II SA/Bk 893/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys (spr.), Sędziowie sędzia WSA Paweł Janusz Lewkowicz, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi D. K. i K. K. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę oddala skargę II SA/Bk 893/14 UZASADNIENIE Starosta M. prowadził postępowanie o ustalenie wysokości odszkodowania za działkę nr [...] przejętą pod realizację drogi wraz z urządzeniami towarzyszącymi. Działka jest położona przy ul. W. w M., a powstała w wyniku podziału działki nr [...] należącej do D. i K. małżonków K. dokonanego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej jako z.r.i.d.) z dnia [...] września 2009 r. (sprostowaną postanowieniem z dnia [...] października 2013 r.). W postępowaniu tym Starosta M. decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. ustalił D. i K. K. odszkodowanie za przejętą działkę w wysokości 39 864 zł (52, 94 zł za 1 m2), jednakże na skutek odwołania Gminy M. oraz K. K. (występującego w imieniu własnym i jako pełnomocnik żony) powyższa decyzja została uchylona przez Wojewodę P. decyzją z dnia [...] lutego 2014 r. i sprawę przekazano do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Wojewoda ocenił przedłożony operat szacunkowy (z listopada 2013 r.) jako zawierający wady uniemożliwiające uznanie go za wiarygodny dowód w sprawie, a to z uwagi na: niewskazanie w nim konkretnych przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), uwzględnienie przez rzeczoznawcę transakcji nieruchomościami obejmujących okres ponad dwuletni, wskazania jako daty sporządzenia wyceny dzień 28 października 2012 r., podczas gdy z.r.i.d. zostało wydane w dniu 30 września 2013 r. Nadto, jak wskazał Wojewoda, akta sprawy zawierają dokumenty niepoświadczone za zgodność z oryginałem, nie wyjaśniono który z punktów przepisu art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.), dalej jako specustawa drogowa, był brany pod uwagę i kiedy nastąpiło objęcie nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi, jak też czy K. K. pozostawał w gotowości do wydania działki. Także, jak zwrócił uwagę Wojewoda, organ I instancji doręczał pisma D. K. a nie jej pełnomocnikowi. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji dopuścił dowód z kolejnego operatu szacunkowego (sporządzonego w marcu 2014 r. przez tego samego rzeczoznawcę J. Ł.) oraz po uzyskaniu wyjaśnień rzeczoznawcy odnośnie zgłaszanych przez strony (Gminę M. oraz K. K.) uwag do operatu – decyzją z dnia [...] maja 2014 r. znak [...] ustalił wysokość odszkodowania za działkę nr [...] na kwotę 34 495 zł (pkt 1), którą powiększył o kwotę 1 724, 75 zł tj. 5 % wartości nieruchomości (pkt 2 decyzji) oraz zobowiązał Burmistrza M. do wypłaty odszkodowania na rzecz małżonków D. i K. K. w łącznej kwocie 36 219, 75 zł (pkt 3 decyzji). W ocenie organu I instancji, operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z właściwymi przepisami, w tym rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r., którego konkretne przepisy zastosowane przy sporządzaniu operatu biegły wskazał. Nadto biegły uwzględnił uwagi organu odwoławczego zawarte w decyzji kasacyjnej z dnia 11 lutego 2014 r. oraz przeprowadził analizę rynku nieruchomości i szczegółowo uzasadnił swoje wnioski. Biegły składał też kilkakrotnie wyjaśnienia informując strony zgłaszające uwagi do operatu o zasadach, jakimi kierował się przy jego sporządzaniu. Organ I instancji uznał operat za miarodajny i ocenił, że może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania należnego stronom. Odwołanie od powyższej decyzji złożył K. K. Jak wskazał, niezrozumiałe jest ustalenie ceny za 1 m2 jego działki niższej o 7,13 zł w operacie z marca 2014 r. niż w operacie sporządzonym w listopadzie 2013 r. W jego ocenie powody takiej wyceny, w tym powody zmiany obszaru badanego rynku nieruchomości, okresu badania cen, przyjęcie do trendu czasu 25 transakcji oraz zmniejszenie ilości pozostałych transakcji do 15 - nie zostały wyjaśnione, choć, jego zdaniem, faktycznie wynikają z dostosowania wyceny do wymagań Gminy M., która jest zobowiązana do wypłaty odszkodowania. Odwołujący nie zgodził się także z uwzględnieniem w wycenie transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi a nie transakcji nieruchomościami nie przeznaczonymi pod drogi, posiadającymi przeznaczenie takie jak działki sąsiednie wobec wycenianej. Zakwestionował sposób zastosowania w sprawie § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Wniósł o podwyższenie wartości wywłaszczonej działki do cen obowiązujących przy sprzedaży działek budowlanych na O. Z. położonych w jej sąsiedztwie. Decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. znak [...] Wojewoda P. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy oceniając przeprowadzone w pierwszej instancji postępowanie jako prawidłowe. Organ wyjaśnił zasady ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi wynikające ze specustawy drogowej, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.), dalej jako u.g.n. oraz rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., jak również wyjaśnił zasady oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie. Wskazał, że wszystkich tych zasad dochowano w przedmiotowej sprawie. Podkreślił dodatkowo, że zgodnie z art. 157 u.g.n. o ocenę operatu można wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, jednakże strona w sprawie z tej możliwości nie skorzystała. Końcowo wskazano, że w sprawie wyjaśniono wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia zagadnienia, a postępowanie przeprowadzono zgodnie z art. 7, 10, 77 i 80 k.p.a. Skargę na powyższą decyzję złożyli do sądu administracyjnego D. i K. K. kwestionując ustalenia operatu szacunkowego z marca 2014 r. jako niezrozumiałe, w szczególności w zakresie przyjętej ceny za 1 m2 gruntu na poziomie niższym o 7,13 zł od poziomu ustalonego w poprzednim operacie (z listopada 2013 r.). Jak wskazali, nie zostały wyjaśnione przyczyny zmniejszenia wartości działki, których – ich zdaniem - należy dopatrywać się w zamiarze dostosowania wyceny do potrzeb Gminy M. będącej podmiotem zobowiązanym do zapłaty odszkodowania. W pozostałym zakresie skarga zawiera powtórzenie zarzutów podniesionych już w odwołaniu, dotyczących braku zasadności dokonanych w operacie zmian badanego obszaru rynku nieruchomości, okresu badania, trendu czasu oraz nieprawidłowego, zdaniem skarżących, zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Dodatkowo skarżący wskazali, że przedmiotowa nieruchomość została już raz wywłaszczona w 1988 r., jednakże później doszło do stwierdzenia nieważności decyzji wywłaszczeniowej. Zwrócili uwagę, że przy poprzednim wywłaszczeniu wszyscy właściciele odejmowanych nieruchomości otrzymali tę samą cenę za 1 m2 gruntu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlegała oddaleniu, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej wyeliminowanie z obrotu prawnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.), dalej p.p.s.a. Spór w sprawie niniejszej dotyczy wysokości odszkodowania za działkę skarżących przejętą pod drogę w trybie tzw. specustawy drogowej tj. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 687 z późn. zm.). Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis art. 18 specustawy drogowej wprowadza następujące reguły znajdujące w sprawie niniejszej zastosowanie: wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: z.r.i.d.) przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (ust. 1), w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją z.r.i.d. odpowiednio wyda tę nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenie niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji z.r.i.d., doręczenia postanowienia o nadaniu z.r.i.d. rygoru natychmiastowej wykonalności oraz w którym decyzja z.r.i.d stała się ostateczna – wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie zaś z odpowiednio stosowanymi ogólnymi regułami ustalania wysokości odszkodowania wynikającymi z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.), dalej u.g.n.: podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejmowaną nieruchomość stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, jej wartość rynkowa (art. 134 ust. 1 u.g.n.); wyboru właściwego podejścia szacowania oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1), który sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1), zaś przedmiotowy operat może zostać poddany ocenie prawidłowości jego sporządzenia przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1), której ocena jest niezależna od tego, że operat stanowi dowód w sprawie administracyjnej (rodzaj dowodu wymagającego wiadomości specjalnych tj. dowodu z opinii biegłego – art. 84 § 1 k.p.a.) i podlega przede wszystkim ocenie orzekających w sprawie organów administracyjnych oraz sądu administracyjnego. Wskazać też należy, że szczegółowe zasady wyceny nieruchomości wynikają z wydanego na podstawie upoważnienia ustawowego z art. 159 u.g.n. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). W sprawie niniejszej sporządzone zostały przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego dwa operaty szacunkowe (w listopadzie 2013 r. oraz w marcu 2014 r.), przy czym organy oceniły jako prawidłowy i mogący stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za działkę nr [...] operat z marca 2014 r. (sporządzony na skutek decyzji kasacyjnej Wojewody P. z dnia [...] lutego 2014 r.) określający wartość całkowitą działki na kwotę 34 495 zł przy ustalonej cenie za 1 m2 w wysokości 45, 81 zł. Wybór ten, w ocenie składu orzekającego, uznać należy za trafny jako oparty na dowodzie z operatu prawidłowo sporządzonego, zawierającego wyczerpujące i czytelne uzasadnienie dokonanego wyboru metody i techniki wyceny oraz którego autor szczegółowo i przekonująco ustosunkował się do zgłaszanych w toku postępowania uwag i zastrzeżeń. Przede wszystkim trafnie organ zaakceptował zastosowanie przez rzeczoznawcę przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., co w konsekwencji prowadzi do uznania za bezzasadny zarzutu skarżącego, iż "Rzeczoznawca, wyceniając nieruchomość, ma obowiązek brać pod uwagę wartość działek sąsiednich, a nie nieruchomości drogowych" (s. 4 i 5 skargi). Zdaniem sądu, stanowisko skarżącego wynika z niezrozumienia istoty regulacji § 36 ust. 4, który stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Treść § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. oznacza, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która to nieruchomość na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową - jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych (zajętych pod drogę lub przeznaczonych pod drogę). Odstąpienie od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (czy jak to określa skarżący – nieruchomości sąsiednich) może nastąpić tylko wówczas, gdy brak jest wystarczających danych odnoszących się do transakcji nieruchomościami drogowymi (vide wyroki w sprawach I OSK 2674/12 z dnia 23 stycznia 2013 r., I OSK 309/11 z dnia 9 lutego 2012 r., II SA/Bk 443/12 z dnia 6 września 2012 r. oraz II SA/Bk 479/12 z dnia 6 grudnia 2012 r., dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, powoływanej dalej w skrócie jako CBOSA). Treści § 36 ust. 4 rozporządzenia nie można natomiast odczytywać w ten sposób, że najpierw rzeczoznawca powinien poszukiwać wartości rynkowej nieruchomości według cen z transakcji nieruchomościami przeważającymi wśród przyległych a dopiero w dalszej kolejności – cen z transakcji nieruchomościami drogowymi. Zawarte w § 36 ust. 4 sformułowanie "chyba że" wyraźnie bowiem wskazuje na odwrotną niż ostatnio wskazana kolejność ustalania wartości rynkowej nieruchomości drogowej tzn. taką, że uwzględnia się ceny nieruchomości przeważających wśród przyległych o ile nie istnieją transakcje nieruchomościami drogowymi, czy inaczej: za wyjątkiem sytuacji, gdy nie istnieją transakcje nieruchomościami drogowymi. Jak wskazał tutejszy sąd w sprawie II SA/Bk 443/12: "Uwzględnienie od razu transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki jest działaniem naruszającym tę regulację. Wadliwość ta wiązałaby się bowiem z bezpodstawnym pominięciem podejścia, któremu prawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania". Bezpodstawne jest również odwoływanie się skarżącego do nowelizacji § 36 dokonanego rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985 z późn. zm.). Zdaniem składu orzekającego, zarówno w poprzednim brzmieniu § 36 jak i w obecnym (obowiązującym od dnia 25 sierpnia 2011 r.) wiodącym sposobem ustalania wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne było i jest podejście porównawcze przyjmujące ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości drogowych. Zgodnie bowiem z § 36 ust. 1 rozporządzenia w brzmieniu poprzednim (do 25 sierpnia 2011 r.) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a dopiero gdy brak było transakcji, które stanowiły przedmiot nabycia pod tego rodzaju inwestycje, należało dokonywać wyceny według ust. 2 tego przepisu (sprzed nowelizacji) tj. według wartości gruntów z których działki pod drogę wydzielono lub według wartości gruntów przeważających wśród gruntów przyległych. Również zatem i w poprzednim brzmieniu § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., podobnie jak w brzmieniu tego przepisu obowiązującym obecnie (co wyżej wyjaśniono), prawodawca przyznawał pierwszeństwo transakcjom nieruchomościami drogowymi. Wskazać też trzeba, że regulacja § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. ma charakter szczególny i z tego powodu nie mogła zostać pominięta ani przez rzeczoznawcę majątkowego, ani przez organy, jak też nie może być pominięta przez sąd w ten sposób, że pierwszeństwo przy dokonywaniu wyceny znajdzie wyłącznie przepis art. 134 u.g.n. Wprowadza on tzw. zasadę korzyści (uwzględnianie przy wycenie albo aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości albo alternatywnego jej przeznaczenia według celu wywłaszczenia – w zależności od tego, która z tych okoliczności powoduje zwiększenie wartości nieruchomości). Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 19 kwietnia 2013 r. w sprawie I OSK 2065/11, nie można dokonywać wyceny tak, jakby stanowiący regulację szczególną przepis § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w ogóle nie istniał. Co prawda, jak podkreślił NSA, przepis ten budził, zwłaszcza przed jego zmianą z dniem 25 sierpnia 2011 r., wiele kontrowersji - w tym w zakresie zgodności z konstytucyjnym warunkiem "słusznego" odszkodowania – jednakże ostatecznie został uznany za zgodny z Konstytucją (wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 16 października 2012 r. w sprawie K 4/10,.), a jak zwrócił uwagę NSA: "zdarzające się w praktyce przypadki wypłaty zaniżonych odszkodowań były efektem złego stosowania" a nie niekonstytucyjnego brzmienia (CBOSA). Reasumując tę część rozważań stwierdzić zatem trzeba, że skoro w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi należy w pierwszej kolejności poszukiwać transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogę, ewentualnie zajętymi pod drogi (vide także wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2013 r., I OSK 2674/12, CBOSA), to wycena bazująca na tej metodzie zastosowana w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę J. Ł. w marcu 2014 r. w sprawie niniejszej mogła stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania należnego skarżącym. Tym bardziej wniosek ten jest uzasadniony, że z dokumentów stanowiących materiał źródłowy dla sporządzenia wskazanego operatu wynika, iż wyceniana działka nr [...] według zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Mońki (uchwała nr X/68/03, zmieniona uchwałami z dnia 27 listopada 2008 r. nr XXVIII/140/08 oraz z dnia 17 grudnia 2012 r. nr XXVI/216/12) jest położona na terenie oznaczonym symbolem KDL z podstawowym przeznaczeniem pod ulicę W. oraz jej poszerzenie do szerokości w liniach rozgraniczających 15 m na odcinku od ulicy K. M. do granicy administracyjnej miasta. Nie ulega zatem wątpliwości, że wspomniana działka na dzień wydania z.r.i.d. była przeznaczona pod inwestycję drogową i według cen transakcji nieruchomości drogowych powinna być wyceniana, co też w sprawie nastąpiło. Jak wynika z operatu z marca 2014 r. (s. 4 tego dokumentu), rzeczoznawca ustalił cenę 1 m2 gruntu podejściem porównawczym, techniką skorygowanej ceny średniej z przyjętych do analizy transakcji pomocniczych. Wskazane podejście wymaga wskazania nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu rynkowego, za które uzyskane ceny koryguje się odpowiednimi współczynnikami przy uwzględnieniu zmian poziomu cen wskutek upływu czasu (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Trafnie organy orzekające w sprawie, zdaniem sądu, oceniły, że rzeczoznawca w sposób przekonujący wykazał występowanie transakcji rynkowych nieruchomościami drogowymi podobnymi, które mogły być podstawą wyceny według § 36 ust. 4 rozporządzenia oraz uzasadnił dlaczego ustalił ich podobieństwo z nieruchomością wycenianą. Jak bowiem wynika z operatu, rzeczoznawca wziął pod uwagę transakcje z terenu powiatu m. oraz z terenów o zbliżonym charakterze (sześć transakcji z terenu miasta M., jedną w obrębie graniczącej z M. wsi Ś., 22 transakcje na terenie miasta K. oraz 6 z terenu miasta G., s 3 operatu z 2014 r.) wskazując, że "Przyjęcie transakcji z rynku G. jest właściwsze niż z terenów podmiejskich B. z uwagi na bardzo zbliżony charakter miasta, wielkość oraz poziom cen nieruchomości" (vide wyjaśnienie rzeczoznawcy w piśmie z dnia 11 kwietnia 2014 r., k. 229 verte akt adm.). Wskazać należy, że w poprzednim operacie (z listopada 2013 r.) ten sam rzeczoznawca uwzględnił transakcje z terenów miejskich i wiejskich powiatu m. oraz z północnej części powiatu b. (s. 18 operatu z 2013 r.). Powyższa zmiana obszaru badanego rynku, kwestionowana przez skarżącego, wydaje się uzasadniona. Oznacza bowiem, że dla potrzeb wyceny spornej nieruchomości drogowej w większym stopniu rzeczoznawca uwzględnił specyfikę rynku, na którym dana nieruchomość funkcjonuje (teren mniejszych miejscowości a nie teren wielkomiejski i jemu sąsiednie). Wymagało to co prawda sięgnięcia do obszaru rynku regionalnego (powiaty z obszaru województwa), a nie wyłącznie lokalnego (powiat m.), jednakże zabieg ten umożliwił zrealizowanie zasady porównywalności wycenianych nieruchomości, dlatego zasługuje na akceptację (podejście porównawcze, jak wyżej wskazano, wymaga znalezienia nieruchomości podobnych tzn. takich, które są porównywalne z nieruchomością wycenianą - art. 4 pkt 16 u.g.n.). W ocenie sądu, nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut skargi dotyczący bezpodstawnego obniżenia ceny 1 m2 gruntu w operacie szacunkowym z marca 2014 r. (45, 81 zł) w stosunku do ceny przyjętej w operacie z listopada 2013 r. (52, 94 zł). Co prawda operat z marca 2014 r. jest dla strony z punktu widzenia końcowej wartości gruntu mniej korzystny, to jednak jest on bardziej prawidłowy pod względem formalnym (co wyżej wyjaśniono), której to oceny nie można było sformułować odnośnie operatu z listopada 2013 r. W decyzji kasacyjnej z dnia [...] lutego 2014 r. Wojewoda wyłożył nieprawidłowości operatu z listopada 2013 r., które skład orzekający podziela i które zostały wyeliminowane w obecnym operacie, co przełożyło się na wyliczenie wartości nieruchomości. Należy zauważyć, że wątpliwości odnośnie operatu z marca 2014 r. i zmian w stosunku do poprzedniego operatu zostały wyczerpująco wyjaśnione, bowiem rzeczoznawca uzasadnił okres, za jaki uwzględnił ceny w transakcjach nieruchomościami drogowymi (dwa lata) oraz okres, za jaki uwzględnił transakcje do obliczenia trendu czasu i wag cech rynkowych (trzy lata z uwagi na zmniejszającą się liczbę transakcji na terenie M. w okresie dwóch lat poprzedzających). Wyjaśnił, że uwzględnił jedynie nabycie nieruchomości pod drogi wynikające z zawartych w formie aktu notarialnego umów cywilnoprawnych (k. 230 akt adm.), co jest wystarczające dla oceny oszacowania jako prawidłowego, bowiem nie jest rolą rzeczoznawcy ocena czy ceny transakcji spełniają kryterium definicji wartości rynkowej (vide wyroki NSA z dnia 9 lutego 2012 r., I OSK 309/11, I OSK 961/11 z dnia 18 stycznia 2012 r., CBOSA). Wyjaśnienia udzielone w tym zakresie uznać należy za wyczerpujące, co uzasadniało ocenę operatu jako dowodu wiarygodnego. Należy jedynie wskazać, że istotnie w operacie z 2014 r. zostały przyjęte jako nieruchomości podobne działki o powierzchni w większości mniejszej i to znacznie niż powierzchnia działki wycenianej, jednakże nie mogło to mieć wpływu na wynik sprawy. Wskazać należy za wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 25 kwietnia 2013 r. w sprawie II SA/Po 137/13, że wielkość nieruchomości nie jest wprost wskazana w definicji nieruchomości podobnej z art. 4 pkt 16 u.g.n. jako parametr wpływający na podobieństwo, a zwłaszcza w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wielkość nie stanowi cechy wpływającej na jej wartość, a tylko inne cechy mieszczą się w zakresie pojęcia porównywalności (podobnie w wyroku z dnia 17 grudnia 2013r., II SA/Bd 395/13, CBOSA). Zdaniem sądu, operat z marca 2014 r. nie zawiera również pozostałych uchybień, które organ odwoławczy zarzucił poprzedniemu operatowi (z listopada 2013 r.), a w konsekwencji i wydanej w sprawie niniejszej pierwszej decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (z dnia [...] maja 2014 r.). Podkreślić zwłaszcza należy, że rzeczoznawca na bieżąco i w sposób wyczerpujący ustosunkowywał się do zgłaszanych do operatu z marca 2014 r. zastrzeżeń (vide pisma wyjaśniające z dnia 26 maja 2014 r. oraz z dnia 11 kwietnia 2014 r.). Wskazać trzeba, że operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę jest rodzajem dowodu z opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.) i podlega ocenie organów rozstrzygających sprawę oraz sądu administracyjnego. Ocena ta nie może jednak wkraczać w tę część operatu, która jest skutkiem użycia przez rzeczoznawcę wiadomości specjalnych, ale możliwa jest jedynie pod względem formalnym tj. czy został sporządzony przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane prawem treści, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków dyskwalifikujących (vide wyrok z dnia 30 października 2013 r., II SA/Bk 428/13, CBOSA). Zdaniem sądu, powyższej oceny formalnej operatu organy dokonały i była ona pozytywna oraz nie budzi zasadniczych wątpliwości składu orzekającego w sprawie niniejszej. Nadto w sprawie nie było podstaw do występowania do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem dokonania przez nią oceny sporządzonego operatu szacunkowego. Podzielić należy pogląd NSA, zgodnie z którym jeżeli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego organ orzekający uzna za wystarczające w ramach art. 80 k.p.a., to dopiero wtedy może oczekiwać od strony postępowania, kwestionującej opinię o wartości nieruchomości, poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami, np. oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (wyrok z dnia 26 lutego 2014 r., I OSK 1568/13, CBOSA). Zdaniem sądu, w sprawie niniejszej wątpliwości co do ustaleń operatu organ uzyskał w sposób wyczerpujący we własnym zakresie na podstawie art. 7 i art. 80 k.p.a., zaś strona nie przedstawiła kontroperatu ani oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a zatem nie podważyła wartości dowodowej operatu stanowiącego dowód w sprawie (mimo pouczenia o możliwości przedstawienia takiej oceny – vide pisma z dnia 14 marca 2014 r., k. 40 – 42 akt adm.). Dodać należy, że wysokość odszkodowania została podwyższona o kwotę stanowiącą 5 % wartości nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości nie później niż 30 dni od dnia uzyskania przez z.r.i.d. przymiotu ostateczności (art. 18 ust. 1e pkt 3 specustawy drogowej). Końcowo wskazać należy, odnosząc się do stanowiska skarżącego zarzucającego niezgodność wysokości ustalonego odszkodowania z normami konstytucyjnymi, że Konstytucja RP w art. 21 ust. 2 nie przewiduje odszkodowania pełnego ale odszkodowanie słuszne. Jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w swoich wyrokach, odszkodowanie powinno być tylko w sposób racjonalny "związane" z wartością wywłaszczonej nieruchomości, co nie oznacza, że w każdym wypadku musi ono dokładnie odpowiadać tej wartości. Nieprzypadkowo bowiem, zdaniem Trybunału, w art. 21 ust. 2 Konstytucji prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem odszkodowanie pełne, lecz zastosował termin odszkodowanie słuszne, który ma bardziej elastyczny charakter i uwzględnia również kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa. Jak wskazał też Trybunał, racjonalność działania nie pozwala ustawodawcy na dokonywanie wywłaszczenia w taki sposób, który ze względu na deklarowane cele publiczne zagrażałby ich osiągnięciu powodując skutki trudne do udźwignięcia przez budżet państwa. W świetle postanowień Konstytucji RP pojęcie słusznego odszkodowania odnosi się zatem do konieczności wyważenia interesu publicznego i prywatnego, do zachowania właściwych proporcji w zakresie ograniczeń, których doznają właściciele. Z tego punktu widzenia odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne (vide wyroki w sprawach SK 11/02 oraz K 4/10, http://trybunal.gov.pl). Zdecydowanie natomiast Trybunał we wskazanych wyrokach uznał za niedopuszczalne ograniczanie wymiaru odszkodowania w sposób arbitralny, jednakże taka sytuacja – jak wyżej wyjaśniono dokonując kontroli zaskarżonej decyzji i sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z marca 2014 .r – nie miała miejsca. Zdaniem składu orzekającego, ustalone w sprawie niniejszej odszkodowanie odpowiada wyżej wskazanej definicji słuszności, bowiem zostało ustalone zgodnie z obowiązującymi normami prawa i po uzyskaniu wyczerpującego wyjaśnienia zgłoszonych przez strony wątpliwości. Pozostałe twierdzenia skarżącego zawarte w skardze nie mogły mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia, bowiem nie dotyczyły istoty sprawy (np. okoliczność ustalenia w 1988 r. jednej ceny za 1 m2 wszystkich wywłaszczonych wówczas nieruchomości, okoliczność niezaewidencjonowania zmian w prawie własności działki nr 1695/1 czy niedoręczenia decyzji z.r.i.d. D. K.). Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji.