II SA/Bd 1114/15

Dnia 10 listopada 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Sędziowie: sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Protokolant: starszy sekretarz sądowy Elżbieta Brandt po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 listopada 2015 roku sprawy ze skargi [...] sp. z o.o. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] Prezydent [...], po wszczęciu w dniu 30 listopada 2010 r. z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalił [...] Sp. z.o.o jednorazową opłatę w wysokości 69.600 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w[...], oznaczonej jako działka nr 12 w obr. 137 o powierzchni 5.797 m² oraz działki nr 13/1 i 13/2 w obr. 137 o powierzchni 5.350 m² w związku z uchwałą nr IV/26/06 Rady Miejskiej [...] z dnia 20 grudnia 2006 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dzielnicy [...] w części obejmującej działki nr 12, 13/1, 13/2 i 8/39 obręb 137 położonych przy [...] (Dz.Urz. Województwa Kujawsko-Pomorskiego z 2007 r., Nr 15, poz. 209) - w związku z jej sprzedażą. W postępowaniu odwoławczym Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło powyższą decyzję i orzekło co do istoty, albowiem organ pierwszej instancji nieprawidłowo określił termin uiszczenia opłaty. Decyzja Kolegium została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, który wyrokiem z dnia 20 stycznia 2014 r., sygn. akt II SA/Bd 1310/13 uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję organu I instancji z uwagi na wady operatu szacunkowego. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania Prezydent [...], decyzją z dnia[...], na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm.) oraz § 10 uchwały Nr IW26/06 Rady Miejskiej [...] z dnia 20 grudnia 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dzielnicy [...] w części obejmującej działki nr 12, 13/1, 13/2 i 8/39 obręb 137, położonych przy [...] (Dz. Urz. Województwa Kujawsko - Pomorskiego Nr 15, poz. 209 z dnia 12 lutego 2007 r.), ustalił [...] Sp. z o.o. jednorazową opłatę w wysokości 10.132,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] oznaczonej jako działka nr 12 w obr. 137 o powierzchni 5.797 m² oraz działki nr 13/1 i 13/2 w obr. 137 o powierzchni 5.350 m² w związku z uchwałą nr IV/26/06 Rady Miejskiej [...] z dnia 20 grudnia 2006 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dzielnicy [...] w części obejmującej działki nr 12, 13/1, 13/2 i 8/39 obręb 137 położonych przy [...] (Dz.Urz. Województwa Kujawsko-Pomorskiego z 2007 r., Nr 15, poz. 209). W jej uzasadnieniu wskazano, że przedmiotowa nieruchomość objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr IV/26/06 Rady Miejskiej [...] z dnia 20 grudnia 2006 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dzielnicy [...] w części obejmującej działki nr 12, 13/1, 13/2 i 8/39 obręb 137 położonych przy [...] (Dz.Urz. Województwa Kujawsko-Pomorskiego z 2007 Nr 15, poz. 209) na skutek czego wzrosła jej wartość i w związku z jej zbyciem w dniu 16 marca 2010 r. (akt. notarialny Rep[...]) - tj. przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu, zaistniały przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto orzekający organ podniósł, iż zmiana planu została zainicjowana przez Spółkę [...] w związku z planowaną zabudową terenu pod stację paliw. Podkreślono także, że operaty szacunkowe sporządzone dla potrzeb poprzedniego postępowania, a zakwestionowane przez Sąd straciły swoją aktualność stosownie do treści przepisu art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w tej sytuacji powołano innego biegłego – rzeczoznawcę, który sporządził operat szacunkowy. W uzasadnieniu dokonano szczegółowej analizy operatu podnosząc, iż rzeczoznawca właściwie dobrał nieruchomości do porównań, przyjmując transakcje nieruchomościami o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej, zarówno według przeznaczenia w nowym jak i w poprzednio obowiązującym planie miejscowym, charakteryzujące się podobieństwem pod względem rodzaju, przeznaczenia i powierzchni. Stwierdzono, że operat jest kompletny, logiczny i sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego a także standardami zawodowymi. Od powyższej decyzji pismem z dnia [...] r. odwołanie wniosła Spółka [...] z siedzibą w[...], wnosząc o jej uchylenie w całości. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie następujących przepisów prawa: • art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity z dnia 5 lutego 2015 r. - Dz.U. z 2015 r., poz. 199, dalej "ustawa PiZP"), • art. 157 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z dnia 2 kwietnia 2014 r. - Dz.U. z 2014 r. poz. 518, z późn. zm., dalej"ustawa GN"), • art. 7 i art. 77 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (dalej "KPA"). Skarżąca spółka podniosła w uzasadnieniu podniesionych zarzutów, że nie odniosła korzyści ze zmiany planu, a organ nie zbadał wartości nakładów poniesionych przez Spółkę na nieruchomość tj. koszt jej zakupu oraz wielu inwestycji. Gdyby tego dokonał i porównał do dochodu uzyskanego ze zbycia, w ocenie skarżącej doszedłby do wniosku o braku odniesionej korzyści. Ponadto w odwołaniu odniesiono się do wszystkich dotychczas sporządzonych pięciu operatów szacunkowych, kwestionując ich ocenę dokonaną przez organ pierwszej instancji. Zwrócono uwagę, że dla potrzeb przedmiotowego postępowania został sporządzony już piąty operat szacunkowy, którego wyniki skrajnie różnią się od pozostałych czterech i w takiej sytuacji UM [...] zdaniem skarżącej spółki naruszył podstawowe zasady postępowania administracyjnego, ponieważ (w kontekście uzyskania aż tylu operatów) mógł i powinien zweryfikować je wykorzystując organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Organ I instancji zarazem naruszył art. 7 KPA, zgodnie z którym powinien podejmować czynności z urzędu, jeśli widzi, że ich niepodjęcie zagraża słusznemu interesowi obywatela. Z przepisów art. 7 i 77 § 1 KPA wynika, że postępowanie dowodowe oparte jest na zasadzie oficjalności, co oznacza, że organ administracji jest obowiązany z urzędu przeprowadzić dowody służące ustaleniu stanu faktycznego sprawy (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., II OSK 2017/06), a nie skorzystanie przez organ I instancji z możliwości zwrócenia się do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu zdaniem odwołującej się oznacza, że sprawy rozbieżnych wycen nie wyjaśniono w sposób zgodny z prawem, według zasad przewidzianych w KPA. Skarżąca zwróciła też uwagę, że zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy PiZP, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a wykonany operat (w aktach sprawy) nie spełnia tego wymogu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podjętej decyzji Kolegium zwróciło uwagę, że biorąc pod uwagę fakt, iż nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i mając na uwadze wskazania i ocenę operatów dokonaną przez Sąd, a także fakt, iż dotychczasowe operaty niezależnie od ich oceny utraciły swoją ważność, podjęto kroki w celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości poprzez powołanie nowego biegłego, zlecając sporządzenie stosownego operatu. Wskazano, że w rozpatrywanej sprawie nie znajduje zastosowania przepis art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dlatego rzeczoznawca określił wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie w "starym planie" oraz wartość z uwzględnieniem jej przeznaczenia w "nowym planie" na dzień sprzedaży, stosownie do przepisu art. 36 ust. 4 powołanej ustawy, dokonując wyboru podejścia oraz metody szacowania (podejście porównawcze, metoda porównania parami), dokonano wnikliwej analizy rynku. Kolegium zgodziło się ze stanowiskiem organu pierwszej instancji o poprawności operatu i jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, a w szczególności rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Organ pierwszej instancji wnikliwie ocenił zebrane w sprawie dowody, a w szczególności operat, przez co wywiązał się z obowiązku określonego w art. 77 § 1 k.p.a. stanowiącym, iż organy administracji publicznej są obowiązane w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. W ocenie organu odwoławczego ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy została dokonana. Obejmowała takie kwestie jak przyjęte sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, czy też sposoby określania wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Wzrost wartości określono na kwotę 33.775 tys. złotych, a wobec tego wysokość opłaty przy zastosowaniu stawki 30 % ustalono na kwotę 10.132,50 zł. Zdaniem Kolegium zgodzić należy się z odwołującą Spółką, iż wzrost wartości określony w decyzji uchylonej przez Sąd znacząco odbiega od aktualnie określonej, jednakże poprawność poprzednich operatów została zakwestionowana i na potrzeby postępowania zakończonego decyzją z dnia [...] r. nie mają one żadnego znaczenia, albowiem nie tylko ich poprawność została zakwestionowana ale także straciły swoją aktualność - dowodem jest tylko operat sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania. Operat ten został sporządzony poprzez określenie wartości przedmiotu wyceny na dzień [...] r., a więc na dzień sprzedaży. Odnosząc się do argumentacji odwołania dotyczącej braku korzyści ze sprzedaży po uwzględnieniu kosztów, w ocenie organu II instancji należy zauważyć, iż opłata obciążająca właściciela nie jest zależna od tego, czy wskutek zbycia nieruchomości osiągnął on korzyść (zysk) w związku ze zbyciem nieruchomości. Decydujące jest zbycie w drodze czynności prawnej (umowy) nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrosła wskutek przekwalifikowania takiej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. należy rozumieć w ten sposób, że obciążenie opłatą dotyczy każdej osoby, która zbyła nieruchomość (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 6 października 2013 r., sygn. akt II SA/Gl 1858/13, Lex nr 1647372). W skardze do sądu Spółka [...] z siedzibą w[...], wniosła o uchylenie decyzji organu odwoławczego w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie następujących przepisów prawa: • art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity z dnia 5 lutego 2015 r. - Dz.U. z 2015 r., poz. 199, dalej "ustawa PiZP"), • art. 157 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z dnia 2 kwietnia 2014 r. - Dz.U. z 2014 r. poz. 518, z późn. zm., dalej"ustawa GN"), • art. 7 i art. 77 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (dalej "KPA"). Skarżąca spółka podniosła w uzasadnieniu zarzutów, że ocena prawidłowości sporządzenia wyceny nieruchomości powinna być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w razie wystąpienia różniących się od siebie operatów wykonanych dla tego samego celu, a taka sytuacja bez wątpienia wystąpiła w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, bowiem decyzja organu I instancji ustalająca jednorazową opłatę planistyczną jest efektem jednego i tego samego postępowania administracyjnego wszczętego w 2010 r., na co wskazuje choćby jej znak[...]. Dla potrzeb tegoż postępowania łącznie zostało sporządzonych pięć różnych (rozbieżnych) operatów szacunkowych, a ich wyniki w ocenie skarżącej są skrajnie odmienne, dlatego w tych okolicznościach organ I instancji naruszył przepisy art. 157 ust. 1 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ - w kontekście uzyskania tak wielu rozbieżnych operatów oraz wniosków strony postępowania - mógł i powinien zweryfikować je wykorzystując organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem skarżącej, opisane powyżej zaniechania organu I instancji rażąco naruszają ww. regulacje Kpa, w szczególności zaś zasadę prawdy obiektywnej wyrażoną przepisem art. 7 Kpa. Ponadto podkreślono, że brak jest podstaw prawnych do naliczenia jednorazowej opłaty tytułem wzrostu wartości nieruchomości, ponieważ zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy PiZP, ustalenia planu miejscowego kształtują wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości, a nie ulega wątpliwości, że "wzrost wartości nieruchomości", o którym mowa w art. 36 ust. 4 zdanie pierwsze ustawy PiZP, musi być spowodowany jakimś obiektywnym rozszerzeniem sposobu wykonywania tegoż prawa własności, np. zmianą przeznaczenia nieruchomości. Całokształt działań gminy wobec ww. nieruchomości, np. częściowe jej odcięcie od drogi publicznej (dla cięższych pojazdów) w połączeniu z kosmetycznymi zmianami planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zdaniem skarżącej absolutnie nie uprawnia do stawiania wniosku, że warunki (przykładowo inwestycyjne) dla właściciela nieruchomości uległy polepszeniu lub też, że wzrosła wartość nieruchomości. Zdaniem skarżącej spółki, aby prawidłowo rozstrzygnąć przedmiotowe postępowanie administracyjne należało przeanalizować ratio legis przepisu art. 36 ust. 4 zdanie pierwsze ustawy PiZP, gdyż warunkowy charakter renty planistycznej wynika z dopuszczalności jej pobrania tylko wtedy, gdy podmiot uzyskujący korzyść (polegającą na wzroście wartości nieruchomości w wyniku działań planistycznych gminy) faktycznie zdyskontuje tę korzyść przy zbyciu nieruchomości, a sam wzrost wartości nieruchomości nie jest wystarczający do pobrania tej opłaty. Gdyby organ zbadał wszystkie nakłady na nieruchomość i porównał z dochodem uzyskanym przez spółkę w zw. Ze zbyciem nieruchomości, doszedłby do wniosku, że skarżący nie odniósł korzyści przy zbyciu nieruchomości. Nie uwzględniono bowiem nakładów poniesionych na nieruchomość. W opinii skarżącej, brak było zasadniczych podstaw prawnych do naliczenia jednorazowej opłaty tytułem wzrostu wartości nieruchomości, ponieważ zmiana miejscowego planu nastąpiła na niekorzyść każdorazowego jej właściciela (zawęziła, a nie poszerzyła możliwości inwestycyjne), co jasno wynika z porównania treści dotychczasowego planu oraz jego zmian. Zwrócono również uwagę, że zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy PiZP, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a wykonany operat (w aktach sprawy) nie spełnia tego wymogu. W odpowiedzi na skargę organ, nie znajdując podstaw do jej uwzględnienia, wniósł o jej oddalenie wskazując, że po ponownej analizie akt sprawy nie znalazł podstaw do zmiany zaskarżonej decyzji, ponieważ została ona podjęta zgodnie ze stanem faktycznym oraz w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) i art. 3 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W rozumieniu powyższych przepisów, sąd administracyjny bada legalność, czyli innymi słowy zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz z przepisami proceduralnymi, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Natomiast stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia następuje wówczas, gdy sąd stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). W ocenie sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać wydanej w sprawie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] r., znak: [...] utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] r., znak:[...], ustalającej dla [...] Sp. z o.o. jednorazową opłatę w wysokości 10.132,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] oznaczonej jako działka nr 12 w obr. 137 o powierzchni 5.797 m² oraz działki nr 13/1 i 13/2 w obr. 137 o powierzchni 5.350 m² w związku z uchwałą nr IV/26/06 Rady Miejskiej [...] z dnia 20 grudnia 2006 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dzielnicy [...] w części obejmującej działki nr 12, 13/1, 13/2 i 8/39 obręb 137 położonych przy [...] (Dz.Urz. Województwa Kujawsko-Pomorskiego z 2007 r., Nr 15, poz. 209). W ocenie sądu organy administracji obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, którego przedmiotem było ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego, zaś postępowanie administracyjne, w wyniku którego wydano decyzję ustalającą skarżącemu opłatę planistyczną, zostało przeprowadzone z zachowaniem reguł określonych w ustawie Kodeks postępowania administracyjnego. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa, niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy). Opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 ustawy). Przy czym odpowiednie stosowanie ust. 3 art. 37 ustawy do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien – ma prawo – w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin 5 lat, o którym mowa w art. 37 ust. 3 ustawy należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie(vide: wyrok NSA z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 250/10 - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Lektura powyższych regulacji prawnych jednoznacznie wskazuje, iż wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 ustawy przy uwzględnieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny nieruchomości i określenia wartości nieruchomości. Za takim stanowiskiem przemawia także stanowisko judykatury, podkreślając w uzasadnieniach orzeczeń sądowych, iż właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest, w drodze decyzji administracyjnej, do ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, tzw. "renty planistycznej", gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze - w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po wtóre - zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z przesłanek nie jest spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej, w przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (vide: wyrok WSA w Łodzi z dnia 2 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 704/10 oraz z dnia 8 lutego 2012 r., sygn. akt II SA/Łd 1368/11; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 25 marca 2009 r., sygn. akt II SA/Wr 478/08 - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Powracając na grunt ustalonego w niniejszej sprawie stanu faktycznego nie budzi wątpliwości, iż skarżąca była właścicielem nieruchomości położonej w [...] oznaczonej jako działka nr 12 o pow. 0,5797 ha oraz działek 13/1 i 13/2 o pow. 0,5350 ha. Nieruchomość ta została objęta miejscowym planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzonym uchwałą nr IV/26/06 Rady Miejskiej [...] z dnia 20 grudnia 2006 r. (Dz. Urzędowy Województwa Kujawsko - Pomorskiego Nr 15, poz. 209). W dniu 16 marca 2010 r. skarżąca spółka zbyła przedmiotową nieruchomość aktem notarialnym Rep. A nr 2251/2010, która to okoliczność stanowiła dla organu pierwszej instancji podstawę do wszczęcia z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty. Elementem spornym w niniejszej sprawie jest wystąpienie przesłanki wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem sądu stanowisko organu w tej kwestii zasługuje na uwzględnienie, co potwierdza lektura wyczerpującej analizy ustalonego stanu faktycznego i prawnego przeprowadzonej przez organy obu instancji. Niewątpliwie bowiem i organ odwoławczy, mając na uwadze obowiązki wynikające z art. 138 w związku z art. 15 k.p.a., w sposób szczegółowy i jasny przeanalizował ustalenia organu I instancji, przeprowadził dogłębną analizę operatu szacunkowego i w sposób logiczny i spójny podał powody, które przemawiały za oparciem zaskarżonego rozstrzygnięcia o wyliczenia wykonane przez biegłego. Organ dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadał, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Prawidłowo ocenił, iż sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy został przygotowany z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zwrócić przy tym należy uwagę, iż nie można żądać od organu, aby wkraczał w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocenie nie może zatem podlegać prawidłowość sporządzenia operatu, lecz wyłącznie jego kompletność i przydatność jako materiału dowodowego, stanowiącego podstawę orzekania. Do merytorycznej oceny operatu nie jest też uprawniony sąd. Zarówno organy administracji publicznej, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu na podstawie art. 80 k.p.a., zgodnie z którym organy mają prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia (por. wyrok NSA z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt I OSK 292/08 oraz z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05; wyrok WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07 - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W rozpatrywanej sprawie wartość nieruchomości przed zmianą przeznaczenia działki na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w dniu sprzedaży, została przyjęta przez organy orzekające w wysokości wynikającej z operatu szacunkowego. Skarżąca w toku postępowania administracyjnego nie złożyła żadnego innego dowodu, ani tym bardziej kontroperatu, który stanowiłby podlegający ocenie dokument kwestionujący prawidłowość merytoryczną operatu szacunkowego przyjętego na potrzeby zaskarżonego rozstrzygnięcia, poprzestając jedynie na gołosłownym twierdzeniu, iż zmiana przeznaczenia gruntów nie wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości. Wobec braku innego operatu złożonego przez skarżącą organ nie miał możliwości weryfikacji prawidłowości tego stanowiska, a także obowiązku oceny prawidłowości sporządzenia operatu, także pod tym kątem przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok NSA z dnia 8 maja 2009 r., sygn. akt I OSK 695/08 CBOSA). Niemniej jednak do wszystkich zgłaszanych przez spółkę zarzutów względem operatu szacunkowego, organ odwoławczy ustosunkował się w zaskarżonej decyzji. Potwierdza to lektura uzasadnienia, gdzie organ omówił wszystkie zarzuty zgłaszane w odwołaniu, powołując się na odpowiednie przepisy prawa i ustalone fakty wykazał, iż sporządzony operat jest prawidłowy w zakresie w jakim uprawniony był taką ocenę przeprowadzić. Zdaniem sądu analiza materiałów sprawy nie budzi wątpliwości, iż na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Jak wynika z akt, w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wprowadzonym wymienioną wyżej uchwałą z dnia 20 grudnia 2006 r. przedmiotowa nieruchomość jest położona w terenie oznaczonym symbolem 1 UH co w myśl § 11 uchwały oznacza "tereny zabudowy usługowej (salon samochodowy, stacja obsługi pojazdów, stacja paliw, warsztat itp.) z komunikacją wewnętrzną". Przed uchwaleniem ww. miejscowego planu teren objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów dzielnicy [...] uchwalonym uchwałą Nr IV/118/98 Rady Miejskiej [...] z dnia 16 grudnia 1998 r. (Dz. Urzędowy Województwa Kujawsko - Pomorskiego Nr 30, poz. 2006) gdzie dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywały zapisy: "przeznaczenie pod funkcje produkcyjno-składowe wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, podstawowe przeznaczenie terenu cele komercyjne, skoncentrowana zabudowa przemysłowa, budynki produkcyjne, składowe, biurowce, zabudowa o funkcji usług i rzemiosła w niewielkich zgrupowaniach stanowiących uzupełnienie funkcji przemysłowych". Jednocześnie, przepisy ogólne planu stanowią, iż na terenie tym mogły powstawać obiekty związane m.in. z naprawą pojazdów samochodowych, maszyn i urządzeń oraz obsługa ruchu samochodowego i turystycznego z wyłączeniem stacji paliw wobec czego nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego poprzez stworzenie możliwości realizacji na nim obiektu stacji paliw. Zmiana planu nastąpiła z inicjatywy skarżącej, uwzględniając optymalny sposób zagospodarowania nieruchomości. W tych okolicznościach nie tylko w znaczeniu subiektywnym wartość nieruchomości jest wyższa, gdyż uwzględnia realizację celów gospodarczych wnioskodawcy, ale w znaczeniu obiektywnym, rozszerzenie możliwości zagospodarowania w ramach funkcji usługowej (budowa stacji paliw) powoduje większą wartość nieruchomości, gdyż poprzednio wykorzystać ją można było głównie na cele produkcyjne z ograniczeniem dla funkcji usługowej. Fakt opracowania przez biegłego w toku postępowania kolejnego operatu szacunkowego, w związku z zakwestionowaniem przez sąd wartości dowodowej poprzednich operatów, a także w związku ze spowodowaną upływem czasu utratą ich aktualności (art. 156 ust.3 u.g.n.), w żadnej mierze nie może być kwalifikowany jako konieczność jego weryfikacji z poprzednimi operatami sporządzonymi na wcześniejszych etapach postępowania. Należy też mieć na względzie specyfikę operatu szacunkowego, która wynika zarówno z ograniczonego czasu jego wykorzystania w toku postępowania, a także stosunkowo niewielkich możliwości jego uzupełniania lub zmiany, co czyni koniecznym opracowanie nowego, aktualnego opracowania. Poprawność poprzednich operatów została zakwestionowana i na potrzeby postępowania zakończonego decyzją z dnia [...] r. nie mają one żadnego znaczenia, albowiem nie tylko ich poprawność została zakwestionowana, ale także straciły swoją aktualność, czego – jak słusznie wskazuje organ odwoławczy, dowodem jest tylko ostatni sporządzony operat szacunkowy. Operat ten został sporządzony poprzez określenie wartości przedmiotu wyceny na dzień 16 marca 2010 r., a więc na dzień sprzedaży. Podobnie też należy odnieść się do argumentacji skarżącej dotyczącej braku korzyści ze sprzedaży nieruchomości po uwzględnieniu poniesionych kosztów, gdyż nie można tracić z pola widzenia ogólnej reguły, iż opłata obciążająca właściciela zbywającego nieruchomość po uchwaleniu nowego planu miejscowego, nie jest zależna od tego, czy wskutek zbycia nieruchomości osiągnął on korzyść (zysk) w związku ze zbyciem nieruchomości. Warunkiem wystarczającym i koniecznym zarazem jest zbycie w drodze czynności prawnej (umowy) nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrosła wskutek przekwalifikowania takiej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. W tym stanie rzeczy sąd uznał, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Decyzje zostały wydane po wyczerpującym wyjaśnieniu wszelkich okoliczności faktycznych sprawy i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego, z poszanowaniem zasad wynikających z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Uzasadnienie decyzji zawiera wszystkie wymagane przepisami elementy, o których mowa w art. 107 § 3 k.p.a., w szczególności zawiera wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, a także wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Dlatego zarzuty naruszenia powołanych w skardze przepisów postępowania oraz prawa materialnego należy uznać za bezpodstawne. Z tych względów na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U z 2012 r., poz. 270 ze zm.), skargę należało oddalić.