiast stanowisko wyrażone w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 3 lutego 2016 r., sygn. akt II SA/Gd 647/15, że organ rozpatrujący wniosek o pozwolenie na budowę jest związany jego zakresem i treścią. To inwestor, składając wniosek, decyduje o rodzaju, rozmiarze i charakterze planowanej inwestycji, przedstawiając niezbędne rozwiązania projektowe. Oznacza to, że organ administracji orzekając merytorycznie może jedynie zatwierdzić projekt budowlany i wydać pozwolenie na budowę zgodnie z wnioskiem, albo też - rozpatrując negatywnie złożony wniosek - odmówić wydania pozwolenia na budowę. W stanie faktycznym niniejszej sprawy wniosek inwestorów dotyczył tylko zabudowy działki o nr [...]. Powyższe nie oznacza jednak, że organy mogły odstąpić od wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w cyt. wyroku WSA w Białymstoku w sprawie II SA/Bk 588/15 i zaprzestać analizy w zakresie, czy projektowana szerokość budynku w porównaniu do szerokości obu działek inwestora daje możliwość jego usytuowania zgodnie z zasadą określoną w § 12 ust. 1 pkt 1, 2 rozporządzenia, a w przypadku, gdyby istniały istotne przeszkody w takim usytuowaniu, rozważenia wymaga w pierwszej kolejności usytuowanie przedmiotowego budynku w odległości 1,5 m od granicy. Spór w niniejszej sprawie dotyczy właściwie kwestii, czy w przedmiotowym postępowaniu organy badają tylko zgodność zamierzenia inwestycyjnego z planem miejscowym i warunkami technicznymi (jak twierdzą organy), czy też w zakresie szerszym, m.in. wskazanym w art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. (jak twierdzi strona skarżąca). Zdaniem Sądu, rację mają skarżący. Ze wskazanego przepisu wynika, że obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. W § 12 ust. 1 pkt 1 i 2 cyt. rozporządzenia określono odległości, w jakich należy sytuować budynki od granicy z sąsiednią działką budowlaną i mają one być nie mniejsze niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy oraz 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy. Wprawdzie rozporządzenie w § 12 ust. 2 sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jednakże omawiane przepisy należy interpretować w ten sposób, że zasadą jest, iż sytuowanie określone w § 12 ust. 2 jest wyjątkiem od reguły określonej w ust. 1 tego przepisu. Treść tych przepisów wskazuje wprawdzie na to, iż nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednakże nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę, albo że jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu. Jak słusznie wskazano w wyroku składu siedmiu sędziów NSA z dnia 11 czerwca 2001 r., sygn. akt OSA 4/01, pomimo, iż przedmiotem sprawy rozpoznawanej przez organ architektoniczno-budowlany jest pozwolenie na budowę, a więc rozstrzygnięcie należące do typowych zagadnień z dziedziny prawa administracyjnego materialnego, to jednak unormowań prawnych co do możliwości i warunków udzielenia pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy nieruchomości stanowiącej własność innej osoby niż inwestor należy poszukiwać zarówno w przepisach prawa administracyjnego (ustawa Prawo budowlane) jak i w przepisach prawa cywilnego (art. 140 k.c. i art. 144 k.c.). Sąd w składzie niniejszym w pełni podziela stanowisko przedstawione powyżej i opowiada się także za kolejnym poglądem judykatury, że w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością, organ administracji publicznej powinien mieć na uwadze konstytucyjny obowiązek równego traktowania wobec prawa zarówno inwestora jak i właścicieli działki sąsiedniej, a także przepisy konstytucyjne o ochronie prawa własności (por. wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2006 r., sygn. akt II OSK 794/05). Pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Wskazuje na to treść art. 5 ust. 1 pkt 9 P.b. wymagającego zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, jak i art. 144 k.c. przewidującego, iż właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. W postępowaniu takim organ w oparciu o art. 9 k.p.a. winien inwestora pouczyć o obowiązku wyczerpującego uzasadnienia usytuowania obiektu przy granicy nieruchomości. Dopiero powołane przez strony argumenty i zgłoszone przez nie dowody oraz ewentualnie materiał dowodowy zgromadzony przez organ orzekający we własnym zakresie, stanowić będzie podstawę orzekania w sprawie. Organ winien też mieć na uwadze, że pozytywnie można rozstrzygnąć tylko wniosek tej strony, która wykaże w toku postępowania, że budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią nie narusza zasad współżycia społecznego, jak też nie zakłóci korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. Pamiętać też musi, że skutki jego decyzji będą determinowały kształt przyszłej zabudowy na danym obszarze i to na przestrzeni długiego okresu czasu. Stąd rozstrzygnięcie w tym przedmiocie wymaga szczególnie wnikliwego rozważenia nie tylko interesów wszystkich uczestników postępowania, ale także przeanalizowania kwestii, jaki będzie ono miało wpływ na ład przestrzenny danego obszaru. W kontekście powyższego organy winny rozważyć, czy posadowienie budynku inwestorów w odległości 2,9 m od ściany istniejącego budynku skarżących nie narusza ich uzasadnionego interesu, skoro inwestorom pozostanie przestrzeń z drugiej strony ich budynku o szerokości 8,3 m do granicy ich działki i ok. 9,5 - 10 m do ściany budynku na działce nr [...]. Przesunięcie budowy budynku inwestorów tylko o 1,5 m w kierunku zachodnim, jak proponują skarżący, spowodowałoby poszerzenie strefy pomiędzy budynkami skarżących i inwestorów do szerokości 4,4 m i zmniejszenie przestrzeni z drugiej strony budynku inwestorów do szerokości 6,8 m do granicy ich działki i ok. 8 – 8,5 m do ściany budynku na działce nr [...]. Czy takie zatem posadowienie budynku inwestorów nie byłoby bardziej racjonalne i sprawiedliwe w kontekście ochrony interesów zarówno inwestorów i skarżących, tego jednak organy nie rozważają. Ponadto organy nie wzięły pod uwagę, że przedmiotowa inwestycja ma być realizowana po wcześniejszej rozbiórce istniejącego budynku drewnianego, niejako w jego miejsce, zlokalizowanego w odległości ok. 1 - 1,5 m od granicy z działką skarżących (patrz k. 8 akt adm.). Już zatem choćby z tego względu należałoby rozważyć, czy istniejący do tej pory ład przestrzenny na działkach [...], nie powinien zostać zachowany. W ocenie Sądu zasadne są także zarzuty skarżących, że posadowienie budynku inwestorów po granicy działek może spowodować stały konflikt pomiędzy inwestorami i skarżącymi. Już bowiem nawet zbudowanie ściany tego budynku po granicy wymagać będzie rozebrania istniejącego tam płotu, a następnie konieczność wycięcia tui rosnących przy samym płocie, po stronie skarżących. Ściana ta, co wynika z projektu budowlanego, ma być docieplona styropianem o grubości 15 cm, a zatem wykonanie elewacji wymagało będzie wykonywanie tych prac z działki skarżących. Utrzymywanie w okresie późniejszym przedmiotowej ściany w dobrym stanie technicznym również wymagać będzie wykonywania prac z działki skarżących. W miejscu zaś, z którego prace te będą musiały być wykonywane, jest przestrzeń o szerokości 2,9 m, która stanowi jedyny przejazd skarżących z drogi na ich działkę. Organy wyjaśnieniem kwestii powyższej się nie zajęły, wychodząc z błędnego założenia, że w przedmiotowym postępowaniu pozostają one bez wpływu na rozstrzygnięcie. W ocenie zaś Sądu, aby móc ocenić, czy dopuszczalne jest sytuowanie obiektu po granicy, czy też w odległości 1,5 m od granicy, okoliczności te wymagają zbadania i rozważenia. W tym miejscu zauważenia wymaga, że w wyroku NSA w Warszawie z dnia 26 listopada 2015 r., sygn. akt II OSK 760/14, zawarto tezę, że organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz sądy administracyjne nie są bezwzględnie związane oświadczeniem, składanym w trybie art. 33 ust. 2 pkt 2 P.b. Z uzasadnienia tego rozstrzygnięcia wynika m.in., że złożenie oświadczenia we wskazanym trybie, a więc dołączenie go do wniosku o pozwolenie na budowę, jest skuteczne wówczas, gdy z materiału dowodowego zebranego w sprawie nie wynikają dane sprzeczne z jego treścią. Oświadczenie takie stwarza domniemanie, że składającemu je podmiotowi przysługuje wskazane prawo, jednak domniemanie to może być obalone dowodem wskazującym, iż nie odpowiada ono rzeczywistości. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy trzeba stwierdzić, że zarówno organy administracyjne jak i sądy administracyjne są, w okolicznościach szczególnych, nie tylko uprawnione do badania zgodności oświadczeń składanym w trybie art. 33 ust. 2 pkt 2 P.b. ze stanem rzeczywistym, ale również są uprawnione do badania posiadania prawa inwestora do dysponowania na cele budowlane terenem, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1 P.b., w sytuacji, gdy inwestycja ma (może) objąć kilka działek lub część jednej działki. W sprawie niniejszej taką okolicznością szczególną są zalecenia poczynione przez WSA w Białymstoku w wyroku w sprawie II SA/Bk 588/15, a ponadto okoliczności faktyczne wynikające z szerokości nieruchomości inwestorów, skarżących oraz właścicieli działki o nr [...], a także rozmieszczenie istniejącej i planowanej, na tych nieruchomościach, zabudowie. Zważywszy na posadowienie budynku mieszkalnego skarżących na działce o nr [...] po jej granicy od strony wschodniej, zachodzi prawdopodobieństwo (czego organy w ogóle nie wyjaśniały), że od strony zachodniej, czyli od strony działki inwestorów, budynek ten posiada okna. Ściana tego budynku od strony zachodniej znajduje się w odległości 2,9 m od granicy z działką inwestorów. Budowa zatem budynku inwestorów po tej granicy o wysokości 7,19 m spowoduje, że powstanie tam ściana o wysokości 7,19 m (wynika to z projektu budowlanego) w odległości 2,9 m od okien skarżących. Organy, jak już wyżej wskazano, kwestii okien w budynku skarżących od strony inwestycji inwestorów, nie badały. Enigmatycznie tylko wskazały, że skoro budynek skarżących znajduje się od działki inwestorów w odległości 2,9 m, to w ścianie zwróconej w stronę działki inwestorów nie powinno być otworów okiennych, gdyż Prawo budowlane na to nie zezwala. Czym innym jednak, w ocenie Sądu, są wymogi przepisów w zakresie odległości w sytuowaniu nowej zabudowy od granic działek, a czym innym stan rzeczywisty na gruncie. Organy winny rozpoznawać sprawę w oparciu o dane rzeczywiste, a nie rozważania teoretyczne. Sąd nie podziela także stanowiska organów, że skoro inwestorzy nie chcieli wskazać we wniosku, jako terenu inwestycyjnego działek o nr [...], tylko wskazali działkę o nr [...], to organy musiały ograniczyć swoje rozważania wyłącznie do zakresu w nim przedstawionego. Organy dążąc do wszechstronnego zbadania sprawy uprawnione były i zarazem zobowiązane do wyjaśnienia stanu faktycznego w szerszym kontekście, tj. w zakresie terenu inwestycji składającego się z obu działek inwestorów. Prawidłowa decyzja w realiach niniejszej sprawa to decyzja taka, która nie tylko jest zgodna z normami technicznymi dotyczącymi zamierzonej inwestycji, ale i zabezpiecza uzasadnione interesy wszystkich stron przedmiotowego postępowania. Tej ostatniej kwestii organy zaś należycie nie wyjaśniły i nie rozważyły. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organy wezmą pod uwagę argumentację przedstawioną przez Sąd w niniejszym wyroku, a przy wydawaniu rozstrzygnięcia zobowiązane będą uwzględnić dokonaną wykładnię omawianych przepisów. Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a. i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804). Na zasądzone koszty składają się wpis sądowy w kwocie 500 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 480 zł oraz opłata skarbowa od udzielonych pełnomocnictw w kwocie 34 zł.