II SA/Bd 297/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Sędziowie sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz asesor WSA Katarzyna Korycka (spr.) Protokolant asystent sędziego Jacek Grzegorzewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 maja 2018 r. sprawy ze skargi M. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oddala skargę. Wnioskiem z dnia [...] listopada 2016 r. skarżący M. K. i M(1). K. wnieśli o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w T. przy ul. [...], działka nr [...], dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Wnioskodawcy wskazali, że nabyli prawo użytkowania wieczystego w dniu [...] grudnia 2000 r., na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego (Rep. [...] nr [...]) i, że tym samym byli oni użytkownikami wieczystymi nieruchomości w dniu [..] października 2005 r. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...], wydaną po ponownym rozparzeniu sprawy, Prezydent Miasta T. odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ww. nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji organ powołując się na przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 83 ze zm., dalej powoływanej jako ustawa o przekształceniu) w brzmieniu nadanym po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 r. o sygn. akt K 29/13, wskazał że podmiotami uprawnionymi do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności są osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu tj. w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. Organ wyjaśnił, że w sprawie ustalono, iż przedmiotowa działka była objęta planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał do 31 grudnia 2003 r., natomiast obecnie nie jest objęta planem miejscowym, natomiast według studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta T. z dnia [...] maja 2006 r. nieruchomość znajduje się w granicach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wskazał, że nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na mocy umowy z dnia [...] lutego 1985 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego (Rep. [...] nr [...]) z pierwszym użytkownikiem wieczystym, że oddanie terenu w użytkowanie wieczyste nastąpiło w celu wzniesienia na gruncie warsztatu usługowego - ślusarstwo (§ 5 umowy), i że cel ten został zrealizowany. Dla nieruchomości dnia [...] grudnia 1986 r. została wydana bowiem decyzja o pozwoleniu na budowę budynku warsztatu ślusarsko-mechanicznego z częścią socjalną i ogrodzeniem oraz zaświadczenie z dnia [...] grudnia 1989 r. o zgłoszeniu do użytkowania warsztatu ślusarsko-mechanicznego z częścią socjalną. Brak jest dokumentów świadczących o zmianie sposobu użytkowania na cele mieszkaniowe przed 13 października 2005 r. Organ wskazał również na wydane przez Prezydenta Miasta T.: decyzję z dnia [...] maja 2007 r. o pozwoleniu na budowę dla rozbudowy istniejącego pawilonu handlowego o pomieszczenie biurowo-magazynowe, decyzję z dnia [...] października 2014 r. o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie pawilonu handlowego o magazyn i część mieszkalną wraz z zabudową schodów zewnętrznych oraz zmianą sposobu użytkowania części pawilonu na lokal mieszkalny, a także decyzję z dnia [...] marca 2015 r. o zmianie decyzji z dnia [...] maja 2007 r. w zakresie zmiany sposobu użytkowania pawilonu handlowego na lokal mieszkalny. Wskazane dokumenty zdaniem organu I instancji dowodzą, że w dacie wejścia w życie ustawy o przekształceniu tj. w dniu 13 października 2005 r. przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana na żaden z celów uprawniających do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jednocześnie organ podkreślił, że rodzaj zabudowy na nieruchomości potwierdza także znajdujący się w umowie sprzedaży skarżącym przedmiotowej nieruchomości z dnia [...] grudnia 2000 r., opis zabudowy określony zgodnie z § 1 i 3 umowy jako budynek warsztatowo – magazynowy, nieujawniony w księdze wieczystej. Dodatkowo organ stwierdził, że przepis art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 3 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1007, dalej powoływanej też jako ukwh) nie ma znaczenia dla oceny przeznaczenia nieruchomości, gdyż wpis w dziale I księgi wieczystej, w rubryce określającej sposób korzystania z prawa użytkowania wieczystego nie jest prawem jawnym oraz, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie znajduje zastosowania w odniesieniu do danych wpisanych w dziale I księgi wieczystej, w tym wypadku niezgodnych z treścią umowy, albowiem jako podstawę wpisu wskazano umowę o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, podczas gdy z umowy tej nie wynika przeznaczenie wpisane w Dziale [...] KW nr [...]. Od powyższej decyzji skarżący wnieśli odwołanie domagając się jej uchylenia i orzeczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili: 1. naruszenie art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że uprawnie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przysługuje wyłącznie osobom fizycznym, które w dniu 13 października 2005 r. były użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, podczas gdy uprawnienie to przysługuje również osobom fizycznym, które w tym dniu były użytkownikami wieczystymi nieruchomości dopiero przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową; 2. naruszenie art. 7, art. 77, art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1257, dalej powoływanej jako kpa) w zw. z art. 3 ust. 1 i art. 5 ukwh poprzez: niedozwolone ustalenie (pomimo funkcjonującego w tych zakresie domniemania), że cel użytkowania wieczystego został wpisany w księdze wieczystej nr [...] niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym; niedozwolone ustalenie (pomimo funkcjonującej w tych zakresie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych), że skarżącym przysługuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości w celu ustalonym w umowie z dnia [...] lutego 1985 r., podczas gdy nabyli oni przedmiotowe prawo [...] grudnia 2000 r., kiedy w księdze wieczystej ujawniony był inny cel użytkowania wieczystego; a także niewłaściwe uznanie, że wpis w dziale I księgi wieczystej w rubryce określającej sposób korzystania z prawa użytkowania wieczystego nie jest prawem jawnym i nie znajduje w stosunku do niego zastosowania rękojmia wary publicznej ksiąg wieczystych. W uzasadnieniu odwołania skarżący, podsumowując argumentację odwołania stwierdzili, że można przekształcić w prawo własności nieruchomości także prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, która na dzień 13 października 2005 r. była dopiero przeznaczona pod zabudowę na cele mieszkaniowe, ale jeszcze w ten sposób niezabudowana. W dniu zaś 13 października 2005 r. nieruchomość skarżących była przeznaczona pod zabudowę na cele mieszkaniowe, albowiem stanowił tak wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Wpis ten w dniu 13 października 2005 r. był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, albowiem [...] grudnia 2000 r. skarżący nabyli prawo użytkowania wieczystego o treści zgodnej z tym wpisem, po myśli art. 5 ukwh. Natomiast zgodnie z art. 3 ust. 1 ukwh organ administracji nie może samodzielnie kwestionować zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Skarżący zaznaczyli przy tym, że sposób korzystania z nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, chociaż ujawniony w dziale I księgi wieczystej, może być objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz domniemaniem zgodności z rzeczywistością, albowiem wpis tego rodzaju określa treść prawa jawnego z księgi wieczystej w ramach stanu prawnego nieruchomości, nie ma on charakteru informacji faktycznej. Po rozpatrzeniu ww. odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) w T. decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...], orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji SKO wskazało, że w sprawie zgodnie z treścią umowy z dnia [...] lutego 1985 r. zawartej w formie aktu notarialnego oddanie terenu w użytkowanie wieczyste nastąpiło w celu wzniesienia na tym gruncie budynku warsztatu usługowo-ślusarskiego. W toku postępowania ustalono, iż w chwili wejścia w życie ustawy o przekształceniu, teren przeznaczony był do użytkowania warsztatu mechaniczno-ślusarskiego i brak jest dokumentów świadczących o zmianie sposobu użytkowania. Brak jest również okoliczności świadczących o tym, że nieruchomość zabudowana była na cele mieszkaniowe lub zabudowana garażami albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność na podstawie ustawy o przekształceniu jest ściśle związane z nieruchomością gruntową. Zabudowa na nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym świadczy, że nie są to obiekty przeznaczone na cele mieszkaniowe. Funkcja usługowo-warsztatowa wyklucza, zdaniem SKO, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność. SKO podkreśliło, że z brzmienia ustawy o przekształceniu wynika jasno, iż uwzględnienie wniosku o przekształcenie uzależnione jest od łącznego spełnienia przesłanek określonych w ustawie. Po pierwsze trzeba być użytkownikiem wieczystym nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe lub garażami. Natomiast, gdy na nieruchomości nie ma żadnej zabudowy, to nieruchomość musi być przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Ustosunkowując się do zarzutów odwołania SKO wskazało, że zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i 80 kpa w zw. z art. 3 ust. 1 oraz 5 ukwh oraz zarzut dotyczący rękojmi wpisów dokonanych w księdze wieczystej nie jest aktualny. Dnia [...] listopada 2017 r. dokonano bowiem sprostowania treści wpisu w dziale [...] księgi wieczystej [...] poprzez wpisanie właściwego przeznaczenia nieruchomości. Obecnie widnieje wpis o treści działka gruntu w użytkowaniu wieczystym pod zabudowę warsztatem usługowo -ślusarskim. Na powyższą decyzję skarżący wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy. Domagają się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazania mu sprawy do ponownego rozparzenia, skarżący zarzucili: 1. naruszenie przepisów art. 7 kpa w zw. z art. 127 § 2 kpa, art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu oraz art. 29 ukwh, polegające na nierozpoznaniu zarzutów odwołania na skutek mylnego przyjęcia, że stały się one nieaktualne z uwagi na treść wpisu w księdze wieczystej z 2017 r., podczas gdy: 1) w sprawie należy badać stan nieruchomości na dzień 13 października 2005 r.; 2) rzeczony wpis może wywołać skutki prawne dopiero od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie (2017 r.); 3) rzeczony wpis do księgi jest nieprawomocny (został skutecznie zaskarżony); 2. naruszenie art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu poprzez jego niewłaściwe niezastosowanie na skutek błędnego przyjęcia, iż nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą oznaczoną [...], nie była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową w dniu 13 października 2005 r.; 3. naruszenie art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu poprzez jego niewłaściwą wykładnię, polegającą na przyjęciu, że o nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową można mówić wyłącznie w przypadku nieruchomości dotąd niezabudowanej. W uzasadnieniu skargi skarżący wskazali, że na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu, przekształceniu podlegają nie tylko nieruchomości faktycznie wykorzystywane w celach mieszkaniowych (zabudowane), ale również nieruchomości, które mogły być potencjalnie wykorzystywane w tych celach (przeznaczone pod zabudowę na cele mieszkaniowe) niezależnie od rzeczywistego sposobu korzystania z nich w dniu 13 października 2005 r. Podkreślając, że skarżący nabyli sporną nieruchomość w 2000 r., że w tym czasie w dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości widniał wpis o treści "Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym przeznaczona pod zabudowę domem mieszkalnym" oraz, że wpis ten funkcjonował w niezmienionym kształcie również w dniu 13 października 2005 r., skarżący stwierdzili, że w tych okolicznościach, gdy z odpisu z księgi wieczystej wynika wprost, że działka przeznaczona jest pod zabudowę domem mieszkalnym, spełniona została przesłanka wynikająca z art. 1 ustawy o przekształceniu. Zarzucili również, że organ I instancji całkowicie pominął zawartość księgi wieczystej, przyznając prymat umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste, w której określono inny cel użytkowania wieczystego od tego ujawnionego w księdze wieczystej, tymczasem organ I instancji był związany treścią księgi wieczystej z uwagi na niewzruszone domniemanie, zgodnie z którym prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 ukwh), a wpis w księdze wieczystej funkcjonujący w dniu 13 października 2005 r. był zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, albowiem skarżący nabyli uprzednio (2000 r.) prawo użytkowania wieczystego o treści zgodnej z tym wpisem w warunkach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ukwh). Natomiast organ II instancji, pominął wskazaną argumentację skarżących, powołując się na fakt, że wpis w księdze wieczystej, funkcjonujący w dniu 13 października 2005 r. w brzmieniu "Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym przeznaczona pod zabudowę domem mieszkalnym.", z dniem [...] listopada 2017 r. zyskał brzmienie "Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym przeznaczona pod zabudowę warsztatem usługowym-ślusarstwo". Zdaniem skarżących wskazana zmiana wpisu w księdze wieczystej nie ma znaczenia, gdyż wpis z [...] listopada 2017 r. jest nieprawomocny, albowiem został skutecznie zaskarżony, o czym świadczy wzmianka w księdze wieczystej, a ponadto wpis z [...] listopada 2017 r. zgodnie z art. 29 ukwh wywołuje skutki dopiero od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie, tj. od [...] sierpnia 2017 r., a dla rozstrzygnięcia sprawy istotne jest przeznaczenie nieruchomości badane wyłącznie na dzień 13 października 2005 r. Ponadto skarżący podkreślili, że dla oceny przeznaczenia nieruchomości w roku 2005 nie można kierować się treścią decyzji o pozwoleniu na budowę warsztatu z [...] grudnia 1986 r., gdyż od czasu jej wydania do roku 2005 upłynął znaczny okres (19 lat), a skarżący w roku 2005 nie byli adresatami tej decyzji. Poza tym dla oceny przeznaczenia nieruchomości w dniu 13 października 2005 r. bez znaczenia pozostaje umowa o oddanie terenu państwowego w użytkowanie wieczyste z dnia [...] lutego 1985 r., która wyznaczała treść prawa użytkowania wieczystego spornej nieruchomości do dnia [...] grudnia 2000 r. (gdy prawo to nabyli skarżący), ze względu na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Skarżący zakwestionowali także stanowisko SKO, zgodnie z którym aby móc uznać nieruchomość za przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową w rozumieniu przepisu art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu, nieruchomość taka nie może być w ogóle zabudowana, powołując się na orzeczenia sądów administracyjnych oraz poglądy doktryny, które zdaniem skarżących świadczą o nieprawidłowości wskazanego poglądu organu II instancji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w zakresie wynikającym z treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2188 ze zm.) w zw. z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm., dalej powoływanej jako ppsa), Sąd stwierdził, iż wniesiona w sprawie skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu. Zgodnie z jego treścią osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Podkreślić należy jednak, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 10 marca 2015 r. wydanym w sprawie o sygn. akt K 29/13, orzekł, że art. 1 ust. 1 i ust. 3 ustawy o przekształceniu w zakresie, w jakim przyznaje uprawnienie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności osobom fizycznym i prawnym, które nie miały tego uprawnienia przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 187, poz. 1110) jest niezgodny z art. 2 Konstytucji RP, a ponadto: a) w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, jest niezgodny z art. 165 ust. 1 Konstytucji, b) w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa nie jest niezgodny z art. 165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 1 i 2 Konstytucji. Przedmiotem oceny Trybunału było brzmienie przepisu m. in. art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, która weszła w życie w dniu 9 października 2011 r. Skutkiem stwierdzenia przez Trybunał zakresowej niezgodności art. 1 ust. 1 i 3 ustawy o przekształceniu z art. 2 Konstytucji oraz w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego z art. 165 ust. 1 Konstytucji RP jest brak podstaw do przekształcenia, w trybie administracyjnym, prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, niemniej tylko do sytuacji, w których do dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej z 2011 r., czyli na podstawie wcześniej obowiązujących przepisów, użytkownikowi wieczystemu nie przysługiwało uprawnienie do żądania przekształcenia. W przypadku osób fizycznych, z którymi mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie, ustawowa podstawa do administracyjnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności została wyłączona do tych osób fizycznych, którym ustawodawca w przepisach poprzedzających wejście w życie ustawy nowelizującej z 2011 r. nie przyznał możliwości żądania przekształcenia. Oznacza to, że zachowują podstawę prawną przesłanki uwłaszczenia przewidziane w ustawie o przekształceniu z 2005 r. w jej brzmieniu sprzed wejścia w życie ustawy nowelizującej z 2011 r., w tym i ograniczenia co do rodzaju nieruchomości mogących być przedmiotem wniosku o przekształcenie, sposobu ich wykorzystania oraz celu ich przeznaczenia. Wobec powyższego przesłanki przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, mające zastosowanie w niniejszej sprawie, określone zostały w art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu w brzmieniu nadanym po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 r., sygn. akt K 29/13. W aktualnym stanie prawnym, uwzględniającym ww. wyrok Trybunału, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może dotyczyć osób fizycznych będących w dniu wejścia w życie ustawy (13 październik 2005 r.) użytkownikami wieczystymi nieruchomości: - zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo - przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz - nieruchomości rolnych. Wskazane osoby fizyczne mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. W sprawie nie budziła sporu przesłanka podmiotowa przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Skarżący bowiem na dzień 13 października 2005 r. (data wejścia w życie ustawy o przekształceniu) byli użytkownikami wieczystymi przedmiotowej nieruchomości, które to prawo nabyli na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego (Rep. [...] nr [...]) z dnia [...] grudnia 2000 r. Istota sporu w sprawie dotyczyła natomiast spełnienia kryterium przedmiotowego określonego w art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu. W tym zakresie strony wyrażały odmienne stanowisko co do kwestii czy przesłanka przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową dotyczy wyłączenie nieruchomości niezabudowanej, a także co do kwestii jakie jest przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w kontekście zawartego w Dziale [...] KW nr [...] wpisu (obecnie wykreślonego nieprawomocnie) określającego sposób korzystania z nieruchomości oraz treści art. 3 i 5 ukwh. Odnosząc się do pierwszej ze wskazanych kwestii tutejszy Sąd wyraża stanowisko, że przeznaczenie zabudowy nieruchomość odnosi się wyłącznie do nieruchomości niezabudowanych. W tym zakresie Sąd podziela stanowisko wyrażone w wyrokach NSA z dnia 14 kwietnia 2011 r., sygn. akt I OSK 918/10, WSA w Bydgoszczy z dnia 13 lipca 2011 r., sygn. akt II SA/Bd 474/11, WSA w Szczecinie z dnia 16 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Sz 1008/17 – dostępne na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query). Z treści art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu wynika, że ustawodawca wyróżnił w nim dwie kategorie przesłanek przedmiotowych do których zastosował spójnik "albo", tj. nieruchomość zabudowana na cele mieszkaniowe lub garaże albo nieruchomość przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę. Wprowadził tym samym między tymi przesłankami alternatywę rozłączną. Oznacza to, że intencją jego było potraktowanie tych przesłanek jako rozłączne i wykluczające możliwość ich jednoczesnego wystąpienia. Uwzględnienie wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może mieć więc miejsce w sytuacji gdy nieruchomość zabudowana jest na cele mieszkaniowe lub garażem. Natomiast, gdy nie ma na nieruchomości objętej wnioskiem żadnej zabudowy, to nieruchomość musi być przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub garażem. Obie wskazane przesłanki należy traktować odrębnie, przy czym jak słusznie wskazał WSA w Szczecinie we ww. wyroku z dnia 16 listopada 2017 r., gradacja zastosowana w tym przepisie nakazuje przyjąć, że w pierwszej kolejności należy brać pod uwagę stan faktyczny, tj. istniejącą na nieruchomości zabudowę, a dopiero przy braku zabudowy - przeznaczenie pod określonego rodzaju zabudowę. W kwestii wykładni przepisu art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu wypowiedział się NSA w ww. wyroku z dnia 14 kwietnia 2011 r., stwierdzając, że w świetle powyższego przepisu, o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą ubiegać się skutecznie osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi (lub osoby będące następcami prawnymi takich osób fizycznych) nieruchomości, które należą do jednej z trzech kategorii wskazanych w zakresie przedmiotowym omawianego przepisu. Mianowicie jako podlegające przekształceniu na podstawie art. 1 ust. 1 ustawodawca wymienił: 1) nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe lub zabudowane garażami, albo 2) nieruchomości przeznaczone pod tego rodzaju zabudowę, oraz 3) nieruchomości rolne. Uogólniając intencję ustawodawcy można wobec tego powiedzieć, że nieruchomościami, które podlegają przekształceniu na podstawie art. 1 ust. 1 są nieruchomości zabudowane na określony w tym przepisie cel, nieruchomości niezabudowane, ale przeznaczone pod zabudowę na ten określony cel oraz nieruchomości rolne. Z powyższego wynika, że ustalenie celu zabudowy na jaki ma być przeznaczona nieruchomość odnosi się wyłącznie do nieruchomości niezabudowanych. Mając na uwadze poczynione uwagi stwierdzić należy, że skoro w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z nieruchomością zabudowaną (okoliczność niekwestionowana w sprawie), to istotnym w sprawie nie było określenie przeznaczenia nieruchomości, lecz ustalenia jakiego rodzaju zabudowa występuje na przedmiotowej nieruchomości, z tym że istotny jest stan występujący w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu. Z akt sprawy wynika zaś, że przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na mocy zawartej w formie aktu notarialnego umowy z dnia [...] lutego 1985 r. z pierwszym użytkownikiem wieczystym, że zgodnie z treścią tej umowy oddanie terenu w użytkowanie wieczyste nastąpiło w celu wzniesienia na gruncie warsztatu usługowego - ślusarstwo (§ 5 umowy), że dnia [...] grudnia 1986 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę budynku warsztatu ślusarsko-mechanicznego z częścią socjalną i ogrodzeniem oraz, że dnia [...] grudnia 1989 r. wydane zostało zaświadczenie o zgłoszeniu do użytkowania warsztatu ślusarsko-mechanicznego z częścią socjalną. Z powyższego wynika, że celem oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, określonym w umowie z dnia [...] lutego 1985 r., było wzniesienie na niej warsztatu usługowego – ślusarstwo, oraz że na nieruchomości wybudowano budynek stanowiący warsztat ślusarsko-mechaniczny. Z akt sprawy wynika również, że skarżący nabyli w dniu [...] grudnia 2000 r. na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wraz ze znajdującym się na gruncie budynkiem warsztatowo-magazynowym. W treści wskazanej umowy sprzedaży określone zostało, że na nieruchomości znajduje się stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, nie ujawniony w księdze wieczystej, budynek warsztatowo-magazynowy, niepodpiwniczony, murowany z pustaków, z dachem płaskim, kryty papą, wybudowany w 1989 r., o powierzchni 171 m2. W umowie tej nie wskazano, że na nieruchomości znajdują się jakiekolwiek inne budynki, niż stanowiący przedmiot sprzedaży wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu - budynek warsztatowo-magazynowy. W świetle powyższych okoliczności stwierdzić należy, że przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z celem umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zabudowana została w 1989 r. budynkiem stanowiącym warsztat ślusarsko-mechaniczny oraz, że w 2000 r. budynek warsztatowo-magazynowy istniał na przedmiotowej nieruchomości, gdyż budynek o takim charakterze kupili skarżący na podstawie umowy z dnia [...] grudnia 2000 r. Co istotne z akt sprawy wynika, że zmiana sposobu użytkowania nieruchomości na lokal mieszkalny miała miejsce po dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu tj. po 13 października 2005 r., jako że jak wynika z akt sprawy, w dniu [...] maja 2007 r. wydana została przez Prezydenta Miasta T. decyzja o pozwoleniu na budowę dla rozbudowy istniejącego pawilonu handlowego o pomieszczenie biurowo-magazynowe, w dniu [...] października 2014 r. decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie pawilonu handlowego o magazyn i część mieszkalną wraz z zabudową schodów zewnętrznych oraz zmianą sposobu użytkowania części pawilonu na lokal mieszkalny, zaś w dniu [...] marca 2015 r. decyzja o zmianie decyzji z dnia [...] maja 2007 r. w zakresie zmiany sposobu użytkowania pawilonu handlowego na lokal mieszkalny. Tak więc stan faktyczny przedmiotowej nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu, a więc istniejąca na nieruchomości w tym dniu zabudowa nie stanowiła zabudowy mieszkaniowej lub zabudowy garażem. Okoliczności tej zresztą skarżący nie kwestionowali w sprawie. Argumentację swoją natomiast oparli na przeznaczeniu nieruchomości pod zabudowę domem mieszkalnym, wynikającym z treści wykreślonego aktualnie wpisu w Dziale [...] (spis praw związanych z własnością) KW nr [...], który to ich zdaniem jest miarodajny dla określenia przeznaczenia nieruchomości, w świetle treści art. 3 i 5 ukwh, jako że nabywając przedmiotową nieruchomość taki wpis widniał w księdze wieczystej nieruchomości, a zatem nabyli oni prawo użytkowania wieczystego o treści zgodnej z wpisem a nie umową o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Tymczasem jak wykazano przesłanka przedmiotowa przeznaczenia nieruchomości, jako podstawa do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, dotyczy wyłączenie nieruchomości niezabudowanej w dniu 13 października 2005 r., a z taką nie mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie. Oznacza to, że ustalenie przeznaczenia zabudowy nieruchomości, na które powołują się skarżący miałoby znaczenie w przypadku nieruchomości niezabudowanej. Przedmiotowa nieruchomość stanowi natomiast nieruchomość zabudowaną, czego skarżący nie kwestionują. W konsekwencji więc w sprawie, istotna dla przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, była okoliczność czy przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana na cel mieszkaniowy lub zabudowana garażem. Skoro natomiast z akt sprawy wynika, że z taką sytuację nie mamy do czynienia w sprawie, to tym samym nie było w sprawie przesłanek do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zdaniem Sądu wyrażone przez skarżących stanowisko, że można przekształcić w prawo własności nieruchomości także prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, która na dzień 13 października 2005 r. była dopiero przeznaczona pod zabudowę na cele mieszkaniowe, ale jeszcze w ten sposób nie została zabudowana, jest prawidłowe tylko, w przypadku nieruchomości niezabudowanych. Natomiast w przypadku nieruchomości zabudowanych przekształceniu podlegają tylko nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe lub zabudowane garażem. W przypadku zaś nieruchomości zabudowanych na inny cel niż mieszkaniowy lub niezabudowanych garażami w dniu 13 października 2005 r., a z taką nieruchomością mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie, brak jest podstaw do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Kwestia zaś przeznaczenia takiej nieruchomości pod określonego rodzaju zabudowę jest bezprzedmiotowa dla rozstrzygnięcia wniosku o przekształcenie, a zatem nie daje podstawy do jego uwzględnienia. Tym samym więc także i spór co do tego jakie jest przeznaczenie zabudowy przedmiotowej nieruchomości w kontekście wpisu w Dziale [...] KW nr [...] (istniejącego w dniu nabycia nieruchomości i w dniu 13 października 2005 r., a aktualnie wykreślonego) oraz jego skutków w związku z treścią art. 3 i 5 ukwh, nie miał znaczenia w sprawie, skoro w sprawie mamy do czynienia z nieruchomością zabudowaną, a ustalenie przeznaczona zabudowy nieruchomość odnosi się wyłącznie do nieruchomości niezabudowanych. Wobec powyższego stwierdzając, że w sprawie nie wystąpiły określone w art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu przesłanki przedmiotowe przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, Sąd na podstawie art. 151 ppsa orzekł o oddaleniu wniesionej w sprawie skargi.