II SA/Bk 472/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 października 2020 r. sprawy ze skargi J. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Z. z dnia [...] lutego 2020 roku numer [...]. Wnioskiem z dnia [...] września 2018 r. J. L. (zwany dalej również "inwestorem") zwrócił się do Burmistrza Z. (dalej: "Burmistrz") o ustalenie warunków zabudowy nieruchomości położonej w P., oznaczonej nr geod. [...], dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie i przebudowie budynku gospodarczego (drewnianej obory) wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek letniskowy. W treści wniosku inwestor wskazał na zabudowę zagrodową oraz, że obszar inwestycji mieści się w liniach działki. W dniu [...] września 2018 r. sporządzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dotycząca przedmiotowej inwestycji, w której wskazano, że ww. działka położona jest w obszarze zwartej zabudowy wsi P. i wraz z działkami nr [...] i [...] stanowi jedno podwórze, na którym znajdują się budynki mieszkalne i gospodarcze w zabudowie zagrodowej, która też występuje na analizowanym obszarze. Z tego względu autor analizy wskazał, że funkcja inwestycji nie będzie kolidowała z funkcją i zagospodarowaniem przyległego terenu, lecz będzie stanowiła jej kontynuację, a ponadto, że spełnione zostały wszystkie warunki z art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2017, poz. 1073 ze zm. dalej: "u.p.z.p."). Pismem z dnia [...] września 2018 r. Burmistrz zawiadomił strony o wniosku inwestora z dnia [...] września 2018 r., natomiast odrębnym wnioskiem z dnia [...] września 2018 r. zwrócił się do Dyrektora Zarządu Zlewni Wód Polskich w B., Starosty Powiatu B. oraz Powiatowego Zarządu Dróg w B. o uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy dla wyżej opisanej inwestycji. Do wniosku tego Dyrektor Powiatowego Zarządu Dróg w B. odniósł się pismem z dnia [...] września 2018 r., wskazując, że nie znajduje podstaw do uzgodnienia przesłanego projektu decyzji na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. Postanowieniem z dnia [...] września 2018 r. Starosta Powiatu B. uzgodnił projekt decyzji o warunkach zabudowy działając na zasadzie m.in. art. 53 ust. 4 pkt 6 i ust. 5 u.p.z.p. Decyzją z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] Burmistrz Z. ustalił warunki zabudowy dla ww. przedsięwzięcia, ze zmianą sposobu użytkowania na budynek letniskowy, w ramach zabudowy zagrodowej, wskazując w niej warunki szczegółowe i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. W wyniku zaś rozpatrzenia odwołania J. Ł. (będącego właścicielem działki sąsiedniej nr [...]) od ww. decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. (dalej: "Kolegium") decyzją z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] uchyliło ją w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, wskazując, że ze sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie wynika, że dla inwestycji zaistniała kontynuacja cech odpowiadających charakterystyce urbanistycznej obiektów istniejących na analizowanym terenie, bowiem analiza nie zawiera informacji co do wysokości kalenicy oraz górnej krawędzi elewacji frontowej poszczególnych budynków. Ponadto Kolegium wskazało, że w sprawie należy rozważyć, czy zabudowa letniskowa spełnia podobną funkcję co zabudowa zagrodowa, w szczególności w kontekście prowadzenia gospodarstwa agroturystycznego. W dniu [...] stycznia 2019 r. została sporządzona kolejna analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dotycząca przedmiotowej inwestycji, zawierająca treści powielone z poprzedniej analizy, uzupełnione o informację dotyczącą wysokości kalenic zabudowy na analizowanym obszarze. W analizie ponownie wskazano, że zarówno w granicach analizowanego terenu, jak i na działce inwestora, znajdują się budynki mieszkalne i gospodarcze w zabudowie zagrodowej, co świadczy o kontynuacji funkcji i zagospodarowania przyległego terenu. W dniu [...] stycznia 2019 r. inwestor uzupełnił wniosek z dnia [...] września 2018 r. wskazując, że w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego zajmuje się agroturystyką, która nie jest działalnością gospodarczą, zaś budynek objęty inwestycją nie jest przeznaczony do celów agroturystyki, lecz na potrzeby własne. Postanowieniem z dnia [...] stycznia 2019 r. Starosta Powiatu B. uzgodnił projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w zakresie ochrony gruntów rolnych dla przedmiotowej inwestycji. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] Burmistrz Z. ustalił ponownie warunki zabudowy dla ww. przedsięwzięcia, ze zmianą sposobu użytkowania na budynek letniskowy, w ramach zabudowy zagrodowej, wskazując w niej warunki szczegółowe i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. W wyniku rozpatrzenia odwołania J. Ł. od ww. decyzji, Kolegium decyzją z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] utrzymało w mocy ww. decyzję, jednakże wskutek wniesienia przez J. Ł. skargi na tą decyzję, (której w aktach brak), Kolegium działając w ramach tzw. autokontroli (tj. na podstawie art. 54 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. 2019 r., poz. 2325 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.") decyzją z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...] skargę tą uwzględniło, uchylając wydaną przez Kolegium decyzję z dnia [...] maja 2019 r. oraz decyzję Burmistrza z dnia [...] kwietnia 2019 r. i przekazując sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W uzasadnieniu decyzji autokontrolnej Kolegium wskazało, że w sporządzonej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, niewłaściwie ustalono wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji, tj. z uwzględnieniem parametrów zabudowy już istniejącej na działce objętej wnioskiem. W dniu [...] grudnia 2019 r. sporządzona została kolejna analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zawierająca treści powielone z poprzednich analiz, które zostały zmodyfikowane jedynie w odniesieniu do współczynnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. Postanowieniem z dnia [...] stycznia 2020 r. Starosta Powiatu B. uzgodnił projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy w zakresie ochrony gruntów rolnych dla przedmiotowej inwestycji. Decyzją z dnia [...] lutego 2020 r. nr [...] Burmistrz Z. ustalił warunki zabudowy dla ww. przedsięwzięcia, ze zmianą sposobu użytkowania na budynek letniskowy, w ramach zabudowy zagrodowej, wskazując w niej warunki szczegółowe i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że rozważeniu podlegała kwestia zgodności budowy budynku o charakterze letniskowym w ramach zabudowy zagrodowej, z zabudową istniejącą na terenie analizowanym. W tym względzie Burmistrz wskazał, że w uzupełnieniu wniosku inwestor wyjaśnił, że w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego zajmuje się agroturystyką, w związku z czym inwestycja nie koliduje z funkcją i istniejącym zagospodarowaniem terenu. W wyniku rozpatrzenia odwołania J. Ł. od ww. decyzji, Kolegium decyzją z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...]: uchyliło ją w części określającej wielkość powierzchni zabudowy do 5%, tj. co do pkt 2.1 (pkt 1 decyzji), ustaliło wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem do 40% (pkt 2 decyzji) zaś w pozostałej części utrzymało w mocy ww. decyzję (pkt 3 decyzji). W uzasadnieniu organ odwoławczy powołując się na wytyczne zawarte w § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 dalej: "rozporządzenie MI"), wskazał na rozbieżność pomiędzy wymiarem wskaźnika powierzchni nowej zabudowy wynikającym z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a wymiarem tego wskaźnika przyjętym w decyzji. Kolegium podkreśliło przy tym, że inwestycja o funkcji letniskowej nie stoi w sprzeczności z istniejącą zabudową zagrodową, tym bardziej, że inwestor prowadzi lub ma zamiar prowadzić działalność agroturystyczną. Skargę na ww. decyzję wywiódł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku J. Ł. zarzucając naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. przez zmianę decyzji i zezwolenie na zalegalizowanie istniejącego budynku, w sposób istotnie odbiegający od przeciętnych warunków zabudowy istniejących na danym terenie, a także nie odniesienie się do stanowiska oraz wytycznych zawartych w decyzji Kolegium z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...]- stanowiące naruszenie art. 138 § 2a k.p.a. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W trakcie rozprawy w dniu [...] października 2020 r. J. L. będący uczestnikiem postępowania wniósł o oddalenie skargi oraz oświadczył, że prowadzi wraz z żoną gospodarstwo rolne o powierzchni około 5 h, a ponadto, że nie wie jaka jest średnia gospodarstwa rolnego w gminie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Podniesione w niej zarzuty naruszenia postępowania procesowego okazały się po części słuszne, jednakże z innych względów niż te wywiedzione w jej treści. Przeprowadzona bowiem kontrola sądowa wykazała, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzją ją poprzedzająca, wydane zostały, po pierwsze, bez przeprowadzenia jakichkolwiek ustaleń co do przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., pomimo wyraźnego stwierdzenia przez organy, że inwestycja zrealizowana została w warunkach zabudowy zagrodowej, a po drugie, na podstawie wadliwie sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Na wstępie przypomnieć należy, że zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Niespełnienie choćby jednego z ww. warunków, prowadzi zatem do wydania decyzji odmownej. Przy tym uregulowana w ww. pkt 1 powyżej tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, wyraża się w kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy oraz jej cech architektonicznych i urbanistycznych. Wynika z niej zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) oraz architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan zabudowy dotychczasowej. W konsekwencji zasada ta uzależnia więc zmianę w zagospodarowaniu terenu polegającą na budowie nowego obiektu budowlanego, od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej regulacji jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Narzędziem zaś służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w § 3 § 1 rozporządzenia MI. Sporządzenie analizy ma zatem kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy. Oznacza to, że dokument ten w znacznej mierze przesądza o wynikach całego postępowania prowadzonego w przedmiocie warunków zabudowy, niejako determinując treść wydawanej przez organ decyzji. Z tego zaś względu, że ww. analiza jest podstawowym elementem postępowania wyjaśniającego, stanowiącym jednocześnie istotny materiał dowodowy, powinna ona być sporządzona w sposób kompleksowy i szczegółowy, a przy tym jasno i jednoznacznie wskazywać, jakie kryteria oceny przyjął jej autor. Parametry wyznaczone w wyniku analizy oraz sprecyzowane na jej podstawie wnioski, powinny zaś wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na zastanym stanie faktycznym (tj. na istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości) oraz z mapy zasadniczej na którą naniesiono funkcje poszczególnych działek sąsiednich oraz istotne wskaźniki ich zabudowy. Sposób zaś wyznaczania parametrów nowej zabudowy regulują przepisy rozporządzenia MI, zawierające z jednej strony zasady generalne, z drugiej zaś odstępstwa od nich, które muszą każdorazowo znajdować wyczerpujące uzasadnienie. Tymczasem sporządzona w niniejszej sprawie analiza nie odpowiada wytycznym zawartym w rozporządzeniu MI i w ocenie sądu jest dokumentem sporządzonym nieprawidłowo. Przede wszystkim nie zawiera ona wyjaśnienia podstaw faktycznych zawartych w niej wniosków, które w istocie wyczerpują jej treść. Nie wynika z niej także, w jaki sposób wyznaczono obszar analizowany. Jakkolwiek ustawodawca pozostawił w tym zakresie pewną swobodę organowi administracji, ustalając jedynie minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, to jednak w decyzji dotyczącej warunków zabudowy, organ zobowiązany jest precyzyjnie wyjaśnić, w jaki sposób ten obszar, w konkretnym postępowaniu, został wyznaczony (por. wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, dostępny w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl, zwanej dalej: "CBOSA"). Niedopuszczalne jest przy tym wyznaczenie obszaru analizowanego w sposób, który uniemożliwia określenie, jaki w istocie charakter ma zabudowa występująca na danym obszarze. Taka analiza jest bowiem nieprzydatna, nie tylko z tego względu, że nie wynika z niej, czy występująca zabudowa da się pogodzić z planowaną inwestycją, ale też nie pozwala ona na dokonanie ustaleń, czy w określonej sprawie zachodzi przesłanka z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. (o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia). Sformułowane zaś w niej wnioski dotyczące realizacji zabudowy na obszarze zabudowy zagrodowej, nie zostały jakkolwiek umotywowane, podobnie jak nie zostały w niej zaprezentowane parametry dotychczasowej zabudowy. Zawiera ona zatem dowolne i arbitralne wnioski autora, który we końcowo stwierdził łączne spełnienie w sprawie wszystkich warunków z art. 61 u.p.z.p., bez wskazania jednostek redakcyjnych tego przepisu oraz – przede wszystkim - bez wyczerpującego uargumentowania tak sformułowanego wniosku. Wszelkie zatem ustalenia organów, poczynione w oparciu o lakoniczną, wybiórczą i niekompletną treść ww. analizy, są wnioskami nieuprawnionymi, pozbawionymi podstaw faktycznych i prawnych. W konsekwencji tak sporządzona analiza nie mogła stanowić podstawy dla przyjęcia, że w przedmiotowej sprawie zostały spełnione warunki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy. Ocenie organów umknęło również, że przepisy u.p.z.p. dopuszczają w sytuacji szczególnej, wydanie warunków zabudowy z pominięciem, wspomnianej wyżej, zasady dobrego sąsiedztwa. Wyjątek ten został unormowany w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., wedle którego, art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Przepis ten umożliwia zatem odstąpienie od dokonania analizy w zakresie zachowania zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, ale jedynie w opisanej tam sytuacji. Warunkiem zastosowania więc powyższej regulacji jest jednoznaczne ustalenie, że planując (lub jak to miało miejsce w niniejszej sprawie – realizując) określoną inwestycję, inwestor czyni to w ramach budowy lub rozbudowy istniejącej zabudowy zagrodowej oraz, że zabudowa ta, związana jest z prowadzonym przez niego gospodarstwem rolnym, którego powierzchnia przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. Konieczność poczynienia przez organ ustaleń, o których mowa w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., jest o tyle istotna, że - jak wskazuje się w orzecznictwie - brak wymogu istnienia kontynuacji funkcji w przypadku określonym w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. oznacza w konsekwencji brak wymogu określania obszaru analizowanego i sporządzania analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (por. m.in. wyrok NSA z 27 maja 2009 r., sygn. akt II OSK 838/08, Wyrok WSA w Gdańsku z 21 czerwca 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 611/16). Dokonane zatem w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. wyłączenie, w dalszej kolejności oznacza wyłączenie stosowania przepisów rozporządzenia, a co za tym idzie, również sporządzania analizy architektoniczno-urbanistycznej (por. wyrok WSA w Poznaniu z 24 stycznia 2019 r., II SA/Po 404/18, CBOSA). Tymczasem pomimo tego, że z ustaleń organów obu instancji wynika w sposób jednoznaczny, że inwestycja została zrealizowana w warunkach zabudowy zagrodowej, organy w żaden sposób nie odniosły się do ww. regulacji. Jakkolwiek okoliczność sporządzenia analizy obejmującej zasadę dobrego sąsiedztwa, sugerować by mogła, że w sprawie nie ziściły się przesłanki z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. umożliwiające pominięcie zasady dobrego sąsiedztwa, to jednak żadne z zapadłych w sprawie rozstrzygnięć nie zawiera jakichkolwiek ustaleń wskazujących na brak możliwości skorzystania przez organy z dyspozycji art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Ustalenia te zaś powinny obejmować powiązanie inwestycji zrealizowanej w warunkach zabudowy zagrodowej z gospodarstwem rolnym inwestora, a w przypadku ich pozytywnego wyniku, odniesienie powierzchni tego gospodarstwa, (tj. związanego z tą zabudową) do średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w gminie Z.. Przede wszystkim zaś, z powodu braku definicji legalnej "zabudowy zagrodowej", organ powinien w sposób wyczerpujący i logiczny wyjaśnić, w jaki sposób rozumie to pojęcie, odnosząc je do charakteru zabudowy funkcjonującej na obszarze wsi P.. Zaniechania organów w powyższym zakresie skutkują brakiem możliwości dokonania w tym względzie merytorycznej kontroli sądowej. Organy powinny były zatem ocenić, czy informacje zawarte we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, w tym dokonana na nim w dniu [...] stycznia 2019 r. adnotacja, a także dotychczas zgromadzony materiał dowodowy w postaci: dokumentacji organu nadzoru budowlanego, postanowienia Komendanta Miejskiego Policji w B. z dnia [...] września 2016 r. [...], dokumentacji uzyskanej z ewidencji Starostwa Powiatowego w B., pism J. Ł. oraz załączonej do złożonego przez niego do odwołania kserokopii karty ewidencyjnej innego obiektu świadczącego usługi hotelarskie nr [...], pozwalają na poczynienie kompleksowych ustaleń w wyżej opisanym zakresie, tj. co ustalenia charakteru prowadzonego przez inwestora gospodarstwa rolnego oraz powiązania go z zabudową objętą wnioskiem wszczynającym przedmiotowe postępowanie. Takich ustaleń zaś w niniejszej sprawie brakuje. To zaś, w połączeniu z brakiem jakiegokolwiek materiału dowodowego wskazującego na średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie Z. oraz na powierzchnię gospodarstwa rolnego inwestora pozostającego w ewentualnym związku z zabudową zagrodową, całkowicie uniemożliwia stwierdzenie, czy zaistniały w niej okoliczności opisane w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., a tym samym, czy sporządzenie w sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w celu określenia parametrów wnioskowanej zabudowy, było w ogóle konieczne. W konsekwencji organy nie miały uzasadnionych podstaw, aby przystąpić do sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującej zasadę dobrego sąsiedztwa i tym samym, aby ustalić warunki zabudowy wedle parametrów charakteryzujących zabudowę sąsiednią. Sporządzona analiza w ww. zakresie była przedwczesna, bowiem jej dokonanie nie zostało poprzedzone ustaleniami, o których mowa w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Powyższe braki powinny zostać wyeliminowane w ponownie prowadzonym postępowaniu, w którym organy dokonają wyczerpującej analizy całego dotychczas zgromadzonego materiału dowodowego, w kontekście przesłanek z art. 61 ust. 4 u.p.z.p., zaś w przypadku stwierdzenia, że nie jest on wystarczający, braki dowodowe wyeliminują pozyskując wymagane informacje za pomocą dostępnych środków dowodowych. Wyniki powyższej oceny powinny zaś pozwolić na jednoznaczne stwierdzenie zaistnienia w sprawie lub nie, opisanych w ww. przepisie okoliczności, które – w przypadku pozytywnej ich weryfikacji, eliminują konieczność uwzględniania, przy ustalaniu warunków zabudowy, zasady dobrego sąsiedztwa. Organy będą miały przy tym na względzie, że skoro wydanie w niniejszej sprawie decyzji o warunkach zabudowy, stanowi pokłosie prowadzonego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. postępowania legalizacyjnego, a tym samym prace budowlane objęte wnioskiem inwestora zostały już zrealizowane, to możliwe jest wyczerpujące ustalenie charakteru zabudowy objętej wnioskiem oraz zakresu jej powiązania z prowadzonym przez inwestora gospodarstwem rolnym. Czyniąc zaś ewentualne ustalenia co do powierzchni tego gospodarstwa (związanego z zabudową zagrodową) oraz odnosząc ją do średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w gminie Z., organy mogą posłużyć się dokumentacją urzędową, mając na uwadze, że wszelkie ustalenia faktyczne powinny znajdować odzwierciedlenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. W przypadku zaś dokonania weryfikacji przesłanek z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. z negatywnym efektem, organy ustalą warunki zabudowy przy uwzględnieniu zasady dobrego sąsiedztwa, tj. na podstawie prawidłowo i wyczerpująco sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględniającej wytyczne rozporządzenia MI oraz uwagi poczynione w niniejszym uzasadnieniu. W uzasadnieniu decyzji organy powinny również w sposób precyzyjny wykazać, opierając się na materiale dowodowym, że zostały spełnione pozostałe wymagania określone w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 u.p.z.p. W konsekwencji, w ocenie sądu, orzekającym w sprawie organom skutecznie zarzucono naruszenie przepisów proceduralnych – tj. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., bowiem wydane w sprawie decyzje oparte zostały na niewyczerpująco ustalonym stanie faktycznym. Organy zaniechały bowiem, również wbrew dyspozycji art. 80 k.p.a., dokonania ustaleń, o których mowa w art. 61 ust. 4 u.p.z.p., pomimo stwierdzenia, że inwestycja realizowana jest w warunkach zabudowy zagrodowej występującej na obszarze wsi P., co doprowadziło do przedwczesnego, a przy tym wadliwego sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującej zasadę dobrego sąsiedztwa oraz wyznaczenia parametrów nowej zabudowy na podstawie zabudowy dotychczasowej. Niewątpliwie naruszenia te mogły mieć, w ocenie sądu, istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem rezultatem stwierdzonych naruszeń był brak rozpoznania istoty przedmiotowej sprawy. Nie przesądzając zatem finalnego rozstrzygnięcia, sąd wskazuje, że ponownie rozpatrując sprawę, organy wydadzą rozstrzygnięcia merytoryczne kierując się poczynionymi w niniejszym uzasadnieniu uwagami. Uzasadnienia zaś wydanych ponownie decyzji, powinny odpowiadać brzmieniu art. 107 § 3 k.p.a., w szczególności zaś wskazywać materiał dowodowy, na którym organ się oparł wydając określone rozstrzygnięcie oraz jakie fakty za owym rozstrzygnięciem przemawiają i z jakich względów zostały one przez organ uznane za istotne w kontekście, stanowiących podstawę orzekania, przepisów prawa. Bez przeprowadzenia opisanych powyżej czynności, nie jest możliwe wydanie w niniejszej sprawie nieobarczonego wadami rozstrzygnięcia. Mając na uwadze powyższe, sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję ją poprzedzającą, orzekając w tym przedmiocie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c. w zw. z art. 135 p.p.s.a.